Tenor

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 116,80 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 28,24 € seit dem 24.12.2023 und aus 88,56 € seit dem 07.02.2022 sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 55,98 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 15.03.2024 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 75 % und die Beklagte zu 25 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

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21 C 10/24

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Amtsgericht Bocholt

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IM NAMEN DES VOLKES

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Urteil

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In dem Rechtsstreit

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der A.

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Klägerin,

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Prozessbevollmächtigte:              Rechtsanwälte B.,

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gegen

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C.,

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Beklagte,

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Prozessbevollmächtigte:              Rechtsanwälte D.,

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hat das Amtsgericht Bocholtauf die mündliche Verhandlung vom 07.02.2025 durch die Richterin E.

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für Recht erkannt:

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Ohne Tatbestand (gemäß § 313a Abs. 1 ZPO).

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Entscheidungsgründe:

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Die zulässige Klage ist lediglich teilweise begründet.

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I.

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Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten in Höhe von 28,24 € aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2020.

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Entsprechend der mietvertraglichen Regelungen waren seitens der Beklagten regelmäßige Vorauszahlungen zur Tragung von Betriebskosten an die Klägerin zu zahlen. Über derartige Vorauszahlungen ist jährlich abzurechnen, wobei der Vermieter gemäß § 556 Abs. 3 S. 2, 3 BGB etwaige Nachzahlungen nur binnen eines Jahres geltend machen kann. Mit Versäumung dieser Frist verliert der Vermieter damit seinen Nachzahlungsanspruch. Erforderlich für die Geltendmachung der Nachzahlung ist demnach der Zugang einer formell ordnungsgemäßen und nachvollziehbaren Abrechnung beim Mieter innerhalb der Jahresfrist. Für eine formell ordnungsgemäße Abrechnung bedarf es mindestens einer Zusammenstellung der Gesamtkosten, der Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, der Berechnung des Anteils des Mieters und des Abzugs der Vorauszahlungen. Hierbei muss auf das Verständnis eines durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters abgestellt werden (vgl. BGH, Urteil vom 17. November 2004 – VIII ZR 115/04 –, juris). Formelle Mängel wurden seitens der Beklagten nicht gerügt. Die Einwände bezogen sich vielmehr auf die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung.

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Das Gericht erachtet die Einwendungen teilweise als berechtigt:

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Sperrmüllkosten

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Nach Auffassung des Gerichts waren im vorliegenden Einzelfall die Kosten der Sperrmüllentsorgung in Höhe von 228,42 € nicht umlagefähig.

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Grundsätzlich können Kosten für Müllbeseitigung nach § 2 S. 1 Nr. 8 BetriebsKV umlagefähig sein. Dazu gehören nach dieser Vorschrift die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung. Im Fall der Entsorgung von Sperrmüll ist die Umlagefähigkeit der Kosten in der Rechtsprechung nicht eindeutig beurteilt. Vielmehr ist nach den jeweils geltend gemachten Kosten im Einzelfall zu differenzieren. Der Bundesgerichtshof spricht sich in seinem Urteil vom 13. Januar 2010 dazu aus, diese als umlagefähig anzusehen, wenn diese Kosten zwar nicht jährlich, aber doch laufend dadurch entstehen, dass Mieter unberechtigt Müll auf Gemeinschaftsflächen abstellen (vgl. BGH, Urteil vom 13. Januar 2010 – VIII ZR 137/09 –, juris). Es muss sich demnach um für die Vermieterin zumindest wiederkehrende Kosten handeln. Dem anschließend hat das Amtsgericht Berlin-Mitte entschieden, dass die Kosten einer „Entrümpelungsaktion“ nicht im Rahmen von laufenden Betriebskosten auf die Mieter umzulegen sind (vgl. AG Berlin-Mitte, Urteil vom 14. Januar 2020 – 151 C 89/18 -, juris). Trotz Hinweises des Gerichts hat die Klägerin nicht dazu vorgetragen, ob derartige Kosten schon mehrfach angefallen sind oder regelmäßig Sperrmüll entfernt werden musste. Aufgrund dessen muss das Gericht davon ausgehen, dass es sich ähnlich wie im Fall des Amtsgerichts Berlin-Mitte um eine einmalige „Entrümpelungsaktion“ gehandelt hat und die Kosten demnach nicht umlagefähig sind.

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Hauswartkosten

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Ebenfalls sind die Kosten für den Hauswart in Höhe von 54,33 € nicht umlagefähig.

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Grundsätzlich sind derartige Kosten nach § 2 S. 1 Nr. 14 BetriebsKV umlagefähig. Dazu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft.

