Soweit die Beteiligten den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, wird das Verfahren eingestellt.

Im Übrigen wird der Bescheid des Bezirksamts Mitte von Berlin vom 26. Oktober 2012, geändert am 11. April 2023, in der Gestalt des Widerspruchsbescheides der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen vom 3. Januar 2024 aufgehoben.

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin einen Betrag i.H.v. 43.449,00 Euro zuzüglich Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 11. April 2019 zu zahlen.

Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.

Die Zuziehung des Bevollmächtigten für das Vorverfahren wird für notwendig erklärt.

Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Die Berufung wird zugelassen.

Die Klägerin wendet sich gegen die Festsetzung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages.

Sie war im Jahr 2009 – und ist auch weiterhin – Eigentümerin des Grundstücks G... in 10119 Berlin (Gemarkung Mitte, Flur 9..., Flurstücknummer 7...). Das Grundstück ist 1.141 m²x...groß und mit Mietshaus und Gewerbebau als Baudenkmal in der Denkmalliste Berlin eingetragen. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich der Verordnung über die Erhaltung der städtebaulichen Eigenart aufgrund der städtebaulichen Gestalt für das „erweiterte Gebiet Südliche Brunnenstraße – Teile der Rosenthaler Vorstadt“ im Bezirk Mitte von Berlin vom 1. Dezember 2000 (GVBl. S. 511).

Der Bereich, in dem das Grundstück der Klägerin liegt, wurde mit der Zehnten Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 18. November 1994 (GVBl. S. 472, im Folgenden: Sanierungsverordnung) zum Sanierungsgebiet („Rosenthaler Vorstadt“) erklärt. Die dahingehende Absicht wurde mit Bekanntmachung des Magistrats von Berlin vom 19. November 1990 (GVABl. für die Stadtbezirke Mitte, Prenzlauer Berg, Friedrichshain, Treptow, Köpenick, Lichtenberg, Weißensee, Pankow, Marzahn, Hohenschönhausen, Hellersdorf von Berlin vom 30. November 1990, S. 524) erstmalig öffentlich geäußert.

Das Sanierungsgebiet Rosenthaler Vorstadt wird im Norden von der Bernauer Straße, der Brunnenstraße und der Schönholzer Straße begrenzt. Im Osten verläuft die Grenze entlang der Ruppiner Straße, Anklamer Straße, Fehrbelliner Straße, Veteranenstraße und Brunnenstraße, im Süden entlang der Torstraße und im Westen entlang der Bergstraße, des Pappelplatzes, der Ackerstraße, der Grundstücksgrenzen der Elisabeth-Kirchengemeinde und der Strelitzer Straße.

Im Sanierungszeitraum, nämlich in den Jahren 2000 und 2001, wurden die Gebäude auf dem Grundstück modernisiert und instandgesetzt, und das Dachgeschoss des Vorderhauses wurde zu Wohnzwecken ausgebaut. Im Jahr 2009 war das Grundstück mit einem Vorderhaus (fünfgeschossiger Altbau und Dachgeschoss) und einem Quergebäude mit zwei Seitenflügeln (fünfgeschossiger Altbau) bebaut.

Die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes wurde durch die Zehnte Verordnung zur Änderung von Verordnungen über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 6. Januar 2009 (GVBl. S. 13) mit Wirkung vom 28. Januar 2009 aufgehoben.

Mit Schreiben vom 14. August 2012 kündigte das Bezirksamt Mitte von Berlin (im Folgenden: Bezirksamt) der Klägerin an, dass es beabsichtige, einen sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag in Höhe von 76.447,00 Euro festzusetzen und gab Gelegenheit zur Stellungnahme.Dabei übermittelte es als Anlagen die das Grundstück betreffende „Städtebauliche Stellungnahme des Koordinationsbüros zur Unterstützung der Stadterneuerung in Berlin zur sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung vom 26. August 2011“ und die für die gesamte Rosenthaler Vorstadt herangezogene „Begründung des städtebaulichen Bewertungsrahmes für die Qualitätswertigkeit vor der Sanierung und nach der Neuordnung gemäß den Kategorien des Zielbaums für Wohnnutzung und Mischnutzung zur Ausprägung „W“ des Koordinationsbüros zur Unterstützung der Stadterneuerung in Berlin vom 12. August 2009“ nebst Bewertungsrahmen und Zielbaumschema.

Im Wesentlichen begründete das Bezirksamt die beabsichtigte Festsetzung des Ausgleichsbetrages wie folgt: Für den Anfangswert gelte als Qualitätsstichtag der Tag vor der Bekanntmachung der beabsichtigten Sanierungsmaßnahme, also der 29. November 1990. Der Wertermittlungsstichtag sei der Tag der förmlichen Aufhebung der Sanierungsmaßnahme, also der 28. Januar 2009. Qualitätsstichtag zur Ermittlung des Anfangswertes sei der 29. November 1990. Der Anfangswert sei vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln, vergleichsgeeignete Grundstücke seien jedoch stichtagsnah (zum Wertermittlungsstichtag) nicht in ausreichender Zahl bekannt geworden. Es sei danach der vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin (im Folgenden: Gutachterausschuss) für das betroffene Gebiet zum 1. Januar 2009 ermittelte Bodenrichtwert in Anfangswertqualität für Wohnbauland bei einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 2,5 von 560,00 Euro/m² herangezogen worden. Der Anfangswert sei grundsätzlich im Hinblick auf die genehmigungsfähige bauliche Ausnutzung des Grundstücks (GFZ von 2,35) mit Hilfe eines Umrechnungskoeffizienten anzupassen. Im Hinblick auf den Endwert (Qualitäts- und Wertermittlungsstichtag 28. Januar 2009) sei weder ein Vergleichswertverfahren noch ein Bodenrichtwertverfahren möglich, weil keine geeigneten Werte zur Verfügung stünden. Der Endwert von 600,00 Euro/m² sei daher mit Hilfe der Zielbaummethode aus dem Anfangswert ermittelt worden.

Die Klägerin nahm hierzu mit Schreiben vom 5. September 2012 Stellung und äußerte grundsätzliche Bedenken gegen den vorliegenden Zielbaum, die darin enthaltene Bewertung einzelner Lagekriterien und die Kausalität zwischen Sanierung und Bodenwerterhöhung.

Mit Bescheid vom 26. Oktober 2012 setzte das Bezirksamt den zu entrichtenden Ausgleichsbetrag für das Grundstück auf 76.447,00 Euro fest und trat dabei den durch die Klägerin geäußerten Bedenken im Einzelnen entgegen.

Gegen diesen Bescheid erhob die Klägerin mit Schreiben vom 26. November 2012 Widerspruch. Der Ausgleichbetrag sei jedenfalls in der Höhe nicht gerechtfertigt. Die der Berechnung zu Grunde liegende Zielbaummethode sei zwar grundsätzlich als Verfahrensart anerkannt. Jedoch seien einzelne Bewertungskriterien fehlerhaft ermittelt und die konkreten Gewichtungen und Einschätzungen innerhalb des Zielbaums unzutreffend getroffen worden. Insbesondere habe der veränderliche Lagewertanteil LV_max nicht pauschal mit 25% angesetzt werden dürfen. Außerdem berücksichtige die Berechnung nicht, dass die Modernisierung und Instandsetzung der Wohnungen in der Rosenthaler Vorstadt jedenfalls zu einem hohen Anteil auf nachwendebedingte Faktoren zurückzuführen seien.

Die Klägerin hat am 10. April 2019 Untätigkeitsklage erhoben.

Im Laufe des gerichtlichen Verfahrens hat der Beklagte mit Schriftsatz des Bezirksamts vom 11. April 2023 den Bescheid vom 26. Oktober 2012 aufgehoben, soweit der festgesetzte sanierungsrechtliche Ausgleichsbetrag 43.449,00 Euro übersteigt. Über diesen Betrag hinausgehende Zahlungen nebst beantragter Rechtshängigkeitszinsen würden zurückgezahlt.

Er hat zur Begründung ausgeführt: Wegen der unklaren Rechtslage im Bezug auf den veränderlichen Lageanteil LV_max als Bestandteil der Zielbaummethode habe er den sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag neu berechnet, und zwar auf Grundlage besonderer Bodenrichtwerte für das Gebiet Rosenthaler Vorstadt. Er habe im Januar 2021 den Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin damit beauftragt, eine gebietsbezogene Bewertung ohne pauschalisierende Faktoren vorzunehmen und besondere Bodenrichtwerte für das Gebiet Rosenthaler Vorstadt zu ermitteln. Der Gutachterausschuss habe – soweit hier relevant – einen Bodenrichtwert in Anfangsqualität von 560,00 Euro/m² und einen Bodenrichtwert in Neuordnungsqualität von 600,00 Euro/m² ermittelt. Aus diesen besonderen Bodenrichtwerten habe das Bezirksamt unter Beachtung der wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale des Bodenrichtwertgrundstücks (W 2,5) die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung neu berechnet. Die Berechnung für das Grundstück der Klägerin ergebe sich aus der als Anlage zum Schriftsatz vom 11. April 2023 angefügten „Neuberechnung Ausgleichsbetrag mit besonderen Bodenrichtwerten des Gutachterausschusses“ vom 29. März 2023. Diese legt eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von (600 Euro/m² - 560 Euro/m² =) 40 Euro/m² bei einer GFZ von 2,5 zu Grunde. Für das Grundstück wird eine GFZ von 2,35 angenommen. Sodann wird ein Umrechnungskoeffizient für eine GFZ von 2,5 in Höhe von 1,2003 zu Grunde gelegt. Der Umrechnungskoeffizient für das Grundstück wird bei angenommener GFZ von 2,35 für das Grundstück mit 1,1427 ermittelt. Das ergibt eine Bodenwerterhöhung von (40 Euro/m² x 1,1427/1,2003 =) 38,08 Euro/m². Für das 1.441m² große Grundstück errechnet das Bezirksamt eine Bodenwerterhöhung in Höhe von (1.441m² x 38,08 Euro/m² =) 43.449,00 Euro.

Als weitere Anlage zu dem Schriftsatz vom 11. April 2023 hat das Bezirksamt das Schreiben des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin „Besondere Bodenrichtwerte für das Sanierungsgebiet Rosenthaler Vorstadt zum Stichtag 27.01.2009“ vom 15. September 2022 (Ergebniszusammenfassung des Gutachterausschusses) zum Verfahren gereicht. Darin hat der Gutachterausschuss ausgeführt, er habe die Bodenrichtwerte nach § 196 Abs. 1 Satz 7 BauGB ermittelt. Hierzu habe es sechs Beratungstermine gegeben; er habe vom Bezirk sowie dem Koordinationsbüro diverse Unterlagen und Erläuterungen angefordert. Hieraus habe sich ergeben, dass die Durchführung der Sanierung aus einer Vielzahl von (im Einzelnen aufgelisteten) Programmen und Mitteln finanziert worden sei. Eine exakte Zuordnung der investierten öffentlichen Mittel zu den einzelnen Förderprogrammen sei nicht leistbar. Er sehe den Einsatz der Finanzmittel im Sinne einer Bündelung vorhandener Ressourcen jedoch kausal als Teil der Sanierungsmaßnahmen an. Lediglich bei einzelnen Maßnahmen an der Verkehrsinfrastruktur mit überörtlicher Funktion sei kein direkter sanierungsbedingter Bezug gegeben. Der Gutachterausschuss nutze bei seiner Bodenrichtwertermittlung die umfassenden Marktkenntnisse seiner Mitglieder und die aus dem laufenden Marktgeschehen durch die Kaufpreissammlung ableitbaren Ergebnisse. Das Zielbaumverfahren sei nicht verwendet worden. Der Gutachterausschuss sehe kein Erfordernis, für das Sanierungsgebiet blockbezogene Bodenrichtwerte zu ermitteln, da das Gebiet in seiner Struktur hinreichend homogen sei und im Sinne von § 196 BauGB Grundstücke umfasse, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmten. Die maßnahmenunbeeinflussten Bodenrichtwerte seien vom Gutachterausschuss erstmals zum Wertermittlungsstichtag 31. Dezember 1994 unter Berücksichtigung des Grundstückszustands vor Beginn der Maßnahme ermittelt worden, nachdem am 18. November 1994 das Gebiet als Sanierungsgebiet förmlich festgelegt worden sei, also mehr als vier Jahre nach dem erstmaligen Bekanntwerden der Sanierungsabsicht. Es entspreche der üblichen Praxis des Gutachterausschusses, dass bei der erstmaligen Ermittlung maßnahmenunbeeinflusster Bodenrichtwerte in Sanierungsgebieten im Hinblick auf die Qualität der Grundstücke Bezug genommen werde auf den in aller Regel schon mehrere Jahre zurückliegenden Qualitätsstichtag. Der Gutachterausschuss versetze sich in den Zustand / die Qualität des Gebiets vor Bekanntwerden der Maßnahme zurück und beziehe bei der Qualitätsbestimmung nicht sanierungsbedingte Veränderungen (externe Effekte, hier straßenbauliche Neubaumaßnahmen) mit ein. So sei es auch hier gewesen. Im Ostteil der Stadt und auch im Sanierungsgebiet Rosenthaler Vorstadt sei generell festzustellen, dass nach dem 29. November 1990 bis zum Jahr 1994 keine wesentlichen baulichen Verbesserungen durchgeführt worden seien. Der Gutachterausschuss habe bei der Wertermittlung nur Marktdaten und -erkenntnisse zugrunde gelegt, die bis zum Wertermittlungsstichtag bekannt gewesen seien. Am 27. Januar 2009 seien die Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2009 noch nicht ermittelt gewesen. Es habe jedoch bereits das der etwas später erfolgten Bodenrichtwertermittlung zugrundeliegende Kaufpreismaterial vorgelegen. Hieraus habe sich der gleiche Wert wie der etwas später ermittelte Bodenrichtwert ergeben. Der Gutachterausschuss habe hierzu seine Mitglieder um Einschätzung gebeten, wie sich die Grundstückswerte in Berlin im 1. Halbjahr 2009 prognostisch entwickelt hätten. Im Ergebnis sei von den Mitgliedern ein eher nachgebender Immobilienmarkt erwartet worden. Im Anbetracht dessen sei bei einer Ex-ante-Betrachtung festzustellen gewesen, dass zum zeitlich sehr nahe am Stichtag der Bodenrichtwertermittlung liegenden Wertermittlungsstichtag 27. Januar 2009 kein wesentlich anderer Wert als der Bodenrichtwert ermittelt werden könne. Im Ergebnis sei für die Bodenrichtwertzone 1009 (W 2,5) ein maßnahmenunbeeinflusster Bodenrichtwert von 560,00 Euro/m² und ein maßnahmenbeeinflusster Bodenrichtwert von 600,00 Euro/m² sowie für die Bodenrichtwertzone 1042 (M2) ein einheitlicher Bodenrichtwert von 1.000,00 Euro/m² ermittelt worden.

