Die Klage wird abgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.
| | Die Beteiligten streiten über die Erteilung einer Baugenehmigung für die Umnutzung einer Teilfläche eines Autohauses in ein Wettbüro. |
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| | Der Kläger beantragte am 30.01.2017 bei der Beklagten die Erteilung einer Baugenehmigung für ein Wettbüro in der O.-Straße 23 in B. Der Antrag sieht für den Wettbereich eine Nutzfläche von 190,56 m² und für den daran angrenzenden Thekenbereich von 17,19 m² vor. Laut dem Bauantrag ist beabsichtigt, das Wettbüro mit fünf Quotenmonitoren, sechs weiteren Bildschirmen, einer Vielzahl von Sitzangelegenheiten, Stehtischen, sowie einer eigenen Theke mit drei weiteren Monitoren, einem Getränkeraum mit zwei Automaten und einem Toilettenbereich auszustatten. Gegenstand des Bauvorhabens sind auch 13 Pkw-Stellplätze. Insgesamt vorhanden sind 111 Pkw-Stellplätze sowie 16 Fahrradstellplätze. |
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| | Der Antrag wurde mit Bescheid vom 24.07.2017 abgelehnt. Zur Begründung wurde ausgeführt, dem Vorhaben stünden die Festsetzungen des Bebauungsplans „4. Änderung des Bebauungsplans Gewerbegebiet H. (Planbereich 09.01/6)“ vom 12.01.1990 (im Folgenden: Bebauungsplan), in dessen Geltungsbereich sich das Bauvorhaben befinde, entgegen. Dieser weise dort ein Gewerbegebiet aus. Vergnügungsstätten, zu denen auch das Vorhaben des Klägers zähle, seien dort nur ausnahmsweise zulässig. Das Vorhaben widerspreche der „2. Ergänzung der 4. Änderung des Bebauungsplans Gewerbegebiet H.“ vom 29.05.2009 (im Folgenden: 2. Ergänzung). Mit dieser Ergänzung seien die Voraussetzungen für die ausnahmsweise Zulassung von Vergnügungsstätten im Gewerbegebiet weiter definiert worden. Es sei aus städtebaulichen Gründen ein Mindestabstand zwischen den einzelnen Grundstücken mit Vergnügungsstätten festgesetzt worden, insbesondere um zu erreichen, dass keine „Konzentration von Vergnügungsstätten im Nahbereich des jeweiligen Baugrundstücks und keine auffällige Häufung im Baugebiet“ entstehe. Dies sei nach der 2. Ergänzung dann der Fall, wenn der Abstand zwischen den Grundstücken fußläufig auf öffentlichen Verkehrsflächen mehr als 400 m betrage. Dieser Abstand werde hier deutlich unterschritten, denn es bestünden bereits vier Vergnügungsstätten in Form von Spielhallen auf dem benachbarten Grundstück O.-Straße 21 in einem Abstand von 60 m. Zudem lägen die Voraussetzungen für eine Befreiung von den Festsetzungen gem. § 31 Abs. 2 BauGB nicht vor. |
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| | Nach Ziff. 1.1.2 des Bebauungsplans ist das Baugebiet, in welchem sich das Bauvorhaben befinden soll, als Gewerbegebiet (GE2) ausgewiesen. Nach dieser Ziffer sind Vergnügungsstätten nur ausnahmsweise zulässig. Die 2. Ergänzung zum Bebauungsplan sieht folgenden Zusatz in Ziff. 1.1.2 vor: |
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| | „Vergnügungsstätten sind ausnahmsweise zulässig, |
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| | wenn dadurch keine Konzentration im Nahbereich des jeweiligen Baugrundstücks und keine Häufung im Baugebiet entsteht. |
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| | Dies ist der Fall, wenn der Abstand zwischen den Grundstücken fußläufig auf öffentlichen Verkehrsflächen mehr als 400 m beträgt. |
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| | Anfangs- und Endpunkt für die Bemessung des Abstands ist grundsätzlich die Mitte der an der öffentlichen Verkehrsfläche liegenden Grundstücksgrenze. |
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| | Ist ein Grundstück an mehreren Seiten von öffentlicher Verkehrsfläche umgeben, so wird die rechnerische Mitte ermittelt, indem die Längen entlang der öffentlichen Verkehrsflächen addiert und anschließend halbiert werden.“ |
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| | Laut der Begründung zur 2. Ergänzung hat man sich bei der Bestimmung des Abstandes von 400 m an einer Regelung orientiert, die für die Innenstadt von B. existiert, wonach Spielhallen in der Innenstadt nur in einem Abstand von 200 m gebaut werden dürfen. Diesen Abstand habe man aufgrund der Unterschiede zwischen einem Gewerbegebiet und einer Innenstadt hier verdoppelt. |
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| | Die 2. Ergänzung weist zudem darauf hin, dass für den Bebauungsplan die Baunutzungsverordnung in der Fassung vom 15.09.1977, zuletzt geändert am 19.12.1986 gilt (BauNVO 1977), während für die 2. Ergänzung zum Bebauungsplan das Baugesetzbuch vom 23.09.2004, zuletzt geändert am 21.12.2006, sowie die Baunutzungsverordnung vom 23.01.1990 gilt. |
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| | Gegen den Bescheid vom 24.07.2017 legte der Kläger mit Schriftsatz vom 28.07.2017, der Beklagten zugegangen am 01.08.2017, Widerspruch ein, über den bislang nicht entschieden wurde. |
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| | Am 25.02.2018, beim Gericht eingegangen am 27.02.2018, erhob der Kläger die vorliegende Klage. Er ist der Ansicht, dass das Bauvorhaben ohne weiteres in einem Gewerbegebiet zuzulassen sei. An dieser Zulässigkeit ändere auch die 2. Ergänzung zum Bebauungsplan, auf die sich die Beklagte beziehe, nichts. Es treffe zwar zu, dass diese einen Mindestabstand von Vergnügungsstätten untereinander von 400 m beinhalte. Es sei indes offensichtlich, dass diese Festsetzung unwirksam sei, da sie jeglicher städtebaulichen Begründung entbehre. |
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| | die Beklagte unter Aufhebung des Bescheids vom 24.07.2017 zu verpflichten, die Baugenehmigung für den Bauantrag „Nutzungsänderung für eine Teilfläche eines Autohauses in ein Wettbüro in B., O.-Straße 23“ zu erteilen. |
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| | Sie ist der Ansicht, die Festsetzung in der 2. Ergänzung zum Bebauungsplan sei rechtmäßig und daher wirksam. Es handele sich um eine Regelung, die zulässigerweise den Umfang der Ausnahme im Sinne des § 31 Abs. 1 BauGB bestimme. Selbst wenn man - entgegen der Ansicht der Beklagten - von der Unwirksamkeit der Festsetzung in der 2. Ergänzung ausginge, führe dies nicht zur Genehmigungsfähigkeit der Nutzungsänderung. Auch der Bebauungsplan sehe lediglich eine ausnahmsweise Zulässigkeit von Vergnügungsstätten vor. Einer solchen ausnahmsweisen Zulassung nach § 31 Abs. 1 BauGB stehe ein möglicher Trading Down Effekt, welcher auch in Gewerbegebieten eintreten könne, entgegen. Hinzukomme, dass es sich bei den nach der Festsetzung 1.1.2 des Bebauungsplans ausnahmsweise zulässigen Vergnügungsstätten nur um nicht-kerngebietstypische Vergnügungsstätten handeln könne. Das Vorhaben überschreite die maßgebliche Schwelle vom 100 m² bei weitem und stelle daher eine kerngebietstypische Vergnügungsstätte dar, die nach dem Bebauungsplan weder allgemein noch ausnahmsweise zulässig sei. |
