1. Die Berufung der Beteiligten Ziffer 2 und 3 gegen das Urteil des LG Stuttgart vom 24.4.2020 (Az. 50 O 8/17) wird zurückgewiesen.
2. Die Beteiligten Ziffer 2 und 3 tragen die Kosten des Berufungsverfahrens.
3. Dieses Urteil und das Urteil des LG Stuttgart sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Beteiligten Ziff. 2 und 3 können die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund der Urteile vollstreckbaren Betrags, wenn nicht der Beteiligten Ziff. 1 vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags erbringt.
4. Die Revision wird nicht zugelassen
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| | Der Beteiligte Ziff. 1 wendet sich gegen den von der Beteiligten Ziff. 3 am 1.12.2015 beschlossenen Umlegungsplan K. in J.. |
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| | Die Beteiligte Ziff. 2 erließ für dieses Gebiet einen Bebauungsplan, der seit 15.2.2000 rechtsverbindlich ist und am 8.2.2001 erging ein Umlegungsbeschluss, der am 18.3.2013 geändert worden ist. Am 24.2.2014 erließ die Beteiligte Ziff. 3 einen ersten Umlegungsplan, der aufgrund eines Antrags des Beteiligten Ziff. 1 auf gerichtliche Entscheidung Gegenstand des Verfahrens 50 O 6/14 beim LG Stuttgart – Baulandkammer – war. Das Landgericht hob durch Urteil vom 14.10.2015 den Umlegungsplan auf. Die Beteiligte Ziff. 1 und die Umlegungsstelle legten Berufung ein. Vor Entscheidung des Berufungsgerichts (Az. 102 U 1/15) wurde am 1.12.2015 der nunmehr streitgegenständliche Umlegungsplan erlassen, worauf der anhängige Rechtsstreit über den Umlegungsplan vom 24.2.2014 übereinstimmend für erledigt erklärt wurde. Der Beteiligte Ziff. 1 stellte auch gegen den Umlegungsplan vom 1.12.2015 Antrag auf gerichtliche Entscheidung. |
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| | Bezüglich des Sach- und Streitstandes 1. Instanz im Übrigen und der dort gestellten Anträge wird auf den Tatbestand des Urteils 1. Instanz verwiesen. |
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| | Das Landgericht hat dem Antrag auf gerichtliche Entscheidung stattgegeben und den Umlegungsplan aufgehoben, da der Grundsatz der anteilsgleichen Zuteilung nach § 57 S. 1 BauGB verletzt sei. Der Beteiligte Ziff. 3 habe nicht berücksichtigt, dass die Verteilungsmasse in dem Verhältnis verteilt werden müsse, in dem die zu berücksichtigenden Eigentümer an der Umlegung beteiligt sind. Bei den dem Beteiligten Ziff. 1 zugeteilten Grundstücken „/22“ (hier liegt offensichtlich ein Irrtum vor, da es im gesamten Verfahren um das Grundstück /23 geht) und /24 sei der gleiche Zuteilungswert wie bei anderen Grundstücken im Umlegungsgebiet angesetzt worden, obwohl diese Flächen einen geringeren Wert aufwiesen als andere Gewerbegrundstücke im Umlegungsgebiet. Aus den Ausführungen des Sachverständige A. ergebe sich, dass diese Flächen ökonomisch nicht sinnvoll bebaubar seien, da für eine Bebauung erhebliche Erdbewegungen durchgeführt werden müssten. Diese Hanggrundstücke wiesen daher nicht denselben Wert auf wie ebene Grundstücke. Da ein potenzieller Käufer diese Überlegungen ebenfalls anstellen würde, sei von einem geringeren Wert auszugehen. Der Sachverständige habe überzeugend dargelegt, dass spätestens vor Erlass des Umlegungsplans ein Gutachten zur Bestimmung der Zuteilungswerte hätte eingeholt werden müssen. Der Sachverständige habe überzeugend dargelegt, dass bei Erstellung des Gutachtens K. vom 20.6.2013 der Zuschnitt der Zuteilungsgrundstücke noch nicht bekannt gewesen sei und dieses Gutachten daher nicht habe berücksichtigen können, dass die dem Beteiligten Ziff. 1 zugeteilten Grundstücke wertmäßig geringer zu veranschlagen seien als andere Grundstücke. Der Beteiligte Ziff. 1 habe daher wertmäßig weniger erhalten, als andere an der Umlegung Beteiligte, was zur Aufhebung des Umlegungsplans führe. |
