Urteil vom Verwaltungsgericht Köln - 8 K 1068/12

Tenor

Der Beklagte wird unter Aufhebung seines Bescheides vom 26. Januar 2012 verpflichtet, die Nutzungsänderung eines Carports in Wohnraum auf dem Grundstück ..... O. -T. , S.-------weg ., Gemarkung F. , Flur ., Flurstück .. zu genehmigen.

Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, die nicht erstattungsfähig sind.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils beizutreibenden Betrages abwenden, soweit nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

T a t b e s t a n d

Die Kläger sind Eigentümer des Grundstücks ..... O. -T. , S.-------weg ., Gemarkung F. , Flur ., Flurstück ... Das Grundstück liegt im Bereich des Bebauungsplanes Nr. 4 „Wochenendhausgebiet I. vom 23. Juni 1973 in der Fassung der 2. Änderung vom 25. April 1998. Der Bebauungsplan setzt unter A) 1. fest, dass die Grundfläche eines Wochenendhauses gemäß § 10 Abs. 3 BauNVO maximal 70 qm betragen darf. Nach der Festsetzung sind darüber hinaus (auch angebaute) Nebenanlagen bis zu 6 qm zulässig.

Mit Baugenehmigung vom 20. Juni 1979 wurde einem Rechtsvorgänger der Kläger die Errichtung eines Wochenendhauses auf dem Grundstück ..... O. -T. , S.-------weg . genehmigt. Mit einer Baugenehmigung vom 16. Januar 1986 wurde die Errichtung eines (zusätzlichen) Anbaus und mit Baugenehmigung vom 16. August 1989 die Errichtung eines Carports unter dem abgeschleppten Satteldach des Hauses gestattet.

In der Folgezeit versahen die Kläger den Carport mit Wänden, integrierten ihn in das Gebäude und nutzen ihn als Wohnraum. Insgesamt beträgt die Grundfläche des Hauses nach dem Umbau ca. 86 qm (davon ca. 12,50 qm genehmigter Abstellraum).

Ab einem nicht näher bekannten Zeitpunkt nahm in dem festgesetzten Sondergebiet eine ungenehmigte Dauerwohnnutzung der Häuser zu.Mit Erlassen des Ministeriums für Bauen und Verkehr des Landes NRW vom 15. Mai 2009,

17. September 2009, 19. November 2009 und 18. Dezember 2009 wurde der Beklagte aufgefordert, die ihm bekannten Fälle des Dauerwohnens aufzugreifen.Am 9. Dezember 2009 stellte demgegenüber der Rat der Beigeladenen mit Blick auf die Dauerwohnnutzung fest, dass der Bebauungsplan funktionslos geworden sei und beschloss, ihn nicht mehr anzuwenden. Diesen Beschluss machte die Beigeladene kurze Zeit später öffentlich bekannt. Nach dem Ergebnis einer Erhebung der Beigeladenen aus dem Mai 2010 wurden zum damaligen Zeitpunkt 88,49 % der Häuser zum dauerhaften Wohnen (1. Wohnsitz) genutzt. Mit einem am 28. November 2011 bei dem Beklagten eingegangenen Bauantrag beantragten die Kläger eine Baugenehmigung für die Nutzungsänderung des Carports in Wohnraum.Diesen Antrag lehnte der Beklagte mit Bescheid vom 26. Januar 2012 mit der Begründung ab, das Grundstück liege in einem festgesetzten Wochenendhausgebiet. Der Bebauungsplan sei weiterhin maßgeblich, auch wenn die Beigeladene beschlossen habe, ihn nicht mehr anzuwenden. Würde die Baugenehmigung erteilt, würde die nach den Festsetzungen des Bebauungsplans höchstzulässige Grundfläche des Gebäudes überschritten. Eine Befreiung von der Festsetzung des Bebauungsplans komme nicht in Betracht.

Die Kläger haben am 6. Februar 2012 Klage erhoben. Sie machen geltend, der Bebauungsplan sei funktionslos. Das Vorhaben füge sich in die vorhandene Bebauung ein. Im Bebauungsplan sei zwar geregelt, dass die Grundfläche eines Wochenendhauses nur 70 qm betragen dürfe, nach dem Bebauungsplan seien jedoch Nebenanlagen bis zu 6 qm zulässig. Das Haus verfüge über 2 genehmigte Abstellräume, die angebaute Nebenanlagen im Sinne der Regelungen des Bebauungsplans seien. Beide Abstellräume hätten zusammengenommen eine überbaute Fläche von 13,3 qm. Davon ausgehend, dass das Gebäude einschließlich angebauter Nebenanlagen und des Carports eine Gesamtfläche von ca. 86,7 qm aufweise, verblieben nach Abzug von 13,3 qm für die Nebenanlagen eine Fläche von 73,4 qm.

