Urteil vom Oberlandesgericht Düsseldorf - I-23 U 108/11

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil der Einzelrichterin der 9. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 06. Juli 2011 abgeändert und wie folgt neugefasst:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits in beiden Instanzen werden den Beklagten auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

G r ü n d e :

Die zulässige Berufung der Beklagten ist begründet. Die Entscheidung des Landgerichts beruht auf einer Rechtsverletzung (§ 546 ZPO) und die nach § 529 ZPO zu Grunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen eine andere Entscheidung (§ 513 ZPO).

Den Klägern steht ein Anspruch gegen die Beklagte auf Rückzahlung der - unter Vorbehalt geleisteten - Ausgleichszahlung in Höhe von 16.961,86 EUR weder aus § 812 Abs. 1 BGB noch aus einer anderen Anspruchsgrundlage zu, da die Beklagte diese Ausgleichszahlung mit rechtlichem Grund in Gestalt der wirksamen Vereinbarung zu § 3 a des notariellen Kaufvertrages vom 05.08.1986 (5 ff. GA) geltend gemacht und durch die Kläger erhalten hat.

Als Prüfungsmaßstab ist das nunmehr in § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB kodifizierte Gebot angemessener Vertragsgestaltung heranzuziehen (vgl. BGH, Urteil vom 29.11.2002, V ZR 105/02, NJW 2003, 888, dort Rn 10). Obwohl Gemeinden mit der Bereitstellung von Bauland für ortsansässige Bürger im Rahmen des sog. Einheimischenmodells eine öffentliche Aufgabe auf dem Gebiet des Städtebaurechts erfüllen, ist das zwischen den Parteien bestehende Vertragsverhältnis privatrechtlicher Natur. Die Regelungen unter § 3a des not. Vertrages, die der Absicherung der städtebaulichen Ziele der Beklagten dienen, geben dem Vertrag wegen ihres Zusammenhanges mit der Grundstücksveräußerung als Hauptgegenstand des Vertrages kein derartiges Gepräge, dass er - unbeschadet seiner sonstigen Regelungen - als öffentlich-rechtlicher Vertrag anzusehen wäre (BGH, Urteil vom 29.11.2002, a.a.O., Rn 11/12, 14-20 mwN). Die Zuordnung des Vertrages zum Privatrecht ändert nichts an der Maßgeblichkeit des Gebots angemessener Vertragsgestaltung. § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB (als Klarstellung und Absicherung der vor dessen Inkrafttreten geltenden Rechtslage) gilt als Ausformung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit für alle städtebaulichen Verträge unabhängig davon, ob sie als privatrechtlich oder als öffentlich-rechtlich zu qualifizieren sind (BGH, Urteil vom 29.11.2002, a.a.O., Rn 13)

Den Regeln des Angemessenheitsgebots i.S.v. § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB halten die Vereinbarungen in § 3a des notariellen Kaufvertrages vom 05.08.1986 (5 ff. GA) stand.

