Die Beschwerde des Beigeladenen gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts Karlsruhe vom 08. April 2009 - 5 K 358/09 - wird zurückgewiesen.
Der Beigeladene trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.
Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren wird auf 7.500,-- EUR festgesetzt.
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| | Die von dem Beigeladenen eingelegte Beschwerde ist statthaft, insbesondere ist sie fristgerecht (§ 147 Abs. 1 Satz 1 VwGO) eingelegt und innerhalb der Monatsfrist des § 146 Abs. 4 Satz 1 VwGO begründet worden. Auch lässt der von dem Beigeladenen in der Beschwerdeschrift gestellte Antrag das Rechtsschutzbegehren klar erkennen; ebenso genügt die Antragsbegründung inhaltlich den Erfordernissen des § 146 Abs. 4 Satz 3 VwGO. |
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| | Die Beschwerde hat indessen keinen Erfolg. Unter Berücksichtigung der im Beschwerdeverfahren innerhalb der Monatsfrist des § 146 Abs. 4 Satz 1 VwGO dargelegten Gründe, auf die sich die Prüfung nach § 146 Abs. 4 Satz 2 VwGO zu beschränken hat, hat das Verwaltungsgericht zu Recht die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs der Antragstellerin 19.11.2008 gegen die dem Beigeladenen erteilte Baugenehmigung der Antragsgegnerin vom 16.10.2008 für den Umbau einer Werkhalle zu vier Spielstätten auf dem Grundstück Flst.-Nr. 3716/50 (..., ... ...) angeordnet. Auch nach Auffassung des Senats bestehen an der Rechtmäßigkeit der Baugenehmigung insoweit erhebliche Zweifel, als sie in ihrer derzeitigen Fassung in bauplanungsrechtlicher Hinsicht gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften verstößt, die zumindest auch dem Schutz der Antragstellerin zu dienen bestimmt sind. |
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| | Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens beurteilt sich nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 8 BauNVO, da - jedenfalls nach den dem Senat vorliegenden Akten und den insoweit übereinstimmenden Angaben der Beteiligten - hinreichende Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass die Eigenart der näheren Umgebung des Baugrundstücks wie auch des - getrennt durch die ...-... - westlich liegenden Grundstücks der Antragstellerin Flst.-Nr. 3710/14 einem - faktischen - Gewerbegebiet entspricht. Nach § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO i.V.m. § 34 Abs. 2 und § 31 Abs. 1 BauGB (in entsprechender Anwendung) können Vergnügungsstätten, zu denen - wie im vorliegenden Fall - ein Spielcenter mit vier - lediglich räumlich getrennten - Spielstätten mit einer Gesamtfläche von ca. 517 m² unzweifelhaft gehört (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 02.11.2006 - 8 S 1891/05 -, BauR 2007, 1373 m.w.N.), zwar ausnahmsweise zugelassen werden, was vorliegend geschehen ist. |
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| | Es spricht nach derzeitiger Erkenntnislage jedoch Überwiegendes dafür, dass die Antragsgegnerin das Vorliegen der Voraussetzungen für eine ausnahmsweise Zulassung des Bauvorhabens nach § 31 Abs. 1 BauGB (in entsprechender Anwendung) i.V.m. § 34 Abs. 2 BauGB und § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO im Hinblick auf § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO zu Unrecht bejaht hat und damit den - aus dem nachbarrechtlichen Drittschutz hergeleiteten - Anspruch der Antragstellerin auf Aufrechterhaltung der typischen Prägung des Baugebiets verletzt hat. |
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| | Nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO sind die in den §§ 2 bis 14 aufgeführten baulichen und sonstigen Anlagen im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen. Diese Vorschrift schränkt die Zulässigkeit von Vorhaben, die mit den Festsetzungen eines Bebauungsplans übereinstimmen bzw. nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. den Abs. 2 der §§ 2 bis 9 allgemein zulässig sind oder jedenfalls - wie hier - im Wege einer Ausnahme zugelassen werden können, im Einzelfall ein (vgl. BVerwG, Urteil vom 25.01.2007 - 4 C 1.06 -, BVerwGE 128, 118 = NVwZ 2007, 587; Urteil vom 06.10.1989 - 4 C 14.87 -, BVerwGE 82, 343). § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO ist eine besondere Ausprägung des Rücksichtnahmegebots; die Vorschrift ergänzt die §§ 2 bis 14 BauNVO; das gilt nicht nur für durch einen Bebauungsplan festgesetzte Baugebiete, sondern auch für unbeplante Gebiete, deren Eigenart gemäß § 34 Abs. 2 BauGB einem Plangebiet der BauNVO - hier: Gewerbegebiet nach § 8 BauNVO - entspricht (BVerwG, Beschluss vom 16.12.2008 - 4 B 68.08 -, ZfBR 2009, 376 m.w.N.). |
