Urteil vom Amtsgericht Ratingen - 10 C 108/14

Tenor

Der Beklagte wird verurteilt, die im zweiten Obergeschoss gelegene Wohnung in der L-Straße 18, S, bestehend aus vier Zimmern, Küche, Diele, zwei Bädern, einem Kellerraum, Gäste-WC, Balkon, Loggia, sowie Raum mit WC und Waschtisch, sowie zwei Garagen (erste und zweite von links gelegene) zu räumen und in geräumten Zustand an den Kläger herauszugeben.

Der Beklagte wird weiter verurteilt, an den Kläger 562,16 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweils gültigen Basiszinssatz seit dem 22. siebten 2014 zu zahlen.

Die Widerklage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung des Klägers abzuwenden durch Sicherheitsleistung i.H.v. 19.000 €.

Tatbestand:

Der Kläger und dessen Ehefrau schlossen mit dem Beklagten am 17.04.1999 zum 01.06.1999 einen unbefristeten Mietvertrag über die im zweiten Obergeschoss gelegene Wohnung in der L-Straße 18 in S nebst einer Garage. Mit Zusatzvereinbarung vom 20.02.2007 wurde von dem Beklagten eine weitere Garage angemietet. Der Kläger ist Nießbrauchsberechtigter des Mehrfamilienhauses L-Straße 18 in S, Eigentümer dieses Hauses ist sein Sohn, Herr B T. Seit dem Tod seiner Ehefrau am 04.09.2007 ist der Kläger alleiniger Vermieter.

Der Kläger ist auch bezüglich des Hauses L-Straße 14 in S alleiniger Nießbrauchsberechtigter. Der Sohn des Klägers, Herr B T, hält sich seit geraumer Zeit gegen den Willen des Klägers im Hause L-Straße 14 auf, nachdem er sich mehrfach auch nach zwangsweiser Räumung gewaltsam durch Aufbrechen der Türschlösser Zugang zu diesen Räumlichkeiten verschaffte. Wegen des ersten Hausfriedensbruchs wurde der Sohn des Klägers vor dem Amtsgericht Ratingen bereits mit Urteil vom 26.04.2012 zu einer auf Bewährung ausgesetzten Freiheitsstrafe von drei Monaten verurteilt. Zivilrechtliche Maßnahmen des Klägers – die Erwirkung einstweiliger Verfügungen sowie die zwangsweise Räumungen – führten nicht dazu, den Sohn des Klägers dazu zu bewegen, die Inbesitznahme der Räumlichkeiten gegen den Willen seines Vaters zu unterlassen. Wasser und Strom in den von dem Sohn des Klägers bewohnten Räumlichkeiten im Hause L-Str. 14 in S sind mangels Begleichung offener Rechnungen von den Stadtwerken S abgestellt worden.

Herr B T entnahm mehrfach im Hause L-Str. 18, in welchem der Beklagte wohnt, aus dem dortigen gemeinschaftlichen Wasseranschluss im Keller unter Zuhilfenahme mehrerer Eimer Wasser. Er war insofern zunächst im Besitz von Schlüsseln für die Haustür dieses Mehrfamilienhauses Hausnummer 18, da er mit Zustimmung des Klägers einen Kellerraum zur Lagerung in seinem Eigentum stehender Gegenstände nutzte.

Mit Schreiben vom 06.01.2014 teilte der Kläger dem Beklagten und auch den übrigen Mietern des Hauses L-Str. 18 mit, dass er zum 07.01.2014 das Schloss der Haustür des Hauses L-Str. 18 austauschen lasse, um das Betreten von Seiten seines Sohnes B T zwecks Wasserentnahme künftig zu unterbinden. Diesem Schreiben lag eine Kopie eines Briefes des Klägers an seinen Sohn ebenfalls vom 06.01.2014 bei, aus dem hervorging, dass der Kläger seinem Sohn Hausverbot für das Haus L-Str. 18 erteilte und ihm untersagte, von dort Wasser und Strom zu beziehen. Am 07.01.2014 ließ der Kläger das Schloss der Haustür des Hauses L-Str. 18 austauschen. In der Folgezeit betrat der Sohn des Klägers Herr B T weiterhin das Haus L-Str. 18, um in dem dortigen Gemeinschaftskeller Wasser aus dem dortigen gemeinsamen Hausanschluss zu entnehmen. Er betrat das Haus jeweils um 6:30 Uhr, als der Beklagte das Haus verließ, um zur Arbeit zu fahren.