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| | Hiergegen wendet sich die Berufung der Beteiligten Ziff. 2 und 3. Sie legen zwischenzeitlich erstellte Geländeschnitte des Umlegungsgebietes vor, aus denen sich ergebe, dass die Zuteilungsgrundstücke ohne erhebliche Erdbewegungen bebaubar seien. Auf den dem Beteiligten Ziff. 1 zugeteilten Grundstücken sei praktisch kein Gefälle vorhanden. Die Steigung der Gesamtflächen im Umlegungsgebiet von 6% sei für Gewerbeflächen im O. typisch. Danach könnten die planungsrechtlichen Festsetzungen des Bebauungsplans ohne große Eingriffe in die Topografie und aufwändige Abstützungen umgesetzt werden. Die danach zulässigen Gebäude mit einer Länge von 40 m könnten bei Höhensprüngen von maximal 2 m umgesetzt werden, dies stelle kein Hindernis für ein Gewerbegebiet dar. Die kleine Böschungsfläche am südlichen Rand könne unproblematisch mit einer ansteigenden Zufahrt bewältigt werden. Die einheitliche Bewertung im Gutachten K. sei daher zutreffend und die vom Landgericht geforderte Differenzierung nicht gerechtfertigt. Im Übrigen würde sich ein eventueller Minderwert der dem Beteiligten Ziff. 1 zugeteilten Grundstücke auch auf den Einwurfswert auswirken, da die topografischen Merkmale von Anfang an vorgelegen hätten. Soweit der Sachverständige die dem Beteiligten Ziff. 1 zugeteilten Grundstücke als Ackerland eingestuft habe, sei dies nicht richtig, da diese Grundstücke durch den Bebauungsplan den Entwicklungszustand „Gewerberohland“ im Einwurf und „erschließungsbeitragspflichtiges Gewerbebauland“ in der Zuteilung“ erreicht hätten. Etwaige Kosten hätten auf den Entwicklungszustand keinen Einfluss, allenfalls auf den Verkehrswert. |
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| | Die Beteiligten Ziff. 2 und 3 beantragen, |
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| | das Urteil des Landgerichts Stuttgart vom 12.02.2020 – 50 O 8/17 Baul − zu ändern und den Antrag auf gerichtliche Entscheidung zurückzuweisen. |
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| | Der Beteiligte Ziff. 1 beantragt, |
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| | die Berufung zurückzuweisen. |
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| | Er verteidigt das angefochtene Urteil. Das Landgericht habe sich auf der Grundlage der Ausführungen des Sachverständigen überzeugend und nachvollziehbar die Überzeugung gebildet, dass die dem Beteiligten Ziff. 1 zugeteilten Hanggrundstücke nicht den gleichen Wert aufweisen könnten wie ebene Grundstücke, weil der Aufwand zur Bebauung der Hanggrundstücke höher sei. Diese Feststellungen seien für das Berufungsgericht gem. § 529 ZPO bindend. Das Gutachten des Sachverständigen A. sei den Beteiligten am 29.7.2019 mit der Ladung zum Termin vom 12.2.2020 zugestellt worden, die Beteiligten Ziff. 2 und 3 hätten dagegen im Termin zur mündlichen Verhandlung keine Einwendungen erhoben. Bei den mit der Berufungsbegründung vorgelegten Grundstücksschnitten handle es sich um neue Angriffs- und Verteidigungsmittel gem. § 520 Abs. 3 Nr. 4 ZPO, die gem. § 531 ZPO zurückzuweisen seien. |
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| | Der Sachverständige habe überzeugend ausgeführt, dass die nördlichen 40 m des Flurstücks /23 relativ eben sei, auf den restlichen 100 m im Süden jedoch ein Gefälle von mindestens 6 m vorliege, was erhebliche Kosten verursache. Dies gelte auch für das dem Beteiligten Ziff. 1 zugewiesene Flurstück /24. Die Höhenunterschiede auf diesem Grundstück unterschieden sich von anderen Grundstücken im Umlegungsgebiet erheblich, insbesondere von den Flurstücken /27, /28 und /29. |
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| | Dies werde auch durch die von den Beteiligten Ziff. 2 und 3 vorgelegten Profile bestätigt. Aus diesen ergebe sich gerade nicht, dass das Gewerbegebiet insgesamt eine einheitliche Struktur aufweise. |
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| | Das ursprünglich vorliegende „Rohbauland“ könne diese Eigenschaft durch eine fehlerhafte Bebauungsplanung verlieren und i.S.d. Gutachtens wieder zum Ackerland werden. |
