Urteil vom Landgericht Essen - 9 O 123/21

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

Der Streitwert wird auf 105.121,50 € festgesetzt.

Tatbestand:

Die Klägerin begehrt von den Beklagten Schadensersatz wegen Rücktritts von einem Grundstückskaufvertrag.

Die Beklagten sind Erben der verstorbenen S., welche Eigentümerin einer Wohnung H.-straße .., ….. N. war. Für die Verstorbene wurde im November 2019 Herr T. als gesetzlicher Betreuer bestellt.

Am 00.00.0000 fand eine Besichtigung der streitgegenständlichen Immobilie durch Herrn P. statt.

Mit notariellem Vertrag vom 02.07.2020 (Anlage K2, Bl.18-50 d.A.) schlossen die Klägerin durch den vollmachtlosen Vertreter P. und die Verstorbene, vertreten durch den gesetzlichen Betreuer Herrn T., einen Kaufvertrag über das vorgenannte Wohnungseigentum zu einem Kaufpreis ein Betrag in Höhe von 144.000,00 €. Hinsichtlich der Abwicklung des Kaufvertrages enthält § 1 folgende Regelung:

„Der Notar wird angewiesen, die Betreuungsgerichtliche Genehmigung, die Genehmigung der Vertretenen sowie die Löschungsunterlagen der in Abt. III eingetragenen Grundpfandrechtsgläubigerin und zwar unter Abfrage der Darlehnsvalutierung per 30.10.2020 anzufordern.“

Nach § 12 des Vertrages ist der beurkundende Notar W. zudem bevollmächtigt, eine betreuungsrechtliche Genehmigung einzuholen und diese entgegenzunehmen.

Darüber hinaus enthält der Kaufvertrag folgende Regelungen:

„§ 3 Ansprüche und Rechte bei Mängeln

[…]Der Käufer hat das Kaufobjekt genau besichtigt und kauft dieses wie es liegt und steht. Alle Ansprüche und Rechte wegen Sachmängeln am Kaufobjekt werden hiermit vollumfänglich ausgeschlossen. […]Der Verkäufer sichert dem Käufer zu, dass die derzeitige Nutzung in vollem Umfang bestandskräftig genehmigt ist und bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Vorschriften entspricht.

§ 7 Mietverhältnis

Der Vertragsgegenstand ist nach Angaben des Verkäufers nicht vermietet und leerstehend. Der Verkäufer garantiert, dass das Kaufobjekt über eine Wohnfläche von 94 qm verfügt.“

Das Amtsgericht E. hat am 30.07.2020 die betreuungsrechtliche Genehmigung des Kaufvertrages erteilt, welche dem Notar am 04.09.2020 zugegangen ist (Anlage K10, Bl.72 d.A.).

Mit Schreiben vom 02.11.2020 (Anlage K4, Bl.52-53d.A.) wandte sich die Prozessbevollmächtigte der Klägerin an den Betreuer der Verstorbenen und teilte diesem mit, dass die Eigentumswohnung nach einer Wohnflächenberechnung lediglich 84,87qm betrage und zudem nach Vertragsunterzeichnung ein Wasserschaden aufgetreten sei, welcher zu einem Schimmelschaden geführt habe, wobei sie die Beseitigungskosten mit 14.000 € angab. Sie schlug deshalb vor, ein Schreiben an den beurkundenden Notar W. zu verfassen, in dem er sich einverstanden erklärt, dass die Klägerin nur einen geminderten Kaufpreis in Höhe von 116.013,61 € zu zahlen hat. Alternativ könne er auch den Schaden selbst beseitigen und einen reduzierten Kaufpreis wegen der verringerten Wohnfläche in Höhe von 130.000,00 € erhalten.