Der Kläger mahnte den Beklagten mit Schreiben vom 25.04.2014 ab und forderte den Beklagten auf, es zu unterlassen, seinem Sohn entgegen seinem ausdrücklich ausgesprochenen Hausverbot den Zutritt zum Haus L-Str. 18 zu ermöglichen. Mit Schreiben vom 30.04.2014 wies der Beklagte dies zurück und mahnte den kleinen Kläger seinerseits ab, weitere Schreiben wie jenes vom 06.01.2014 zu unterlassen. Der Sohn des Klägers, Herr B T, betrat auch nach der Abmahnung des Klägers weiterhin das besagte Haus zwecks Wasserentnahme, wenn der Beklagte das Haus morgens um 6:30 Uhr verließ, um zur Arbeit zu fahren.

Der Kläger erklärte gegenüber dem Beklagten mit Schreiben vom 28.05.2014, dem Beklagten zugegangen am 30.05.2014, schriftlich die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grunde, hilfsweise die ordentliche Kündigung zum 31.08.2014. Wegen des Inhalts des Kündigungsschreibens wird auf Anlage K 22 zur Klageschrift (Bl. 98 ff. der Gerichtsakte) verwiesen. Mit Schreiben vom 12.06.2014 wies der Beklagte die Kündigung zurück.

Am 30.06.2014 ließ der Kläger schließlich auch die Schlösser zur Kellertür des Hauses L-Str. 18 auswechseln. Danach betrat sein Sohn Herr B T das Haus nicht mehr.

Mit Schreiben vom 15.09.2014 erklärte der Kläger gegenüber dem Beklagten ein weiteres Mal die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses, hilfsweise die ordentliche Kündigung zum 30.06.2014. Der Kläger begründete diese weitere Kündigungserklärung damit, dass das Mietverhältnis vollständig zerrüttet sei. Dies folge aus den zahlreichen Gerichtsverfahren, welche zwischen den Parteien anhängig seien und der Art und Weise, in welcher der Beklagte sich in diesen gerichtlichen Auseinandersetzungen über den Kläger äußere. So werde der Kläger in den Schriftsätzen des Prozessbevollmächtigten des Beklagten in massiver und ehrverletzender Weise herabgewürdigt. So werde ihm ein „wahnhafter Charakter“ attestiert, er unterliege „Fantastereien“ und „fabuliere“. Formulierungen wie: „Zur Verwirrtheit des nahezu fanatischen Klägers …“ oder der Kläger wolle „das Gericht und die Beteiligten verschaukelt“, er würde ersichtlich „zur Unwahrheit neigen“ und wolle „das Gericht und die Beteiligten narren“, sein Vortrag sei querulatorisch“ sei unerträglich und diese Beschimpfungen seien von dem Kläger nicht weiter zu dulden. Die Grenzen eines noch sachlichen Prozessvortrags würden durch den Beklagten in gravierender Weise überschritten. Des Weiteren habe der Beklagte massiven Druck auf eine weitere Mieterin im Hause L-Str. 18 im Hause ausgeübt, Frau X. Diese sei als Zeugin von dem Kläger in mehreren Gerichtsverfahren, welche sich auf die Auseinandersetzungen zwischen den Parteien beziehen, benannt worden. Der Beklagte habe diese Zeugin sodann zu beeinflussen und einzuschüchtern versucht. Wegen des Inhalts der Kündigungserklärung im Einzelnen wird auf Anlage K 28 zum Schriftsatz vom 17.09.2014 (Bl. 244 ff. der Gerichtsakte) verwiesen.

