Das Urteil des Verwaltungsgerichts Schwerin vom 16. September 2014 – 2 A 1384/12 – wird geändert:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung nach Maßgabe der Kostenfestsetzung abwenden, wenn der Beklagte nicht vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Die Beteiligten streiten um einen sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag.

Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks Gemarkung A mit einer Größe von 5.699 Quadratmetern. Das Grundstück lag im förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet „Stadtzentrum Rostock“ und ist mit einem Kirchengebäude bebaut. Die Sanierung ist nach Teilaufhebung der Sanierungssatzung seit dem 13. Januar 2011 abgeschlossen.

Mit Bescheid vom 5. Januar 2012 setzte der Beklagte gegen die Klägerin für das genannte Grundstück einen Ausgleichsbetrag gemäß § 154 Baugesetzbuch in Höhe von 22.796 Euro fest. Der Beklagte ging dabei unter Anwendung des Hagedorn-Verfahrens von einem Anfangswert von 45 Euro je Quadratmeter und einem Endwert von 49 Euro je Quadratmeter aus. Der Wertermittlung lag ein Gutachten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Hansestadt Rostock vom 5. Mai 2011 zugrunde.

Der Bescheid des Beklagten war wie der vorangegangene Schriftverkehr an die „Evangelisch-Lutherische St. Petrikirche, Bei der Nikolaikirche 1, 18055 Rostock“ adressiert und wurde unter dieser Anschrift am 10. Januar 2012 mit Postzustellungsurkunde durch Einlegen in den Briefkasten zugestellt. Die Klägerin legte vertreten durch die Kirchenkreisverwaltung, gegen diesen Bescheid mit Schreiben vom 9. Februar 2012 Widerspruch ein, der am 13. Februar 2012 beim Beklagten einging. Der Beklagte wies den Widerspruch mit Widerspruchsbescheid vom 23. Juli 2012 zurück.

Am 21. August 2012 hat die Klägerin dagegen Anfechtungsklage zum Verwaltungsgericht Schwerin erhoben. Das Verwaltungsgericht hat mit Urteil vom 16. September 2014 – 2 A 1384/12 – den Bescheid des Beklagten vom 5. Januar 2012 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 23. Juli 2012 aufgehoben und zugleich die Berufung zugelassen. Die Klage sei zulässig. Der Widerspruch sei wegen der fehlerhaften Adressierung des Bescheides vom 5. Januar 2012 rechtzeitig eingelegt worden. Die Klage sei auch begründet, da das verwendete Bewertungsverfahren fehlerhaft angewendet worden sei. In die Bewertung seien Vergleichspreise von Grundstücken eingeflossen, die mit dem zu bewertenden Grundstück nicht hinreichend übereinstimmten. Die zur Ermittlung des Bodeneckwertes herangezogenen Vergleichsgrundstücke seien Wohngrundstücke mit einem dafür üblichen Grundstückszuschnitt. Das Grundstück der Klägerin weiche von diesen nach Grundstücksgröße und Art der Nutzung erheblich ab. Das Urteil wurde dem Beklagten am 10. Oktober 2014 zugestellt.

Der Beklagte hat am 7. November 2014 entsprechend der vom Verwaltungsgericht erteilten Rechtsmittelbelehrung zunächst beantragt, die Berufung gegen das Urteil vom 16. September 2014 zuzulassen. Am 10. Dezember 2014 hat er gegen das Urteil Berufung eingelegt und diese zugleich begründet. In Ermangelung direkter Vergleichswerte habe der Gutachterausschuss ein indirektes Vergleichswertverfahren angewendet. Der Bodenwert des Kirchengrundstücks sei mit 30 Prozent des umliegenden Baulandwertes eingeschätzt worden, da Kirchengrundstücke – ähnlich wie Gemeinbedarfsflächen – durch die auf Dauer angelegte Zweckbindung dem gewöhnlichen, gewinnorientierten Geschäftsverkehr in der Regel entzogen seien. Die Relation entspreche den üblichen Preisen für Bauerwartungsland und ungeordnetem Rohbauland in der Hansestadt Rostock. Auch solche Flächen erführen die gleichen relativen Wertänderungen durch Sanierungsmaßnahmen wie benachbarte Baulandflächen.

