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| | Am 11.03.2016 erteilte die Antragsgegnerin der Beigeladenen die Baugenehmigung zur Errichtung eines Gebäudekomplexes mit elf sogenannten Business-Apartments (Boardinghouse), fünf Eigentumswohnungen und insgesamt 14 Stellplätzen auf den Grundstücken Flst.-Nrn. ..., ... und ... (F. Straße 8 und P. Weg 12). Die Baugrundstücke steigen von ca. 497 m über NN an der F. Straße im Südosten über eine Länge von ungefähr 30 m auf ca. 513 m über NN am P. Weg im Nordwesten steil an. |
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| | In dem Gebäudeteil an der F. Straße sind in den Ebenen 1 und 2 die elf Business-Apartments und in der Ebene 3 zwei Eigentumswohnungen vorgesehen. Die Garagenstellplätze befinden sich in der Ebene 0 unmittelbar auf dem Niveau der F. Straße. Drei weitere Eigentumswohnungen sind in dem Gebäudeteil unmittelbar am P. Weg auf den Ebenen 3, 4, 5 und 6 vorgesehen, wobei die Ebene 5 unmittelbar auf dem Niveau des P. Wegs liegt. Dort sollen auch vier Carports errichtet werden. Im Mittelteil zwischen den beiden Gebäudeteilen an der F. Straße und am P. Weg sind auf der Ebene 2 ein Büro zur Verwaltung der Business-Apartments, ein Waschraum mit Waschmaschinen und Trockner sowie ein Haustechnikraum vorgesehen, auf der Ebene 3 der Wohnraum und der Kochbereich einer Eigentumswohnung. |
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| | Mit der Baugenehmigung erteilte die Antragsgegnerin der Beigeladenen auch eine Befreiung von der in einem Abstand von zwei bis drei Metern parallel zu P. Weg verlaufenden Baulinie, die mit einem Bebauungsplan vom August 1961 festgesetzt wurde. |
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| | Der Antragsteller ist Eigentümer des mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks Flst.-Nr. ..., das unmittelbar am P. Weg gelegen nordöstlich an das Baugrundstück angrenzt. Den von ihm gegen die Baugenehmigung eingelegten Widerspruch wies das Regierungspräsidium Stuttgart mit Bescheid vom 02.05.2016 zurück. Über die vom Antragsteller dagegen vor dem Verwaltungsgericht Stuttgart im Verfahren 6 K 3221/16 erhobene Klage ist noch keine Entscheidung ergangen. |
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| | Mit Beschluss vom 28.07.2016 hat das Verwaltungsgericht den Antrag „auf Aussetzung der Vollziehung“ der Baugenehmigung vom 11.03.2016 abgelehnt. |
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| | Mit der Beschwerde verfolgt der Antragsteller sein Begehren weiter. |
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| | Der gemäß §§ 146, 147 VwGO zulässigen Beschwerde bleibt der Erfolg in der Sache versagt. Die vom Antragsteller im Beschwerdeverfahren dargelegten Gründe, die vom Senat allein zu prüfen sind (§ 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO), geben keinen Anlass, entsprechend dem vom Antragsteller im Beschwerdeverfahren gestellten Antrag unter Änderung des Beschlusses des Verwaltungsgerichts die aufschiebende Wirkung seiner Klage im Hauptsacheverfahren 6 K 3221/16 gegen die der Beigeladenen erteilte, nach § 212 a Abs. 1 BauGB kraft Gesetzes sofort vollziehbare Baugenehmigung vom 11.03.2016 anzuordnen. Mit dem Verwaltungsgericht ist auch der Senat der Auffassung, dass die Baugenehmigung nach der im Verfahren auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes allein möglichen und gebotenen summarischen Prüfung den Antragsteller nicht in seinen Rechten verletzt und daher dem privaten Interesse der Beigeladenen, von der Baugenehmigung sofort Gebrauch machen zu können, gegenüber dem Aufschubinteresse des Antragstellers der Vorrang zukommt. |
