1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger EUR 28.470,45 nebst 8 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz aus EUR 116,-- seit 6. 2. 2003, EUR 116,-- seit 6. 3. 2003, EUR 22.855,43 seit 21. 3. 2003, EUR 2.633,-- seit 4. 4. 2003 und EUR 2.633,-- seit 7. 5. 2003 sowie 4 % Zinsen aus EUR 26.689,43 vom 20. 12. 2002 bis 24. 4. 2002 und aus EUR 24.772,43 vom 25. 4. 2002 bis 23. 7. 2002 zu bezahlen.
2. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner weiter verurteilt, an die Kläger EUR 2.633,-- nebst 8 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 5. 6. 2003 zu bezahlen.
3. Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, u. zwar zu Z. 1 ohne Sicherheitsleistung, im übrigen gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.
| | |
| |
Die Kläger nehmen die Beklagten zum einen aus dem zwischen den Parteien am 20. 12. 2001 befristet bis 31. 1. 2007 abgeschlossenen gewerblichen Mietvertrag über Räumlichkeiten in der K -Str. in E. zum Betrieb eines Lebensmittelgeschäftes (Rewe-Filiale) auf Zahlung rückständiger Miete, u.a. auch für Juni 2003 mit EUR 2.633,--, zum anderen aus Darlehen auf Rückzahlung des noch offenen Betrags in Anspruch.
|
|
| |
Unstreitig ist zwischen den Parteien, dass die Beklagten die Mieträume an eine türkische Landsmännin am 25. 9. 2002 untervermietet haben, und dass diese in einer Nacht- und Nebelaktion das Warenlager ausgeräumt hat und mit allen Waren verschwunden ist.
|
|
| |
Die Parteien streiten um die Frage, ob die von den Beklagten am 30. 5. 2003 erklärte fristlose Kündigung aus wichtigem Grund, gestützt auf Existenzgefährdung bei Festhalten am Mietvertrag, zulässig ist, und die Miete für Juni 2003 deshalb nicht mehr zu bezahlen ist.
|
|
| |
Die Kläger beantragen (vgl. Bl. 2, 26 d.A. u. Prot. z. mündlichen Verhandlung vom 16. 7. 2003):
|
|
| |
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger EUR 28.470,45 nebst 8 % Zinsen über dem jew. Basiszinssatz aus EUR 116,-- seit 6. 2. 2003, EUR 116,-- seit 6. 3. 2003, EUR 22.855,43 seit 21. 3. 2003, EUR 2.633,-- seit 4. 4. 2003, und EUR 2.633,-- seit 7. 5. 2003 sowie 4 % Zinsen aus EUR 26.689,43 vom 20. 12. 2002 bis 24. 4. 2002 und aus EUR 24.722,43 vom 25. 4. bis 23. 7. 2002 zu zahlen;
|
|
| |
die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger weitere EUR 2.633,-- nebst 8 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 5. 6. 2007 zu bezahlen.
|
|
| |
Die Beklagten beantragen - nach Anerkenntnis des Klageantrags Ziff. 1 - die Klage wegen des Klageantrags Ziff. 2 abzuweisen und hilfsweise - nur für den Fall des Obsiegens mit dem Klageabweisungsantrag - festzustellen, dass das zwischen den Parteien auf Grund des Mietvertrages bestehende Mietverhältnis über die Geschäftsräume in der K -Str. 148, E., seit 1. 6. 2003 beendet ist.
|
|
| |
Die Untermieterin habe noch vor ihrem Verschwinden, bei Rewe Ware im Wert von EUR 21.052,25 geliefert erhalten. Dafür müssten die Beklagten mit ihrem Kautionskonto gegenüber Rewe gerade stehen. Ihnen sei durch das nicht vorhersehbare Verhalten der Untermieterin die Existenzgrundlage entzogen, ihre wirtschaftliche Existenz gefährdet, wenn sie am Mietvertrag festgehalten würden. Das Lebensmittelgeschäft könnten sie nicht selbst weiterbetreiben, weil ihnen für den Wareneinkauf bei Rewe Geld bzw. Kredit fehle. Der Beklagte Z. 1 arbeite bei seiner Ehefrau in deren Lebensmittelgeschäft mit und erhalte monatliche brutto EUR 350,--, die Beklagte Z. 2 unterstütze als Hausfrau ihren Ehemann in dessen Restauration für monatlich brutto EUR 810,38. Der finanzielle Schaden der Beklagten belaufe sich jetzt schon auf EUR 46.522,70. Die Suche nach einem neuen Untermieter sei bisher erfolglos gewesen.