Die Kläger beantragen sinngemäß,

den Beklagten unter Aufhebung seines Bescheides vom 26. Januar 2012 zu verpflichten, die Nutzungsänderung eines Carports in Wohnraum auf dem Grundstück 53819 O. -T. , S.-------weg ., Gemarkung F. , Flur ., Flurstück .. zu genehmigen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beigeladene hat keinen Antrag gestellt.

Der Beklagte ist der Auffassung, der Bebauungsplan sei nicht funktionslos. Von einer Funktionslosigkeit sei nur dann auszugehen, wenn sich die tatsächlichen Verhältnisse im Plangebiet so weit verselbständigt hätten, dass von den planerischen Festsetzungen, die Gegenstand der gemeindlichen Beschlussfassung waren, keine steuernde Wirkung mehr ausgehen könne. Ob diese Voraussetzungen erfüllt seien, sei für jede Festsetzung gesondert zu prüfen. Der Umstand, dass eine größere Anzahl von Personen die Gebäude im Plangebiet dauerhaft zu Wohnzwecken nutzten, bedeute noch nicht, dass der Bebauungsplan seine Steuerungsfunktion offenkundig verloren habe, jedenfalls nicht hinsichtlich der Festsetzung zum Maß der baulichen Nutzung. Der Beklagte habe in der Vergangenheit bei Feststellungen der planwidrigen Erweiterung ordnungsbehördliche Verfahren eingeleitet und Abbruchmaßnahmen veranlasst. In zwei Fällen sei im Rahmen eines öffentlich-rechtlichen Vertrages ein Teil der Erweiterung - lediglich befristet - geduldet worden. Allein der Verzicht des Beklagten, eine tatsächlich stattfindende Dauerwohnnutzung aufzuklären, lasse noch nicht den Schluss zu, dass der Charakter des Gebiets als Wochenendhausgebiet aufgegeben worden sei.

Die Beigeladene weist darauf hin, dass auch nach neueren Erhebungen (Stand April 2012) 87,14 % der Gebäude als Hauptwohnsitz genutzt würden.

Das Gericht hat am 30. Januar 2013 einen Ortstermin durchgeführt. Wegen des Ergebnisses der Ortsbesichtigung wird auf die hierüber gefertigte Niederschrift Bezug genommen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend auf den Inhalt der Gerichtsakte und der vorgelegten Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

Das Gericht kann im Einverständnis der Beteiligten ohne mündliche Verhandlung entscheiden (§ 101 Abs. 2 Verwaltungsgerichtsordnung –VwGO–).

Die zulässige Verpflichtungsklage ist begründet. Der Ablehnungsbescheid des Beklagten vom 26. Januar 2012 ist rechtwidrig und verletzt die Kläger in ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Die Kläger haben einen Anspruch auf die Erteilung der begehrten Baugenehmigung.Nach § 75 Abs. 1 Satz 1 Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) ist die Baugenehmigung zu erteilen, wenn dem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen.

Dem Vorhaben stehen - hier allein in Betracht kommende - bauplanungsrechtliche Vorschriften nicht entgegen. Das Vorhaben widerspricht zwar den textlichen Festsetzungen desBebauungsplanes Nr. 4 „Wochenendhausgebiet I. " vom 23. Juni 1973 in der Fassung der 2. Änderung vom 25. April 1998, wonach die Grundfläche eines Wochenendhauses (einschließlich angebauter) Nebenanlagen maximal 76 qm betragen darf. Diese Festsetzung ist jedoch funktionslos und damit unwirksam.Eine bauplanerische Festsetzung tritt wegen Funktionslosigkeit außer Kraft, wenn und soweit die Verhältnisse, auf die sie sich bezieht, in der tatsächlichen Entwicklung einen Zustand erreicht haben, der eine Verwirklichung der Festsetzung auf unabsehbare Zeit ausschließt und die Erkennbarkeit dieser Tatsache für die Planbetroffenen einen Grad erreicht hat, der einem etwa dennoch in die Fortgeltung der Festsetzung gesetzten Vertrauen die Schutzwürdigkeit nimmt,

vgl. Bundesverwaltungsgericht (BVerwG), Beschluss vom 17. Februar 1997 - 4 B 16/97 - und Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (OVG NRW), Urteil vom 25. November 2005 - 7 A 2687/04 -, beide Juris.