Mit Widerspruchsbescheid der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen vom 3. Januar 2024 hat der Beklagte den Bescheid vom 26. Oktober 2012 geändert. Für das Grundstück sei ein Ausgleichsbetrag in Höhe von 62.697,00 Euro festzusetzen. Dieser ermittelte Betrag überschreite den im vom Bezirksamt zum gerichtlichen Verfahren gereichten Schriftsatz vom 11. April 2023 genannten Betrag von 43.449,00 Euro. Es bleibe daher bei der mit dem Schriftsatz vom 11. April 2023 erklärten Aufhebung des Bescheids vom 26. Oktober 2012, soweit der darin festgesetzte sanierungsrechtliche Ausgleichsbetrag 43.449,00 Euro übersteige.

Das Vermessungsamt habe bei der Ausgleichsbetragsermittlung zur Bestimmung der Art der Nutzung § 34 BauGB zu Grunde gelegt, da der Bebauungsplan 1-57B am Wertermittlungsstichtag nicht planreif gewesen sei. Dieser einfache Bebauungsplan sehe für das Grundstück als zulässige Art der Nutzung „Mischgebiet“ vor, da die nähere Umgebung an der Brunnenstraße als Mischgebiet anzusehen sei. Das Maß der zulässigen baulichen Nutzung werde durch die GFZ im Sinne des § 20 Baunutzungsverordnung bestimmt. Die auf dem Grundstück vorhandenen Gebäude aus der Zeit um 1900 seien als Einzeldenkmal in der Denkmalliste verzeichnet, so dass die GFZ der bestehenden Bebauung von 3,99 bei der Wertermittlung zu berücksichtigen sei. Für die Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung hätten laut dem Gutachten des Vermessungsamtes Vergleichswerte unbebauter Grundstücke aus dem Zeitraum um den Wertermittlungsstichtag (§ 24 und § 40 ImmoWertV) für das Sanierungsgebiet Rosenthaler Vorstadt nicht in einer ausreichenden Zahl vorgelegen. Die für die Wertermittlung zuständige Stelle der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen habe die auf Antrag der Sanierungsverwaltungsstelle des Bezirks Mitte vom 19. Januar 2021 vom Gutachterausschuss ermittelten besonderen Bodenrichtwerte zur Ermittlung der Ausgleichsbeträge herangezogen. Hiernach ergebe sich für das Wertermittlungsobjekt ein Bodenrichtwert in Anfangsqualität (Wohnen 2,5) von 560,00 Euro/m² und in Neuordnungsqualität (Wohnen 2,5) von 600,00 Euro/m². Das in diesem Widerspruchsbescheid angewandte Wertermittlungsverfahren basiere neben den vorgenannten besonderen Bodenrichtwerten auf einem Zielbaumschema und einem städtebaulichen Bewertungsrahmen nebst städtebaulicher Stellungnahme. Das Zielbaumschema „Wohnnutzung und wohnungsgeprägte Mischnutzung", die städtebauliche Stellungnahme und der Kriterienkatalog seien der Klägerin mit dem Schreiben vom 14. August 2012 übersandt worden. Aus den vorgenannten Unterlagen ergebe sich anhand des Gewichtungsschemas des Zielbaumschemas eine durchschnittliche Benotung für den Anfangswert von rund 3,85 und für den Endwert von rund 2,20. Für die Bodenrichtwert-Zone 1009 lasse sich unter Berücksichtigung der genannten Bewertung für das betroffene Grundstück eine Abhängigkeit des Bodenwertniveaus mathematisch als lineare Gleichung beschreiben: Bodenwert (€/m²) = - 24,197 (€/m²) x Benotung + 653,23 (€/m²). Die Anwendung der Bodenrichtwerte im Rahmen einer Verkehrswertermittlung erfolge stets unter wertermittlungsfachlichen Gesichtspunkten. Mithilfe der vom Gutachterausschuss veröffentlichten Umrechnungskoeffizienten für den Einfluss der realisierbaren Geschossflächenzahl auf den Wert von Bauland in Gebieten der geschlossenen Bauweise erfolge eine Anpassung des besonderen Bodenrichtwertes von einer GFZ von 2,5 auf das bestehende Maß der baulichen Nutzung des Wertermittlungsobjekts mit einer GFZ von 3,99. Die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung für das 1.141 m² große Grundstück betrage bei einer bestehenden GFZ von 3,99: (Neuordnungswert - Anfangswert) x Grundstücksgröße (824,24 Euro/m² - 769,29 Euro/m²) x 1.141 m² = 62.697,95 Euro.

Die Klägerin macht zur Begründung ihrer Klage nunmehr geltend, es sei nicht nachvollziehbar, wie der Gutachterausschuss den sanierungsbeeinflussten Bodenrichtwert für die Bodenrichtwertzone 1009 zum Wertermittlungsstichtag ermittelt habe. Aus den übersandten Unterlagen ergebe sich allenfalls, dass bestimmte Straßenbaumaßnahmen nicht als sanierungsbedingt angesehen worden seien. Es bleibe völlig unklar, auf welcher Grundlage der Wert von 600,00 Euro/m² beruhe. Allein die Zahl der beteiligten Gutachter oder auch die hochkarätige Zusammensetzung des Gremiums ersetze nicht die erforderliche Plausibilität der Wertermittlung. In diesem Zusammenhang sei zu berücksichtigen, dass bislang vom Beklagten vorgetragen worden sei, dass keine hinreichende Zahl von Vergleichskauffällen für die Anwendung des Vergleichsverfahrens vorläge. Es sei zudem nicht erkennbar, ob und inwieweit bei der Ermittlung dieses Wertes wendebedingte Effekte berücksichtigt worden seien.

Mit Blick darauf, dass der Beklagte den Bescheid des Bezirksamts vom 26. Oktober 2012 durch den zum gerichtlichen Verfahren gereichten Schriftsatz vom 11. April 2023 insoweit aufgehoben hat, als der festgesetzte Ausgleichsbetrag die Höhe von 43.449,00 Euro übersteigt, und der Widerspruchsbescheid vom 3. Januar 2024 daran festhält, sowie weiterhin der Beklagte den überschießenden Betrag zuzüglich Zinsen zurückgezahlt hat, haben die Beteiligten den Rechtsstreit insoweit übereinstimmend für erledigt erklärt.

Die Klägerin beantragt zuletzt,

den Bescheid des Bezirksamts Mitte von Berlin vom 26. Oktober 2012, geändert am 11. April 2023, in der Gestalt des Widerspruchsbescheides der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen vom 3. Januar 2024 aufzuheben,

den Beklagten zu verurteilen, an sie einen Betrag von 43.449,00 Euro nebst Zinsen i. H. v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen,

die Zuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren für notwendig zu erklären.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes sei erforderlich gewesen; dies habe das Verwaltungsgericht Berlin bereits im Eilverfahren mit Beschluss vom 23. April 2013 – 19 L 117.12 –, bestätigt von dem OVG Berlin-Brandenburg mit Beschluss vom 26. Januar 2015 – 2 S 36.13 –, entschieden. Die Berechnung der Bodenwerterhöhung sei vom Wertermittlungsspielraum des Beklagten gedeckt. Das gelte insbesondere, wenn – wie hier – die Wertermittlung mit Hilfe eines sachverständigen Gremiums erfolge. Es fehle auch nicht an der erforderlichen Kausalität zwischen der Sanierung und der Bodenwerterhöhung. Ein mit der „Spandauer Vorstadt“ vergleichbarer Sonderfall liege nicht vor.

Die Kammer hat in der mündlichen Verhandlung den Vorsitzenden des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin, Y..., zwecks Erläuterung der vom Gutachterausschuss ermittelten Bodenrichtwerte angehört. Auf das Protokoll wird Bezug genommen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie des Verwaltungsvorgangs des Beklagten verwiesen, die vorgelegen haben und Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.

Das Verfahren war analog § 92 Abs. 3 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) einzustellen, soweit die Beteiligten es übereinstimmend für erledigt erklärt haben.

Die verbliebene Klage hat Erfolg.

Die zulässige Klage ist begründet. Der angefochtene Bescheid vom 26. Oktober 2012, geändert am 11. April 2023, in der Gestalt, die er durch den Widerspruchsbescheid vom 3. Januar 2024 gefunden hat, ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO, dazu unter I.). Der Klägerin steht ein Anspruch auf Erstattung des gezahlten Ausgleichsbetrags nebst Prozesszinsen zu (dazu unter II.).

I.

Rechtsgrundlage für die Festsetzung des Ausgleichbetrages ist § 154 Abs. 1 Satz 1 des Baugesetzbuches (BauGB). Danach hat der Eigentümer eines in einem förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet belegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstücks entspricht. Den Ausgleichsbetrag fordert die Gemeinde durch Bescheid an (vgl. § 154 Abs. 4 Satz 1 Halbs. 1 BauGB).

1. Der angefochtene Bescheid in der Gestalt des Widerspruchbescheids ist formell rechtmäßig ergangen.

Das Bezirksamt war für den Erlass des Ausgangsbescheids nach § 1 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuches (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692) zuständig. Hiernach werden Angelegenheiten, für die nach dem Baugesetzbuch die Gemeinde zuständig ist, von den Bezirken wahrgenommen, soweit nichts anderes bestimmt ist. Über den Widerspruch hat zu Recht die für das Bauwesen zuständige Senatsverwaltung entschieden. Nach Art. 4 Satz 3 des Vierten Änderungsgesetzes vom 23. Juni 2015 entscheidet über einen Widerspruch gegen einen Verwaltungsakt einer Bezirksverwaltung, der – wie hier – auf § 154 BauGB gestützt wird, die für das Bauwesen zuständige Senatsverwaltung, wenn das Bezirksamt dem Widerspruch nicht abgeholfen und ihn vor Inkrafttreten des Vierten Änderungsgesetzes der Senatsverwaltung vorgelegt und damit den Zugang bewirkt hat. So liegt es hier. Das Bezirksamt hat dem Widerspruch nicht abgeholfen und hat ihn vor dem 5. Juli 2015, dem Tag des Inkrafttretens des Vierten Änderungsgesetzes, der Senatsverwaltung vorgelegt.

