Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Blankenese vom 07.07.2015, Az. 532 C 455/14, teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

1. Es wird festgestellt, dass im Rechtsverhältnis der Parteien bis zum 31.12.2028 (Ablauf der Bindungsfrist gemäß Abschnitt XII der Förderzusage vom 24.1.2012) von einer 91,52 qm großen Wohnfläche für die von den Klägern angemietete Wohnung im Haus H. Weg ..., ... H., 4. OG links, auszugehen ist und diese Fläche für die Berechnungen der Miete, Mieterhöhungen sowie Abrechnung der Betriebskosten maßgebend ist.

2. Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 511 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 19.12.2014 zu zahlen.

3. Der Beklagte wird verurteilt, den Klägern Stellplätze im Fahrradkeller im Haus H. Weg ..., ... H. zuzuweisen und ihnen diese Plätze kostenlos zu überlassen.

4. Der Beklagte wird verurteilt an die Kläger 503,61 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 19.12.2014 als Nebenforderung für die außergerichtlichen Kosten der Geschäftsgebühr nach § 13 RVG, Nr. 2300 VV, zu zahlen.

5. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

6. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger zu 56 % und der Beklagte zu 44 %.

7. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 10.675,04 € festgesetzt.

I.

Wegen des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

Das Amtsgericht hat neben der Feststellung, dass im Rechtsverhältnis der Parteien von einer 91,52 qm großen Wohnfläche auszugehen ist und diese Fläche für die Berechnungen der Miete, Mieterhöhungen sowie Abrechnung der Betriebskosten maßgebend ist, festgestellt, dass die in § 27 Abs. 2 des Mietvertrages aufgeführte Staffelmietvereinbarung unwirksam ist. Daneben hat das Amtsgericht den Beklagten zur Zahlung von 711 € sowie dazu verurteilt, den Klägern Fahrradstellplätze kostenlos zur Verfügung zu stellen. Schließlich hat das Amtsgericht den Klägern den Ausgleich außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten, die auf einen Streitwert von 5.000 € berechnet waren, zu gesprochen und die Klage im Übrigen abgewiesen.

Zur Begründung hat das Amtsgericht Folgendes ausgeführt:

Zur Wohnfläche:

Zur Wohnfläche hat das Amtsgericht ausgeführt, dass es dem Beklagten - selbst bei tatsächlich größerer Wohnfläche - im Verhältnis der Parteien verwehrt sei, sich hierauf zu berufen, da die Vereinbarung zwischen der IFB und dem Beklagten auf das Rechtsverhältnis der Parteien ausstrahle. Eine Differenzierung zwischen der förderfähigen und der tatsächlichen Wohnfläche widerspreche dem Sinn und Zweck der Förderbestimmungen, die dem Schutz des Mieters dienten. Dies folge auch aus § 17 HmbWoFG. Der Beklagte habe deshalb die für den Zeitraum Oktober 2013 - Oktober 2014 überzahlte Miete gemäß § 812 BGB in Höhe von 711 € an die Kläger zurück zu zahlen. Bei dem Rückzahlungsanspruch sei die Nettomiete maßgeblich und nicht die Bruttomiete. Etwaige Überzahlungen seien im Rahmen der Nebenkostenabrechnung zu berücksichtigen.

Dachterrasse:

Die Kläger seien aufgrund der eingeschränkten Nutzbarkeit der Dachterrasse im Zeitraum vom 9.9.2014 - 31.11.2014 zur Minderung der Miete berechtigt gewesen, da ihr Alleinnutzungsrecht durch die Verweigerung der Schlüsselherausgabe beeinträchtigt sei. Ihr Rückzahlungsanspruch aus § 812 BGB belaufe sich allerdings - nicht wie von den Klägern vorgetragen - auf 120 €, sondern lediglich auf 60 €, da der Mietgebrauch nicht so stark eingeschränkt sei.