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| | Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze der Beteiligten, die Niederschrift zur mündlichen Verhandlung sowie die dem Gericht vorliegenden Behördenakten Bezug genommen. |
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| | Die Klage hat in der Sache keinen Erfolg. |
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| | Da die Beklagte ohne zureichenden Grund innerhalb angemessener Frist sachlich nicht über den Widerspruch des Klägers entschieden hat, ist die Klage zwar abweichend von § 68 VwGO auch ohne Durchführung eines Vorverfahrens zulässig (§ 75 VwGO). |
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| | Die danach zulässige Klage ist aber unbegründet. Der Kläger hat keinen Anspruch auf Erteilung der beantragten Baugenehmigung, vgl. § 113 Abs. 5 S. 1 VwGO. Nach § 58 Abs. 1 S. 1 LBO ist eine Baugenehmigung zu erteilen, wenn dem genehmigungspflichtigen Vorhaben keine von der Baurechtsbehörde zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen. Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. |
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| | Das streitgegenständliche Vorhaben eines Wettbüros mit einer Nutzfläche von ca. 200 m² ist am geplanten Standort unter keinem denkbaren rechtlichen Gesichtspunkt genehmigungsfähig. Denn es handelt sich um eine kerngebietstypische Vergnügungsstätte, die auch bei der vom Kläger geltend gemachten vollständigen Unwirksamkeit von Ziff. 1.1.2 des Bebauungsplans n.F. bauplanungsrechtlich unzulässig wäre (dazu I.). Zudem geht die Kammer davon aus, dass die Mindestabstandsregelung im 3. und 4. Absatz der Ziff. 1.1.2 des Bebauungsplans n.F. bei sachgerechter Auslegung nicht zu beanstanden ist (dazu II.) und selbst deren vom Kläger geltend gemachte Unwirksamkeit nicht zur Zulässigkeit des Vorhabens führen würde, weil bereits die Festsetzung in den ersten beiden Absätzen der Ziff. 1.1.2 des Bebauungsplans n.F. einer Genehmigungsfähigkeit des Wettbüros auf dem Baugrundstück entgegenstehen (dazu III.). |
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| | I. Ein Wettbüro, welches - wie hier - eine Grundfläche von über 200 m² aufweist und nach seinem Umfang und seiner Ausstattung darauf angelegt ist, ein größeres überörtliches Publikum anzuziehen, stellt eine kerngebietstypische Vergnügungsstätte dar. Dies ergibt sich nach Überzeugung der Kammer aus folgenden Erwägungen. |
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| | 1. Kerngebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur (vgl. § 7 Abs. 1 BauNVO). In ihnen tritt die Wohnnutzung regelmäßig nach Umfang und Gewicht hinter anderen Nutzungen zurück. Vergnügungsstätten sind in diesen Gebieten allgemein zulässig. Daraus lässt sich ableiten, dass Vergnügungsstätten im Sinne von § 7 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO regelmäßig Einrichtungen mit einem größeren Einzugsbereich sind und für ein größeres allgemeines Publikum erreichbar sein, also gerade nicht nur der Entspannung und Freizeitbetätigung in einem einzelnen Stadtteil dienen sollen. Kerngebietstypisch sind daher Vergnügungsstätten, die als zentrale Dienstleistungsbetriebe auf dem Unterhaltungssektor einen größeren Einzugsbereich haben und für ein größeres allgemeines Publikum erreichbar sind. Als Indikator dafür, wann nach dieser Definition eine Vergnügungsstätte kerngebietstypisch ist, hat sich in der Rechtsprechung - zunächst nur für Spielhallen - ein Schwellenwert von 100 m² etabliert, bei dessen Überschreitung in der Regel von einer kerngebietstypischen Vergnügungsstätte auszugehen sei (zum Meinungsstand vgl. Hornmann in BeckOK BauNVO, § 4a, Rn. 73, m.w.N.). Entwickelt wurde dieser Schwellenwert anhand von damals geltenden Regelungen der Spieleverordnung (SpielVO), welche pro Geldspielgerät eine Grundfläche der Spielhalle von 15 m² forderten und die Anzahl an Spielgeräten auf 10 begrenzten. Die größten denkbaren Spielhallen hatten daher eine Nutzfläche von 150 m² und 10 Geldspielgeräte (Vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 20.08.1991 - 5 S 2881/90 -, juris, Rn, 20). Unter Berücksichtigung dessen, dass die Baunutzungsverordnung nur zwischen kerngebietstypischen und nichtkerngebietstypischen Vergnügungsstätten unterscheidet, wurde es für ausreichend erachtet eine Überschreitung des Schwellenwerts nicht erst ab 150 m², sondern bereits ab ca. 100 m² Nutzfläche anzunehmen (VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 20.08.1991, a.a.O.). Nach Änderung der SpielVO wurde dieser Schwellenwert von einigen Verwaltungsgerichten auf ca. 80 m² herabgesetzt, da die notwendige Grundfläche je Spielgerät reduziert worden war. |
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| | In der Rechtsprechung wurde überwiegend der für Spielhallen „entwickelte“ Schwellenwert von 100 m² auch auf Wettbüros übertragen (vgl. etwa VG Göttingen, Urteil vom 08.10.2015 - 2 A 231/14 -, juris, Rn. 52; VG Neustadt, Beschluss vom 03.02.2011 - 3 L 60/11.NW -, juris, Rn 11; VG Darmstadt, Urteil vom 05.10.2010 - 9 K 1230/09.DA -, juris, Rn. 43 m.w.N.; andere Auffassung VG Leipzig, Urteil vom 22.09.2016 - 4 K 2033/14 -, juris, Rn. 31). Die insbesondere in der Literatur vertretene Gegenauffassung hält die Nutzfläche für keinen geeigneten Parameter zur Bestimmung der Kerngebietstypik eines Wettbüros und will stattdessen andere Kriterien für die Abgrenzung zwischen kerngebietstypischen und nichtkerngebietstypischen Wettbüros heranziehen (mit Bezug auf Fickert/Fieseler, Baunutzungsverordnung, 12. Aufl., § 4a Abs. 3 Rn. 23.69 vgl. VG Leipzig, Urteil vom 22.09.2016, a.a.O.). Entscheidend sei nach dieser Auffassung vor allem Art und Umfang der Ausstattung mit Schaltern bzw. Automaten zur Annahme von Wetten, mit Bildschirmen zur Präsentation von Wettquoten und Sportereignissen sowie dem Angebot von Sitzangelegenheiten und sonstigen Leistungen wie etwa Getränken (VG Leipzig, Urteil vom 22.09.2016, a.a.O.). Nach dieser Auffassung wäre bei Wettvermittlungsstellen im Unterschied zu Spielhallen regelmäßig von einer kerngebietstypischen Vergnügungsstätte auszugehen (VG Leipzig, Urteil vom 22.09.2016, a.a.O., 2. Leitsatz). |