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| | 1. Das Verwaltungsgericht ist zu Recht von der Zulässigkeit des Bauvorhabens im Hinblick auf die Art der baulichen Nutzung ausgegangen. |
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| | a) Das Verwaltungsgericht hat dazu ausgeführt, rechtlicher Maßstab sei insoweit § 34 Abs. 1 BauGB. Das Baugrundstück liege zwar im Geltungsbereich des einfachen Bebauungsplans „Nördlicher Stadtteil Panoramaweg“ vom 08.04.1909/02.08.1961, der als Art der baulichen Nutzung ein „gemischtes Gebiet“ nach der Ortsbausatzung der Antragsgegnerin festsetze. Insoweit sei der Bebauungsplan jedoch unwirksam, weil die Ortsbausatzung der Antragsgegnerin mangels ordnungsgemäßer Ausfertigung nichtig sei, wie das Verwaltungsgericht Stuttgart bereits mit Gerichtsbescheid vom 27.09.1993 - 6 K 1407/91 - entschieden habe. |
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| | Auch § 34 Abs. 2 BauGB sei nicht anwendbar, denn die Eigenart der näheren Umgebung entspreche keinem Baugebiet nach der Baunutzungsverordnung. Nähere Umgebung sei der Bereich zwischen der F. Straße und dem P. Weg, der im Südwesten durch die Z. Straße und im Nordosten durch die Grundstücke P. Weg 22 und Sch. Straße 63 begrenzt werde. Entgegen der Auffassung des Antragstellers werde die nähere Umgebung nicht durch eine gedachte Linie von einem Punkt zwischen den Grundstücken F. Straße 2 und Sch. Straße 63 einerseits und einem Punkt zwischen den Gebäuden P. Weg 18 und 20 begrenzt. Denn die F. Straße und der P. Weg liefen in diesem Bereich noch weitgehend parallel, und erst die 90° Kurve des P. Wegs nach dem Grundstück P. Weg 22 bilde eine relevante städtebauliche Zäsur. Das Studentenwohnheim Sch. Straße 63 mit 115 Apartments, das mit den nachfolgenden Gebäuden in der F. Straße eine zusammenhängende Bebauung bilde, sei damit noch Teil der näheren Umgebung. |
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| | Der so bestimmte Bereich sei kein Mischgebiet nach § 6 BauNVO, denn die meisten Grundstücke seien mit Wohnhäusern bebaut. Nur zwei Grundstücke würden auch gewerblich genutzt, und zwar das Gebäude P. Weg 18, in denen sich auf drei Etagen Büros befänden, und das Grundstück F. Straße 16, das eine Bauflaschnerei beherberge. Es fehle an der für ein Mischgebiet typischen Durchmischung von Wohn- und gewerblicher Nutzung. |
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| | Als reines oder allgemeines Wohngebiet nach § 3 BauNVO bzw. § 4 BauNVO könne dieser Bereich ebenfalls nicht eingestuft werden. Denn das Bürogebäude P. Weg 16 sei selbst in einem allgemeinen Wohngebiet auch nicht ausnahmsweise nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO als sonstiger nicht störender Gewerbebetrieb zulässig. Die Zulässigkeit von Bürogebäuden sei in anderen Bestimmungen der Baunutzungsverordnung, nämlich den §§ 4 a Abs. 2 Nr. 4, 6 Abs. 2 Nr. 2, 7 Abs. 2 Nr. 1, 8 Abs. 2 Nr. 2, ausdrücklich geregelt. Sie seien deshalb keine sonstigen Gewerbebetriebe. Die Büros im Anwesen P. Weg 16 seien auch nicht nach § 13 BauNVO in einem Wohngebiet zulässig, denn es würden nicht nur einzelne Räume, sondern mit drei Etagen der überwiegende Teil des Gebäudes als Büro genutzt. Auch die Büros im Wohnhaus des Antragstellers, eines Bezirksschornsteinfegermeisters, und in der Bauflaschnerei auf dem Grundstück F. Straße 16 dienten nicht einer freiberuflichen, sondern einer typisch gewerblichen Tätigkeit und seien deshalb in einem allgemeinen Wohngebiet allenfalls ausnahmsweise als nicht störender Gewerbebetrieb nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO zulässig. |
