Der Antrag wird abgelehnt.
Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen.
Der Streitwert wird auf 15.000 Euro festgesetzt.
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| | Die Antragstellerin begehrt vorläufigen Rechtsschutz gegen eine Nutzungsuntersagungsverfügung. |
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| | Die Antragstellerin ist Eigentümerin einer im Kenntnisgabeverfahren errichteten Doppelhaushälfte auf dem Grundstück B. XX, Flst. Nr. XX in XXXXX S.am Bodensee. Es wurden Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans „Untere Braite“ der Beigeladenen Ziff. 1 vom 25.03.2010 bezüglich der Überschreitung der Grundflächenzahl und der Überschreitung der Baugrenze mit dem Dachüberstand erteilt. In dem Gebäude der Antragstellerin befindet sich eine Ferienwohnung. Vor dem Kauf des Grundstücks beantragten die Antragstellerin und die Bauherrin der zweiten Doppelhaushälfte am 23.09.2010 eine Abweichung von den Festsetzungen des Bebauungsplans „Untere Braite“ zugunsten der Vermietung als Ferienhaus, da der Bebauungsplan zwar ein allgemeines Wohngebiet festsetzt, aber unter Ziff. 1.1.1 lit. d Ziff. 1 „Betriebe des Beherbergungsgewerbes“ als unzulässige Nutzung ausschließt. In der Sitzung vom 11.10.2010 befasste sich der Gemeinderat der Beigeladenen Ziff. 1 mit diesem Antrag und erteilte der „Befreiung“ das Einvernehmen. Die Antragstellerin und die Bauherrin der zweiten Doppelhaushälfte wurden davon zwar unterrichtet, die Weiterleitung des Antrags an die zuständige Genehmigungsbehörde unterblieb jedoch. |
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| | Mit Schreiben vom 31.01.2014 kündigte die Baurechtsbehörde des Antragsgegners gegenüber der Antragstellerin an, dass sie den Erlass einer Nutzungsuntersagung beabsichtige und gewährte Gelegenheit zur Stellungnahme. Hintergrund war, dass die Beigeladenen Ziff. 2-5 am 15.08.2013 einen Antrag auf bauaufsichtliches Einschreiten der Baurechtsbehörde im Hinblick auf das Grundstück der Antragstellerin sowie zwei weiterer Grundstücke gestellt hatten. Nachdem die Baurechtsbehörde zunächst am 12.12.2013 ein Einschreiten abgelehnt hatte, trugen die Beigeladenen Ziff. 2-5 mit Schreiben vom 23.01.2014 weitere Argumente vor, woraufhin die Behörde die Voraussetzungen für den Erlass einer Nutzungsuntersagung als erfüllt erachtete. Die Antragstellerin nahm am 26.02.2014 Stellung zu der geplanten Nutzungsuntersagung. Es sei zutreffend, dass die Ferienwohnungen im Gebäude der Antragstellerin nicht genehmigt seien und keinen Beherbergungsbetrieb darstellten. Auch handele es sich nicht um Wohngebäude. Damit könne es sich bei gewerblich vermieteten Ferienwohnungen nur um eine Nutzungsart handeln, welche dem Oberbegriff Gewerbebetriebe unterfalle. Sie beantrage daher die ausnahmsweise Zulassung der Nutzung als Ferienwohnung als sonstiger nicht störender Gewerbebetrieb nach Ziff. 1.1.1 lit. b des Bebauungsplanes „Untere Braite“. Auch hätten die Antragstellerin und die Bauherrin der zweiten Doppelhaushälfte auf die Mitteilungen über das vom Gemeinderat erteilte Einvernehmen hinsichtlich der Nutzung der Ferienwohnungen vertraut. Die Beigeladenen Ziff. 2-5 führten dazu aus, dass kein Anlass für die Durchführung eines erneuten baurechtlichen Verfahrens im Hinblick auf die beantragte Ausnahme bestehe. |
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| | Mit baurechtlicher Verfügung vom 27.03.2014 untersagte der Antragsgegner der Antragstellerin die Vermietung ihrer Doppelhaushälfte als Ferienhaus/Ferienwohnung ab zwei Monate nach Bekanntgabe der Verfügung (Ziff. 1), ordnete die sofortige Vollziehung der Ziff. 1 der Verfügung an (Ziff. 2) und drohte die Festsetzung eines Zwangsgeldes an (Ziff. 3). Diese Verfügung wurde insbesondere damit begründet, dass die Nutzung formell und materiell baurechtswidrig sei. Unter Verweis auf einen Beschluss des OVG Mecklenburg-Vorpommern wird ausgeführt, die Ferienwohnnutzung sei eine gegenüber der allgemeinen Wohnnutzung eigenständige Nutzungsart. Die Ferienwohnnutzung könne demnach nicht als nach dem Bebauungsplan „Untere Braite“ allgemein zulässige Wohnnutzung angesehen werden. Die Nutzung „Betriebe des Beherbergungsgewerbes“ werde durch den Bebauungsplan ausdrücklich ausgeschlossen, zumal Ferienwohnungen in Anknüpfung an die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts keinen Beherbergungsbetrieb darstellten. Nach dem Bebauungsplan seien zwar nicht störende Gewerbebetriebe ausnahmsweise zulässig, die „Beherbergungsfälle“ seien aber in § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO für das allgemeine Wohngebiet speziell geregelt, so dass ein Rückgriff auf § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO ausscheide. Sowohl aus dem Wortlaut der Festsetzung des Bebauungsplans für das streitgegenständliche Grundstück als auch aus der Begründung des Bebauungsplans, der die Schaffung von Wohnraum bezwecke, ergebe sich, dass das Betreiben von Ferienwohnungen allgemein und ausnahmsweise planungsrechtlich unzulässig sei. Ferner dürfe durch eine Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB die Ordnungsfunktion des Bebauungsplanes nicht aufgegeben werden, was angesichts einer Zulassung von Ferienwohnungen auf drei Flurstücken bei einem Bebauungsplan, dessen zeichnerischer Teil lediglich neun überbaubare Flurstücke umfasse, aber wohl der Fall sei. Auch scheide eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB aus, da die Grundzüge der Planung tangiert würden bzw. der nachbarschützende Gebietserhaltungsanspruch verletzt würde. Die Nutzungsuntersagung sei auch verhältnismäßig, da die Nutzung auf eigenes Risiko aufgenommen worden sei und für die Umsetzung der Nutzungsuntersagung ausreichend Zeit gegeben werde. Von der (Vor-) Abklärung zwischen der Antragstellerin und dem damaligen Bürgermeister der Beigeladenen Ziff. 1 habe die Baurechtsbehörde des Antragsgegners keine Kenntnis gehabt, so dass ein Vertrauenstatbestand nicht begründet werde. Weiter sei die Nutzungsuntersagung auch nach dem Gleichbehandlungsgrundsatz des Art. 3 Abs. 1 GG erforderlich und im Hinblick auf eine mögliche Verwirkung dringend geboten. Das besondere Interesse an der sofortigen Vollziehung wird insbesondere mit der Vermeidung einer besonderen Nachahmungswirkung (negativen Vorbildwirkung) begründet. |
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| | In einem Gespräch im Landratsamt am 10.04.2014 sagte der Antragsgegner zu, dass bis zur rechtskräftigen Entscheidung über ein vom Verfahrensbevollmächtigten der Antragstellerin und der weiteren vermietenden Grundstückseigentümer als Musterverfahren einzuleitendes Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes nicht vollstreckt werde. |
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| | Mit Schreiben vom 15.04.2014 erhob die Antragstellerin Widerspruch gegen die baurechtliche Verfügung vom 27.03.2014. Begründet wird der Widerspruch insbesondere damit, dass die Vermietung von Ferienwohnung nach der herrschenden Meinung in der Rechtsprechung weder zur Wohnnutzung noch zu den Beherbergungsbetrieben gehöre. Entgegen einem Urteil des VG Schwerin sei ein Rückgriff auf § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO nicht ausgeschlossen. Es sei zudem fraglich, ob nicht ein Etikettenschwindel vorliege. Der Plangeber habe in Wahrheit ein reines Wohngebiet gewollt. Es gebe keinen Gattungsbegriff „Beherbergungsfälle“. Betrachte man die übrigen im allgemeinen Wohngebiet allgemein zulässigen gewerblichen oder sonstigen Nutzungen, nämlich Läden, Schank- und Speisewirtschaften und nicht störende Handwerksbetriebe sowie die genannten kirchlichen, kulturellen und sozialen Einrichtungen und die nach § 13 BauNVO zulässige Arztpraxis, bedürfe es keiner näheren Ausführungen, dass etwa ein der Gebietsversorgung dienender Laden oder gar eine Schank- und Speisewirtschaft mit grundlegend anderen Störungen der Nachbarschaft verbunden sei als eine bloße Ferienwohnung. Nehme man die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebiets ernst, sei es durchaus möglich, dass nahezu die Hälfte des Plangebietes mit den nach § 4 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BauNVO zulässigen Nutzungen belegt würde, ohne dass gegen das Gebot der Gebietsverträglichkeit verstoßen würde. Umgekehrt würde die planerische Festsetzung in ihr Gegenteil verkehrt, wenn das gesamte Gebiet mit reinen Wohnhäusern bestückt würde. |