Die Klägerin wurde vor Erlass des Ausgangsbescheids ordnungsgemäß angehört. Nach § 154 Abs. 4 Satz 2 BauGB ist dem Betragspflichtigen vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrages Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse innerhalb angemessener Frist zu geben. Diesen Anforderungen genügt das Anhörungsschreiben des Bezirksamts vom 14. August 2012.

2. Der Bescheid erweist sich jedoch in materieller Hinsicht als rechtswidrig. Die Klägerin ist zwar zurecht als Ausgleichsbetragsverpflichtete herangezogen worden (dazu unter a). Ihr Grundstück war auch in einem wirksam förmlich festgelegten Sanierungsgebiet belegen (dazu unter b). Der Ausgleichsbetrag ist ferner nach § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB entstanden, weil die Sanierungsverordnung mit Wirkung zum 28. Januar 2009 wirksam aufgehoben worden ist (dazu unter c). Der Ausgleichsbetrag ist jedoch nicht fehlerfrei berechnet (dazu unter d). Die Fehler bei der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung führen zur vollständigen Aufhebung des angefochtenen Bescheids (dazu unter e).

a) Die Klägerin ist ausgleichsverpflichtet. Sie war zum maßgeblichen Zeitpunkt des rechtsförmlichen Abschlusses der Sanierungsmaßnahme im Januar 2009 Eigentümerin des Grundstücks. Unschädlich ist wegen der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts, dass zu diesem Zeitpunkt im Grundbuch die (damaligen) Gesellschafter der Klägerin mit dem Zusatz „als Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts“ eingetragen waren (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 18. Juni 2015 – 2 B 8.13 –, juris Rn. 22, m.w.N.).

b) Das Grundstück der Klägerin war in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegen. Die Sanierungsverordnung vom 18. November 1994 ist wirksam.

(1) Die landesgesetzliche Ermächtigungsgrundlage in § 15 Abs. 1 Satz 1 AGBauGB in der Fassung vom 11. Dezember 1987 (GVBl. S. 2731), nach dem im Land Berlin an die Stelle von Satzungen nach § 142 Abs. 3 und § 162 Abs. 2 Satz 1 BauGB Rechtsverordnungen des Senats treten, und auf der die förmliche Festlegung des in Rede stehenden Sanierungsgebietes beruht, ist mit höherrangigem Recht vereinbar.

(a) Die Verordnungsermächtigung verstößt weder gegen den Parlamentsvorbehalt bzw. das Wesentlichkeitsprinzip noch gegen die landesverfassungsrechtlichen Anforderungen an Verordnungsermächtigungen nach Artikel 47 Abs. 1 der Verfassung von Berlin in der Fassung des Änderungsgesetzes vom 6. Juli 1994 (VvB a.F.).

Rechtsstaatsprinzip und Demokratiegebot verpflichten den Gesetzgeber, die für die Grundrechtsverwirklichung maßgeblichen Regelungen selbst zu treffen. Dementsprechend regelt Art. 47 Abs. 1 Satz 2 VvB a.F., dass Inhalt, Zweck und Ausmaß der erteilten Ermächtigung im Gesetz bestimmt werden müssen. Wie weit der Gesetzgeber die für den fraglichen Lebensbereich erforderlichen Leitlinien selbst bestimmen muss, richtet sich nach dessen Grundrechtsbezug. Eine Pflicht dazu besteht insbesondere, wenn miteinander konkurrierende grundrechtliche Freiheitsrechte aufeinandertreffen und deren jeweilige Grenzen fließend und nur schwer auszumachen sind. Hier ist der Gesetzgeber verpflichtet, die Schranken der widerstreitenden Freiheitsgarantien jedenfalls so weit selbst zu bestimmen, wie eine solche Festlegung für die Ausübung dieser Freiheitsrechte wesentlich ist. Wann es einer Regelung durch den parlamentarischen Gesetzgeber bedarf, lässt sich nur im Blick auf den jeweiligen Sachbereich und die Eigenart des betroffenen Regelungsgegenstandes beurteilen. Die verfassungsrechtlichen Wertungskriterien sind dabei den tragenden Prinzipien des Grundgesetzes, insbesondere den dort verbürgten Grundrechten zu entnehmen (vgl. BVerfG, Urteil vom 24. September 2003 – 2 BvR 1436/02 –, juris Rn. 67 f. m.w.N.).

Die Verordnungsermächtigung genügt diesen Anforderungen. Sanierungssatzungen nach § 142 Abs. 3 BauGB bewirken zwar über den Genehmigungsvorbehalt der §§ 144, 145 BauGB sowie weitere sanierungsrechtliche Instrumente eine unmittelbare Beschränkung der Eigentümerbefugnisse und greifen damit in das Eigentumsgrundrecht der betroffenen Grundstückseigentümer aus Art. 14 des Grundgesetzes (GG) ein. Die für diesen grundrechtsrelevanten Lebensbereich erforderlichen Leitlinien, d. h. alle für die Vorbereitung und Durchführung einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme wesentlichen Voraussetzungen, hat der Bundesgesetzgeber allerdings in den §§ 136 f. und den §§ 140 ff. BauGB, die von der Verordnungsermächtigung in Bezug genommen werden, geregelt. Die konkrete Anwendung auf die örtlichen Verhältnisse kann auf dieser Grundlage durch den sachnahen und fachkundigen Verordnungsgeber erfolgen, ohne dass es hierfür einer gesetzgeberischen Leitlinienentscheidung oder einer erneuten Beteiligung des Landesparlaments zwingend bedürfte.

(b) Die Verordnungsermächtigung verstößt auch nicht gegen § 246 Abs. 2 Satz 1 BauGB. Durch diese Vorschrift werden die Länder Berlin und Hamburg, in denen eine den Flächenstaaten eigene Trennung von Gemeinden und Land nicht besteht, dazu ermächtigt, die Form der an die Stelle der im Baugesetzbuch vorgesehenen Satzungen tretende Rechtsetzung zu bestimmen. Damit überlässt der Bundesgesetzgeber den beiden genannten Ländern die Wahl der Rechtsform der satzungsvertretenden Normsetzung. In Ermangelung einer weitergehenden Spezifizierung im Wortlaut ist die Norm dahingehend auszulegen, dass den Ländern alle nach landesverfassungsrechtlichen Vorgaben zulässigen Formen der Rechtsetzung, also auch Rechtsverordnungen nach Art. 47 Abs. 1 Satz 1 VvB a.F., offenstehen (vgl. BVerwG, Urteil vom 25. März 2025 – 4 C 1.24 –, juris Rn. 9 f.). Es liegt fern, dass dem Bundesgesetzgeber insofern nicht bewusst war, dass Rechtsetzung in den Ländern Berlin und Hamburg zulässigerweise auch durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des jeweiligen Landesparlaments ergehen kann.

(c) Schließlich verstößt die Verordnungsermächtigung nicht gegen Art. 28 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 Satz 1 GG. Nach Art. 28 Abs. 1 Satz 2 GG muss in den Ländern, Kreisen und Gemeinden das Volk eine Vertretung haben, die aus allgemeinen, unmittelbaren, freien, gleichen und geheimen Wahlen hervorgegangen ist. Nach Art. 28 Abs. 2 Satz 1 GG muss den Gemeinden das Recht gewährleistet sein, alle Angelegenheiten der örtlichen Gemeinschaft im Rahmen der Gesetze in eigener Verantwortung zu regeln. Nach Art. 1 Abs. 1 VvB ist Berlin ein deutsches Land und zugleich eine Stadt. Nach dem damit festgelegten Grundsatz der Einheitsgemeinde ist diese Trägerin der gemeindlichen Selbstverwaltung nach Art. 28 Abs. 2 Satz 1 GG (vgl. BVerwG, Urteil vom 24. April 2024 – 4 C 2/23 –, juris Rn. 14). In dieser Eigenschaft obliegt es ihr, Angelegenheiten der örtlichen Gemeinschaft – wie die Festlegung von Sanierungsgebieten nach § 142 Abs. 3 BauGB – in eigener Verantwortung zu regeln. Sie ist dabei nach Art. 28 Abs. 2 Satz 1 GG nicht verpflichtet, die Festlegung von Sanierungsgebieten dem Abgeordnetenhaus in seiner Eigenschaft als demokratisch legitimierter gemeindlicher Vertretung als Aufgabe zuzuweisen. Unabhängig davon, ob die Festlegung von Sanierungsgebieten dem wesentlichen Kernbereich der gemeindlichen Selbstverwaltung zuzurechnen ist, lässt sich in Art. 28 Abs. 2 Satz 1 GG kein Parlamentsvorbehalt hineinlesen, wie dies auf staatlicher Ebene durch die Wesentlichkeitslehre erfolgt, da die kommunalen Vertretungskörperschaften Teil der Exekutive sind (vgl. BVerwG, Urteil vom 25. März 2025 – 4 C 1.24 –, juris Rn. 11; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 28. November 2023 – 10 B 26/23 –, juris Rn. 120; Mehde, in: Dürig/Herzog/Scholz, 108. EL August 2025, GG Art. 28 Rn. 95).

(2) Die Sanierungsverordnung ist formell und materiell rechtmäßig. Form- oder Verfahrensfehler sind weder vorgetragen noch ersichtlich. Es bestehen auch keine materiell-rechtlichen Bedenken gegen die Verordnung.

Nach § 142 Abs. 1 Satz 1 BauGB in der hier maßgeblichen bis zum 31. Dezember 1997 geltenden Fassung kann die Gemeinde ein Gebiet, in dem eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als Sanierungsgebiet festlegen. Das Gebiet muss städtebauliche Missstände im Sinne des § 136 Abs. 2 Satz 2 aufweisen. Zu deren Behebung muss die förmliche Festlegung eines Sanierungsgebiets erforderlich sein. Dies ist nach § 136 Abs. 1 BauGB der Fall, wenn die einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung der Sanierung im öffentlichen Interesse liegen. Die Gemeinde muss insoweit auch prüfen, ob weniger einschneidende Maßnahmen – etwa das allgemeine Städtebaurecht – zur Behebung der städtebaulichen Missstände eindeutig vorzugswürdig sind. Das Sanierungsgebiet ist des Weiteren nach § 142 Abs. 1 Satz 3 BauGB so zu begrenzen, dass sich die Sanierung zweckmäßig durchführen lässt. Ferner ist eine Auswahl in Bezug auf die Art des Sanierungsverfahrens nach § 142 Abs. 4 BauGB zu treffen. Bei den danach geforderten Entscheidungen steht der Gemeinde ein weiter Beurteilungs- und Gestaltungsspielraum zu. Sie unterliegt allerdings bei ihrer Entscheidung dem Abwägungsgebot aus § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB (zu diesem Maßstab vgl. BVerwG, Urteil vom 25. März 2025 – 4 C 1.24 –, juris Rn. 14 f.).

(a) Hieran gemessen hat der Verordnungsgeber zunächst das Vorliegen städtebaulicher Missstände im Sanierungsgebiet auf Grundlage der vorbereitenden Untersuchungen beurteilungsfehlerfrei bejaht.

Städtebauliche Missstände liegen nach § 136 Abs. 2 Satz 2 BauGB in der bis zum 31. Dezember 1997 geltenden Fassung vor, wenn das Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder nach seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen nicht entspricht (Nr. 1) oder das Gebiet in der Erfüllung der Aufgaben erheblich beeinträchtigt ist, die ihm nach seiner Lage und Funktion obliegen (Nr. 2). Der im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen nach § 141 Abs. 1 Satz 1 BauGB umfassend ermittelte Zustand des Gebiets (vgl. Hauss + Rubel, Architekten [1993], Vorbereitende Untersuchungen Berlin Mitte „Südliche Brunnenstraße“, teilweise abgedruckt in: Koordinationsbüro zur Unterstützung der Stadterneuerung in Berlin (KoB), Die Sanierung der Rosenthaler Vorstadt 1994-2009, S. 73-99) trägt die Beurteilung des Verordnungsgebers, dass in dem Gebiet solche erheblichen Substanz- und Funktionsmängel vorlagen. Hiernach wiesen 15 % der vorhandenen Wohnbebauung schwerste und 57 % schwere bis mittlere Schäden der Bausubstanz auf. 36 % der Wohnungen verfügten nur über eine Außentoilette, 50 % der Wohnungen verfügten über kein Bad, 88 % waren mit Kohleöfen ausgestattet. Der Leerstand betrug im Juni 1992 mit steigender Tendenz 22 %. Neben den Missständen bei der Wohnnutzung bestanden zusätzlich erhebliche städtebaulich-funktionale Missstände. Sie bestanden zum einen in Substanzmängeln – wie Zustand und Ausstattung der Gebäude –, zum anderen in Funktionsmängeln – wie Defizite in der quantitativen und qualitativen Ausstattung mit sozialer Infrastruktur, z. B. öffentliche Sport-, Spiel- und Freiflächen, Kindertagesstätten, Schulen etc. Die Funktionsfähigkeit war auf Grund dieser erheblichen Defizite im Infrastrukturbereich sowie von Umstrukturierungsprozessen im gewerblichen Bereich beeinträchtigt, die Umweltbelastung war hoch (vgl. Bericht zur Begründung der Zehnten Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten, in: Abgeordnetenhaus von Berlin, 12. Wahlperiode, Verordnungen, Bd. XX Nr. 471 – 490, zu Verordnung Nr. 12/483, S. 14-44, vgl. auch zusammenfassend den 19. Bericht über die Vorbereitung und Durchführung der Stadterneuerung 1.1.1993-31.12.1994 der Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen an das Abgeordnetenhaus, AGH-Drs. 13/41, S. 20, 24).