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| | Nach der deshalb anzuwendenden Vorschrift des § 34 Abs. 1 BauGB sei maßgebend, ob sich das Vorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfüge. Die nähere Umgebung des Baugrundstücks werde nicht nur durch die überwiegenden Wohngebäude geprägt, sondern auch durch die o.g. Gebäude mit gewerblichen Nutzungselementen. Das Studentenwohnheim in der Sch. Straße 63 sei eine Wohnform, die nicht dem klassischen Wohnen entspreche. In den so bestimmten Rahmen füge sich das Bauvorhaben ein. Das genehmigte Boardinghouse sei nach den maßgeblichen Umständen des Einzelfalls schwerpunktmäßig als Wohnnutzung und nicht als Beherbergungsbetrieb einzustufen. Zwar sollten die Business-Apartments nach dem Nutzungskonzept der Beigeladenen mittel- und kurzfristig vermietet werden. Auch sei ein hotelähnlicher Service teilweise im Mietpreis enthalten. Maßgeblich sei jedoch, dass alle Business-Apartments über Küchenzeilen und Bäder sowie einen Abstellraum verfügten und abgesehen von einem Büroraum keine Räumlichkeiten wie Speisesaal, Restaurant, Aufenthaltsräume usw. vorgesehen seien, die für einen Beherbergungsbetrieb typisch seien. Die Annäherung an die Wohnnutzung werde durch die beiden Eigentumswohnungen in dem Gebäudeteil mit den Business-Apartments zusätzlich verstärkt. |
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| | b) Der Antragsteller hält dem entgegen, das Studentenwohnheim in der Sch. Straße 63 gehöre nicht mehr zur näheren Umgebung des Bauvorhabens, denn es liege nur noch zu ca. einem Drittel in der F. Straße, zum überwiegenden Teil aber in der Sch. Straße. Die maßgebliche Zäsur werde dadurch bewirkt, dass die F. Straße eine eher ruhige Wohnstraße sei, die Sch. Straße dagegen eine stark befahrene Hauptverkehrsstraße mit mehreren Fahrspuren in beide Richtungen. Das Anwesen im P. Weg 18 werde nicht auf drei Etagen, sondern nur im Erdgeschoss als Büro und im Übrigen als Wohnhaus genutzt. In den beiden Untergeschossen sowie im ersten Ober- und im Dachgeschoss befänden sich dagegen Wohnungen. In der F. Straße 16 sei keine Bauflaschnerei mehr; das dortige Büro werde nur noch zu privaten Zwecken genutzt. Das Büro in seinem Haus sei lediglich ca. 13 qm groß und nehme zusammen mit einem Lagerraum für die Messgeräte und einem Sanitärraum nur ca. 17% der Gesamtwohnfläche von 180 qm ein. Die Auswirkungen seiner gewerblichen Tätigkeit auf die nähere Umgebung seien denkbar gering, weil er seine eigentliche Tätigkeit außer Haus ausübe. Der Beruf des Bezirksschornsteinfegermeisters sei zudem einer freiberuflichen Tätigkeit i.S. des § 13 BauNVO stark angenähert. Das Boardinghouse sei dagegen ein Beherbergungsbetrieb. Zwar böten die Business-Apartments angesichts ihrer Ausstattung die Möglichkeit, ein selbstbestimmtes Leben zu führen. Maßgeblich seien jedoch die zahlreichen hotelähnlichen Nebenleistungen wie das Frühstücksbüffet, der Reinigungsdienst, der Wäscheservice, der Lebensmitteldienst. Demgegenüber komme der Ausstattung kein maßgebliches Gewicht zu, denn auch eine Ferienwohnung habe eine Küchenzeile, ein Bad und Abstellräume und sei dennoch in einem Wohngebiet unzulässig. |
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| | c) Der Senat hält diese Einwendungen nicht für stichhaltig. |
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| | Das geplante Boardinghouse mit den Business-Apartments ist in Übereinstimmung mit dem Verwaltungsgericht als Wohnnutzung zu qualifizieren. Für die in dem Gebäudekomplex ebenfalls genehmigten fünf Eigentumswohnungen ist das sowieso nicht streitig. Das Vorhaben der Beigeladenen ist hiervon ausgehend im Hinblick auf die Art der baulichen Nutzung ohne weiteres zulässig. |