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| | Der Beteiligte Ziff. 1 habe von vornherein darauf hingewiesen, dass bei der Berechnung des Einwurfswertes fehlerhaft Abzüge für einen „Allgemeinen Erschließungsvorteil“ und einen „Gestaltungsvorteil“ vorgenommen worden seien. |
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| | Bereits im Ausgangsverfahren habe der Beteiligte Ziff. 1 geltend gemacht, dass er durch die vorgesehene Zuteilung ca. 1,5 ha Ackerland verlieren würde und auf gleichwertiges Ersatzland angewiesen sei. Hierum habe sich die Gemeinde nicht ernsthaft bemüht. |
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| | Bezüglich des weiteren Sach- und Streitstandes 2. Instanz wird auf die gewechselten Schriftsätze samt Anlagen verwiesen. |
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| | Der Senat hat die Akte 50 O 6/14 des LG Stuttgart sowie die Verwaltungsakte aus dem Umlegungsverfahren beigezogen. |
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| | Der Senat hat Beweis erhoben durch Einholung einer schriftlichen Stellungnahme des Sachverständigen sowie dessen Anhörung in der mündlichen Verhandlung. |
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| | Die Berufung ist unbegründet. Das Landgericht ist zutreffend zum Ergebnis gekommen, dass der Umlegungsplan gegen den Grundsatz der anteilsgleichen Zuteilung (§ 57 S. 1 BauGB) verstößt und daher rechtswidrig ist. |
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| | Der Beschluss über den Umlegungsplan wurde dem Beteiligten Ziff. 1 am 19.12.2015 zugestellt, der Antrag auf gerichtliche Entscheidung ging am 8.1.2016 bei der Beteiligten Ziff. 2 ein. Die Frist des § 217 Abs. 2 BauGB ist daher gewahrt. |
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| | Nach § 56 BauGB ist für die Errechnung der den beteiligten Grundeigentümern an der Verteilungsmasse zustehenden Anteile (Sollanspruch) entweder vom Verhältnis der Flächen oder dem Verhältnis der Werte auszugehen, in dem die früheren Grundstücke vor der Umlegung zueinander gestanden haben. Der Maßstab ist von der Umlegungsstelle nach pflichtmäßigem Ermessen unter gerechter Abwägung der Interessen der Beteiligten je nach Zweckmäßigkeit einheitlich zu bestimmen. Vorliegend hat sich die Beteiligte Ziff. 3 für die Verteilung nach Werten entschieden. |
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| | Diese richtet sich nach § 57 BauGB. Die Umlegung wird von den sich ergänzenden Grundsätzen der wertgleichen (§ 57 S. 2 BauGB) und anteilsgleichen (§ 57 S. 1 BauGB) Zuteilung von Grund und Boden geprägt. |
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| | Der Senat kommt nach nochmaliger Anhörung des Sachverständigen zum Ergebnis, dass der angegriffene Umlegungsplan gegen den Grundsatz der anteilsgleichen Zuteilung (§ 57 S. 1 BauGB) verstößt und daher rechtswidrig ist. Dies ergibt sich daraus, dass im Umlegungsplan nicht berücksichtigt wurde, dass der überwiegende Teil der dem Beteiligten Ziff. 1 nach dem Umlegungsplan zugeschlagenen Grundstücke /23 und /25 so weit von der Erschließungsstraße entfernt sind, dass dies zu einem Wertabschlag führen muss, was im Umlegungsplan nicht berücksichtigt wurde. Ob darüber hinaus ein weiterer Wertabschlag im Hinblick auf die Topografie der dem Beteiligten Ziff. 1 zugeschlagenen Grundstücke hätte vorgenommen werden müssen, kann hingegen offenbleiben, weil bereits die durch die Entfernung zur Erschließungsstraße bewirkte Wertminderung zur Rechtswidrigkeit des Umlegungsplans führt. |
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| | Der überwiegende Teil der Grundstücke /23 und /25 liegt so weit von den Erschließungsstraßen entfernt, dass der Zuteilungswert für diese beiden Grundstücke um 30% hätte reduziert werden müssen: |