Die Beklagte beantragt,

das Urteil des Verwaltungsgerichts Schwerin vom 16. September 2014 – 2 A 1384/12 – zu ändern und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Das Urteil des Verwaltungsgerichts sei zutreffend. Der Widerspruch der Klägerin sei rechtzeitig eingelegt worden. Unter der Zustellungsanschrift habe bis zum 1. September 2010 die für die Vermögensverwaltung zuständige Kirchenkreisverwaltung Rostock ihren Sitz gehabt, die nach diesem Zeitpunkt mit der Kirchenkreisverwaltung Güstrow zusammengelegt und dorthin umgezogen sei. Darüber sei der Beklagte auch in Kenntnis gesetzt worden. Die Klägerin selbst habe zu jeder Zeit unter der Anschrift „Am Ziegenmarkt 4, 18055 Rostock“ ihren Sitz gehabt. Weder die Klägerin noch die Kirchenkreisverwaltung hätten am 10. Januar 2012 einen Briefkasten unter der Anschrift „Bei der Nikolaikirche 1, 18055 Rostock“ unterhalten. Wie der Bescheid von dort am 16. Januar 2017 in den Machtbereich der Kirchenkreisverwaltung Güstrow gelangt sei, lasse sich nicht mehr aufklären. Das Kirchengrundstück unterliege aufgrund seiner Widmung besonderen Regeln, die dessen Verkehrsfähigkeit praktisch ausschlössen. Ein Vergleich mit Gemeinbedarfsflächen scheide aus, da solche Flächen anders als eine Kirche problemlos umgewidmet werden könnten.

Der Senat hat in der mündlichen Verhandlung den Vorsitzenden des Gutachterausschusses beim Beklagten als amtliche Auskunftsperson gehört. Dazu wird auf die Niederschrift über die öffentliche Sitzung vom 18. Juli 2017 verwiesen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der übersandten Verwaltungsvorgänge Bezug genommen. Diese waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

1. Die Berufung ist zulässig. Die Fristen zur Einlegung und Begründung der Berufung (§ 124a Abs. 2 Satz 1, Abs. 3 Satz 1 VwGO) wurden gemäß § 58 Abs. 1 VwGO wegen der unrichtigen Rechtsmittelbelehrung im angefochtenen Urteil nicht in Gang gesetzt. Der am 10. Dezember 2014 eingegangene Schriftsatz des Beklagten, mit dem die Berufung eingelegt und begründet wurde, erfolgte innerhalb der Ausschlussfrist des § 58 Abs. 2 Satz 1 VwGO binnen eines Jahres seit Zustellung des Urteils.

2. Die Berufung ist auch begründet. Die Klage der Klägerin gegen den Bescheid des Beklagten vom 5. Januar 2012 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 23. Juli 2012 ist zwar zulässig, aber nicht begründet. Der Bescheid des Beklagten vom 5. Januar 2012 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 23. Juli 2012 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

a) Die Anfechtungsklage der Klägerin ist allerdings nicht wegen der Versäumung der Widerspruchsfrist unzulässig. Gemäß § 68 Abs. 1 Satz 1 VwGO sind vor Erhebung der Anfechtungsklage Rechtmäßigkeit und Zweckmäßigkeit des Verwaltungsaktes in einem Vorverfahren nachzuprüfen. Das Vorverfahren beginnt mit der Erhebung des Widerspruchs, der innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Verwaltungsaktes zu erheben ist, §§ 69, 70 Abs. 1 Satz 1 VwGO. Diese Frist ist nicht versäumt worden. Der angefochtene Bescheid ist unter Verletzung zwingender Zustellungsvorschriften zugegangen und gilt erst in dem Zeitpunkt als zugestellt, in dem es der Klägerin tatsächlich zugegangen ist (§ 8 VwZG). Das war der 16. Januar 2012, der am 13. Februar 2012 beim Beklagten eingegangene Widerspruch der Klägerin war deshalb fristgemäß.