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| | aa) Die Wohnnutzung im Sinne des Bauplanungsrechts setzt eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit voraus, die durch die Möglichkeit eigenständiger Haushaltsführung und unabhängiger Gestaltung des häuslichen Wirkungskreises sowie der Freiwilligkeit des Aufenthalts gekennzeichnet ist. Dazu gehört u.a. eine eigene Kochgelegenheit für die Zubereitung von Speisen und eine gewisse Unabhängigkeit von der Inanspruchnahme von Gemeinschaftsräumen. Bei einer Zimmervermietung, die sich auf eine reine Übernachtungs- und Aufenthaltsmöglichkeit beschränkt und bei welcher der Gast ausstattungsbedingt auf die Inanspruchnahme weiterer Dienstleistungen sowie auf Gemeinschaftseinrichtungen angewiesen ist, handelt es sich danach nicht um Wohnnutzung, sondern um einen Beherbergungsbetrieb. Ein Boardinghaus stellt - wie das Verwaltungsgericht zutreffend erkannt hat - eine bauplanungsrechtlich nicht näher geregelte Übergangsform zwischen Wohnnutzung und Beherbergungsbetrieb dar, wobei die schwerpunktmäßige Zuordnung von den Umständen des Einzelfalls abhängt. Für die Beurteilung des Nutzungsschwerpunktes kommt es darauf an, welcher Leistungsumfang vom Nutzungskonzept umfasst ist und ob sich der angegebene Nutzungszweck des Vorhabens, der grundsätzlich durch den Bauherrn bestimmt wird, innerhalb des objektiv Möglichen hält (vgl. BVerwG, Urteil vom 29.04.1992 - 4 C 43.89 - BVerwGE 90, 140). Der Nutzungszweck lässt sich vor allem an der Größe und Ausstattung der Räume ablesen und ergibt sich außerdem aus dem Verhältnis der Gesamtzahl der Räume zu eventuellen Serviceräumen. Der räumlichen Struktur der Gesamtanlage und den sich dadurch bietenden Nutzungsmöglichkeiten kommt deshalb neben dem Nutzungskonzept ein besonderes Gewicht zu (vgl. dazu OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 06.07.2006 - OVG 2 S 2.06 - BauR 2006, 1711 und Lippert/Kindler: Boardinghouse, Seviced Apartments, Aparthotels - moderne Wohn- und Beherbergungsformen im Lichte des Baurechts, ZfBR 2016, 219, 223). |
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| | bb) Wie bereits das Verwaltungsgericht ausgeführt hat, sind in dem das Boardinghouse enthaltenden Gebäudeteil abgesehen von einem Waschraum zur Unterbringung von Waschmaschinen und Trockner keinerlei Gemeinschaftsräume vorgesehen. Insbesondere fehlt es an einer Küche zur Zubereitung von Mahlzeiten für die Gäste und einem Speisesaal, wie sie für einen Beherbergungsbetrieb kennzeichnend sind. Auch sonstige Gemeinschaftsräume (Aufenthaltsraum, Wellnessbereich usw.) gibt es nicht. Demgegenüber ist für jedes Business-Apartment ein Abstellraum, ein Bad und eine Kochzeile vorgesehen. Die Bewohner sind deshalb darauf angewiesen, ihren häuslichen Wirkungskreis selbständig zu gestalten, wie dies für das Wohnen typisch ist. Der gemeinschaftliche Waschraum führt nicht zu einer anderen Beurteilung. Denn auch in größeren Wohnhäusern ist es nicht untypisch, dass gemeinsame Waschräume und auch Waschmaschinen und Trockner vorhanden sind. Entsprechend sieht das Nutzungskonzept der Beigeladenen vor, dass die einzelnen Apartments zur kurz- und mittelfristigen Nutzung insbesondere an Geschäftsleute, die sich nur vorübergehend in H. aufhalten, vermietet werden sollen. Mit „kurzfristig“ kann danach schon wegen der Ausstattung der Business-Apartments und insbesondere dem Fehlen quasi jeglicher Gemeinschaftseinrichtungen jedenfalls nicht ein hoteltypisch kurzer Aufenthalt gemeint sein. Ohnehin sind an das Merkmal der Dauerhaftigkeit des Aufenthalts bei der Abgrenzung der Wohnnutzung gegenüber dem Beherbergungsbetrieb keine allzu strengen Anforderungen zu stellen. Denn bei vielen Menschen kann während bestimmter Phasen ihres