Urteil vom Amtsgericht Nürtingen - 19 C 972/12 WEG

Tenor

1. Es wird festgestellt, dass der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft TW vom 26. April 2012 zu Tagesordnungspunkt 8 nichtig ist.

2. Die Kosten des Rechtsstreits insgesamt werden der Verwalterin auferlegt.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Verwalterin und Beigeladenen und Beigetretenen wird nachgelassen, die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages abzuwenden, es sei denn, die Kläger leisten vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe.

Streitwert: 4.000,00 EUR

Tatbestand

Mit der am 30.05.2012 (nach den Vermerken des Telefaxgerätes des Amtsgerichts Nürtingen beginnend um 00:03 Uhr und endend um 00:06 Uhr) beim Amtsgericht Nürtingen eingegangenen Klageschrift haben die Klägervertreter zunächst beantragt, "Die anlässlich der ordentlichen WEG-Versammlung am 26.04.2012 gefassten Beschlüsse werden angefochten."

Diesbezüglich haben die Klägervertreter mit Schriftsatz vom 31.05.2012, vgl. Bl. 6 ff. d. GA, mitgeteilt, dass das Dokument am 29.05.2012 um 23:50 Uhr übermittelt worden sei.

Mit nachgebrachtem Telefax vom 29.06.2012, vgl. Bl. 13 ff. d. GA, wurde folgender Antrag gestellt: "Es wird festgestellt, dass die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 26. April 2012 zu Tagesordnungspunkt 8 unwirksam sind."

Die Kläger sind Wohnungseigentümer der Wohnung Nr. 6 der Wohnungseigentumsanlage TW. Die Anlage umfasst insgesamt 6 Wohnungen.

Mit Schreiben vom 11. April 2012 hat die Verwalterin zur Eigentümerversammlung eingeladen. Nach den Feststellungen des Protokolls, vgl. Bl. 18 ff. d. GA, waren in der Versammlung die Eigentümer der Wohnungen 1, 2, 4 und 5 persönlich vertreten (7.161 von 10.000 Eigentumsanteilen). Die Verwaltung hat die Beschlussfähigkeit der Versammlung festgestellt. Unter Tagesordnungspunkt 8 war genannt, die "Kostenübernahme bei Reparaturen, Sanierungen und Erneuerungen von Fenstern."

Zu Tagesordnungspunkt 8 heißt es:

"Die Hausverwaltung teilt mit, dass die Fenster, Türen und Eingangstüren immer gemeinschaftlichen Eigentums sind. Das ergibt sich nach Maßgabe der Rechtsprechung allein aus gemeinschaftsdienlichen Kriterien, wie z. B. der Vereinheitlichung von Farbauswahlen, Gestaltung der Außenansicht und der Notwendigkeit, Wartungsintervalle für derartige Bauteile in Gemeinschaften zeitähnlich, koordiniert und abgesprochen durchzuführen.

Es kann jedoch von der Eigentümergemeinschaft festgelegt werden, dass die Unterhaltung- und Instandsetzung der Fenster den Eigentümern übertragen wird. Diese Überbürdung der Instandhaltungs- und Wartungsverpflichtungen bedeutet, dass der Eigentümer die Kostentragungsverpflichtung übernimmt.

Diese Regelung ist in der Eigentümergemeinschaft seit Anfang üblich. Die entsprechende Regelung soll daher im Protokoll dokumentiert werden.

Es wird deshalb einstimmig beschlossen:

Die Unterhaltung und Instandsetzung der Fenster (innen und außen) wird - entsprechend der bisherigen Übung - ausdrücklich den Eigentümern der jeweiligen Wohnung übertragen. Danach übernimmt der Eigentümer die Kostentragungsverpflichtung für die Fenster im Bereich seiner Wohnung. Sofern ein Eigentümer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt, ist die Eigentümergemeinschaft berechtigt, die erforderlichen Aufträge zu vergeben und die Kosten dem jeweiligen Wohnungseigentümer zu belasten.

Dies bedeutet, dass die Eigentümer für die Fenster ihrer Wohnung den Anstrich selbst vornehmen oder auch die Fenster austauschen lassen können, da sie hierfür die Kosten selbst tragen müssen. Aufträge, die wegen Vernachlässigung der Unterhaltung der Fenster von der Eigentümergemeinschaft vergeben werden, sind nur von dem betreffenden Wohnungseigentümer zu zahlen."

