Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

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Tatbestand

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Die Klägerin begehrt die Erteilung einer Baugenehmigung für eine Nutzungsänderung in eine Prostitutionsstätte.

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Die Klägerin betreibt nach eigenen Angaben seit ca. 20 Jahren auf dem Grundstück J.-straße 00 im Stadtgebiet der Beklagten eine Prostitutionsstätte im ersten von vier Obergeschossen des dort befindlichen Gebäudes. Seit 2004 existiert eine Baugenehmigung für ein Massagestudio (für medizinische bzw. Rehabilitationsanwendungen, keine bordellartige Nutzung). Für die Räume wurde der Klägerin 2019 eine Erlaubnis zur Ausübung eines Gewerbes nach § 12 ProstSchG erteilt. Das Vorhabengrundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. N01 aus dem Jahr 1987, der für den betroffenen Bereich ein Kerngebiet festsetzt, in dem Vergnügungsstätten nur ausnahmsweise zulässig sind, ebenso Gewerbebetriebe, soweit es sich um Vergnügungsstätten handelt; es gilt die BauNVO 1977. In der zugehörigen Begründung wird dazu ausgeführt, dass die Festsetzungen dem abwertenden Effekt durch verstärkt in den Bereich eindringende Vergnügungsstätten und Betriebe mit Sexdarbietungen entgegenwirken sollten, außerdem den damit verbundenen städtebaulichen Spannungen zur Wohnnutzung.

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Am 11. August 2022 beantragte die Klägerin die Erteilung einer Baugenehmigung (im Baugenehmigungsverfahren für einen großen Sonderbau, § 65 BauO NRW) für die Nutzungsänderung von einem Massagestudio in eine Prostitutionsstätte. In der Betriebsbeschreibung war angegeben, dass die vier Arbeitszimmer der 97 qm großen Nutzungseinheit täglich zwischen 11 und 21 Uhr genutzt werden sollten. Werbung oder Hinweise auf den Betrieb vor Ort werden ausgeschlossen. Termine fänden nur nach Vereinbarung statt, Laufkundschaft werde es nicht geben. Der Betrieb sei ausgelegt für max. 10 Kunden täglich.

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Die Beklagte lehnte den Bauantrag mit Bescheid vom 2. Februar 2023 ab. Bei der beantragten Prostitutionsstätte, die sich nicht als Wohnungsbordell darstelle, handele es sich um einen Gewerbebetrieb aller Art, der in einem Kerngebiet nicht allgemein zulässig sei. Ein sog. trading-down-Effekt stehe zu befürchten. Der maßgebliche Bebauungsplan sei aufgestellt worden, um die Ansiedlung von Vergnügungsstätten und Nachtlokalen einzudämmen.

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Die Klägerin hat am 13. Februar 2023 Klage erhoben.

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Zur Begründung ihrer Klage führt die Klägerin im Wesentlichen aus, im hier gegebenen, nur eingeschränkt dem Wohnen dienenden Kerngebiet sei das Vorhaben als sonstiger nicht wesentlich störender Gewerbebetrieb zulässig. Nachdem das Vorhaben vom vertypten Erscheinungsbild eines Bordells abweiche, sei keine typisierende Betrachtung seines Störgrades auf die Umgebung zulässig. Statt generalisierender Annahme milieubedingter Unruhe sei eine Einzelfallbetrachtung vorzunehmen. Dabei sei zu berücksichtigen, dass insbesondere Laufkundschaft und ein Betrieb während der Ruhezeiten ausgeschlossen seien, der Störgrad der Umgebungsnutzungen mit erheblichen Immissionen durch gastronomische Betriebe die im Übrigen von Art. 12 GG gedeckte Nutzungsänderung ohne Weiteres zulasse, zumal die Betriebsstätte nicht im Erdgeschoss angesiedelt sei. Der Vergnügungsstättenausschluss greife ohnehin nicht. Die Betriebsstätte bestehe seit 20 Jahren ohne Auffälligkeiten.

