Urteil vom Amtsgericht Waiblingen - 9 C 1362/04

Tenor

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 2158,90 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz aus jeweils 573,15 EUR seit 6.5.2004, 4.6.2004 und 6.7.2004 sowie aus 439,41 EUR seit 4.8.2004 zu bezahlen.

2. Die Beklagten tragen als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Streitwert: 2.159.-- EUR

Tatbestand

Zwischen den Parteien bestand ein Mietverhältnis über eine Wohnung im Gebäude Hausgärten 23/1 in Waiblingen. Die Parteien streiten darüber, wann dieses Mietverhältnis endete.

Am 24.7.2000 kam es zu einem Mietvertrag zwischen den Parteien, wegen dessen genauen Wortlautes auf die vorgelegte Ablichtung, Bl.4 ff. der Akten, Bezug genommen wird.

Hinsichtlich der Dauer des Mietverhältnisses war im Mietvertrag in § 2 Nr. 1 c) Folgendes vorgesehen: „ Das Mietverhältnis beginnt am 24.8.2000 und endet am 23.8.2003. Wird es nicht unter Einhaltung der in vorstehender Ziffer 1 a) genannten jeweiligen Kündigungsfrist gekündigt, verlängert es sich jeweils um 1 Jahr“. § 2 Nr. 1 a) des Mietvertrages, auf die Bezug genommen wird, lautet auszugsweise wie folgt: „Für beide Vertragsparteien beträgt die Kündigungsfrist nach 5-jähriger Mietdauer 6 Monate, nach 8-jähriger Mietdauer 9 Monate und nach 10-jähriger Mietdauer 12 Monate, jeweils zum Schluss eines Kalendermonats.“ Im nicht wörtlich zitierten Teil von § 2 Nr. 1 a) ist eine Kündigungsfrist von 3 Monaten vorgesehen.

Am 14.1.2004 kündigten die Beklagten das Mietverhältnis „zum 30.4.2004“.

Der Kläger widersprach dem im Kündigungsschreiben angegebenen Kündigungszeitpunkt 30.4.2004, akzeptierte jedoch die Kündigung zum 23.8.2004.

Die Beklagten gaben vor dem 30.4.2004 die Wohnung zurück, seit 1.5.2004 leisten sie keine Zahlungen mehr.

Die monatliche Miete einschließlich Nebenkostenvorauszahlungen betrug zuletzt 573,15 EUR.

Für den Zeitraum 1.August bis 23.August 2004 macht der Kläger die anteilige Miete in Höhe von 439,41 EUR geltend.

Die Parteien streiten darum, ob das Mietverhältnis durch die Kündigung zum 30.4.2004 endete, oder ob das Mietverhältnis erst zum 23.8.2004 endete.

Der Kläger lässt die Auffassung vertreten, gemäß Art. 229 § 3 Abs.3 EGBGB sei auf ein am 1.9.2001 bestehendes Mietverhältnis § 564 c BGB in der bis zum 1.9.2001 geltenden Fassung anzuwenden. Es sei deswegen grundsätzlich nach wie vor von einer Zulässigkeit der vereinbarten Befristung des Mietverhältnisses auszugehen.

Hieran habe sich durch die Änderung der Gesetzeslage am 1.9.2001 nichts geändert.

Der Kläger beantragt,

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger 2.158,90 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz aus jeweils 573,15 EUR seit 6.5.2004, 4.6.2004 und 6.7.2004 sowie aus weiteren 439,41 EUR seit 4.8.2004 zu bezahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten berufen sich darauf, dass die Befristung nebst Verlängerungsklausel im Mietvertrag nach neuer Gesetzeslage unwirksam sei. Zwar sei das zunächst befristete Mietverhältnis bis zum 23.8.2003 aufgrund der Überleitungsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB bis zum Ablauf der ersten Befristung (23.8.2003) wirksam geblieben, die Verlängerung sei jedoch nicht wirksam geworden, was sich aus § 575 BGB (neue Fassung) ergebe. Im Übrigen verstießen die jeweils anschließenden befristeten Mietverhältnisse gegen § 573 c Abs.4 BGB.

Die Beklagten sind deswegen der Auffassung, nach dem 23.8.2003 habe ein unbefristetes Mietverhältnis vorgelegen, weswegen die Kündigungserklärung vom 14.1.2004 auf den 30.4.2004 gewirkt habe.

Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 6.10.2004 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig und begründet.

Durch die Kündigung seitens der Beklagten vom 14.1.2004 endete das Mietverhältnis nicht bereits am 30.April 2004, sondern aufgrund der vertraglichen Vereinbarungen erst am 23.8.2004. Die Beklagten sind daher verpflichtet, bis Ablauf des Mietverhältnisses die vereinbarte Miete zu bezahlen (§ 535 BGB).