Rückzahlungsanspruch wegen unzulässiger Koppelung:

Den Klägern stehe ein Anspruch in Höhe von 200 € zu. In dieser Höhe sei die Zahlung für den Stellplatz rechtsgrundlos erfolgt, da die Koppelung durch § 2 Abs. 2 MV gemäß § 134 BGB i.V.m. § 10 Abs. VI HmbWoBindG unzulässig gewesen sei. Die Öffnungsklausel des § 10 Abs. 6 S. 2 HmbWoBindG sei nicht einschlägig. Dies ergebe eine Auslegung der Norm unter Berücksichtigung der von den Parteien eingereichten Lichtbilder. Die Leistungen seien gemäß § 10 Abs. 7 WoBindG zurück zu erstatten.

Verpflichtung zur kostenlosen Überlassung eines Fahrradstellplatzes:

Hierzu hat das Amtsgericht ausgeführt, die Kläger hätten einen vertraglichen Nutzungsanspruch. Zwar sei der Fahrradkeller nicht ausdrücklich Vertragsgegenstand des Mietvertrages, allerdings habe der Beklagte den Klägern einen Stellplatz über Monate vorbehaltlos zur Verfügung gestellt und ihnen ein Schlüssel ausgehändigt. Darüber hinaus folge ein Nutzungsanspruch der Kläger aus dem Verhältnis zwischen dem Beklagten und der IFB, da diese kostenfreie Fahrradstellplätze mitgefördert habe.

Staffelmietvereinbarung:

Die Staffelmietvereinbarung mit der vorgesehenen Mieterhöhung ab dem 1.1.2029 sei unwirksam, da die Regelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch unterlaufen und der Zweck der Wohnraumförderung vereitelt werden würde, nicht zuletzt, weil finanziell schwächere Mieter nach Ablauf der Bindungsfrist zum Auszug gezwungen seien.

Kostenentscheidung bzgl. Teilvergleich Dachterrasse:

Die hälftige Kostentragung der Parteien beruhe auf der Erwägung, dass einerseits der Anspruch der Kläger auf Übergabe aller Schlüssel begründet gewesen sei, aber andererseits die von den Klägern begehrte Feststellung mangels Bestimmtheit und Rechtsschutzbedürfnis unzulässig gewesen sei.

Gegen dieses Urteil haben beide Parteien Berufung eingelegt, der Kläger nach Zustellung des erstinstanzlichen Urteils am 14.7.2015 am 31.7.2015 und der Beklagte nach Zustellung des erstinstanzlichen Urteils am 13.7.2015 am 10.8.2015. Die Kläger haben die Berufung mit Schriftsatz vom 7.10.2015 und der Beklagte mit Schriftsatz vom 27.10.2015 begründet.

Die Kläger wenden sich mit ihrer Berufung gegen die Beschränkung der Rückzahlungsverpflichtung wegen überzahlter Miete auf die Berechnung anhand der Nettomiete. Die Miete reduziere sich auch bezüglich der Betriebskostenvorauszahlungen, da sich diese an der Wohnfläche orientiere. Zudem habe das Amtsgericht die Minderung bezüglich der Nutzungsbeeinträchtigung der Dachterrasse zu niedrig bemessen. Der Minderungsbetrag hätte mit 136.71 € bemessen werden müssen, da dies die Beeinträchtigung durch zu befürchtendes, plötzliches Auftauchen Dritter auf der Dachterrasse wiederspiegle. Zudem seien Minderungsquoten auch bei periodisch auftauchenden Mängeln durchweg anzusetzen. Schließlich seien den Klägern zu Unrecht die Kosten des Teilvergleichs zur Hälfte auferlegt worden. Die begehrte Feststellung sei zulässig gewesen. Ursprünglich wandten sich die Kläger auch gegen die Annahme des Amtsgerichts, die Feststellung der Anmietpflicht und der unwirksamen Miete von 80 € sei unzulässig. Insoweit haben die Kläger die Berufung allerdings zurückgenommen.