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| | Mit Schriftsatz vom 04.06.2014 hat die Antragstellerin beim Verwaltungsgericht Sigmaringen um vorläufigen Rechtsschutz nachgesucht. Zur Begründung verweist sie auf ihr bisheriges Vorbringen und geht insbesondere davon aus, dass der Bebauungsplan „Untere Braite“ voraussichtlich einer gerichtlichen Inzidentprüfung nicht standhalten könne, so dass sich die Zulässigkeit der streitgegenständlichen Nutzung nach § 34 Abs. 2 BauGB i. V. m. § 4 BauNVO beurteile, welcher sowohl Betriebe des Beherbergungsgewerbes als auch sonstige nicht störende Gewerbebetriebe ausnahmsweise zulasse. Selbst wenn man die entscheidungserhebliche Rechtsfrage und damit auch die Erfolgsaussichten des gegen die Verfügung gerichteten Widerspruchs als offen ansehen würde, müsste die dann vorzunehmende Interessenabwägung zugunsten der Antragstellerin ausfallen, die zur Bedienung ihrer mit dem Hausbau verbundenen Darlehensverbindlichkeiten dringend auf die Mieteinnahmen aus der Ferienwohnung angewiesen sei. Durch die Weitervermietung bis zum Abschluss des Hauptsacheverfahrens würden auch keine vollendeten, irreversiblen Tatsachen geschaffen. Es bestehe kein unabdingbares öffentliches Vollzugsinteresse, weil dem Fall etwa eine zu missbilligende Vorbildwirkung zukäme. Die Antragstellerin habe sich vielmehr hunderte von Ferienwohnungen entlang des Bodenseeufers zum Vorbild genommen. |
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| | Die Antragstellerin beantragt (in sachdienlicher Auslegung), |
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| | die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs gegen die baurechtliche Verfügung des Antragsgegners vom 27.03.2014 hinsichtlich der Ziffer 1 wiederherzustellen und hinsichtlich Ziffer 3 anzuordnen. |
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| | Der Antragsgegner beantragt, |
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| | Zur Begründung wird auf die Verfügung vom 27.03.2014 verwiesen und ergänzend insbesondere ausgeführt, es bestehe Einigkeit, dass die Vermietung von Ferienwohnungen nicht dem Begriff der Wohnnutzung i. S. d. BauNVO und dem Begriff des Beherbergungsbetriebes unterfallen könne. Zu der Frage, ob die Ferienwohnnutzung der ausnahmsweise zugelassenen Nutzungsart „sonstiger nicht störender Gewerbebetrieb“ zugeordnet werden könne, gebe es keine (eindeutige) Rechtsprechung der baden-württembergischen Verwaltungsgerichte. Der Antragsgegner verneint die Frage, denn es sei bereits zweifelhaft, ob die Vermietung von Ferienwohnungen überhaupt unter den Begriff „Gewerbebetrieb“ falle. Nach der Rechtsprechung zum Steuerrecht könne ein Gewerbebetrieb nur angenommen werden, wenn eine mit einem gewerblichen Beherbergungsunternehmen vergleichbare unternehmerische Organisation bereitgestellt werde. Die geforderte Vergleichbarkeit liege vor allem dann vor, wenn die Wohnungen wie Hotel- und Pensionsräume ausgestattet seien, für ihre kurzfristige Vermietung an wechselnde Mieter geworben werde und sie hotelmäßig angeboten, d.h. auch ohne Voranmeldung jederzeit zur Vermietung bereitgehalten würden und sich zudem in einem Zustand befänden, der die sofortige Vermietung zulasse, und zwar auch dann, wenn Buchungen nicht vorlägen. Die Gewerblichkeit könne sich auch daraus ergeben, dass der Vermieter oder ein von ihm Beauftragter Zusatzleistungen erbringe, die eine unternehmerische Organisation verlangten, wie z. B. die Bereitstellung von Wäsche und Inventar, ein wöchentlicher Wäscheservice oder eine Vor- und Endreinigung gegen besondere Bezahlung. Die Gewerbekriterien seien hier nicht erfüllt. Gemäß der Internetseite, auf der die streitgegenständliche Ferienwohnung angeboten werde, sei die Anreise nur „nach Absprache“ möglich und es würden keine relevanten Zusatzleistungen angeboten. Selbst wenn man das Steuerrecht ausklammere, sei zudem der Begriff „Ferienwohnung“ klar in der BauNVO normiert und ein Rückgriff auf den Begriff „Gewerbebetrieb“ nicht notwendig. Außerhalb von Ferienhausgebieten, die nach § 10 Abs. 2 und 4 BauNVO festgesetzt würden, sei die entgeltliche Unterbringung von Feriengästen planungsrechtlich als „Beherbergung“ zu bewerten. Der Begriff der Beherbergung und des Beherbergungsbetriebs werde allein in Ferienhausgebieten verdrängt durch den Begriff des Ferienhauses und der Ferienwohnung. Der Vortrag zur Unwirksamkeit des Bebauungsplans „Untere Braite“ gehe ins Leere, da in Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes regelmäßig von der Wirksamkeit des zugrundeliegenden Bebauungsplanes auszugehen sei. Eine evidente Unwirksamkeit sei nicht erkennbar. Letztlich könne die Frage dahinstehen, da sich bei einer Unwirksamkeit die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit nach § 34 Abs. 2 BauGB i. V. m. § 4 BauNVO richte und davon auszugehen sei, dass Ferienwohnungen in einem allgemeinen Wohngebiet gerade nicht zulässig seien. Im Hinblick auf die Interessenabwägung sei darauf hinzuweisen, dass es nicht der Baurechtsbehörde zugerechnet werden könne, wenn die Antragstellerin versäumt habe, im Vorfeld der Baumaßnahme eine rechtliche Abklärung herbeizuführen. Sofern ihr durch die verfügte Nutzungsuntersagung ein finanzieller Nachteil entstehe, sei die Maßnahme dennoch verhältnismäßig, da die Nutzung auf eigenes Risiko aufgenommen worden sei. Ohne die Anordnung der sofortigen Vollziehung sei die Antragstellerin in der Lage, weiterhin erhebliche finanzielle Vorteile aus einer baurechtswidrigen Nutzung zu ziehen. Es kämen zudem Amtshaftungsansprüche der Antragstellerin gegen die Beigeladene Ziff. 1 in Betracht. Unterstellt, die Ferienwohnnutzung ließe sich als „sonstiger nicht störender Gewerbebetrieb“ einordnen, sei dieser lediglich ausnahmsweise nach § 31 Abs. 1 BauGB zulässig. Würden konsequenterweise bei allen drei betroffenen Flurstücken entsprechende Ausnahmen zugelassen, stelle sich die Frage, ob bei dem sehr kleinen Plangebiet der Ausnahmecharakter noch gewahrt werde. Selbst wenn man dies bejahe, ergebe sich die weitere Frage, mit welchen sachlichen Argumenten bei anderen Wohngebäuden die Einrichtung von Ferienwohnungen verwehrt werden könne. |
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| | Mit Schreiben vom 15.06.2014 stellt die Antragstellerin insbesondere die Schlussfolgerung des Antragstellers, die entgeltliche Unterbringung von Feriengästen sei planungsrechtlich als Beherbergung zu werten, in Frage. Die BauNVO kenne nur „Betriebe des Beherbergungsgewerbes“ und gerade nicht die bloße „Beherbergung“. Zudem verkenne der Antragsgegner den bauplanungsrechtlichen Begriff des Gewerbebetriebes, der auch Anlagen für gewerbliche Zwecke erfasse. Im Anschluss an das BVerwG dürfe der Begriff der Beherbergung nicht so weit gefasst werden, dass er auch die mietweise Überlassung von selbstständigen Wohnungen, sei es auch nur zu Ferienzwecken, einschließe. Die Mängel des Bebauungsplans „Untere Braite“ seien evident. Die Argumentation des Antragsgegners zur Ausnahme nach § 34 Abs. 2 i. V. m. § 31 Abs. 1 BauGB laufe darauf hinaus, dass überhaupt keine Ausnahme erteilt werden könne, wenn nur eine Mehrzahl von „Interessenten“ vorliege, was weder der gesetzlichen Regelung noch der Begrenzung der beantragten Entscheidung auf den Einzelfall entspreche. |