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| | Anhand des konkreten Vorhabens kann die Kammer offenlassen, ob auch für Wettbüros ein Schwellenwert geeigneter Indikator für die Frage der Kerngebietstypik ist. Denn nach beiden Auffassungen handelt es sich vorliegend um eine unzulässige kerngebietstypische Vergnügungsstätte. Die Nutzfläche des Wettbüros beträgt für den Wettbereich 190,56 m² und für die Theke 17,19 m², insgesamt also 207,75 m². Das Bauvorhaben überschreitet damit sowohl den Schwellenwert von 100 m² als auch den herabgesetzten Schwellenwert von 80 m² deutlich, um mehr als das Doppelte. Auch die Gegenauffassung, wonach bei Wettbüros regelmäßig von einer Kerngebietstypik auszugehen ist, führt zu keinem anderen Ergebnis. Aus den Bauunterlagen ist zudem ersichtlich, dass das Vorhaben auf einen größeren Einzugsbereich angelegt ist und sich an ein größeres und allgemeines Publikum richtet. Dafür spricht neben der Größe der Räumlichkeiten auch die – wenn auch nur nachrichtlich eingezeichnete - beabsichtigte Ausstattung des Wettbüros mit fünf Quotenmonitoren, sechs weiteren Bildschirmen und einer Vielzahl von Sitzangelegenheiten, Stehtischen sowie einer eigenen Theke mit drei weiteren Monitoren, einem Getränkeraum mit zwei Automaten und einem vergleichsweise großen Toilettenbereich. Die danach allein gebotenen über 30 Sitzplätze lassen auf erwartete bzw. angestrebte entsprechende Besucherzahlen schließen. Hinzu kommt attraktivitätssteigend auch die hohe Anzahl von Parkmöglichkeiten auf dem Baugrundstück. Zwar sind lediglich 13 Pkw-Stellplätze ausdrücklich Gegenstand des Bauantrags, vorhanden sind jedoch 111 Pkw-Stellplätze und 16 Fahrradstellplätze. Daher wird aus dem Gesamtkonzept nach Überzeugung der Kammer deutlich, dass das Vorhaben gerade darauf angelegt ist, ein größeres überörtliches Publikum anzuziehen. |
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| | 2. Ausgehend davon ist das vom Kläger geplante Wettbüro mit den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht vereinbar. |
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| | Das Vorhaben bemisst sich in bauplanungsrechtlicher Hinsicht gemäß § 30 Abs. 1 BauGB nach dem Bebauungsplan.Wenn man dem Kläger folgend von einer vollständigen Unwirksamkeit der Ziff. 1.1.2 des Bebauungsplans n.F. ausgehen würde, wäre das Vorhaben nicht mit den übrigen Festsetzungen des Bebauungsplans vereinbar. Anwendbar wäre dann nämlich die zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses der alten Fassung des Bebauungsplans gültige Baunutzungsverordnung vom 15.09.1977 (BauNVO 1977), zuletzt geändert am 19.12.1986. Nach dem danach hier einschlägigen § 8 BauNVO 1977 sind in Gewerbegebieten kerngebietstypische Vergnügungsstätte – wie vorliegend (s.o.) weder allgemein, noch ausnahmsweise zulässig. |
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| | In einem Gewerbegebiet nach § 8 BauNVO 1977 sind Vergnügungsstätten nur dann - und unter der zusätzlichen Einschränkung, dass sie das Wohnen nicht wesentlich stören dürfen - allgemein zulässig als sog. „Gewerbebetrieb aller Art“ nach § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO 1977, wenn sie nicht dem Typus einer kerngebietstypischen Vergnügungsstätte entsprechen. Wie sich aus der besonderen Erwähnung der Vergnügungsstätten in § 7 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO 1977 ergibt, ging der Verordnungsgeber davon aus, dass eine solche spezielle gewerbliche Nutzung wegen der typischerweise mit ihr verbundenen städtebaulichen Auswirkungen und ihrer typischen Standortanforderungen regelmäßig nicht mit der Zweckbestimmung anderer Baugebiete vereinbar ist (so auch VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 13.09.2018 - 8 S 2254/17 -, juris, Rn 54). Dies gilt auch für Gewerbegebiete. Auch wenn die Wohnruhe dort im Allgemeinen keine maßgebliche Rolle spielen mag, stehen kerngebietstypische Vergnügungsstätten mit der von der BauNVO 1977 vorausgesetzten typischen Funktion des Gewerbegebiets, vornehmlich nicht erheblich störende Betriebe des Handwerks sowie Dienstleistungsbetriebe einschließlich Tankstellen, Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude sowie Lagerplätze und -häuser aufzunehmen, nicht in Einklang (vgl. BVerwG, Beschluss vom 28.07.1988 - 4 B 119/88 -, NVwZ 1989, 50; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 13.09.2018, a.a.O.). |
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| | II. Die Kammer geht allerdings davon aus, dass die Mindestabstandsregelung in Ziff. 1.1.2 des Bebauungsplans n.F. keine tatsächliche Festsetzung darstellt. Vielmehr wird durch die Bestimmung des Mindestabstands von 400 m durch die Beklagte lediglich definiert und konkretisiert, wann von einer Konzentration im Nahbereich des Baugrundstücks bzw. einer Häufung im Baugebiet im Regelfall auszugehen ist (dazu 1.). Dies ist hier nicht zu beanstanden (dazu 2.). Weil das Vorhaben des Klägers danach zu einer Konzentration im Nahbereich des Baugrundstücks und zu einer Häufung im Baugebiet führt, steht es im Widerspruch zu den Festsetzungen des Bebauungsplans (dazu 3.). |
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| | 1. Sowohl Wortlaut als auch Systematik der Ziff. 1.1.2 des Bebauungsplans n.F. sprechen dagegen, dass die Mindestabstandsklausel eine echte Festsetzung im Sinne einer zwingenden Voraussetzung für die Errichtung oder Nutzung einer Vergnügungsstätte im Baugebiet ist. Die Klausel soll vielmehr den Begriff der Konzentration im Nahbereich des Baugrundstücks bzw. der Häufung im Baugebiet definieren. Die Ergänzung zu Ziff. 1.1.2 ist in vier deutlich voneinander getrennte Absätze unterteilt. Dabei fällt auf, dass jeder Absatz einen direkten Bezug zum vorangegangen Absatz hat und diesen jeweils näher konkretisiert. Der erste Absatz regelt, dass Vergnügungsstätten nur ausnahmsweise zulässig sind. Der zweite Absatz schränkt dies ein, indem als Voraussetzung der ausnahmsweisen Zulässigkeit das Verbot der Konzentration im Nahbereich des jeweiligen Baugrundstücks und der Häufung im Baugebiet festgesetzt wird. Der dritte Absatz definiert, wann von einer Konzentration im Nahbereich des jeweiligen Baugrundstücks und einer Häufung im Baugebiet auszugehen ist. Dies wird bereits aus dem Wortlaut („Dies ist der Fall, wenn“) deutlich. Der vierte Absatz regelt schließlich, wie der Abstand konkret zu berechnen ist. Der Aufbau und der Wortlaut legen damit nahe, dass die Mindestabstandsklausel nicht als eigenständige, weitere Voraussetzung für die ausnahmsweise Zulässigkeit von Vergnügungsstätten gedacht ist, sondern lediglich klarstellen soll, wann von einer Konzentration im Nahbereich des Baugrundstücks und einer Häufung im Baugebiet auszugehen ist. |