Die Kläger beantragen,

1. den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger weitere 274,40 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit aus überzahlter Miete aufgrund der bestehenden Flächendifferenz zu zahlen.

2. den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger weitere 76,71 € für die eingeschränkte Nutzung der Dachterrasse im Zeitraum vom 9.9.2014 bis zum 31.11.2014 zu zahlen.

3. die Berufung des Beklagten zurückzuweisen.

Der Beklagte beantragt,

1. das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Blankenese abzuändern und die Klage abzuweisen.

2. die Berufung der Kläger zurückzuweisen.

Der Beklagte meint, das Amtsgericht habe verkannt, dass eine Mietbindung nur hinsichtlich des Quadratmeterpreises nicht aber hinsichtlich der Wohnfläche bestanden habe. Daher sei zwischen den Parteien die tatsächliche Wohnfläche und nicht die in der Stockwerksliste angegebene Wohnfläche relevant. Dies ergebe sich auch aus der im Berufungsverfahren vorgelegten Förderzusage. Darüber hinaus habe das Amtsgericht zu Unrecht eine Minderung für die Dachterrasse gewährt. Soweit eine Beeinträchtigung vorgelegen habe, sei diese nicht erheblich gewesen. Hinsichtlich des Stellplatzes habe es sich um eine zulässige Koppelung gehandelt. Es handle sich bei dem streitgegenständlichen Stellplatz um einen offenen Stellplatz, so dass die Regelung des § 10 Abs. 6 Satz 2 HmbWoBindG Anwendung finde. Hinsichtlich des Fahrradstellplatzes hätten die Kläger entgegen der Annahme des Amtsgericht kein kostenloses Nutzungsrecht. Den Klägern sei es lediglich bis zur Fertigstellung der Transponder erlaubt gewesen, ihre Fahrräder kostenlos abzustellen. Nach § 13 Abs. 4 des Mietvertrages bedürfe es einer Genehmigung zum Abstellen von Fahrrädern. Zudem widerspreche die Entscheidung des Amtsgerichts zu der Staffelmietvereinbarung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes. Schließlich hätte das Amtsgericht den Klägern zu Unrecht die Erstattung von Rechtsanwaltskosten zuerkannt. Zum einen hätten die Kläger die Rechnung ihrer Anwälte bisher nicht gezahlt, so dass allenfalls Freistellung in Betracht käme, zudem sei die Gebührenentstehung nicht dargelegt und die Höhe des Gegenstandswertes sei nach der Entscheidung des Amtsgerichts ebenfalls nicht berechtigt.

II.

Die zulässige Berufung der Kläger bleibt in der Sache erfolglos. Die zulässige Berufung des Beklagten hat lediglich in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg.

1. Berufung der Kläger

Die Berufung der Kläger ist unbegründet. Soweit das Urteil des Amtsgerichts durch die Kläger zur Überprüfung durch das Berufungsgericht gestellt wurde, beruht es weder auf einer Rechtsverletzung (§ 546 ZPO) noch rechtfertigen etwaige nach § 529 ZPO zu Grunde zu legende Tatsachen eine andere Entscheidung.

a)

Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Amtsgericht hinsichtlich der von den Klägern begehrten Rückzahlung überzahlter Miete auf eine Berechnung anhand der Nettokaltmiete abgestellt. Zum einen beziehen sich die Bestimmungen in der Förderzusage auf die Nettokaltmiete, so dass auch nur in dieser Hinsicht von einer Überzahlung ausgegangen werden kann. Zum anderen sieht der Mietvertrag eine angemessene Vorauszahlung von 245 € (Betriebskosten) und 98 € (Heizkosten) vor, über die im Rahmen der Nebenkostenabrechnung abzurechnen ist und deren Höhe gegebenenfalls anzupassen ist.

b)

