Urteil vom Amtsgericht Leverkusen - 29 C 229/22

Tenor

Die Beklagte wird verurteilt, die Wohnung im 1. OG rechts, WE 04, des Anwesens „A-Straße, 51234 B“, bestehend aus 3 Zimmern, 1 Küche, 1 Diele/Flur, 1 Bad, 1 sep. WC, 1 Keller und 1 Balkon, zu räumen und an den Kläger herauszugeben.

Sie wird ferner verurteilt, an den Kläger 1843,11 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 02.02.2023 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden zu 11 % dem Kläger auferlegt. Im Übrigen trägt sie die Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für den Kläger im Hinblick auf Zahlung und Kosten gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Im Hinblick auf Räumung und Herausgabe wird der Beklagten nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 2800,00 Euro abzuwenden, wenn nicht der Kläger vor Beginn der Vollstreckung Sicherheit in entsprechender Höhe leistet. Dem Kläger wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor Beginn der Vollstreckung Sicherheit in entsprechender Höhe leistet.

Tatbestand:

Der Kläger nimmt die beklagte auf Räumung und Herausgabe der im Tenor näher bezeichneten Wohnung sowie auf Zahlung von seiner Ansicht nach in der Zeit von Januar 2022 bis einschließlich Dezember 2022 aufgelaufener Zahlungsrückstände (7 x 70,00 EUR für Januar bis Juli 2022, 2 x 328,75 EUR für August und September 2022, 389,65 EUR für Oktober und 2 x 399,65 EUR für November und Dezember 2022) sowie auf Ausgleichung der Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2021 i.H.v. 613,71 Euro in Anspruch.

Ausweislich des als Anlage K1 überreichten Mietvertrages, auf dessen Ablichtung wegen der Einzelheiten der zwischen den Parteien getroffenen Abreden Bezug genommen wird, mietete die Beklagte zum 01.10.2015 die streitgegenständliche Wohnung von ihrem zwischenzeitlich verstorbenen Bruder Herrn M an, dies zu einer Kaltmiete von 450,00 Euro zzgl. einer jährlich abzurechnenden Vorauszahlung auf die Heiz- und Betriebskosten, wobei zugleich unter § 29 niedergelegt wurde, dass das „Mietverhältnis …bereits seit 01.03.2007“ bestehe. Ausweislich des als Anlage K3 überreichten Grundbuchauszugs wurde der Kläger im Juni 2018 als neuer Eigentümer eingetragen.

Über die von ihm beauftrage Hausverwaltung verlangte der Kläger mit Wirkung zum 01.01.2018 eine Erhöhung der Grundmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete auf 517,50 € zzgl. Betriebskostenvorauszahlungen. Die Klägerin kam dem entsprechenden Verlangen nach und zahlte in der Folgezeit von Januar 2018 bis einschließlich Juli 2022 die erhöhte Grundmiete nebst einer Betriebskostenvorauszahlung i.H.v. 140,00 Euro, mithin 657,50 Euro monatlich, dies bis einschließlich Juli 2022. Ab August 2022 bis jedenfalls Mai 2023 einschließlich zahlte die Beklagte unter Berufung auf diverse Mängel und Zurückbehaltungsrechte sowohl im Hinblick auf die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten als auch im Hinblick auf eine Beseitigung der vorgetragenen Mängel monatlich nur noch 398,75 Euro.

Ob und inwiefern es nach Abschluss des Mietvertrages zu einer Erhöhung der auf die Nebenkosten zu erbringenden Vorauszahlungen kam, ist zwischen den Parteien ebenso umstritten wie die Frage, ob die Beklagte einer Erhöhung der Grundmiete gem. § 558a BGB auf 517,50 Euro zustimmte sowie ob aufgrund einer Modernisierungsmieterhöhung ab dem 01.10.2022 eine von 517,50 EUR auf 578,40 Euro erhöhte Grundmiete geschuldet war. Auf das als Anlage K 10 überreichte, auf das Ankündigungsschreiben vom 24.06.2021 (Bl. 155 ff.d.A.) bezugnehmende Erhöhungsverlangen vom 27.07.2022 (Bl. 181 ff d.A.), dessen Zugang zwischen den Parteien streitig ist, wird Bezug genommen. Auf das Ankündigungsschreiben hatte die Beklagte mit Anwaltsschreiben vom 17.08.2021 (Bl. 107 d.A.) reagiert und gebeten, „die Kostenkalkulation offenzulegen“.