Der Kläger behauptet, der Beklagte habe mit dem Sohn des Klägers Herrn B T inklusive Art und Weise zusammengewirkt. Der Beklagte habe diesen absichtlich, um Wasser aus dem gemeinschaftlichen Hausanschluss im Keller zu entnehmen, morgens entgegen dem ausdrücklichen Hausverbot des Klägers Zugang zum Haus L-Str. 18 ermöglicht. Der Kläger ist der Ansicht, dass dies eine besonders schwere Vertragspflichtverletzung des Beklagten darstellt, so dass die erste ausgesprochene Kündigung aus diesem Grund rechtens sei. Im Übrigen ist der Kläger jedoch der Ansicht, dass unabhängig von der Auseinandersetzung zwischen dem Kläger und dem Beklagten bezüglich des Themas „Wasserentnahme“ durch den Sohn B T in jedem Fall die zweite ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses rechtens sei, da aufgrund der Vielzahl der zwischen den Parteien anhängigen Gerichtsverfahren und des Tonfalls, welchem sich der Beklagte in seinen Schriftsätzen gegenüber dem Kläger bediene sowie aufgrund der massiven Druckausübung auf die von Klägerseite angeführte Zeugin X das Mietverhältnis zerrüttet sei. Dementsprechend habe der Beklagte dem Kläger auch außergerichtlich entstandene Rechtsanwaltskosten für die anwaltlich formulierte Kündigungserklärung wegen seines schuldhaften Verhaltens gegenüber dem Kläger zu erstatten.

Der Kläger beantragt,

zu erkennen wie geschehen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Wiederklagend beantragt er,

den Kläger zu verurteilen, an den Beklagten 923,38 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit der Widerklage zu zahlen.

Der Kläger beantragt,

die Widerklage abzuweisen.

Der Beklagte behauptet, er habe dem Sohn des Klägers nicht Zugang zum Gebäude L-Straße 18 in S verschafft. Er habe vielmehr gedacht, der Sohn des Klägers suche das Haus in seiner Funktion als dessen Eigentümer auf, wie schon öfter in den Jahren zuvor. Er habe ihn in seiner Funktion als Eigentümer nie nach seinem Begehren gefragt, wenn dieser das Haus betreten habe. Er behauptet, dass nie zu sehen gewesen wäre, dass der Sohn des Klägers Eimer bei sich führte und er habe auch selbst nie beobachtet, wie der Sohn des Klägers Wasser im Hause L-Straße-18 entnommen habe. Dementsprechend ist der Beklagte der Ansicht, dass die erste von dem Kläger ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses ohne Rechtsgrund erfolgte, so dass der Kläger verpflichtet sei, die ihm zur Abwehr der unberechtigten Kündigung entstandenen Rechtsanwaltskosten zu ersetzen. Zu der zweiten von dem Kläger ausgesprochenen Kündigung ist der Beklagte der Ansicht, dass der Kläger sich im Rahmen laufender Rechtsstreitigkeiten den von dem Beklagten gewählten Tonfall gefallen lassen müsse, zumal insofern nichts nach außen dringe.

Zu den weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst deren Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Klage ist begründet, die Widerklage ist zulässig jedoch unbegründet.

Der Beklagte ist zur Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB verpflichtet, nachdem der Kläger das Mietverhältnis jedenfalls durch die Kündigungserklärung vom 18.09.2014, welche dem Beklagten unstreitig zugegangen ist, wirksam beendet hat. Dabei kann es dahinstehen, ob die Kündigungserklärung als fristlose oder als ordentliche Kündigung wirksam geworden ist, da die von dem Kläger einzuhaltende Kündigungsfrist zum 31.08.2014 in jedem Fall bereits abgelaufen wäre.

Die Kündigung ist wirksam, da ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 Absatz 1 S.1 BGB bzw. ein berechtigtes Interesse gemäß § 573 Abs. 1 S. 1 BGB vorliegt. Ein wichtiger Grund liegt immer dann vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Eine solche Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses kann sich daraus ergeben, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien nachhaltig zerrüttet ist, selbst wenn sich die Ursache der Zerrüttung nicht feststellen lässt oder die kündigende Partei ein gewisses Mitverschulden an der Zerrüttung des Mietverhältnisses trifft (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage, § 543 Rn. 168; Sternel, Mietrecht Aktuell, 4. Auflage, Rn. XII 32). Dabei sind strenge Anforderungen an den Tatbestand der Zerrüttung zu stellen, wobei es im vorliegenden Fall aufgrund des Ablaufes der Frist zur ordentlichen Kündigung nicht auf die Fragestellung ankommt, ob dem Kläger die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist zugemutet werden kann.