Soweit das Amtsgericht hinsichtlich der zugestandenen Minderung bzgl. der Dachterrasse im Rahmen seines tatrichterlichen Ermessens gemäß § 287 ZPO eine Minderungsquote von 2,5 % angenommen hat, ist auch hier ein Rechtsfehler nicht erkennbar. Die von den Klägern vorgetragene Gebrauchsbeeinträchtigung hat das Amtsgericht im Rahmen der Ausübung tatrichterlichen Ermessens berücksichtigt. Bei Berücksichtigung des Äquivalenzprinzips erscheint die konkrete Ausübung des tatrichterlichen Ermessens auch vertretbar, zumal die Grundlage der - zwar vorhandenen - latenten Gefahr aufgrund der Tatsache, dass ein unbefugter Zutritt im Minderungszeitraum nicht vorgetragen wurde, als gering zu bewerten ist.

c)

Auch die vom Amtsgericht vorgenommene Kostenverteilung bezüglich des Teilvergleichs ist nicht zu beanstanden. Ein Rechtsfehler ist nicht erkennbar. Abgesehen davon, dass die Feststellung eines Rechtsverhältnisses nicht erkennbar ist - gefordert wird vielmehr die Feststellung von Verhaltenspflichten -, gilt der Vorrang der Leistungsklage vor der Feststellungsklage.

2. Berufung des Beklagten

Die Berufung des Beklagten hat in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg.

a)

Soweit das Amtsgericht festgestellt hat, dass die Staffelmietvereinbarung mit der vorgesehenen Mieterhöhung ab dem 1.1.2029 unwirksam ist, ist die Berufung des Beklagten begründet. Insoweit wird auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 3.12.2003, Az.: VIII ZR 157/03) verwiesen. Nach dem Grundsatz der Vertragsfreiheit steht es den Parteien frei, Vereinbarungen über die Miete zu treffen, soweit gesetzliche Bestimmungen nicht entgegenstehen. Weder § 557a BGB noch andere Bestimmungen sehen vor, dass die Vereinbarung einer Staffelmiete nach Ablauf der Preisbindung unzulässig ist. Soweit das Amtsgericht mit den Klägern davon ausgeht, dass die Staffelmietvereinbarung den Zweck der Wohnraumförderung unterlaufe, ist zu berücksichtigen, dass der Zeitraum der Wohnraumförderung im Zeitpunkt der Geltung der Staffelmietvereinbarung bereits abgelaufen sein wird und die Parteien der Geltung dieser Vorschriften nicht mehr unterstehen. Sie müssen sich danach vielmehr an den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches - wie die Parteien jedes anderen Mietverhältnisses auch - orientieren. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass beispielsweise die Kappungsgrenze im Rahmen der Vereinbarung einer Staffelmiete gerade nicht gilt. Insoweit ist es eine gesetzgeberische Entscheidung, dass die Parteien im Wege der vertraglichen Festlegung einer Miete freier sind als bei einseitigen Mieterhöhungsverlangen von Vermietern. Ob die Mieterhöhung am Ende des Förderzeitraums gegen gesetzliche Vorschriften wie etwa § 138 BGB verstoßen wird, kann zum jetzigen Zeitpunkt nicht beurteilt werden. Insoweit fehlt es an einer ausreichenden Grundlage für eine Entscheidung darüber, ob Leistung und Gegenleistung im Jahr 2029 in einem auffälligen Missverhältnis stehen werden.

b)

Hinsichtlich des Anspruches der Kläger auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten war folgerichtig zu berücksichtigen, dass die Kläger nur hinsichtlich ihrer berechtigten Interessen zur Einschaltung eines Rechtsanwaltes (vgl. Anlage K 2) berechtigt gewesen sind. Insoweit haben die Kläger hinsichtlich eines Streitwertes von 4.706,87 € obsiegt, so dass auch nur eine 1,3 Geschäftsgebühr zu diesem Gegenstandswert zzgl. Gebührenerhöhung gemäß Nr. 1008 VV RVG, 7002 VV RVG und zzgl. Umsatzsteuer mithin 503,61 € erstattungsfähig ist. Dieser ursprüngliche Anspruch auf Freistellung ist gemäß § 250 S. 2 BGB in einen Zahlungsanspruch übergegangen (vgl. dazu etwa BGH, Urteil vom 13.01.2004 - XI ZR 355/02).