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| | 2. Diese Ergänzung zu Ziff. 1.1.2 des Bebauungsplans ist nicht zu beanstanden. |
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| | Der erste Absatz, wonach Vergnügungsstätten nur ausnahmsweise zulässig sind, gibt lediglich den Inhalt des § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO wieder. Als eigenständige Festsetzung ist dies ohne weiteres zulässig. |
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| | Auch der darauffolgende Absatz, wonach eine ausnahmsweise Zulässigkeit nur in Betracht kommt, wenn dadurch keine Konzentration im Nahbereich des jeweiligen Baugrundstücks und keine Häufung im Baugebiet entsteht, ist nach Auffassung der Kammer zulässig. Die Regelung weist Gemeinsamkeiten mit § 15 Abs. 1 S. 1 BauNVO auf, wonach die in den §§ 2 bis 14 BauNVO aufgeführten baulichen und sonstigen Anlagen im Einzelfall unzulässig sind, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen. Ein Vorhaben kann nach Anzahl und Lage der Eigenart des Baugebiets widersprechen und damit nach § 15 Abs. 1 S. 1 BauNVO im Einzelfall unzulässig sein, wenn dadurch eine Konzentration im Baugebiet entsteht, die der planerischen Konzeption der Gemeinde zuwiderläuft (vgl. Henkel, in: BeckOK BauNVO, § 15 Rn. 20-22). Zwar richtet sich § 15 BauNVO an die Baurechtsbehörde und nicht an den Plangeber und setzt damit eine wirksame Bauleitplanung gerade voraus. Jedoch ist es dem Plangeber im Rahmen seiner Planhoheit ohne weiteres gestattet, sich abzeichnende und aufdrängende Konflikte, welche im Rahmen des § 15 BauNVO gelöst werden könnten, bereits im Bebauungsplan im Wege einer vorweggenommenen Konfliktbewältigung zu lösen. Dies hat die Beklagte hier getan. Wie sich aus der Begründung zur 2. Ergänzung zum Bebauungsplan ergibt, sah die Beklagte aufgrund mehrerer, sich häufender Anfragen für die Errichtung von Vergnügungsstätten die Gefahr einer Beeinträchtigung des Gebietscharakters des Gewerbegebiets. Die Konzentration der Vergnügungsstätten könne dazu führen, dass das Gebiet für produzierendes und hochwertiges Gewerbe unattraktiver würde. Dies könne zu einem Prozess führen, der einem „Trading Down“-Effekt gleichkomme (vgl. Nr. 1 der Begründung zur 2. Ergänzung). Diesen sich abzeichnenden Konflikt hat die Beklagte im Bebauungsplan durch eine Festsetzung gelöst, wonach jede Konzentration von Vergnügungsstätten der Eigenart des Baugebiets widerspricht und daher unzulässig ist. Dies ist vorliegend rechtmäßig. Es entspricht einem städtebaulichen Erfahrungssatz, dass sich Vergnügungsstätten, jedenfalls dann, wenn sie gehäuft in einem Gebiet auftreten, negativ auf ihre Umgebung auswirken können. Die Verhinderung dieses sog. Trading Down-Effekts stellt nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts einen besonderen städtebaulichen Grund im Sinne des § 1 Abs. 9 BauNVO dar, der sogar einen Ausschluss derartiger Vergnügungsstätten rechtfertigen kann (vgl. BVerwG, Urteil vom 15.12.1994 - 4 C 13/93 - juris, Rn. 22; Beschluss vom 21.12.1992 - 4 B 182/92 - juris, 1. Leitsatz; Beschluss vom 25.02.1997 - 4 NB 30/96 - juris, Rn 18; Beschluss vom 04.09.2008 - 4 BN 9/08 - juris, Rn. 8). Dem folgend muss es dem Plangeber auch gestattet sein, bereits bei der Abfassung des Bebauungsplans eine Regelung festzusetzen, die auf die Verhinderung einer Konzentration von Vergnügungsstätten im Baugebiet angelegt ist, um dadurch dem Problem eines möglichen Trading Down-Effekts entgegenzuwirken. |
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| | Es ist auch nicht zu beanstanden, wenn die beklagte Stadt in ihrem Bebauungsplan eine unzulässige Konzentration im Nahbereich des jeweiligen Grundstücks durch eine Bestimmung definiert, wonach von einer solchen Konzentration dann nicht auszugehen sei, wenn der Abstand zwischen den Grundstücken fußläufig auf öffentlichen Verkehrsflächen mehr als 400 m beträgt. Im Rahmen der Planfestsetzung ist es dem Plangeber ohne weiteres gestattet unbestimmte Rechtsbegriffe näher zu definieren. Dies dient zum einen der zuständigen Baurechtsbehörde als Vorgabe, wann vom Vorliegen einer Tatbestandsvoraussetzung auszugehen ist und zum anderen dem die Baugenehmigung beantragenden Bürger, der dadurch bereits im Vorfeld der Antragstellung erkennen kann, ob sein Vorhaben voraussichtlich mit den Festsetzungen des Bebauungsplans übereinstimmt oder nicht. Wenn ein Plangeber sich dafür entscheidet - wie hier - den Begriff der Konzentration für ein bestimmtes Baugebiet näher zu konkretisieren, muss er dies anhand nachvollziehbarer Kriterien tun. In Anbetracht dessen, dass eine Konzentration von baulichen Anlagen gerade dadurch geprägt ist, dass die baulichen Anlagen in einem geringen Abstand zueinander gebaut werden und dass die negative Wirkung, die von einer Konzentration von Vergnügungsstätten ausgeht, gerade auf der hohen Bebauungsdichte der Anlagen innerhalb eines begrenzten Gebiets basiert, ist es naheliegend und zulässig den Abstand der Vergnügungsstätten untereinander als maßgebliches Kriterium zu wählen. |