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| | § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO enthält nicht nur das Gebot der Rücksichtnahme, wie es auch dem § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO innewohnt, sondern vermittelt - daneben - auch einen Anspruch auf Aufrechterhaltung der typischen Prägung eines Baugebiets; hierbei kommt es nicht darauf an, ob ein im Baugebiet ansässiger Nachbar durch das Vorhaben konkret unzumutbar beeinträchtigt wird (BVerwG, Beschluss vom 13.05.2002 - 4 B 86.01 -, NVwZ 2002, 1384 - unter Anschluss an Urteil vom 16.09.1993 - 4 C 28.91 -, BVerwGE 94, 151). Auch die Zulassung eines Bauvorhabens im Wege einer Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB - wie vorliegend - steht unter dem Vorbehalt des § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO (BVerwG, Beschluss vom 13.05.2002 - 4 B 86.01-, NVwZ 2002, 1384; Urteil vom 06.10.1989 - 4 C 14.87 -, BVerwGE 82, 343). Auch für Ausnahmen nach § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO (i.V.m. § 34 Abs. 2 BauGB) gilt daher, dass das Vorhaben nach den in § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO aufgeführten Kriterien (Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung) mit der Eigenart des Baugebiets - hier des Gewerbegebiets - vereinbar sein muss. |
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| | Die Eigenart eines einzelnen Baugebiets im Sinne von § 15 Abs. 1 BauNVO ergibt sich nicht allein aus den typisierenden Regelungen der BauNVO; nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts lässt sich die Eigenart eines in einem Bebauungsplan festgesetzten Gebietes abschließend erst bestimmen, wenn zusätzlich auch die jeweilige örtliche Situation, in die ein Gebiet "hineingeplant" worden ist, und der jeweilige Planungswille der Gemeinde, soweit dieser in den zeichnerischen und textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans unter Berücksichtigung der hierfür gegebenen Begründung zum Ausdruck gekommen ist, berücksichtigt werden. Bei unbeplanten Gebieten im Sinne von § 34 Abs. 2 BauGB ist dementsprechend auf den sich aus den örtlichen Verhältnissen ergebenden besonderen Gebietscharakter des konkreten Baugebiets abzustellen (BVerwG, Beschluss vom 16.12.2008 - 4 B 68.08 -, ZfBR 2009, 376 m.w.N.). |
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| | Bei der Beurteilung, ob das Vorhaben des Beigeladenen nach Maßgabe des § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO im faktischen Plangebiet ausnahmsweise zulässig ist, ist nicht nur die regelhafte Zulässigkeit nach § 8 Abs. 2 BauNVO, sondern erst recht der vom Verordnungsgeber vorgesehene Ausnahmebereich des § 8 Abs. 3 BauNVO in den Blick zu nehmen. Zwischen der jeweiligen spezifischen Zweckbestimmung des Baugebietstypus und dem jeweils zugeordneten Ausnahmekatalog besteht ein gewollter funktionaler Zusammenhang. Das bedeutet: Die normierte allgemeine Zweckbestimmung ist auch für die Auslegung und Anwendung der tatbestandlich normierten Ausnahmen bestimmend (BVerwG, Urteil vom 21.03.2002 - 4 C 1.02 -, BVerwGE 116, 155 = NVwZ 2002, 1118; Beschluss vom 13.05.2002 - 4 B 86.01 -, NVwZ 2002, 1384). Diese Erwägungen betreffen zwar in erster Linie die Frage, ob das zur Genehmigung gestellte Vorhaben nach seiner Typik den der Einzelfall-Korrekturvorschrift des § 15 BauNVO rechtlich vorgelagerten Anforderungen des (ungeschriebenen) Gebots der Gebietsverträglichkeit entspricht (BVerwG, Beschluss vom 28.02.2008 - 4 B 60.07 -, NVwZ 2008, 786; Urteil vom 21.03.2002 - 4 C 1.02 -, BVerwGE 116, 155 = NVwZ 2002, 1118; Beschluss vom 13.05.2002 - 4 B 86.01 -, NVwZ 2002, 1384). Da aber § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO ebenfalls der Aufrechterhaltung der gebietstypischen Prägung dient (Beschluss vom 13.05.2002 - 4 B 86.01 -, NVwZ 2002, 1384), hat der Senat keine Bedenken, diese Erwägungen bei der Gesamtbetrachtung und bei der Beurteilung der örtlichen Verhältnisse in der näheren Umgebung des beabsichtigten Vorhabens mit in den Blick zu nehmen. |