c)

Soweit der Beklagte mit seiner Berufung die Entscheidung des Amtsgerichts im Übrigen angreift, bleibt er damit ohne Erfolg.

aa)

Insbesondere ist das Amtsgericht zu Recht und mit zutreffender Begründung davon ausgegangen, dass im Verhältnis der Parteien von einer Wohnfläche von 91,52 qm auszugehen ist.

Gemäß § 17 Abs. 2 HmbWoFG kann sich der Mieter gegenüber dem Vermieter auf die Bestimmungen der Förderzusage zur Mietbindung im Mietvertrag berufen. Gemäß § 17 Abs. 3 HmbWoFG sind abweichende Vereinbarungen unwirksam.

Nach Auslegung der Förderzusage durch die Kammer enthält diese Bestimmungen über die Mietfläche, die im Zusammenhang mit der Mietbindung stehen und auf die die Kläger sich im Verhältnis zu dem Beklagten nach § 17 Abs. 2 HmbWoFG berufen können.

Zwar ist dem Beklagten zuzugeben, dass die Förderzusage nach dem Wortlaut des Abschnitts XI. als Mietbindung lediglich eine Nettokaltmiete von 5,80 €/qm und nicht ausdrücklich die Gesamt-Nettokaltmiete vorsieht.

Insbesondere aus dem Sinn und Zweck der Förderzusage ergibt sich allerdings, dass sich aus der Förderzusage die maximale Gesamtnettokaltmiete ergeben muss. Ziel einer Förderung öffentlichen Wohnraumes ist es, finanziell schwächeren Mietern bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Für die Frage des Bedarfs dieser Mieter spielt nicht nur der Quadratmeterpreis eine Rolle, sondern auch die Gesamtmiete, die sich an der Gesamtschau Quadratmeterpreis und Größe der Wohnung orientiert. Ziel der öffentlichen Förderung von Wohnraum ist es nicht, riesige Wohnungen zu einem zwar bezahlbaren Quadratmeterpreis, aber aufgrund der Größe unbezahlbaren Gesamtpreis zu fördern.

Die für die Ermittlung der Miete maßgebliche Wohnungsgröße ergibt sich aus dem Abschnitt X. der Förderzusage, der bezüglich der Belegungsbindungen auf die Wohnungsgröße und in diesem Zusammenhang auf die Stockwerksliste als Teil des Aufteilungsplanes abstellt. Die von dem Beklagten erstellte Stockwerksliste ist der Teil der Förderzusage, aus der sich in Zusammenschau mit Abschnitt XI. die Gesamtnettokaltmiete als Teil der Mietbindung ergibt.

Dass der Beklagte hinsichtlich der Ausgestaltung der Wohnungsgröße und damit hinsichtlich der Gesamtnettokaltmiete nicht frei sein sollte, ergibt sich auch aus der Festlegung der förderungsfähigen Fläche in Abschnitt IV. der Förderzusage, die mit der Wohnfläche identisch ist. Aus der Identität zwischen der Wohnfläche und der förderungsfähigen Fläche ergibt sich zudem, dass offensichtlich eine Abweichung dessen, was gefördert werden sollte und dessen, was tatsächlich vermietet wird, nicht gewollt gewesen ist.

Soweit sich der Beklagte darauf beruft, dass die Quadratmeterzahl in Abschnitt IV. der Förderzusage und der Stockwerksliste nicht identisch ist, kann dies aus Sicht des Gerichts lediglich als offensichtliches Versehen gewertet werden. Im Übrigen würde sich auch bei Zugrundelegung der Zahlen in Abschnitt IV. nichts günstigeres für den Beklagten ergeben. So ist hiernach die Gesamtquadratmeterzahl der Wohnfläche sogar geringer als die in der Stockwerksliste.