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| | Der Sachverständige A. hat in der mündlichen Verhandlung vom 12.2.2020 vor dem Landgericht ausgeführt, dass der Zuteilungswert des Grundstücks /25 aufgrund Lage und Größe um 30% geringer anzusetzen sei als bei anderen Grundstücken im Umlegungsgebiet. Dies beruhe darauf, dass der östliche Bereich dieses Grundstücks aufgrund seiner Tiefe deutlich schlechter nutzbar sei. Diese Ausführungen des Sachverständigen (S. 5 des Protokolls des LG vom 12.2.2020; außerdem S. 3 der schriftlichen Stellungnahme des Sachverständigen im Berufungsverfahren, Bl. 72e sowie S. 3 des Protokolls der mündlichen Verhandlung vor dem Senat vom 10.2.2021) haben die Beteiligten Ziff. 2 und 3 weder erstinstanzlich noch in der Berufung angegriffen. Diese Ausführungen sind überzeugend, weil sie sich anhand der Pläne, die auch im Rahmen der mündlichen Verhandlung gemeinsam mit allen Beteiligten in Augenschein genommen wurden, ohne weiteres nachvollziehen lassen: Die Länge dieses Grundstücks in ost-westliche Richtung beträgt auf dem Plan ca. 5,3 cm; berücksichtigt man auf den dem „Übersichtsplan“ angegebenen Maßstab, entspricht dies – von der Industriestraße als Erschließungsstraße aus betrachtet – einer Grundstückstiefe von über 140 m. |
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| | Dies trifft auch für das Grundstück /23 zu: Dieses Grundstück ist von der Straße U. W. aus betrachtet über 110 m tief. Dies ergibt sich daraus, dass die nord-südliche Ausdehnung auf dem Übersichtsplan zwischen 4,1 cm und 4,9 cm beträgt, was unter Berücksichtigung des aufgedruckten Maßstabs mindestens 113 m bis 136 m (jeweils abgerundet) entspricht, zumal sich dieses Grundstück in seinem – von der Erschließungsstraße aus betrachtet – hinteren Teil noch erheblich verbreitert. |
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| | Dass ein derartiger Grundstückszuschnitt die Nutzbarkeit eines Gewerbegrundstücks erheblich beeinträchtigt, ist für den Senat ohne weiteres nachvollziehbar, da es für die Nutzung von Grundstücken dieser Größe einen erheblichen Unterschied macht, ob sie – wie zum Beispiel die Grundstücke /43 und 37 im nordwestlichen Teil des Umlegungsgebiets oder auch das dem Beteiligten Ziff. 1 zugeschlagenen Grundstück /24 (jedenfalls bei Außerbetrachtlassung der Böschung am südlichen Rand) − von zwei Grundstücksseiten her anzufahren sind, die zudem noch eine vergleichbare Länge aufweisen, oder ob das Grundstück – wie bei den Grundstücken /23 und /25 − nur von einer – und zudem noch kürzeren − Seite angefahren werden kann. |
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| | Dies unterscheidet diese beiden Grundstücke von sämtlichen anderen Grundstücken im Umlegungsgebiet (mit Ausnahme des Grundstücks /30). Der Sachverständige A. hat in der mündlichen Verhandlung vom 10.2.2021 überzeugend ausgeführt, dass bei einer Grundstückstiefe im bei diesen beiden Grundstücken vorliegenden Ausmaß erhebliche Zusatzaufwendungen für die Erstellung einer Stichstraße in Höhe von jeweils über 50.000 EUR anfallen würden, weshalb bei beiden Grundstücken schon aus diesem Grund ein Wertabschlag von 30% vorzunehmen sei. |
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| | Die vom Sachverständigen für seine Bewertung angeführten Umstände (Topografie und Lage) sind für die Bewertung des Grundstückswerts in rechtlicher Hinsicht relevant: Die maßgeblichen Bodenwerte sind als Verkehrswerte definiert, der Verkehrswert ist in § 194 BauGB legal definiert, das Wertermittlungsverfahren ist in der ImmoWertV, insb. § 8, geregelt. Nach §§ 194 BauGB und 6 Abs. 5 ImmoWertV sind Nachteile eines Grundstücks, die sich aus der Lage oder Bodenbeschaffenheit (z.B. Hanglage, EZBK/Kleiber, 138. EL Mai 2020, § 6 ImmoWertV Rn. 203) ergeben, bei der Wertermittlung zu berücksichtigen. Bei der Wertermittlung im Rahmen des § 57 BauGB sind alle für den Verkehrswert wesentlichen Qualitätsmerkmale zu erfassen, insbesondere die Lage des Grundstücks und seine rechtlich zulässige Nutzung (BGH. Urteil vom 15. 11. 1979 – III ZR 78/78, juris Rn. 16 zum Umlegungsverfahren; BGH Urt. v. 29.3.1976 – III ZR 98/73, BGHZ 66, 173 zum Flurbereinigungsverfahren; Battis/Krautzberger/Löhr/Reidt, 14. Aufl. 2019, § 57 BauGB Rn. 10). |