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| | Der Antragsgegner führt mit Schreiben vom 01.08.2014 aus, die Vermietung von Ferienwohnungen sei eher der Beherbergung als dem Wohnen verwandt. In den jeweiligen Einzelfällen sei dann zu klären, ob von einem Beherbergungsbetrieb bzw. einem Betrieb des Beherbergungsgewerbes ausgegangen werden könne, was vorliegend aber eindeutig nicht der Fall sei. Selbst wenn man der Auffassung sei, dass die Vermietung von Ferienwohnungen nicht der Beherbergung verwandt sei, ergebe sich hieraus nicht, dass Ferienwohnungen unter den Nutzungsoberbegriff „Gewerbebetrieb“ zu fassen seien. Die BauNVO führe die Ferienwohnnutzung als eigenständige Nutzungsart auf. Diese könne in einem allgemeinen Wohngebiet nicht als gebietsverträglich angesehen werden. Im Ergebnis bleibe nur die Möglichkeit einer Anpassung der BauNVO. |
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| | Die Beigeladenen Ziff. 2-5 haben mit Schreiben vom 28.08.2014 Stellung genommen und insbesondere ausgeführt, dass es für die Rechtmäßigkeit einer Nutzungsuntersagung regelmäßig ausreiche, wenn das betroffene Bauvorhaben formell rechtswidrig ist. Mangels Legitimierung durch die im Kenntnisgabeverfahren eingereichten Unterlagen sei dies der Fall. Es stehe daher fest, dass die derzeitige Nutzung formell illegal und nicht offensichtlich materiell rechtmäßig sei. Zumindest für die Dauer dieses Verfahrens sei der Antragstellerin daher die Nutzung der Wohnung als Ferienwohnung vorläufig zu untersagen. Die Nutzung sei darüber hinaus auch materiell rechtswidrig, denn Ferienwohnungen seien mit dem durch den Bebauungsplan „Untere Braite“ verbotenen Betrieben des Beherbergungsgewerbes zumindest verwandt. Zudem sei § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO hinsichtlich des Betriebes von Ferienwohnungen abschließend. Die dahingehende Rechtsprechung des VG Schwerin lasse sich mit dem Sinn und Zweck der Regelungstechnik der BauNVO begründen, durch welche die Zulässigkeit von Beherbergungsbetrieben aufgrund ihres besonderen Störpotentials für die verschiedenen Baugebiete dezidiert geregelt werde. Im Hinblick auf dieses städtebaulich relevante Störpotential bestünden keinerlei bis kaum Unterschiede zwischen einem Betrieb, bei welchem ein hotelmäßiger Service stattfinde, und einem solchen, bei dem dies nicht der Fall sei. Die Nutzung durch Feriengäste sei gegenüber der „normalen“ Wohnnutzung dagegen typischerweise andersartig; ihr Nebeneinander könne zu städtebaulichen Konflikten führen, weil hierdurch Unruhe in ein Wohngebiet getragen werde. Selbst wenn man die streitgegenständliche Nutzung als „sonstigen Gewerbebetrieb“ qualifizieren würde, könne sie nicht als „nicht störend“ qualifiziert werden. Vorliegend bestünden ganz konkrete Erfahrungen über das Störpotential des Betriebes von Ferienwohnungen. So seien die Lärmemissionen durch Anzeigen der übrigen Bewohner belegt. Insbesondere seien auch keine Parkplätze für die zusätzlichen Kraftfahrzeuge vorhanden. Eine Befreiung führte zu einer negativen Vorbildwirkung. Die Nutzungsuntersagung sei zudem ermessensfehlerfrei. Insbesondere sei die Anfrage der Antragstellerin bei der Beigeladenen Ziff. 1 nicht zu berücksichtigen, denn diese habe sich auf die Erteilung einer Befreiung für die Errichtung eines Beherbergungsgewerbebetriebes bezogen, worunter ihrer eigenen Ansicht nach die Nutzung als Ferienwohnung gerade nicht falle. Darüber hinaus hätte die zuständige Baurechtsbehörde die Befreiung ohnehin ablehnen müssen. Ein Vertrauenstatbestand habe nicht entstehen können, denn eine entsprechende Entscheidung des Gemeinderates sei nach § 44 Abs. 2 Nr. 3 LVwVfG nichtig. Selbst wenn der Bebauungsplan „Untere Braite“ unwirksam wäre, sei die angegriffene Nutzungsuntersagung rechtmäßig, da dann die nähere Umgebung des Grundstücks der Antragstellerin i. S. v. § 34 Abs. 1 BauGB als reines Wohngebiet einzustufen sei. |
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| | Auch die Beigeladene Ziff. 1 hat mit Schreiben vom 10.09.2014 Stellung genommen. Sie führte insbesondere aus, sie könne nicht positiv bestätigen, dass die Vermietung der Ferienwohnung ein wesentlicher Teil des Finanzierungskonzeptes der Antragstellerin beim Kauf des Grundstücks und der Errichtung der Doppelhaushälfte gewesen sei. Die Befreiung sei ausgehend von einer gewerbsmäßigen Vermietung und einer späteren Nutzung als „Altersruhesitz“ erfolgt. Die Beigeladene Ziff. 1 gehe hinsichtlich der fehlenden Weiterleitung des Antrags von einem Versehen des ehemaligen Bürgermeisters aus. Es sei umstritten, ob der Erlass einer Nutzungsuntersagung neben der formellen Illegalität der ausgeübten Nutzung auch deren materielle Rechtswidrigkeit erfordert. Die Beteiligten seien sich einig, dass die bloße Vermietung von Ferienwohnungen nicht unter den Begriff des Beherbergungsbetriebes zu subsumieren sei. Uneinigkeit bestehe dahin, ob der Betrieb der Ferienwohnungen als „sonstiger nicht störender Gewerbebetrieb“ verstanden werden könne. Die Beigeladene Ziff. 1 schließe sich im Kern der Argumentation der Antragstellerin bezüglich der planungsrechtlichen Bewertung des Bauvorhabens an. Wie sich bereits aus dem Gemeinderatsprotokoll vom 11.10.2010 ergebe, habe sich der Gemeinderat mit der „Befreiung“, die tatsächlich eine Ausnahme darstelle, auseinandergesetzt und einstimmig sein Einvernehmen erteilt. Damit sei die Gemeinde davon ausgegangen, dass die Überlassung von Ferienwohnungen als nicht störender Gewerbebetrieb zulässig, also gebietsverträglich sei, wobei eine gewerbsmäßige Vermietung unterstellt worden sei. Nach der in § 36 BauGB zum Ausdruck kommenden Wertung solle die Gemeinde im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren mitentscheidend beteiligt werden. Durch die Untersagungsverfügung werde zugleich in die der Beigeladenen Ziff. 1 nach § 36 BauGB zugewiesenen Verfahrensrechte, die deren mit nach Art. 28 Abs. 2 GG mit Verfassungsrang ausgestattet Planungshoheit flankierten, eingegriffen, nachdem sich diese explizit für eine Befreiungs-/Ausnahmeerteilung ausgesprochen habe. Nach ihrer Auffassung sei auch ohne eine (erwogene) Planänderung die eingeschränkte Nutzung des Bauvorhabens zum Zwecke der Vermietung einer Ferienwohnung zulässig. Ferienwohnung unterfielen nicht der durch den Bebauungsplan „Untere Braite“ ausgeschlossenen Nutzungsart des Beherbergungsbetriebs. Die Beigeladene Ziff. 1 habe mit dem Ausschluss dieser Nutzung nicht zugleich Ferienwohnungen ausschließen wollen, sondern sei als touristisch geprägte Gemeinde daran interessiert und wirtschaftlich darauf angewiesen, dass ein Zuzug Auswärtiger erfolge, was eine mindestens ferienwohnungsähnliche Nutzung impliziere. Diese Nutzung stehe weder dem Gebietscharakter noch der Zwecksetzung eines Allgemeinen Wohngebiets entgegen. Weiter bestünden Bedenken im Hinblick auf die Ermessensbetätigung des Antragsgegners. Die Ermessensausübung könne insbesondere dann fehlerhaft sein, wenn die Nutzung materiell legal sei. Dabei werde nicht verkannt, dass die Rechtsprechung teilweise bei formeller Illegalität ein behördliches Einschreiten als Regelfall ansehe. Der vorliegende Fall weise allerdings atypische Besonderheiten auf, denn die Antragstellerin habe möglicherweise auf Aussagen des vormaligen Bürgermeisters der Beigeladenen Ziff. 1 und die positive Einvernehmensentscheidung vertraut. Besondere Umstände, die ein bauaufsichtsrechtliches Einschreiten rechtfertigten oder gar verlangten, seien dagegen nicht zu ersehen, insbesondere bestehe in dem vergleichsweise kleinen, überwiegend bebauten und durch eine Eigennutzung der Eigentümer geprägten Plangebiet nicht die nahe Gefahr einer negativen Vorbildwirkung. Bei einer Interessenabwägung sei die gesetzliche Wertung des § 80 Abs. 1 VwGO zu beachten. Eine Nutzungsuntersagung bedeute für die Antragstellerin faktisch eine Vorwegnahme der Hauptsache. |