Der Klagbegründungsschriftsatz vom 29.06.2012, Bl. 13 ff. d. GA, wurde von der Geschäftsstelle des Gerichts der Verwalterin und später Beigetretenen ohne weiteres Anschreiben am 06.07.2012 zugestellt, vgl. Bl. 25 Rückseite d. GA.

Nach Eingang der Gerichtskosten aus dem Streitwert der mit Beschluss vom 03.07.2012 vorläufig auf 1.000,00 EUR festgesetzt wurde, hat das Gericht mit Verfügung vom 26.07.2012, Bl. 29 ff. d. GA, Termin auf den 01.10.2012 bestimmt. Die an die Verwalterin als Zustellungsvertreterin der Beklagten gerichtete Zustellung erfolgte am 02.08.2012, vgl. Bl. 33 d. GA.

Mit Vertrag vom 23. Oktober 1993, Urkundenrolle I Nr. 1368/1993 vor dem Notariat Nürtingen, vgl. Bl. 35 ff. d. GA, dort IV. Vertrag gemäß § 3 WEG, wurden sechs Sondereigentumsanteile geschaffen, wobei dem Sondereigentumsanteil Nr. 3 938/10.000 Miteigentumsanteile zugewiesen wurden und dem Sondereigentumsanteil Nr. 6 1.901/10.000 Miteigentumsanteile.

Im § 3 dieses Vertrages heißt es : "Als rechtlicher Inhalt des Sondereigentums wird bestimmt, dass für das Verhältnis der Wohnungs- und Teileigentümer untereinander grundsätzlich das Wohnungseigentumsgesetz maßgebend ist, soweit nachstehend etwas Abweichendes nicht ausdrücklich festgelegt ist."

§ 4 lautet: " Für die Verteilung der gemeinschaftlichen Nutzen und Lasten gilt grundsätzlich die Bestimmung des § 16 WEG, wonach diese Nutzen und Lasten im Verhältnis der Größe der jeweiligen Miteigentumsanteile zueinander umzulegen sind ".

§ 5: " In Abweichung von § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG bemisst sich das Stimmrecht nach den mit Sondereigentum verbundenen Miteigentumsanteilen."

In der Klagebegründungsschrift vom 29.06.2012 haben die Kläger die mangelnde Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft (gemeint war die Eigentümerversammlung) zu den Beschlüssen im Tagesordnungspunkt 8 hervorgehoben.

Sie haben ausgeführt:

"Nach § 10 II WEG bestimmt sich das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander nach den Vorschriften des BGB. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, was hier nicht der Fall ist, wo es um die Frage für Tragung von Kosten für die Reparatur und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums geht. Eine abweichende Regelung nach § 10 III WEG trifft auch die Teilungserklärung nicht. Deshalb obliegt die Unterhaltung und Instandsetzung der Fenster und die Kostentragungspflicht zumindest für die Außenseite der Fenster nicht ausdrücklich den jeweiligen Sondereigentümern und kann auch nicht auf diese im Beschlusswege übertragen werden.

Ebenfalls halten es die Kläger für rechtswidrig und nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechend, wenn die Eigentumsgemeinschaft auf Kosten des jeweiligen Sondereigentums die erforderlichen Aufträge betreffend Fenster vergeben kann.

Es wird die Auffassung vertreten, dass der Verwalter eine unzutreffende Meinung vertritt, die sich im Protokoll auf Seite 4, etwa bis zur Seitenmitte, widerspiegelt. Nach Auffassung (der Kläger) hätte der Verwalter die Ergänzung der Teilungserklärung und deren Eintragungen im Grundbuch anstreben müssen. Die übrigen Eigentümer sind nur der aus hiesiger Sicht falschen Auffassung gefolgt, weshalb eine Kostentragungspflicht beim Verwalter gesehen wird ".