Im Hinblick auf die Nebenkostenabrechnungen, die vermieterseits für die Jahre 2018 bis einschließlich 2021 erteilt wurden, wird auf deren mit der Replik überreichten Ablichtungen sowie den diesbezüglichen Parteivortrag verwiesen, letzteres auch im Hinblick auf die insofern erhobenen Beanstandungen bzw. begehrte Belegeinsicht. Ob die endend mit einer Nachforderung i.H.v. 613,71 Euro erstellte Nebenkostenabrechnung der Beklagten vorprozessual bzw innerhalb der Abrechnungsfrist zuging, ist zwischen den Parteien umstritten.

Gleiches gilt im Hinblick auf diverse Mängel, hier insbesondere im Hinblick auf die Kellerräume, die im Juli 2021 unstreitig im Zusammenhang mit der Flutkatastrophe geflutet worden waren. Ab August 2022 reduzierte die Beklagte, die zudem diverse Zurückbehaltungsrechte geltend macht, ihre monatlichen Zahlungen unter Berufung auf eine Minderung bedingende Mängel im Kellerbereich.

Mit Schreiben der Hausverwaltung vom 25.11.2022 ließ der Kläger das Mietverhältnis unter Berufung auf die Nachforderungen aus den Nebenkostenabrechnungen für die Kalenderjahr 2018 bis 2021 sowie die in den Monaten Januar bis einschließlich November 2022 wie oben näher dargelegt geltend gemachten Zahlungsrückstände (insgesamt 4.192,55 Euro wie auf Seite 3 der Klageschrift näher dargelegt) außerordentlich kündigen (Anlage K2). Im Rahmen der Klageschrift wurde eine außerordentlich und hilfsweise ordentliche Nachkündigung wegen Zahlungsverzuges unter Berufung auf die nunmehr mit dem Antrag zu 2) geltend gemachten Ansprüche ausgesprochen. Weitere Nachkündigungen wurden im Rahmen der Schriftsätze vom 12.04.2023 und vom 11.05.2023 erklärt, im letzteren Fall unter Berufung auf die in der Zeit von 2019 bis April 2023 ausweislich des als Anlage K13 überreichten Mietkontoauszuges zzgl. 398,75 € für Mai 2023. Wegen der Einzelheiten wird auf die vorgenannten Schriftsätze (Bl. 176 ff., 178 d.A., Bl. 248 ff., 249 f. d.A.) verwiesen.

Der Kläger meint, die Beklagte in Anspruch nehmen zu können wie beantragt und führt dies näher aus.

Der Kläger beantragt

die Beklagte zu verurteilen

1.die Wohnung im 1. OG rechts, WE 04, des Anwesens „A-Straße, 51234 B“, bestehend aus 3 Zimmern, 1 Küche, 1 Diele/Flur, 1 Bad, 1 sep. WC, 1 Keller und 1 Balkon, zu räumen und an ihn herauszugeben;

2. 14
an ihn einen Betrag in Höhe von 2.949,86 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie hält diese für unbegründet, was sie näher darlegt.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie den weiteren Akteninhalt Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die Klage ist zulässig und aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet. Aufgrund der zu diesem Zeitpunkt i.H.v. deutlich mehr als zwei Monatsmieten bestehenden Zahlungsrückstände hat das Mietverhältnis spätestens aufgrund der mittels qualifiziert signiert überreichtem Schriftsatz vom 1.05.2023 außerordentlich und fristlos ausgesprochene (Nach-)Kündigung seine Beendigung gefunden.

Die Aktivlegitimation des Klägers ist durch Vorlage des die Eintragung desselben als Eigentümer im Jahr 2018 belegenden Grundbuchauszugs hinreichend dargetan und belegt, die Prozessvollmacht der Klägervertreter nach Vorlage der entsprechenden Urkunde (Bl. 71 d.A.) nachgewiesen und nicht mehr bestritten.