(b) Der Verordnungsgeber ist ferner ohne erkennbare Abwägungsfehler davon ausgegangen, dass die Sanierung zur Behebung der städtebaulichen Missstände erforderlich war.

Der Abwägungsbegriff des § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB unterscheidet sich nicht von demjenigen, der den Planerhaltungsvorschriften zugrunde liegt. Auch für das sanierungsrechtliche Abwägungsgebot gilt deshalb die vom Bundesverwaltungsgericht entwickelte Abwägungsfehlerlehre (grundlegend BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 1969 – IV C 105.66 –, juris Rn. 29; Urteil vom 25. März 2025 – 4 C 1.24 –, juris Rn. 15). Das Gebot einer gerechten Abwägung ist danach verletzt, wenn eine sachgerechte Abwägung überhaupt nicht stattfindet, wenn in die Abwägung die von der Planung berührten Belange nicht eingestellt werden, die nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden müssen, oder wenn die Bedeutung der betroffenen Belange verkannt oder der Ausgleich zwischen ihnen in einer Weise vorgenommen wird, die zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht.

Diesen Anforderungen wird die Sanierungsplanung gerecht. Der Verordnungsgeber hat insbesondere erkannt, dass er im Rahmen seiner Abwägung die Erforderlichkeit der Sanierung prüfen muss.

Das ergibt sich schon aus den „12 Leitsätzen der Stadterneuerung in Berlin“ (beschlossen vom Senat von Berlin am 31. August 1993, abgedruckt in: KoB, Die Sanierung der Rosenthaler Vorstadt, S. 118-119), die auch dem Sanierungsgebiet Rosenthaler Vorstadt als Handlungsmaxime vorgegeben wurden („Gebiete mit erheblichen baulichen Mißständen sind ohne Anwendung des Besonderen Städtebaurechts und ohne gezieltes finanzielles und organisatorisches Engagement Berlins nicht entsprechend ihrer gesamtstädtischen bzw. bezirklichen Funktion zu entwickeln“). Konkret mit Bezug auf das Sanierungsgebiet Rosenthaler Vorstadt führte der Verordnungsgeber in der Begründung der Verordnung aus, dass das Gebiet mit erheblichen städtebaulichen Missständen belastet sei, die die Anwendung des besonderen Städtebaurechts notwendig machten (Bericht zur Begründung, a.a.O., S. 36). Die Lage in der näheren Umgebung des Zentrums von Berlin führe absehbar zu einem Entwicklungsdruck, der ohne die sanierungsrechtlichen Genehmigungsvorbehalte und die Anwendung besonderer bodenrechtlicher Vorschriften des BauGB nicht zweckentsprechend zu steuern sei (vgl. S. 38). Allein die Anwendung des allgemeinen Planungsrechts sei nicht ausreichend, diesen Stadtentwicklungsprozess angemessen zu steuern und städtebauliche Fehlentwicklungen zu vermeiden (S. 37).

Diese Erwägungen lassen keinen Abwägungsfehler erkennen und sind von dem gesetzlich eingeräumten weiten planerischen Beurteilungs- und Gestaltungsspielraum gedeckt. Der Verordnungsgeber musste hier insbesondere nicht von der Festlegung eines Sanierungsgebiets absehen, weil er in dem Gebiet einen „Entwicklungsdruck“ erkannt hatte. Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen dienen dazu, ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich zu verbessern oder umzugestalten (vgl. § 136 Abs. 2 Satz 1 BauGB). Der hierin zum Ausdruck kommende planerische Gestaltungsspielraum umfasst auch die Absicht, ein in Entwicklung befindliches Gebiet durch sanierungsrechtliche Instrumente nach Maßgabe eines Neuordnungskonzeptes zu steuern und Fehlentwicklungen vorzubeugen. Es ist schon weder hinreichend dargelegt noch ersichtlich, dass Alternativmaßnahmen des allgemeinen Städtebaurechts die städtebaulichen Missstände in dem Gebiet vergleichbar zügig und zweckmäßig beseitigt hätten, geschweige denn, dass der Verordnungsgeber dies aus ex-ante Sicht hätte vorhersehen können und müssen.

(c) Die Festlegung des Verordnungsgebers für das „umfassende Sanierungsverfahren“ und damit gegen das vereinfachte Verfahren im Bericht zur Begründung der Sanierungsverordnung (S. 6 f.) ist ebenfalls nicht zu beanstanden (vgl. zur Begründung bereits: OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 10. Juli 2017 – 2 B 1.16 –, juris Rn. 40 ff.).

c) Der Festsetzung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags steht § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB nicht entgegen.

Danach ist der Ausgleichsbetrag nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163 BauGB) zu entrichten. Die Pflicht zur Zahlung des Ausgleichsbetrags entsteht nach dem hier allein in Betracht kommenden § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB mit der rechtsförmlichen Aufhebung der Sanierungssatzung, wenn die Sanierung durchgeführt ist. Insoweit steht der Gemeinde ein Einschätzungsspielraum zu, der aus ihrer planerischen Gestaltungsfreiheit für das Sanierungskonzept folgt. Ob die Sanierung durchgeführt ist, beurteilt sich daher nach der jeweiligen städtebaulichen Situation, den von der Gemeinde formulierten Sanierungszielen, dem darauf aufbauenden Sanierungskonzept und dem Grad seiner Verwirklichung. Dabei besteht keine gesetzliche Verpflichtung zur Totalsanierung. Der Gesetzgeber ist davon ausgegangen, dass der Begriff Behebung (vgl. § 136 Abs. 2 Satz 1 BauGB) nicht eine - totale - Behebung meint, sondern die Minderung städtebaulicher Missstände einschließt und vornehmlich auf die Sanierungskonzeption der Gemeinde abzustellen ist. Dies ermöglicht auch die Aufhebung der Sanierungssatzung, bevor sämtliche geplanten Sanierungsmaßnahmen abgeschlossen sind (vgl. BVerwG, Urteil vom 25. März 2025 – 4 C 1.24 –, juris Rn. 19; OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 21. Juni 2010 – 2 S 23.10 –, juris Rn. 2). Ob eine Sanierung durchgeführt ist, beurteilt sich nach dem Sanierungskonzept der Gemeinde im Zeitpunkt der Aufhebung der Sanierungsverordnung (vgl. BVerwG, Urteil vom 25. März 2025 – 4 C 1.24 –, juris Rn. 22).

Hieran gemessen ist die Sanierungsverordnung mit der Zehnten Verordnung zur Änderung von Verordnungen über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 6. Januar 2009 (im Folgenden: Aufhebungsverordnung) wirksam aufgehoben worden. Die Sanierung wurde unter Berücksichtigung der im Zeitpunkt der Aufhebung der Sanierungsverordnung maßgeblichen Sanierungsziele (dazu unter (1)) i. S. d. § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB „durchgeführt“ (dazu unter (2)).

(1) Die maßgeblichen Sanierungsziele ergeben sich zum einen aus den Leitsätzen zur Stadterneuerung aus dem Jahr 2005 (AGH-Drs. 15/5556, S. 73 ff.). Diese Leitsätze galten allgemein für alle Sanierungsgebiete in Berlin zu diesem Zeitpunkt. Sie sind also auch für das Sanierungsgebiet Rosenthaler Vorstadt zu beachten. Das städtebauliche Sanierungsziel ist danach erreicht, wenn die Erneuerungsmaßnahmen auf etwa 60 % der Grundstücke durchgeführt und die wesentlichen Infrastrukturprojekte erneuert bzw. realisiert sind (vgl. AGH-Drs. 15/5556, S. 76). Die Sanierungsziele wurden für das Sanierungsgebiet Rosenthaler Vorstadt in der Verordnungsbegründung konkretisiert (vgl. Bericht zur Begründung der Zehnten Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten, in: Abgeordnetenhaus von Berlin, 12. Wahlperiode, Verordnungen, Bd. XX Nr. 471 – 490, zu Verordnung Nr. 12/483, S. 25 ff.). Für das Sanierungsgebiet Rosenthaler Vorstadt wurde als Bestandteil der Zehnten Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 18. November 1994 ein städtebaulicher Rahmenplan („Erneuerungskonzept“) beschlossen (vgl. KoB, Die Sanierung der Rosenthaler Vorstadt, S. 130), der die grundlegenden Sanierungsziele für das Sanierungsgebiet darstellte. Der Rahmenplan wurde zuletzt mit Beschluss des Bezirksamts Mitte vom 17. Dezember 2002 grundlegend fortgeschrieben (vgl. ABl. S. 737 f., abgedruckt bei: KoB, Die Sanierung der Rosenthaler Vorstadt, S. 143). Auf Grundlage dieser Rahmenpläne wurden insgesamt 13 Gebiets-, Block- bzw. Blockteilkonzepte erarbeitet, mit denen die Sanierungsziele konkretisiert wurden (vgl. KoB, Die Sanierung der Rosenthaler Vorstadt, S. 147-295).

(2) Die Einschätzung des Verordnungsgebers in der Begründung der Aufhebungsverordnung (vgl. AGH-Drs. 16/2064, S. 13 ff.), dass die sich hieraus ergebenden Sanierungsziele im Wesentlichen erreicht wurden, ist nicht zu beanstanden. Bis Ende 2007 konnten danach ca. 80 % der insgesamt 4544 Altbauwohnungen umfassend erneuert werden. Insoweit ist davon auszugehen, dass entsprechend der Sanierungsziele Erneuerungsmaßnahmen auf mehr als 60 % der Grundstücke durchgeführt wurden. Die wesentlichen Infrastrukturprojekte waren zum Zeitpunkt der Aufhebung der Sanierungsverordnung ebenfalls „erneuert bzw. realisiert“.

Zwar war der Neubau einer Kita auf dem Areal der ehemaligen Hemingway-Oberschule am Elisabethkirchplatz zu diesem Zeitpunkt noch nicht fertig gestellt („wird 2009 fertiggestellt“, AGH-Drs. 16/2064, S. 14). Insoweit lässt sich aus dem entsprechenden Konzept zur Konkretisierung der Sanierungsziele („Städtebauliche Sanierungsziele für die Neubebauung der WA- und MI-Flächen auf dem ehemaligen Areal der Hemingway-Oberschule in Berlin Mitte“, BA-Beschluss Nr. 1533 vom 22. August 2006) aber ableiten, dass mit Blick auf die bereits antizipierte Aufhebung des Sanierungsgebiets im Jahr 2009 eine vollumfängliche Fertigstellung vor Sanierungsabschluss schon nicht beabsichtigt war (vgl. KoB, Die Sanierung der Rosenthaler Vorstadt, S. 267: „Da die förmliche Aufhebung des Sanierungsgebiets voraussichtlich Anfang 2009 erfolgt, wird ein Verkauf der Grundstücke zum Neuordnungswert vorgeschlagen“). Es ist im Übrigen auch vom Einschätzungsspielraum des Verordnungsgebers gedeckt, die Aufhebung der Sanierungsverordnung nicht wegen eines einzelnen Infrastrukturprojekts zu verzögern.

