Urteil vom Amtsgericht Esslingen am Neckar - 1 C 254/04

Tenor

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 618,67 EUR zuzüglich Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab 06.11.2003 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 700,00 EUR abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung in gleicher Höhe Sicherheit leistet. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 1.400,00 EUR abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung in gleicher Höhe Sicherheit leisten.

Streitwert: 6.838,27 EUR

(Hauptforderung: 6.622,67 EUR

Hilfsaufrechnung: 215,60 EUR)

Tatbestand

Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem beendigten Mietverhältnis. Zwischen den Parteien bestand ein Mietverhältnis gemäß Mietvertrag vom 02.07.1984 über eine 3 1/2-Zimmer-Wohnung im Gebäude ... Zuletzt war ein monatlicher Mietzins in Höhe von 452,49 EUR zuzüglich 35,79 EUR für die Garage sowie eine Vorauszahlung für Heiz- und Nebenkosten in Höhe von 51,13 EUR geschuldet.

Im Mietvertrag waren hinsichtlich der Frage der Ausführung von Schönheitsreparaturen folgende Klauseln enthalten:

"§ 7 Instandsetzung und Instandhaltung der Mieträume:

1. Der Mieter verpflichtet sich, während der Dauer der Mietzeit bei Bedarf die Schönheitsreparaturen (Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren samt Rahmen, der Einbauschränke sowie der Fenster und Außentüren von innen) auf eigene Kosten durch Fachhandwerker ausführen zu lassen. (...).

2. Ein Bedarf gilt mindestens dann als gegeben, wenn die Fristen nach dem Fristenplan in Ziffer 3 verstrichen sind.

3. Fristenplan:

a) Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, Innentüren samt Rahmen, Einbauschränke sowie Fenster und Außentüren von innen

6 Jahre

b) Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken

5 Jahre

Für Arbeiten in Küchen, Wohnküchen, Waschräumen, WC, Bädern und dergleichen Räumen mit starker Dampfentwicklung verkürzen sich die Fristen a) und b) um zwei Jahre.

Der Nachweis über laufend durchgeführte Schönheitsreparaturen ist durch Vorlage der Rechnungen zu erbringen.

(...)".

"§ 18 Beendigung des Mietverhältnisses:

Endet des Mietverhältnis, so ist der Mieter verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen (wie in § 7 Abs. 1 aufgeführt) aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen:

Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 25 % der Kosten aufgrund eines Voranschlages eines Malerfachgeschäftes an den Vermieter; liegen sie länger als zwei Jahre zurück 40 %, länger als drei Jahre 60 %, länger als 4 Jahre 80 %, länger als 5 Jahre 100 %. Diese Regelung tritt auch in Kraft, wenn seit Mietbeginn die genannten Zeiträume verstrichen sind. Der Vermieter kann im übrigen bei übermäßiger Abnützung Ersatz in Geld verlangen. Dasselbe gilt bei schuldhafter Beschädigung des Bodenbelages durch den Mieter."

Mit Schreiben vom 30.11.2002 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Mit Schreiben des Prozessbevollmächtigten der Klägerin vom 08.09.2003, den Beklagten zugestellt am 15.07.2003, wurden die Beklagten aufgefordert Heizkosten gemäß Abrechnung vom 24.07.2002 in Höhe von 214,15 EUR sowie Wasserkosten gemäß Abrechnung vom 17.07.2003 in Höhe von 188,76 EUR zu zahlen. Eine Zahlung erfolgte nicht.

Nachdem der Prozessbevollmächtigte der Beklagten am 15.10.2003 mitgeteilt hatte, dass die Beklagten zwischen dem 01.11.2003 und dem 03.11.2003 aus der gemieteten Wohnung ausziehen würden, teilte er am 30.10.2003 telefonisch mit, dass der Auszug doch erst am 07.11.2003 erfolgen könne. Mit Schreiben der Prozessbevollmächtigten der Klägerin vom 28.10.2003 wurden die Beklagten darauf hingewiesen, dass sie vor Auszug aus der Wohnung die Schönheitsreparaturen gemäß § 7 des Mietvertrages durchzuführen hätten.

Die Übergabe der Wohnung erfolgte sodann am 12.11.2003.

Schönheitsreparaturen waren vor Auszug durch die Beklagten nicht vorgenommen worden.

