Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Bonn vom 30.09.2022 (Az.: 202 C 74/21) wird zurückgewiesen.

Die Kosten der Berufung hat die Beklagte zu tragen.

Dieses Urteil und das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird zu der Frage zugelassen, ob im frei finanzierten Wohnungsbau bei nach dem 31.12.2003 vereinbarten Mietverträgen, in denen die Wohnfläche mit einer bestimmten Quadratmeterzahl angegeben ist, der Begriff der Wohnfläche grundsätzlich nach der Wohnflächenverordnung (WFlV) ohne Heranziehung der Überleitungsvorschrift in § 5 WFlV auszulegen ist.

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Gründe:

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I.

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Die Klägerin begehrt die Rückzahlung überzahlter Miete wegen Wohnflächenabweichung für den Zeitraum vom 16.04.2014 bis zum 30.06.2021 in Höhe von insgesamt 6.139,03 € und den Ersatz der für eine Wohnflächenberechnung angefallenen Sachverständigenkosten in Höhe von 258,23 €.

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Durch Vertrag vom 24.03.2014 mietete die Klägerin ab dem 16.04.2014 von der Beklagten eine Wohnung im 3. OG des Objekts B. Die Wohnfläche war im Mietvertrag mit 49,18 m² vereinbart. Die angegebene Wohnfläche war ehemals bei Erbauung des Objekts in den 1960er Jahren nach den damals gültigen Berechnungsgrundlagen ermittelt worden. Die Miete belief sich bis einschließlich April 2017 auf 528,00 € und ab dem 01.05.2017 auf 537,78 € brutto. Wegen weiterer Einzelheiten des Mietvertrages wird auf diesen (Anlage K1, Bl. 6 ff. AG-Akte) verwiesen. Aus Anlass eines Mieterhöhungsverlangens der Beklagten im April 2021 ließ die Klägerin ihre Wohnung vermessen.

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Die Klägerin hat vorgetragen, dass die Wohnfläche der streitgegenständlichen Wohnung tatsächlich nur 42,64 m² betrage und somit um 13,30 % von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche abweiche, weshalb die Beklagte überzahlte Miete für den Zeitraum vom 16.04.2014 bis zum 30.06.2021 in Höhe von insgesamt 6.139,03 € (70,22 € (= 13,30 % von 528 €) x 36,5 Monate für die Zeit vom 16.04.2014 bis 30.04.2017 und 71,52 € (= 13.30 % von 537,78 €) x 50 Monate für die Zeit vom 01.05.2017 bis 30.06.2021) zurückzahlen müsse.

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Die Klägerin hat im ersten Rechtszug beantragt,

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die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 6.139,03 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Klagezustellung sowie weitere 258,23 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Zustellung des Schriftsatzes vom 18.07.2022 zu zahlen.

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Die Beklagte hat beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Durch das der Beklagten am 06.10.2022 zugestellte Urteil hat das Amtsgericht die Beklagte verurteilt, an die Klägerin 5.520,98 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 05.01.2022 sowie weitere 258,23 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 20.07.2022 zu zahlen. Die weitergehende Klage hat das Amtsgericht abgewiesen und von den Kosten des Rechtsstreits der Klägerin 10 % und der Beklagten 90 % auferlegt. Wegen weiterer Einzelheiten wird auf das angefochtene Urteil verwiesen.

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Mit ihrer form- und fristgerecht eingelegten und begründeten Berufung verfolgt die Beklagte ihr erstinstanzliches Ziel der Klageabweisung weiter.