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| | Unter Berücksichtigung dieser Maßgaben hält es der Senat für ernstlich zweifelhaft, dass das Vorhaben des Beigeladenen noch der Eigenart des Baugebiets, wie es sich in der Umgebung des Baugrundstücks darstellt, entspricht. Es liegen vielmehr überwiegende Gründe dafür vor, dass es dort nach seinem genehmigten Umfang - gerade auch als Ausnahme - nicht zulässig ist. |
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| | Gewerbegebiete zeichnen sich zunächst dadurch aus, dass in ihnen gearbeitet wird. Nach dem Leitbild der BauNVO sind sie den produzierenden und artverwandten Nutzungen vorbehalten (BVerwG, Beschluss vom 20.12.2005 - 4 B 71.05 -, NVwZ 2006, 457). Diesem Leitbild entsprechen Spielstättencenter dem Grunde nach nicht, weshalb der Verordnungsgeber sie als Vergnügungsstätten lediglich ausnahmsweise zulassen will (§ 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO). Nach den dem Senat vorliegenden Akten wird das den Beurteilungsmaßstab bildende Gewerbegebiet nördlich der ... ... mit den an dem ..., der ..., der ... und der ... vorhandenen Nutzungen ganz überwiegend von herkömmlichen Dienstleistungs- und Handelsgewerbebetrieben sowie den Produktionsstätten der ... ... geprägt. Auf den Betriebsgrundstücken der ... ..., deren Eigentümerin die Antragstellerin ist, wird durch das zum ... ... gehörige ... ... ...- ... (GmbH & Co. KG) konzentriert am Standort ... die Ausbildung von jährlich etwa 350 bis 400 Auszubildende und Studenten von Berufsakademien für die ...-Unternehmen sowie für Partner-Unternehmen durchgeführt. Dass in diesem so umrissenen Gewerbegebiet bereits Spielhallen vorhanden seien, wurde nicht substantiiert vorgetragen. Es soll eine baurechtlich genehmigte Diskothek vorhanden sein, die aber jedenfalls derzeit nicht betrieben wird. Vor diesem Hintergrund würde das Vorhaben des Beigeladenen nach dem genehmigten Umfang und mit der entsprechend der angestrebten Nutzung einhergehenden Ausstrahlungswirkung das Gewerbegebiet, wie es sich dem Senat nach den im Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes allein möglichen Erkenntnissen darstellt, in einer Weise dominieren, die mit dem besonderen Gebietscharakter dieses konkreten Baugebiets nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO nicht mehr vereinbar wäre. Dem von vornherein nur als Ausnahme zulässigen Spielstättencenter würde aufgrund der mit den typischen und auch beabsichtigten Nutzungen verbundenen Folgewirkungen - die in § 8 Abs. 2 und Abs. 3 BauNVO innewohnenden Systematik von Regel- und Ausnahmeverhältnis ins Gegenteil verkehrend - eine beherrschende Prägung zuteil und es würde damit die Eigenart der näheren Umgebung grundlegend verändern. Denn nach dem Umfang des genehmigten Vorhabens des Beigeladenen handelt es sich um eine kerngebietstypische Vergnügungsstätte von außergewöhnlicher Größe. Eine solche ist dann anzunehmen, wenn die Vergnügungsstätte als zentraler Dienstleistungsbetrieb einen größeren Einzugsbereich besitzt und für ein größeres und allgemeines Publikum erreichbar ist oder jedenfalls sein soll (BVerwG, Beschluss vom 29.10.1992 - 4 B 103.92 -, NVwZ-RR 1993, 287; VGH Bad.-Württ., Urteil vom 02.11.2006 - 8 S 1891/05 -, BauR 2007, 1373). Im Rahmen der Einzelfallbeurteilung ist die Größe des Betriebs ein maßgeblicher Anhalt; dies wird bei einer Spielhalle vor allem durch die Fläche (Raumgröße), die Zahl und die Art der Spielgeräte sowie die Besucherplätze bestimmt. |