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Zwar ist der dahingehend beweisbelasteten Klägerin der Beweis im Sinne von § 286 ZPO gelungen, dass im Jahr 2020 ein Hauswart für sie tätig gewesen ist, für den die abgerechneten Kosten angefallen sind. Jedoch hat die Beweisaufnahme darüber hinaus ergeben, dass der Zeuge K, der als Hauswart in diesem Zeitraum tätig war, nicht nur umlagefähige Tätigkeiten ausgeführt hat. So hat der Zeuge unter anderem ausgesagt, er sei für die Verkehrssicherung von etwa 200 Mietobjekten der Klägerin zuständig gewesen. Darüber hinaus habe er aber auch Wohnungsübergaben begleitet und anschließend Handwerker für notwendige Renovierungen beauftragt. Auf Nachfrage vermochte der Zeuge nicht anzugeben, ob sich die Tätigkeiten der Verkehrssicherung und der Wohnungsübergaben abgrenzen und prozentual eingrenzen ließen. Wohnungsabnahmen und das Einweisen von Handwerkern gehört jedoch gerade nicht zu den umlagefähigen Tätigkeiten eines Hauswarts (vgl. BeckOGK/Drager, 1.10.2024, BetrKV § 2 Rn. 95). Zwar hat die Klägerin mit Vorlage des Vertrages über die Hauswarttätigkeiten indiziert, dass dieser lediglich umlagefähige Überwachungstätigkeiten übernehmen sollte, jedoch steht dem die glaubhafte und eindeutige Aussage des Zeugen K entgegen. Dieser hat angegeben, er habe mehrere Jahre für die Klägerin als Hauswart gearbeitet. Er vermochte auch Veränderungen in seiner damaligen Arbeit angeben, indem er aussagte, es habe bis vor etwa sechs Jahren eine Hotline für die Meldung von Mängeln gegeben. Diese sei aber noch vor der Covid-19-Pandemie eingestellt worden.

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Da eine klare Abgrenzung zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Tätigkeiten des Hauswarts von der Klägerin nicht vorgenommen worden ist und für das Gericht nach der Aussage des Zeugen Junge auch nicht möglich war, müssen die vollständigen angesetzten Kosten für den Hauswart als nicht umlagefähig angesehen werden.

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Gartenarbeiten

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Hingegen konnte die Klägerin die Gartenarbeiten für das Jahr 2020 auf ihre MieterInnen nach § 2 S. 1 Nr. 10 BetriebsKV umlegen.

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Soweit die Beklagte eingewandt hat, es hätten überhaupt keine Gartenarbeiten stattgefunden, so widerspricht sie sich in ihrem eigenen Vortrag bereits selbst, indem sie vorträgt, jedenfalls sei Laub mittels Laubbläser von der „Rasenfläche“ entfernt worden. Aufgrund dessen muss das Gericht davon ausgehen, dass tatsächlich Gartenarbeiten stattgefunden haben. Die Qualität dieser Arbeiten mag subjektiv als unzureichend empfunden worden sein, dies wäre jedoch kein Einwand gegen die Umlagefähigkeit sondern vielmehr als Mangel im Mietverhältnis geltend zu machen.

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Es begegnet auch keinen rechtlichen Bedenken, dass die Klägerin die Arbeiten und damit die Kosten für mehrere Mietobjekte zusammengefasst und umgelegt hat. Vielmehr ist sie als Vermieterin dazu berechtigt, sofern vertragliche Abreden dem nicht entgegenstehen, mehrere von ihr verwaltete und der Wohnnutzung dienende zusammenhängende Gebäude vergleichbarer Bauweise, Ausstattung und Größe zu einer Abrechnungseinheit zusammenzufassen (vgl. BGH, Urteil vom 20. Oktober 2010 – VIII ZR 73/10 -, juris). Vorliegend hat die Klägerin die Objekte B-straße zu einer Abrechnung zusammengefasst. Die Objekte sind gerichtsbekannt miteinander vergleichbar und befinden sich in unmittelbarer Nähe zueinander.

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Danach sind für das Jahr 2020 lediglich umlagefähige Betriebskosten in Höhe von 1.185,24 € angefallen. Die Beklagte hat unstreitig bereits 1.157,00 € an Vorauszahlungen geleistet. Dies ergibt eine Nachzahlung in Höhe von lediglich 28,24 €.

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Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 291, 288 BGB.

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II.

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Des Weiteren hat die Klägerin einen Anspruch auf restliche Mietzahlung in Höhe von 88,56 € für Februar 2022.

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Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 288, 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

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III.

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Darüber hinaus hat die Klägerin jedoch weder einen Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten aus der Abrechnung für das Jahr 2021 noch auf restliche Miete für Juli 2023.  Vielmehr hat die Beklagte wirksam mit einem Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung in Höhe von 34,78 € gegen die offene Miete für Juli 2023 in gleicher Höhe aufgerechnet, § 389 BGB.

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Aus den gleichen Gründen wie bereits unter Ziff. I erläutert waren die Hauswartkosten aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2021 als nicht umlagefähig herauszurechnen. Dies ergibt ein Guthaben in Höhe von 34,78 €. In gleicher Höhe war die Miete für Juli 2023 unstreitig noch offen.

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IV.

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Die Klägerin hat außerdem einen Anspruch auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 55,98 € aus §§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB.

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V.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1, 708 N. 11, 711, 713 ZPO.

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Der Streitwert wird auf bis zu 500 EUR festgesetzt.

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Rechtsbehelfsbelehrung:

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Da mit dieser Entscheidung für keine Partei die zur Eröffnung der Berufung führende Beschwer von über 600,00 EUR erreicht ist, hat das Gericht nach pflichtgemäßem Ermessen die Zulassung der Berufung zu prüfen, § 511 Abs. 4 ZPO. Die Berufung ist danach nicht zuzulassen gewesen, weil die Rechtssache ihre Entscheidung allein aus den Umständen des vorliegenden Falles gefunden hat und somit weder grundsätzliche Bedeutung besitzt oder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordern, § 511 Abs. 2 Nr. 2 i.V.m. Abs. 4 Nr. 1 ZPO.

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Gegen dieses Urteil ist ein Rechtsmittel nicht zulässig, weil keine der Parteien durch dieses Urteil hinsichtlich eines Werts von über 600,00 EUR beschwert ist und das Gericht die Berufung auch nicht zugelassen hat, § 511 Abs. 2 Nr. 1 , 2 ZPO.

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E.