Mit dem zu 2) gestellten Zahlungsantrag nimmt die Klägerin die Beklagte auf Zahlung von 2.949,86 Euro, nämlich von aus ihrer Sicht in der Zeit für die Monate Januar 2022 bis Dezember 2022 aufgelaufener Zahlungsrückstände (7 x 70,00 EUR für Januar bis Juli 2022, 2 x 328,75 EUR für August und September 2022, 389,65 EUR für Oktober und 2 x 399,65 EUR für November und Dezember 2022) sowie auf Ausgleichung der Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2021 i.H.v. 613,71 Euro in Anspruch.

Die monatliche Kaltmiete belief sich ursprünglich ausweislich des Mietvertrages auf 450,00 € zzgl. Betriebskostenvorauszahlungen. Die Klägerin verlangte mit Wirkung zum 01.01.2018 eine Erhöhung der Grundmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete auf 517,50 € zzgl. Betriebskostenvorauszahlungen. Die Klägerin kam dem entsprechenden Verlangen nach und zahlte in der Folgezeit von Januar 2018 bis einschließlich Juli 2022 die erhöhte Grundmiete nebst einer Betriebskostenvorauszahlung i.H.v. 140,00 Euro, mithin 657,50 Euro monatlich, stimmte mithin dem entsprechenden Erhöhungsverlangen (schlüssig) zu (vgl. BGH NZM 2018, 279; BGH NJW 1984, 2279; Schmidt-Futterer-Börstinghaus, Mietrecht, § 558b BGB Rz. 25 f. m.wNw.). Soweit die Beklagt die Anpassung der Zahlungen pauschal bestritten hat, ohne vorzutragen, welche Beträge sie jeweils stattdessen gezahlt haben will, ist ihr Vortrag nicht tragfähig (§ 138 ZPO).

Soweit der Kläger vorträgt, die Grundmiete sei aufgrund einer Modernisierungsmieterhöhung entsprechend dem Schreiben vom 24.06.2021 (Bl. 155 ff. d.A.) zum 01.10.2022 von 517,50 EUR auf 578,40 EUR erhöht worden, hat er seinen Vortrag trotz des expliziten und konkreten Bestreitens der Gegenseite, u.a. mit Schriftsatz vom 20.04.2023, nicht näher substanziiert. Der insofern angebotene Zeugenbeweis war mithin nicht zu erheben.

Im Hinblick auf die BKA für 2019 vom 17.08.2020 wurde Belegeinsicht - wie auch seitens der Beklagten selbst mit Schriftsatz v. 6.4.2023 ausgeführt - erstmals unter dem 05.10.2021 und damit nach Ablauf der in § 556 Abs. 3 S. 5 BGB normierten Frist verlangt. Nach § 556 Abs. 3 S. 5 BGB sind Einwendungen gegen eine Nebenkostenabrechnung bis zum Ablauf des 12 Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Die Abrechnung für das Kalenderjahr 2019 war unter dem 17.08.2020 erteilt worden, das Belegeinsichtsverlangen wie mit Schriftsatz vom 06.4.2023 dargetan mithin verspätet. Zwar enthielt das Begleitschreiben als solches im Hinblick auf die künftig zu leistenden Vorauszahlungen keine ausdrückliche Erhöhungserklärung. Auf Seite 1 oben der Abrechnung selbst war jedoch die Zahlung von auf 190,00 EUR erhöhter Vorauszahlungen ab dem 01.09.2020 gefordert worden, die jedenfalls zum nächst wirksamen Zeitpunkt und in angemessener Höhe zum Tragen kam (vgl. Schmidt-Futterer-Lehman-Richter, Mietrecht, § 560 BGB, Rz. 71 ff.). Umgelegt worden waren insofern Gesamtkosten i.H.v. 2.216,19 Euro (/12=184,68 Euro), so dass jedenfalls ab Herbst 2021 auf 185,00 Euro erhöhte Vorauszahlungen geschuldet waren.