Lebens nicht zweifelhaft sein, dass sie an einem bestimmten Ort wohnen, obwohl sie sich zwangsläufig nur kurze Zeit dort aufhalten. Zu denken ist an einen Studenten, der während eines Praktikums in einer fremden Stadt dort ein Zimmer anmietet. Dass es sich dabei um Wohnen im bauplanungsrechtlichen Sinne handelt, wird besonders augenfällig, wenn er sein Zimmer am Studienort aufgibt oder einem anderen zur ebenfalls kurzfristigen (Wohn-) Nutzung überlässt. Umgekehrt kann auch ein Hotelaufenthalt bei einer entsprechend zahlungskräftigen Klientel durchaus von längerer Dauer sein (vgl. zu dieser Problematik auch Lippert/Kindler, a.a.O., S. 222 mit Nachweisen aus der Rechtsprechung). Dass nach dem Nutzungskonzept auch hoteltypische Nebenleistungen wie Zimmerreinigung und Wäscheservice angeboten werden, rechtfertigt nicht die Einstufung als Beherbergungsbetrieb. Räumlichkeiten, die die Erbringung solcher Dienstleistungen durch eigenes Personal ermöglichen, wie dies für ein Hotel typisch wäre, sind in dem Gebäudekomplex nicht vorgesehen. |
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| | cc) Der Einwand des Antragstellers, dass auch eine Ferienwohnung typischerweise mit einem Bad und einer Kochzeile und auch sonst oft so ausgestattet sei, dass sie eine eigenständige Haushaltsführung ermögliche, obwohl sie keine Wohnnutzung im bauplanungsrechtlichen Sinne sei, rechtfertigt keine andere Beurteilung. |
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| | Wohnen, Beherbergungsbetriebe und Ferienwohnungen sind je eigenständige Nutzungsformen und nach der Baunutzungsverordnung jeweils bestimmten Gebietstypen zugewiesen (vgl. für die Ferienwohnung etwa § 10 Abs. 1 BauNVO). Ferienhäuser sind aufgrund ihrer Lage, Größe, Ausstattung, Erschließung und Versorgung für den Ferienaufenthalt geeignet und dazu bestimmt, überwiegend und auf Dauer einem wechselnden Personenkreis zur Erholung zu dienen (§ 10 Abs. 4 BauNVO). Sie dienen dem „Wohnen während der Ferienzeit“ und sind auf einen dauerhaft wechselnden Personenkreis ausgerichtet (vgl. auch BVerwG, Urteil vom 11.07.2013 - 4 CN 7.12 - BVerwGE 147, 138 zum Wochenendhaus). |
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| | Dass die zur Nutzung insbesondere durch Geschäftsleute bestimmten Business-Apartments danach Ferienwohnungen seien, behauptet auch der Antragsteller nicht. Rückschlüsse für die Abgrenzung zwischen Wohnnutzung und Beherbergungsbetrieb im Einzelfall können aus der typisierenden Beschreibung der Ferienwohnung nicht gezogen werden. |
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| | dd) Ist das Boardinghouse danach als Wohnnutzung einzustufen, so ist es nach der Art der baulichen Nutzung planungsrechtlich ohne weiteres zulässig. Sollte die nähere Umgebung ein reines oder allgemeines Wohngebiet sein, folgt dies aus § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 3 Abs. 2 Nr. 1BauNVO bzw. aus § 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO. Falls sie als Mischgebiet zu qualifizieren ist, ergibt sich dieses Ergebnis aus § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 6 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO. Sollte die nähere Umgebung keinem der Baugebiete nach der Baunutzungsverordnung zuzuordnen sein, bestimmt sich die Zulässigkeit nach der Art der baulichen Nutzung nach § 34 Abs. 1 BauGB und ist somit davon abhängig, ob sich das Vorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Angesichts der in der F. Straße und dem P. Weg zahlreich vorhandenen Wohnnutzung unterliegt das Vorliegen dieser Voraussetzung keinem Zweifel. Wo genau die Grenzen der näheren Umgebung zu ziehen sind, bedarf unter diesen Umständen keiner Entscheidung. Das Gleiche gilt für die zwischen den Beteiligten umstrittene Frage, in welchem Umfang dort eine gewerbliche Nutzung anzutreffen ist. Offen bleiben kann auch, ob dem Verwaltungsgericht darin zuzustimmen ist, dass die im Bebauungsplan „Nördlicher Stadtteil Panoramaweg“ getroffene Festsetzung zur Art der baulichen Nutzung wegen der von ihm angenommenen Nichtigkeit der Ortsbausatzung ebenfalls unwirksam ist. |