Die Klägerin trägt vor, die Rückgabe der Wohnung am 12.11.2003 sei zur Unzeit erfolgt, weshalb die Beklagten die gesamte Miete für den Monat November schuldeten. Da die Beklagten keine Schönheitsreparaturen durchgeführt hätten, hätte die Wohnung durch ein Malerfachgeschäft renoviert worden müssen, wofür die Klägerin insgesamt 5.615,98 EUR aufgewendet habe. Diese Kosten seien von den Beklagten unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes für nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen zu ersetzen. Weiterhin hätten die Beklagten während der Mietzeit die Wände der Wohnung farbig, teilweise dunkelbraun, mit einer nicht wasserdurchlässigen Farbe gestrichen, so dass das Entfernen der Tapete einen erheblichen Zeitaufwand mit sich gebracht habe. Weiterhin sei im Bad ein Korkbelag an der Wand angebracht gewesen, welcher nur unter Beschädigung des Putzes habe entfernt werden können. Weiterhin sei die ganze Wohnung durch starkes Rauchen der Beklagten mit Nikotin belastet gewesen, weshalb die Tapeten hätten entfernt werden müssen.

Schließlich macht die Klägerin die Heizkostenabrechnung vom 24.07.2003 in Höhe von 214,15 EUR sowie die Wasserkostenabrechnung vom 17.07.2003 in Höhe von 188,76 EUR geltend.

Die Klägerin beantragt:

Die Beklagten werden verurteilt, 6.622,67 EUR an die Klägerin zu bezahlen nebst 5 Prozentpunkt Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 942,32 EUR seit dem 06.11.2003 und aus weiteren 5.680,35 EUR seit dem 02.01.2004.

Die Beklagten beantragen

Klageabweisung.

Sie wenden ein, § 7 und § 18 des Mietvertrages seien gemäß 307 Abs. 1 BGB unwirksam. Die Wohnung sei auch bei Einzug unrenoviert übergeben worden. Auch eine weitere Nutzungsentschädigung für den Monat November sei nicht geschuldet, da die Enkelin der Klägerin bereit gewesen sei, sofort in die Wohnung einzuziehen.

Gegen die Beträge der Heiz- und Wasserkostenabrechnung sowie hilfsweise gegen die geltend gemachten Schadensersatzansprüche haben die Beklagten die Aufrechnung mit einem Vergütungsanspruch aus Hausmeistertätigkeiten erklärt. Letztere hätten die Beklagten seit dem Jahr 1995 im Haus verrichtet. Die Klägerin sei mit dieser Tätigkeit einverstanden gewesen. Hierfür sei eine monatliche Vergütung von 50,00 EUR pro Monat anzusetzen, weshalb ein Gesamtvergütungsanspruch der Beklagten von 4.800,00 EUR bestehe.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 25.05.2004 und vom 29.10.2004 Bezug genommen.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines mündlichen Sachverständigengutachtens des Sachverständigen G K sowie durch Vernehmung der Zeugen H M und S M, für deren Inhalt auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 29.10.2004 Bezug genommen wird.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig, jedoch nur teilweise begründet.

1. Der Klägerin steht gegen die Beklagten kein Anspruch auf Schadensersatzleistung aufgrund der Nichtausführung von Schönheitsreparaturen gemäß § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB zu. Denn die entsprechenden Klauseln im Mietvertrag benachteiligen die Beklagten unangemessen und sind daher gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam.

Dies gilt zunächst für § 18 des Mietvertrages. Zwar bestehen grundsätzlich gegen die formularmäßige Überwalzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter keine rechtlichen Bedenken. Jedoch enthält eine Bestimmung, die den Mieter bei Rückständigkeit der Schönheitsreparaturen ohne weitere Voraussetzungen zur Kostenerstattung verurteilt, eine ihn zusätzlich belastende Abweichung von der gesetzlichen Regelung (OLG Karlsruhe NJW 1982 2829, 2830). Denn der Vermieter kann bei Nichterbringung der Schönheitsreparaturen grundsätzlich erst dann Geldersatz verlangen, wenn er dem Mieter gemäß § 281 Abs. 1 BGB eine Nachfrist gesetzt hat. Von diesen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung stellt die in § 18 enthaltene Klausel eine den Mieter unangemessene benachteiligende Regelung dar, nachdem hier eine 100%ige Kostenzahlungspflicht vorgesehen ist. Die Klausel ist daher nach § 307 BGB unwirksam.

Weiterhin kann sich die Klägerin vorliegend auch nicht auf die die Schönheitsreparaturen auf die Beklagten abwälzende Klausel des § 7 Ziffer 1 bis Ziffer 3 des Mietvertrages berufen, da auch diese Klausel nach der neuesten höchstrichterlichen Rechtsprechung den Mieter unangemessen benachteiligt und daher nach § 307 BGB unwirksam ist. Denn durch § 7 des Mietvertrages wird den Beklagten die Ausführung der Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan auferlegt. Das Gericht schließt sich der neuesten höchstrichterlichen Rechtsprechung an, derzufolge eine Klausel, welche, wie die vorliegende, einen starren Fristenplan enthält und weiterhin regelt, dass die Schönheitsreparaturen "wenn erforderlich, mindestens aber" nach Ablauf der im Fristenplan angegebenen Fristen fällig sind, den Mieter unangemessen benachteiligt. Denn durch die Klausel wird dem Mieter der Nachweis abgeschnitten, dass trotz Ablaufs des Fristplans eine Renovierungsbedürftigkeit noch nicht vorliege (BGH Urteil vom 23.06.2004 – VIII ZR 361/03).