Ob mit der Nebenkostenabrechnung für 2020 vom 15.7.2021 in formaler Hinsicht ausreichend die Zahlung von erhöhten Vorauszahlungen i.H.v. 210,00 Euro verlangt wurde, wie zum 01.09.2021 begehrt, kann dahinstehen. Die Klägerin hatte insofern mit Schreiben ihres nunmehrigen Prozessbevollmächtigten vom 05.10.2021 sowie mit Anwaltsschreiben vom 28.11.2021, jeweils überreicht mit Schriftsatz vom 06.04.2023, Bl. 148 ff.d.A.), u.a. die mangelnde Umlagefähigkeit der Positionen Wartung Rauchwarnmelder und Fenster, die Reinigungs- und Gartenpflegekosten sowie den bei der Verteilung der Heizkosten zugrunde gelegten Umlagemaßstab gerügt und Belegeinsicht verlangt. Nachdem die Hausverwaltung mit Mail vom 27.01.2022 unter Verweis darauf, dass „Herr Baumann, ehemals Objektbetreuer der Liegenschaft in Leverkusen, kurzfristig und ohne Übergabe das Unternehmen verlassen“ habe, „um Aufklärung in der Angelegenheit“ gebeten hatte, wurde mit Anwaltsschreibens vom selben Tage (überreicht mit SS v. 06.04.2023, Bl. 162 d.A.) nochmals um umfassende Belegeinsicht im Hinblick auf die Abrechnungen 2019/2020 gebeten, worauf die Hausverwaltung mit Mail vom 03.02.2022 (Bl. 160 d.A.) reagierte unter Übersendung von Belegen ausschließlich „zum Thema Reinigung und Gartenpflege“. Weitere Belege wurden nicht übersandt und auch eine Stellungnahme im Hinblick auf die Beanstandungen erfolgte nicht, auch nicht im Rahmen des vorliegenden Verfahrens. Aufgrund der hierin unter Berücksichtigung der Gesamtumstände zu sehenden Teilverweigerung ist die Nachforderung aus der BKA 2020 derzeit nicht fällig. Gleiches gilt im Hinblick auf die Zahlung von von 190,00 Euro auf 210,00 Euro erhöhten Vorauszahlungen.

Soweit aufgrund der unter dem 21.10.2022 erstellten Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2021 ab November 2022 die Zahlung von auf 220,00 Euro monatlich erhöhten Vorauszahlungen gefordert worden war, ist dieser Anspruch nicht gegeben, weil der Kläger keinen Beweis für den Zugang der Abrechnung einschließlich der Heizkostenabrechnung vor Ablauf der Jahresfrist angeboten hat. Abgesehen davon wäre die Vermieterseite, obwohl generell der Mieter gehalten ist, sein Recht auf Belegeinsicht aktiv und nachdrücklich zu verfolgen, vorliegend jedenfalls aufgrund der mit Schriftsatz vom 06.04.2023 unter Fristsetzung zum 30.04.2023 ob des am 17.05.2023 anstehenden (zweiten) Termins zur mündlichen Verhandlung gehalten gewesen, einen entsprechenden Termin anzubieten oder aber Belege zu übersenden, dies umso mehr ob der vorgenannten Mail aus März 2022 bzw. die aufgrund eines personellen Wechsels bei der Hausverwaltung eingeräumten Probleme.

Vor diesem Hintergrund ist davon auszugehen, dass für die Monate Januar 2022 bis einschließlich Dezember 2022 grundsätzlich geschuldet war bei einer Grundmiete i.H.v. 517,50 Euro zzgl. einer Vorauszahlung auf die Nebenkosten i.H.v. 185,00 Euro ein monatlicher Mietzins i.H.v. insgesamt 702,50 Euro.

Soweit im Hinblick auf die Jahre vergangenen Jahre ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Vorauszahlungen geltend gemacht wurde, ist davon auszugehen, dass ein solches, selbst wenn man im Falle der Nichtgewährung von Belegeinsicht ein solches nicht nur im Hinblick auf den Nachforderungsbetrag, sondern auch an den laufenden Vorauszahlungen anerkennen wollte und annehmen würde, dass die Beklagte ihr Recht auf Belegeinsicht mit der gebotenen Konsequenz verfolgt hätte, jedenfalls ab Januar 2022 unter dem Gesichtspunkt der Übersicherung nicht mehr bestanden hätte. Im Hinblick auf die Betriebskostenabrechnung für 2019 ist ein solches aus den o.g. Gründen mangels Beanstandung innerhalb der Jahresfrist nicht gegeben. Im Hinblick auf die im Jahr 2022 erteilte Betriebskostenabrechnung für 2021 gilt das Vorgesagte. Zudem erschiene die Beklagte durch ihr Zurückbehaltungsrecht an dem Nachforderungsbetrag ausreichend gesichert, zumal die Anwendung des Flächenmaßstabs statt der Umlage nach Personen zu einer Schlechterstellung der Beklagten führen würde.