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| | Auch die Bestimmung des Mindestabstands auf 400 m ist vorliegend nicht zu beanstanden. Bei der Bestimmung des Mindestabstands ist dem Plangeber im Rahmen seiner Planhoheit grundsätzlich ein weiter Beurteilungsspielraum zuzugestehen. Dieser Beurteilungsspielraum stößt an seine Grenze, wenn der gewählte Mindestabstand ersichtlich auf Verhinderung der Planung gerichtet ist, etwa bei der Wahl eines Mindestabstands, der aufgrund seiner Größe zu einem faktischen Verbot jeglicher weiterer Vergnügungsstätten führt, sowie dann, wenn die Wahl des Mindestabstands auf völlig sachfremden Kriterien beruht. Dies ist hier nicht der Fall. Dass der Mindestabstand von 400 m vorliegend so groß ist, dass er zu einem faktischen Ausschluss weiterer Vergnügungsstätten führt, wurde weder vorgetragen noch ist dies anhand der Bauakten sonst ersichtlich. Die Festlegung des Mindestabstands auf 400 m beruht auch nicht auf sachfremden Kriterien. Aus der Begründung zur 2. Ergänzung des Bebauungsplans ist ersichtlich, dass sich die Beklagte bei der Bemessung des Mindestabstands an einer vergleichbaren Regelung für die Innenstadt von B. orientiert hat, in welcher jedoch ein Mindestabstand von 200 m gewählt wurde. Die Begründung zur 2. Ergänzung zum Bebauungsplan legt überzeugend und nachvollziehbar dar, dass aufgrund der besonderen Unterschiede zwischen einer Innenstadt und einem Gewerbegebiet für das streitgegenständliche Gewerbegebiet ein Mindestabstand von 200 m nicht ausreichend und vorliegend auf 400 m anzupassen ist. Insbesondere ist es nahliegend, dass wegen der geringeren Baudichte und der größeren Grundstücke im Gewerbegebiet zwischen zwei Vergnügungsstätten mit einem Abstand von 200 m deutlich weniger andere Nutzungen vorkommen als im Kerngebiet. |
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| | 3. Die danach zulässige Regelung in Ziff. 1.1.2 des Bebauungsplans n.F. steht dem Vorhaben entgegen. Denn das Vorhaben befindet sich direkt neben dem Grundstück O.-Straße 21, auf welchem vier Spielhallen baurechtlich zugelassen worden sind. Die Entfernung des Bauvorhabens zu den 4 Spielhallen beträgt etwa 60 m und liegt damit deutlich unter den 400 m Mindestabstand, die Ziff. 1.1.2 des Bebauungsplans vorsieht. Ob diese vier Spielhallen nach gewerberechtlichen Vorschriften nicht mehr zulässig sind, wie der Kläger meint, kann dahinstehen. Denn die vier Spielhallen sind zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung jedenfalls baurechtlich genehmigt. Dass die Baugenehmigungen für diese Spielhallen unwirksam wären, wurde weder vorgetragen, noch ist dies anhand der Behördenakten sonst ersichtlich. |
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| | III. Aber auch dann, wenn man in der Mindestabstandsregelung eine eigenständige Festsetzung sehen würde und diese vorliegend für unwirksam hielte, würde dies nach Auffassung der Kammer nicht zur vollständigen Unwirksamkeit der Ziff. 1.1.2 des Bebauungsplans n.F. führen, sondern nur zu dessen Teilunwirksamkeit. Denn die Festsetzung, dass Vergnügungsstätten ausnahmsweise zulässig sind, wenn dadurch keine Konzentration im Nahbereich des jeweiligen Baugrundstücks und keine Häufung im Baugebiet entsteht, ist auch ohne die Mindestabstandsregelung zulässig und sinnvoll. Es ist auch nicht ersichtlich, dass sie nicht auch ohne die Mindestabstandsregelung getroffen worden wäre. Auch im Falle der Teilunwirksamkeit der Regelung würde des Vorhaben zu einer unzulässigen Konzentration im Nahbereich des Baugrundstücks führen und wäre mit dem im übrigen zulässigen Teil der Ziff. 1.1.2 des Bebauungsplans n.F. unvereinbar. Von einer Konzentration im Nahbereich des Baugrundstücks und einer Häufung im Baugebiet ist jedenfalls dann auszugehen, wenn sich in unmittelbarer Nähe des Bauvorhabens bereits weitere Vergnügungsstätten befinden. Dies ist hier der Fall. In unmittelbarer Nähe zum Bauvorhaben, auf dem benachbarten Grundstück, befinden sich bereits andere baurechtlich genehmigte Vergnügungsstätten, so dass das Vorhaben zu einer Konzentration im Nahbereich führen würde und daher mit dem im übrigen zulässigen Teil von Ziff. 1.1.2 des Bebauungsplans unvereinbar wäre. |
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| | Die Klage hat in der Sache keinen Erfolg. |
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| | Da die Beklagte ohne zureichenden Grund innerhalb angemessener Frist sachlich nicht über den Widerspruch des Klägers entschieden hat, ist die Klage zwar abweichend von § 68 VwGO auch ohne Durchführung eines Vorverfahrens zulässig (§ 75 VwGO). |
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| | Die danach zulässige Klage ist aber unbegründet. Der Kläger hat keinen Anspruch auf Erteilung der beantragten Baugenehmigung, vgl. § 113 Abs. 5 S. 1 VwGO. Nach § 58 Abs. 1 S. 1 LBO ist eine Baugenehmigung zu erteilen, wenn dem genehmigungspflichtigen Vorhaben keine von der Baurechtsbehörde zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen. Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. |
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| | Das streitgegenständliche Vorhaben eines Wettbüros mit einer Nutzfläche von ca. 200 m² ist am geplanten Standort unter keinem denkbaren rechtlichen Gesichtspunkt genehmigungsfähig. Denn es handelt sich um eine kerngebietstypische Vergnügungsstätte, die auch bei der vom Kläger geltend gemachten vollständigen Unwirksamkeit von Ziff. 1.1.2 des Bebauungsplans n.F. bauplanungsrechtlich unzulässig wäre (dazu I.). Zudem geht die Kammer davon aus, dass die Mindestabstandsregelung im 3. und 4. Absatz der Ziff. 1.1.2 des Bebauungsplans n.F. bei sachgerechter Auslegung nicht zu beanstanden ist (dazu II.) und selbst deren vom Kläger geltend gemachte Unwirksamkeit nicht zur Zulässigkeit des Vorhabens führen würde, weil bereits die Festsetzung in den ersten beiden Absätzen der Ziff. 1.1.2 des Bebauungsplans n.F. einer Genehmigungsfähigkeit des Wettbüros auf dem Baugrundstück entgegenstehen (dazu III.). |
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| | I. Ein Wettbüro, welches - wie hier - eine Grundfläche von über 200 m² aufweist und nach seinem Umfang und seiner Ausstattung darauf angelegt ist, ein größeres überörtliches Publikum anzuziehen, stellt eine kerngebietstypische Vergnügungsstätte dar. Dies ergibt sich nach Überzeugung der Kammer aus folgenden Erwägungen. |
