Tenor

Der Kläger ist des Rechtsmittels der Berufung verlustig.

Auf die Berufung der Beklagten zu 1. wird das Urteil der 15. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 19.08.2013 teilweise abgeändert.

Die Klage wird insgesamt abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden dem Kläger auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Zwangsvollstreckung der Beklagten zu 1. durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte zu 1. vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

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I-9 U 8/14 15 O 476/10 LG Düsseldorf

Verkündet am 20.10.2014 L…, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

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OBERLANDESGERICHT DÜSSELDORF

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IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

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In dem Rechtsstreit

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pp.

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hat der 9. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die mündliche Verhandlung vom 30.06.2014 durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht M…, den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht R… und die Richterin am Oberlandesgericht V…

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für  R e c h t   erkannt:

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Der Kläger ist des Rechtsmittels der Berufung verlustig.

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Auf die Berufung der Beklagten zu 1. wird das Urteil der 15. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 19.08.2013 teilweise abgeändert.

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Die Klage wird insgesamt abgewiesen.

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Die Kosten des Rechtsstreits werden dem Kläger auferlegt.

12

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Zwangsvollstreckung der Beklagten zu 1. durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte zu 1. vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

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Die Revision wird nicht zugelassen.

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Gründe:

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I.

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Der Kläger begehrt die Übertragung des Eigentums an einer Immobilie Zug um Zug gegen Zahlung des nach seiner Auffassung noch offenen Restkaufpreises, hilfsweise die Feststellung der Höhe dieses Restkaufpreises bzw. die Vorlage zur Durchführung des Kaufvertrages erforderlicher Löschungsbewilligungen.

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Die Beklagte zu 1., eine Bauunternehmung, ist Eigentümerin des in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilten Grundbesitzes B… in L…. Sie erwarb dieses damals noch nicht aufgeteilte Grundstück durch notariellen Kaufvertrag vom 09.05.2006 zum Preis von 186.000 € von Frau C (im Folgenden: Streitverkündete), zu deren Gunsten im Grundbuch eine Hypothek in Höhe des- zunächst gestundeten - Kaufpreises eingetragen wurde. Die Beklagte zu 1. begann sodann aufgrund eines am 10.04.2006 abgeschlossenen Bauvertrages mit der Streitverkündeten und deren Ehemann („Bauherrengemeinschaft B…“), das erworbene Grundstück mit einem Mehrfamilienhaus zu bebauen. Zwischen den Vertragspartnern kam es jedoch über die Erfüllung des Vertrages zum Streit, so dass die Bauarbeiten in der Rohbauphase zum Erliegen kamen. Die Beklagte zu 1. bestellte daraufhin zugunsten der Beklagten zu 2., ihrer alleinigen Gesellschafterin und Geschäftsführerin, eine Buchgrundschuld über 150.000 € zur Sicherung eines erweiterten „krisenbestimmten Gesellschafterdarlehens“, die am 11.06.2007 ins Grundbuch eingetragen wurde.