Der Verstoß gegen § 307 BGB hat zur Folge, dass die gesamte Regelung zur Überbürdung der Schönheitsreparaturen unwirksam ist. Es ist nicht möglich, die Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen bei Mietende isoliert aufrecht zu erhalten. Denn die Regelung in § 7 Ziffer 2 und 3 des Mietvertrages kann von der Regelung des § 7 Ziffer 1 des Mietvertrages nicht getrennt betrachtet werden. Die gesamten Regelungen der Schönheitsreparaturen in § 7 stellen eine Einheit dar, nachdem in Ziffer 1 zunächst der Umfang der auszuführenden Arbeiten und in Ziffer 2 und 3 deren Fälligkeit bestimmt wird. Ein Wegfall des Fristenplans hätte aber zur Folge, dass die Renovierungsvorschrift inhaltlich umgestaltet würde. Die Streichung der Wörter "ein Bedarf gilt mindestens dann als gegeben, wenn die Fristen nach dem Fristenplan in Ziffer 3 verstrichen sind" würde dazu führen, dass der Umfang der auf den Mieter übertragenen Renovierungsverpflichtungen auf das gerade noch zulässige Maß zurückgeführt würde. Dies würde jedoch eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion der Klausel darstellen (vgl. BGH a a O, LG Berlin WuM 2002, 668 ff.).

Auch der Einwand des Rechtsmissbrauchs greift nicht durch. Auch nach dem Ablauf einer langen Mietzeit muss es dem Mieter unbenommen bleiben, sich auf eine unwirksame Formularklausel zu berufen.

2. Anderweitige Schadensersatzansprüche aufgrund des Zustands der am Ende der Mietzeit übergebenen Wohnung gemäß § 280 Abs. 1 BGB bestehen nicht.

Voraussetzungen für einen Schadensersatzanspruch durch die Nikotinablagerungen an den Tapeten bzw. durch das Streichen der Wände mit auffälligen Farben und durch das Anbringen eines Korkbelages im Badezimmer ist, dass eine Beschädigung der Mietsache vorliegt, also ein Zustand der Mietsache, welcher durch eine übermäßige, vertragswidrige Nutzung der Wohnung entstanden ist.

Eine solche übermäßige Nutzung durch intensives Rauchen kann jedoch nicht festgestellt werden. Das Gericht folgt der Auffassung, dass es sich beim Rauchen, auch bei intensivem Rauchen, noch nicht um eine übervertragsmäßige Nutzung des Mietobjekts handelt (vgl. LG Köln NJW-RR 1991, 1162; LG Köln NZM 1999, 456, 457). Der Inhalt und Umfang des Mietgebrauchs einer Sache ergibt sich aus dem konkret vereinbarten Vertragszweck. Dieser besteht bei Wohnraummietverhältnissen regelmäßig darin, dem Mieter gegen Entgelt einen Freiraum für seine Lebensführung zu gewähren, ohne das er selbst Eigentümer des Mietobjektes ist (LG Köln, NZM 1999, 457). Im Zuge dieser Lebensgestaltung steht es dem Mieter frei, innerhalb der Wohnung zu rauchen, was zwangsläufig zu einer Ablagerung von Schadenstoffen auf Tapeten, Decken, Gardinen etc. führt. Rauchen ist als Konsequenz freier Willensentscheidung als Teil sozialadäquaten Verhaltens zumindest in der vom Mieter bewohnten Wohnung als Zentrum seiner Lebensgestaltung hinzunehmen. Die mit dem Rauchen verbundenen Ablagerungen in der Wohnung sind damit als Teil des vertragsgemäßen Mietgebrauchs zu tolerieren (LG Köln AAO).