Am 19.11.2020 teilte der gesetzliche Betreuer Herr T. der Prozessbevollmächtigten der Klägerin mit, dass die Prozessbevollmächtigte der Beklagten sich wegen des Schreibens vom 02.11.2020 mit ihr in Verbindung setzen werde. Anschließend fanden mehrere Telefonate zwischen den beiden Prozessbevollmächtigten statt, deren Inhalte streitig sind.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 02.12.2020 (Anlage B1, Bl.112 d.A.) wandte sich die Prozessbevollmächtigte der Klägerin an die Prozessbevollmächtige der Beklagten. Wörtlich heiß es in diesem Schreiben wie folgt:

„[…] Der Ordnung halber wiederhole ich meine Forderung lt. Schreiben vom 02.11.2020 nochmal. D, h ich biete an, die Wohnung zu einem Betrag von 116.013,61 € zu erwerben.“

Mit anwaltlichem Schreiben vom 03.12.2020 (Bl.199 d.A.) übersandte die Prozessbevollmächtigte der Beklagten der Prozessbevollmächtigten der Klägerin ein Verkehrswertgutachten der Sachverständigen X. zum Stichtag 09.09.2019 (Anlage B3, Bl.116-176 d.A.) sowie Lichtbilder der Baumängel vom 06.03.2019, wobei sie darauf hinwies, dass sich eine Gesamtwohnfläche von 94qm ergeben und der Schaden bekannt gewesen sein dürfte.

Mit Schreiben vom 22.12.2020 (Bl.211) teilte die Rechtspflegerin des Amtsgerichts E. (Betreuungsgericht) dem Betreuer der Verstorbenen mit, dass Einverständnis damit besteht, den Kaufvertrag aufzulösen, weil eine Reduktion des Kaufpreises aufgrund der vorgetragenen Mängel um 24.000 € überzogen erscheint (Bl.211 d.A.). Mit Schreiben vom 04.02.2021 (Bl.215 d.A.) teilte das Betreuungsgericht dem Betreuer der Verstorbenen schließlich mit, dass er hinsichtlich der angegebenen Beseitigungskosten für den Wasserschaden in Höhe von 14.000 € sowie der Frage der Genehmigung des Wintergarten Kontakt mit der Gutachterin X. aufnehmen solle.

Am 00.00.0000 verstarb schließlich Frau S..

Mit E-Mail vom 16.02.2021 (Bl.216 d.A.) teilten die Beklagten der Prozessbevollmächtigten der Klägerin mit, dass sie Erben der verstorbenen S. seien und forderten sie auf, die Schlüssel des Objekts bis zum 19.02.2021 herauszugeben.

Mit Schreiben vom 05.03.2021 (Anlage B2, Bl.114 f. d.A.) teilte die Prozessbevollmächtigte der Beklagten der Prozessbevollmächtigten der Klägerin mit, dass Frau S. verstorben sei und die Beklagten als Erben dem Kaufvertrag nicht zustimmen. Darüber hinaus forderte sie die Klägerin auf, sich innerhalb der gesetzlichen Frist über die Erteilung der Genehmigung zu erklären. Dieses Schreiben ist der Prozessbevollmächtigten der Klägerin am selben Tag per beA zugegangen.

Die Klägerin erteilte am 16.03.2021 die Nachgenehmigung des Kaufvertrages gegenüber dem Notar V. aus A. (Anlage K13, Bl.77-28 d.A.). Wann diese dem Notar W. zugegangen ist, ist zwischen den Parteien streitig.

Mit Schreiben vom 29.03.2021 (Anlage K5, Bl.54 d.A.) forderte die Klägerin die Beklagten zur Nacherfüllung unter Fristsetzung bis zum 01.04.2021 auf. Mit Schreiben vom 07.04.2021 erklärte die Prozessbevollmächtigte schließlich den Rücktritt vom Kaufvertrag (Anlage K 7, Bl.59 d.A.).

Mit Schreiben vom 04.05.2021 (Anlage K16, Bl.82 ff. d.A.) forderte die Prozessbevollmächtigte er Klägerin die Prozessbevollmächtigte der Beklagten auf, bis zum 07.05.2021 Schadensersatz in Höhe von 105.121,50 € zu bezahlen.