Soweit der Verordnungsgeber in der Begründung der Aufhebungsverordnung ausführt, dass für den erfolgreichen Abschluss der Sanierung in diesem innerstädtischen Quartier die Umsetzung näher genannter Maßnahmen im Umfang von 4.060.000 € nach Aufhebung der förmlichen Festlegung „zwingend erforderlich“ sei (vgl. AGH-Drs. 16/2064, S. 16), handelt es sich dabei trotz des missverständlichen Wortlauts erkennbar nicht um „wesentliche Infrastrukturprojekte“, die nach den Leitsätzen vor Abschluss der Sanierung hätten realisiert werden müssen. Soweit Maßnahmen an zwei Kindertagesstätten in der Fürstenberger Straße und der Borsigstraße sowie an einer Jugendeinrichtung in der Gartenstraße genannt sind (vgl. AGH-Drs. 16/2064, S. 17), handelt es sich um Einrichtungen außerhalb des Sanierungsgebiets. Es ist nicht erkennbar, dass deren bauliche Ergänzung und Wiedernutzbarmachung Teil der Rahmenpläne oder deren Konkretisierung und damit Teil der Sanierungsziele für die Rosenthaler Vorstadt waren. Bei den sonst aufgeführten Fahrbahn- und Bürgersteigerneuerungen (vgl. AGH-Drs. 16/2064, S. 17), handelt es sich jedenfalls nicht um „wesentliche“ Infrastrukturprojekte.

d) Der Beklagte hat den sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag jedoch nicht fehlerfrei ermittelt.

(1) Auszugleichen in Geld ist gemäß § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB die sanierungsbedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks. Diese besteht nach § 154 Abs. 2 BauGB aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn die Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). Mehr als die Anordnung, dass es auf die Differenz zwischen Anfangs- und Endwert ankommt, gibt § 154 BauGB zur Frage der Wertermittlung nicht her. Die Vorschrift verhält sich nicht dazu, wie die Differenz und insbesondere die für sie maßgeblichen Anfangs- und Endwerte zu ermitteln sind.

Vorgaben zur Ermittlung und Bewertung finden sich in der an die Gutachterausschüsse nach § 192 BauGB gerichteten Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten in der hier maßgeblichen Fassung vom 14. Juli 2021 (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV, BGBl. I S. 2805, vgl. zur maßgeblichen Fassung bereits VG Berlin, Beschluss vom 23. April 2013 – 19 L 117.12 –, juris Rn. 51; Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 10. Aufl. 2023, ImmoWertV Vorbem. Rn. 151). Die allgemein anerkannten Grundsätze der ImmoWertV müssen bei jeder Wertermittlung beachtet werden.

Danach sind Anfangs- und Endwert auf denselben Zeitpunkt zu ermitteln. Von diesem Wertermittlungsstichtag ist der Qualitätsstichtag zu unterscheiden. Er bezeichnet den Zeitpunkt, auf den sich der für die Wertermittlung maßgebliche Grundstückszustand bezieht. Der Qualitätsstichtag für den Anfangswert ist grundsätzlich durch den Zeitpunkt des beginnenden Sanierungseinflusses bestimmt und damit dem Wertermittlungsstichtag vorgelagert. Für die Ermittlung des Endwertes ist demgegenüber der Grundstückszustand nach Abschluss der Sanierung maßgeblich. Die unterschiedlichen Stichtage ermöglichen einen Qualitätsvergleich des Grundstückszustands vor und nach der Sanierung und ordnen sämtliche Zustandsveränderungen im Ausgangspunkt der Sanierung, d. h. der Gesamtheit der einzelnen Sanierungsmaßnahmen zu. Dabei gewährleistet der identische Wertermittlungsstichtag für Anfangs- und Endwert, dass Änderungen in den allgemeinen Wertverhältnissen auf dem Grundstücksmarkt (vgl. § 153 Abs. 1 Satz 2 BauGB) bei der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung außer Betracht bleiben. Als nicht sanierungsbedingt ausgeschieden werden müssen ferner solche wertbeeinflussenden Änderungen des Grundstückszustands, etwa durch sog. externe Effekte, die zwar im Zeitraum des Sanierungseinflusses eintreten, aber in keinem Kausalzusammenhang mit der Sanierung stehen (vgl. grundlegend BVerwG, Urteil vom 25. März 2025 – 4 C 1.24 –, juris Rn. 31).

Zu den allgemein anerkannten Grundsätzen gehört zudem der nunmehr in § 40 Abs. 1 und 2 ImmoWertV enthaltene, auf die Grundaussagen der §§ 194 bis 196 BauGB zurückgehende Vorrang der Vergleichswertmethode (vgl. BVerwG, Urteil vom 25. März 2025 – 4 C 1.24 –, juris Rn. 38): Nach § 40 Abs. 1 ImmoWertV ist der Bodenwert ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück vorrangig im Vergleichswertverfahren nach den §§ 24 bis 26 ImmoWertV zu ermitteln. Gemäß § 40 Abs. 2 ImmoWertV kann neben oder anstelle von Vergleichspreisen nach Maßgabe des § 26 Abs. 2 ImmoWertV ein objektspezifisch angepasster Bodenrichtwert verwendet werden. § 40 Abs. 1 ImmoWertV betrifft das „direkte“ Vergleichswertverfahren, bei dem der Vergleichswert aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen abgeleitet wird. § 40 Abs. 2 ImmoWertV gestattet die (ggf. ergänzende) Ableitung des Bodenwertes aus – vom Gutachterausschuss ermittelten – Bodenrichtwerten (vgl. noch zur ImmoWertV 2010: BVerwG, Urteil vom 25. März 2025 – 4 C 1.24 –, juris Rn. 38). Die Vorrangstellung des direkten Vergleichswertverfahrens steht unter der Voraussetzung, dass eine ausreichende Zahl hinreichend geeigneter Vergleichspreise zur Verfügung stehen (vgl. BVerwG, Urteil vom 25. März 2025 – 4 C 1.24 –, juris Rn. 39; Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 10. Aufl. 2023, ImmoWertV § 40 Rn. 18). Da bei der Bodenwertermittlung die auf dem Grundstück vorhandenen baulichen Anlagen unberücksichtigt bleiben (vgl. § 40 Abs. 1 ImmoWertV), sind grundsätzlich nur Vergleichspreise über unbebaute Grundstücke als geeignet in diesem Sinne anzusehen (vgl. BVerwG, Urteil vom 25. März 2025 – 4 C 1.24 –, juris Rn. 39). Fehlt es an aussagekräftigem Datenmaterial, ist vorrangig nach Maßgabe des § 26 Abs. 2 ImmoWertV ein objektspezifisch angepasster Bodenrichtwert zu verwenden (vgl. § 40 Abs. 2 ImmoWertV, vgl. zum Vorrang des Bodenrichtwertverfahrens: BVerwG, Urteil vom 25. März 2025 – 4 C 1.24 –, juris Rn. 41 ff.). Erst wenn keine ausreichende Anzahl von Vergleichspreisen oder kein geeigneter Bodenrichtwert zur Verfügung steht, kann der Bodenwert deduktiv oder in anderer geeigneter Weise ermittelt werden (vgl. § 40 Abs. 3 ImmoWertV).

In diesem Rahmen besteht bei der Bewertung von Grundstücksflächen nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung ein Wertermittlungsspielraum der Gemeinde, der nur eingeschränkter gerichtlicher Kontrolle zugänglich ist. Der Gesetzgeber hat keine ausdrückliche (gesetzliche) Regelung zur Methode der Wertermittlung und zur Notwendigkeit eines Wertermittlungsspielraums getroffen. Die Vorgaben der ImmoWertV machen deutlich, dass sich zur Bewertung von Grundstücken lediglich allgemeine Grundsätze aufstellen lassen. Mit der Errichtung (und Beibehaltung) von unabhängigen Gutachterausschüssen gemäß § 192 BauGB trägt der Gesetzgeber zudem den besonderen Sachgesetzlichkeiten der Wertermittlung Rechnung. Die Einräumung eines Wertermittlungsspielraums folgt aus diesem Regelungssystem und beruht auf der Erkenntnis, dass die eigentliche Bewertung immer nur eine Schätzung darstellen kann und Erfahrung und Sachkunde voraussetzt, über die ein insoweit nicht sachkundiges Gericht weniger verfügt als die Mitglieder der Gutachterausschüsse. Ein derartiger Wertermittlungsspielraum ist jedoch beschränkt. Er erstreckt sich nicht auf die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung. Soweit der Wertermittlungsspielraum reicht, findet eine eingeschränkte gerichtliche Kontrolle in Form einer Plausibilitätskontrolle statt. Nach allgemeinen Grundsätzen bleibt aber auch dann noch verwaltungsgerichtlicher Kontrolle unterworfen, ob der Behörde bei der Ermittlung und der Anwendung der von ihr aus dem Spektrum des Vertretbaren gewählten fachlichen Methode Verfahrensfehler unterlaufen, ob sie anzuwendendes Recht verkennt, von einem im Übrigen unrichtigen oder nicht hinreichend tiefgehend aufgeklärten Sachverhalt ausgeht, allgemeingültige Bewertungsmaßstäbe verletzt oder sich von sachfremden Erwägungen leiten lässt (vgl. BVerwG, Urteil vom 25. März 2025 – 4 C 1.24 –, juris Rn. 35).

(2) Die Berechnung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags des Beklagten im Widerspruchsbescheid vom 3. Januar 2024 steht mit diesen Maßstäben nicht in Einklang. Der Beklagte hat die anzuwendende Methode der Wertermittlung nicht im Einklang mit dem anerkannten Grundsatz der Methodenhierarchie bestimmt (dazu (a)). Darüber hinaus hat der Gutachterausschuss die vom Beklagten als Berechnungsgrundlage herangezogenen besonderen Bodenrichtwerte nicht im Einklang mit den formell- und materiell-rechtlichen Vorgaben der ImmoWertV ermittelt (dazu (b)). Schließlich hat der Beklagte die vom Gutachterausschuss jeweils für eine GFZ von 2,5 ermittelten Bodenrichtwerte nicht im Einklang mit den Anforderungen des allgemeinen Gleichheitssatzes nach Art. 3 Abs. 1 GG objektspezifisch angepasst (dazu (c)).

(a) Der Beklagte hat zunächst die anzuwendende Methode der Wertermittlung nicht im Einklang mit dem anerkannten Grundsatz der Methodenhierarchie, wie er in § 40 ImmoWertV zum Ausdruck kommt, bestimmt.

Der Beklagte hat zwar erkannt, dass der Bodenwert vorrangig im direkten Vergleichswertverfahren nach § 40 Abs. 1 ImmoWertV zu ermitteln ist. Zudem hat er dargelegt, dass und weshalb das direkte Vergleichswertverfahren hier keine Anwendung finden konnte. Nach den Ermittlungen des Beklagten (vgl. Gutachten des Bezirksamts über die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung des Grundstücks vom 13. April 2012, Seite 8, zum Anfangswert, und S. 9, zum Endwert) sind direkt vergleichsgeeignete Kaufpreise für unbebaute Grundstücke, die auf die strukturellen Lageeigenschaften vor oder nach Sanierung abstellen, stichtagsnah (um den Wertermittlungsstichtag 28. Januar 2009) nicht in ausreichender Zahl bekannt geworden. Dies deckt sich mit den Darlegungen des Vorsitzenden des Gutachterausschusses in der mündlichen Verhandlung. Er hat erläutert, dass nach seinen Erfahrungswerten direkt vergleichsgeeignete Kauffälle über unbebaute Grundstücke im Land Berlin nicht in hinreichender Zahl vorgelegen haben. Seiner Schilderung zufolge sind 10-15 Kauffälle erforderlich, um die Kaufpreise für das direkte Vergleichswertverfahren nutzen zu können, die Zahl der Kauffälle sei jedoch „deutlich darunter“ geblieben. Daher leite der Gutachterausschuss aus den Kaufpreisen nur eine konjunkturelle Entwicklung ab. Dies kann das Gericht nachvollziehen. Konkrete Anhaltspunkte dafür, dass dementgegen eine für die Anwendung der Vergleichswertmethode hinreichende Zahl von Verkäufen unbebauter Grundstücke oder sonst aussagekräftigen Grundstückskaufverträgen vorgelegen hätte, ergeben sich aus dem Vorbringen der Klägerin nicht und sind auch sonst nicht ersichtlich.