Mit Hinweis vom 20.09.2012, von der Geschäftsstelle erledigt am 25. September 2012, vgl. Bl. 55 d. GA, hat das Gericht die Parteien darauf hingewiesen, dass § 16 WEG gilt, da in dem Vertrag vom 23.10.1993 zu IV., Vertrag gemäß § 3 WEG nichts anderes bestimmt ist. Nur im Einzelfall kann gemäß § 16 Abs. 4 WEG zur Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne von § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG von § 16 Abs. 2 WEG abgewichen werden. Für eine allgemeine Regelung fehlt der Eigentümerversammlung die Beschlusskompetenz.

In der mündlichen Verhandlung vom 01.10.2012, vgl. Protokoll vom 01.10.2012 Seite 3, haben die Kläger beantragt, wie folgt für Recht zu erkennen:

Es wird festgestellt, dass der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft TW vom 26. April 2012 zu Tagesordnungspunkt 8 nichtig ist.

Die für die übrigen Wohnungseigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft ( die Beklagten) gem. § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG zum Auftreten berufene Verwalterin, die beigeladen wurde, hat sich durch ihren Ehemann, Herrn WF, gem. Vollmacht vom 1. Oktober 2012 vertreten lassen. In der mündlichen Verhandlung hat der Vertreter der Verwalterin den Beitritt der Verwalterin auf Seiten der Beklagten erklärt und Klagabweisung beantragt.

Die Verwalterin hat zunächst darauf hingewiesen, dass die Anfechtungsklage nicht innerhalb der gesetzlichen Frist erhoben worden sei.

Aus dem Tagesordnungspunkt "Kostenübernahme bei Reparaturen, Sanierungen und Erneuerungen von Fenstern" könne eindeutig geschlossen werden, dass hier eine Beschlussfassung über die Kostentragungsverpflichtung bei den Fenstern erfolgen solle. Der in der Versammlung gefasste Beschluss spiegele die Regelung dar ( gemeint ist " wider " ), die in der Eigentümergemeinschaft seit ihrem Bestehen üblich gewesen sei und auch tatsächlich so umgesetzt worden sei. Von der Eigentümergemeinschaft seien bisher für den Anstrich bzw. für die Erneuerung der Fenster für die Wohnungen keine Kosten übernommen worden. Entsprechende Maßnahmen seien jeweils von den betreffenden Eigentümern selbst organisiert und auch bezahlt worden. Die unter Tagesordnungspunkt 8 erfolgte Beschlussfassung stelle lediglich die bisherige Übung dar, diese sei jetzt durch einen formalen Beschluss festgehalten und in einem Protokoll dokumentiert. Auch wenn bisher die entsprechende Feststellung nicht als Beschluss dokumentiert gewesen sei, sei sie zu beachten, denn Beschlüsse seien auch dann rechtsgültig und seien zu beachten, wenn sie nicht dokumentiert seien. Die Bestätigung der bisherigen Übung im Beschluss diene somit lediglich der Rechtssicherheit zwischen den Eigentümern. Auch im Falle der Aufhebung des in der Eigentümerversammlung vom 26. April 2012 gefassten Beschlusses ändere sich nichts an der bisherigen Übung. Der Grund für die Übertragung der Zuständigkeit sei darin gelegen, dass die Eigentümer die Unterhaltung der Fenster (z. B. Streicharbeiten) selbst kostengünstiger durchführen können. Im Beschluss sei ausdrücklich ausgeführt, dass - wenn der jeweilige Eigentümer den Verpflichtungen nicht nachkomme - entsprechende Aufträge von der Eigentümergemeinschaft vergeben werden könnten.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst beigefügten Anlagen und das Vorbringen in der mündlichen Verhandlung Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig und in der Fassung des zuletzt gestellten Antrages auch begründet.

Zur ursprünglichen Beschlussanfechtungsklage

Die zwischen den Parteien streitige Frage, ob die Klageerhebung als solche innerhalb der Monatsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG erhoben wurde und ob wegen Übertragungsproblemen bei der Telefaxübersendung etwa eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand angezeigt sei, ist insoweit obsolet geworden, als die Klagebegründungsschrift vom 29.06.2012, eingegangen per Telefax an eben diesem Tag, vgl. Bl. 13 ff. d. GA, die in der zitierten Vorschrift normierte Zwei-Monats-Frist zur Abgabe der Begründung nach der Beschlussfassung nicht eingehalten hat. Der Beschluss wurde unter dem 26. April 2012 gefasst und die Klagebegründungsfrist lief am 26. Juni 2012 ab. Damit wäre an sich die Beschlussanfechtungsklage als materiell-rechtlich unbegründet zu bescheiden gewesen.