Der Bescheid vom 5. Januar 2012 wurde durch Zustellung mit Postzustellungsurkunde bekanntgegeben. Die Zustellungsurkunde begründet zwar den vollen Beweis der darin bezeugten Tatsachen (§§ 182 Abs. 1 Satz 2, 418 Abs. 1 ZPO). Der Beweis der Unrichtigkeit der bezeugten Tatsache ist zulässig (§ 418 Abs. 2 ZPO), erfordert jedoch den Nachweis eines anderen Geschehensablaufs. Hierfür muss der Beweispflichtige zumindest eine gewisse Wahrscheinlichkeit für die Unrichtigkeit der in der Postzustellungsurkunde bezeugten Tatsachen darlegen (vgl. BVerwG, Beschl. v. 10.11.1993 – 2 B 153/93 –, juris Rn. 3; VGH München, Beschl. v. 31.03.2016 – 11 CS 16.310 –, juris Rn. 4). Das ist der Fall. Die Postzustellungsurkunde beurkundet, dass die Postbedienstete eine Übergabe des Schriftstücks erfolglos versucht und dieses sodann in einen zum Geschäftsraum gehörenden Briefkasten eingelegt hat. Die Klägerin hat dagegen substantiiert und plausibel vorgetragen, dass sie zum Zustellungszeitpunkt unter der verwendeten Anschrift weder einen Geschäftsraum noch einen Briefkasten unterhalten hat und die Voraussetzungen einer Ersatzzustellung gemäß §§ 178 Abs. 1 Nr. 2, 180 Satz 1 ZPO damit nicht vorgelegen haben. Der Umstand, dass der bekanntzugebende Bescheid gleichwohl zur Kirchenkreisverwaltung gelangt ist, lässt sich dadurch erklären, dass unter der Anschrift „Bei der Nikolaikirche 1“ eine andere kirchliche Einrichtung ansässig ist. Der Beklagte ist dem Vortrag der Klägerin nicht entgegengetreten, der Sachverhalt ist unstreitig und steht zur Überzeugung des Senats fest.

Es kommt daher nicht mehr auf die Frage an, ob der Beklagte den Widerspruch der Klägerin mit Widerspruchsbescheid vom 23. Juli 2012 auch in der Sache beschieden und damit ungeachtet der Frage der Verfristung des Widerspruchs den Weg zur verwaltungsgerichtlichen Sachprüfung eröffnet hat (vgl. dazu BVerwG, Urt. v. 20.06.1988 – 6 C 24/87 –, juris Rn. 9).

b) Das Urteil des Verwaltungsgerichts war gleichwohl auf die Berufung des Beklagten zu ändern und die Klage der Klägerin gegen die Anforderung des Ausgleichsbetrags durch den Beklagten abzuweisen. Die streitgegenständlichen Bescheide sind rechtmäßig, die Klägerin wird dadurch nicht in ihren Rechten verletzt.

Nach § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht gemäß § 154 Abs. 2 BauGB aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). Wie diese Differenz zu ermitteln ist, ergibt sich aus der Vorschrift selbst nicht (BVerwG, Beschl. v. 16.11.2004 – 4 B 71/04 –, juris Rn. 5). Zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen werden selbstständige, unabhängige Gutachterausschüsse gebildet (§ 192 Abs. 1 BauGB). An diese richtet sich die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), der zwar keine unmittelbare Bindungswirkung für die Gerichte zukommt, die jedoch allgemein anerkannte Grundsätze der Wertermittlung aufstellt, die bei jeder Wertermittlung zu beachten sind (vgl. BVerwG, Urt. v. 17.05.2002 – 4 C 6/01 –, juris Rn. 21). Danach ist der Wert des Bodens vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln (§ 16 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV). Das Vergleichswertverfahren ist jedoch nur anzuwenden, wenn ausreichend Daten zur Verfügung stehen, die gewährleisten, dass der Verkehrswert und – im Falle der Sanierung – dessen Erhöhung zuverlässig zu ermitteln sind. Fehlt es an aussagekräftigem Datenmaterial (vgl. § 15 Abs. 1 ImmoWertV), ist eine andere geeignete Methode anzuwenden. Zulässig ist jede Methode, mit der der gesetzliche Auftrag, die Bodenwerterhöhung und damit den Ausgleichsbetrag nach dem Unterschied zwischen Anfangs- und Endwert zu ermitteln, erfüllt werden kann (BVerwG, Beschl. v. 18.02.2014 – 4 B 46/13 –, juris Rn. 6). Bei der Ermittlung der Bodenwerterhöhung sind die Anfangs- und Endwerte auf denselben Zeitpunkt zu ermitteln (§ 16 Abs. 5 ImmoWertV).