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| | Die Antragstellerin führt in einem weiteren Schriftsatz vom 28.08.2014 aus, der Frage nach der materiellen Rechtmäßigkeit komme angesichts der nicht nur vorläufigen, sondern abschließenden Untersagung der Nutzung der Doppelhaushälfte als Ferienwohnung sehr wohl Bedeutung zu. Eine auf Dauer bestimmte, endgültige Nutzungsuntersagung sei das Gegenstück zur Abbruchsanordnung nach § 65 Abs. 1 LBO. Eine abschließende Regelung aller „Beherbergungsfälle“ durch § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO lasse sich nicht mit dem besonderen Störpotential von Ferienwohnungen begründen. Als Abgrenzungsmerkmal und potentieller Störfaktor kämen allenfalls die mit dem „ständig wechselnden Bewohnerkreis“ von Ferienwohnungen einhergehenden Fahrgeräusche in Betracht. Allerdings träten die wechselnden Nutzer einer Ferienwohnung nie nebeneinander sondern nacheinander auf. Die Zahl der Fahrvorgänge erhöhe sich also nicht. Nicht einmal die Zahl der Fahrzeuge sei größer, da die Mieter einer Ferienwohnung regelmäßig mit einem Fahrzeug erschienen, während die Mitglieder einer Familie typischerweise mehrere Fahrzeuge benutzten, soweit sie verschiedenen Tätigkeiten nachgingen. Selbst wenn man jedoch einen mit der Nutzung von Ferienwohnungen verbundenen erhöhten Fahrzeugverkehr konstatieren wolle, bliebe dieser jedenfalls weit hinter dem zurück, was die im allgemeinen Wohngebiet allgemein zulässigen Nutzungen eines Ladens, einer Schank- und Speisewirtschaft oder eines nicht störenden Handwerksbetriebs mit sich brächten. Die bauplanungsrechtlich relevante Umgebungsbebauung sei nicht ausschließlich durch reine Wohnnutzung geprägt. Insofern sei nicht allein auf den Geltungsbereich des Bebauungsplans „Untere Braite“ abzustellen. Ein übersandtes Luftbild sowie Internetauftritte zeigten, dass es neben zahlreichen Ferienwohnungen und -häusern auch eine Naturheilpraxis und eine Immobilienfirma gebe. Zudem wird auf den an den Bebauungsplan „Untere Braite“ östlich angrenzende Bebauungsplan „Obere Braite“ verwiesen: Dieser setzt ein reines Wohngebiet fest und erklärt die Ausnahmen nach § 3 Abs. 3 BauNVO mit Ausnahme von kleinen Betrieben des Beherbergungsgewerbes für unzulässig. In der Planbegründung wird ausgeführt, es werde die Möglichkeit offen gelassen, Privatzimmer an Feriengäste zu vermieten und deshalb würden kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes zugelassen. |
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| | Mit Schreiben vom 07.10.2014 führten die Beigeladenen Ziff. 2-5 insbesondere aus, die Antragsgegnerin sei allein aufgrund der formellen Illegalität befugt gewesen, die streitgegenständliche Verfügung zu erlassen. Hinsichtlich des Störpotentials einer Ferienwohnung fänden sich erhebliche Unterschiede zur gewöhnlichen Wohnnutzung, sei es, dass aufgrund des typischerweise öfters stattfindenden Bettenwechsels ein höheren Verkehrsaufkommen herrsche oder aber auch dadurch, dass Ferienwohnungen gerade darauf angelegt seien, eine Vielzahl von Personen zu beherbergen. Im hier einschlägigen Baugebiet träfen auf derzeit 11 Anwohner bis zu 24 Feriengäste. Das mit einer Beherbergung von einer Vielzahl von Personen einhergehende Störpotential lasse sich nicht mit demjenigen einer Wohnnutzung und auch nicht mit demjenigen eines im allgemeinen Wohngebiet zulässigen Gewerbebetriebes, sondern am ehesten noch mit dem Störpotential eines regulären Beherbergungsbetriebes vergleichen. Selbst bei einer ausnahmsweisen Zulässigkeit einer Ferienwohnung müsse das Wohnen in einem allgemeinen Wohngebiet nach wie vor die hauptsächliche Nutzung darstellen. Ob dem im vorliegenden Fall noch so sei, dürfe aufgrund der angeführten Zahlen zumindest stark bezweifelt werden. Die übrigen Grundstückseigentümer im Baugebiet hätten einen Anspruch darauf, dass sich der Charakter ihres Gebiets nicht „schleichend“ verändere. Dies gelte jedenfalls dann, wenn alle derzeit im Baugebiet betriebenen Ferienwohnungen genehmigt würden. Auch aus diesem Grund müsse darauf bestanden werden, dass die Antragstellerin sowie die übrigen Betroffenen entsprechende Anträge einreichten, um deren materielle Rechtmäßigkeit in einem ordnungsgemäßen Verfahren prüfen zu können. Die Planbegründung zum Bebauungsplan „Obere Braite“ hinsichtlich der Vermietung von Privatzimmern an Feriengäste zeige, dass die Beigeladene Ziff. 1 davon ausgegangen sei, dass private Ferienwohnungen zu den kleinen Beherbergungsbetrieben zu zählen seien oder zumindest nur dann baurechtlich zugelassen werden könnten, wenn auch kleine Beherbergungsbetriebe zuzulassen wären. |
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| | Dem Gericht haben die dieses Verfahren betreffenden Behördenakten vorgelegen. Auf diese sowie auf die Gerichtsakten wird wegen weiterer Einzelheiten Bezug genommen. |
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| | Bei der Entscheidung über die Frage der Anordnung bzw. Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung eines Rechtsbehelfs trifft das Gericht eine eigene Ermessensentscheidung. Dabei sind die privaten Interessen des Antragstellers an der Verschonung vom Vollzug des Verwaltungsaktes bis zur rechtskräftigen Entscheidung über den eingelegten Rechtsbehelf und das Interesse der Allgemeinheit am sofortigen Vollzug gegeneinander abzuwägen. Im Rahmen dieser Abwägung sind die Erfolgsaussichten des Rechtsbehelfs, dessen aufschiebende Wirkung wiederhergestellt werden soll, ein wesentliches Kriterium. Erweist sich der Rechtsbehelf als wahrscheinlich erfolgreich, so wird auch dem Antrag auf vorläufigen Rechtsschutz in der Regel zu entsprechen sein. Erweist sich der Rechtsbehelf dagegen als wahrscheinlich aussichtslos, so dürfte regelmäßig dem öffentlichen Interesse an der sofortigen Vollziehung der Vorrang zukommen. Soweit der der Verfügung zu Grunde liegende Sachverhalt umstritten ist, erfordert die summarische Prüfung im Eilverfahren eine Sachverhaltsermittlung auf Grund glaubhafter Tatsachen und auf Grund überwiegender Wahrscheinlichkeiten. |
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| | Nach diesen Maßgaben überwiegt im vorliegenden Fall das öffentliche Interesse am Sofortvollzug. |
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| | In formeller Hinsicht ist hier die Anordnung der sofortigen Vollziehung ordnungsgemäß ergangen, denn sie ist besonders verfügt (§ 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO) und auch ausreichend schriftlich begründet worden (§ 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO). Die Begründung der baurechtlichen Verfügung vom 27.03.2014 geht auf die in Ziff. 2 angeordnete sofortige Vollziehung gesondert ein und nennt insbesondere die Vermeidung einer besonderen Nachahmungswirkung (negative Vorbildwirkung) als Ziel und führt aus, dass ohne die Anordnung der sofortigen Vollziehung baurechtswidrige Zuständige während eines Monate oder gar Jahre dauernden Rechtsbehelfsverfahrens tatenlos hingenommen werden müssten und damit der Eindruck der Macht- und Hilfslosigkeit der Baurechtsbehörde entstünde. Auch erfolge durch eine Nutzungsuntersagung kein Eingriff in die Bausubstanz, so dass der Eingriff im Vergleich zu einer Abbruchsanordnung weniger weitreichend sei. Diese Begründung nimmt Bezug auf den Einzelfall und ist nicht formelhaft, so dass die formellen Anforderungen an die Anordnung der sofortigen Vollziehung gewahrt sind. Ob die gegebene Begründung inhaltlich zutrifft, ist dagegen eine Frage der materiellen Rechtmäßigkeit der Anordnung der sofortigen Vollziehung. Eine Anhörung vor der Anordnung der sofortigen Vollziehung ist nicht erforderlich. |