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In der mündlichen Verhandlung hat die Klägerin gegenüber der Beklagten beantragt, den Bauantrag hilfsweise im vereinfachten Verfahren zu bescheiden.

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Die Klägerin beantragt,

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den Bescheid vom 2. Februar 2023 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, der Klägerin die Baugenehmigung zur Nutzungsänderung in Prostitutionsstätte bezüglich des Objekts J.-straße 00 in Y. zu erteilen,

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hilfsweise, unter Abänderung des Bescheides eine Baugenehmigung im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren zu erteilen,

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weiter hilfsweise, den Bauantrag auf der Grundlage der gerichtlichen Rechtsauffassung neu zu bescheiden.

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Die Beklagte beantragt,

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              die Klage abzuweisen.

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Sie ist der Ansicht, der Bescheid sei aus den darin angegebenen Gründen rechtmäßig.

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Mit sofort vollziehbarer Ordnungsverfügung vom 8. April 2024 hat die Beklagte für die Prostitutionsstätte eine Nutzungsuntersagung ausgesprochen, die Gegenstand des Anfechtungsklageverfahrens 8 K 2069/24 ist. Die Anträge der Klägerin im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes blieben in beiden Instanzen ohne Erfolg (8 L 671/24 und OVG NRW 7 B 671/24).

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Das Gericht hat das Vorhabengrundstück und seine unmittelbare Umgebung am 26. August 2024 einer Ortsbesichtigung unterzogen; auf die darüber geführte Niederschrift wird wegen der getroffenen Feststellungen verwiesen.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Gerichtsakte dieses Verfahrens und der zugehörigen Verfahren im einstweiligen Rechtsschutz nebst beigezogener Verwaltungsvorgänge der Beklagten Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe

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Die Klage hat keinen Erfolg. Sie ist unbegründet.

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Die Klägerin hat weder den mit dem Haupt-, noch die mit den Hilfsanträgen verfolgten Ansprüche auf Erteilung der beantragten Baugenehmigung bzw. Neubescheidung. Der ablehnende Bescheid der Beklagten vom 2. Februar 2023 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO.

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Anspruchsgrundlage für die begehrte Baugenehmigung ist § 74 Abs. 1 BauO NRW in der zum Zeitpunkt der Bauantragsstellung gültigen Fassung, vgl. § 90 Abs. 4 BauO NRW der geltenden aktuellen Fassung. Danach ist die Baugenehmigung zu erteilen, wenn dem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen. Letzteres ist hier sowohl bezogen auf den Haupt-, als auch auf die Hilfsanträge der Fall.

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Die begehrten Genehmigungen können nicht erteilt werden, weil das Vorhaben jedenfalls gegen materiell-rechtliche Vorschriften des öffentlichen Bauplanungsrechts verstößt.

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Nach § 29 Abs. 1 BauGB gelten für Vorhaben, die – wie hier – die Nutzungsänderung von baulichen Anlagen zum Gegenstand haben, die §§ 30 bis 37 BauGB. Gemäß § 30 Abs. 1 BauGB ist ein Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der allein oder gemeinsam mit sonstigen baurechtlichen Vorschriften mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen enthält, zulässig, wenn es diesen Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist. Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der die Voraussetzungen von § 30 Abs. 1 BauGB nicht erfüllt, richtet sich die Zulässigkeit von Vorhaben im Übrigen nach § 34 oder § 35 BauGB.

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Das streitgegenständliche Vorhaben widerspricht dem unstreitig für das Gebiet wirksamen Bebauungsplan Nr. N01 i. V. m. § 15 BauNVO, denn “Terminswohnungen“ in der hier gegebenen Gestaltung sind auf dem Vorhabengrundstück unzulässig, weil sie sich nicht als „sonstige nicht störende Gewerbebetriebe“ i. S. v. § 7 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO 1977 darstellen.