Die Rechtsanwendung des Beklagten entspricht diesen Maßstäben. Die Ermittlung der Bodenwerterhöhung vollzog sich wie folgt:

Der vom Beklagten beauftragte Gutachterausschuss brachte mangels einer ausreichenden Anzahl von Vergleichspreisen für die Bemessung der sanierungsbedingten Erhöhung des Bodenwerts des klägerischen Grundstücks ein modifiziertes Verfahren nach Hagedorn zur Anwendung. Das Hagedorn-Verfahren stellt ein Vergleichswertverfahren dar (vgl. VGH Kassel, Urt. v. 20.06.2013 – 3 A 1832/11 –, juris Rn. 54; Kleiber, Verkehrswertentwicklung von Grundstücken, 8. Auflage, S. 2780 ff., Rn. 673 ff). Der Gutachterausschuss erfasste für den Teilmarkt „Geschlossene Wohnlage“ insgesamt 14 Vergleichskauffälle für unbebaute Grundstücke in der Nähe des Wertermittlungsstichtags und bewertete diese anhand der Parameter Gesellschaftslage, Verkehrsanbindung, Ausstattung, Beeinträchtigungen und Standortnutzung entsprechend der Standortqualität des Grundstücks von „sehr gut“ bis „ungenügend“ mit Punktwerten zwischen acht und null. Mittels einer Vergleichswertanalyse wurde aus diesen Werten ein fiktives Eckwertgrundstück mit einem Punktwert von 20 ermittelt, für das sich aus den bewerteten Verkaufspreisen ein durchschnittlicher Bodenwert von 174 Euro je Quadratmeter als lagetypischer Grundwert ergab. Unter der Annahme, dass der Bodenwert eines Grundstücks durch die Lagebedingungen des Standorts (Standortqualität) und die tatsächliche bauliche, wirtschaftliche und rechtliche Nutzung bzw. Nutzbarkeit des konkreten Grundstücks (Grundstücksqualität) bestimmt wird, wurde der Grundwert sodann auf den Anfangs- und Endwert des klägerischen Grundstücks hochgerechnet. Dafür wurden zum einen die Parameter für die Standortortqualität des konkreten Grundstücks mit einem Punktendwert von 21,5 bewertet, wobei der Gutachterausschuss davon ausging, dass sich die Ausstattung des Grundstücks durch die Sanierung von einem Punktwert von 2,5 (mittel bis gut) auf 4 (sehr gut) verbessert hatte. Eine Veränderung der Gesellschaftslage wurde nicht angenommen. Die Verbesserung der Ausstattung bildete den alleinigen werterhöhenden Faktor für das Grundstück der Klägerin. Unter den Begriff der Ausstattung fasste der Gutachterausschuss lagebedingte Entfernungen zu den übrigen öffentlichen und gewerblichen Infrastruktureinrichtungen, sofern sie von der Wohnbevölkerung der zu bewertenden Wohnlagen in Anspruch genommen werden. Zum anderen bewertete der Ausschuss die individuelle Grundstücksqualität des klägerischen Grundstücks mit dem Faktor 0,261. Dafür wurden als wertmindernde Umstände die Nutzung des Grundstücks für kirchliche Zwecke (mit dem Faktor 0,30), die Eigenschaft des aufstehenden Gebäudes als Baudenkmal (mit dem Faktor 0,99) und die Nutzungseinschränkungen durch persönliche Dienstbarkeiten und öffentlich-rechtliche Beschränkungen (mit dem Faktor 0,88) besonders berücksichtigt. Der Gutachterausschuss ging davon aus, dass sich der Abschlag wegen der Art der Grundstücksnutzung als Kirche aus der Überlegung ergibt, dass das Grundstück ähnlich wie eine bleibende Gemeinbedarfsfläche auf Dauer vom gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgeschlossen sei. Bodenwerte von Grundstücken des Gemeinbedarfs lägen erfahrungsgemäß wesentlich unter dem Wert benachbarter baulich nutzbarer Grundstücke, korrelierten aber zugleich mit deren Bodenwert. Vorliegende Verkaufsfälle von Gemeinbedarfsflächen wiesen eine Spreizung von 20 bis 70 Euro je Quadratmeter auf. Eine wesentliche weitere Wertminderung durch die Denkmaleigenschaft bestehe daneben nicht.