Die von den Klägern zu 3.a. des notariellen Kaufvertrages übernommene Wiederkaufsrecht der Beklagten stellt einen Teil der von ihnen für den Grundstückserwerb zu entrichtenden Gegenleistung dar, der neben ihre Verpflichtung zur Kaufpreiszahlung trat. Damit sollte dem Umstand Rechnung getragen werden, dass die Beklagte den Klägern das Grundstück im Rahmen eines Einheimischenmodells zu einem unter dem Verkehrswert liegenden Preis veräußerte (220 DM pro qm statt 330 DM pro qm, vgl. 72/80 GA). Eine solche Veräußerung unter dem objektiven Verkehrswert ist den Gemeinden aus haushaltsrechtlichen Gründen wegen des Gebots der sparsamen Verwendung öffentlicher Mittel nur dann gestattet, wenn dies der Erfüllung legitimer öffentlicher Aufgaben - wie hier der Förderung des (Einheimischen-)Wohnungsbaus - dient und darüber hinaus die zweckentsprechende Mittelverwendung sichergestellt wird. Die Beklagte war daher nicht nur berechtigt sondern vielmehr verpflichtet, für eine vertragliche Absicherung des - den verbilligen Grundstückskauf rechtfertigenden - Ziels der Einheimischenförderung Sorge zu tragen. Hierzu musste sie sicherstellen, dass die bevorzugten ortsansässigen Käufer die auf den Grundstücken zu errichtenden Eigenheime zumindest für einen bestimmten Zeitraum tatsächlich selbst nutzten und nicht auf Kosten der Allgemeinheit Spekulationsgewinne erzielten, indem sie das verbilligte Bauland vor Ablauf der vertraglichen Wiederkaufsfrist zum Verkehrswert weiterveräußerten. Dementsprechend sieht das zwischen den Parteien streitige Wiederkaufsrecht im Ergebnis vor, dass der volle Wert des Grundstücks den Käufern erst nach Ablauf einer Bindungsfrist zugutekommen soll. Diese Bindung, die der Preis für den verbilligten Erwerb der Grundstücke ist, stellt als solche keine unverhältnismäßige Belastung der Kläger dar. Mit ihr wurden vielmehr die rechtlichen Voraussetzungen für die Vergabe preisgünstigen Baulands überhaupt erst geschaffen. Zudem ist wegen der zeitlichen begrenzten Bindung eine Realisierung des vollen Grundstückswerts durch die Kläger als Käufer nicht ausgeschlossen, sondern lediglich bis zum Fristablauf aufgeschoben (BGH, Urteil vom 29.11.2002, a.a.O, Rn 22 mwN; BGH, Urteil vom 16.04.2010, V ZR 175/09, NJW 2010, 3505, dort Rn 12 mwN).

Die Beklagte durfte nach alledem grundsätzlich berücksichtigen, dass die Kläger durch den Verkauf des Grundstücks vor Fristablauf dessen vollen Verkehrswert realisieren und sich dadurch in einer - nach den Zielen der Einheimischenförderung nicht zu vereinbarenden und daher sachlich nicht gerechtfertigten Weise - letztlich auf Kosten der Allgemeinheit bereichern würden (vgl. BGH, Urteil vom 30.09.2005, V ZR 37/05, NJW-RR 2006, 298, dort Rn 10), wenn sie nicht ihr Wiederkaufsrecht bzw. einen entsprechenden Ausgleichsbetrag geltend machen würde.

Unter Berücksichtigung des vorstehend beschriebenen städtebaulichen Ziels führt auch die vereinbarte Bindungsdauer von 30 Jahren, während derer die Beklagte als Verkäuferin zum Wiederkauf bzw. zur Geltendmachung einer Ausgleichszahlung berechtigt war, nicht zur Annahme einer unangemessenen Vertragsgestaltung und die fristgerechte Geltendmachung des Wiederkaufsrechts bzw. einer entsprechenden Ausgleichszahlung durch die Beklagte führt nicht zu einer unzumutbaren Belastung der Kläger. Soweit eine Bindungsfrist der Sicherung der mit der Bauleitplanung in zulässiger Weise verfolgten Ziele dient, kann sie jedenfalls und zumindest für einen der regelmäßigen Geltungsdauer eines Bebauungsplanes entsprechenden Zeitraum von etwa 15 Jahren wirksam vereinbart werden (vgl. BGH, Urteil vom 29.11.2002, a.a.O., Rn 24 mwN). Soweit eine Bindungsfrist der Sicherung der mit der Einheimischenförderung in zulässiger Weise verfolgten Ziele dient, kann sie - bei einer insoweit erfolgten Reduzierung des Grundstückskaufpreises gegenüber dem Verkehrswert von bis zu 30 % - jedenfalls für einen Zeitraum von bis zu 20 Jahren (vgl. BGH, Urteil vom 30.09.2005, a.a.O., dort Rn 18) bzw. - unter Berücksichtigung der Dauer einer Generation (vgl. BGH, Urteil vom 21.07.2006, V ZR 252/05, NJW-RR 2006, 1452, dort Rn 15/16 mwN) - auch für den hier vereinbarten Zeitraum von 30 Jahren wirksam vereinbart werden (vgl. BGH, Urteil vom 16.04.2010, V ZR 175/09, NJW 2010, 3505, dort Rn 16/17 mwN; BGH, Urteil vom 29.10.2010, V ZR 48/10, NJW 2011, 515, dort Rn 18 mwN; BGH, Urteil vom 20.05.2011, V ZR 76/10, NJW-RR 2011, 1582, dort Rn 18/20 mwN).

aa.