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| | 2. Der Antragsteller ist ferner zu Unrecht der Ansicht, der genehmigte Gebäudekomplex sei bauplanungsrechtlich unzulässig, weil er die Vorgaben zur überbaubaren Grundstücksfläche nicht beachte. |
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| | a) Das Verwaltungsgericht hat dazu ausgeführt, die Wohngebäude an der F. Straße und am P. Weg seien in der Regel unmittelbar an der Straße selbst errichtet worden. Der jeweils rückwärtige Bereich sei „im Sinne einer freigehaltenen Gartenfläche unbebaut“. Gleichwohl gebe es keine rückwärtige faktische Baugrenze an der F. Straße und am P. Weg, die jedenfalls mit dem Mittelbau überschritten würde. Denn das Grundstück F. Straße 18 sei durchgängig zwischen der F. Straße und dem P. Weg bebaut. Bei der rückwärtigen Bebauung handele es sich auch nicht nur um untergeordnete Nebenanlagen i.S. des § 14 BauNVO, die eine rückwärtige Bebauung auf dem Baugrundstück nicht rechtfertigen könne. |
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| | b) Der Antragsteller hält dem entgegen, bei der rückwärtigen Bebauung auf dem Grundstück F. Straße 18 handele es sich um einen „Ausreißer“ i.S. eines Fremdkörpers, der deshalb bei der Bestimmung des Rahmens für die überbaubare Grundstücksfläche in der näheren Umgebung außer Betracht bleiben müsse. Die Berechtigung dieses Einwands kann dahinstehen, da Maßstab für die Zulässigkeit des genehmigten Bauvorhabens hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksfläche nicht § 34 Abs. 1 BauGB, sondern § 30 Abs. 3 BauGB in Verbindung mit der im Bebauungsplan „Nördlicher Stadtteil Panoramaweg“ festgesetzten Baulinie ist. Danach ist das genehmigte Bauvorhaben auch hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig. |
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| | aa) Der aus der Zeit vor Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes am 30.10.1960 stammende Bebauungsplan, der in Höhe der Baugrundstücke sowohl entlang der F. Straße als auch des P. Wegs jeweils eine Baulinie festsetzt, ist gemäß § 173 Abs. 3 Satz 1 BauGB wirksam übergeleitet worden. Mit den festgesetzten Baulinien im Sinne der Art. 1 a Abs. 4, 34 Württembergische Bauordnung (WBO) regelt der Bebauungsplan, welche Flächen überbaubar bzw. unüberbaubar im Sinne des Art. 1 a Abs. 1 WBO sind. Denn die Baulinie bildet die Grenze, die zur Straßenseite hin mit Bauten grundsätzlich nicht überschritten werden darf (Art. 34 Abs. 1 WBO). Solche Festsetzungen zur überbaubaren und nicht überbaubaren Grundstücksfläche konnten bereits nach § 9 Abs. 1 Nr. 2 BBauG getroffen werden. |
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| | Der Umstand, dass das Baugesetzbuch in seiner aktuellen Fassung eine § 173 Abs. 3 Satz 1 BBauG vergleichbare Norm nicht enthält, steht der Fortgeltung des Bebauungsplans nicht entgegen. Diese Überleitungsvorschrift wurde in das Baugesetzbuch nicht übernommen, da der Gesetzgeber - zu Recht - der Meinung war, dass sie mit dem Inkrafttreten ihre Aufgabe erfüllt habe, so dass es einer Aufnahme in das Baugesetzbuch nicht bedürfe. Die Weitergeltung der von dieser Vorschrift erfassten Pläne wird daher hiervon aber nicht berührt (BVerwG, Beschluss vom 16.12.2003 - 4 B 105.03 - BauR 2004, 1266). Der erst später in das Gesetz aufgenommene § 233 Abs. 3 BauGB stellt dies nunmehr ausdrücklich klar. |