Bis einschließlich Juli 2022 hat die Klägerin den Grundmietzins nebst einer Vorauszahlung auf die Nebenkosten i.H.v. 140,00 Euro vorbehaltslos gezahlt. Tatsächlich ist davon auszugehen, dass der Mietzins aufgrund des Entzugs der Nutzungsmöglichkeit im Hinblick auf den Trockenraum um 2% und bis zum 11.11.2022 einschließlich um weitere 8 % gemindert war.

Minderung:

Trockenraum

Dem Vortrag der Beklagtenseite, der Trockenraum sei seit der Flutkatastrophe im Juli 2021 geschlossen, ist der Kläger nicht entgegengetreten. Dies rechtfertigt eine Minderung i.H.v. 2 % (vgl. LG Saarbrücken, WuM 1996, 468; AG Köln, Urt. v. 31.07.2014, 203 C 192/14, zit.n.juris). Ein Zurückbehaltunsrecht, wie es regelmäßig im Hinblick auf die Mangelbeseitigung i.H. des dreifachen Minderungsbetrages zuerkannt wird, bestand und besteht insofern jedoch nicht in Ermangelung eines entsprechenden Schadensersatzanspruchs (s.u.).

Keller i,.Ü,.

Zudem davon auszugehen, dass die Beklagte in der Zeit bis zum 11.11.2022 einschließlich an der Nutzung des mitvermieten Kellerraumes gehindert war, was eine Minderung von weiteren 8% rechtfertigt.

Dass der Keller im Rahmen der Flutkatastrophe im Juli 2021 geflutet und verschlammt wurde, ist als unstreitig anzusehen.

Zwar hat der Kläger einen auf den 12.08.2022 datierenden Aushang der Hausverwaltung (Anlage 5, Bl. 72 d.A.) überreicht, der folgenden Inhalt aufwies:

„Sehr geehrte Damen und Herren, die Kellerräume können ab sofort wieder benutzt und eingeräumt werden. Bitte beachten Sie, dass eventuell noch Arbeiten an den Stromleitungen ausgeführt werden müssen. Der Hausmeister wird Ihnen Termine für die Arbeiten mitteilen.“

Am 19./ 20.08.2021 fand die Beklagte jedoch folgenden Zettel (Bl. 158 d.A.) in ihrem Briefkasten vor:

„... FREIHALTUNG DES KELLERBEREICHS!!!

Sehr geehrte Mieterinnen und Mieter!

Es grenzt an Ignoranz, in der derzeitigen Situation die Kellerräume zu betreten bzw. Gegenstände unterzustellen. Die Organisation zur Beseitigung des Ölschlammes und dem Einsatz neuer Kellertüren laufen auf Hochtouren. Die abgestellten Gegenstände sind bis zum Wochenende zu entsorgen. Andernfalls wird der Hausmeister abgestellte Gegenstände gegen Rechnungslegung entsorgen, ob neu oder alt!!!!"

Ausweislich der als Anlage K 6 überreichten Rechnung der Fa. X GbR Elektroinstallation Meisterbetrieb vom 18.11.2022 (Bl. 73 f. d.A.) wurde u.a. die Kellerbeleuchtung in der Zeit vom 8.11.22 bis zum 11.11.2022 erneuert.

Ausweislich der als Anlage überreichten Mail, die die Beklagte über einen Bekannten übersandte, wurde seitens der Beklagten gerügt, dass die Mieter-Keller am 18.11.2022 immer noch nicht nutzbar seien wegen 1.) fehlender bzw. unsachgemäße Elektro-Installationen 2.) weiterhin verdreckter Keller-Räume und 3.) falsch eingebauter Keller-Türen. Trotz der expliziten Rüge des Klägers im Rahmen der Replik wurde in keiner Weise ausgeführt, dass bzw. inwiefern die Elektroinstallation nach wie fehlend oder mangelhaft gewesen sein soll. Im Hinblick auf die Kellertüren wurde der Vortrag zwar dahingehend konkretisiert, dass ein zuvor oben vorhandener Lüftungsschlitz nunmehr unten befinde, weshalb Mäuse eindringen könnten und gesehen worden seien. In Ermangelung weiterer Konkretisierung vermag dies eine Minderung jedoch nicht zu rechtfertigen.