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| | Nach der Rechtsprechung zur Wertermittlung nach § 194 BauGB kann es im Einzelfall angezeigt sein, den hinteren Teil eines an einer öffentlichen Verkehrsfläche gelegenen bebauten oder bebaubaren Grundstücks qualitätsmäßig nicht als Bauland zu bewerten, weil er zu weit von der zum Anbau vorgesehenen Straße entfernt liegt (sog. „vorgeschobenes Hinterland“), was insbesondere bei Grundstücksteilen in Betracht kommt, die weiter als 40 m von der öffentlichen Verkehrsfläche aus gesehen zurück liegen (OLG Hamm, Urteil vom 11.3.2004 – 16 U (Baul) 5/03 –, juris Rn. 43 ff. (Umlegungsverfahren); BGH, Urteil vom 14.1.1982 - III ZR 134/80; BGH, Urteil vom 27.9.1990 – III ZR 97/89, juris Rn. 11 (jeweils Bewertung im Zusammenhang mit einer Enteignung)). |
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| | Der Senat sieht im vorliegenden Fall davon ab, die Bereiche der beiden Grundstücke, die mehr als 40 m von der jeweiligen Erschließungsstraße entfernt sind, wegen dieses Umstandes nicht als Bauland zu bewerten, sondern hält auf der Grundlage der überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen, die von keinem der Beteiligten angegriffen wurden, einen Wertabschlag von 30% für angemessen. |
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| | Dieser Abschlag wirkt sich lediglich auf den Zuteilungswert aus, da dieser Nachteil den entsprechenden Grundstücksflächen nicht – wie dies bei topgrafischen Nachteilen der Fall sein könnte – von vornherein anhaftete, sondern erst aufgrund der konkreten Art und Weise der Zuteilung entstanden ist: Wären die Grundstückszuschnitte oder die Erschließungsstraßen anders geplant worden – z.B. durch eine Stichstraße am südlichen Rand des Grundstücks /25 – wäre es zu dieser nachteiligen Folge für diese beiden Grundstücke nicht gekommen. |
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| | Aus diesem Grund stehen die Ausführungen des gerichtlichen Sachverständigen auch nicht im Widerspruch zum im Umlegungsverfahren eingeholten Gutachten der Sachverständigen K. vom 20.6.2013, da zu diesem Zeitpunkt der Zuschnitt der Zuteilungsgrundstücke noch nicht festgelegt worden war mit der Folge, dass durch den Zuschnitt bewirkte Lagenachteile in diesem Gutachten nicht berücksichtigen werden konnten. |
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| | Der Zuteilungswert für diese beiden Grundstücke reduziert sich daher von 25,50 EUR um 30% auf 17,85 EUR. |
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| | Der Senat verkennt dabei nicht, dass die exakte und „richtige“ Ermittlung von Verkehrswerten problematisch ist, weshalb die Ansicht vertreten wird, dass Bodenwerte in einem Umlegungsverfahren erst dann zu korrigieren sind, wenn sie außerhalb einer für üblich und rechtmäßig gehaltenen Bandbreite liegen. „Diese Bandbreite dürfte nach aller Erfahrung nicht unterschritten sein, wenn die Abweichung nach oben oder unten beim Einwurfs- und Zuteilungswert bis zu 10%, bei der Differenz zwischen beiden Werten bis zu 20% nicht überschreitet“ (Birk in: BeckOK BauGB, 50. Ed. 1.2.2020, § 57 BauGB Rn. 9a). Da der Zuteilungswert vorliegend um 30% zu reduzieren war, ist diese Bandbreite jedenfalls deutlich überschritten, zumal schon eine Abweichung von 10% bei der Größe der hier in Rede stehenden Flächen erhebliche Auswirkungen auf die Höhe der vom beteiligten Grundstückseigentümer zu leistenden Ausgleichszahlung nach § 57 S. 5 BauGB hat (siehe hierzu unten b.cc). |
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| | Die Reduzierung der Zuteilungswerte der Grundstücke /23 und /25 um 30% auf 17,85 EUR führt dazu, dass in erheblichem Umfang gegen den Grundsatz der anteilsgleichen (§ 57 S. 1 BauGB) Zuteilung von Grund und Boden verstoßen wurde. Dies führt zur Rechtswidrigkeit des angefochtenen Umlegungsplans, weshalb ihn das Landgericht zutreffend aufgehoben hat. |