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| | bb) Die Regelung zur überbaubaren Grundstücksfläche ist wirksam, obwohl das Verwaltungsgericht angenommen hat, die Festsetzung zur Art der baulichen Nutzung sei unwirksam. Der Bebauungsplan ist jedenfalls nur teilnichtig. Denn die Festsetzung der Baulinien stellt auch für sich betrachtet eine sinnvolle städtebauliche Regelung dar. Auch sprechen gute Grunde dafür, dass die Antragsgegnerin im Zweifel auch eine Satzung mit diesem eingeschränkten Inhalt beschlossen hätte (vgl. BVerwG, Urteil vom 19.09.2002 - BVerwG 4 CN 1.02 - BVerwGE 117, 58, ständige Rspr.), zumal ein Zusammenhang zwischen der Festsetzung zur Art der baulichen Nutzung und der zur überbaubaren Grundstücksfläche nicht erkennbar ist. |
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| | cc) Nach Art. 1 a Abs. 4 WBO sind die Grundstücksflächen überbaubar, die nicht mehr als 50 m, waagrecht gemessen, hinter einer Baulinie liegen. Der Abstand zwischen den Baulinien an der F. Straße und am P. Weg beträgt dagegen nur ca. 30 m. Mithin kann auch der rückwärtige Bereich zwischen diesen beiden Straßen bebaut werden, der bei den benachbarten Grundstücken bislang unbebaut ist. |
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| | 3. Dem Verwaltungsgericht ist auch insoweit zuzustimmen, da es einen Verstoß des genehmigten Bauvorhabens gegen das Rücksichtnahmegebot verneint hat. |
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| | a) Das Verwaltungsgericht hat seine Ansicht damit begründet, dass das genehmigte Bauvorhaben die landesrechtlichen Abstandsflächenvorschriften einhalte, weshalb grundsätzlich davon auszugehen sei, dass das Gebot der Rücksichtnahme nicht verletzt werde. Eine Sondersituation, bei der gleichwohl ein Rücksichtnahmeverstoß angenommen werden könne, setzte voraus, dass eine bauliche Anlage wegen ihrer Ausmaße, ihrer Baumasse oder ihrer massiven Gestaltung ein benachbartes Grundstück derart unangemessen benachteilige, dass es diesem förmlich „die Luft nimmt“, für den Nachbarn das Gefühl des „Eingemauertseins“ entstehe oder dass die Größe des „erdrückenden“ Gebäudes auf Grund der Besonderheiten des Einzelfalls trotz der Wahrung der Abstandsflächen derartig übermächtig sei, dass das „erdrückte“ Gebäude oder Grundstück nur noch wie eine von einem „herrschenden“ Gebäude dominierte Fläche ohne eigene baurechtliche Charakteristik wahrgenommen werde. Eine solche Konstellation sei hier nicht gegeben. So halte das genehmigte Gebäude gegenüber dem Haus auf dem Grundstück des Antragstellers einen Abstand von über 7 m ein. Das genehmigte Bauvorhaben passe sich hinsichtlich seiner Höhe auch dem topographisch vorgegebenen Rahmen an. Die Maße des Gebäudeteils am P. Weg entsprächen denen des Wohnhauses des Antragstellers. Der Mittelbau befinde sich weiter unten am Steilhang. Die dem Grundstück des Antragstellers zugewandte nordöstliche Außenwand sei mehrfach gegliedert. Die Außenmauer des Mittelbaus sei im Verhältnis zu den Außenmauern der Gebäudeteile an der F. Straße und am P. Weg um weitere 1,5 m zurückversetzt und auch sonst anders gestaltet. Die gegenüberliegenden Gartenflächen auf dem Grundstück des Antragstellers seien wegen ihrer Lage am Steilhang ohnehin nur eingeschränkt nutzbar. Im Übrigen habe der Antragsteller weder Anspruch auf die Aufrechterhaltung der bislang bestehenden Aussicht noch auf Schutz vor zusätzlichen Einsichtsmöglichkeiten vom Nachbargrundstück, denn solche seien in bebauten Gebieten unvermeidbar und von den Bewohnern daher hinzunehmen. |