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In der Folgezeit war die Beklagte zu 1. nicht in der Lage, den ihr von der Streitverkündeten zunächst gestundeten Kaufpreis aufzubringen. Eine von der Streitverkündeten deshalb eingeleitete Zwangsversteigerung wurde nach Rücknahme des Antrages eingestellt. Die Beklagte zu 1. versuchte sodann, den Grundbesitz freihändig zu verkaufen, um den Kaufpreis ablösen zu können. In diesem Rahmen bot sie dem Kläger das zwischenzeitlich in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilte Objekt mit Ausnahme des Teileigentums an einer Garage über einen eingeschalteten Makler mit Schreiben vom 26.02.2010 zum Preis von 360.000 € zuzüglich der Verpflichtung, die nicht mitverkaufte Garage fertigzustellen, an (Anlage K 8, Bl. 106 GA). Der Kläger und Herr Y… S… erklärten sich mit „Kaufabsichtserklärung“ vom 01.03.2010 unter Finanzierungsvorbehalt dazu bereit, das Grundstück zu diesen Konditionen zu erwerben (Anlage K 7, Bl. 107 GA). Nachdem letztlich nur der Kläger die erforderliche Finanzierung sicherstellen konnte und sich der Vertragsabschluss aufgrund von Unklarheiten über die Höhe der hypothekarisch gesicherten Forderungen der Streitverkündeten sowie der von der Beklagten zu 1. gewünschten Zahlungsmodalitäten zunächst verzögert hatte, erklärte sich die Beklagte zu 2. als Geschäftsführerin der Beklagten zu 1. schließlich mit einer unter dem Betreff „Gutschrift für Kaufvertrag“ an den Makler gerichteten E-Mail vom 18.07.2010 (Anlage K 7, Bl. 105 GA) mit einem Kaufpreis von 350.000 € einverstanden, wobei 185.000 € zur Ablösung der Hypothek der Streitverkündeten verwendet, 150.000 € an die Beklagte zu 2. auf deren Buchgrundschuld gezahlt, 8.000 € für die Fertigstellung der Garage angerechnet und der Rest von 7.000 € an die Beklagte zu 1. fließen sollten. Auf welchen Kaufpreis sich die Parteien letztendlich einigten bzw. ob und in welchem Umfang dem Kläger hierzu Gutschriften erteilt werden sollten, ist zwischen den Parteien streitig.

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Durch notariellen Vertrag vom 23.07.2010 (Anlage K 1, Bl. 14 ff. GA) verkaufte die Beklagte zu 1. den Grundbesitz mit Ausnahme des Teileigentums an der Garage Nr. 8, die der Kläger unter Anrechnung von 8.000 € auf den Kaufpreis fertigstellen sollte, an den Kläger. Dabei wurde ein Kaufpreis von 400.000 € beurkundet. Die Vertragspartner erklärten zugleich die Auflassung des Grundstücks an den Kläger und bewilligten die Eigentumsumschreibung mit der Maßgabe, dass der Notar die Umschreibung des Eigentums erst nach Zahlung des Kaufpreises veranlassen sollte. Zu einer Umschreibung des Eigentums kam es jedoch nicht, weil die Beklagte zu 1. die Löschungsbewilligung der Streitverkündeten für deren Hypothek aufgrund von Streitigkeiten über die Höhe der gesicherten Forderung nicht vorlegen konnte und der Kläger deshalb mangels Fälligkeit keine Zahlungen auf den Kaufpreis leistete. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts sowie der erstinstanzlichen Anträge der Parteien wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO).

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Das Landgericht hat die Klage überwiegend abgewiesen und lediglich auf einen Hilfsantrag des Klägers die Beklagte zu 1. verurteilt, dem Notar eine Löschungsbewilligung für die Hypotheken der Streitverkündeten auflagenfrei oder mit einer Zahlungsauflage von insgesamt nicht mehr als 242.000 € vorzulegen. Es hat ausgeführt, der Kläger habe derzeit keinen fälligen Anspruch gegen die Beklagte zu 1. auf Übertragung lastenfreien Eigentums an dem verkauften Grundbesitz, weil er mit der Zahlung des Kaufpreises vorleistungspflichtig sei, diese Bedingung aber noch nicht erfüllt habe. Die Beklagte zu 1. als Verkäuferin sei allerdings verpflichtet, die zur Durchführung des Vertrages erforderlichen Löschungsbewilligungen vorzulegen. Da dies hinsichtlich der Hypotheken der Streitverkündeten noch nicht geschehen sei, sei dem entsprechenden Hilfsantrag insoweit mit der Maßgabe stattzugeben, dass die Löschungsbewilligung höchstens mit einer Zahlungsauflage von 242.000 € (beurkundeter Kaufpreis abzüglich anzurechnender 8.000 € für die Fertigstellung der Garage sowie 150.000 € für die Buchgrundschuld der Beklagten zu 2.) verbunden sein dürfe.