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| | 1. Kerngebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur (vgl. § 7 Abs. 1 BauNVO). In ihnen tritt die Wohnnutzung regelmäßig nach Umfang und Gewicht hinter anderen Nutzungen zurück. Vergnügungsstätten sind in diesen Gebieten allgemein zulässig. Daraus lässt sich ableiten, dass Vergnügungsstätten im Sinne von § 7 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO regelmäßig Einrichtungen mit einem größeren Einzugsbereich sind und für ein größeres allgemeines Publikum erreichbar sein, also gerade nicht nur der Entspannung und Freizeitbetätigung in einem einzelnen Stadtteil dienen sollen. Kerngebietstypisch sind daher Vergnügungsstätten, die als zentrale Dienstleistungsbetriebe auf dem Unterhaltungssektor einen größeren Einzugsbereich haben und für ein größeres allgemeines Publikum erreichbar sind. Als Indikator dafür, wann nach dieser Definition eine Vergnügungsstätte kerngebietstypisch ist, hat sich in der Rechtsprechung - zunächst nur für Spielhallen - ein Schwellenwert von 100 m² etabliert, bei dessen Überschreitung in der Regel von einer kerngebietstypischen Vergnügungsstätte auszugehen sei (zum Meinungsstand vgl. Hornmann in BeckOK BauNVO, § 4a, Rn. 73, m.w.N.). Entwickelt wurde dieser Schwellenwert anhand von damals geltenden Regelungen der Spieleverordnung (SpielVO), welche pro Geldspielgerät eine Grundfläche der Spielhalle von 15 m² forderten und die Anzahl an Spielgeräten auf 10 begrenzten. Die größten denkbaren Spielhallen hatten daher eine Nutzfläche von 150 m² und 10 Geldspielgeräte (Vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 20.08.1991 - 5 S 2881/90 -, juris, Rn, 20). Unter Berücksichtigung dessen, dass die Baunutzungsverordnung nur zwischen kerngebietstypischen und nichtkerngebietstypischen Vergnügungsstätten unterscheidet, wurde es für ausreichend erachtet eine Überschreitung des Schwellenwerts nicht erst ab 150 m², sondern bereits ab ca. 100 m² Nutzfläche anzunehmen (VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 20.08.1991, a.a.O.). Nach Änderung der SpielVO wurde dieser Schwellenwert von einigen Verwaltungsgerichten auf ca. 80 m² herabgesetzt, da die notwendige Grundfläche je Spielgerät reduziert worden war. |
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| | In der Rechtsprechung wurde überwiegend der für Spielhallen „entwickelte“ Schwellenwert von 100 m² auch auf Wettbüros übertragen (vgl. etwa VG Göttingen, Urteil vom 08.10.2015 - 2 A 231/14 -, juris, Rn. 52; VG Neustadt, Beschluss vom 03.02.2011 - 3 L 60/11.NW -, juris, Rn 11; VG Darmstadt, Urteil vom 05.10.2010 - 9 K 1230/09.DA -, juris, Rn. 43 m.w.N.; andere Auffassung VG Leipzig, Urteil vom 22.09.2016 - 4 K 2033/14 -, juris, Rn. 31). Die insbesondere in der Literatur vertretene Gegenauffassung hält die Nutzfläche für keinen geeigneten Parameter zur Bestimmung der Kerngebietstypik eines Wettbüros und will stattdessen andere Kriterien für die Abgrenzung zwischen kerngebietstypischen und nichtkerngebietstypischen Wettbüros heranziehen (mit Bezug auf Fickert/Fieseler, Baunutzungsverordnung, 12. Aufl., § 4a Abs. 3 Rn. 23.69 vgl. VG Leipzig, Urteil vom 22.09.2016, a.a.O.). Entscheidend sei nach dieser Auffassung vor allem Art und Umfang der Ausstattung mit Schaltern bzw. Automaten zur Annahme von Wetten, mit Bildschirmen zur Präsentation von Wettquoten und Sportereignissen sowie dem Angebot von Sitzangelegenheiten und sonstigen Leistungen wie etwa Getränken (VG Leipzig, Urteil vom 22.09.2016, a.a.O.). Nach dieser Auffassung wäre bei Wettvermittlungsstellen im Unterschied zu Spielhallen regelmäßig von einer kerngebietstypischen Vergnügungsstätte auszugehen (VG Leipzig, Urteil vom 22.09.2016, a.a.O., 2. Leitsatz). |
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| | Anhand des konkreten Vorhabens kann die Kammer offenlassen, ob auch für Wettbüros ein Schwellenwert geeigneter Indikator für die Frage der Kerngebietstypik ist. Denn nach beiden Auffassungen handelt es sich vorliegend um eine unzulässige kerngebietstypische Vergnügungsstätte. Die Nutzfläche des Wettbüros beträgt für den Wettbereich 190,56 m² und für die Theke 17,19 m², insgesamt also 207,75 m². Das Bauvorhaben überschreitet damit sowohl den Schwellenwert von 100 m² als auch den herabgesetzten Schwellenwert von 80 m² deutlich, um mehr als das Doppelte. Auch die Gegenauffassung, wonach bei Wettbüros regelmäßig von einer Kerngebietstypik auszugehen ist, führt zu keinem anderen Ergebnis. Aus den Bauunterlagen ist zudem ersichtlich, dass das Vorhaben auf einen größeren Einzugsbereich angelegt ist und sich an ein größeres und allgemeines Publikum richtet. Dafür spricht neben der Größe der Räumlichkeiten auch die – wenn auch nur nachrichtlich eingezeichnete - beabsichtigte Ausstattung des Wettbüros mit fünf Quotenmonitoren, sechs weiteren Bildschirmen und einer Vielzahl von Sitzangelegenheiten, Stehtischen sowie einer eigenen Theke mit drei weiteren Monitoren, einem Getränkeraum mit zwei Automaten und einem vergleichsweise großen Toilettenbereich. Die danach allein gebotenen über 30 Sitzplätze lassen auf erwartete bzw. angestrebte entsprechende Besucherzahlen schließen. Hinzu kommt attraktivitätssteigend auch die hohe Anzahl von Parkmöglichkeiten auf dem Baugrundstück. Zwar sind lediglich 13 Pkw-Stellplätze ausdrücklich Gegenstand des Bauantrags, vorhanden sind jedoch 111 Pkw-Stellplätze und 16 Fahrradstellplätze. Daher wird aus dem Gesamtkonzept nach Überzeugung der Kammer deutlich, dass das Vorhaben gerade darauf angelegt ist, ein größeres überörtliches Publikum anzuziehen. |
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| | 2. Ausgehend davon ist das vom Kläger geplante Wettbüro mit den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht vereinbar. |
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| | Das Vorhaben bemisst sich in bauplanungsrechtlicher Hinsicht gemäß § 30 Abs. 1 BauGB nach dem Bebauungsplan.Wenn man dem Kläger folgend von einer vollständigen Unwirksamkeit der Ziff. 1.1.2 des Bebauungsplans n.F. ausgehen würde, wäre das Vorhaben nicht mit den übrigen Festsetzungen des Bebauungsplans vereinbar. Anwendbar wäre dann nämlich die zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses der alten Fassung des Bebauungsplans gültige Baunutzungsverordnung vom 15.09.1977 (BauNVO 1977), zuletzt geändert am 19.12.1986. Nach dem danach hier einschlägigen § 8 BauNVO 1977 sind in Gewerbegebieten kerngebietstypische Vergnügungsstätte – wie vorliegend (s.o.) weder allgemein, noch ausnahmsweise zulässig. |