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| | b) Die dagegen erhobenen Einwendungen des Antragstellers rechtfertigen keine andere Beurteilung. |
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| | aa) Der Antragsteller meint, der Gebäudeteil an der F. Straße sei rücksichtslos, weil er auf einer Länge von ungefähr 20 m (d.h. einschließlich des Mittelbaus) 14 m hoch sei. Dem ist entgegenzuhalten, dass dieser Gebäudeteil nicht gegenüber dem Grundstück des Antragstellers, sondern gegenüber dem Grundstück F. Straße 6 liegt. Der Antragsteller wird durch diesen Gebäudeteil schon wegen der extremen Steillage - wenn überhaupt - allenfalls im unteren Bereich seines Grundstücks hinsichtlich der Besonnung und der Aussichtsmöglichkeiten geringfügig beeinträchtigt. Das Wohnhaus des Antragstellers am P. Weg wird dadurch nicht berührt. |
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| | bb) Ein Verstoß gegen das Gebot der Rücksichtnahme ergibt sich auch nicht daraus, dass der Gebäudeteil am P. Weg dann auf einer Länge von ca. 10 m um weitere 9 m ansteigt. Diese Höhe des Flachdachs übersteigt die Firsthöhe des Hauses des Antragstellers nur um 0,45 m. Der Gebäudeteil am P. Weg mag von der talseitig gelegenen Terrasse des Hauses des Antragstellers aus gesehen hoch erscheinen. Das ist aber die unvermeidliche Folge der Lage der Häuser an einem Steilhang. Auch das Haus des Antragstellers selbst tritt von der Terrasse und erst recht von der noch tiefer gelegenen Spielterrasse aus sicher massiv in Erscheinung. Da der Gebäudeteil am P. Weg in einer Entfernung von ca. 7 m talseitig nur etwa 3 m weiter hervortritt als das westlich gelegene Wohnhaus des Antragstellers, ist auch die Beeinträchtigung der Besonnung allenfalls in den Abendstunden wahrnehmbar. Von einem Eingemauertsein oder einer Gefängnishofsituation kann unter diesen Umständen nicht die Rede sein. |
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| | cc) Der Antragsteller macht ferner erfolglos geltend, die Möglichkeit der Einsicht von der Dachterrasse des Mittelbaus auf sein Grundstück sei ihm nicht zumutbar und daher rücksichtslos. In bebauten Gebieten ist es keine Seltenheit, dass von Balkonen Einblick in die Nachbargrundstücke genommen werden kann. Vor dieser Möglichkeit schützt das Baurecht nicht, soweit wie hier die Abstandsflächenvorschriften eingehalten sind. Dass die Grundstücke an einem Steilhang liegen, führt nicht zu einer anderen Bewertung. |
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| | c) Der Antragsteller rügt mit der Beschwerde weiter, seine nachbarlichen Belange würden durch den Carport in rücksichtsloser Weise betroffen, denn der Carport würde auf dem Dach eines zweigeschossigen Gebäudeteils genehmigt, wodurch sich „Art und Maß der Bebauung“ änderten. Auch die Parkplätze auf der gegenüberliegenden Seite des P. Wegs müssten in die Überlegungen mit einbezogen werden, weil sie bereits Monate vor dem Bauantrag geplant worden seien und damit in ursächlichem Zusammenhang mit dem Bauprojekt stünden. |
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| | Das Verwaltungsgericht hat dazu ausgeführt, die Carports seien südwestlich des Gebäudekomplexes am P. Weg und damit auf der dem Grundstück des Antragstellers abgewandten Seite gelegen, daher sei nicht ersichtlich, inwiefern sie seine nachbarlichen Belange beeinträchtigen könnten. Die Parkplätze auf der gegenüberliegenden Seite des P. Wegs seien von der Baugenehmigung nicht umfasst und damit nicht Gegenstand des Verfahrens. Dem hat der Senat nichts hinzuzufügen. |
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| | Der Beschluss ist unanfechtbar. |
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