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Gegen diese Entscheidung haben sowohl der Kläger als auch die Beklagte zu 1. Berufung eingelegt. Der Kläger, der ursprünglich mit Ausnahme des Klageantrages zu 2. seine Anträge weiterverfolgt hat, hat nach Schluss der mündlichen Verhandlung die Berufung zurückgenommen.

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Die Beklagte zu 1. macht mit ihrem Rechtsmittel geltend, sie sei schon deshalb nicht zur Vorlage der begehrten Löschungsbewilligung verpflichtet, weil der Kläger unmissverständlich deutlich gemacht habe, den vertraglich vereinbarten Kaufpreis, der sich auf 400.000 € belaufe, nicht zahlen zu wollen. Die von ihr dem Kläger am 26.07.2010 erteilte Gutschrift über 50.000 € (Anlage K 2, Bl. 28 GA) habe den Kaufpreis nicht reduziert, sondern sei dem Kläger lediglich zur Absicherung erteilt worden, falls er von den Werkunternehmern, die sie noch bis 2006 beauftragt habe, nach Abschluss des Kaufvertrages in Anspruch genommen würde. Andernfalls hätten die 50.000 € später vom Kläger nachgezahlt werden sollen.

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Die Beklagte zu 1. beantragt,

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das angefochtene Urteil teilweise abzuändern und die Klage insgesamt abzuweisen.

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Der Kläger beantragt,

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die Berufung der Beklagten zu 1. zurückzuweisen.

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Er wiederholt sein erstinstanzliches Vorbringen und tritt der Berufung der Beklagten zu 1. entgegen.

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Der Senat hat den Kläger und die Beklagte zu 2. im Termin vom 30.06.2014 angehört.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen und auf die Sitzungsniederschriften beider Rechtszüge verwiesen.

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II.

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Die Berufung der Beklagten zu 1. ist zulässig und begründet. Sie führt zur vollständigen Abweisung der Klage. Der Kläger kann aus dem Grundstückskaufvertrag vom 23.07.2010 keine Rechte herleiten, weil der Vertrag als Scheingeschäft zu qualifizieren ist. Dies führt gemäß § 117 Abs. 1 BGB zur Nichtigkeit des gesamten Kaufvertrages.

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Der Senat ist nach dem Prozessvortrag der Parteien, der vorliegenden Korrespondenz und dem Ergebnis der Anhörung des Klägers und der Beklagten zu 2. davon überzeugt (§ 286 Abs. 1 ZPO), dass der Kläger und die Beklagte zu 1. einen bewusst unrichtigen, nämlich zu hohen Kaufpreis haben beurkunden lassen. Der beurkundete Vertrag ist deshalb als bloßes Scheingeschäft gemäß § 117 Abs. 1 BGB nichtig. Der tatsächlich gewollte Vertrag ist in Ermangelung der Form des § 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB nach § 125 Satz 1 BGB ebenfalls nichtig. Eine gemäß § 311 b Abs. 1 Satz 2 BGB mögliche Heilung des verdeckten Geschäfts durch Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch ist unstreitig nicht erfolgt.

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Ein Scheingeschäft liegt vor, wenn die Parteien einverständlich nur den äußeren Schein des Abschlusses eines Rechtsgeschäfts hervorrufen, aber die mit dem betreffenden Rechtsgeschäft verbundenen Rechtswirkungen nicht eintreten lassen wollen (vgl. BGH NJW 1980, 1572, 1573; Palandt/Ellenberger, 73. Aufl., § 117 BGB Rdnr. 3). Ein solcher Sachverhalt liegt hier vor. Zwar hat sich keine der Parteien ausdrücklich auf ein solches Scheingeschäft berufen. Ihr Sachvortrag, die zur Akte gereichte Korrespondenz und die Anhörung und Erörterung in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat führen jedoch zu dem Schluss, dass der in der notariellen Urkunde ausgewiesene Kaufpreis von 400.000 € schon zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht dem Willen der Vertragspartner entsprach, sondern nur zum Schein in der Absicht beurkundet wurde, ihn sogleich durch eine Gutschrift auf den tatsächlich besprochenen Kaufpreis zurückzuführen.