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Keiner Entscheidung bedarf vorliegend, ob – wogegen hier allerdings viel spricht – dies ohne Weiteres aus einer typisierenden Betrachtung abgeleitet werden kann.

27

Vgl. dazu BVerwG, Beschluss vom 19. Februar 2024 – 4 B 21.23 –, juris, Rn. 11 sowie Urteil vom 9. November 2021 – 4 C 5.20 –, juris, Rn. 9 ff.; vgl. auch OVG NRW, Urteil vom 23. April 2024 – 7 D 143/22.NE –, juris, Rn. 47 ff.

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Denn das Vorhaben ist auch bei Vornahme einer Einzelfallprüfung nicht genehmigungsfähig, weil davon auszugehen ist, dass es sich in seiner konkreten Gestaltung wesentlich störend auf seine konkrete, von Wohnnutzung geprägte Umgebung auswirken wird.

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Bei einer solchen Einzelfallprüfung bedarf es einer umfassenden Betrachtung aller Umstände des Einzelfalls, ob es sich um einen wesentlich störenden Gewerbebetrieb oder aber um einen Betrieb handelt, der allein wohnähnlich in Erscheinung tritt und daher mit der in der näheren Umgebung vorhandenen Wohnnutzung verträglich ist.

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Vgl. BVerwG, Urteil vom 9. November 2021 - 4 C 5.20 -, juris, Rn. 20; Nds. OVG, Urteil vom 1. September 2022 - 1 LC 50/20 -, juris, Rn. 24; OVG LSA, Beschluss vom 14. September 2023 – 2 L 100/21 –, juris, Rn. 79.

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Diese Prüfung hat im vorliegenden Fall dem Umstand Rechnung zu tragen, dass einerseits nach § 7 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO 1977 Wohnungen in einem Kerngebiet nur ausnahmsweise zugelassen werden können, andererseits die hier einschlägige Festsetzung eingebettet ist in Regelungen, die den sonst im Kerngebiet hinzunehmenden Störgrad von Nutzungen durch einen Vergnügungsstättenausschluss eingrenzen und dabei gezielt einem drohenden „trading-down-Effekt“ entgegenwirken sollen.

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Diese Einzelfallprüfung fällt zu Lasten der Klägerin aus.

33

Gegen eine in einem Kerngebiet hier einschlägigen Zuschnitts nicht mehr verträgliche Störwirkung spricht die fehlende Erkennbarkeit der Prostitutionsausübung von der Straße aus, die Laufkundschaft und damit verbundene Begleiterscheinungen weitgehend ausschließt, sowie die Achtung der Nachtruhe. Entsprechendes gilt für die relativ beschränkte Größe des Vorhabens mit lediglich vier gleichzeitig arbeitenden Prostituierten. Indiziell mag auch für die Gebietsverträglichkeit des Vorhabens angeführt werden, dass die Räumlichkeiten nach den unstreitigen Angaben der Klägerin seit 20 Jahren zu dem im Baugenehmigungsantrag benannten Zweck genutzt werden, ohne dass Störungen oder Belästigungen anderer Mieter oder Anwohner bekannt geworden sind. Diesem Gesichtspunkt ist allerdings nur nachrangiges Gewicht beizumessen, weil die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit vorhabenbezogen und nach objektiven Maßstäben zu beurteilen ist und nicht von den subjektiven Befindlichkeiten der individuellen Bewohner in einem bestimmten Zeitraum abhängt.

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Die nachstehenden Gesichtspunkte führen jedenfalls dazu, dass von einem bezogen auf den Zuschnitt des hier betroffenen Baugebiets wesentlich störenden Gewerbebetrieb ausgegangen werden muss.

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Der Begriff des Störens umfasst sämtliche Störungen im Sinne von die persönliche Lebenssphäre nachteilig berührenden äußeren Einwirkungen.

36

Vgl. OVG LSA, Beschluss vom 14. September 2023 – 2 L 100/21 –, juris, Rn. 81, m. w. N.