Die Klägerin ist der Ansicht, dass der Kaufvertrag wirksam ist. Sie habe die Genehmigungserklärung am 16.03.2021 gegenüber dem Notar V. erteilt. Diese sei am 16.03.2021 bei dem Notar W. zugegangen.

Die Klägerin behauptet, dass nach Abschluss des Vertrages am 02.07.2020 ein Nässeschaden dergestalt aufgetreten sei, dass der Betonweg vor dem Haus beschädigt worden sei, wodurch Wasser in die Hauswand gelaufen sei und zu einem Schimmelbefall der gesamten Hausseite geführt habe. Bei der Besichtigung durch Herrn P. am 20.05.20020 sei kein Feuchteschaden erkennbar gewesen. Am 16.09.2020 wurde der Feuchteschaden schließlich festgestellt und dokumentiert.

Außerdem ergebe sich aus einer in der Bauakte befindlichen Wohnflächenberechnung, dass die Wohnfläche lediglich 84,87 qm und nicht wie zugsichert 94 qm betrage. Dies beruhe darauf, dass der Wintergarten nicht bauordnungsrechtlich genehmigt sei. Aufgrund des Rücktritts sei ihr ein Schaden in Höhe von insgesamt 105.121,50 € entstanden. Dieser setzte sich wie folgt zusammen:

Rechnung Anwalt RVG VV 2300 netto 1.314,50 €

Rechnung mcKinley netto 1.490,00 €

Rechnung Notar Genehmigung netto 99,36 €

Rechnung LBS netto 4.320,00 €

Rechnung Notar Kaufvertrag 1.130,20 €

Entgangener Gewinn: 96.767,44 €

Die Klägerin beantragt,

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 105.121,50 € nebst 5 % Punkte Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 26.04.2021 sowie Rechtsanwaltskosten in Höhe von 2.502,50 € zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Sie sind der Ansicht, dass kein wirksamer Kaufvertrag zustande gekommen ist. Das Schreiben vom 02.12.2020 beinhalte die Verweigerung der Genehmigung und stellt inzident die Abgabe eines abgeänderten Angebots dar. Dieses Angebot sei jedoch weder durch die Wohnungseigentümerin bzw. den amtlich bestellten Betreuer, noch durch die Beklagten, die zwischenzeitlich Erben geworden waren, angenommen wurden. Insoweit komme es auch nicht auf eine Nachgenehmigung an. Selbst wenn man dies annehmen wolle, sie diese verspätet. Am 25.03.2021 habe der Notar W. gegenüber der Prozessbevollmächtigten der Beklagten erklärt, dass am 25.03.2021 die Genehmigungserklärung der Klägerin für den vollmachtlosen Vertreter eingegangen sei, diese aber nicht bei ihm, sondern bei einem Kollegen beurkundet worden sei. Die Doppelvollmacht gemäß Kaufvertrag der Parteien sei aber dem Kollegen des Notar W. nicht erteilt worden, sondern nur diesem, sodass die Genehmigungserklärung nicht ordnungsgemäß eingegangen und beurkundet worden sei. Im Übrigen habe die Klägerin aufgrund des neuen Angebots auch nicht mehr im Nachhinein die Genehmigung erteilen können. Abgesehen davon sei die Genehmigung auch nicht gegenüber den Beklagten gem. § 177 II BGB abgegeben worden. Die Doppelvollmacht habe sich nach § 12 nur auf die betreuungsgerichtliche Genehmigung bezogen.

Zudem sei die Klägerin, bei Annahme eines wirksamen Kaufvertrages, nicht zum Rücktritt berechtigt gewesen. Die Wohnfläche betrage tatsächlich 94qm und ein sanierungsbedürftiger Wasserschaden liege nicht vor. Eine am 28.02.2021 durchgeführte Feuchtigkeitsmessung hätten Werte deutlich unter 50 Digits ergeben.

Die Beklagten haben das Objekt inzwischen zu einem Kaufpreis in Höhe von 197.500 € veräußert und an die neuen Eigentümer übergeben.