Jedoch hat der Beklagte den Vorrang des Bodenrichtwertverfahrens (vgl. § 40 Abs. 2 ImmoWertV) gegenüber sonstigen deduktiven Verfahren (vgl. § 40 Abs. 3 ImmoWertV) nicht beachtet. Das ergibt sich aus der Würdigung der Begründung des Widerspruchbescheids sowie der Erläuterung dieser Begründung durch die Mitarbeiterin der für den Erlass des Widerspruchsbescheids zuständigen Senatsverwaltung in der mündlichen Verhandlung. Der Beklagte führt in dem Widerspruchsbescheid unter der Überschrift „Wertermittlungsverfahren“ zunächst aus, die vom Gutachterausschuss mitgeteilten besonderen Bodenrichtwerte zur Ermittlung der Ausgleichsbeträge herangezogen zu haben. Das angewandte Wertermittlungsverfahren basiere allerdings, so der Widerspruchsbescheid weiter, „neben den besonderen Bodenrichtwerten auf einem Zielbaumschema und einem städtebaulichen Bewertungsrahmen nebst städtebaulicher Stellungnahme“. Hieraus ergebe sich „anhand des Gewichtungsschemas des Zielbaumschemas eine durchschnittliche Benotung für den Anfangswert von rd. 3,85 und für den Endwert von rd. 2,20“. Für die Bodenrichtwert-Zone 1009 lasse sich „unter Berücksichtigung der genannten Bewertung für das betroffene Grundstück eine Abhängigkeit des Bodenwertniveaus mathematisch als lineare Gleichung beschreiben: Bodenwert = - 24,197 €/m² x Benotung + 653,23 €/m²“. Die Sinnhaftigkeit der genannten Formel erschließt sich der Kammer auch im Zusammenhang mit dem anschließenden Satz, dass die Anwendung der Bodenrichtwerte im Rahmen einer Verkehrswertermittlung „stets unter wertermittlungsfachlich-en Gesichtspunkten“ erfolge, nicht. Die folgenden Ausführungen unter der Überschrift „Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung“ deuten zwar darauf hin, dass der Beklagte für die Wertermittlung entgegen seiner Ausführungen im Widerspruchsbescheid nur die (objektspezifisch angepassten) besonderen Bodenrichtwerte verwendet hat. Allerdings teilte die Vertreterin der Senatsverwaltung auf entsprechenden Vorhalt in der mündlichen Verhandlung mit, dass die Ausführungen zum Zielbaumschema nicht versehentlich in den Bescheid aufgenommen oder aus einem früheren Entwurf dort belassen worden seien, sondern ihr „zugeliefert“ worden seien und es sich dabei um tragende Erwägungen habe handeln sollen. Sie vermochte indes nicht zu erläutern, ob und ggf. wie diese Erwägungen mathematisch in die Berechnung eingeflossen sind.

(b) Unabhängig davon ist die Festsetzung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages auch deswegen rechtswidrig, weil der Gutachterausschuss die vom Beklagten als Berechnungsgrundlage herangezogenen besonderen Bodenrichtwerte nicht im Einklang mit den formell- und materiell-rechtlichen Vorgaben der ImmoWertV ermittelt hat.

Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für den Boden, die ein Gutachterausschuss auf Grund der Kaufpreissammlung unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands jeweils zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres ermittelt, wenn nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist (vgl. § 193 Abs. 5 Satz 1, § 196 Abs. 1 Satz 1 und 5 BauGB). Nach § 196 Abs. 1 Satz 7 BauGB sind auf Antrag der für den Vollzug dieses Gesetzbuchs zuständigen Behörden Bodenrichtwerte für einzelne Gebiete bezogen auf einen abweichenden Zeitpunkt zu ermitteln. Vorgaben für die Ermittlung der Bodenrichtwerte durch den Gutachterausschuss enthalten die §§ 13 bis 16 ImmoWertV. Nach § 13 Abs. 1 ImmoWertV ist der Bodenrichtwert bezogen auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche des Bodenwertermittlungsgrundstücks. Das Bodenwertermittlungsgrundstück ist nach § 13 Abs. 2 Satz 1 ImmoWertV ein unbebautes und fiktives Grundstück, dessen Grundstücksmerkmale weitgehend mit den vorherrschenden grund- und bodenbezogenen wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen in der nach § 15 ImmoWertV gebildeten Bodenrichtwertzone übereinstimmen. Von den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks sind nach § 196 Abs. 1 Satz 4 BauGB i.V.m. § 16 Abs. 2 Satz 1 ImmoWertV zumindest der Entwicklungszustand und die Art der Nutzung darzustellen. Die Art der Nutzung ergibt sich nach § 5 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV aus den für die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben maßgeblichen Vorschriften des Städtebaurechts und aus den sonstigen Vorschriften, die die Nutzbarkeit betreffen. Sie ist danach entsprechend der baurechtlichen Nutzungsarten der Baunutzungsverordnung zu qualifizieren (vgl. Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 10. Aufl. 2023, ImmoWertV § 16 Rn. 15; Külpmann, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/ Krautzberger, 160. EL August 2025, ImmoWertV § 16 Rn. 13). Daneben sind die sich aus Anlage 5 zu § 16 Abs. 3 ImmoWertV ergebenden Ergänzungen zur Art der Nutzung zulässig. Indem der Gutachterausschuss angehalten wird, die wertbeeinflussenden Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks darzustellen, wird der Abgleich der wertbildenden Verhältnisse des Bodenrichtwertgrundstücks einerseits und des konkret zu bewertenden Grundstücks andererseits ermöglicht (vgl. VG Hamburg, Urteil vom 19. Februar 2015 – 7 K 5146/14 –, juris Rn. 54). Auch Bodenrichtwerte sind vorrangig im Vergleichswertverfahren nach den §§ 24 und 25 ImmoWertV zu ermitteln (vgl. § 14 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV). In Gebieten ohne oder mit geringem Grundstücksverkehr können Kaufpreise und Bodenrichtwerte aus vergleichbaren Gebieten oder aus vorangegangenen Jahren herangezogen werden (§ 14 Abs. 2 Satz 1 ImmoWertV). Darüber hinaus können deduktive oder andere geeignete Verfahrensweisen angewendet werden (§ 14 Abs. 2 Satz 2 ImmoWertV).

Das oder die angewendeten Verfahren für die Ermittlung der Bodenrichtwerte sind zu dokumentieren (vgl. § 14 Abs. 5 Satz 1 ImmoWertV). Die Dokumentation muss die Beschaffenheit der der Bodenrichtwertermittlung zugrunde liegenden Daten und sonstigen Grundlagen erkennen lassen, die erforderlich sind, um die Qualität und Vertrauenswürdigkeit der ermittelten Bodenrichtwerte beurteilen zu können (vgl. Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 10. Aufl. 2023, ImmoWertV § 14 Rn. 32). Der Gutachterausschuss muss demgemäß bei seiner Tätigkeit die ihm zugänglichen Erkenntnisquellen vollständig und sachgerecht auswerten und die Gründe für seine Wertfindung in nachvollziehbarer Weise darlegen (Michler, in: Kröninger/Aschke/ Jeromin, BauGB BauNVO, 5. Aufl. 2025, § 192 BauGB Rn. 4, m.w.N.).

Diesen Anforderungen genügen die vom Gutachterausschuss auf Antrag ermittelten besonderen Bodenrichtwerte, die sich der Beklagte bei seiner Berechnung zu Eigen gemacht hat, nicht.

(aa) Die Bodenrichtwerte sind zunächst nicht im Einklang mit den formell-rechtlichen Vorgaben der ImmoWertV ermittelt worden. Gemäß § 14 Abs. 5 Satz 1 ImmoWertV sind das oder die angewendeten Verfahren für die Ermittlung der Bodenrichtwerte zu dokumentieren. Das gilt sowohl für die Ermittlung des sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwerts als auch für diejenige des sanierungsbeeinflussten Bodenrichtwerts. Daran fehlt es hier.

Als Dokumentation sollte – wie der Vorsitzende des Gutachterausschusses in der mündlichen Verhandlung erläutert hat – das Schreiben des Gutachterausschusses vom 15. September 2022 („Besondere Bodenrichtwerte für das Sanierungsgebiet Rosenthaler Vorstadt zum Stichtag 27.01.2009“) dienen. Eine weitere Dokumentation existiert seinen Angaben nach nicht. Aus dem genannten Schreiben kann das Gericht jedoch nicht nachvollziehen, mit welcher Methode der Gutachterausschuss die besonderen Bodenrichtwerte jeweils ermittelt hat.

Eine eigene Überschrift zur Methodik enthält das Schreiben nicht. Unter Punkt 2. „Zielbaumverfahren / LVmax“ heißt es dort zunächst, der Gutachterausschuss nutze „bei seinen Bodenrichtwertermittlungen grundsätzlich die umfassenden Marktkenntnisse seiner Mitglieder und die aus dem laufenden Marktgeschehen durch die Kaufpreissammlung ableitbaren Erkenntnisse.“ Dies ist zu pauschal, um eine nachvollziehende Kontrolle hinsichtlich der gewählten Wertermittlungsmethode zu ermöglichen. Weiter heißt es unter Punkt 2.: „Das Zielbaumverfahren […] wird bei den Ermittlungen nicht verwendet. Insofern erübrigen sich weitere Betrachtungen zu einem im Zielbaumverfahren anzuhaltenden LV_max“.“ Daraus geht hervor, dass der Gutachterausschuss einen Zielbaum weder zur Ermittlung des sanierungsunbeeinflussten noch des sanierungsbeeinflussten Bodenrichtwertes verwendet hat. Es lässt aber keinen Schluss darauf zu, welche Methode stattdessen der Wertermittlung zu Grunde lag.

Im Übrigen führt das Schreiben mit Blick auf den sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert unter Punkt 4: „Berücksichtigen die A-Werte die Qualität zum früheren Qualitätsstichtag?“ aus, der Gutachterausschuss versetze sich zur Ermittlung maßnahmeunbeeinflusster Bodenrichtwerte „immer in den Zustand / die Qualität des Gebiets vor Bekanntwerden der Maßnahme zurück“. Dass dies eine Wertermittlungsmethode sein sollte und wenn ja, welche, erschließt sich dem Gericht nicht ohne weitere Erläuterung. Zudem bezieht sich diese Angabe nur auf die Ermittlung des sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwertes, nicht auf diejenige des sanierungsbeeinflussten Bodenrichtwertes.

Mit Blick auf den sanierungsbeeinflussten Bodenrichtwert fehlt es gänzlich an einer Erläuterung, auf welche Art und Weise der Gutachterausschuss hierfür einen Wert von 600,00 Euro/m² zum Qualitäts-/Wertermittlungsstichtag ermittelt hat. Die Überschrift zu Punkt 5: „Bodenrichtwerte zum Qualitäts-/Wertermittlungsstichtag 27.01.2009“ insinuiert zwar, dass sich die darunter folgenden Erläuterungen auf die Ermittlung des sanierungsbeeinflussten Bodenrichtwerts beziehen. Dort heißt es: „Zum Zeitpunkt 27.01.2009 (Wertermittlungsstichtag) waren vom Gutachterausschuss die Bodenrichtwerte zum Stichtag 1.1.2009 nicht ermittelt worden. Es lag jedoch das der etwas später erfolgten Bodenwertermittlung zugrundeliegende Kaufpreismaterial vor und insofern hätte sich im Wege der Einzelbewertung für das Sanierungsgebiet der gleiche Wert wie der etwas später ermittelte Bodenrichtwert ergeben.“ Nach der Darstellung des Vorsitzenden des Gutachterausschusses in der mündlichen Verhandlung beziehen sich die genannten Stichtage indessen auf den ermittelten sanierungsunbeeinflussten Wert von 560 Euro/m². Erläuterungen zur Ermittlung des sanierungsbeeinflussten Bodenrichtwertes gehen daraus nicht hervor.

Die Gelegenheit, die Wertermittlung schriftlich zu erläutern – und der Dokumentationspflicht nachzukommen –, hat der Gutachterausschuss auf gerichtliche Aufforderungen im Parallelverfahren (VG 19 K 505.18) vom 16. November 2023, 12. Januar 2024, 13. Dezember 2024 und zuletzt vom 6. Mai 2025 ohne Angabe nachvollziehbarer Gründe nicht wahrgenommen. Die ergänzende mündliche Stellungnahme und Erläuterung des Vorsitzenden des Gutachterausschusses in der mündlichen Verhandlung vom 2. Dezember 2025 hat die fehlende Dokumentation nicht nachträglich zu leisten vermocht.

(bb) Davon abgesehen erweist sich die Ermittlung der besonderen Bodenrichtwerte auch materiell-rechtlich als fehlerhaft.