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| | Nach der im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes gebotenen summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage ist die Kammer der Auffassung, dass die baurechtliche Verfügung vom 27.03.2014 voraussichtlich rechtmäßig ist. |
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| | Rechtsgrundlage für die baurechtliche Verfügung des Antragsgegners ist § 65 Satz 2 LBO. Werden Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt, kann danach diese Nutzung untersagt werden. Nach der ständigen Rechtsprechung des VGH Baden-Württemberg (Urteil v. 19.10.2009 - 5 S 347/09 -, VBlBW 2010, 111-113, Urteil vom 10.10.2003 - 5 S 1692/02 -, VBlBW 2004, 181-185, Urteil vom 24.07.2002 - 5 S 149/01 -, ESVGH 53, 30-32, Beschluss v. 22.01.1996 - 8 S 2964/95 -, VBlBW 1996, 300-302, Urteil v. 22.09.1989 - 5 S 3086/88 -, NVwZ 1990, 480) setzt ein solcher Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften mit Rücksicht auf Art. 14 Abs. 1 GG - wie bei einer Abbruchsanordnung - voraus, dass die Nutzung nicht durch eine Baugenehmigung gedeckt ist und seit ihrem Beginn fortdauernd gegen materielles Baurecht verstößt. Ob demgegenüber mit dem VG Freiburg § 65 Satz 2 LBO dahingehend zu verstehen ist, dass ein Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften, der den Erlass einer Nutzungsuntersagung rechtfertigen kann, bereits im Fehlen der nach §§ 49 ff. LBO erforderlichen Baugenehmigung besteht (Urteil v. 08.11.2012 - 4 K 912/12 -, VBlBW 2013, 225-231 mit Nachweisen aus der Rechtsprechung der anderen Oberverwaltungsgerichte und der Literatur, offen gelassen vom VGH Baden-Württemberg in der Beschwerdeinstanz, Beschluss v. 24.04.2013 - 3 S 2404/12 -, BauR 2013, 1635-1637, bestätigend VG Freiburg, Beschluss v. 14.06.2013 - 4 K 529/13 -), bedarf keiner Entscheidung, denn im Rahmen der durchzuführenden summarischen Prüfung ergibt sich, dass die Nutzung als Ferienwohnung durch die Antragstellerin aller Voraussicht nach seit ihrem Beginn fortdauernd gegen materielles Baurecht verstößt. Ebenfalls dahingestellt bleiben kann aus diesem Grund, ob es sich bei der gegenüber der Antragstellerin ausgesprochenen Nutzungsuntersagung um eine vorläufige Nutzungsuntersagung i. S. d. Rechtsprechung des VGH Baden-Württemberg (Beschluss v. 01.02.2007 - 8 S 2606/06 -, VBlBW 2007, 226-228 m. w. N.) handelt. Danach darf eine genehmigungsbedürftige bauliche Nutzung, deren Genehmigungsfähigkeit nicht ohne weiteres, sondern erst aufgrund weiterer Ermittlungen festgestellt werden kann, gemäß § 65 Satz 2 LBO wegen formeller Baurechtswidrigkeit vorläufig bis zur endgültigen Klärung der Zulässigkeit der Nutzung im Baugenehmigungsverfahren untersagt werden. Mit dieser Zielrichtung erfüllt die vorläufige Nutzungsuntersagung dieselben Aufgaben, wie sie der Baueinstellung zukommt. Sie verschafft der gesetzlich vorgeschriebenen Präventivkontrolle Geltung und verhindert, dass der rechtsuntreue Bürger Nutzungsvorteile gegenüber den Bürgern erhält, die das Genehmigungsverfahren betreiben. Diese öffentlichen Belange überwiegen das private Nutzungsinteresse, weil im Unterschied zur endgültigen Nutzungsuntersagung keine vollendeten Tatsachen geschaffen werden (VGH BW, Beschluss v. 01.02.2007 - 8 S 2606/06 -, VBlBW 2007, 226-228 m. w. N.). Gegen eine solche vorläufige Nutzungsuntersagung spricht vorliegend allerdings, dass der Antragsgegner die Nutzungsuntersagung gerade damit begründet hat, dass die Nutzung formell und materiell baurechtswidrig sei. Es ging also jedenfalls nicht nur darum, einer formell baurechtswidrigen Nutzung zu begegnen. Dies bedarf aber aufgrund der darzulegenden materiellen Baurechtswidrigkeit keiner weiteren Erörterung. |
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| | Die Nutzung der Doppelhaushälfte der Antragstellerin als Ferienwohnung ist zunächst nicht durch eine Baugenehmigung gedeckt. Der Neubau der Doppelhaushälfte wurde im Wege des Kenntnisgabeverfahrens durchgeführt. Zudem kann insbesondere aufgrund der Ausführungen der Beigeladenen Ziff. 1 als geklärt angesehen werden, dass die Antragstellerin zwar einen Antrag auf Abweichung von den Festsetzungen des Bebauungsplans „Untere Braite“ der Beigeladenen Ziff. 1 gestellt hat, dieser Antrag aber nach der Erteilung des Einvernehmens von der Beigeladenen Ziff. 1 nicht an die zuständige Baurechtsbehörde weitergeleitet wurde und darüber mithin nicht entschieden wurde. Somit existiert keine ausdrückliche Ausnahme oder Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans „Untere Braite“ der Beigeladenen Ziff. 1. |
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| | Im Rahmen der durchzuführenden Prüfung der Sach- und Rechtslage ergibt sich zudem, dass die Nutzung der Doppelhaushälfte der Antragstellerin seit ihrem Beginn fortdauernd gegen materielles Baurecht verstößt. Sie erweist sich in ihrer jetzigen Ausgestaltung voraussichtlich als planungsrechtlich unzulässig. |
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| | Die planungsrechtliche Zulässigkeit der Nutzung der Doppelhaushälfte als Ferienwohnung ist nach § 30 Abs. 1 BauGB i. V. m. § 4 BauNVO zu beurteilen, denn gemäß § 1 Abs. 3 Satz 2 BauNVO ergibt sich aus der Festsetzung eines allgemeinen Wohngebiets im Bebauungsplan „Untere Braite“, dass § 4 BauNVO Bestandteil des Bebauungsplans wird. Zwar beruft sich die Antragstellerin auf die Unwirksamkeit des Bebauungsplans, es bedarf aber keiner Erörterung, ob und inwieweit die Wirksamkeit des Bebauungsplans Prüfungsgegenstand im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes ist (vgl. dazu auch SächsOVG, Beschluss v. 10.03.2015 - 1 B 298/14 -, SächsVBl. 2015, 144-147, OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss v. 19.01.2009 - 10 B 1687/08 -, BauR 2009, 771-774), denn im Fall der Unwirksamkeit ergäbe sich die Anwendbarkeit des § 4 BauNVO ausgehend vom Vortrag der Antragstellerin aus § 34 Abs. 2 BauGB. Dass der Bebauungsplan „Untere Braite“ abweichend von § 4 BauNVO Betriebe des Beherbergungsgewerbes für unzulässig erklärt, spielt insoweit keine Rolle, da es sich, wie noch darzulegen ist, bei der Vermietung der Doppelhaushälfte nicht um einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes handelt. Ebenso wenig kommt es darauf an, ob, wie die Beigeladenen Ziff. 2-5 geltend machen, die Eigenart der näheren Umgebung i. S. d. § 34 Abs. 2 BauGB einem reinen Wohngebiet nach § 3 BauNVO entspricht, denn die Nutzung der Doppelhaushälfte als Ferienwohnung ist in ihrer jetzigen Form bei summarischer Prüfung sowohl nach § 4 BauNVO als auch (erst Recht) nach § 3 BauNVO planungsrechtlich unzulässig. |