Das Gericht hat die Parteien persönlich angehört und Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen W.. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsprotokolle vom 17.02.2022 (Bl.383 ff. d.A.) sowie vom 12.01.2023 (Bl.600 ff. d.A.) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die Klage ist zulässig, jedoch unbegründet.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Schadensersatz aufgrund eines Rücktritts vom Immobilienkaufvertrag gem. §§ 433, 434, 437, 280 BGB.

Ein wirksamer Kaufvertrag über die streitgegenständliche Immobilie ist zwischen den Parteien nicht zustande gekommen, so dass es nicht darauf ankommt, ob die Klägerin aufgrund des behaupteten Wasserschadens und einer Abweichung der tatsächlichen von der „zugesicherten“ Wohnfläche vom Kaufvertrag zurücktreten und Schadensersatz verlangen konnte.

Der notarielle Kaufvertrag vom 02.07.2020 (Anlage K2, Bl.18-50 d.A.) ist nicht gem. §§ 177, 184 BGB rückwirkend wirksam geworden, weil die durch die Klägerin erteilte Genehmigung des vollmachtlosen Vertreters P. nicht rechtzeitig erfolgte.

Grundsätzlich ist ein Vertretergeschäft, das der Vertreter ohne Vertretungsmacht geschlossen hat unwirksam, kann aber rückwirkend auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses hin gem. §§ 177 Abs.1, 184 Abs.1 BGB genehmigt werden. Hierbei gilt, dass das Recht zur Genehmigung nicht befristet ist, sondern höchstens verwirkt werden kann. Eine solche Verwirkung durch Zeitablauf scheidet aber aus, wenn der Geschäftsgegner die schwebende Unwirksamkeit kennt, weil er durch den Widerruf oder eine Aufforderung zur Genehmigung nach § 177 Abs.2 BGB die Situation klären kann (MüKoBGB/Schubert, 9. Aufl. 2021, BGB § 177 Rn. 25).

Vorliegend hat die Klägerin den Vertrag erst durch notarielle Erklärung vom 16.03.2021 gegenüber dem Notar V. aus A. (Anlage K13, Bl.77-28 d.A.) erteilt.

Vorausgegangen waren Verhandlungen zwischen der Klägerin und dem Betreuer der Verstorbenen – welcher ebenfalls durch die Vertreterin der Beklagten anwaltlich beraten und vertreten wurde – bzw. dem Betreuungsgericht über einen Kaufpreisreduzierung in Höhe von 24.000 € wegen von der Klägerin behaupteten Feuchtigkeitsschäden und einer Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der notariell zugesicherten Wohnfläche wegen Zweifeln der Hinzurechnung eines Wintergartens. Zu einer solchen Kaufpreisreduzierung kam es nicht, weil das Betreuungsgericht einer solchen zunächst nicht zustimmen wollte und die Betreute in der Zwischenzeit verstorben ist und durch die hiesigen Beklagten beerbt wurde.

Entgegen der Auffassung der Beklagten scheidet vorliegend eine nachträgliche Zustimmung nach § 177 BGB nicht schon deshalb aus, weil die Kaufpreisreduzierung nach § 150 Abs.2 BGB als neues Angebot zu werten ist. Grundsätzlich ist eine Genehmigung des ursprünglichen Vertrages auch noch dann möglich, wenn der vollmachtlose Vertretene ein neues Angebot abgibt, welches nicht angenommen wird. Denn in einem solchen Fall müsste das neue Angebot als Verweigerung der Genehmigung auszulegen sein, weil nur in einem solchen Fall der Vertretene zum Ausdruck bringt, dass er an dem ursprünglichen Vertrag nicht festhalten will. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die Genehmigungsverweigerung ausdrücklich oder konkludent erfolgen kann, wobei stets ein Handeln mit Erklärungsbewusstsein erforderlich ist (MüKoBGB/Schubert, 9. Aufl. 2021, BGB § 177 Rn. 58). Eine ausdrückliche Genehmigungsverweigerung ist nicht erfolgt. Eine konkludente Genehmigungsverweigerung ist auch dem Schreiben der Prozessbevollmächtigten der Klägerin vom 02.12.2020 (Anlage B1, Bl.112 d.A.) nicht zu entnehmen.