Da die Beklagte i.Ü. in keiner Weise dazu ausgeführt hat, inwiefern auch nach Einbau der neuen Kellertüren und den Elektroarbeiten welche konkreten und nicht lediglich geringfügigen (sonstigen) unerheblichen Mängel insofern fortbestanden haben sollen, ist zu deren Nachteil davon auszugehen, dass der Keller jedenfalls ab dem 12.11.2023 von Schlamm gereinigt war bzw. insofern lediglich noch ein Neuanstrich der Wände, ggf. nebst Decken, erforderlich war und dieser erneuerte und verschließbare Türen sowie eine funktionierende elektrische Versorgung aufwies. Soweit Vermieterseits von einem Neuanstrich der Kellerräume abgesehen wurde, welcher von der Beklagten im Hinblick auf ihren eigenen Kellerraum im Januar 2023 bewirkt wurde, war der Kläger zu einem solchen unter Schadensersatzgesichtspunkten nicht verpflichtet, da mit der Überflutung des Kellers nicht gerechnet werden konnte und musste und weder ein Fall des anfänglichen Mangels mit der Konsequenz einer Garantiehaftung gegeben war, noch ein sonstiges Verschulden der Vermieterseite dargetan oder ersichtlich ist (vgl. Schmidt-Futterer-Eisenschmid, a.a.O., § 536 BGB, Rz. 166 f.). Dessen ungeachtet ist der Mietzins gemindert, wenn und soweit im Anschluss an eine nicht vorhersehbare Überflutung der Mietgebrauch in nicht nur unerheblichem Maße beeinträchtigt ist. Eine bloß optische Beeinträchtigung der Wände und Decken in den Mieterkellern und Zuwegungen im Keller nach Trocknung und Beseitigung des eingetretenen Schlamms vermag eine solche nicht zu rechtfertigen, zumal vorliegend in keiner Weise zum vorherigen Zustand der entsprechenden Wandflächen vorgetragen wurde. Bis zu diesem Zeitpunkt ist allerdings davon auszugehen, dass aufgrund der Verschmutzungen, der Beeinträchtigung der Elektroinstallation, des Austauschs der Türen und sonstiger Arbeiten jedenfalls bis zu diesem Zeitpunkt der von ihr angemietete Mieterkeller nicht nutzbar war. Ist das Vorhandensein eines Mangels unstreitig oder erwiesen, trifft die Darlegungs- und Beweislast für dessen Beseitigung die Vermieterseite und es gehen verbleibende Zweifel, auch im Hinblick auf den Zeitpunkt des Abschlusses der entsprechenden Arbeiten, zu deren Lasten.

Da der Kläger zwar den Aushang vom 12.08.2022 überreicht, jedoch dem Vortrag der Beklagten im Hinblick auf den weiteren Aushang, eingeworfen in den Briefkasten am 19./20.08.2022 nicht entgegengetreten ist und auch i.Ü. nicht konkret dazu vorgetragen hat, wann welche Arbeiten abgeschlossen gewesen sein sollen und zudem selbst die Rechnung der Elektrofirma vorgelegt hat, ausweislich derer erst im November 2022 neue Lampen und Schalter installiert wurden, ist davon auszugehen, dass erst nach Durchführung dieser Arbeiten die Mieterkeller wieder nutzbar waren. Da zudem dem zur Wohnung gehörenden Kellerraum in Anbetracht des Umstandes, dass die von der Beklagten angemietete Wohnung 3 Zimmer, 1 Küche, 1 Diele/Flur, 1 Bad, 1 separates WC sowie 1 Balkon umfasst, ein deutlich geringerer Wohn- bzw. Nutzwert zukommt als dies etwa bei einem zu einem Ein-Zimmer-Apartment gehörenden Kellerraum der Fall wäre, ist aufgrund der mangelnden Nutzbarkeit des zur Wohnung der Beklagten gehörenden Kellerraums von einer Minderung i.H.v. 8 % auszugehen. Ein Zurückbehaltungsrecht bzgl. der Mangelbeseitigung bestand nicht, da ein entsprechender Anspruch aus den o.g. Gründen nicht gegeben war; es wäre zudem jedenfalls spätestens im Januar 2023 entfallen, nachdem die Beklagte selbst ihren Keller gestrichen hatte.