Der Mietvertrag vom 24.7.2000 ist vor Inkrafttreten des Mietrechtsänderungsgesetzes am 1.9.2001 geschlossen worden. Die in diesem Mietvertrag vereinbarte sogenannte unqualifizierte Befristung des Mietverhältnisses wäre nach dem 1.9.2001 nicht mehr möglich gewesen, da gemäß § 575 BGB n. F. befristete Mietverhältnisse nur noch bei Vorliegen bestimmter Gründe möglich sind.

Im Ausgangspunkt besteht zwischen den Parteien auch kein Streit darüber, dass die ursprüngliche Befristung bis 23.8.2003 keinen rechtlichen Bedenken unterliegt.

Auch die weitere Vereinbarung im Mietvertrag zwischen den Parteien, dass nämlich in dem Fall, dass eine Kündigung nicht bis 23.8.2003 unter Einhaltung der vereinbarten Kündigungsfristen ausgesprochen wird, sich das Mietverhältnis um 1 Jahr verlängert, unterliegt keinen durchgreifenden rechtlichen Bedenken. Dies ergibt sich aus Art. 229 § 3 Abs.3 und Abs.10 EGBGB. Nach dieser Vorschrift ist auf ein am 1. September 2001 bestehendes Mietverhältnis auf bestimmte Zeit das bis zum 1.9.2001 geltende Recht anzuwenden, auf vertraglich vereinbarte Kündigungsfristen ist § 573 c Abs.4 BGB n.F. nicht anzuwenden.

Es ist gerade nicht so, dass mit Ablauf der ursprünglichen Befristung ein neues Mietverhältnis begründet wurde, da eben das Mietverhältnis mangels Kündigung seitens einer der beiden Vertragsparteien nicht zum 23.8.2003 endete. Die vor dem 1.9.2001 wirksam vereinbarte Befristung samt der Verlängerungsdauer um ein Jahr wurde nicht durch die nachträglich eingetretene Gesetzesänderung und/oder durch Zeitablauf am 23.08.2003 unwirksam. Vielmehr ist nach Art. 229 § 3 Abs.3 und Abs.10 EGBGB die Abwicklung des Mietverhältnisses - jedenfalls was die Befristung und die vereinbarten Kündigungsfristen anlangt - nach dem bis zum 1.9.2001 geltenden Mietrecht vorzunehmen (vergleiche Blank, Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Auflage, § 542 BGB, RdNr. 148, 149, m. w. N.).

Hieran hat sich auch durch Art. 229 § 5 EGBGB nichts geändert. In Literatur und vereinzelt auch in der Rechtsprechung wird vertreten, dass die Übergangsvorschriften des Art. 229 § 3 EGBGB lediglich bis zum 31.12.2002 befristet gültig gewesen wären, da durch das Inkrafttreten von Art. 229 § 5 EGBGB einheitlich auf alle Dauerschuldverhältnisse seit 1.Januar 2003 nur das Bürgerliche Gesetzbuch in der zu diesem Datum geltenden Fassung anzuwenden sei. Es wurde daraus der Schluss gezogen, seit 1.Januar 2003 gelte auch hinsichtlich solcher Mietverhältnisse, die bereits vor dem 1.9.2001 bestanden hätten, ausschließlich das Bürgerliche Gesetzbuch in der Fassung vom 1.Januar 2003, wodurch insbesondere auch das Mietrechtsreformgesetz erfasst werde (Schmid-Kessel, NJW 2003, 3748, Amtsgericht Bückeburg, WuM 2004, 407).

Es besteht zumindest scheinbar ein Konflikt zwischen den Übergangsvorschriften, der Art. 229 § 3 EGBGB und Art. 229 § 5 EGBGB.

Beide Normen befinden sich in einem einfachen Gesetz, stehen also nicht in einem bestimmten Rangverhältnis zueinander. Möglich wäre, dass § 5 des Art. 229 EGBGB als das jüngere Gesetz den § 3 des Art. 229 EGBGB als das ältere Gesetz verdrängt. Andererseits handelt es sich bei Art. 229 § 3 EGBGB um das speziellere Gesetz, da sich diese Vorschrift lediglich auf das Mietrecht bezieht, § 5 des Art. 229 EGBGB jedoch alle Schuldverhältnisse und insbesondere alle Dauerschuldverhältnisse betrifft. In dieser Konstellation, in der einerseits ein jüngeres Gesetz einem älteren Gesetz widerspricht, andererseits aber das ältere Gesetz das speziellere Gesetz ist, das dem allgemeineren Gesetz grundsätzlich vorgeht, existieren keine allgemeinen Vorschriften, wie die bestehende Kollision aufzulösen ist.