Bei dieser Bewertung hat das Gericht berücksichtigt, dass die Rechtsprechung für eine Willenserklärung grundsätzlich ein potentielles Erklärungsbewusstsein genügen lässt, so dass es ausreicht, wenn der Erklärende bei sorgfältigem Handeln nach Treu und Glauben hätte erkennen können, dass sein Agieren aus der Sicht eines objektiven Dritten als rechtserhebliche Erklärung verstanden werden durfte (MüKoBGB/Schubert, 9. Aufl. 2021, BGB § 177 Rn. 38 m.w.N.). Konsequenterweise darf es deshalb nicht darauf ankommen, ob dem Genehmigenden aktuell bewusst war, dass sein Handeln als Genehmigung rechtliche Folgen haben wird. Etwas anderes gilt nur, wenn allgemein für den subjektiven Tatbestand der Willenserklärung unter Verweis auf § 118 ein aktuelles Erklärungsbewusstsein gefordert wird, wofür spricht, dass für das Herbeiführen einer Verpflichtung zumindest ein Bewusstsein für rechtserhebliches Handeln bestehen muss (MüKoBGB/Schubert, a.a.O.).

Unter Beachtung dieser Grundsätze ist die Erklärung der Prozessbevollmächtigten der Klägerin vom 02.12.2020 nicht als Genehmigungsverweigerung zu verstehen. Denn wie sich aus dem nachfolgenden Schriftverkehr und der Auslegung der Erklärung aus Sicht eines verständigen Dritten ergibt, wollte die Klägerin an dem Kaufvertrag – wenn auch unter Abänderung des Kaufpreises – festhalten. Den Weg der Kaufpreisreduzierung hat die Klägerin aus ihrer Sicht zur „Vereinfachung der Abwicklung“ gewählt, um nicht den Vertrag wie beurkundet zu dem erhöhten Kaufpreis zuzustimmen und anschließend etwaige Gewährleistungsrechte im Klagewege geltend machen zu müssen. Die Vertreterin der Beklagten hat eine solche Kaufpreisreduzierung auch nicht von vorneherein abgelehnt, so dass die Klägerin davon ausgehen konnte, dass aufgrund der schwebenden Verhandlungen über den geänderten Kaufpreis zunächst eine Genehmigung des ursprünglichen Vertrages und einer anschließenden Geltendmachung von Gewährleistungsrechten nicht erforderlich ist.

Die am 16.03.2021 durch die Klägerin gegenüber dem Notar V. aus A. erklärte Genehmigung des ursprünglichen Kaufvertrages über die streitgegenständliche Immobilie ist jedoch verspätet erfolgt, weil sie den Beklagten als Geschäftsgegner nicht innerhalb der Frist des § 177 Abs.2 S.2 BGB zugegangen ist, so dass die Genehmigung ohne Bedeutung ist.

Nach § 177 Abs.2 S.2 BGB kann die Genehmigung nur bis zum Ablauf von zwei Wochen nach dem Empfang der Aufforderung erklärt werden. § 177 Abs.2 S.1 BGB bestimmt, dass bei Aufforderung des anderen Teils an den Vertretenden zur Erklärung der Genehmigung diese nur ihm gegenüber erfolgen kann und eine vor der Aufforderung dem Vertreter gegenüber erklärte Genehmigung oder Verweigerung der Genehmigung unwirksam wird. Die Aufforderung im Sinne des § 177 Abs.2 S.1 BGB ist eine einseitige rechtsgeschäftsähnliche Handlung, die empfangsbedürftig ist und auf die Vorschriften über die Willenserklärung entsprechende Anwendung finden (MüKoBGB/Schubert, 9. Aufl. 2021, BGB § 177 Rn. 27). Die Genehmigung oder ihre Verweigerung kann nur gegenüber dem Geschäftsgegner erklärt werden. Bei der Erklärungsfrist handelt es sich um eine Ereignisfrist. Gewahrt wird sie mit dem Zugang der (nicht notwendig ausdrücklichen) Genehmigungserklärung beim Geschäftsgegner und nicht bereits mit der Abgabe der Erklärung (BeckOGK/Ulrici, 1.8.2021, BGB § 177 Rdnr.219).

