Urteil vom Amtsgericht Düsseldorf - 30 C 432/06

Tenor

hat das Amtsgericht Düsseldorf

im schriftlichen Verfahren am 8. Juni 2007

durch die Richterin am Amtsgericht X

für R e c h t erkannt:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 2.700,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über Basiszins hieraus seit dem 5. November 2004 zu zahlen.

Auf die Widerklage wird der Kläger verurteilt, über die für die im Hause X in X gelegene 3 1/2 Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss in der Zeit vom 1. Januar bis zum 30. November 2004 angefallenen Betriebskosten abzurechnen.

Auf die Hilfswiderklage wird der Kläger weiter verurteilt, an die Beklagten 714,870 € zu zahlen.

Im Übrigen werden Klage und Widerklage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten 4/7, der Klä-ger 3/7.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für den Kläger jedoch nur gegen Sicherheitsleistung von 3.500,00 €.

Der Kläger kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung von 1.000,00 € abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe leisten.

Die Beklagten können die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung von 1.200,00 € abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe leistet.

T a t b e s t a n d :

Aufgrund schriftlichen Vertrages vom 18. Mai 2003 mieteten die Beklagten von dem Kläger die im Erdgeschoss des Hauses X gelegene Wohnung zu einem monatlich mit 2.700,00 € netto vereinbarten Mietzins zuzüglich 429,00 € Nebenkostenvorauszahlungen. Das Mietverhältnis begann am 1. Juli 2003. Am 2. Juli 2003 bezogen die Beklagten die Wohnung. Sie kündigten zum 30. November 2004 und zogen Ende November 2004 aus.

Den Mietzins für November 2004 zahlten die Beklagten nicht. In seiner Nettohöhe von 2.700,00 € stellt er einen Teil der Klageforderung dar. Weiter verlangt der Kläger Schadensersatz in Höhe von 174,88 € gemäß Rechnung der Sanitärfirma S vom 17. Dezember 2004.

Mit Schreiben vom 6. Oktober 2003 teilten die Beklagten dem Kläger mit, die mietvertraglich vereinbarte Kaution in Form einer selbstschuldnerischen Bürgschaft im Umfang von 8.100,00 € nicht leisten zu wollen, listeten weiterhin insgesamt 17, teilweise jedoch schon als erledigt mitgeteilte Mängel auf und stellten an den Anfang dieses Schreibens die Erklärung, trotz der Mängel "vorläufig keinen Mietminderungsanspruch geltend "machen zu wollen".

Im Laufe des Rechtsstreits hat der Kläger Abrechnungsunterlagen über die Nebenkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 1. Januar bis 31. Dezember 2003 und für den Abrechnungszeitraum 2004 vorgelegt; aus letzterem beziffert der Kläger einen Nachzahlungsbetrag zu Lasten der Beklagten in Höhe von 1.234,82 €.

Der Kläger behauptet, die Wohnung sei mangelfrei gewesen. Die beklagtenseits geltend gemachten Mängel seien eine "Retourkutsche" auf seine, des Klägers, Einforderung der Kautionszahlung. Auch bei Einzug hätten die Beklagten nichts bemängelt, sondern sich sehr lobend über den Wohnungszustand geäußert.

Der Kläger ist der Ansicht, ihm stehe aus der vorgenommenen Nebenkostenabrechnung der insoweit bezifferte Nachzahlungsbetrag zu.

Der Kläger beantragt,

die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 2.847,88 € zzgl. Zinsen in Höhe von 5 % über dem jeweiligen Basiszinssatz der EZB aus 2.700,00 € seit dem 5. November 2004 und aus 147,88 € seit dem 20. Dezember 2004 zu zahlen;

die Beklagten werden als Gesamtschuldner weiterhin verurteilt, an den Kläger 1.234,82 € zzgl. Zinsen in Höhe von 5 % über dem jeweiligen Basiszinssatz ab Zustellung zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Widerklagend beantragen sie,

den Kläger und Widerbeklagten zu verurteilen, an die Beklagten und Widerkläger als Gesamtgläubiger einen Betrag von 7.293,00 € (17 x 429,00 €) zu zahlen;

den Kläger und Widerbeklagten zu verurteilen, über die für die im Hause X in X gelegene 3 1/2 Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss in der Zeit vom 1. Januar bis zum 30. November 2004 angefallenen Betriebskosten abzurechnen.