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Hierzu trägt die Beklagte vor, es liege keine minderungsrelevante Flächenabweichung vor, da für die Wohnflächenberechnung die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) und insbesondere für die Ermittlung der Fläche des Balkons § 44 Abs. 2 II. BV maßgeblich sei, wonach die Fläche des Balkons zur Hälfte anzurechnen ist. Die Maßgeblichkeit der Zeiten Berechnungsverordnung ergebe sich aus der Überleitungsvorschrift des § 5 WoFlV, die auf den Zeitpunkt der erstmaligen Berechnung der Wohnfläche und nicht auf den Abschluss des Mietvertrages am 24.03.2014 abstelle. Auch nach der Berechnung gemäß Wohnflächenverordnung wäre die Fläche des Balkons zur Hälfte anzusetzen, da der Balkon nicht, wie vom Amtsgericht ausgeführt, etwaigen Geräuschen vom Innenhof und anderen Balkonen ausgesetzt und von anderen Balkonen einsehbar sei, sondern, wie erstinstanzlich vorgetragen, einen erheblichen, besonderen Wohnwert habe, weil er über seine Innenhoflage hinaus sonnenreich und bei Regen nutzbar sei sowie einen Blick ins Grüne biete. Die geltend gemachten Rückzahlungsforderungen bis Ende 2017 seien zumindest verjährt; denn es genüge für die Kenntnis des Mieters, dass ihm die Längen, Breiten und Höhen der von ihm bewohnten Räume bekannt werde, was der Fall sei, wenn er die Wohnung beziehe und bewohne. Die Rechtssache habe grundsätzliche Bedeutung zur Anwendung der Überleitungsvorschrift des § 5 WoFlV.

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Die Beklagte beantragt,

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unter Aufhebung des am 30.09.2022 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Bonn, Az. 202 C 74/21, die Klage abzuweisen,

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und regt an,

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die Revision zuzulassen.

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Die Klägerin beantragt,

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              die Berufung zurückzuweisen.

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Wegen der näheren und weiteren Einzelheiten wird auf die von beiden Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung Bezug genommen.

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II.

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Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.

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Das Amtsgericht hat Rückzahlungsansprüche aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB wegen überzahlter Miete sowie einen Schadensersatzanspruch der Klägerin aus § 536a Abs. 1 Satz 1 BGB zu Recht bejaht. Die von der Klägerin geleisteten Mietzahlungen sind in Höhe der ausgeurteilten 5.520,98 € ohne Rechtsgrund erfolgt und es besteht ein Anspruch auf Ersatz der für die Wohnflächenberechnung angefallenen Sachverständigenkosten in Höhe von 258,23 €, weil der von der Klägerin geltend gemachte Mangel einer zu geringen Wohnfläche besteht und die Miete deshalb gemindert ist. Zur Berechnung des zuerkannten Minderungsbetrages wird auf das erstinstanzliche Urteil Bezug genommen.

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1.

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Die zur Wohnfläche allein streitige Frage, ob der Balkon mit lediglich einem Viertel auf die Wohnfläche anzurechnen ist und dadurch eine Abweichung von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % (nämlich 11,96 %) vorliegt, hat das Amtsgericht zutreffend bejaht.

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a)

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Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH ist der Begriff der "Wohnfläche" im Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen auszulegen und vorliegend aufgrund der im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses (vgl. BGH, Urteil vom 23.05.2007 - VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624 Rn. 17) geltenden Wohnflächenverordnung zu ermitteln. Etwas anderes gilt dann, wenn die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beimessen oder ein anderer Berechnungsmodus örtlich üblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender ist, was vorliegend nicht der Fall ist (vgl. BGH, Urteil vom 17. 04 2019 – VIII ZR 33/18 –, juris Rn. 36 m.w.N.).

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Die Anwendbarkeit der für preisgebundenen Wohnraum geltenden Berechnungsvorschriften bei frei finanziertem Wohnraum beruht auf der Annahme einer entsprechenden stillschweigenden Vereinbarung der Vertragsparteien. Bei Abschluss des Mietvertrages am 24.03.2014 war bereits für die nach dem 01.01.2004 abgeschlossenen Mietverträge die Wohnflächenverordnung an die Stelle der früheren §§ 42 bis 44 II. BV getreten, so dass die Parteien die Wohnflächenverordnung stillschweigend als Berechnungsmethode vereinbart haben (vgl. BGH, Urteil vom 23.05.2007 – VIII ZR 231/06 –, juris Rn. 17).