Mit Schreiben vom 05.03.2021 haben die Prozessbevollmächtigten der Beklagten die Klägerin aufgefordert, sich über die Erteilung der Genehmigung zu erklären, wobei sie diese nur „vorsorglich“ gefordert hat, weil sie rechtlich davon ausgegangen ist, dass eine solche nicht mehr erteilt werden kann und sich diesbezüglich auf eine Entscheidung des OLG Hamburg vom 11.07.2107 berufen. Die zitierte Entscheidung des OLG Hamburg (Urteil vom 11.07.2007, 5 U 93/06, NJOZ 2008, 2360) ist vorliegend jedoch nicht anwendbar, so dass das Gericht davon ausgeht, dass die Genehmigung des ursprünglichen Vertrages noch erteilt werden konnte. Denn anders als in dem dort entschiedenen Fall ist die Genehmigung vorliegend nicht unter Einschränkungen, sondern so wie beurkundet erteilt wurden.

Aus Sicht eines objektiven Empfängers ist das Schreiben vom 05.03.2021 auch als Aufforderung zur Genehmigung i.S.d. § 177 Abs.2 BGB zu verstehen. Die Parteien haben nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages ausführlich über Möglichkeiten der Kaufpreisreduzierung verhandelt und die Beklagten haben der Prozessbevollmächtigten der Klägerin schon mit E-Mail vom 16.02.2021 (Bl.216 d.A.) zu verstehen gegeben, dass sie sich als Erben an den notariellen Kaufvertrag nicht gebunden sehen. Demnach konnte das nachfolgende Schreiben der Prozessbevollmächtigten der Beklagten nur als Aufforderung zur Genehmigung verstanden werden, zumal aufgrund der schwebenden Verhandlungen über eine etwaige Kaufpreisreduzierung der Vertrag so unstreitig schwebend unwirksam war. Dieses Schreiben hat die Beklagtenvertreterin der Klägervertreterin mittels beA übermittelt. Die Prozessbevollmächtigte der Klägerin hat mit Schriftsatz vom 15.01.2023 vorgetragen, dass sie am Freitag den 05.03.2021 und am Montag den 08.03.2021 im Home Office gewesen sei und demnach das Schreiben erst am 09.03.2021 der Klägerin übermittelt habe. Dieser Vortrag führt jedoch nicht zu der Annahme, dass für den Fristbeginn der 09.03.2021 anzunehmen wäre. Denn hierbei ist zu berücksichtigen, dass die Klägervertreterin aufgrund der Vollmacht der Klägerin auch zur Entgegennahme der Aufforderung zur Genehmigung berechtigt und verpflichtet war, so dass für den Zugangszeitpunkt der Zugang bei der Prozessbevollmächtigten maßgeblich ist. Dass die Aufforderung mittels beA nicht schon am 05.03.2021 bei ihr eingegangen ist, trägt selbst die Klägervertreterin nicht vor. Sie beruft sich lediglich darauf, dass sie sich im Home Office befunden habe. Warum dies gegen den Erhalt am 05.03.2021 mittels elektronischen Dokument spricht, erschließt sich dem Gericht nicht, denn auch im Home Office sollte der Zugang elektronischer Dokumente möglich sein. Hierbei verkennt das Gericht nicht, dass die Zustellung eines elektronischen Dokuments über das beA nach § 174 Abs.4 S.3 ZPO a.F. durch ein elektronisches Empfangsbekenntnis (eEB) nachzuweisen ist und es auf den bloßen Zugang im beA-Postfach des Rechtsanwalts, der technisch genau nachweisbar ist, für die Zustellung allein nicht ankommt (GMP/Künzl/Neubert-Vardon, 10. Aufl. 2022, ArbGG § 46c Rn. 22b). Sofern allerdings jedoch weder das eEB noch ein sonstiger Zugangsnachweis vorliegen – wie vorliegend der Fall aufgrund der Zustellung von Anwalt zu Anwalt – muss ggf. auf die automatisierte Eingangsbestätigung zurückgegriffen werden (GMP/Künzl/Neubert-Vardon, 10. Aufl. 2022, ArbGG § 46c Rn. 22b). Dies führt dazu, dass die Aufforderung zur Genehmigung am 05.03.2021 als zugestellt gilt. Soweit sich die Prozessbevollmächtigte der Klägerin auf § 173 Abs.4 S.4 ZPO n.F. beruft, ist dieser nicht anwendbar. Denn § 173 Abs. 4 S. 4 ZPO regelt die Zugangsfiktion von 3 Tagen nur für seinen Anwendungsbereich (BeckOK ZPO/Dörndorfer, 47. Ed. 1.1.2023, ZPO § 173 Rn. 5), der ausweislich § 173 Abs.4 S.1 ZPO nur für andere als die in Absatz 2 genannten gilt. § 173 Abs.2 ZPO führt aber ausdrücklich Rechtsanwälte auf, so dass § 174 Abs.4 ZPO vorliegend keine Anwendung findet.