Soweit der Beklagte vorträgt, maßgeblich für die Wohnungsgrößen im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter sei ausweislich des Abschnitts VIII. der Förderzusage eine aktualisierte Berechnung der Flächen nach der Wohnflächenverordnung, muss dem die Systematik der Förderzusage entgegengehalten werden. So ergibt sich aus dem Abschnitt VIII. und auch aus dem Abschnitt IX. deutlich, dass die Neuberechnung der Wohnflächen nur zum Nachweis darüber dienen, dass der Beklagte tatsächlich das gebaut hat, wozu er nach der Förderzusage verpflichtet gewesen ist. Keineswegs ergibt sich aus den Regelungen, dass der Beklagte berechtigt sein sollte etwas anderes - nämlich Größeres - zu bauen und sich hierauf im Verhältnis zu den Mietern berufen zu können.

Die Feststellung war allerdings bis zu Zeitpunkt des Ablauf der Bindungsfrist zum Ende des Jahres 2028 zu begrenzen. Nur in diesem Zeitraum können sich die Kläger gemäß § 17 Abs. 2 HmbWoFG auf den Inhalt der Förderzusage berufen. Dies war klarstellend in den Tenor mit aufzunehmen.

bb)

Ebenfalls zu Recht und mit zutreffender Begründung ist das Amtsgericht hinsichtlich des Stellplatzes von einer unzulässigen Koppelung gemäß § 10 HbgWoBindG ausgegangen. Ergänzend zu den ausführlichen Ausführungen des Amtsgericht zur Auslegung der streitgegenständlichen Norm des § 10 Abs. 6 HmbWoBindG unter Berücksichtigung der eingereichten Lichtbilder ist lediglich auszuführen, dass es unerheblich ist, ob das Gebäude zum Zeitpunkt der Überlassung des Stellplatzes bereits über Außenwände verfügte. So zeigt eine Auslegung anhand des Wortlautes des § 10 Abs. 6 HmbgWoBindG, dass es insbesondere auf die Überdachung und nicht die seitliche Abgrenzung ankommt. Ein offener Stellplatz ist danach auch ein Stellplatz auf dem Obergeschoss einer Parkpalette was im Umkehrschluss bedeutet, dass ein Stellplatz, welcher sich - wie hier - nicht auf dem Obergeschoss einer Parkpalette befindet, kein offener Stellplatz ist. Andernfalls wäre der Zusatz “auch auf dem Obergeschoss“ in § 10 Abs. 6 HmbWoBindG überflüssig gewesen.

cc)

Weiter zu Recht und mit zutreffender Begründung ist das Amtsgericht von einer Pflicht zur kostenlosen Überlassung eines Fahrradstellplatzes ausgegangen. Bei objektiver Auslegung durften die Kläger davon ausgehen, dass ein Fahrradstellplatz vom Mietvertrag umfasst ist. Dafür spricht neben den vom Amtsgericht ausgeführten Gründen auch der von dem Beklagten zitierte § 13 Abs. 4 des Mietvertrages. Danach bedarf der Mieter der Zustimmung des Vermieters, wenn er sein Fahrrad außerhalb vorgesehener Abstellplätze abstellt. Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass ein Abstellplatz für ein Fahrrad im Mietvertrag vorgesehen ist.

3.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97, 92 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 708 Nr. 10 ZPO. Soweit der Klägervertreter den angekündigten Antrag hinsichtlich der Pflicht zur Stellplatzanmietung nicht gestellt hat, war dies als teilweise Berufungsrücknahme mit der einhergehenden Pflicht zur Kostentragung zu bewerten.

Hinsichtlich der Festsetzung des Streitwertes wird auf die amtsgerichtliche Festsetzung verwiesen. Das Urteil wurde vollen Umfangs zur Überprüfung durch das Berufungsgericht gestellt.