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| | aa. Der Grundsatz der wertgleichen Zuteilung (§ 57 S. 2 BauGB) ist nicht verletzt, da der Wert der dem Beteiligten Ziff. 1 zugeschlagenen Grundstücke auch bei Reduzierung des Zuteilungswerts der Grundstücke /23 und 72 um 30% immer noch höher ist als der Wert der von ihm eingebrachten Grundstücke: |
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| | Die dem Beteiligten Ziff. 1 zugeschlagenen Grundstücke haben nach S. 55 des Umlegungsplans einen Zuteilungswert von 567.255 EUR, während der Einwurfswert nach dem Umlegungsplan 384.850 EUR beträgt mit der Folge, dass der Beteiligte Ziff. 1 nach dem Umlegungsplan die Differenz von 182.405,00 EUR gem. § 57 S. 5 BauGB bezahlen muss. |
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| | Die Flächen der Grundstücke /23 und /25 betragen 8.564 qm bzw. 7.154 qm und waren bei Ansatz eines Zuteilungswerts von 25,50 EUR/qm im Umlegungsplan mit Zuteilungswerten von 218.382,00 EUR bzw. 182.427,00 EUR angesetzt (S.55 des Umlegungsplans). Eine Reduzierung des Zuteilungswertes um 30% führt dazu, dass sich die Zuteilungswerte für die beiden Grundstücke um 65.514,60 EUR und 54.728,10 EUR und damit insgesamt um 120.242,70 EUR reduzieren. Damit reduziert sich der Gesamtwert der dem Beteiligten Ziff. 1 zugeteilten Grundstücke um diesen Betrag auf 447.012,30 EUR. Da dieser Wert über der Summe der Einwurfswerte der vom Beteiligten Ziff. 1 eingebrachten Grundstücke (384.850,00 EUR) liegt, bleibt der Grundsatz der wertgleichen Zuteilung auch unter Berücksichtigung des vorzunehmenden Abschlags vom Zuteilungswert gewahrt. |
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| | bb. Dies gilt jedoch nicht für den Grundsatz der anteilsgleichen Zuteilung (§ 57 S. 2 BauGB): |
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| | Im Hinblick auf den Grundsatz der anteilsgleichen Zuteilung (§ 57 S. 1 BauGB) ist hingegen nicht nur das Wertverhältnis zwischen eingebrachten und zugeteilten Grundstücken eines Beteiligten entscheidend, sondern auch der Wert der Flächen im Verhältnis zu den Grundstücken anderer Eigentümer: Wenn Flächen, die anderen Eigentümern zugeschlagen wurden, höher zu bewerten sind, als die einem Beteiligten zugeschlagenen Flächen, würde der Grundsatz der anteilsgleichen Zuteilung dazu führen, dass dem Betroffenen eine größere Fläche der schlechter bewerteten Grundstücke zugeteilt werden müsste. Ein Verstoß gegen den Grundsatz der anteilsgleichen Zuteilung liegt vor, wenn der am Umlegungsverfahren Beteiligte von den durch das Umlegungsverfahren geschaffenen Zuteilungswerten einen geringeren Anteil bekommt, als er – anteilsmäßig – ins Umlegungsverfahren eingebracht hat. Jeder Beteiligte muss daher vom Zuteilungswert einen solchen Anteil erhalten, wie er dem Verhältnis der von ihm eingebrachten Einwurfswerte zu dem Gesamt-Einwurfswert aller einbezogenen Grundstücke entspricht. Der dem einzelnen Beteiligten danach zustehende Anteil am entstehenden Zuteilungswert ist der Sollanspruch. |
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| | cc. Nach den Einwurfs- und Zuteilungswerten im angefochtenen Umlegungsplan war der Grundsatz der anteilsgleichen Zuteilung gewahrt: |
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| | Der Sollanspruch des Beteiligten Ziff. 1 berechnete sich danach wie folgt: |
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| | Zunächst wurde der Quotient („q“) aus dem Wert des neuen Bestands der Gesamtfläche (= Summe der Zuteilungswerte) der einbezogenen Grundstücke (1.668.306,00 EUR) und dem ursprünglichen Wert dieser Flächen (1.131.839,75 EUR - Seite S. 5 des Umlegungsplans) gebildet. Dieser Quotient beträgt hier (1.668.306,00 EUR / 1.131.839,75 EUR =) 1,47397721 (S. 5 des Umlegungsplans). |