Die Beklagten behaupten Mängel der Wohnung entsprechend ihren Mängelrügen. Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt, namentlich den Widerklageschriftsatz, Bezug genommen.

Sie sind der Ansicht, der streitgegenständliche Mietzins für November 2004 sei infolge der Mängel um 50 % gemindert; im Umfang der weiteren 50 % machen die Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht geltend. Wegen der in der Klageschrift enthaltenen Schadensersatzforderung erheben sie die Einrede der Verjährung.

Wegen der Widerklage sind sie der Ansicht, aufgrund nicht fristgerechter und nicht ordnungsgemäßer Nebenkostenabrechnungen des Klägers stehe ihnen, den Beklagten, ein Anspruch auf Abrechnung und ein Anspruch auf Rückzahlung der gesamten, während des Mietverhältnisses geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen zu.

Der Kläger erklärt,

die Widerklage zu Ziffer 2. werde anerkannt.

Im Übrigen beantragt er,

die Abweisung der Widerklage zu Ziffer 1.

Die Beklagten, welche auch die zweite, von dem Kläger im Rechtsstreit vorgelegte und mit Korrekturen versehene Abrechnung der Nebenkosten für 2003 und 2004 (Klägerschriftsatz vom 3. April 2006) für nicht ordnungsgemäß, da Fehler aufweisend, halten (insoweit wird auf den Beklagtenschriftsatz vom 29. Mai 2006 Bezug genommen), errechnen ihrerseits aus den beiden vorgelegten Nebenkostenabrechnungen einen jeweiligen Rückzahlungsanspruch zu ihren Gunsten, und zwar für das Jahr 2003 einen solchen von 393,70 € und für das Jahr 2004 einen solchen von 321,10 € und erheben insoweit Hilfswiderklage mit dem Antrag,

den Kläger und Hilfswiderbeklagten zu verurteilen, an die Beklagten und Hilfswiderkläger 714,80 € zu zahlen.

Der Kläger beantragt,

die Hilfswiderklage abzuweisen.

Wegen des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf den Akteninhalt verwiesen.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Zeugenvernehmung. Wegen der Einzelheiten wird auf die Sitzungsprotokolle vom 7. Juli und 15. Dezember 2006 sowie 23. Februar 2007 Bezug genommen.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

Die Klage ist zum Teil begründet, die Hilfswiderklage ist in vollem Umfang begründet.

Gemäß § 535 BGB hat der Kläger einen Anspruch auf Zahlung des vereinbarten Mietzinses, solange das Mietverhältnis andauerte. Für den Monat November 2004 schulden die Beklagten dem Kläger daher – jedenfalls – den geltend gemachten Nettomietzins von 2.700,00 €. Denn dieser Mietzinsanspruch steht dem Kläger in ungeschmälerter Höhe zu, da kein Umstand vorliegt, aufgrund dessen die Beklagten einer Mietzinsreduktion oder die gänzliche Zahlungseinstellung für diesen Monat vornehmen könnten.

Mietminderungsrechte der Beklagten nach Maßgabe von § 536 Abs. 1 BGB bestehen nicht. Streitgegenständlich ist allein der Mietzins für November 2004. Wie dem Normtext des § 536 Abs. 1 BGB zu entnehmen ist, bezieht sich eine Mietminderung nur auf den Zeitpunkt der Mangelhaftigkeit: " . . . so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit." Im November 2004 bestanden aber keine Mängel mehr, jedenfalls nicht solche, die irgendwie quantifizierbar wären für eine feststellbare Tauglichkeitsbeeinträchtigung. Dies ergibt sich aus den eigenen vorgerichtlichen Schreiben der Beklagten vom 6. Oktober 2003 und 20. Oktober 2004. In beiden Schreiben kommt zum Ausdruck (sofern die insgesamt 17 Punkte umfassende Auflistung im Schreiben vom 6. Oktober 2003 überhaupt Mängel im Rechtssinne beschreibt und nicht nur bloße Belästigungen oder unbedeutsame Kleinigkeiten im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB), dass nur noch ein Teil der Mängel überhaupt noch relevant, da noch nicht behoben, ist. Im Schreiben vom 20. Oktober 2004 schließlich wird explizit zum Ausdruck gebracht, dass die mit 50 % angesetzte Mietminderung für November 2004 sich stützt "auf die beträchtliche Mangelhaftigkeit des Mietobjektes von Anfang an". Eine rückwirkende Mietminderung ist jedoch nicht zulässig.