Insoweit ist die 2-Wochenfrist des § 177 Abs.2 BGB am 19.03.2021 abgelaufen.

Nach den schlüssigen und in jeder Hinsicht nachvollziehbaren Angaben des Zeugen W., hat dieser die Genehmigungserklärung der Klägerin am 22.03.2021 erhalten und dies der Prozessbevollmächtigten der Beklagten auf telefonische Nachfrage am 25.03.2021 und schriftlich nochmals am 01.04.2021 mitgeteilt. Er konnte seine diesbezüglichen Angaben lebensnah und nachvollziehbar durch den Eingangsstempel auf der Genehmigungserklärung in seiner Handakte erläutern, so dass das Gericht keine Zweifel an seinen diesbezüglichen Angaben hat. Insoweit ist die Erklärung den Beklagten durch Entgegenahme des Notars am 22.03.2021 zugegangen, so dass die Frist nicht gewahrt wurde.

Ob die Anforderungen an die Doppelvollmacht der Genehmigungserklärung der Klägerin durch § 6 letzter Absatz des notariellen Kaufvertrages gewahrt sind, wonach alle zu diesem Vertrag erforderlichen Genehmigungen wirksam werden mit ihrem Zugang beim Notar, bedarf keiner Entscheidung. Denn selbst bei Annahme der Wirksamkeit, ist die Frist vorliegend nicht eingehalten.

Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 91 Abs.1 S.1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 S. 1, 2 ZPO.

Rechtsbehelfsbelehrung:

Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:

Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Auf die Pflicht zur elektronischen Einreichung durch professionelle Einreicher/innen ab dem 01.01.2022 durch das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten vom 10. Oktober 2013, das Gesetz zur Einführung der elektronischen Akte in der Justiz und zur weiteren Förderung des elektronischen Rechtsverkehrs vom 5. Juli 2017 und das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten und zur Änderung weiterer Vorschriften vom 05.10.2021 wird hingewiesen.

Weitere Informationen erhalten Sie auf der Internetseite www.justiz.de.

Referenzen

BGB § 433 Vertragstypische Pflichten beim Kaufvertrag 1x
BGB § 434 Sachmangel 1x
BGB § 437 Rechte des Käufers bei Mängeln 1x
BGB § 280 Schadensersatz wegen Pflichtverletzung 1x
BGB § 177 Vertragsschluss durch Vertreter ohne Vertretungsmacht 1x
ZPO § 174 Zustellung gegen Empfangsbekenntnis 2x
ZPO § 173 Zustellung durch Aushändigung an der Amtsstelle 4x
5 U 93/06 1x (nicht zugeordnet)
2 BGB am 19.03 1x (nicht zugeordnet)