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| | Dann die Summe der Einwurfswerte der vom Beteiligten Ziff. 1 eingebrachten Grundstücke (384.850,00 EUR, S. 55 des Umlegungsplans „A. B.“) mit diesem Quotienten multipliziert, was 567.260,13 EUR ergibt. Dies ist der Sollanspruch des Beteiligten Ziff. 1: Der Grundsatz der anteilsgleichen Zuteilung war demnach gewahrt, da der Wert der ihm zugeschlagenen Grundstücke nach den dem Umlegungsplan zu Grunde liegenden Zuteilungswerten nach S. 55 des Umlegungsplans 567.255,00 EUR beträgt; die tatsächlich erfolgte Zuteilung liegt daher nur 0,0009% unter dem Sollanspruch, was die Rechtswidrigkeit nicht berührt hätte. |
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| | dd. Die Reduzierung der Zuteilungswerte der Grundstücke /23 und /25 um 30% führt dazu, dass der Wert der dem Beteiligten Ziff. 1 zugeteilten Grundstücke den Sollanspruch um rund 15% unterschreitet: |
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| | Der Einwurfswert sämtlicher Flächen, die Gegenstand des Umlegungsgebiets sind, bleibt unverändert bei 1.131.839,75 EUR (siehe oben cc.). Da sich der Wert der vom Beteiligten Ziff. 1 eingebrachten Grundstücke um insgesamt 120.242,70 EUR reduziert, reduziert sich der Gesamt-Zuteilungswert aller Grundstücke im Umlegungsgebiet um diesen Betrag, wonach ein Gesamt-Zuteilungswert von (1.668.306,00 EUR ./. 120.242,70 EUR =) 1.548.063,30 EUR verbleibt. Der aus diesem Betrag und der Summe der Einwurfswerte gebildete Quotient betragt daher (1.548.063,30 EUR / 1.131.839,75 EUR =) 1,367740707. |
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| | Der Sollanspruch des Beteiligten Ziff. 1 ist das Produkt aus diesem Quotienten und der Summe der Einwurfswerte der von ihm ins Umlegungsverfahren eingebrachten Flächen (384.850,00 EUR, S. 55 des Umlegungsplans), was 526.375,01 EUR ergibt. Die Summe der Zuteilungswerte der dem Beteiligten Ziff. 1 zugeteilten Grundstücke beträgt jedoch nur 447.012,30 EUR. Dies ist wertmäßig 79.362,71 EUR zu wenig, was rund 15% des Sollanspruchs entspricht. |
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| | dd. Diese Unterschreitung des Sollanspruchs führt zur Rechtswidrigkeit des Umlegungsplans: |
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| | Ergibt sich im baulandgerichtlichen Verfahren, dass der angefochtene Umlegungsplan Fehler aufweist, so muss das Baulandgericht prüfen, welche Auswirkungen diese Fehler auf den Plan als Ganzen haben und ob nicht eine Teilaufhebung genügt (BGH NVwZ 2006, 734). |
|
| | Eine Korrektur wäre vorliegend zwar hinsichtlich des vom Beteiligten Ziff. 1 gem. § 57 S. 5 BauGB zuzuzahlenden Betrags möglich, nicht jedoch hinsichtlich des Verstoßes gegen den Grundsatz der anteilsgleichen Zuteilung. Denn aufgrund dieses Verstoßes haben die anderen Beteiligten im Verhältnis zum Beteiligten Ziff. 1 zu viel Fläche erhalten, was nur durch die Aufstellung eines neuen Umlegungsplans korrigiert werden kann. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist das Umlegungsverfahren dadurch gekennzeichnet, dass die Umlegungsmasse entsprechend dem Anteil der einzelnen eingeworfenen Grundstücke an dieser Masse auf die beteiligten Grundeigentümer verteilt wird. Soweit die Umlegungsmasse nicht in diesem Verhältnis verteilt wird, wird dem nicht anteilsmäßig bedachten Grundeigentümer ein Sonderopfer auferlegt, das die Maßnahme als Enteignung kennzeichnet (BGH NJW 1963, 143; NJW 1980, 1634). |
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| | Eine Unterschreitung des einem Beteiligten zustehenden Sollanspruchs ist nach § 59 Abs. 2 BauGB nur zulässig, soweit es unter Berücksichtigung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften nicht möglich ist, die nach den §§ 57 und 58 BauGB errechneten Anteile tatsächlich zuzuteilen. (Nur) wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, findet nach § 59 Abs. 2 BauGB ein Ausgleich in Geld statt. Ein Wertausgleich in Geld kommt erst in Betracht, wenn dem Eigentümer auch bei Beachtung des Grundsatzes der wertgleichen Abfindung (§ 57 S. 2 BauGB) ein nach den im Einzelfall festzustellenden Qualitätsmerkmalen völlig wertgleiches Grundstück nicht zugeteilt werden kann (BGH NVwZ 1992, 707, 708). Dafür, dass hier bei Annahme zutreffender Einwurfs- und Zuteilungswerte der Grundsatz der anteilsgleichen Zuteilung nicht hätte eingehalten werden können i.S.d. § 59 Abs. 2 BauGB, sind hier keine Anhaltspunkte ersichtlich. |