Es kommt hinzu, dass die Beklagten eingangs ihres Schreibens vom 6. Oktober 2003 ausdrücklich erklärt hatten, trotz der Mängel vorläufig keinen Minderungsanspruch geltend zu machen. Dass eine solche Erklärung im Zusammenhang mit der von Anfang an beibehaltenen Zahlung des Mietzinses in ungeschmälerter Höhe (bis auf den streitgegenständlichen letzten Monat November 2004) unter dem Gesichtspunkt der Verwirkung immerhin zu bewerten ist, ist bereits in der ersten mündlichen Verhandlung vom 8. November 2005 den Parteien verdeutlicht worden.

Eine andere Beurteilung ergäbe sich allerdings unter dem Gesichtspunkt, dass die Beklagten bereits unmittelbar bei Übernahme der Wohnung bestimmte konkrete Mängel gerügt, diese Rüge im Laufe des Mietverhältnisses erfolglos wiederholt und insoweit als quasi "letztes Mittel" die Leistung der vereinbarten Kaution verweigert hätten, was in rechtlicher Hinsicht einem Zahlungsvorbehalt gleichgekommen sein könnte.

Hierzu ist jedoch im Rahmen der Beweisaufnahme die von den Beklagten aufgestellte Behauptung, bestimmte Mängel seien von ihnen bereits am Tage des Einzugs gerügt worden (Beklagtenschriftsatz vom 23. Januar 2006) nicht zur Überzeugung des Gerichts bewiesen. Die Beweisaufnahme, soweit hierzu die beklagtenseits benannten Zeugen vernommen worden sind, hat ergeben, dass offensichtlich in der Wohnung ein erheblicher Reinigungsaufwand seitens der Angehörigen und Freunde der Beklagten zu 2. betrieben worden ist. Ob und in welchem Umfang dies erforderlich war, kann im Ergebnis sogar dahinstehen, da hierzu die Zeugin B bekundet hat, die Tochter des Klägers, die Zeugin E, habe das Erscheinen einer Putzfrau für den nächsten Tag angekündigt. Aus den Aussagen der beklagtenseits benannten Zeugen folgte insgesamt, dass die als mangelhaft begriffenen Umstände sich im Wesentlichen darstellten als ein reinigungsbedürftiger Zustand von Wohnung, Terrasse und Garten, sieht man einmal von der als nicht funktionierend beschriebenen Toilettenspülung ab, welche jedoch ausdrücklich nur thematisiert worden ist von der Zeugin G.

Es ist daher festzuhalten, dass bei Einzug die Beklagten keine konkreten, gewichtigen und nachgewiesenen Mängelrügen erhoben.

Bezüglich der weiteren Mängelrügen sind sie aus den vorstehend bezeichneten Gründen, nämlich Verwirkung und unbewiesene Gebrauchsbeeinträchtigung für November 2004, ausgeschlossen.

Haben die Beklagten aber kein Minderungsrecht, so entfällt auch ein Zurückbehaltungsrecht nach §§ 320 ff. BGB.

Die weitere, mit der Klageschrift verfolgte Forderung nach Schadensersatz ist verjährt gemäß § 548 BGB. Da unstreitig die Beklagten Ende November 2004 auszogen, entspricht dieses Datum auch dem Zeitpunkt, zu welchem der Kläger die Mietsache zurückerhielt. Die sechsmonatige Verjährungsfrist war im Zeitpunkt der Klageerhebung abgelaufen. Die Klageschrift datiert zwar vom 26. Mai 2005, ist aber erst am 8. August 2005 zugestellt. Dies gilt nicht mehr als "demnächst" im Sinne von § 167 ZPO.

Die erhöhte Klageforderung, gerichtet auf Nachzahlung von Nebenkosten, ist unbegründet.