Es handelt sich jedoch bei dem Klagbegehr um eine Streitigkeit gemäß § 43 Nr. 4 WEG über die Gültigkeit von Beschlüssen der Wohnungseigentümer. Als Oberbegriff wird hierzu der Ausdruck "Beschlussmängelklage" verwendet. Darunter fallen sowohl die Beschlussanfechtungsklage als auch die Klage auf Feststellung der Nichtigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung.

Die Klage auf Feststellung der Nichtigkeit eines Beschlusses ist von der Befristung in § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG nicht betroffen. Vergleiche hierzu die Entscheidungen des BGH 5. Zivilsenat NJW 2009, Seite 999 ff. und NJW 2009, Seite 2132 ff.

Der Zusammenhang der beiden Klagearten ist dem Gesetz unter anderem aus § 48 Abs. 4 und § 46 Abs. 2 WEG zu entnehmen.

Daraus folgt, dass anlässlich einer außerhalb der Frist erhobenen Anfechtungsklage, möge auch die diesbezügliche Klagebegründungsfrist verfristet sein, über die Nichtigkeit eines beanstandeten Beschlusses entschieden werden kann und muss.

II.

Wie von der Verwalterin richtig angeführt, gehören die Fenster der einzelnen Wohnungen als Bestandteile des Gebäudes bei deren Veränderung, Beseitigung oder Einfügung die äußere Gestalt des Gebäudes verändert wird, zum zwingenden Gemeinschaftseigentum, vgl. hierzu auch § 5 Abs. 1 letzter Satzteil WEG.

Nach dem Beschlussinhalt zu TOP 8 der Eigentümerversammlung vom 26.04.2012, der im Tatbestand wiedergegeben ist, soll völlig losgelöst von einer etwa aktuellen Sanierungsbedürftigkeit bestimmter Fenster prinzipiell die Unterhaltung und Instandsetzung der Fenster den Eigentümern der jeweiligen Wohnung übertragen werden. Es geht dabei nicht nur um die diesbezügliche Kostentragungspflicht sondern auch um die Befugnis der Eigentümer nach eigenem Gutdünken den Anstrich der Fenster ihrer Wohnung oder auch den Austausch der Fenster ihrer Wohnung selbst in Auftrag geben zu können und dabei nach eigenem Gutdünken zu verfahren.

§ 16 Abs. 4 WEG gibt den Wohnungseigentümern die abweichende Regelungskompetenz im Beschlusswege nur für den Einzelfall, und nur die Kompetenz, die Kostenverteilung abweichend von § 16 Abs. 2 WEG zu regeln, nicht jedoch die Unterhaltung und Instandsetzung generell nach eigenem Gutdünken auf eigene Kosten ausführen zu lassen.

Gegen diese Beschränkung der abweichenden Beschlussfassung hat der Beschluss zu Tagesordnungspunkt 8 der Eigentümerversammlung vom 26. April 2012 erkennbar verstoßen, bezüglich dessen das in § 16 Abs. 4 Satz 2 WEG geforderte drei Viertel Quorum nicht einmal vorhanden war.

Zur Klarstellung: Es liegt ein doppelter inhaltlicher Verstoß gegen die Regelung des § 16 Abs. 2 und 4 WEG vor:

a) Die Beschlussfassung beinhaltet eine generelle Regelung, während lediglich im Einzelfall bei anstehenden Arbeiten zur Instandhaltung oder Instandsetzung eine anderweitige Kostenverteilung, als die nach Miteigentumsanteilen, als möglich vorge- sehen ist.

b) Nach dem Beschluss soll den einzelnen Wohnungseigentümern auch die Befugnis zugesprochen werden, nach eigenem Gutdünken Fensteranstrich oder Fensteraustausch vornehmen zu lassen, wobei nach dem Wortlaut auch unterschiedliche Farbgestaltungen oder unterschiedliche Eigenschaften der Fenster, wie z. B. Materialien oder Wärmedämmungseigenschaften, zum Einbau gebracht werden können.

Dies alles sprengt die Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung. Wegen nicht vorhandener Beschlusskompetenz musste auf Antrag der Kläger der beanstandete Beschluss zu TOP 8 der Eigentümerversammlung vom 26.04.2012 für nichtig erklärt werden.