Wegen der Einzelheiten wird ergänzend auf das Ermittlungsblatt auf Seite 42 des Gutachtens des Gutachterausschusses verwiesen. Mit diesen Annahmen errechnete sich für das zu bewertende Kirchengrundstück vorliegend ein Anfangswert von 45 Euro je Quadratmeter und ein sanierungsbedingter Endwert von 49 Euro je Quadratmeter Bodenfläche. Den Differenzbetrag forderte der Beklagte als Ausgleichbetrag an.

Gegen dieses Verfahren ist seitens des Gerichts nichts zu erinnern. Der Senat hat zu berücksichtigen, dass der Gemeinde bei der Bewertung von Grundstücksflächen ein Wert-ermittlungsspielraum zusteht, der nur einer eingeschränkten gerichtlichen Kontrolle zugänglich ist. Die Bewertung kann immer nur eine Schätzung darstellen. Sie setzt Erfahrung und Sachkunde voraus, über die ein insoweit nicht sachkundiges Gericht weniger verfügt als die Mitglieder der Gutachterausschüsse. Der Wertermittlungsspielraum ist jedoch beschränkt. Er erstreckt sich nicht auf die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung. Ob eine Bewertung auf zutreffenden Voraussetzungen beruht, dürfen die Verwaltungsgerichte in vollem Umfang prüfen. Soweit der Wertermittlungsspielraum reicht, findet jedoch nur eine eingeschränkte gerichtliche Kontrolle in Form einer Plausibilitätskontrolle statt (BVerwG, Urt. v. 27.11.2014 – 4 C 31/13 –, juris Rn. 10 ff. m.w.N.). Nach diesen Maßgaben ist die vom Beklagten angewandte Bewertungsmethode rechtlich zulässig. Dieser hat die tatsächlichen Grundlagen der Bewertung zutreffend ermittelt. Die Bewertungen der wertverändernden Faktoren erscheinen plausibel.