Unter Berücksichtigung der vorstehenden Grundsätze der Rechtsprechung des BGH ist die hier vereinbarte Frist von 30 Jahren, die als (Maximal-)Frist nach dem gesetzlichen Wortlaut des § 462 BGB bei Grundstücken ausdrücklich vorgesehen ist, auch deswegen nicht zu beanstanden, weil das Wiederkaufsrecht zu 3.a. des notariellen Kaufvertrages bei einem Verkauf oder einer Übertragung durch die Kläger an ihre Kinder oder Kindeskinder oder deren Ehegatten nicht eingreift. Dadurch standen den Klägern hier im Rahmen einer Nutzung des Objekts durch andere Familienmitglieder (eigene Nachkommen, deren Nachkommen und jeweils deren Ehegatten) entsprechend flexible und ggf. auch mehr als eine Generation (bzw. einen entsprechenden Zeitraum von ca. 30 Jahren) übergreifende Möglichkeiten offen, die Ausübung des Wiederkaufsrechts durch die Beklagte bzw. die Geltendmachung einer Ausgleichszahlung durch die Beklagte auch bei einem eigenen Auszug aus dem Objekt innerhalb des für einen Zeitraum von 30 Jahren vertraglich vereinbarten Wiederkaufsrechts der Beklagten sicher zu vermeiden. Insoweit ist auch das erstmalige Berufungsvorbringen der Kläger (158 GA) und die Frage dessen Präklusion (§ 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO) nicht entscheidungserheblich, bei Bezug der Objekte im Baugebiet "H" seien die Kinder der Erwerber durchschnittlich bereits 5 Jahre alt gewesen und diese seien bereits nach ca. 20 Jahren dort wieder ausgezogen.

bb.

Grundrechte der Kläger als Subventionsempfänger, insbesondere deren Grundrecht auf Freizügigkeit (Art. 11 GG) werden durch die hier vereinbarte Dauer des Wiederkaufsrechts nicht beeinträchtigt. Es stand den Klägern frei, auch vor Ablauf von dreißig Jahren jederzeit fortzuziehen. Dass sie in diesem Fall - soweit das Objekt nicht durch Kinder, Kindeskinder oder deren Ehegatten weitergenutzt wurde - die unter der Bedingung der Selbstnutzung erhaltene Subvention zurückgewähren müssen, ist Folge ihrer Entscheidung, seinerzeit an dem Einheimischenmodell teilzunehmen statt ein Grundstück zu einem dann deutlich höheren Preis auf den freien Markt zu erwerben (vgl. BGH, Urteil vom 16.04.2010, V ZR 175/09, NJW 2010, 3505, dort Rn 15 mwN).

cc.

Die Dauer des Wiederkaufsrechts von 30 Jahren führt auch nicht zu einer unzumutbaren Belastung der Kläger im Sinne einer unangemessenen Einschränkung ihrer wirtschaftlichen Dispositionsfreiheit. Es hinderte die Kläger insbesondere nicht daran, das Grundstück zu einem Preis zu verkaufen, der in einem angemessenen Verhältnis zu den von ihnen erbrachten Leistungen stand. Da der Wiederkaufspreis für das Grundstück (bzw. der Abgeltungsbetrag) dem von den Klägern an die Beklagte gezahlten Kaufpreis zuzüglich einer am statistischen Lebenshaltungskostenindex orientierten Wertsteigerung entspricht, sind ihnen die für den Erwerb des Grundstücks aufgewendeten Mittel - insoweit abweichend von der Vermutung des § 456 Abs. 2 BGB - wertgesichert erhalten geblieben; die auf dem Grundstück befindlichen Bauten waren zudem zusätzlich nach ihrem Verkehrswert zu entschädigen (vgl. BGH, Urteil vom 30.09.2005, a.a.O., dort Rn 19).