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Insoweit spricht bereits ganz entscheidend für eine Nutzungsunverträglichkeit, dass in den zum Vorhaben rechnenden Räumlichkeiten – anders als in den Fällen der Wohnungsprostitution – bis zu vier wechselnde Prostituierte tätig sein sollen, ohne vor Ort zu wohnen. Es ist damit davon auszugehen, dass dies eine erhebliche Unruhe in das im Übrigen ausschließlich zu Wohnzwecken genutzte, größenmäßig überschaubare Haus auf dem Vorhabengrundstück bringen wird, zumal eine soziale Anbindung an die Nachbarschaft mit der daraus resultierenden Sozialkontrolle in derartigen Fällen eher wenig wahrscheinlich ist. Denn das Interesse der Prostituierten an einer verträglichen Beziehung zu den Nachbarn ist in solchen Fällen typischerweise als gering anzusehen. Wenn es zu Störungen kommt, fehlt zudem ein verlässlicher Ansprechpartner vor Ort.

38

Vgl. dazu etwa Nds. OVG, Urteil vom 1. September 2022 - 1 LC 50/20 -, juris, Rn. 26.

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Darüber hinaus ist ausgehend von der Betriebsbeschreibung davon auszugehen, dass der Umstand, dass nicht nur die Kunden, sondern auch die wechselnden Prostituierten die Betriebsstätte aufsuchen und wieder verlassen, die Prostitutionsstätte zumindest für die anderen Hausbewohner und die Bewohner der unmittelbar angrenzenden, zum Teil auch von Wohnnutzung geprägten Häuser erkennbar macht.

40

Vgl. OVG LSA, Beschluss vom 11. Januar 2023 - 2 L 104/21.Z - juris Rn. 21 und Beschluss vom 28. April 2023 - 2 L 90.21.Z - juris Rn. 21.

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Das gilt jedenfalls dann, wenn sich die Terminwohnungen - wie hier - in einem auch von (wenigen) anderen Parteien bewohnten Mehrfamilienhaus befinden, in dem aufgrund der Beschaffenheit der Baulichkeit infolge der beengten Verhältnisse im Treppenhaus Begegnungen unausweichlich sind, jeder Hausbewohner zum Erreichen seiner Wohnung an der Tür zu den Vorhabenräumlichkeiten vorbeigehen muss und bei geöffneter Tür den Blick frei in die zu Prostitutionszwecken genutzten Räumlichkeiten hat. Insoweit kann es zu ständigen Begegnungen und unmittelbarem Kontakt zwischen Prostituierten, ihren Kunden und den vergleichsweise wenigen Hausbewohnern kommen, und die prostitutive Nutzung kann dem Wohngebäude ein nachteiliges Gepräge verleihen und den Wohnwert mindern, was ein nicht geringes Konfliktpotential birgt, zumal das Vorhaben auch die Sonn- und Feiertagsöffnung einschließt.

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Vgl. auch Nds. OVG, Urteil vom 1. September 2022 - 1 LC 50/20 -, juris, Rn. 25; OVG Bln-Bbg., Beschluss vom 20. Dezember 2022 - 2 B 7/22 – juris, Rn. 45.

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Ferner liegt die Terminswohnung auch nicht abseits in großer Entfernung zur nächsten Wohnnutzung, sondern in unmittelbarer Nachbarschaft zu weiteren Gebäuden, in denen in nennenswertem Umfang Wohnnutzung ausgeübt wird.

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Schließlich kann auch mit einem nicht durch am Gebäude selbst beworbenen bordellartigen Betrieb ein sog. trading-down-Effekt einhergehen. Über jedermann zugängliche Recherchemöglichkeiten im Internet kann ohne Weiteres die Adresse des Vorhabens seiner Nutzung und die Nutzung der Adresse zugeordnet werden. Die so unschwer ermittelbare Existenz eines Bordells oder bordellähnlichen Betriebs auf einem Grundstück kann nachteilige Auswirkungen auf den Bodenmarkt im betroffenen Gebiet haben (§ 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB). Ferner sind negative Folgen für die Bewohnerstrukturen denkbar, weil Bewohner sich durch einen solchen ohne weiteres zu deanonymisierenden Betrieb veranlasst sehen könnten, das Gebiet zu verlassen (vgl. § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB).