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Der Kläger hat schon erstinstanzlich vorgetragen, bereits am Tage der Beurkundung habe Einigkeit darüber bestanden, dass der Kaufpreis sich auf höchstens 350.000 € bzw. - bei Übernahme der Verpflichtung zur Fertigstellung der Garage - auf 340.000 € belaufen solle; „in Erfüllung“ dieser Vereinbarung habe die Beklagte zu 1. durch ihre Geschäftsführerin, die Beklagte zu 2., eine Gutschrift über 60.000 € erteilt (Seite 6 des Schriftsatzes vom 11.05.2011, Bl. 93 GA). Dabei kann dahinstehen, ob die auf den 23.07.2010 datierte Gutschrift über 60.000 € (Anlage K 2, Bl. 27 GA) - wie der Kläger behauptet (Seite 1 f. des vorbezeichneten Schriftsatzes, Bl. 88 f. GA) - bereits als PDF-Datei der E-Mail vom 18.07.2010 beigefügt war oder ob es sich um eine Fälschung handelt und die Beklagte zu 1. lediglich die von ihr als echt anerkannte Gutschrift vom 26.07.2010 über 50.000 € (Anlage K 2, Bl. 28 GA) erteilte. Jedenfalls ergibt sich aus dem Vortrag des Klägers, dass die Vertragspartner zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nicht den beurkundeten Kaufpreis von 400.000 €, sondern einen geringeren Kaufpreis wollten und die Gutschrift nur die Differenz zwischen dem ausgehandelten und dem beurkundeten Kaufpreis ausgleichen sollte. Dies hat der Kläger in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat auch nochmals eingeräumt und - insoweit nicht protokolliert - damit begründet, dass er Neu- bzw. Nachverhandlungen mit seinem finanzierenden Kreditinstitut, das eine grundschuldbesicherte Gesamtsumme von 855.000 € finanzieren sollte (vgl. Schreiben des Notars E… vom 06.06.2011, Anlage A 3 zum Schriftsatz der Beklagten zu 2. vom 25.02.2014, Bl. 586 GA, und Anlage B 13 im Anlagenband) vermeiden und es deshalb bei dem beurkundeten höheren Kaufpreis belassen wollte. Ob diese auf reine Praktikabilitätserwägungen abzielende Begründung angesichts der vorangegangenen Korrespondenz, in der immer nur von einem deutlich unter 400.000 € liegenden Kaufpreis die Rede war, zu überzeugen vermag oder die Beurkundung vielmehr auf eine von Beginn an geplante Täuschung des finanzierenden Kreditinstituts gerichtet war, bedarf keiner weiteren Erörterung. Jedenfalls handelte es sich nach der tatsächlichen Darstellung des Klägers um einen Scheinvertrag, weil der beurkundete Kaufpreis von vornherein nicht gelten sollte.