|
|
| |
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze und die von ihnen vorgelegten Unterlagen verwiesen.
|
|
| | |
| |
Die zulässige Klage ist begründet. Über die nur für den Fall der Klageabweisung erhobene Widerklage ist deshalb eine Entscheidung nicht veranlasst.
|
|
| |
Soweit die Beklagten den Klageantrag anerkannt haben - Klageantrag Ziff. 1 -, war gem. § 307 Abs. 1 ZPO durch Anerkenntnisurteil zu entscheiden.
|
|
| |
Auch hins. des Klageantrags Z. 2 hat die Klage Erfolg. Aus dem zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrag hat die Klägerin auch nach der erklärten fristlosen Kündigung Anspruch auf Zahlung des Mietzinses für Juni 2003 (§ 535 Abs. 2 BGB). Ein Recht zur fristlosen Kündigung oder ein Anspruch auf Aufhebung des Mietverhältnisses steht den Beklagten gegenüber den Klägern nicht zu, das Mietverhältnis endet daher gem. § 542 Abs. 2 in der gem. Art. 229 § 3 Nr. 1 EGBGB anzuwendenden neuen Fassung des BGB jedenfalls nicht schon zum 31. 5. 2003.
|
|
| |
Die Voraussetzungen einer Kündigung gem. § 543 BGB sind von den Beklagten nicht dargetan. Es sind von den Beklagten keine Tatsachen vorgetragen, die es ihnen unter Berücksichtigung aller Umstände und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen nach Treu und Glauben unzumutbar machten, das Vertragsverhältnis bis zur vereinbarten Beendigung fortzusetzen (vgl. dazu BGH NJW 99, 1177, 1178 unter II. 2. a). Von einer Zerrüttung der Vertragsgrundlagen kann im vorliegenden Fall, in dem es um die Zerrüttung der finanziellen Verhältnisse der Beklagten geht, keine Rede sein.
|
|
| |
Richtig ist allerdings, dass nach schon bisheriger Rechtsprechung zur alten Rechtslage eine außerordentliche Kündigung dann möglich war, wenn dem Kündigenden ein Recht zur Aufhebung des Mietverhältnisses zustand, insbes. bei Wegfall der Geschäftsgrundlage (BGH ZMR 96, 309). Den Beklagten steht aber nach allgemeinen Vorschriften kein solches Recht zu. Ein solches Recht könnte sich ergeben wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage (im engeren Sinne), wegen Äquivalenzstörung oder wegen Existenzgefährdung.
|
|
| |
Von einem Wegfall der Geschäftsgrundlage kann nicht ausgegangen werden, wenn nachträglich einer Partei die finanziellen Möglichkeiten zur Vertragserfüllung fehlen. Jedem (gegenseitigen) Vertrag ist eigen, dass jede Partei selbst das Risiko der Finanzierbarkeit der Vertragserfüllung auf sich nimmt. Es handelt sich deshalb, auch wenn beide Parteien bei einem gegenseitigen Vertrage stets nicht nur von der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Gegenpartei, sondern in aller Regel auch vom Vorliegen der eigenen wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit spätestens zum Zeitpunkt der Leistungspflichtigkeit ausgehen, insoweit entgegen der Definition der Geschäftsgrundlage nicht "um dem eigentlichen Vertragsinhalt enthobene beiderseitige Vorstellungen der Parteien oder auch nur um eine einseitige von der Gegenseite gebilligte Vorstellung auch nur einer Partei vom Vorhandensein oder künftigen Eintritt gewisser Umstände, auf denen ihr Geschäftswille aufbaut". Denn insoweit steht die Haftung für die Übernahme des Beschaffungsrisikos den Rechtsfolgen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage entgegen (§ 276 Abs. 1 S. 1, 2. Halbsatz BGB n.F.; § 279 BGB a.F.). Dass den Beklagten jetzt das Geld fehlt, um den Mietzins zahlen zu können, stellt daher keinen wichtigen Grund für ihre Kündigung dar.
|
|
| |
Eine Äquivalenzstörung machen die Beklagten nicht geltend. Der Umstand, dass die Parteien trotz verstärkter Suche nach einem Mieter keine Interessenten gefunden haben, kann zwar dafür sprechen, dass der von den Parteien vereinbarte Mietzins nicht mehr angemessen ist. Ob aber die Gleichwertigkeit von Leistung und Gegenleistung in einem solchen Maße gestört ist, dass damit das von einer Partei normalerweise zu tragende Risiko in unzumutbarer Weise überschritten ist (vgl. dazu BGH NJW 2002, 2384, 2385 unter 3. b), kann dem Vortrag der Beklagten nicht entnommen werden.