Eine Zerrüttung des Mietverhältnisses liegt im Verhältnis zwischen dem Kläger und dem Beklagten vor. Dies folgt aus der Gesamtschau der zwischen den Parteien derzeit anhängigen Gerichtsverfahren und der Art und Weise, in welcher insbesondere der Beklagte im Rahmen dieser gerichtlichen Auseinandersetzungen agiert bzw. sich in Bezug auf die Person des Klägers äußert.

Zum einen hat der Beklagte die von dem Kläger benannte Zeugin X in prozessual unzulässiger Art und Weise zur Rücknahme bzw. zum Widerruf einer von dieser unterzeichneten eidesstattlichen Erklärung zu veranlassen versucht, welche der Kläger zur Unterstützung seines Sachvortrages bei Gericht eingereicht hatte. So hat der Beklagte unstreitig gegenüber der Zeugin ein Abmahnschreiben verfasst, diese zur Abgabe einer strafbewehrten Unterlassungserklärung aufgefordert und dieser bei Verweigerung eine prozessuale Auseinandersetzung mit für die Zeugin hohen finanziellem Risiko angedroht. Der Beklagte hat damit unbestritten versucht, die Zeugin massiv dahingehend zu beeinflussen, dass sie die von dem Kläger im Prozess vorgetragenen Behauptungen zum Thema „Wasserentnahme durch den Sohn des Klägers“ nicht bestätigen solle. Der Beklagte bediente sich insofern den im Bereich des Wettbewerbsrechts zur außerprozessualen Abwendung von Unterlassungsklagen zugelassenen Mitteln, ohne zu berücksichtigen, dass ein solches Vorgehen im Rahmen einer gerichtlichen Auseinandersetzung zwischen Privatleuten – hier Mieter und Vermieter – gegenüber einer beannten Zeugin unzulässig ist. Damit hat der Beklagte die Grenze dessen, was der Kläger im Rahmen einer gerichtlichen Auseinandersetzung an Angriffen gegen seinen Sachvortrag tolerieren muss, deutlich überschritten. Im Übrigen dürfte auch der Hausfrieden im Hause L-Straße 18 in S durch dieses Verhalten des Beklagten gegenüber seiner Mitbewohnerin Frau X – die der Beklagte zudem durchgängig als „Denunziantin“ tituliert - massiv beeinträchtigt sein. Auch dies hat der Kläger als Vermieter nicht zu dulden.

Zum anderen bedient sich der Beklagte in den diversen streitigen Auseinandersetzungen mit dem Kläger einer Wortwahl gegenüber der Person des Klägers, welche dieser auch nach den Maßstab des „Kampfes ums Recht“ nicht weiter tolerieren muss. So bezeichnete der Beklagte den Kläger unstreitig bereits mehrfach als wahnhaft und behauptet somit einen pathologischen Zustand im Bezug auf die psychische Gesundheit des Klägers, ohne einen solchen pathologischen Zustand unter Beweis zu stellen. Aufgrund des ehrverletzenden Charakters einer solchen Behauptung, des Weiteren der ebenfalls herabwürdigenden und ehrverletzenden Formulierungen, der Kläger fabuliere, versuche das Gericht zum narren, habe eine kreative Fantasie, trage ersichtlich zur Unwahrheit neigend vor, würde das Gericht und die Beteiligten zur Rechtslage verschaukeln, zeige ein querulatorisches Gebaren, habe eine auffällige und nachhaltige Distanz zur Wahrheit, er würde Verfahren manipulieren sei fanatisch und verwirrt, steht dem Kläger das Recht zu, rechtliche Beziehungen zu dem Beklagten endgültig beenden zu wollen, um sich diesen Beleidigungen und Schmähungen nicht weiter ausgesetzt zu sehen. Dabei ist es unerheblich, ob die von dem Beklagten gewählten Formulierungen strafrechtlichen Charakter haben, ob die Formulierungen nach außen dringen oder nicht. Für die Frage der Zerrüttung des Mietverhältnisses kommt es allein auf das Innenverhältnis zwischen Mieter und Vermieter an, welches bei wiederholter, sich in der Aggressivität der Wortwahl sogar durchweg noch steigernder verbaler Angriffe des Mieters gegenüber dem Vermieter als nicht weiter tragfähig darstellt. Der Beklagte kann sich insofern auch nicht darauf berufen, dass im Rahmen gerichtlicher Auseinandersetzungen ein gewisses Maß an Angriffslust und Aggressivität im Rahmen des streitigen Sachvortrages von den jeweiligen Gegner zu dulden sei, denn im vorliegenden Fall hat der Beklagte hinsichtlich seiner schriftsätzlichen Angriffe jegliches Maß verloren.