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Die Beklagte zu 1. ist dieser Darstellung zwar entgegengetreten und hat nicht nur die Echtheit der Gutschrift über 60.000 €, sondern auch den vom Kläger behaupteten Hintergrund der unstreitig erteilten Gutschrift vom 26.07.2010 über 50.000 € bestritten. Dem vermag der Senat jedoch nicht zu folgen. Es ist schon nicht nachvollziehbar, dass die „Gutschrift“ den Kaufpreis nicht mindern, sondern dem Kläger lediglich eine befristete „Absicherung“ gegen eine mögliche Inanspruchnahme durch Gläubiger der Beklagten zu 1. verschaffen sollte. Ein solcher Zweck findet weder im Begriff der „Gutschrift“ noch in deren Wortlaut, in dem eine „weitere“, also über den Betrag von 50.000 € hinausgehende „Reduzierung des Kaufpreises“ ausgeschlossen wird, eine Stütze. Die Beklagte zu 2. war bereits gemäß Abschnitt II. § 2 des notariellen Kaufvertrages verpflichtet, dafür Sorge zu tragen, dass der Kläger für die insoweit in Rede stehenden Verpflichtungen gegenüber der T… A… GmbH und der S… D… + Z… GmbH nicht in Anspruch genommen wurde. Hätte dies zusätzlich abgesichert werden sollen, wäre das problemlos durch die Vereinbarung eines Sicherheitseinbehaltes im Rahmen der Fälligkeitsabrede möglich gewesen. Selbst wenn der Kläger das Verlangen nach einer Absicherung erst nachträglich gestellt hätte und die Beklagte zu 1. trotz des verbindlichen Kaufvertrages darauf noch hätte eingehen wollen, hätte dies ohne Weiteres durch einen Sicherheitseinbehalt geschehen können. Der Senat ist insoweit davon überzeugt, dass der Beklagten zu 2., die auch in der mündlichen Verhandlung den Eindruck einer versierten Geschäftsfrau hinterlassen hat, als alleiniger Gesellschafterin und Geschäftsführerin der Unterschied zwischen einer Gutschrift und einem Sicherheitseinbehalt durchaus geläufig war.

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Das angebliche Begleitschreiben vom 26.07.2010 zur Gutschrift, in dem diese als „Proforma-Gutschrift“ zum Zwecke der Absicherung gegen eventuelle Inanspruchnahmen des Klägers durch die genannten Unternehmen bezeichnet und darauf hingewiesen wird, dass andernfalls „selbstverständlich der beurkundete Kaufpreis von 400.000 €“ gelte (Anlage B 4 im Anlagenband), ändert daran nichts. Abgesehen davon, dass der Kläger ein solches Schreiben nicht erhalten haben will, lässt sich dieses mit der eindeutig auf eine verbindliche Kaufpreisreduzierung gerichteten Gutschrift nicht vereinbaren. Die Beklagte zu 2. als Geschäftsführerin der Beklagten zu 1. war in der mündlichen Verhandlung auf Befragen des Senats auch nicht in der Lage, plausibel zu erklären, warum bei der von ihr behaupteten Zweckbestimmung gleichwohl eine „Gutschrift“ erteilt und die angeblichen Einschränkungen und Vorbehalte nicht in diese selbst aufgenommen wurden. Der Senat ist deshalb davon überzeugt, dass das Begleitschreiben vom 26.07.2010 tatsächlich nicht mit übergeben oder - sollte dies dennoch geschehen sein - ebenfalls zu Täuschungszwecken - gegebenenfalls gegenüber dem finanzierenden Kreditinstitut, dem möglicherweise ein Kaufpreis von 400.000 € vorgespiegelt werden sollte - gefertigt wurde und nicht den wirklichen Willen der Vertragspartner wiedergab. Den Beweisantritten der Beklagten zu 1. im Schriftsatz vom 02.12.2011 ist insoweit nicht nachzugehen, da sowohl der Notar als auch der Mitarbeiter der finanzierenden Sparkasse naturgemäß nur Angaben zu den tatsächlich abgegebenen Erklärungen, nicht jedoch dazu machen können, ob diese ernstlich gewollt waren. Gerade dies ist indes die entscheidungserhebliche Frage. Dass die Zeugen auch hierüber Kenntnisse besäßen, macht die Beklagte zu 1. selbst nicht geltend.