45

Bauordnungsrechtlichen Fragen, etwa ob und ggf. mit welchem Ergebnis insbesondere § 46 Abs. 2 BauO NRW in Bezug auf Raum 4 zu prüfen sein könnte, war damit nicht mehr nachzugehen.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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Rechtsmittelbelehrung

48

Gegen dieses Urteil steht den Beteiligten die Berufung an das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen zu, wenn sie von diesem zugelassen wird. Die Berufung ist nur zuzulassen, wenn

49

• 50

  1. ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen,

• 51

  2. die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist,

• 52

  3. die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,

• 53

  4. das Urteil von einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts, des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder

• 54

  5. ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.

55

Die Zulassung der Berufung ist innerhalb eines Monats nach Zustellung des Urteils bei dem Verwaltungsgericht Köln, Appellhofplatz, 50667 Köln, schriftlich zu beantragen. Der Antrag auf Zulassung der Berufung muss das angefochtene Urteil bezeichnen.

56

Die Gründe, aus denen die Berufung zugelassen werden soll, sind innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils darzulegen. Die Begründung ist schriftlich bei dem Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, Aegidiikirchplatz 5, 48143 Münster, einzureichen, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist.

57

Auf die ab dem 1. Januar 2022 unter anderem für Rechtsanwälte, Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts geltende Pflicht zur Übermittlung von Schriftstücken als elektronisches Dokument nach Maßgabe der §§ 55a, 55d Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – und der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung – ERVV) wird hingewiesen.

58

Vor dem Oberverwaltungsgericht und bei Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Oberverwaltungsgericht eingeleitet wird, muss sich jeder Beteiligte durch einen Prozessbevollmächtigten vertreten lassen. Als Prozessbevollmächtigte sind Rechtsanwälte oder Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mitgliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, die die Befähigung zum Richteramt besitzen, für Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts auch eigene Beschäftigte oder Beschäftigte anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts mit Befähigung zum Richteramt zugelassen. Darüber hinaus sind die in § 67 Abs. 4 der Verwaltungsgerichtsordnung im Übrigen bezeichneten ihnen kraft Gesetzes gleichgestellten Personen zugelassen.

59

Die Antragsschrift sollte zweifach eingereicht werden. Im Fall der Einreichung eines elektronischen Dokuments bedarf es keiner Abschriften.

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Beschluss

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Der Wert des Streitgegenstandes wird auf

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15.000,00 €

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festgesetzt.

64

Gründe

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Mit Rücksicht auf die Bedeutung der Sache für die Klägerin ist es angemessen, den Streitwert auf den festgesetzten Betrag zu bestimmen (§ 52 Abs. 1 GKG). Das Gericht hat sich insoweit an Ziffer 3 Buchstabe e des Streitwertkatalogs 2019 des OVG NRW orientiert.

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Rechtsmittelbelehrung

67

Gegen diesen Beschluss kann schriftlich oder zu Protokoll des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle, Beschwerde bei dem Verwaltungsgericht Köln, Appellhofplatz, 50667 Köln eingelegt werden.

68

Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, einzulegen. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann sie noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

69

Auf die ab dem 1. Januar 2022 unter anderem für Rechtsanwälte, Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts geltende Pflicht zur Übermittlung von Schriftstücken als elektronisches Dokument nach Maßgabe der §§ 55a, 55d Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – und der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung – ERVV) wird hingewiesen.

70

Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200 Euro übersteigt.

71

Die Beschwerdeschrift sollte zweifach eingereicht werden. Im Fall der Einreichung eines elektronischen Dokuments bedarf es keiner Abschriften.