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| | In einem Gewerbegebiet nach § 8 BauNVO 1977 sind Vergnügungsstätten nur dann - und unter der zusätzlichen Einschränkung, dass sie das Wohnen nicht wesentlich stören dürfen - allgemein zulässig als sog. „Gewerbebetrieb aller Art“ nach § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO 1977, wenn sie nicht dem Typus einer kerngebietstypischen Vergnügungsstätte entsprechen. Wie sich aus der besonderen Erwähnung der Vergnügungsstätten in § 7 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO 1977 ergibt, ging der Verordnungsgeber davon aus, dass eine solche spezielle gewerbliche Nutzung wegen der typischerweise mit ihr verbundenen städtebaulichen Auswirkungen und ihrer typischen Standortanforderungen regelmäßig nicht mit der Zweckbestimmung anderer Baugebiete vereinbar ist (so auch VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 13.09.2018 - 8 S 2254/17 -, juris, Rn 54). Dies gilt auch für Gewerbegebiete. Auch wenn die Wohnruhe dort im Allgemeinen keine maßgebliche Rolle spielen mag, stehen kerngebietstypische Vergnügungsstätten mit der von der BauNVO 1977 vorausgesetzten typischen Funktion des Gewerbegebiets, vornehmlich nicht erheblich störende Betriebe des Handwerks sowie Dienstleistungsbetriebe einschließlich Tankstellen, Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude sowie Lagerplätze und -häuser aufzunehmen, nicht in Einklang (vgl. BVerwG, Beschluss vom 28.07.1988 - 4 B 119/88 -, NVwZ 1989, 50; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 13.09.2018, a.a.O.). |
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| | II. Die Kammer geht allerdings davon aus, dass die Mindestabstandsregelung in Ziff. 1.1.2 des Bebauungsplans n.F. keine tatsächliche Festsetzung darstellt. Vielmehr wird durch die Bestimmung des Mindestabstands von 400 m durch die Beklagte lediglich definiert und konkretisiert, wann von einer Konzentration im Nahbereich des Baugrundstücks bzw. einer Häufung im Baugebiet im Regelfall auszugehen ist (dazu 1.). Dies ist hier nicht zu beanstanden (dazu 2.). Weil das Vorhaben des Klägers danach zu einer Konzentration im Nahbereich des Baugrundstücks und zu einer Häufung im Baugebiet führt, steht es im Widerspruch zu den Festsetzungen des Bebauungsplans (dazu 3.). |
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| | 1. Sowohl Wortlaut als auch Systematik der Ziff. 1.1.2 des Bebauungsplans n.F. sprechen dagegen, dass die Mindestabstandsklausel eine echte Festsetzung im Sinne einer zwingenden Voraussetzung für die Errichtung oder Nutzung einer Vergnügungsstätte im Baugebiet ist. Die Klausel soll vielmehr den Begriff der Konzentration im Nahbereich des Baugrundstücks bzw. der Häufung im Baugebiet definieren. Die Ergänzung zu Ziff. 1.1.2 ist in vier deutlich voneinander getrennte Absätze unterteilt. Dabei fällt auf, dass jeder Absatz einen direkten Bezug zum vorangegangen Absatz hat und diesen jeweils näher konkretisiert. Der erste Absatz regelt, dass Vergnügungsstätten nur ausnahmsweise zulässig sind. Der zweite Absatz schränkt dies ein, indem als Voraussetzung der ausnahmsweisen Zulässigkeit das Verbot der Konzentration im Nahbereich des jeweiligen Baugrundstücks und der Häufung im Baugebiet festgesetzt wird. Der dritte Absatz definiert, wann von einer Konzentration im Nahbereich des jeweiligen Baugrundstücks und einer Häufung im Baugebiet auszugehen ist. Dies wird bereits aus dem Wortlaut („Dies ist der Fall, wenn“) deutlich. Der vierte Absatz regelt schließlich, wie der Abstand konkret zu berechnen ist. Der Aufbau und der Wortlaut legen damit nahe, dass die Mindestabstandsklausel nicht als eigenständige, weitere Voraussetzung für die ausnahmsweise Zulässigkeit von Vergnügungsstätten gedacht ist, sondern lediglich klarstellen soll, wann von einer Konzentration im Nahbereich des Baugrundstücks und einer Häufung im Baugebiet auszugehen ist. |
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| | 2. Diese Ergänzung zu Ziff. 1.1.2 des Bebauungsplans ist nicht zu beanstanden. |
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| | Der erste Absatz, wonach Vergnügungsstätten nur ausnahmsweise zulässig sind, gibt lediglich den Inhalt des § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO wieder. Als eigenständige Festsetzung ist dies ohne weiteres zulässig. |
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| | Auch der darauffolgende Absatz, wonach eine ausnahmsweise Zulässigkeit nur in Betracht kommt, wenn dadurch keine Konzentration im Nahbereich des jeweiligen Baugrundstücks und keine Häufung im Baugebiet entsteht, ist nach Auffassung der Kammer zulässig. Die Regelung weist Gemeinsamkeiten mit § 15 Abs. 1 S. 1 BauNVO auf, wonach die in den §§ 2 bis 14 BauNVO aufgeführten baulichen und sonstigen Anlagen im Einzelfall unzulässig sind, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen. Ein Vorhaben kann nach Anzahl und Lage der Eigenart des Baugebiets widersprechen und damit nach § 15 Abs. 1 S. 1 BauNVO im Einzelfall unzulässig sein, wenn dadurch eine Konzentration im Baugebiet entsteht, die der planerischen Konzeption der Gemeinde zuwiderläuft (vgl. Henkel, in: BeckOK BauNVO, § 15 Rn. 20-22). Zwar richtet sich § 15 BauNVO an die Baurechtsbehörde und nicht an den Plangeber und setzt damit eine wirksame Bauleitplanung gerade voraus. Jedoch ist es dem Plangeber im Rahmen seiner Planhoheit ohne weiteres gestattet, sich abzeichnende und aufdrängende Konflikte, welche im Rahmen des § 15 BauNVO gelöst werden könnten, bereits im Bebauungsplan im Wege einer vorweggenommenen Konfliktbewältigung zu lösen. Dies hat die Beklagte hier getan. Wie sich aus der Begründung zur 2. Ergänzung zum Bebauungsplan ergibt, sah die Beklagte aufgrund mehrerer, sich häufender Anfragen für die Errichtung von Vergnügungsstätten die Gefahr einer Beeinträchtigung des Gebietscharakters des Gewerbegebiets. Die Konzentration der Vergnügungsstätten könne dazu führen, dass das Gebiet für produzierendes und hochwertiges Gewerbe unattraktiver würde. Dies könne zu einem Prozess führen, der einem „Trading Down“-Effekt gleichkomme (vgl. Nr. 1 der Begründung zur 2. Ergänzung). Diesen sich abzeichnenden Konflikt hat die Beklagte im Bebauungsplan durch eine Festsetzung gelöst, wonach jede Konzentration von Vergnügungsstätten der Eigenart des Baugebiets widerspricht und daher unzulässig ist. Dies ist vorliegend rechtmäßig. Es entspricht einem städtebaulichen Erfahrungssatz, dass sich Vergnügungsstätten, jedenfalls dann, wenn sie gehäuft in einem Gebiet auftreten, negativ auf ihre Umgebung auswirken können. Die Verhinderung dieses sog. Trading Down-Effekts stellt nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts einen besonderen städtebaulichen Grund im Sinne des § 1 Abs. 9 BauNVO dar, der sogar einen Ausschluss derartiger Vergnügungsstätten rechtfertigen kann (vgl. BVerwG, Urteil vom 15.12.1994 - 4 C 13/93 - juris, Rn. 22; Beschluss vom 21.12.1992 - 4 B 182/92 - juris, 1. Leitsatz; Beschluss vom 25.02.1997 - 4 NB 30/96 - juris, Rn 18; Beschluss vom 04.09.2008 - 4 BN 9/08 - juris, Rn. 8). Dem folgend muss es dem Plangeber auch gestattet sein, bereits bei der Abfassung des Bebauungsplans eine Regelung festzusetzen, die auf die Verhinderung einer Konzentration von Vergnügungsstätten im Baugebiet angelegt ist, um dadurch dem Problem eines möglichen Trading Down-Effekts entgegenzuwirken. |