Die These von der Verdrängung der Überleitungsvorschrift des Art. 229 § 3 EGBGB durch Art. 229 § 5 EGBGB ist entwickelt worden an Hand der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu Art. 229 § 3 Abs.10 EGBGB und verengt auch die Argumentation im Hinblick auf diese Vorschrift. Tatsächlich hat jedoch Art. 229 § 3 EGBGB neun weitere Absätze, in denen dezidiert, teilweise mit zahlreichen Untergliederungen, Überleitungsvorschriften für Altmietverträge geregelt werden, bei denen teilweise wesentlich längere Zeiträume für die Fortgeltung alten Rechts vorgesehen werden. Beispielsweise sieht Art. 229 § 3 Abs.2 EGBGB eine Frist bis zum 31.August 2006 vor, eine Frist, die nach der Auffassung, wonach Art. 229 § 3 EGBGB ohnehin lediglich eine Überleitungsvorschrift sei, die zum 1.1.2003 in Wegfall gerate, sinnlos wäre. Gleiches gilt für Art. 229 § 3 Abs.6 EGBGB, in der eine Geltungsdauer ausdrücklich bis 31.8.2004 vorgesehen ist. Letztlich wären demnach sehr speziell ausgestaltete Vorschriften quasi durch einen Nebensatz in einer jüngeren Vorschrift obsolet geworden. Dies hat der Gesetzgeber erkennbar nicht beabsichtigt. Dies zeigt sich bereits daran, dass der Gesetzgeber eine Änderung des Art. 229 § 3 Abs.10 EGBGB plant (NZM 2004, 209). Der Referentenentwurf aus dem Bundesministerium für Justiz sieht eine Ergänzung der Übergangsvorschrift dahin vor, dass die Regelung von Kündigungsfristen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht unter die Übergangsvorschrift fallen solle. Offensichtlich sieht daher auch das Bundesministerium für Justiz nach wie vor - auch nach Inkrafttreten des Art. 229 § 5 EGBGB - einen Regelungsbedarf hinsichtlich der Überleitungsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs.10 EGBGB.

Aus diesen Überlegungen ergibt sich, dass die spezielleren Überleitungsvorschriften für Mietverhältnisse in Art. 229 § 3 EGBGB, die vom Gesetzgeber bewusst langfristig angelegt und ausdifferenziert gestaltet wurden, durch das Inkrafttreten des Art. 229 § 5 EGBGB nicht verdrängt werden sollten. Auch in der Gesetzesbegründung findet sich kein Hinweis für eine beabsichtigte Aufhebung der mietrechtlichen Überleitungsvorschriften (BT-Dr. 14/6040, S. 273).

Letztlich spricht auch der Gesetzeszweck gegen eine Verdrängung der speziellen mietrechtlichen Überleitungsvorschriften durch die allgemeinen Überleitungsvorschriften anlässlich des Inkrafttretens des Gesetzes zur Modernisierung des Schuldrechts. Durch die speziellen mietrechtlichen Überleitungsvorschriften hat sich der Gesetzgeber im Wesentlichen für die Fortgeltung solcher Regelungen entschieden, die vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 1.9.2001 in wirksamer Weise nach altem Recht vereinbart wurden. Es entspricht auch allgemein juristischer Dogmatik, dass einmal wirksam vereinbarte Regelungen in einem Vertrag nicht durch nachträgliche Gesetzesänderungen unwirksam werden. Der vertragliche Vertrauensschutz genießt grundsätzlich gegenüber gesetzlichen Neugestaltungen Vorrang (vergleiche hierzu auch Amtsgericht Heilbronn, WuM 2004, 540, 541).

Die vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen, die nach geltendem Recht im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages wirksam vereinbart wurden, binden daher auch nach Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 1.9.2001 und auch noch nach Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes am 1.1.2003 die Parteien des Rechtsstreits, eine Kündigung des Vertragsverhältnisses war nach den in zulässiger Weise vereinbarten Vertragskonditionen erst zum 23.8.2004 möglich. Zu diesem Zeitpunkt wirkte die Kündigung vom 14.1.2004, bis zu diesem Zeitpunkt haben die Beklagten den vereinbarten Mietzins weiter zu bezahlen.

Die Beklagten waren aus diesen Gründen antragsgemäß zur Zahlung des offenstehenden Mietzinses, der der Höhe nach unstreitig geblieben ist, zu verurteilen.

Die zugesprochenen Zinsen sind die gesetzlichen Verzugszinsen aus den §§ 286, 288 BGB.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 ZPO, der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.

Gründe