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| | Bei der Vermietung der Doppelhaushälfte als Ferienwohnung handelt es sich zunächst nicht um eine nach § 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO bzw. Ziff. 1.1.1 lit. a Ziff. 1 des Bebauungsplanes „Untere Braite“ zulässige Wohnnutzung. Denn die allgemeine Wohnnutzung und die Wochenend- und Ferienhausnutzung wertet die Baunutzungsverordnung als städtebaulich relevante eigenständige Nutzungsarten (BVerwG, Urteil v. 11.07.2013 - 4 CN 7/12 -, BVerwGE 147, 138-146, BayVGH, Beschluss v. 04.09.2013 - 14 ZB 13.6 -, OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urteil v. 19.02.2014 - 3 L 212/12 -, BauR 2015, 81-84). Der Begriff des Wohnens ist durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie Freiwilligkeit des Aufenthalts gekennzeichnet. In Abgrenzung zu anderen planungsrechtlichen Nutzungsformen soll diese Definition den Bereich des Wohnens als Bestandteil der privaten Lebensgestaltung kennzeichnen. Gemeint ist damit die Nutzungsform des selbstbestimmt geführten privaten Lebens „in den eigenen vier Wänden“, die auf eine gewisse Dauer angelegt ist und keinem anderen in der BauNVO vorgesehenen Nutzungszweck verschrieben, insbesondere keinen irgendwie gearteten Erwerbs-, Übernachtungs- oder temporären Erholungszwecken dient. Darunter fallen Ferienwohnungen, wenn sie einem ständig wechselnden Nutzerkreis angeboten werden, nicht; bei ihnen fehlt es jedenfalls (typischerweise) an der auf Dauer angelegten Häuslichkeit (BayVGH, Beschluss v. 04.09.2013 - 14 ZB 13.6 - m. w. N.). Anders als nach allgemeinem Sprachgebrauch unterscheidet das Bauplanungsrecht begrifflich zwischen Wohngebäuden einerseits und Ferienhäusern andererseits. Während nach den §§ 2, 3, 4, 4a, 5 und 6 BauNVO Wohngebäude in den entsprechenden Baugebieten zulässig sind, bezieht sich § 10 Abs. 4 BauNVO auf Ferienhäuser. Dieser begriffliche Unterscheidung ist im Bauplanungsrecht angelegt (BayVGH, Beschluss v. 04.09.2013 - 14 ZB 13.6 - m. w. N.). Die Nutzung einer Ferienwohnung unterscheidet sich bei typisierender Betrachtungsweise von der Nutzung eines (dauerhaften) Bewohners hinsichtlich der Intensität und der Zeit der Nutzung der Wohnung und der ggf. dazu gehörenden Außenwohnbereiche sowie durch den ständigen Wechsel der Feriengäste, wodurch Unruhe in ein Wohngebiet kommt (BayVGH, Beschluss v. 04.09.2013 - 14 ZB 13.6). Damit ist die Nutzung als Ferienwohnung im allgemeinen Wohngebiet nicht nach § 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO allgemein zulässig. |
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| | Nach § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO können Betriebe des Beherbergungsgewerbes im allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise zugelassen werden. Dagegen hat die Beigeladene Ziff. 1 im Bebauungsplan „Untere Braite“ unter Ziff. 1.1.1 lit. d Ziff. 1 festgesetzt, dass diese nach der BauNVO ausnahmsweise zulässige Nutzung nicht Bestandteil des Bebauungsplanes und damit unzulässig ist. Rechtsgrundlage für eine solche Festsetzung ist § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO. Ob diese Festsetzung, wie auch der Bebauungsplan „Untere Braite“ insgesamt, wirksam ist, bedarf jedoch keiner Entscheidung, denn bei der Nutzung als Ferienwohnung handelt es sich nicht um einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes. Zwar wird teilweise vertreten, dass die entgeltliche Unterbringung von Feriengästen in Ferienwohnungen und Ferienhäusern planungsrechtlich als Beherbergung zu bewerten sei (Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 4 BauNVO, Stand: September 2013, Rn. 114, vgl. auch BVerwG, Beschluss v. 27.11.1987 - 4 B 230/87, 4 B 231/87 -, DÖV 1988, 382, Pernice-Warnke, NVwZ 2015, 112-116). Ein Vermieten von Ferienwohnungen ist aber schon nach allgemeinem Sprachgebrauch keine Beherbergung. In der BauNVO werden zudem die allgemeine Wohnnutzung und die Ferienwohnnutzung als eigenständige Nutzungsarten aufgeführt. Die damit vorgegebene Unterscheidung verbietet es, den Begriff der Beherbergung so weit zu fassen, dass er auch die mietweise Überlassung von selbstständigen Wohnungen, sei es auch nur zu Ferienzwecken, einschließt. Ein Beherbergungsbetrieb liegt vielmehr nur vor, wenn Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten können (zum Vermieten von Appartements BVerwG, Beschluss v. 08.05.1989 - 4 B 78/89 -, NVwZ 1989, 1060; vgl. auch VG Schwerin, Urteil v. 20.12.2012 - 2 A 857/11, Stange, BauNVO, 2. Auflage 2014, § 3 Rn. 57). Mieten Feriengäste die Doppelhaushälfte der Antragstellerin, können sie dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten, indem sie z. B. über die Einnahme von Mahlzeiten in der Ferienwohnung oder die Dauer und die Art des Aufenthalts in der Ferienwohnung frei entscheiden können. |
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| | Das OVG Mecklenburg-Vorpommern modifiziert die genannte Definition des BVerwG dahin, dass ein Betrieb des Beherbergungsgewerbes dann anzunehmen ist, wenn Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort typischerweise eine eigene Häuslichkeit begründen, entweder weil dies nach der Art der Räumlichkeiten gar nicht möglich ist oder weil die Inanspruchnahme beherbergungstypischer Dienstleistungen die Nutzung prägt (Urteil v. 19.02.2014 - 3 L 212/12 -, BauR 2015, 81-84, ähnlich differenzierend Reidt/von Landwüst, UPR 2015, 12-16). Auch von dieser modifizierten Definition ausgehend handelt es sich bei der Nutzung der Doppelhaushälfte als Ferienwohnung durch die Antragstellerin nicht um einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes, denn weder schließt die Art der Räumlichkeiten wie z. B. bei Hotels oder Pensionen, bei denen sich die Überlassung der Räume auf eine reine Übernachtungsmöglichkeit beschränkt, die Begründung einer eigenen Häuslichkeit aus noch prägt die Inanspruchnahme beherbergungstypischer Dienstleistungen die Nutzung der Ferienwohnung der Antragstellerin, denn soweit ersichtlich bietet sie solche Dienstleistungen wie z. B. Frühstücksbuffet, Reinigungsdienst oder Wäschewechsel nicht an. |
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| | Handelt es sich daher bei der Vermietung der Ferienwohnung durch die Antragstellerin weder um Wohnnutzung noch um einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes, stellt sich die Frage, ob eine ausnahmsweise planungsrechtliche Zulässigkeit als sonstiger nicht störender Gewerbebetrieb i. S. d. § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO in Betracht kommt. Allerdings ist zunächst festzustellen, dass es umstritten ist, ob diese Vorschrift im Fall der Vermietung von Ferienwohnungen anwendbar ist. So wird vertreten, im Fall einer Ferienwohnnutzung komme eine ausnahmsweise Zulässigkeit als nicht störender Gewerbebetrieb i. S. d. § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO nicht in Betracht, weil mit § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO die „Beherbergungsfälle“ für das allgemeine Wohngebiet speziell geregelt seien und den Begriff des Betriebes des Beherbergungsgewerbes nicht erfüllende Beherbergungsformen wie die Ferienwohnnutzung nicht über den Umweg des § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO zu den „sonstigen“ Gewerbebetrieben erklärt werden könnten (so VG Schwerin, Urteil v. 20.12.2012 - 2 A 857/11 -, im Ergebnis auch OVG MV, Urteil v. 19.02.2014 - 3 L 212/12 -, BauR 2015, 81-84). Es erscheint jedoch widersprüchlich, dass Betriebe des Beherbergungsgewerbes (vorbehaltlich abweichender Festsetzungen des Bebauungsplans) nach § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO in allgemeinen Wohngebieten ausnahmsweise zugelassen werden können, die typischerweise insbesondere wegen des weniger häufigen Nutzerwechsels den in § 4 Abs. 1 BauNVO verankerten Wohnzweck des Gebiets weniger störenden Ferienwohnungen jedoch weder allgemein noch ausnahmsweise zulässig sein sollten (so aber OVG MV, Urteil v. 19.02.2014 - 3 L 212/12 -, BauR 2015, 81-84: Die vertretene Auffassung führe dazu, dass „reine“ Ferienwohnungen in anderen als Sondergebieten generell unzulässig seien.). Es gibt keine Anhaltspunkte dafür, dass der Verordnungsgeber beabsichtigt hat, dass in den Baugebieten der BauNVO mit Ausnahme von Sondergebieten Ferienwohnungen unzulässig sein sollen, zumal es anderenfalls eines Gesetzes wie des baden-württembergischen Zweckentfremdungsverbotsgesetzes nicht bedürfte (vgl. die Antwort der Bundesregierung auf eine Kleine Anfrage zur baurechtlichen Zulässigkeit von Ferienwohnungen in Wohngebieten, BT-Drs. 18/5076, S. 2). Auch wäre damit eine wahrscheinlich seit Jahrzehnten bestehende städtebauliche Praxis von vornherein rechtswidrig gewesen (BT-Drs. 18/5076, S. 2, vgl. auch OVG Lüneburg, Urteil v. 18.09.2014 - 1 KN 123/12 -, BauR 2015, 452-460, Reidt/von Landwüst, UPR 2015, 12-16). Damit ist § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO auf Ferienwohnnutzungen anwendbar und es kommt eine ausnahmsweise Zulässigkeit als sonstiger nicht störender Gewerbebetrieb in Betracht (vgl. BT-Drs. 18/5076, S. 2, Reidt/von Landwüst, UPR 2015, 12-16). |