Es bedurfte insofern auch zur Wirksamkeit der Kündigungserklärung vom 15.09.2014 keiner vorherigen Abmahnung durch den Kläger. Denn der Beklagte setzt seine unsachlichen und den Kläger persönlich beleidigenden verbalen Angriffen im Schriftsatz vom 10.10.2014 und auch darauffolgenden Schriftsätzen fort und bringt dadurch unzweifelhaft zum Ausdruck, dass er eine Mäßigung nicht beabsichtigt und sich gegenüber dem Kläger gegenüber in der Art und Weise seiner schriftsätzlichen Formulierungen für berechtigt hält. Damit wird deutlich, dass eine Abmahnung vor erfolgter Kündigungserklärung nicht erfolgversprechend gewesen wäre.

II.

Aus alledem folgt, dass das Gericht die Frage, ob das Mietverhältnis zwischen den Parteien bereits durch die Kündigungserklärung des Klägers vom 28.05.2014 wirksam beendet worden ist, offen lassen kann. Einer Beweisaufnahme insbesondere durch Vernehmung der Zeugen X zu der Fragestellung, ob der Beklagte entgegen dem ausdrücklich von dem Kläger erklärten Wunsch, dass sein Sohn das Haus L-Straße 18 nicht mehr zum Zwecke der Entnahme von Wasser betreten solle, den Sohn des Klägers bewusst und gezielt in das Haus eingelassen hat, um diesem die Wasserentnahme zu ermöglichen, ist dementsprechend entbehrlich.

III.

Aus alledem folgt auch, dass der Kläger gegenüber dem Beklagten einen Anspruch hat auf Erstattung außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten für die Erstellung eines Kündigungsschreibens außer §§ 280 Abs. 1 und 2 BGB. Denn der Beklagte hat jedenfalls die zweite von dem Kläger erklärte Kündigung durch sein schuldhaftes Verhalten verursacht, die Formulierungen seines Prozessbevollmächtigten muss der Beklagte sich insofern zurechnen lassen. Die Inanspruchnahme rechtsanwaltlicher Hilfe bei der Formulierung des Kündigungsschreibens war auch erforderlich und zweckdienlich im Sinne von § 249 Abs. 1 BGB. Denn anders als bei einer Kündigung eines Mietverhältnisses durch den Vermieter aufgrund von Zahlungsverzug, welche im Einzelfall auch von dem nicht gewerblichen Vermieter aufgrund mangelnder rechtlicher Schwierigkeit selbst zu erstellen ist, bedarf eine Kündigung wegen pflichtwidrigen Verhaltens des Mieters gegenüber dem Vermieter sorgfältiger rechtlicher Prüfung und auch das Kündigungsschreiben bedarf entsprechender sorgfältiger Begründung.

IV.

Die Widerklage ist hingegen unbegründet, da die Hinzuziehung eines Rechtsanwalts durch den Beklagten zur Abwehr des ersten Kündigungsschreibens des Klägers nicht erforderlich und zweckdienlich war (vgl. Palandt, 71. Auflage, § 249 Rn. 57). Da der Beklagte sich gegen die erste Kündigung im Wesentlichen schlichtweg damit verteidigt, er habe das, was der Kläger ihm vorwirft, tatsächlich nicht getan, wäre es ihm ohne weiteres zuzumuten gewesen, dieses Bestreiten gegenüber den in der ersten Kündigungserklärung erhobenen Vorwürfen selbst zu formulieren.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Absatz ein Nr. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO.

Streitwert: 17.559,58 € (Klage 16.636,20 €; Widerklage 923,38 €).

Zitiert von

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