Die Vertragsklausel führt auch nicht deshalb zu einer unzumutbaren Belastung der Kläger, weil sie sich nach ihrer Darstellung aus gesundheitlichen Gründen des Klägers zu 1. (vgl. 73/85 ff. GA) von dem Anwesen trennen. Solche höchstpersönlichen Motive fallen ausschließlich in den Risikobereich der Erwerber. Erweist sich die vorgesehene Haltedauer des Anwesens aus Gründen aus der alleinigen Sphäre der Erwerber (wie z.B. Arbeitslosigkeit, Scheidung, Krankheit, Tod des Ehegatten) als undurchführbar, verwirklicht sich ein allgemeines Lebensrisiko der Erwerber, dem die Gemeinde nicht schon im Rahmen des Grundstückskaufvertrages Rechnung tragen muss (BGH, Urteil vom 29.11.2002, a.a.O., Rn 25 mwN).

Dies besagt jedoch nicht, dass die besonderen Umstände des jeweiligen Einzelfalles ohne jede Bedeutung wären. Vielmehr können sie im Rahmen der von der Gemeinde zu treffenden Ermessensentscheidung dahingehend zu berücksichtigen sein, ob und wie der Anspruch aus dem Wiederkaufsrecht bzw. der Anspruch auf Zahlung des Mehrerlöses überhaupt geltend gemacht wird. Auch im Bereich des Verwaltungsprivatrechts hat die Gemeinde nicht nur die Schranken von Treu und Glauben (§ 242 BGB) zu beachten, sondern ist weitergehenden Bindungen unterworfen, zu denen insbesondere die Einhaltung des Übermaßverbots gehört. Hierbei können auch die persönlichen Verhältnisse der betroffenen Bürger Bedeutung erlangen (vgl. BGH, Urteil vom 29.11.2002, a.a.O., Rn 27 mwN; vgl. auch BGH, Urteil vom 21.07.2006, V ZR 252/05, NJW-RR 2006, 1452, dort Rn 10-12 mwN, BGH, Urteil vom 16.04.2010, a.a.O., dort Rn 18 mwN).

Vorliegend ist die Beklagte bei Ausübung ihres Ermessens - auch mit Blick auf die angestrebten Einheimischenförderung - nicht gezwungen, den Interessen der Kläger noch weiter entgegenzukommen, als sie dies bereits mit der Ermäßigung des auf Basis eines Wiederkaufspreises von 220 DM/qm zzgl. Indexsteigerung bzw. dem Verkehrswert im Wiederkaufzeitpunkt von 290 EUR/qm (vgl. 80/82 GA) ermittelten Ausgleichsbetrages von 23.230,92 EUR um 30,86 % auf 16.061,86 EUR (vgl. 48/52/81 ff./145 GA) getan hat, ohne dass die Kläger diesem Beklagtenvortrag in beiden Instanzen hinreichend entgegengetreten sind. Zudem machen die Kläger auch nicht geltend, aufgrund ihrer finanziellen Situation nicht in der Lage zu sein, den an die Beklagte unter Vorbehalt gezahlten Betrag zur Ablösung des Wiederkaufrechts auch endgültig wirtschaftlich zu tragen.

II.

Da den Klägern der von ihnen geltend gemachte Anspruch auf Rückerstattung der unter Vorbehalt gezahlten Ausgleichszahlung nicht zusteht, schuldet die Beklagte den Klägern auch keine Freistellung von insoweit entstandenen vorgerichtlichen Anwaltskosten.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.

IV.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Der Streitwert für das Berufungsverfahrens wird auf 16.061,86 EUR festgesetzt.

VI.

Zur Zulassung der Revision besteht kein Anlass.

BESCHLUSS

Die Kostenentscheidung im Senatsurteil vom 19. Juni 2012 wird gemäß § 319 ZPO wegen eines offensichtlichen Versehens wie folgt berichtigt:

"Die Kosten des Rechtsstreits in beiden Instanzen werden den Klägern (und Berufungsbeklagten) auferlegt."

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