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Entgegen der Auffassung der Beklagten haben sich die Parteien stillschweigend mit Abschluss des Mietvertrages auf die Anwendbarkeit der für preisgebundenen Wohnraum geltenden Berechnungsvorschriften zur Berechnung der Wohnfläche geeinigt. Die im Mietvertrag aufgeführte Angabe der Wohnfläche mit einer Quadratmeterzahl von 49,16 qm beinhaltet stillschweigend eine Einigung über den Berechnungsmaßstab, der sich gemäß dem objektiven Gehalt der mietvertraglichen Erklärungen nach der bei Abschluss des Mietvertrages aktuellen Berechnungsmethode, also hier nach der bereits für die nach dem 01.01.2004 abgeschlossenen Mietverträge geltenden Wohnflächenverordnung, richtet, soweit keine anderweitigen Anhaltspunkte vorliegen. Anderweitige Anhaltspunkte, die auf einen anderen als den damals aktuellen Berechnungsmaßstab hindeuten, ergeben sich weder aus dem schriftlichen Mietvertrag vom 24.03.2014 noch aus sonstigen Umständen.

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Soweit die Beklagte darauf verweist, dass sie allein einen Rechtsbindungswillen gehabt habe, die von ihr nach den vorherigen Berechnungsmaßstäben ermittelte Wohnfläche dem Mietvertrag zugrunde zu legen, ist dieser Wille in ihrer Erklärung nicht zum Ausdruck gekommen und daher unbeachtlich, da es bei der Auslegung einer empfangsbedürftigen Erklärung auf die objektive Erklärungsbedeutung und nicht auf den wahren Willen des Erklärenden ankommt. Dementsprechend ist es auch ohne Belang, ob die Klägerin die verschiedenen Berechnungsmethoden kannte. Auch wenn die Klägerin hierum nicht wusste, konnte sie die Wohnflächenangabe nur dahingehend verstehen, dass dieser die aktuell gültige Berechnungsmethode zugrunde lag.

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Entgegen der Auffassung der Beklagten ergibt sich die Maßgeblichkeit der Zweiten Berechnungsverordnung auch nicht aus der Überleitungsvorschrift des § 5 WoFlV, wonach es bei der Berechnung nach der Zweiten Berechnungsverordnung verbleibt, wenn die Wohnfläche bis zum 31.12.2003 nach dieser Verordnung berechnet worden ist. Für die Anwendung der Überleitungsvorschrift ist kein Raum (vgl. aber Beyer, jurisPR-Mietrecht 17/2019 Anm. 1). Es ist nämlich davon auszugehen, dass Mietvertragsparteien, soweit sie dem Begriff der „Wohnfläche“ – wie hier - keine andere Bedeutung zugemessen haben, sich stillschweigend darauf geeinigt haben, die bei Abschluss des Mietvertrages geltenden Berechnungsvorschriften anzuwenden (vgl. BGH, Urteil vom 17.04.2019 – VIII ZR 33/18 – juris Rn. 36; Urteil vom 23.05.2007 – VIII ZR 231/06, juris Rn. 17). Mit einer solchen stillschweigenden Einigung haben die Mietvertragsparteien grundsätzlich die jeweiligen Berechnungsvorschriften im materiellen Sinne und nicht dagegen eine Überleitungsvorschrift, die sonstige Normen heranzieht, vereinbart. Auch im vorliegenden Fall ist hiervon auszugehen; denn die (materiellen) Berechnungsvorschriften der Wohnflächenverordnung führen zu einem sachgerechten Ergebnis und werden, wie sich an der langjährigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur grundsätzlichen Maßgeblichkeit des aktuellen Berechnungsmaßstabes zeigt, seit vielen Jahren für die Ermittlung der Wohnflächen im preisfreien Wohnraum bei den nach dem 01.01.2004 abgeschlossenen Mietverträgen herangezogen. Anhaltspunkte dafür, dass im vorliegenden Fall dennoch die vermietete Wohnfläche in anderer Weise definiert werden sollte, sind weder in dem vorgelegten schriftlichen Mietvertrag vom 24.03.2014 noch aus sonstigen Umständen ersichtlich. Eine solche Einigung rechtfertigt sich insbesondere nicht allein aus der Existenz und Wirksamkeit der Überleitungsvorschrift in § 5 WoFlV oder aus dem Interesse der Beklagten, an der von ihr nach den alten Maßstäben ermittelten Wohnfläche festzuhalten, da eine Bezugnahme auf § 5 WoFlV oder das Interesse der Beklagten an einer Berechnung nach alten Regelungen im Mietvertrag nicht zum Ausdruck gekommen ist und die Klägerin die Wohnflächenangabe im Mietvertrag auch nicht in diesem Sinne verstehen musste. Die Vorschrift ist damit auch entgegen der Auffassung der Beklagten nicht „schlicht überflüssig“. Vielmehr kommt sie bei der Berechnung von Wohnfläche bei preisgebundenem Wohnraum zur Anwendung, wo die Berechnungsgrundlagen anders als bei frei finanziertem Wohnraum nicht der Vereinbarung der Parteien unterliegen.