|
| | Ein Umlegungsplan, der den Grundsatz der anteilsgleichen Zuteilung nicht erfüllt, verstößt gegen §§ 57, 59 Abs. 1 BauGB und ist damit rechtswidrig (BGH NVwZ 1992, 707, 708; Battis/Krautzberger/Löhr/Reidt, 14. Aufl. 2019, BauGB § 57 Rn. 3). |
|
| | Der Umlegungsplan war daher schon aus diesem Grund aufzuheben. |
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| | Es kann daher offenbleiben, ob die Zuteilungswerte für die Grundstücke /24 und /25 entsprechend der Ausführungen des Sachverständigen weiter zu reduzieren sind, weil diese wegen ihrer topographischen Gegebenheiten nicht oder nur eingeschränkt als Gewerbegebiet wirtschaftlich nutzbar sind. Der Sachverständige geht davon aus, dass eine wirtschaftliche Nutzung aufgrund der Höhenunterschieden überhaupt nicht wirtschaftlich möglich ist, mit der Folge, dass diese Grundstücke hinsichtlich Einwurfs- und Zuteilungswert wie Ackerland zu bewerten seien. Ginge man hiervon aus, wäre die Abweichung des Ist- vom Sollanspruchs noch weitgehender, weil bei Ansatz identischer Werte für Einwurfs- und Zuteilungswert die zugeteilten Flächen im Prinzip so groß sein müssen, wie die eingeworfenen, was ersichtlich nicht der Fall ist. Ob die diesbezüglichen, wenig detaillierten Wertungen des Sachverständigen zu dieser Thematik wirklich eine Herabsetzung des Verkehrswertes auf den Wert von Ackerland rechtfertigen, erscheint dem Senat – auch anhand der tatsächlichen Nutzungspraxis von vergleichbaren Grundstücken – nicht auf der Hand liegend, bedarf aber aus den dargelegten Gründen keiner Entscheidung. |
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| | Zu entscheiden ist auch nicht, ob auch ein Verstoß gegen § 59 Abs. 1 BauGB vorliegt: Danach sind dem Eigentümer nicht nur Grundstücke entsprechend den nach den §§ 57 und 58 BauGB errechneten Anteilen zuzuteilen, sondern auch solche „in gleicher oder gleichwertiger Lage wie die eingeworfenen Grundstücke“. Auch wenn man davon ausgeht, dass der Umlegungsstelle hierbei eine „weite Entscheidungsprärogative“ zugebilligt werden muss (BeckOK BauGB/Birk, 50. Ed. 1.2.2020, § 59 BauGB Rn. 10) könnte diese Vorgabe hier verletzt sein: Auf der Grundlage der jedenfalls insofern überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen wurden dem Beteiligten Ziff. 1 im oberen (nördlichen) Bereich seines eingeworfenen Grundstücks XXX, wo das Gelände vergleichsweise eben ist, keine Grundstücke zugeteilt, während ihm im unteren (südlichen) und hügeligeren Bereich nicht nur Grundstücke in dem ihm bisher gehörenden Bereich zugeteilt wurden, sondern auch noch ein Teil des – ebenfalls hügeligen und damit qualitativ schlechteren – Grundstücks XY, das von einem anderen Beteiligten stammt. |
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| | Der Streitwert ist auf 20% Wertes des Grund und Bodens der eingeworfenen Fläche des Beteiligten Ziff. 1, einschließlich vorhandener baulicher Anlagen, Anpflanzungen und sonstiger Einrichtungen festzusetzen (BGH NJW 1969, 1114; OLG Karlsruhe NJW-RR 2006, 1250). Nach S. 55 des Umlegungsplans beträgt die Summe der Einwurfswerte der Grundstücke des Beteiligten Ziff. 1 384.850,00 EUR, 20 % hiervon sind 76.970 EUR. |
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| | Die Revision wurde nicht zugelassen. Die Voraussetzungen des §§ 543 Abs. 2 ZPO, 221 BauGB nicht vor, weil es sich um eine Einzelfallentscheidung handelt und die streitgegenständlichen Fragen höchstrichterlich geklärt sind. |
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