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| | Unter Berücksichtigung der konkreten Umstände des vorliegenden Falles ist die vom Beigeladenen geplante Spielhalle ohne Zweifel kerngebietstypisch. Entsprechend dem Bauantrag (Umbau einer Werkhalle zu vier Spielstätten) und den genehmigten Bauvorlagen handelt es sich um eine Spielhalle bzw. ein Spielcenter mit vier integrierten, lediglich räumlich getrennten Spielstätten. Die Planzeichnungen zu diesen Vorhaben zeigen eine betriebliche Einheit. Die vier Spielstätten sind in einem gemeinsamen Gebäude untergebracht. Zu diesen Spielstätten gibt es zwei gemeinsame Eingänge sowie gemeinschaftliche Einrichtungen wie einen zentralen Thekenbereich und Aufsichtsbereich; es bestehen innerhalb des Gebäudes Zugangsmöglichkeiten zu allen vier Spielstätten (vgl. insoweit VG Neustadt, Urteil vom 09.02.2009 - 4 K 1199/08.NW -, BauR 2009, 1258). Nach der genehmigten Bauvorlage „Grundriss EG“ haben die Spielstätten 1 und 2 gerundet 145 qm bzw. 144 qm und die Spielstätten 3 und 4 haben gerundet jeweils 114 qm Grundfläche. Die als Spielfläche insgesamt nutzbare Grundfläche beträgt ca. 517 qm. Nach den Eintragungen in dieser Bauvorlage werden 41 Spielgeräte aufgestellt. Nach der Verordnung über Spielgeräte und andere Spiele mit Gewinnmöglichkeit - SpielV - vom 27.01.2006 (BGBl. I 2006, 280) können je 12 qm Grundfläche ein Geld- oder Warenspielgerät aufgestellt werden; die Gesamtzahl darf jedoch zwölf Geräte nicht übersteigen (§ 3 Abs. 2 SpielV). Bei einer Gesamtspielfläche von ca. 517 qm bleibt hier noch zusätzlicher Raum für die Aufstellung von Spielgeräten. Unter Berücksichtigung der Gesamtspielfläche, aber auch bei der Betrachtung jeder einzelnen der vier Spielstätten ist nach dem von der Rechtsprechung entwickelten Schwellenwert von 100 qm Spielfläche insoweit eine kerngebietstypische Vergnügungsstätte anzunehmen (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 02.11.2006 - 8 S 1891/05 - BauR 2007, 1373 m.w.N.). Bereits jede einzelne Spielstätte wäre als kerngebietstypisch einzustufen. Der Senat sieht im Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes keine Anhaltspunkte, die eine Abweichung von diesem Schwellenwert, dem das genehmigte Spielstättencenter um das Fünffache überschreitet, rechtfertigen könnten. Eine Vergnügungsstätte dieser Größe und derartigen Zuschnitts ist auf einen erheblichen Umsatz und großen Einzugsbereich angewiesen, der ersichtlich auch angestrebt wird. |
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| | Der Senat verkennt zwar nicht, dass nach § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO nicht danach unterschieden wird, ob es sich bei einer Vergnügungsstätte um eine kerngebietstypische handelt oder nicht. Gleichwohl kommt bei einer Prüfung der städtebaulichen Auswirkungen einer solchen Vergnügungsstätte hinsichtlich der gebietstypischen Prägung im Einzelfall aber Bedeutung zu, ob es sich um eine Vergnügungsstätte von kerngebietstypischem Ausmaß handelt, da deren Zulassung hinsichtlich des Gebietscharakters städtebaulich in ganz anderer Art und Weise bedenklich sein kann, als dies bei einer kleineren Vergnügungsstätte der Fall wäre. Handelt es sich wie oben ausgeführt bei dem beabsichtigten Vorhaben des Beigeladenen um ein auch für ein Kerngebiet überdurchschnittlich groß dimensioniertes Spielstättencenter mit einer Gesamtspielfläche von ca. 517 qm, so entfaltet ein solcher Betrieb naturgemäß einen erheblichen Einfluss auf das gesamte Gewerbegebiet und dessen zukünftige Entwicklung. Die mit der beabsichtigten Nutzung gerade beabsichtigte beträchtliche Ausstrahlungswirkung und der damit auch zu erwartenden hohen Frequentierung des angestrebten Spielstättencenters durch einen aus einem überregionalen Einzugsgebiet stammenden Kundenkreis zeigen, dass das beabsichtigte Vorhaben in dem genehmigten Umfang insoweit einen - erstmaligen - Fremdkörper darstellt, der überdies aufgrund seiner Dominanz die zukünftige Prägung des Gewerbegebiets bestimmen würde. Bei dieser Sachlage ist dem Verwaltungsgericht zuzustimmen, dass die Zulassung des Spielstättencenters in diesem Umfang ein „Abkippen“ des Gebiets im Sinne eines Trading-Down-Effekts mit ernstzunehmender Wahrscheinlichkeit bewirken kann. |
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| | Angesichts der aufgezeigten nachteiligen städtebaulichen Auswirkungen aufgrund des in den Blick zu nehmenden besonderen Gebietscharakters des konkreten Baugebiets kann die Zulassung einer solch großen Vergnügungsstätte des Geldspielgewerbes nach Maßgabe des § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO auch nicht ausnahmsweise nach § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO (i.V.m. § 34 Abs. 2 und § 31 Abs. 1 BauGB) zugelassen werden. |