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Die stillschweigende Einigung der Parteien auf den aktuellen Berechnungsmaßstab scheitert schließlich nicht an einem fehlenden Erklärungsbewusstsein der Parteien. Allein schon aus der Wohnflächenangabe im Mietvertrag, auf welche sich die Parteien mit Abschluss des Mietvertrages geeinigt haben, ergibt sich, dass sich die Parteien der Berechnung der Wohnfläche und damit der Notwendigkeit einer zugrunde gelegten Berechnungsmethode bewusst waren. Im Übrigen ist das Erklärungsbewusstsein kein notwendiger Bestandteil der Willenserklärung, so dass schlüssiges Verhalten auch dann als Willenserklärung gewertet werden kann, wenn der Handelnde an die Möglichkeit einer solchen Wertung nicht gedacht hat; Voraussetzung ist dann, dass der Handelnde bei Anwendung pflichtgemäßer Sorgfalt erkennen konnte, dass sein Verhalten als Willenserklärung aufgefasst werden durfte und der andere Teil es auch tatsächlich so verstanden hat (vgl. Grüneberg/Ellenberger § 133 BGB Rn. 11). Auch diese Voraussetzungen sind erfüllt. Beide Parteien konnten erkennen, dass ihre Erklärung zu der angesetzten Wohnfläche eine Berechnung derselben anhand eines festzulegenden Berechnungsmaßstabes voraussetzte und dass die jeweils andere Partei auch von einem solchen Verständnis ausgegangen ist.

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b)

33

Die Balkonfläche ist zu einem Viertel anzurechnen, wie es in § 4 Nr. 4 WoFlV für den Regelfall vorgeschrieben ist. Eine höhere Anrechnung von bis zu der Hälfte der Grundfläche gemäß § 4 Nr. 4 Halbsatz 2 WoFlV ist nicht veranlasst. Der Regelanrechnung zu einem Viertel liegt zu Grunde, dass ein Balkon aufgrund seiner witterungsabhängigen Nutzbarkeit einen deutlich geringeren Wohnwert hat als beispielsweise ein Wintergarten oder ein Zimmer in der Wohnung (vgl. Begründung zur WoFIV in BT-Drs. 568/03 S.26). Anhaltspunkte dafür, wonach im vorliegenden Fall von diesem Regelfall abzuweichen wäre, sind nicht ersichtlich. Der vorhandene Balkon weist im Vergleich zu normalen Balkonen keinen besonders hohen Wohnwert auf. Es handelt sich insoweit um einen in A gelegenen Balkon im 3. Stockwerk mit gut 4 m² Grundfläche. Insoweit ist er aufgrund der üblichen Witterungsbedingungen in dieser Region und seiner Größe nur eingeschränkt nutzbar. Hieran ändert sich auch nichts dadurch, dass der Balkon über seine straßenabgewandte Lage hinaus sonnenreich und bei Regen nutzbar sein und einen Blick ins Grüne bieten mag. Hierbei handelt es sich im Vergleich zu anderen Balkonen nicht um derart außergewöhnliche Umstände, dass der Balkon besonders gut nutzbar wäre. Vielmehr weisen eine Vielzahl der in der Region befindlichen Balkone eine Innenhoflage mit Sonnenausrichtung, Regenschutz und Blick ins Grüne auf. Außerdem ist der Balkon nach den vorgelegten Lichtbildern von anderen Balkonen umliegender Häuser einsehbar und den Geräuschen vom Innenhof und von anderen Balkonen ausgesetzt, worauf bereits das Amtsgericht verwiesen hat. Auch hieraus ergibt sich, dass dem Balkon kein überdurchschnittlicher Wohnwert zukommt, so dass eine Ausnahme von der Regelanrechnung gerechtfertigt wäre. Der Einnahme eines Augenscheins bedarf es nicht, da das Gericht bei seiner Einschätzung alle seitens der Beklagten vorgetragenen Tatsachen berücksichtigt hat. Eine Beweisbedürftigkeit besteht nicht.