Sonstige Mängel

Soweit mit Schriftsatz vom 29.3.23, Bl. 123 ferner ausgeführt wurde, dass durch das Küchenfenster von Zeit zu Zeit Wasser eindringe und zudem der Toilettentopf im Gäste-WC undicht sei, wären diese Mängel, auch unter Berücksichtigung der insofern überreichten Lichtbilder (Bl. 124 f. d.A.) allenfalls als unerheblich im Sinne des §536 Abs. 1 S. 2 BGB zu werten. Abgesehen davon, dass letzteres in der Mail vom 18.11.2022 nicht erwähnt und wohl erstmals mit Schriftsatz vom 29.03.2023 angezeigt wurde, kann auf der Basis des derzeitigen Sach- und Streitstandes allenfalls von einer minimalen Undichtigkeit ausgegangen werden, während im Hinblick auf den Bereich des Küchenfenster lediglich eine geringfügige optische und damit minderungsmäßig unerhebliche Beeinträchtigung anzunehmen ist, zumal auch im Rahmen der vorgenannten Mail insofern nur auf einen Wasserschaden, auf dessen Beseitigung schon seit Jahren gewartet werde, verwiesen wurde.

Bis einschließlich Juli 2022 leistete die Beklagte die monatlichen Zahlungen auf den Mietzins i.H.v. 657,50 Euro ohne Vorbehalt. Die Grundmiete wurde mithin vollständig gezahlt. Gemindert waren die i.H.v. 185,00 Euro geschuldeten Vorauszahlungsbeträge, auf die die Beklagte lediglich 140,00 Euro monatlich zahlte, aus den o.g. Gründen um 10 %. Für die Monate Januar bis Juli 2022 hat der Kläger mithin einen Anspruch auf Zahlung von 7 x 26,50 Euro/185,00 Euro. Ab August 2022 zahlte die Beklagte monatlich nur noch 398,75 Euro. Ein Zurückbehaltungsrecht bestand nicht (s.o.). Für die Monate August bis Oktober 2022 schuldet die Beklagte mithin die Zahlung weiterer 233,50 Euro (90% von 702,50 Euro/632,25 Euro abzgl. Gezahlter 398,75 Euro) und somit die Zahlung von insgesamt 700,50 Euro. Im Hinblick auf den Monat November ist davon auszugehen, dass dieser bis zum 11.11.2022 um 10 % und ab dem 12.11.2022 noch um 2 % gemindert war. Verlangen kann der Kläger insofern mithin für November 2022 die Zahlung weiterer 269,16 Euro (667,91 Euro abzgl. 398,75 Euro) und für Dezember 2022 die Zahlung von 231,82 Euro (688,45 Euro abzgl. 398,75 Euro. Zuzusprechen waren mithin insofern 1.843,11 Euro insgesamt.

Die innerhalb der Schriftsatzfrist eingegangenen Schriftsätze der Beklagtenseite boten ebenso wie der Schriftsatz der Beklagten vom 19.07.2023 weder eine abweichende Beurteilung der Sach- und Rechtsage noch eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung.

Die Zinsen waren als Rechtshängigkeitszinsen zuzusprechen. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92, 708, 709, 711 ZPO.

Der Streitwert wird auf 9.890,66 Euro (12 x 578,40 Euro zzgl. 2.949,86 Euro) festgesetzt.

Die Bewilligung einer Räumungsfrist kam nicht in Betracht, da bereits erhebliche Rückstände aufgelaufen sind und selbst bei Berücksichtigung der ausweislich des Schriftsatzes der Beklagtenseite vom 02.06.2023 (Bl. 273 d.A.) freibleibend und unter dem Vorbehalt beliebiger Verrechnung geleisteten Zahlung i.H.v. 798,40 Euro das auflaufen weiterer Rückstände bezüglich der laufenden Nutzungsentschädigung nicht ausgeschlossen ist, was dem Kläger nicht zugemutet werden kann.

Urteil vom Amtsgericht Leverkusen - 29 C 229/22

Tenor

Verwandte Urteile

Referenzen