Der Gutachterausschuss hat zunächst die ihn im Hinblick auf die Ermittlung der wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale des Bodenrichtwertgrundstücks bindenden rechtlichen Maßstäbe der ImmoWertV verkannt. Er hat sich nach dem ausdrücklichen Vorbringen seines Vorsitzenden im Hinblick auf die zu ermittelnde Art der Nutzung entgegen § 16 Abs. 1 und Abs. 3, § 5 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV nicht an den Nutzungsarten der Baunutzungsverordnung orientiert. Stattdessen hat er ohne Anschluss an diese rechtlichen Vorgaben idiosynkratische Kategorien eigener Definition und Schöpfung zugrunde gelegt. Um das Merkmal „W“ als Oberkategorie „Wohnbaufläche“ von dem Merkmal „MI“ für Mischgebiet abzugrenzen, hat der Gutachterausschuss nach nicht weiter rechtlich fundiertem eigenen Dafürhalten darauf abgestellt, ob sich Wohnen und Gewerbe in etwa die Waage halten, also „50 / 50“ verteilt sind (dann Mischgebiet) oder die Wohnnutzung „prägend“ ist. Daneben hat der Gutachterausschuss überwiegend nicht die in Anlage 5 aufgeführten Merkmale verwendet, sondern stattdessen die – in der ImmoWertV wiederum nicht vorgesehene – Bezeichnung „M₂“ vergeben, womit die geschäftliche Bedeutung und Zentralität eines Gebiets ausgedrückt werden soll. Der Gutachterausschuss hat folglich den Zustand des Bodenrichtwertgrundstücks im Hinblick auf die – für den Wert eines Grundstücks regelmäßig zentrale – Art der Nutzung abweichend von den Vorgaben der ImmoWertV definiert, ohne den Maßstab, den Bezirksamt und Senatsverwaltung insoweit übereinstimmend zugrunde gelegt haben, zu berücksichtigen. Diese haben die Art der Nutzung des konkret zu bewertenden Grundstücks anhand der Kategorien der Baunutzungsverordnung ermittelt und Teile des Sanierungsgebiets (die „nähere Umgebung der Brunnenstraße“), insbesondere auch das Gebiet, in dem das hiesige Grundstück belegen ist, zum Wertermittlungsstichtag als Mischgebiet bewertet. Es kann danach nicht festgestellt werden, ob das vom Gutachterausschuss bewertete, der Nutzungsart „Wohnbaufläche“ zugeordnete Bodenrichtwertgrundstück hinreichend mit dem konkreten Wertermittlungsobjekt übereinstimmt und der vom Gutachterausschuss angenommene Bodenrichtwert insoweit ohne Anpassung übertragen werden konnte.

(cc) Der Gutachterausschuss hat ferner den sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert nicht fehlerfrei ermittelt, weil die Bestimmung des Grundstückszustands zum Qualitätsstichtag 29. November 1990 nicht nachvollziehbar ist.

Der Ergebniszusammenfassung des Gutachterausschusses vom 15. September 2022 liegt die Annahme zu Grunde, dass der Grundstückszustand zum 31. Dezember 1994 dem Grundstückszustand zum Qualitätsstichtag 29. November 1990 entsprach. Das geht aus der Formulierung unter Punkt 4. hervor, wenn dort ausgeführt wird, dass für das Sanierungsgebiet erstmals zum Stichtag 31. Dezember 1994 sanierungsunbeeinflusste Bodenrichtwerte ermittelt worden seien, und zwischen dem 29. November 1990 bis zum Jahr 1994 „keine wesentlichen baulichen Verbesserungen“ durchgeführt worden seien. Diese Feststellung erfolgte indessen nicht erkennbar auf ausreichend ermittelter Tatsachengrundlage. Hierzu befragt, hat der Vorsitzende des Gutachterausschusses in der mündlichen Verhandlung mitgeteilt, der Gutachterausschuss habe die Zustandsbeschreibung für das Bodenrichtwertgrundstück zum Qualitätsstichtag 29. November 1990 der Dokumentation des Koordinationsbüros sowie „Broschüren“ entnommen, daraus sei ein „Gesamteindruck“ entstanden.

Dies stellt zur Überzeugung der Kammer keine tragfähige Tatsachengrundlage dar. Die in Bezug genommene Dokumentation beschreibt ausnahmslos die Situation des Sanierungsgebiets im Jahr 1994 und nicht diejenige der Jahre 1990-1993. Lediglich in der Fußnote 1 auf Seite 510 heißt es, dass in diesem Kapitel die Ausgangssituation 1994 beschrieben werde und diese Zustandsbeschreibung „nahezu“ identisch mit derjenigen bezogen auf den Qualitätsstichtag sei. Das ist nicht ausreichend, um den Grundstückszustand zum Qualitätsstichtag hinreichend zu beschreiben. Tragfähige Grundlagen für die Grundstücksbeschreibung zum Qualitätsstichtag folgen auch nicht aus dem Kapitel „Die Wende in der Stadterneuerungspolitik mit dem 25-Millionen-Programm“ der in Bezug genommenen Dokumentation (KoB, Die Sanierung der Rosenthaler Vorstadt, S. 50 ff.), auf welches der Vorsitzende des Gutachterausschusses in der mündlichen Verhandlung Bezug genommen hat. Hieraus ergibt sich nicht, dass der Zustand des Sanierungsgebiets zwischen dem Qualitätsstichtag und dem Jahr 1994 qualitativ unverändert geblieben wäre. Im Gegenteil wird in diesem Kapitel ausgeführt, dass mit besagtem 25-Millionen-Programm bereits ab 1990 Mittel eingesetzt wurden, mit denen vorhandener Leerstand von Wohnungen in Mitte und Prenzlauer Berg beseitigt und weiterer Leerstand verhindert werden sollte. Dabei sollte „ein besonders hoher inhaltlicher Anspruch verwirklicht werden (Projektvielfalt, soziale und bauliche Qualitäten), der neue Maßstäbe für alle künftigen Maßnahmen in Ost-Berlin setzten sollte“ (vgl. KoB, Die Sanierung der Rosenthaler Vorstadt, S. 51). Dabei wurden 47 Projekte gefördert, davon 16 im Bezirk Prenzlauer Berg und 15 im Bezirk Mitte, insgesamt wurden 63 Millionen DM aktiviert (vgl. a.a.O., S. 52). Ob es sich bei den Fördermaßnahmen tatsächlich nur um die „allernötigsten Baumaßnahmen“ handelte, wie der Beklagte in der mündlichen Verhandlung vorgetragen hat, die sich auf die qualitative Einschätzung des Gebietes nicht auswirkten, und ob die Anzahl restitutionsbefangener Grundstücke als Investitionshindernis einer Qualitätsveränderung entgegenstanden, wie ebenfalls vom Beklagten in der mündlichen Verhandlung vorgebracht, kann nach Auffassung der Kammer allein auf dieser Tatsachengrundlage nicht tragfähig beurteilt werden.

Soweit der Vorsitzende des Gutachterausschusses in der mündlichen Verhandlung berichtet hat, der Gutachterausschuss habe zur Ermittlung des Grundstückszustandes „Broschüren“ herangezogen, konnte er zu deren Art und Inhalt keine Auskunft geben. Insbesondere konnte er nicht benennen, inwiefern sich daraus Rückschlüsse auf den Zustand des Gebiets zum Qualitätsstichtag ziehen ließen. Aussagekräftige Unterlagen zur Wertermittlung, die die Kammer insoweit berücksichtigen könnte, haben trotz Aufforderung weder der Gutachterausschuss noch der Beklagte vorgelegt. Es ist auch weder geltend gemacht noch sonst für die Kammer ersichtlich, dass dem Gutachterausschuss weitergehende Ermittlungen zu Zustandsveränderungen, insbesondere zu baulichen Maßnahmen in dem Gebiet zwischen 1990 und 1994, nicht möglich gewesen wären.

(dd) Die Ermittlung des sanierungsbeeinflussten Bodenrichtwerts erfolgte im Ergebnis der mündlichen Verhandlung ebenfalls nicht rechtsfehlerfrei.

Wie der Gutachterausschuss den sanierungsbeeinflussten Bodenrichtwert von 600,00 Euro/m² für die Bodenrichtwertzone 1009 zum Wertermittlungsstichtag ermittelt hat, lässt das Schreiben vom 15. September 2022 nicht ansatzweise erkennen. Dabei ist es ohne Belang, dass nicht der im Schreiben bezeichnete 27. Januar 2009, sondern der 28. Januar 2009 der heranzuziehende Qualitäts- und Wertermittlungsstichtag ist. Darüber besteht zwischen den Beteiligten Einigkeit. Der im Schreiben in Bezug genommene 27. Januar 2009 wurde dem Gutachterausschuss vom Bezirksamt als „Auftraggeber“ (vgl. § 196 Abs. 1 Satz 7 BauGB) versehentlich genannt. Im Ergebnis macht es für die Bewertung keinen Unterschied, ob auf den 27. oder auf den 28. Januar 2009 abgestellt wird.

Nach der Darlegung seines Vorsitzenden in der mündlichen Verhandlung habe der Gutachterausschuss zur Ermittlung des sanierungsbeeinflussten Bodenrichtwerts vergleichend die allgemein zum Stichtag 1. Januar 2009 ermittelten Bodenrichtwerte benachbarter Bodenrichtwertzonen auf die zu bewertende, das Sanierungsgebiet bildende Bodenrichtwertzone 1009 übertragen. Dabei habe der Gutachterausschuss den Grundstückszustand der zum Vergleich herangezogenen umliegenden Bodenrichtwertzonen zum Stichtag 1. Januar 2009 – in denen zwischen 1994 und 2009 keine Sanierungsmaßnahmen durchgeführt worden waren – als wertgleich mit dem Grundstückszustand im Sanierungsgebiet erachtet.

Die Annahme der Wertgleichheit entbehrt einer für das Gericht nachvollziehbar tragfähigen Tatsachengrundlage. Die Kammer vermag im Ergebnis der mündlichen Verhandlung nicht nachzuvollziehen, welchen Grundstückszustand der Gutachterausschuss für die Bodenrichtwertgrundstücke der außerhalb des Sanierungsgebiets liegenden Zonen konkret ermittelt hat und inwiefern dieser Zustand dem für den Qualitätsstichtag dokumentierten Zustand innerhalb des Sanierungsgebiets wertmäßig entsprach. Der Vorsitzende des Gutachterausschusses hat insoweit lediglich vage auf Zustandsbeschreibungen des Bezirks verwiesen, bei denen es sich um „kurze Zusammenfassungen zu strukturellen Veränderungen in dem Gebiet“ handle (vgl. S. 15 des Protokolls). Auf weitergehende Nachfrage, welche Qualitätsmerkmale in diesen bezirklichen Berichten aufgeführt seien, gab er an, dass in den Zusammenfassungen strukturelle Veränderungen wie z. B. die Aufstellung von Bebauungsplänen abgebildet seien (ebd.). Wie sich auf dieser Tatsachengrundlage eine hinreichende Vergleichbarkeit der Bodenrichtwertzonen ableiten ließ, vermochte er nicht in einer für die Kammer nachvollziehbaren Weise darzulegen.

(c) Die Berechnung des sanierungsbedingten Ausgleichsbetrags erweist sich im Übrigen auch deswegen als rechtsfehlerhaft, weil der Beklagte die vom Gutachterausschuss jeweils für eine GFZ von 2,5 ermittelten Bodenrichtwerte nicht im Einklang mit den Anforderungen des allgemeinen Gleichheitssatzes nach Art. 3 Abs. 1 GG objektspezifisch angepasst hat.

Im Rahmen der Bodenrichtwertmethode sind die herangezogenen Bodenrichtwerte nach § 40 Abs. 2 i.V.m. § 26 Abs. 2 ImmoWertV objektspezifisch anzupassen. Die Werte sind danach auf ihre Eignung im Sinne des § 9 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV zu prüfen und bei etwaigen Abweichungen nach Maßgabe des § 9 Abs. 1 Satz 2 und 3 ImmoWertV an die Gegebenheiten des Wertermittlungsobjekts anzupassen. Wertbeeinflussende Abweichungen der Grundstückmerkmale des Wertermittlungsobjekts – vorliegend im Hinblick auf die GFZ – sind u.a. durch geeignete Umrechnungskoeffizienten zu berücksichtigen (vgl. § 9 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV). Der Bodenwert ist nach § 40 Abs. 1 ImmoWertV grundsätzlich ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück zu ermitteln. Das Maß der Nutzung, also auch die maßgebliche GFZ, ergibt sich insoweit nach § 5 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV im Grundsatz aus den für die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben maßgeblichen Vorschriften des Städtebaurechts und aus den sonstigen Vorschriften, die die Nutzbarkeit betreffen. Ein Grundstück, auf dem bauplanungsrechtlich zulässig eine noch höhere GFZ als bisher verwirklicht werden könnte, hat wegen der besseren Nutzungsmöglichkeit grundsätzlich einen höheren Verkehrswert als ein im Übrigen nämliches Grundstück, bei dem diese Möglichkeit nicht besteht (vgl. Finanzgericht Berlin-Brandenburg, Urteil vom 8. Oktober 2025 – 3 K 3093/24 –, Rn. 36).