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| | Es ist auch nicht zu beanstanden, wenn die beklagte Stadt in ihrem Bebauungsplan eine unzulässige Konzentration im Nahbereich des jeweiligen Grundstücks durch eine Bestimmung definiert, wonach von einer solchen Konzentration dann nicht auszugehen sei, wenn der Abstand zwischen den Grundstücken fußläufig auf öffentlichen Verkehrsflächen mehr als 400 m beträgt. Im Rahmen der Planfestsetzung ist es dem Plangeber ohne weiteres gestattet unbestimmte Rechtsbegriffe näher zu definieren. Dies dient zum einen der zuständigen Baurechtsbehörde als Vorgabe, wann vom Vorliegen einer Tatbestandsvoraussetzung auszugehen ist und zum anderen dem die Baugenehmigung beantragenden Bürger, der dadurch bereits im Vorfeld der Antragstellung erkennen kann, ob sein Vorhaben voraussichtlich mit den Festsetzungen des Bebauungsplans übereinstimmt oder nicht. Wenn ein Plangeber sich dafür entscheidet - wie hier - den Begriff der Konzentration für ein bestimmtes Baugebiet näher zu konkretisieren, muss er dies anhand nachvollziehbarer Kriterien tun. In Anbetracht dessen, dass eine Konzentration von baulichen Anlagen gerade dadurch geprägt ist, dass die baulichen Anlagen in einem geringen Abstand zueinander gebaut werden und dass die negative Wirkung, die von einer Konzentration von Vergnügungsstätten ausgeht, gerade auf der hohen Bebauungsdichte der Anlagen innerhalb eines begrenzten Gebiets basiert, ist es naheliegend und zulässig den Abstand der Vergnügungsstätten untereinander als maßgebliches Kriterium zu wählen. |
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| | Auch die Bestimmung des Mindestabstands auf 400 m ist vorliegend nicht zu beanstanden. Bei der Bestimmung des Mindestabstands ist dem Plangeber im Rahmen seiner Planhoheit grundsätzlich ein weiter Beurteilungsspielraum zuzugestehen. Dieser Beurteilungsspielraum stößt an seine Grenze, wenn der gewählte Mindestabstand ersichtlich auf Verhinderung der Planung gerichtet ist, etwa bei der Wahl eines Mindestabstands, der aufgrund seiner Größe zu einem faktischen Verbot jeglicher weiterer Vergnügungsstätten führt, sowie dann, wenn die Wahl des Mindestabstands auf völlig sachfremden Kriterien beruht. Dies ist hier nicht der Fall. Dass der Mindestabstand von 400 m vorliegend so groß ist, dass er zu einem faktischen Ausschluss weiterer Vergnügungsstätten führt, wurde weder vorgetragen noch ist dies anhand der Bauakten sonst ersichtlich. Die Festlegung des Mindestabstands auf 400 m beruht auch nicht auf sachfremden Kriterien. Aus der Begründung zur 2. Ergänzung des Bebauungsplans ist ersichtlich, dass sich die Beklagte bei der Bemessung des Mindestabstands an einer vergleichbaren Regelung für die Innenstadt von B. orientiert hat, in welcher jedoch ein Mindestabstand von 200 m gewählt wurde. Die Begründung zur 2. Ergänzung zum Bebauungsplan legt überzeugend und nachvollziehbar dar, dass aufgrund der besonderen Unterschiede zwischen einer Innenstadt und einem Gewerbegebiet für das streitgegenständliche Gewerbegebiet ein Mindestabstand von 200 m nicht ausreichend und vorliegend auf 400 m anzupassen ist. Insbesondere ist es nahliegend, dass wegen der geringeren Baudichte und der größeren Grundstücke im Gewerbegebiet zwischen zwei Vergnügungsstätten mit einem Abstand von 200 m deutlich weniger andere Nutzungen vorkommen als im Kerngebiet. |
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| | 3. Die danach zulässige Regelung in Ziff. 1.1.2 des Bebauungsplans n.F. steht dem Vorhaben entgegen. Denn das Vorhaben befindet sich direkt neben dem Grundstück O.-Straße 21, auf welchem vier Spielhallen baurechtlich zugelassen worden sind. Die Entfernung des Bauvorhabens zu den 4 Spielhallen beträgt etwa 60 m und liegt damit deutlich unter den 400 m Mindestabstand, die Ziff. 1.1.2 des Bebauungsplans vorsieht. Ob diese vier Spielhallen nach gewerberechtlichen Vorschriften nicht mehr zulässig sind, wie der Kläger meint, kann dahinstehen. Denn die vier Spielhallen sind zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung jedenfalls baurechtlich genehmigt. Dass die Baugenehmigungen für diese Spielhallen unwirksam wären, wurde weder vorgetragen, noch ist dies anhand der Behördenakten sonst ersichtlich. |
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| | III. Aber auch dann, wenn man in der Mindestabstandsregelung eine eigenständige Festsetzung sehen würde und diese vorliegend für unwirksam hielte, würde dies nach Auffassung der Kammer nicht zur vollständigen Unwirksamkeit der Ziff. 1.1.2 des Bebauungsplans n.F. führen, sondern nur zu dessen Teilunwirksamkeit. Denn die Festsetzung, dass Vergnügungsstätten ausnahmsweise zulässig sind, wenn dadurch keine Konzentration im Nahbereich des jeweiligen Baugrundstücks und keine Häufung im Baugebiet entsteht, ist auch ohne die Mindestabstandsregelung zulässig und sinnvoll. Es ist auch nicht ersichtlich, dass sie nicht auch ohne die Mindestabstandsregelung getroffen worden wäre. Auch im Falle der Teilunwirksamkeit der Regelung würde des Vorhaben zu einer unzulässigen Konzentration im Nahbereich des Baugrundstücks führen und wäre mit dem im übrigen zulässigen Teil der Ziff. 1.1.2 des Bebauungsplans n.F. unvereinbar. Von einer Konzentration im Nahbereich des Baugrundstücks und einer Häufung im Baugebiet ist jedenfalls dann auszugehen, wenn sich in unmittelbarer Nähe des Bauvorhabens bereits weitere Vergnügungsstätten befinden. Dies ist hier der Fall. In unmittelbarer Nähe zum Bauvorhaben, auf dem benachbarten Grundstück, befinden sich bereits andere baurechtlich genehmigte Vergnügungsstätten, so dass das Vorhaben zu einer Konzentration im Nahbereich führen würde und daher mit dem im übrigen zulässigen Teil von Ziff. 1.1.2 des Bebauungsplans unvereinbar wäre. |
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