Das Bewertungs- und Berechnungsverfahren nach Hagedorn ist ein nicht zu beanstandendes Vergleichswertverfahren und eine geeignete Methode zur Bestimmung der Bodenwerterhöhung gemäß § 154 Abs. 2 BauGB (so auch VGH Kassel, Urt. v. 20.06.2013 – 3 A 1832/11 –, juris; a.A. Kleiber/Fieseler, in: Ernst/Zinkhahn/Bielenberg/Krantzberger; BauGB, Stand Oktober 2016, § 154, Rn. 129). Es berücksichtigt insbesondere die in der Immobilienwertermittlungsverordnung festgelegten bewertungserheblichen Merkmale von Lage und Grundstücksqualität. Der Zustand eines Grundstücks bestimmt sich gemäß § 4 Abs. 2 Satz 1 ImmoWertV nach der Gesamtheit der verkehrswertbeeinflussenden rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks (Grundstücksmerkmale). Lagemerkmale von Grundstücken sind insbesondere die Verkehrsanbindung, die Nachbarschaft, die Wohn- und Geschäftslage sowie die Umwelteinflüsse (§ 6 Abs. 4 ImmoWertV). Das sind zugleich die wesentlichen Merkmale, die das Hagedorn-Verfahren zur Bewertung der Standortqualität eines Grundstücks heranzieht. Die Grundstücksmerkmale Art und Maß der baulichen Nutzung (§ 6 Abs. 1 ImmoWertV), wertbeeinflussende Rechte und Belastungen (§ 6 Abs. 2 ImmoWertV), tatsächliche Nutzung, Grundstücksgröße, Grundstückszuschnitt, Bodenbeschaffenheit (§ 6 Abs. 5 ImmoWertV) und Erschließung bzw. Baureife (§ 5 Abs. 4 ImmoWertV) ordnet das Verfahren der konkreten Grundstücksqualität zu. Dagegen ist nichts durchgreifend einzuwenden. Das hier verwendete modifizierte Hagedorn-Verfahren berücksichtigt die allgemein anerkannten Grundlagen der Wertermittlung.

Gegen die Bestimmung der tatsächlichen Grundlagen der Wertermittlung trägt die Klägerin nichts vor. Dem Gericht drängt sich insoweit nach dem Inhalt der Akten auch nicht auf, dass der Beklagte von fehlerhaften Annahmen ausgegangen wäre.

Es hält sich im Wertungsspielraum des Beklagten, den Umstand, dass das zu bewertende Grundstück dauerhaft zu kirchlichen Zwecken genutzt wird, allein dadurch zu berücksichtigen, dass dafür bei der Bemessung der konkreten Grundstücksqualität einen Abschlag mit dem Faktor 0,30 für Anfangs- und Endwert vergeben wird. Die Klägerin weist zu Recht darauf hin, dass die Bebauung des Grundstücks mit einem sakralen Zwecken gewidmeten Kirchgebäude (res sacra) dazu führt, dass die abgerechnete Fläche nicht am allgemeinen Grundstücksverkehr teilnimmt, dem privaten Gewinnstreben entzogen und quasi unveräußerlich ist. Das bedeutet indes nicht, dass das Grundstück gar keinen Bodenwert hat und im Ergebnis von einem Sanierungsausgleichsbetrag auszunehmen wäre. Dies würde wohl auch im Widerspruch zur Abrechnungsmöglichkeit nach § 154 Abs. 2a BauGB stehen. Es bietet sich vielmehr an, für die Bewertung von kirchlichen Grundstücken die für die Bewertung von bleibenden Gemeinbedarfsgrundstücken geltenden Grundsätze entsprechend anzuwenden. Diese Kategorien sind hinreichend vergleichbar. Beide Arten von Flächen werfen keinen Ertrag ab. Während Gemeinbedarfsflächen einer bleibenden öffentlichen Nutzung vorbehalten sind, sind Kirchengrundstücke einer auf Dauer angelegten sakralen Nutzung vorbehalten, ohne dass jeweils eine Entwidmung bzw. Profanisierung und eine Rückkehr in den Grundstücksmarkt vollständig ausgeschlossen wäre. Für die Wertermittlung von bleibenden Gemeinbedarfsflächen wiederum kommt auch ein Vergleichswertverfahren in Betracht, wobei mangels geeigneter Vergleichsdaten vielfach plausible „Hilfskonstruktionen“ erforderlich sein werden (vgl. Kleiber a.a.O., Teil V, Rn. 567 ff., 636 ff., 715 ff.).