|
|
| |
Ob in extremen Fällen der Existenzgefährdung ein Recht zur fristlosen Kündigung angenommen werden kann, ist eine schwierige Frage (MK4 - Roth, § 242 Rn. 755). In der Rechtsprechung des Reichsgerichtes scheint die als gewiss anzusehende Existenzvernichtung oder die sehr erhebliche Beeinträchtigung der Existenzfähigkeit als Grund für eine Lösung vom Vertrag anerkannt worden zu sein (vgl. Nachweise bei Staudinger, § 242 Rn. 190, 191). Dem ist im Grundsatz auch im Hinblick auf die beachtenswerte Entwicklung der Rechtsprechung auf dem Gebiet der Bürgenhaftung zu folgen. Denn wo die Anwendung des Rechts zur dauerhaften Zerstörung der Lebenschancen einer Partei führen muss, noch dazu ohne der anderen Partei den ihr an sich gebührenden Vorteil sichern zu können, drängt sich die Frage auf, ob ein berechtigtes Interesse an der Prozessführung besteht. Das Recht ist der Diener der wohlverstandenen wirtschaftlichen Interessen einer Partei, nicht Selbstzweck, und soll nicht weiter gehen, als diese Interessen es gebieten. Wo schon im Erkenntnisverfahren evident ist, dass eine Rechtsverfolgung wegen Existenzvernichtung zur dauerhaften Undurchsetzbarkeit im Vollstreckungsverfahren führen wird, erscheint der Rechtsverlust schon im Erkenntnisverfahren und nicht erst durch Ausfall im Vollstreckungsverfahren jedenfalls bei Dauerschuldverhältnissen zumutbar. Das wohlverstandene Interesse eines Vermieters geht dahin, die rechtliche Bindung mit einem Mieter, der mehrfach nicht zahlen kann, möglichst schnell zu lösen (§ 543 Nr. 3 BGB), und kann nicht dahin gehen, einen evident zahlungsunfähigen Mieter gegen seinen Willen zu halten. Das Gericht soll in solchen Fällen "dem Eigensinn des Gläubigers, durch den Gerichtsvollzieher die Vollstreckung doch zu versuchen, nicht Vorschub leisten" (RGZ 107, 15, 18). Evidenz der nachhaltigen Zahlungsunfähigkeit muss allerdings gegeben sein. Das folgt schon aus der Aufteilung des gerichtlichen Verfahrens in Erkenntnis- und Vollstreckungsverfahren. Der Beweis des Vorhandenseins oder Nichtvorhandenseins von Vermögen ist mit den Mitteln der Zwangsvollstreckung zu führen. Ähnlich wie im Falle einer Herausgabeklage, bei der eine Beweisaufnahme zur Frage, ob der Beklagte noch im Besitze der Sache sei, u. U. ins Vollstreckungsverfahren verlagert werden durfte (Arg. aus § 283 BGB a.F.; Wittig NJW 93, 635, 636 unter II.), wird deshalb die Frage, ob ein Fall der dauerhaften Zahlungsunfähigkeit durch Existenzvernichtung vorliege, in der Regel im Vollstreckungsverfahren zu prüfen sein. Diese Konsequenz fällt um so leichter, als inzwischen durch die Insolvenzordnung der nachhaltigen Zerstörung der Lebenschancen eines Schuldners Einhalt geboten wird.
|
|
| |
Für den vorliegenden Fall ergibt sich danach: Ob die wirtschaftliche Existenz der Beklagten dauerhaft gestört ist, ist zwischen den Parteien strittig. Die Beklagten haben zwar zu ihren Einkommensverhältnissen vorgetragen, nicht jedoch zu ihren Vermögensverhältnissen. Ihre Zahlungsunfähigkeit ist nicht evident. Insbes. haben die Beklagten keine eidesstattliche Versicherung i.S. des § 807 ZPO vorlegen können. Zwar sind die Beklagten zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung erst im Vollstreckungsverfahren verpflichtet. Wenn ein Schuldner aber mit der Begründung, seine wirtschaftliche Existenz sei bei Verurteilung zur Leistung ernsthaft gefährdet, gerade verhindern will, dass es zu einem Vollstreckungsverfahren kommt, dann ist ihm zuzumuten, die entsprechenden Angaben schon im Erkenntnisverfahren vorzutragen und beweiskräftig zu belegen.