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2.

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Der Rückzahlungsanspruch der Klägerin ist auch nicht teilweise verjährt. Die regelmäßige dreijährige Verjährungsfrist der §§ 195, 199 BGB war bei Einreichung der Klage im Dezember 2021 für den gesamten geltend gemachten Zeitraum, also auch für Ansprüche aus der Zeit bis zum Endes des Jahres 2017, nicht abgelaufen, denn die Verjährungsfrist beginnt erst mit dem Schluss des Jahres, in dem der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste, § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB. Eine solche Kenntnis hatte die Klägerin erst mit der durch das Mieterhöhungsverlangen der Beklagten im Jahr 2021 veranlasste Vermessung ihrer Wohnung, so dass die Verjährungsfrist bei Klageeinreichung im Dezember 2021 noch lief. Mit dem Bezug der Wohnung war dagegen noch keine Kenntnis um die genaue Größe der Wohnung verbunden. Die genaue Größe der Wohnung ergibt sich nämlich erst aus einer Vermessung der Räume (vgl. Staudinger/V Emmerich § 536b BGB Rn. 10). Mit einer durch Bezug der Wohnung verbundenen Kenntnis um die Längen, Breiten und Höhen der Wohnung ist allein die Kenntnis um die Ursache des Größenmangels verbunden, da die Größe der Wohnung sich nur durch eine Vermessung feststellen lässt, zu welcher häufig nur Fachleute in der Lage sind. Der Klägerin kann auch keine grob fahrlässige Unkenntnis im Sinne von § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB vorgeworfen werden. Ein Mieter handelt grob fahrlässig, wenn er die erforderliche Sorgfalt nach den ganzen Umständen in ungewöhnlich hohem Maße verletzt und dasjenige unbeachtet gelassen hat, was im gegebenen Fall jedem hätte einleuchten müssen. Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht erfüllt. Die Klägerin durfte auf die Angaben der Beklagten im Mietvertrag vertrauen. Einen Mieter trifft grundsätzlich keine Untersuchungs- und Prüfungspflicht. Eine besondere Veranlassung, das Mietobjekt auszumessen, bestand für die Klägerin nicht.

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3.

37

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO.

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Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

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Die Revision war gemäß § 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO zuzulassen, weil die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat. Es handelt sich zwar um eine Entscheidung im Einzelfall. Jedoch betrifft sie die Auslegung einer in Mietverträgen typischen Vereinbarung. Zu der Frage, ob in Auslegung des Begriffs der Wohnfläche bei frei finanziertem Wohnraum anhand der im Zeitpunkt des Mietvertrages geltenden Wohnflächenverordnung auch die Überleitungsvorschrift unter § 5 WFlV heranzuziehen ist, haben sich die Obergerichte bislang nicht verhalten.

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Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 5.779,21 € festgesetzt.