Soweit das Verwaltungsgericht vorliegend die Anwendung eines Vergleichswertverfahrens für ausgeschlossen hält, weil sich die zur Bestimmung des Eckwertgrundstücks herangezogenen Grundstücke nach Art und Maß der Bebauung grundlegend vom klägerischen Grundstück unterscheiden, folgt der Senat dieser Schlussfolgerung nicht. Das vom Gutachterausschuss gewählte Verfahren erscheint auch insoweit plausibel und hält sich im Rahmen des gemeindlichen Wertungsspielraums. Der Wertermittlung für das Grundstück der Klägerin liegt ein in mehrfacher Weise indirektes Vergleichswertverfahren zugrunde. Der Gutachterausschuss hat zum einen angenommen, dass Kirchengrundstücke wertmäßig bleibenden Gemeinbedarfsflächen vergleichbar sind. Zum anderen ist er davon ausgegangen, dass Grundstücke mit einer Nutzung für den Gemeinbedarf mit einem Bruchteil des Werts der Umgebungsbebauung bewertet werden können. Damit ist zugleich gesagt, dass ihr Bodenwert an sanierungsbedingten Wertveränderungen entsprechend der umliegenden Bebauung teilnimmt. Diese Annahmen erscheinen als „Hilfskonstruktionen“ im vorgenannten Sinne nachvollziehbar. Der vorgenommene Abschlag für die spezifische Nutzungsart mit dem Faktor 0,30 korrespondiert zudem mit dem ermittelten Rahmen der Verkaufsfälle von Gemeinbedarfsflächen. Soweit sich die Klägerin auf die Denkmaleigenschaft des aufstehenden Gebäudes sowie auf bürgerlich-rechtliche (Stützmauerrecht) und öffentlich-rechtliche (Widmung der Freifläche zu öffentlichen Verkehrszwecken und als Grünanlage) Beschränkungen beruft, sind diese bei der Bemessung von Anfangs- und Endwert gleichfalls wertmindernd berücksichtigt worden. Ob der Gutachterausschuss in vertretbarer Weise angenommen hat, dass sich – anders als bei der umliegenden Bebauung – das Standortmerkmal der Gesellschaftslage für das klägerische Grundstück nicht durch die Sanierung verbessert hat, musste für die Entscheidung nicht geklärt werden, weil dies ausschließlich zugunsten der Klägerin ging.

Eine Anrechnung von Aufwendungen der Klägerin nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 BauGB ist schließlich zu Recht nicht erfolgt. Nach dieser Vorschrift sind die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat, auf den Ausgleichsbetrag anzurechnen. Da der Ausgleichsbetrag nur die sanierungsbedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks abschöpfen soll (§ 154 Abs. 2 BauGB), bleiben Baumaßnahmen an aufstehenden Gebäuden grundsätzlich auch bei der Anrechnung nach Maßgabe von § 155 BauGB außer Betracht. Aufwendungen zur Modernisierung und Instandsetzung eines Gebäudes kommen unmittelbar nur dem insoweit nicht maßgebenden Gebäudewert zugute (OVG Berlin, Urt. v. 05.11.2009 – OVG 2 B 7.07 –, juris Rn. 40). Etwas anderes kann nur gelten, wenn die Veränderungen an einem Gebäude auch zu einer Steigerung des Bodenwerts geführt haben. Dafür könnte vorliegend sprechen, dass der Gutachterausschuss die Verbesserung der Ausstattung des abgerechneten Quartiers auch darin gesehen hat, dass die Petrikirche mit Nordkapelle saniert und ihr Turmhelm wiederaufgebaut wurde.

Dieser Frage musste der Senat jedoch nicht weiter nachgehen. Geht es um eine Bodenwerterhöhung aus einer Gebäudesanierung, die sich von vornherein allenfalls mittelbar auf den Bodenwert auswirkt und zudem wie hier zu einem deutlich überwiegenden Anteil aus öffentlichen Mitteln finanziert wurde, besteht kein rechtfertigender Grund, die Abschöpfung zu begrenzen, sie ist in diesem Fall vielmehr sowohl durch die Abschöpfungsfunktion als auch durch die Finanzierungsfunktion des Ausgleichsbetrags gedeckt (OVG Berlin, Urt. v. 05.11.2009 – OVG 2 B 7.07 –, juris Rn. 41).

3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Vollstreckbarkeitsentscheidung beruht auf § 167 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 Satz 1 ZPO. Es bestehen keine Gründe, die Revision gemäß § 132 Abs. 1 und 2 VwGO zuzulassen.