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Die Darstellung des Klägers zu den Hintergründen der Gutschrift wird darüber hinaus nicht nur durch den engen zeitlichen Zusammenhang mit der Beurkundung, der eine erst nachträglich ausgehandelte Änderung der vertraglichen Vereinbarungen als fernliegend erscheinen lässt, sondern auch durch die urkundlich belegte Vorkorrespondenz gestützt. Zum einen ist schon in der E-Mail vom 18.07.2010 im „Betreff“ von einer „Gutschrift für Kaufvertrag“ und im weiteren Text von einem zugleich übermittelten „Gutschriftsdokument für den M…“ (nach Darstellung des Klägers dessen Bruder und Verhandlungsführer M… B…) die Rede. Das belegt, dass schon vor dem notariellen Vertragsabschluss eine Gutschrift thematisiert wurde. Während der Kläger dies plausibel auf eine bereits vorab als PDF-Dokument übermittelte Gutschrift auf den Kaufpreis bezieht (sei es die auf den 23.07.2010 datierte über 60.000 € oder die auf den 26.07.2010 datierte über 50.000 €), haben die Beklagten weder schriftsätzlich noch in der Anhörung und Erörterung in der mündlichen Verhandlung eine nachvollziehbare Erklärung dafür geben können, warum bereits zu diesem Zeitpunkt eine Gutschrift zur Diskussion stand und was der E-Mail tatsächlich beigefügt war oder werden sollte. Zum anderen hatte sich die Beklagte zu 1. in der genannten E-Mail mit einem Kaufpreis von 350.000 € einverstanden erklärt, auf den die Fertigstellung der Garage durch den Kläger mit 8.000 € angerechnet werden sollte, nachdem im Verkaufsangebot vom 26.02.2010 und in der Kaufabsichtserklärung vom 01.03.2010 zuvor jeweils ein Kaufpreis von 360.000 € (zuzüglich Fertigstellung der Garage) in Aussicht genommen worden war. Die Beklagten bleiben jede plausible Erklärung dafür schuldig, warum der zunächst auf 350.000 € heruntergehandelte Kaufpreis innerhalb von fünf Tagen bis zur Beurkundung am 23.07.2010 zunächst auf 400.000 € erhöht worden sein soll, um sodann umgehend zu bloßen Absicherungszwecken eine „Gutschrift“ genau über den Differenzbetrag zu erteilen. Diese Abfolge lässt sich im Ergebnis nur damit überzeugend erklären, dass der beurkundete Kaufpreis gerade nicht gelten sollte und die Gutschrift der Anpassung an die tatsächlichen Abreden diente. Dann handelte es sich bei der beurkundeten Preisvereinbarung aber um eine Scheinabrede, die zur Nichtigkeit des gesamten Kaufvertrages führte. Fehlt es somit an einem rechtswirksamen Kaufvertrag, so kann der Kläger von der Beklagten zu 1. auch nicht die Beschaffung einer Löschungsbewilligung für die Hypotheken der Streitverkündeten zum Zwecke der Durchführung des Vertrages verlangen.

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Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1 Satz 1, 516 Abs. 3 Satz 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

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Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO sind nicht erfüllt. Weder hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung noch erfordern die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts.

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Aufgrund der Zurücknahme seiner eigenen Berufung ist der Kläger dieses Rechtsmittels für verlustig zu erklären (§ 516 Abs. 3 Satz 1 ZPO).

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Der Streitwert für beide Rechtszüge wird - zugleich in Abänderung der Festsetzung im angefochtenen Urteil (§ 63 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 GKG) - auf 400.000 € festgesetzt. Dabei sind der Kläger und die Beklagte zu 1. jeweils in voller Höhe und die Beklagte zu 2. mit einem Wertanteil von 150.000 € am Gesamtwert beteiligt. Eine Zusammenrechnung des Wertes des Antrags auf Eigentumsverschaffung mit den Einzelwerten der übrigen Anträge, zweitinstanzlich auch dem Wert der Berufung der Beklagten zu 1., findet nicht statt, weil es wirtschaftlich jeweils um dasselbe Interesse des lastenfreien Eigentumserwerbs geht und die weiteren Anträge nur der Realisierung dieses Begehrens dienen.

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M…                                                                                     R…                                                                      V…