Soweit die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2003 betroffen ist (diese macht der Kläger mit seiner Klageerhöhung allerdings ausdrücklich nicht geltend), folgt dies unmittelbar aus § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB. Der Kläger hat die Abrechnungsfrist, welche für die Abrechnung 2003 am 31. Dezember 2004 endete, für diesen Zeitraum ersichtlich nicht eingehalten.

Für die mit der Klageerhöhung verfolgte Zahlung des Abrechnungssaldos für das Abrechnungsjahr 2004 ist § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht einschlägig. Denn die Unbegründetheit folgt daraus, dass die mit Klägerschriftsatz vom 3. November 2005 überreichten Unterlagen nicht im Ansatz eine formal wirksame Abrechnung von Nebenkosten verkörpern. Außer, dass nicht einmal die richtige Anzahl von Mietmonaten für das Jahr 2003 angegeben ist (die Kläger bezogen die Wohnung unstreitig am 2. Juli 2003), fehlt es auch an der nachvollziehbaren Mitteilung eines Verteilerschlüssels. Es hat als unstreitig zu gelten, dass der Kläger den Beklagten hier schlicht die Kopie der an ihn selbst gerichteten Abrechnung der WEG vorgelegt hat. Dies genügt nicht. Damit sind aber – soweit es die Unbegründetheit dieses Klageteils betrifft – keine Grundsätze von Verfristung betroffen, sondern von ordnungsgemäßer Abrechnung.

Die Widerklage ist bezüglich des Antrages zu Ziffer 2. begründet gemäß § 307 ZPO. Wegen des seitens des Klägers insoweit erklärten Anerkenntnisses kam es auch nicht mehr auf eine Prüfung der Frage an, ob insoweit die Widerklage schlüssig, begründet oder – möglicherweise, was hier aber nicht abschließend entschieden werden muss – erfüllt ist durch die Unterlagenvorlage im Rechtsstreit.

Die Widerklage, gerichtet auf Rückzahlung der gesamten, von den Beklagten geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen, ist unbegründet.

Der von den Beklagten hierzu eingenommene Rechtsstandpunkt, zu dessen Stützung sie sich auf die Entscheidung BGH VIII ZR 57/04 beziehen (hierzu zitieren die Beklagten irrtümlich Az.: VIIZR 57/04), ist in dieser vorgetragenen Form nicht haltbar. Wie der BGH in seinem mit großer Ausführlichkeit verfassten Urteil feststellt (namentlich unter Punkt 3 g und Punkt 5 c) kann der Mieter zwar auf Rückzahlung der gesamten Vorauszahlungen klagen (und dies ist nicht anders zu beurteilen im vorliegenden Fall, wo die Forderung als Widerklage geltend gemacht wird), der Vermieter kann dem Mieter aber hiergegen eine nunmehr erstellte Nebenkostenabrechnung entgegenhalten, und zwar sowohl eine solche, bei welcher die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB versäumt wurde als auch – und dies ist entscheidend – sogar noch dann, wenn eine von dem Mieter auf Gesamtrückzahlung erhobene Zahlungsklage in Rechtskraft erwachsen ist.

Hieraus folgt, dass die Beklagten die vollständige Rückzahlung der Vorauszahlungen nicht verlangen können, zumal – und auch hierauf hebt die BGH-Entscheidung an zahlreichen Stellen ab – es zwischen den Parteien unstreitig ist, dass Nebenkosten tatsächlich angefallen sind und nur der Umfang derselben bestritten wird.

Aus den vorstehenden Ausführungen folgt die Begründetheit der Hilfswiderklage.

Nachdem der Kläger sich auf die ausführlichen Beanstandungen, welche die Beklagten schriftsätzlich auch gegen seine korrigierten Nebenkostenabrechnungen erhoben haben, nicht geäußert hat, ist dies so zu werten, dass er hiergegen nichts vorbringen möchte.

Dies aber führt zur Begründetheit der Hilfswiderklage.

Auf die begründete Klageforderung beansprucht der Kläger zu Recht Zinsen im geltend gemachten Umfang (§§ 288, 286 BGB).

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1, 100 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 709, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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