Ausnahmsweise ist nach § 40 Abs. 5 Nr. 1 ImmoWertV bei der Bodenwertermittlung ein erhebliches Abweichen der tatsächlichen von der nach § 5 Abs. 1 ImmoWertV maßgeblichen Nutzung bebauter Grundstücke zu berücksichtigen (sog. atypische Nutzung), wenn dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht. Der auch im Rahmen dieser objektbezogenen Anpassung grundsätzlich anzunehmende Wertermittlungsspielraum des Beklagten ist dabei durch den allgemeinen Gleichheitssatz nach Art. 3 Abs. 1 GG begrenzt (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 – 10 B 6.19 –, juris Rn. 78). Danach ist die Behörde im Rahmen ihres Wertermittlungsspielraums verpflichtet, in allen vergleichbaren Fällen in der gleichen Art und Weise zu verfahren. Es ist ihr verwehrt, system- oder planlos vorzugehen.

Diesen Anforderungen wird das Vorgehen des Beklagten nicht gerecht. Denn im Hinblick darauf, ob bei der Bewertung der jeweiligen Grundstücke auf die tatsächliche GFZ oder die planungsrechtlich zulässige GFZ abzustellen ist, ist eine einheitliche Verwaltungspraxis nicht zu erkennen.

So hat der Beklagte im vorliegenden Fall zunächst, d.h. im Ausgangsbescheid vom 26. Oktober 2012 und im Zuge der Änderung durch Schriftsatz vom 11. April 2023, die zulässige GFZ (2,35) zu Grunde gelegt. Demgegenüber hat er im Widerspruchsbescheid vom 3. Januar 2024 wegen der Denkmaleigenschaft der Bebauung auf die im Jahr 2009 bestehende, tatsächliche GFZ von 3,99 abgestellt. Dabei hat er auch den Bodenrichtwert zum Qualitätsstichtag 1990 auf eine tatsächliche GFZ von 3,99 angepasst, obwohl diese tatsächliche GFZ nach der Berechnung der Grundstücksdaten des Grundstücks der Klägerin (Berechnung des Koordinationsbüros vom 8. Juli 2011 - Anlage zur städtebaulichen Stellungnahme vom 26. August 2011) zum Qualitätsstichtag 1990 3,6 betrug. Dieses Vorgehen ist bereits in sich nicht schlüssig und damit fehlerhaft.

Darüber hinaus zeigt der Vergleich mit Parallelfällen, dass eine einheitliche Verwaltungspraxis nicht stattgefunden hat.

In einem Parallelverfahren (VG 19 K 312.19) hat der Beklagte zuletzt, d.h. im Widerspruchsbescheid, auf die tatsächliche GFZ (2,75) zum Wertermittlungszeitpunkt abgestellt und dies (bereits) damit begründet, dass das Grundstück – wie alle Grundstücke im Sanierungsgebiet – zu diesem Zeitpunkt im Gebiet einer städtebaulichen Erhaltungsverordnung belegen sei. Dabei hat er auch den Bodenrichtwert zum Qualitätsstichtag 1990 auf die tatsächliche GFZ angepasst, obwohl die maßgebliche städtebauliche Erhaltungsverordnung erst danach, nämlich am 1. Dezember 2000, erlassen wurde.

In einem anderen Parallelverfahren (VG 19 K 474/20) ist der Beklagte demgegenüber – sowohl im Ausgangsbescheid als auch im Widerspruchsbescheid und im gerichtlichen Verfahren – von der bauplanungsrechtlich zulässigen GFZ (1,82) und nicht von der (im Bestand 1990 niedrigeren: 1,59 und im Bestand 2009 höheren: 3,42) tatsächlichen GFZ ausgegangen, obwohl auch dieses Grundstück zum Wertermittlungszeitpunkt im Geltungsbereich der am 1. Dezember 2000 erlassenen städtebaulichen Erhaltungsverordnung lag.

In einem weiteren Parallelverfahren (VG 19 K 475/20), in dem zum Wertermittlungsstichtag die tatsächliche GFZ (1,72) die zulässige GFZ (1,79) unterschritt, hat der Beklagte die tatsächliche GFZ zugrunde gelegt und den ermittelten Wert sodann nach den Vorgaben gem. Nr. 6.5 ff. der Ausführungsvorschriften zur Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung und zur Festsetzung von Ausgleichsbeträgen nach §§ 152 bis 155 des Baugesetzbuches (AV Ausgleichsbeträge 2015) um einen sog. unrentierlichen Bodenwertanteil erhöht. Bei Änderung des Widerspruchsbescheides durch Schriftsatz im gerichtlichen Verfahren hat er hiervon ohne nähere Begründung Abstand genommen und ist wiederum von der tatsächlichen GFZ ausgegangen.

In einem weiteren Parallelverfahren (VG 19 K 389/23) hat der Beklagte der Berechnung des im Ausgangsbescheid festgesetzten Ausgleichsbetrages wegen der Denkmaleigenschaft der Bebauung die tatsächliche GFZ (0,91) zu Grunde gelegt. Im Widerspruchsbescheid hat er demgegenüber ausgeführt, es sei auf die zulässige GFZ (1,68) abzustellen, weil der zum Wertermittlungsstichtag im Entwurf befindliche Bebauungsplan die Möglichkeit einer zusätzlichen Bebauung vorsehe und trotz Denkmals eine weitere Verdichtung der Bebauung des Grundstücks möglich sei. Den Umstand, dass dieses Grundstück im Geltungsbereich der städtebaulichen Erhaltungsverordnung belegen ist, hat der Beklagte dabei nicht berücksichtigt.

Es ist danach nicht erkennbar, ob und in welchen Fällen der Beklagte davon ausgeht, dass die tatsächliche bauliche Nutzung in Form der GFZ den Bodenwert im Sinne des § 40 Abs. 5 Nr. 1 ImmoWertV wegen denkmalrechtlicher bzw. erhaltungsrechtlicher Festsetzungen beeinflusst. Es ist auch nicht erkennbar, von welchen Erwägungen sich der Beklagte bei der objektspezifischen Anpassung des sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwertes auf den maßgeblichen Bodenwert zum Qualitätsstichtag 29. November 1990 leiten ließ und wie er mit Änderungen der tatsächlichen bzw. zulässigen GFZ zwischen 1990 und 2009 umgeht. Eine nachvollziehbare, einheitliche Verwaltungspraxis konnte der Beklagte auch in der mündlichen Verhandlung nicht darlegen. Mangels nachvollziehbarer Kriterien für die Frage, in welchen Fällen an die zulässige und in welchen Fällen an die tatsächliche GFZ angeknüpft werden soll und wie mit Änderungen der tatsächlichen GFZ im Bestand zwischen 1990 und 2009 umzugehen ist, erweist sich die Handhabung des Beklagten als mit dem allgemeinen Gleichheitssatz unvereinbar.

(d) Ist die Berechnung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages nach dem Erörterten rechtsfehlerhaft, kann im Ergebnis offenbleiben, ob die Wertermittlung (auch) deswegen rechtsfehlerhaft erfolgte, weil so genannte „wendebedingte Effekte“ (weiterhin) nicht im Rahmen der Wertermittlung berücksichtigt worden sind. Angesichts der zwischenzeitlich ergangenen Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts (Urteil vom 25. März 2025 – 4 C 1.24 –, juris) erscheint es jedenfalls zweifelhaft, ob an der Kammerrechtsprechung zu Voraussetzungen und Auswirkungen der wendebedingten Effekte (vgl. zuletzt Urteil vom 30. November 2022 – 19 K 482/20 –, amtl. Abd., S. 14 ff.) festgehalten werden kann. Denn nach der vorzitierten Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts bedarf es bei der Prüfung, ob eine Bodenwerterhöhung sanierungsbedingt ist, keiner Betrachtung der fiktiven Eigenentwicklung ohne den Erlass der Sanierungsverordnung. Die Frage, ob sich das Sanierungsgebiet mithilfe privater Investoren auch ohne förmliche Sanierung qualitativ weiterentwickle, sei, so das Bundesverwaltungsgericht, ohne Belang. Eine solche Prüfung ziele der Sache nach auf die mangelnde Erforderlichkeit der Sanierung, stelle aber die Sanierungsbedingtheit der Bodenwertsteigerung rechtlich nicht in Frage (vgl. BVerwG, Urteil vom 25. März 2025 – 4 C 1.24 –, juris Rn. 32).

e) Die aufgezeigten Fehler bei der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung führen zur vollständigen Aufhebung des angefochtenen Bescheids. Das Gericht ist nicht berechtigt und verpflichtet, die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung selbst neu zu berechnen. Die ihm grundsätzlich obliegende Verpflichtung, die Sache spruchreif zu machen und dabei zu prüfen, ob und inwieweit der Festsetzungsbescheid zumindest hinsichtlich eines Teilbetrags aufrecht erhalten bleiben kann (vgl. § 86 Abs. 1 und § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO: „soweit“), findet hier aufgrund des dem Beklagten bei der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung zustehenden Wertermittlungsspielraums eine Grenze (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 – 2 B 2.16 –, juris Rn. 70 ff.).

II.

Der Klägerin steht ein Anspruch auf Erstattung des gezahlten Ausgleichsbetrags nebst Prozesszinsen in dem vollen von ihr begehrten Umfang zu.

1. Der Anspruch auf Erstattung des gezahlten Ausgleichsbetrags ergibt sich aus § 20 Satz 1 Hs. 1 des Gesetzes über Gebühren und Beiträge (GebBtrG Bln). Danach sind überzahlte oder zu Unrecht erhobene Gebühren, Beiträge und Auslagen unverzüglich zu erstatten. Diese Regelung ist auf den sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag entsprechend anwendbar (vgl. VG Berlin, Urteil vom 30. November 2022 – 19 K 482/20 –, EA S. 30, m.w.N.; zur Vorgängernorm: OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 – 2 B 10.16 –, juris Rn. 93), denn es handelt sich – wenngleich nicht um einen Beitrag im Sinne von § 4 GebBtrG Bln – um eine beitragsähnliche Leistung. Unabhängig davon führt auch die Verweisung in § 155 Abs. 5 BauGB zur entsprechenden Anwendung des Gesetzes über Gebühren und Beiträge, denn danach sind die landesrechtlichen Vorschriften über kommunale Beiträge entsprechend anzuwenden, soweit das Baugesetzbuch keine Regelung enthält (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018, ebd.).

Die Anspruchsvoraussetzungen liegen vor. Durch die Aufhebung des streitgegenständlichen Festsetzungsbescheides ist die Zahlung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags durch die Klägerin rechtsgrundlos erfolgt. Sie hat den allein verfolgten Anspruch auf die Zahlung des nicht bereits an sie ausgekehrten Betrages. Da der Leistungsanspruch im selben Verfahren geltend gemacht worden ist, muss die Rechtskraft der Aufhebungsentscheidung nicht erst abgewartet werden (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 2 VwGO).

2. Der Anspruch auf Zahlung von Prozesszinsen folgt aus § 291 i. V. m. § 288 Abs. 1 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) in analoger Anwendung. Danach hat der Schuldner eine Geldschuld vom Eintritt der Rechtshängigkeit in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zu verzinsen. Die Frist zur Verzinsung beginnt gemäß § 187 Abs. 1 BGB mit dem auf den Tag der Rechtshängigkeit folgenden Tag, vorliegend also mit dem 11. April 2019. Der Klägerin hat den Zahlungsanspruch mit Klageerhebung am 10. April 2019 rechtshängig gemacht (vgl. § 90 Satz 1 VwGO).

III.

Dem Antrag, die Zuziehung des Bevollmächtigten für die Vorverfahren für notwendig zu erklären, war nach § 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO zu entsprechen, da es aufgrund der Komplexität der Rechtsfragen der Klägerin nicht zuzumuten war, die Vorverfahren ohne anwaltlichen Beistand zu führen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 161 Abs. 2 VwGO, soweit sich der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt hat, im Übrigen auf 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i. V. m. § 709 Satz 1 und 2 der Zivilprozessordnung.

Die Berufung war gemäß § 124 Abs. 2 Nr. 3, § 124a Abs. 1 Satz 1 VwGO wegen grundsätzlicher Bedeutung im Hinblick auf die für eine Vielzahl von Fällen maßgebliche Klärung der Voraussetzungen und des Inhalts des Wertermittlungsspielraums bei der Ermittlung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags im Wege des Bodenrichtwertverfahrens zuzulassen.

BESCHLUSS

Der Wert des Streitgegenstandes wird gemäß den §§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes auf

76.447,00 Euro

festgesetzt.