Entscheidend ist dabei, ob die jeweilige Festsetzung noch geeignet ist, zur städtebaulichen Ordnung im Geltungsbereich des Bebauungsplans einen wirksamen Beitrag zu leisten. Dies ist dann nicht mehr anzunehmen, wenn die tatsächlichen Verhältnisse vom Planinhalt so massiv und so offenkundig abweichen, dass der Bebauungsplan seine städtebauliche Gestaltungsfunktion nicht mehr zu erfüllen vermag.

Gemessen an diesen Maßstäben ist die Festsetzung zur Art der Nutzung (Wochenendhausgebiet) im Bebauungsplan Nr. 4.2 „Wochenendhausgebiet I. " funktionslos.

In den annähernd 40 Jahren seit Inkrafttreten des Bebauungsplans hat sich - was zwischen den Beteiligten unstreitig ist - eine tatsächliche Entwicklung vollzogen, die im Widerspruch zu den Planfestsetzungen steht. Die Gebäude in dem ausgewiesenen Wochenendhausgebiet werden zu 87,14 % (Stand April 2012) zum dauerhaften Wohnen (Hauptwohnsitz) genutzt. Eine solche Nutzung ist mit der Festsetzung „Wochenendhausgebiet“ unvereinbar.

Schon angesichts des erheblichen Umfangs der Wohnnutzung kann nicht davon ausgegangen werden, dass der Plan seine Fähigkeit behalten hat, die städtebauliche Entwicklung noch in der vom Plangeber gewollten Richtung zu steuern. Hinzu kommt, dass sich durch die Dauerwohnnutzung besondere städtebauliche Anforderungen an die Infrastruktur stellen (z. B. Dimensionierung, Belastbarkeit und bauliche Ausstattung von Verkehrswegen einschließlich eventueller Beleuchtung, Dimensionierung und Frequentierung von Anlagen der Ver- und Entsorgung). Werden - wie im hier betroffenen Bereich - fast alle Grundstücke zum dauerhaften Wohnen genutzt, kann der Plan nicht mehr sicherstellen, dass nur die geringeren infrastrukturellen Anforderungen einer Wochenendhausnutzung ausreichen.Die planwidrigen baulichen Nutzungen sind auch "offenkundig", da die Gegebenheiten sowohl behördlicherseits als auch für die vom Plan Betroffenen schon seit längerer Zeit ersichtlich sind und die Bewohner der Grundstücke sich auf die Fortdauer des planwidrigen Zustands offensichtlich eingestellt haben.Der Ortstermin hat gezeigt, dass es in dem „Wochenendhausgebiet“ eine große Anzahl von sehr individuellen Wohnhäusern gibt, die schon nach ihrer äußeren Gestaltung keineswegs als nur gelegentlich nutzbare Wochenendhäuser, sondern als "normale" Einfamilienhäuser erscheinen. Dadurch, dass offensichtlich über viele Jahre hinweg in ganz erheblichem Umfang eine Wohnnutzung behördlicherseits hingenommen wurde, drängt sich für die vom Plan Betroffenen – auf die es in diesem Zusammenhang in erster Linie ankommt – förmlich auf, dass es sich nicht mehr um ein Wochenendhausgebiet handelt. Zudem dürfte spätestens seit der öffentlichen Bekanntmachung des Beschlusses des Rates der Beigeladenen vom 9. Dezember 2009 für die vom Plan Betroffenen feststehen, dass der Planungsträger selbst den Bebauungsplan für funktionslos hält.Aus der Funktionslosigkeit und Unwirksamkeit der Festsetzung der Art der baulichen Nutzung ergibt sich zugleich, dass auch die Festsetzung der höchstzulässigen Grundfläche unwirksam ist.Die Ungültigkeit eines Teils eines Bebauungsplans führt nur dann nicht zur Unwirksamkeit weiterer Festsetzungen, wenn diese auch ohne den unwirksamen Teil sinnvoll bleiben (Grundsatz der Teilbarkeit) und die Gemeinde im Zweifel auch einen Plan dieses eingeschränkten Inhalts beschlossen hätte (Grundsatz des mutmaßlichen Willens des Normgebers),

vgl. zur Teilunwirksamkeit: BVerwG, Beschlüsse vom 29. März 1993 - 4 NB 10/91 - und vom 6. April 1993 - 4 NB 43/92 -, beide Juris.