|
|
|
|
|
|
| | |
| |
Die zulässige Klage ist begründet. Über die nur für den Fall der Klageabweisung erhobene Widerklage ist deshalb eine Entscheidung nicht veranlasst.
|
|
| |
Soweit die Beklagten den Klageantrag anerkannt haben - Klageantrag Ziff. 1 -, war gem. § 307 Abs. 1 ZPO durch Anerkenntnisurteil zu entscheiden.
|
|
| |
Auch hins. des Klageantrags Z. 2 hat die Klage Erfolg. Aus dem zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrag hat die Klägerin auch nach der erklärten fristlosen Kündigung Anspruch auf Zahlung des Mietzinses für Juni 2003 (§ 535 Abs. 2 BGB). Ein Recht zur fristlosen Kündigung oder ein Anspruch auf Aufhebung des Mietverhältnisses steht den Beklagten gegenüber den Klägern nicht zu, das Mietverhältnis endet daher gem. § 542 Abs. 2 in der gem. Art. 229 § 3 Nr. 1 EGBGB anzuwendenden neuen Fassung des BGB jedenfalls nicht schon zum 31. 5. 2003.
|
|
| |
Die Voraussetzungen einer Kündigung gem. § 543 BGB sind von den Beklagten nicht dargetan. Es sind von den Beklagten keine Tatsachen vorgetragen, die es ihnen unter Berücksichtigung aller Umstände und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen nach Treu und Glauben unzumutbar machten, das Vertragsverhältnis bis zur vereinbarten Beendigung fortzusetzen (vgl. dazu BGH NJW 99, 1177, 1178 unter II. 2. a). Von einer Zerrüttung der Vertragsgrundlagen kann im vorliegenden Fall, in dem es um die Zerrüttung der finanziellen Verhältnisse der Beklagten geht, keine Rede sein.
|
|
| |
Richtig ist allerdings, dass nach schon bisheriger Rechtsprechung zur alten Rechtslage eine außerordentliche Kündigung dann möglich war, wenn dem Kündigenden ein Recht zur Aufhebung des Mietverhältnisses zustand, insbes. bei Wegfall der Geschäftsgrundlage (BGH ZMR 96, 309). Den Beklagten steht aber nach allgemeinen Vorschriften kein solches Recht zu. Ein solches Recht könnte sich ergeben wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage (im engeren Sinne), wegen Äquivalenzstörung oder wegen Existenzgefährdung.
|
|
| |
Von einem Wegfall der Geschäftsgrundlage kann nicht ausgegangen werden, wenn nachträglich einer Partei die finanziellen Möglichkeiten zur Vertragserfüllung fehlen. Jedem (gegenseitigen) Vertrag ist eigen, dass jede Partei selbst das Risiko der Finanzierbarkeit der Vertragserfüllung auf sich nimmt. Es handelt sich deshalb, auch wenn beide Parteien bei einem gegenseitigen Vertrage stets nicht nur von der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Gegenpartei, sondern in aller Regel auch vom Vorliegen der eigenen wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit spätestens zum Zeitpunkt der Leistungspflichtigkeit ausgehen, insoweit entgegen der Definition der Geschäftsgrundlage nicht "um dem eigentlichen Vertragsinhalt enthobene beiderseitige Vorstellungen der Parteien oder auch nur um eine einseitige von der Gegenseite gebilligte Vorstellung auch nur einer Partei vom Vorhandensein oder künftigen Eintritt gewisser Umstände, auf denen ihr Geschäftswille aufbaut". Denn insoweit steht die Haftung für die Übernahme des Beschaffungsrisikos den Rechtsfolgen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage entgegen (§ 276 Abs. 1 S. 1, 2. Halbsatz BGB n.F.; § 279 BGB a.F.). Dass den Beklagten jetzt das Geld fehlt, um den Mietzins zahlen zu können, stellt daher keinen wichtigen Grund für ihre Kündigung dar.
|
|
| |
Eine Äquivalenzstörung machen die Beklagten nicht geltend. Der Umstand, dass die Parteien trotz verstärkter Suche nach einem Mieter keine Interessenten gefunden haben, kann zwar dafür sprechen, dass der von den Parteien vereinbarte Mietzins nicht mehr angemessen ist. Ob aber die Gleichwertigkeit von Leistung und Gegenleistung in einem solchen Maße gestört ist, dass damit das von einer Partei normalerweise zu tragende Risiko in unzumutbarer Weise überschritten ist (vgl. dazu BGH NJW 2002, 2384, 2385 unter 3. b), kann dem Vortrag der Beklagten nicht entnommen werden.