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| | Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass der Bebauungsplan „Untere Braite“ der Beigeladenen Ziff. 1 unter Ziff. 1.1.1 lit. d Ziff. 1 „Betriebe des Beherbergungsgewerbes“ als unzulässige Nutzung ausschließt. Die weiteren nach dem Bebauungsplan entgegen § 4 Abs. 3 BauNVO auch nicht ausnahmsweise zulässigen Nutzungen „Anlagen für Verwaltungen“, „Gartenbaubetriebe“ und „Tankstelle“ zeigen, dass vorwiegender Zweck der Festsetzungen der Schutz der Wohnnutzung war. Dies bestätigt auch Ziff. 2.1.1 der Begründung des Bebauungsplans: § 4 Abs. 1 BauNVO wird zitiert und ausgeführt, dass die ausgeschlossenen Ausnahmen nach § 4 Abs. 3 BauNVO „als störend und nicht ortsüblich angesehen“ würden und „daher unerwünscht und nicht zulässig“ seien. Die Beigeladene Ziff. 1 hat also nach dem Grad der Störung für die Wohnnutzung differenziert und dementsprechend die Ausnahme nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO, die sonstigen nicht störenden Gewerbebetriebe“ nicht ausgeschlossen. Diese Ausnahme ist vielmehr nach Ziff. 1.1.1 lit. b ausdrücklich Bestandteil des Bebauungsplans. Damit gibt es keinen Hinweis darauf, dass die Beigeladene Ziff. 1 mit der Festsetzung unter Ziff. 1.1.1 lit. d Ziff. 1 eine abschließende Regelung über Beherbergungen treffen wollte, auch wenn es sich dabei nicht um Betriebe des Beherbergungsgewerbes handelt. Dagegen lässt sich auch nicht einwenden, die Begründung zum Bebauungsplan „Obere Braite“ der Beigeladenen Ziff. 1, der östlich an den Bebauungsplan „Untere Braite“ angrenzt, zeige, dass die Beigeladene Ziff. 1 davon ausgegangen sei, dass Ferienwohnungen zu den Beherbergungsbetrieben zählten. Zwar lautet Ziff. 3.1 dieser Begründung: „Um die Möglichkeit offenzulassen, Privatzimmer an Feriengäste vermieten zu können, sind ausnahmsweise kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes zugelassen.“ Abgesehen davon, dass die Vermietung von Privatzimmern an Feriengäste nicht ohne Weiteres mit der hier zu beurteilenden Ferienwohnnutzung gleichgesetzt werden kann, da eine solche Zimmervermietung auch hotelähnlich z. B. mit Frühstück erfolgen kann, ist nicht ersichtlich, warum die Begründung zum Bebauungsplan „Obere Braite“ auch für den Bebauungsplan „Untere Braite“ gelten sollte, zumal der Bebauungsplan „Obere Braite“ aus dem Jahr aus dem Jahr 1989 stammt, der Bebauungsplan „Untere Braite“ aber aus dem Jahr 2010. |
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| | Die Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahme nach dem damit anwendbaren § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO sind hier allerdings nicht erfüllt, denn bei summarischer Prüfung handelt es sich bei der Nutzung der Doppelhaushälfte als Ferienwohnung durch die Antragstellerin zumindest in ihrer derzeitigen Ausgestaltung nicht um einen nicht störenden Gewerbebetrieb und das ungeschriebene Tatbestandsmerkmal der Gebietsverträglichkeit ist nicht gewahrt. Die Vermietung als Ferienwohnung kann allerdings einen Gewerbebetrieb i. S. d. BauVNO darstellen. Eine Orientierung zur Bestimmung des Begriffs des Gewerbebetriebs nach der BauNVO kann das Steuerrecht bieten (vgl. Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, § 8 BauNVO, Stand: Januar 2013, Rn. 22). Nach § 15 Abs. 2 EStG ist ein Gewerbebetrieb eine selbständige nachhaltige Betätigung, die mit der Absicht, Gewinn zu erzielen, unternommen wird und sich als Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr darstellt, wenn die Betätigung weder als Ausübung von Land- und Forstwirtschaft noch als Ausübung eines freien Berufs anzusehen ist. Die Antragstellerin beruft sich selbst darauf, dass die Ferienwohnung auf viele Monate im Voraus gebucht sei und sie über die Mieteinnahmen die mit dem Hausbau verbundenen Darlehensverbindlichkeiten bediene. Damit ist von einer dauerhaften, nicht geringfügigen Einnahmequelle auszugehen, zumal die vom Antragsgegner vorgelegten Internet-Ausdrucke zeigen, dass ein Mietpreis von mindestens 1.165 Euro pro Woche verlangt wird. Allerdings geht der Antragsgegner unter Berufung auf die finanzgerichtliche Rechtsprechung davon aus, die Vermietung der Ferienwohnung durch die Antragstellerin gehe mangels Bereitstellung einer mit einem gewerblichen Beherbergungsunternehmen vergleichbaren unternehmerischen Organisation nicht über den Rahmen der privaten Vermögensverwaltung hinaus. Jedoch kann der steuerrechtliche Gewerbebegriff nur eine Orientierung für die Bestimmung des Gewerbebegriffs nach der BauNVO bieten, er kann nicht ohne Einschränkung übertragen werden, denn der Begriff des Gewerbebetriebs nach der BauNVO ist weit auszulegen (vgl. Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, § 8 BauNVO, Stand: Januar 2013, Rn. 22 m. w. N.). Der Begriff des Gewerbebetriebs ist über seinen Wortlaut hinaus als Anlage für gewerbliche Zwecke zu lesen, so dass etwa auch Mobilfunk-Basisstationen, Solarparks und Windenergieanlagen erfasst werden (OVG Lüneburg, Urteil v. 25.06.2015 - 12 LC 230/14 - m. w. N.). Entscheidend ist, ob es sich um die organisatorische Zusammenfassung von Betriebsanlagen und Betriebsmitteln zu einem bestimmten Betriebszweck handelt (BVerwG, Beschluss v. 27.11.1987 - 4 B 230/87, 4 B 231/87 -, DÖV 1988, 382, Bracher/Reidt/Schiller, Bauplanungsrecht, 8. Auflage 2014, Rn. 1730, Reidt/von Landwüst, UPR 2015, 12-16). Eine Ferienwohnung wird inklusive der in ihr vorhandenen Einrichtungsgegenstände ständig wechselnden Feriengästen zum vorübergehenden Aufenthalt mietweise zur Verfügung gestellt, so dass es sich danach um einen Gewerbebetrieb handelt (Reidt/von Landwüst, UPR 2015, 12-16, vgl. auch BT-Drs. 18/5076, S. 2, VG Berlin, Beschluss v. 21.02.2014 - 13 L 274.13 -, WuM 2014, 355-349). |
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| | Die Zulassungsfähigkeit eines sonstigen Gewerbebetriebs im Wege der Erteilung einer Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB setzt allerdings gemäß § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO weiter voraus, dass es sich um einen nicht störenden Gewerbebetrieb handelt. Im Rahmen der hier durchzuführenden summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage ergibt sich, dass es sich bei der von der Antragstellerin betriebenen Vermietung ihrer Doppelhaushälfte nicht um einen nicht störenden Gewerbebetrieb handelt. Dabei kommt es darauf an, ob die gewerbliche Anlage von ihrer Art her generell geeignet ist, das Wohnen bzw. die Wohnruhe in einem allgemeinen Wohngebiet zu stören (Fickert/Fieseler, BauNVO, 12. Auflage 2014, § 4 Rn. 9). Da neben der Vermietung durch die Antragstellerin die andere Doppelhaushälfte und eine weitere, in unmittelbarer Nähe befindliche Ferienwohnung in vergleichbarer Weise vermietet werden, ist eine erhebliche Beeinträchtigung des eher kleinen Wohngebiets naheliegend. Unabhängig von den durch die Beigeladenen Ziff. 2-5 vorgelegten Fotos, die auf Einzelfälle bezogen sind, erscheint