Die Bestimmungen in dem angefochtenen Beschluss, dass "sofern ein Eigentümer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt, die Eigentümergemeinschaft berechtigt ist, die erforderlichen Aufträge zu geben und die Kosten dem jeweiligen Wohnungseigentümer zu belasten" ändert an der festgestellten Nichtigkeit des Beschlusses nichts.

Auch die Bestimmung, dass "Aufträge die wegen Vernachlässigung der Unterhaltung der Fenster von der Eigentümergemeinschaft vergeben werden, nur von dem betreffenden Wohnungseigentümer zu zahlen sind" hindert die Feststellung der Nichtigkeit nicht.

Die Eigentümer müssten, wollten sie die angestrebte Regelung in die Tat umsetzen, eine allseitige Vereinbarung mit Eintrag in das Grundbuch herbeiführen.

III.

Nachdem die Beklagten in der mündlichen Verhandlung vom 01.10.2012 zunächst nicht vertreten waren, da die Verwalterin zwar gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG Prozessführungsbefugte und Zustellungsvertreterin der Beklagten ist, der für die Verwalterin auftretende Ehemann der Verwalterin jedoch kein Familienangehöriger der Beklagten ist, waren die Beklagten in der mündlichen Verhandlung ohne antragsbefugten Vertreter geblieben.

Nachdem die Verwalterin jedoch durch ihren im Sinne von § 79 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO befugt für sie auftretenden Ehemann dem Rechtsstreit beigetreten war und nur eine einheitliche Entscheidung über den Bestand des angegriffenen Beschlusses möglich ist, hat der Klagabweisungsantrag des Prozessbevollmächtigten der Beigetretenen auch gemäß §§ 69, 61, 62 ZPO die Wirkung gehabt, dass eine Säumnisentscheidung gegenüber den Beklagten nicht möglich war. Es war daher, wie geschehen, in der Sache zu entscheiden.

IV.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 49 Abs. 2 WEG. Aus der Sicht des Gerichts muss für einen Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft selbstverständlich und offensichtlich sein, dass der Beschluss zu TOP 8 der Eigentümerversammlung vom 26.04.2012 der Gemeinschaftsordnung widerspricht und nicht mehr in die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung fällt. Die Verwalterin hat sich vermutlich durch das Begehr der an der Eigentümerversammlung teilnehmenden Wohnungseigentümer, wobei dort kein Widersprechender aufgetreten war, dazu bestimmen lassen, dem Willen der Anwesenden zu entsprechen, ohne klipp und klar darzutun, dass die Beschlusskompetenz fehlt. Damit hat die Verwalterin den Anlass gesetzt, dass die Kläger gerichtliche Hilfe in Anspruch genommen haben.

Wären bei der Kostenentscheidung lediglich die Regularien über den Beitritt zur Anwendung gekommen, gem. §§ 101 Abs. 2, 100 Abs. 1 ZPO, hätte die Verwalterin lediglich nach Kopfteilen gehaftet, neben den Beklagten. Da die Verwalterin jedoch durch ihre Verhandlungsführung und ohne auf die Nichtigkeit des angestrebten Beschlusses hinzuweisen den Beschluss hat zustandekommen lassen weist ihr das Gericht ein grobes Verschulden im Sinne von § 49 Abs. 2 WEG zu.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit des Urteils stützt sich auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Die Bestimmung des Streitwertes war außerordentlich schwierig. Da der generelle Beschluss zu TOP 8 der Eigentümerversammlung, je nach der derzeitigen Sanierungsbedürftigkeit der Fenster, gemessen an den Grundsätzen des § 49 a GKG und an der Mindestanzahl von 24 Fenstern ( 6 x 4 ) im Hause, ein Interesse aller Beteiligten von mehreren 10.000 EUR hätte nahelegen können.

Da das Gericht jedoch keine diesbezüglichen Anhaltspunkte hat und die Einholung eines Sachverständigengutachtens hierüber außer Verhältnis steht, hat sich das Gericht entschlossen, in Anlehnung an § 23 Abs. 3 Satz 2 RVG einen Streitwert von 4.000,00 EUR zugrunde zu legen.

Gründe