3. Auch durch das Hinterlassen von in auffälligen Farben und mit wasserunlöslicher Farbe gestrichenen Tapeten sowie eines Korkbelags im Bad ist ein Schadensersatzanspruch der Klägerin nicht entstanden. Zwar besteht die Verpflichtung des Mieters, die Wohnung in einem Zustand zurückzugeben, der es ermöglicht, mit den üblichen Vorarbeiten die Dekoration zu erneuern. Daher sind Mehraufwendungen bei der Renovierung, welche durch die Verwendung starker und wasserunlöslicher Farben entstehen, vom Mieter zu tragen (Schmidt-Futterer Mietrecht, 8. Auflage, § 538 Rn. 244). Jedoch hat die Klägerin einen dahingehenden Schaden nicht nachgewiesen. Nach den nachvollziehbaren Ausführungen des Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung machte nämlich allein die Verwendung von starken und wasserunlöslichen Farben an der Tapete ein Entfernen der Tapeten nicht erforderlich. Vielmehr wäre es möglich gewesen, die Tapeten durch Anbringen eines zweifachen Anstrichs und möglicherweise noch eines dritten Anstrichs in weißer Farbe zu streichen. Hinzu kommt, dass nach den Angaben des Sachverständigen die Entfernung der Tapete bereits aufgrund der Nikotinablagerungen unablässlich war. Dadurch wurden jedoch auch die durch die Beklagten zurückgelassenen auffälligen Farben an den Tapeten entfernt. Nachdem die Wohnung ohnehin renoviert werden musste, ist der Klägerin durch das Streichen der Tapeten mit intensiven Farben sowie das Anbringen von Kork im Bad kein eigenständiger Schaden entstanden. Weiter kommt hinzu, dass die Entfernung der alten Tapeten anhand eines, wie der Sachverständige überprüft hat, ortsüblichen Einheitspreises von 5,80 EUR pro Quadratmeter abgerechnet wurde, so dass ein zeitlicher Mehraufwand bei der Entfernung der Tapeten keinen finanziellen Nachteil für die Klägerin hervorgerufen hat. Auch ein finanzieller Nachteil durch einen zeitlichen Mehraufwand bei der Entfernung des Korkbelags an den Wänden des Badezimmer ist nicht dargelegt.

4. Allerdings steht der Klägerin für den Zeitraum bis zur Übergabe der Schlüssel und Rückgabe der Wohnung am 12.10.2004 ein Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a BGB 215,76 EUR zu.

5. Ein weiterer Schadensersatzanspruch in Höhe einer weiteren Nutzungsentschädigung bis Ende November 2003 kommt jedoch auch unter dem Gesichtspunkt einer Rückgabe zur Unzeit nicht in Betracht. Auch bei einer Rückgabe zur Unzeit obliegt es dem Vermieter, nachzuweisen, dass im Falle der rechtzeitigen Rückgabe ein unverzüglicher Einzug des Nachmieters möglich gewesen wäre und daher ein Schaden in Höhe der entgangenen Miete entstanden ist. Dem Einzug der Enkelin der Klägerin stand jedoch bereits das Erfordernis, Renovierungsarbeiten in der Wohnung durchzuführen, entgegen. Nachdem dieses, wie ausgeführt, nicht den Beklagten anzulasten ist, ist der verspätete Einzug der Enkelin der Klägerin nicht auf die Verzögerung der Rückgabe der Wohnung durch die Beklagten zurückzuführen.

6. Weiterhin steht der Klägerin unstreitig aufgrund des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages ein Anspruch auf Begleichung der Heizkostenabrechnung 2002/2003 vom 24.07.2003 in Höhe 214,15 EUR sowie der Heizkostenabrechnung vom 17.07.2003 in Höhe von 188,76 EUR zu.

7. Ein aufrechenbarer Gegenanspruch der Beklagten aufgrund der Durchführung von Hausmeistertätigkeiten ist nicht dargelegt. Es kann dahingestellt bleiben, ob die Beklagten solche Tätigkeiten in den letzten Jahren durchgeführt haben. Die Vereinbarung einer Vergütung hierfür haben die Beklagten jedoch nicht vorgetragen. Auch ein Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag kommt nicht Betracht, da nach den für die Frage des Aufwendungsersatzes maßgeblichen Auftragsvorschriften ein Ersatz für die durch den Tätigen aufgewendete Zeit und Arbeitskraft grundsätzlich nicht in Betracht kommt. Dass es sich um Arbeiten gehandelt hätten, die zum Beruf oder zum Gewerbe der Beklagten gehört hätten, für welche die übliche Vergütung zu leisten ist, wurde nicht vorgetragen.

8. Der Zinsausspruch ergeht aufgrund §§ 280 Abs. 2, 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB.

9. Über die mit Schriftsatz vom 02.11.2004 eingereichte Klageerweiterung ist nicht mehr zu entscheiden, da der diesbezügliche Schriftsatz der Klägervertreterin erst am 04.11.2004, also nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung, bei Gericht einging (§§ 261 Abs. 1, 297 ZPO, vgl. Zöller/Greger ZPO, 23. Aufl., § 297 Rn. 2 a). Der Klägerin bleibt es unbenommen, diesbezüglich eine neue Klage einzureichen.

II.