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| | Widerspricht sonach - nach den Erkenntnissen im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes - das genehmigte Vorhaben des Beigeladenen der typischen Prägung des konkreten Gewerbegebiets wegen Unvereinbarkeit mit § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO, hat die ebenfalls im Gewerbegebiet ansässige Antragstellerin einen Anspruch auf Aufrechterhaltung der Eigenart des Baugebiets, unabhängig davon, ob sie durch das genehmigte Spielstättencenter konkret unzumutbar beeinträchtigt wird. |
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| | Das Verwaltungsgericht hat schließlich auch zutreffend ausgeführt, dass der Beigeladene sich nicht auf den Bauvorbescheid der Antragsgegnerin vom 14.05.2008 berufen kann. Denn dieser erging an die ... ... .... Anhaltspunkte dafür, dass der Beigeladene Rechtsnachfolger dieser Gesellschaft ist, liegen dem Senat nicht vor. Im Übrigen weist das Veraltungsgericht zu Recht daraufhin, dass dieser Bauvorbescheid derzeit jedenfalls gegenüber der Antragstellerin noch keine Bestandkraft erlangt hat, eine Bindungswirkung daher allenfalls gegenüber der Antragsgegnerin in Betracht zu ziehen wäre. Dies würde allerdings eine - grundsätzliche - Übereinstimmung der beiden Bauvorhaben voraussetzen, die sich auf den ersten Blick jedenfalls nicht erschließt. Eine abschließende Würdigung durch den Senat ist indessen - wie ausgeführt - nicht erforderlich. |
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| | Nach alledem kann der Senat vorliegend unerörtert lassen, ob das genehmigte Vorhaben des Beigeladenen bezogen auf den Gebietscharakter des Gewerbegebiets (als solchen) bereits aufgrund seiner typischen Nutzungsweise störend wirkt und deshalb - schon vor der den Einzelfall in den Blick nehmenden Korrektivebene des § 15 Abs. 1 BauNVO - dem Gebot der Gebietsverträglichkeit widerspricht und der Antragstellerin hieraus ein Anspruch auf Bewahrung des Gebietscharakters zusteht (vgl. hierzu im Einzelnen BVerwG, Beschluss vom 28.02.2008 - 4 B 60.07 -, NVwZ 2008, 786; Urteil vom 21.03.2002 - 4 C 1.02 -, BVerwGE 116, 155 = NVwZ 2002, 1118; Beschluss vom 13.05.2002 - 4 B 86.01 -, NVwZ 2002, 1384). In einem - faktischen - Industriegebiet (nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 9 BauNVO) wäre dies ohne Zweifel der Fall. Denn kerngebietstypische Vergnügungsstätten sind in Industriegebieten gemäß § 9 BauNVO unzulässig (BVerwG, Urteil vom 24.02.2000 - 4 C 23.98 -, NVwZ 2000, 1054). |
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| | Desgleichen braucht der Senat vorliegend nicht zu entscheiden, ob der Antragstellerin möglicherweise auch ein Abwehranspruch gegen das Vorhaben des Beigeladenen aus § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO i.V.m. § 34 Abs. 2 und § 31 Abs. 1 BauGB sowie § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO zusteht. Nach § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO sind bauliche Anlagen unzulässig, wenn von ihnen Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebiets im Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind, oder wenn sie solchen Belästigungen oder Störungen ausgesetzt werden. Die Bestimmung entfaltet gleichfalls als Ausprägung des Rücksichtnahmegebots drittschützende Wirkung, verleiht also einem betroffenen Nachbarn im Falle ihrer Verletzung ein Abwehrrecht gegen die Baugenehmigung (vgl. BVerwG, Urteil vom 25.01.2007 - 4 C 1.06 -, BVerwGE 128, 118 = NVwZ 2007, 587; Urteil vom 06.10.1989 - 4 C 14.87 -, BVerwGE 82, 343 m.w.N.). In diesem Zusammenhang wären die Nutzungskonflikte in den Blick zu nehmen, die aus einem Nebeneinander von zentralisierter Ausbildungsstätte und kerngebietstypischer Vergnügungsstätte in Form eines großräumigen Spielstättencenters erwachsen. |
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| | Die Streitwertfestsetzung findet ihre Grundlage in § 63 Abs. 2, § 47 Abs. 3 sowie § 52 Abs. 2 GKG. |
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