|
|
| |
Ob in extremen Fällen der Existenzgefährdung ein Recht zur fristlosen Kündigung angenommen werden kann, ist eine schwierige Frage (MK4 - Roth, § 242 Rn. 755). In der Rechtsprechung des Reichsgerichtes scheint die als gewiss anzusehende Existenzvernichtung oder die sehr erhebliche Beeinträchtigung der Existenzfähigkeit als Grund für eine Lösung vom Vertrag anerkannt worden zu sein (vgl. Nachweise bei Staudinger, § 242 Rn. 190, 191). Dem ist im Grundsatz auch im Hinblick auf die beachtenswerte Entwicklung der Rechtsprechung auf dem Gebiet der Bürgenhaftung zu folgen. Denn wo die Anwendung des Rechts zur dauerhaften Zerstörung der Lebenschancen einer Partei führen muss, noch dazu ohne der anderen Partei den ihr an sich gebührenden Vorteil sichern zu können, drängt sich die Frage auf, ob ein berechtigtes Interesse an der Prozessführung besteht. Das Recht ist der Diener der wohlverstandenen wirtschaftlichen Interessen einer Partei, nicht Selbstzweck, und soll nicht weiter gehen, als diese Interessen es gebieten. Wo schon im Erkenntnisverfahren evident ist, dass eine Rechtsverfolgung wegen Existenzvernichtung zur dauerhaften Undurchsetzbarkeit im Vollstreckungsverfahren führen wird, erscheint der Rechtsverlust schon im Erkenntnisverfahren und nicht erst durch Ausfall im Vollstreckungsverfahren jedenfalls bei Dauerschuldverhältnissen zumutbar. Das wohlverstandene Interesse eines Vermieters geht dahin, die rechtliche Bindung mit einem Mieter, der mehrfach nicht zahlen kann, möglichst schnell zu lösen (§ 543 Nr. 3 BGB), und kann nicht dahin gehen, einen evident zahlungsunfähigen Mieter gegen seinen Willen zu halten. Das Gericht soll in solchen Fällen "dem Eigensinn des Gläubigers, durch den Gerichtsvollzieher die Vollstreckung doch zu versuchen, nicht Vorschub leisten" (RGZ 107, 15, 18). Evidenz der nachhaltigen Zahlungsunfähigkeit muss allerdings gegeben sein. Das folgt schon aus der Aufteilung des gerichtlichen Verfahrens in Erkenntnis- und Vollstreckungsverfahren. Der Beweis des Vorhandenseins oder Nichtvorhandenseins von Vermögen ist mit den Mitteln der Zwangsvollstreckung zu führen. Ähnlich wie im Falle einer Herausgabeklage, bei der eine Beweisaufnahme zur Frage, ob der Beklagte noch im Besitze der Sache sei, u. U. ins Vollstreckungsverfahren verlagert werden durfte (Arg. aus § 283 BGB a.F.; Wittig NJW 93, 635, 636 unter II.), wird deshalb die Frage, ob ein Fall der dauerhaften Zahlungsunfähigkeit durch Existenzvernichtung vorliege, in der Regel im Vollstreckungsverfahren zu prüfen sein. Diese Konsequenz fällt um so leichter, als inzwischen durch die Insolvenzordnung der nachhaltigen Zerstörung der Lebenschancen eines Schuldners Einhalt geboten wird.
|
|
| |
Für den vorliegenden Fall ergibt sich danach: Ob die wirtschaftliche Existenz der Beklagten dauerhaft gestört ist, ist zwischen den Parteien strittig. Die Beklagten haben zwar zu ihren Einkommensverhältnissen vorgetragen, nicht jedoch zu ihren Vermögensverhältnissen. Ihre Zahlungsunfähigkeit ist nicht evident. Insbes. haben die Beklagten keine eidesstattliche Versicherung i.S. des § 807 ZPO vorlegen können. Zwar sind die Beklagten zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung erst im Vollstreckungsverfahren verpflichtet. Wenn ein Schuldner aber mit der Begründung, seine wirtschaftliche Existenz sei bei Verurteilung zur Leistung ernsthaft gefährdet, gerade verhindern will, dass es zu einem Vollstreckungsverfahren kommt, dann ist ihm zuzumuten, die entsprechenden Angaben schon im Erkenntnisverfahren vorzutragen und beweiskräftig zu belegen.
|
|
|
|
|
|
Open Legal Data