Es kann dahinstehen, ob die Festsetzung zur höchstzulässigen Grundfläche von 70 qm in einem reinen Wohngebiet - um ein solches handelt es sich hier wegen der Funktionslosigkeit der Festsetzung „Wochenendhausgebiet“ - sinnvoll bleibt. Jedenfalls kann nicht davon ausgegangen werden, dass der Rat der Beigeladenen einen Plan dieses eingeschränkten Inhalts (reines Wohngebiet mit Häusern mit maximal 70 qm Grundfläche) beschlossen hätte. Denn die Festsetzung der maximal zulässigen Grundfläche folgte ausschließlich der im Zeitpunkt der Aufstellung des Plans (§ 10 Abs. 1 BauNVO 1968) bzw. der Änderung (§ 10 Abs. 3 Satz 3 BauNVO 1990) maßgeblichen gesetzlichen Vorgabe, dass für Wochenendhausgebiete die zulässige Grundfläche nach der besonderen Eigenart des Gebietes (Wochenendhausgebiet) im Bebauungsplan festzusetzen ist.

Ist der Bebauungsplan in den im vorliegenden Fall maßgeblichen Teilen unwirksam, richtet sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach § 34 Abs. 1 und 2 BauGB.

Nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist ein Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der Baunutzungsverordnung, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens gemäß § 34 Abs. 2 BauGB nach seiner Art allein danach, ob es nach der Baunutzungsverordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre.

Soweit es um die Art der baulichen Nutzung des ehemaligen Carports zu (dauerhaften) Wohnzwecken geht, begegnet das Vorhaben aus den genannten Gründen keinen Bedenken, da die Eigenart der näheren Umgebung einem reinen Wohngebiet entspricht (§ 34 Abs. 2 BauGB i. V. m. § 3 Abs. 1 BauNVO).

Aber auch hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung ist das Vorhaben zulässig, weil es sich nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB in die nähere Umgebung einfügt. Bei der Beantwortung der Frage, ob sich ein Vorhaben einfügt, ist hinsichtlich der in § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB genannten Kriterien ein Rahmen zu bilden. Hält sich ein Vorhaben in jeder Weise an diesen Rahmen, ist es grundsätzlich zulässig. Dies ist jedenfalls grundsätzlich dann der Fall, wenn das Vorhaben in der näheren Umgebung ein Vorbild findet. Es kann dahinstehen, ob im vorliegenden Fall – wofür nach dem bei der Ortsbesichtigung gewonnenen Eindruck einiges sprechen könnte – in der näheren Umgebung Wohngebäude vorhanden sind, die eine Grundfläche von mehr als 86 qm haben. Denn auch dann, wenn kein Vorbild vorhanden ist und das Vorhaben den Rahmen überschreitet, fügt es sich in die Umgebungsbebauung ein, wenn es keine bodenrechtlichen Spannungen begründet oder vorhandene erhöht.

Wegen des Maßes der baulichen Nutzung können städtebauliche Spannungen nach der Rechtsprechung,

vgl. BVerwG, Beschluss vom 21. Juni 2007 - 4 B 8/07 -, Juris,

nur auftreten, wenn das Vorhaben unabhängig von seiner Nutzungsart den vorhandenen Rahmen in unangemessener Weise überschreitet. Dies ist hier nicht der Fall. Dabei ist zunächst zu berücksichtigen, dass bei einer Genehmigung die zu Wohn- und Abstellzwecken genutzte Grundfläche von ca. 86 qm die in der näheren Umgebung vorzufindenden überbauten Flächen allenfalls geringfügig überschreiten wird. Hinzu kommt, dass der bereits genehmigte Carport schon unter dem abgeschleppten Dach lag und damit optisch dem Haus zugeordnet wurde.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 und § 162 Abs. 3 VwGO. Es entspricht billigem Ermessen, die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen für nicht erstattungsfähig zu erklären, da sie keinen Sachantrag gestellt und sich damit einem Kostenrisiko (vgl. § 154 Abs. 3 VwGO) nicht unterworfen hat. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 VwGO i. v.m. §§ 708 Nr. 11 und 711 ZPO.

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