geklärt, dass 11 Anwohnern bis zu 24 Feriengäste gegenüberstehen. Durch ein solches zahlenmäßiges Überwiegen der Feriengäste sind Spannungen angesichts des gegenüber der für ein allgemeines Wohngebiet üblichen Wohnnutzung gesteigerten Lärms und Verkehrsaufkommens sehr naheliegend. Dagegen lässt sich auch nicht einwenden, dass die übrigen im allgemeinen Wohngebiet allgemein zulässigen gewerblichen oder sonstigen Nutzungen, nämlich Läden, Schank- und Speisewirtschaften und nicht störende Handwerksbetriebe sowie die genannten kirchlichen, kulturellen und sozialen Einrichtungen und die nach § 13 BauNVO zulässige Arztpraxis mit grundlegend anderen Störungen der Nachbarschaft verbunden sind als eine bloße Ferienwohnung. Die Ferienwohnung der Antragstellerin kann mit Blick auf ihre Größe, die eine Vermietung für bis zu acht Personen ermöglicht, gerade hinsichtlich der Nachtruhe andere Beeinträchtigungen hervorrufen als Läden, Arztpraxen oder nicht störende Handwerksbetriebe. Hinsichtlich der Schank- und Speisewirtschaften ordnet § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO an, dass diese der Versorgung des Gebiets dienen müssen, was ihr Störpotential einschränkt. Auch, dass die wechselnden Nutzer einer Ferienwohnung nie nebeneinander sondern nacheinander auftreten, ändert nichts daran, dass die Ferienwohnung mit bis zu acht Personen von einer eher großen Anzahl von Personen genutzt wird. Bei einer so großen Ferienwohnung wie der von der Antragstellerin betriebenen ist es auch naheliegend, dass nicht stets alle Feriengäste mit nur einem Fahrzeug erscheinen. Anders als z. B. im Fall eines Studenten, der eine Ferienwohnung über den Winter nutzt, führen hier der Umfang und die Ausgestaltung der Vermietung durch die Antragstellerin dazu, dass ein nicht störender Gewerbebetrieb nicht (mehr) angenommen werden kann. |
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| | Zudem ist ungeschriebenes Tatbestandsmerkmal für die Ausnahmetatbestände in den Baugebietsvorschriften der BauNVO, dass die jeweilige Gebietsverträglichkeit gewahrt bleiben muss (Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 12. Auflage 2014, § 31 Rn. 13). Bei summarischer Prüfung stellt sich die Vermietung der Ferienwohnung durch die Antragstellerin in ihrer jetzigen Form nicht (mehr) als gebietsverträglich dar. Mit den beiden weiteren, in ähnlichem Umfang vermieteten Ferienwohnungen in unmittelbarer Nachbarschaft würde nahezu die Hälfte des Plangebietes in dieser Weise genutzt. Damit wäre der Ausnahmecharakter der Nutzung und die Verfolgung des vorwiegenden Zwecks der Wohnnutzung nach § 4 Abs. 1 BauNVO nicht gewahrt. Darüber hinaus hätte eine ausnahmsweise Zulässigkeit nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO ohne weitere Einschränkungen zur Folge, dass die Gefahr einer negativen Vorbildwirkung in Form weiterer Ferienwohnnutzungen besteht, zumal es auch noch unbebaute Grundstücke im Plangebiet gibt. |
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| | Weiter sind die Voraussetzungen einer Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB voraussichtlich nicht erfüllt. Insoweit liegt angesichts des Umfangs der Nutzung und der konkreten Ausgestaltung, auch im Zusammenhang mit den weiteren Ferienwohnnutzungen im Baugebiet, nahe, dass die Grundzüge der Planung berührt werden. Darüber hinaus steht die Erteilung einer Befreiung im Ermessen der Baurechtsbehörde und eine Ermessensreduzierung auf Null ist weder vorgetragen noch ersichtlich. |
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| | Bei summarischer Prüfung der Sach- und Rechtslage sind damit die Tatbestandsvoraussetzungen für die Nutzungsuntersagung nach § 65 Satz 2 LBO erfüllt, wohingegen hinsichtlich des auf der Rechtsfolgenseite bestehenden Ermessens („kann“) Ermessensfehler nicht ersichtlich sind. Insbesondere begründen die Anfrage der Antragstellerin bei der Beigeladenen Ziff. 1 und die Erteilung des Einvernehmens keinen Vertrauenstatbestand dahingehend, dass von einer Nutzungsuntersagung hätte abgesehen werden müssen, denn diese Ereignisse ändern nichts daran, dass ein förmliches Verfahren nicht durchlaufen und eine Ausnahme nicht erteilt wurde. Dem kann die Beigeladene Ziff. 1 nicht entgegenhalten, dass durch die Untersagungsverfügung zugleich in ihre nach § 36 BauGB zugewiesenen Verfahrensrechte eingegriffen werde. So beruht es ausschließlich auf dem Versehen des ehemaligen Bürgermeisters, der die Unterlagen nicht an die zuständige Behörde des Antragsgegners weiterleitete, dass ein behördliches Verfahren und damit die Prüfung der materiellen Rechtmäßigkeit der angestrebten Nutzung nicht erfolgt ist. Bei ordnungsgemäßer Weiterleitung des Antrags hätte aber die Beigeladene Ziff. 1 in dem dann durchzuführenden Verfahren ihre Rechte aus § 36 BauGB ohne Weiteres wahrnehmen können. |
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| | Danach ist die baurechtliche Verfügung vom 27.03.2014 voraussichtlich rechtmäßig und die Antragstellerin nicht in ihren Rechten verletzt. Aus diesem Grund muss das Interesse des Antragstellerin, die Ferienwohnung in ihrer Doppelhaushälfte bis zur Entscheidung in der Hauptsache weiter zu vermieten, gegenüber dem öffentlichen Interesse an der Herstellung formell und materiell baurechtmäßiger Zustände zurückstehen. Dabei verkennt das Gericht nicht, dass die Antragstellerin zur Bedienung ihrer mit dem Hausbau verbundenen Darlehensverbindlichkeiten dringend auf die Mieteinnahmen aus der Ferienwohnung angewiesen ist. Allerdings ist sie mit der Errichtung der Doppelhaushälfte im Kenntnisgabeverfahren selbst ein bewusstes Risiko eingegangen. Zudem stellt die Vermietung in ihrer derzeitigen Form und in Kombination mit den weiteren vermieteten Ferienwohnungen in unmittelbarer Nachbarschaft eine erhebliche Beeinträchtigung des Wohnzwecks des Baugebiets dar. |
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| | Abschließend sieht sich das Gericht veranlasst darauf hinweisen, dass eine Zulässigkeit der Vermietung der Ferienwohnung der Antragstellerin nicht von vornherein völlig ausgeschlossen erscheint. Hierfür müsste allerdings sichergestellt werden, dass die Ferienwohnungsnutzung die Voraussetzungen für einen nicht störenden Gewerbebetrieb i. S. d. § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO erfüllt und die Gebietsverträglichkeit gewahrt wird. In Betracht kommen könnten insoweit etwa Auflagen zu einer zu erteilenden Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB, insbesondere hinsichtlich einer Begrenzung der Anzahl der Feriengäste sowie der Belegungszeiten, aber auch etwa in der Form, dass der Antragstellerin aufgegeben wird, sicherzustellen, dass die Ferienwohnung nicht tatsächlich von einer größeren Anzahl von Personen genutzt wird, als vorher angegeben wurde bzw. zulässig ist. Dies kann allerdings nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens des vorläufigen Rechtsschutzes sein und vermag damit an der hier zu treffenden Entscheidung nichts zu ändern. |
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| | Auch hinsichtlich der Zwangsgeldandrohung erweist sich die baurechtliche Verfügung vom 27.03.2014 aller Voraussicht nach als rechtmäßig. |
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| | Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Beigeladenen tragen ihre außergerichtlichen Kosten selbst, da sie keine Anträge gestellt haben und daher kein Kostenrisiko eingegangen sind (vgl. § 154 Abs. 3 VwGO). |
|
| | Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf § 63 Abs. 2, § 53 Abs. 2 Nr. 2, § 52 Abs. 1, 2 GKG unter Berücksichtigung der zumindest teilweisen Vorwegnahme der Hauptsache. |
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