Urteil vom Landgericht Karlsruhe - 4 O 181/02

Tenor

1. Der Beklagte zu 2 wird verurteilt, an die Klägerin 1.586,64 EUR nebst Zinsen in Höhe von 4 % aus 175,52 EUR und in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus weiteren 1.411,12 EUR, jeweils seit dem 30.04.2002, zu zahlen.

2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

3. Von den Gerichtskosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 8/9 und der Beklagte zu 2 1/9 zu tragen.

Die außergerichtlichen Kosten werden wie folgt verteilt:

Der Beklagte zu 2 trägt 1/4 der außergerichtlichen Kosten der Klägerin.

Die Klägerin trägt die außergerichtlichen Kosten des Beklagten zu 1.

Im Übrigen behält jede Partei ihre außergerichtlichen Kosten auf sich.

4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Der Zweitbeklagte war als Rechtsanwalt in B. tätig; der Erstbeklagte arbeitete als Rechtsreferendar und auch noch, nach dem er das zweite Staatsexamen zum zweiten Mal nicht bestanden hatte, für ihn. Die Klägerin, welche damals im Anwesen H. Straße 21 in B. eine Vielzahl von Wohnungen besaß und vermietete, schloss am 14.10.1997 einen schriftlichen Mietvertrag mit dem Beklagten zu 2 (Anl. K 1, AH Kl. S. 1 ff). Die Büroräume wurden zum 01.11.1997 bezogen. Am 17.11.1997 suchte der Ehemann der Klägerin, der sie in ihren Mietangelegenheiten vertrat, den Erstbeklagten an seinem Arbeitsplatz in den Mieträumen auf, um ein Kautionssparbuch abzuholen (vgl. Vermerk auf S. 1 des Mietvertrages). Bei dieser Gelegenheit unterzeichnete der Erstbeklagte jedenfalls auch den Mietvertrag als Mieter (vgl. S. 12 des Mietvertrages); ob er die Zusatzerklärung vom 12.11.1997 (vgl. Anl. K 2, AH Kl. S. 13), die nach dem handschriftlichen Zusatz auf S. 11 des Mietvertrages als Vertragsbestandteil gilt, erst bei dieser Gelegenheit oder schon zuvor unmittelbar nach Eingang des Schreiben unterzeichnete, ist zwischen den Parteien nach Schluss der mündlichen Verhandlung streitig geworden. Die Kaltmiete betrug 940,- DM (880,- DM für die Büroräume und 60,- DM Garagenmiete); ferner wurde eine monatliche Nebenkostenvorauszahlung von 160,- DM geschuldet. Bereits ab 1998 wurden Zahlungen von Mieterseite nur noch sporadisch geleistet. Seit April bzw. Juni 1999 war der Beklagte zu 1 nicht mehr in der Anwaltskanzlei des Zweitbeklagten tätig. Er zeigte dies der Klägerin spätestens durch ein Schreiben vom 02.06.1999 (Anlage B 2, AH Bekl. zu 1 S. 2) an, mit dem er zugleich das Mietverhältnis "kündigte".

Wegen der offenen Zahlungsforderungen kündigte die Klägerin das Mietverhältnis gegenüber beiden Beklagten am 06.06.1999 fristlos. Nach Erhebung einer Räumungsklage wurden durch Urteil des Landgerichts Karlsruhe vom 24.08.1999 - 4 O 197/99 - (Anl. K 3, AH Kl. S. 14 f) der Erstbeklagte auf sein Anerkenntnis, der Zweitbeklagte durch Versäumnisurteil zur Räumung verurteilt.

Mit notarieller Urkunde vom 30.12.1999 (Anl. K 4; AH Kl. S. 16 ff) erkannte der Zweitbeklagte an, der Klägerin 6.774,65 DM gemäß anliegender Forderungsaufstellung, in welche auch Teilzahlungen und die Verrechnung der Kaution eingegangen sind (vgl. AH Kl. S. 19), zu schulden und unterwarf sich der sofortigen Zwangsvollstreckung. In der Folgezeit erbrachte der Zweitbeklagte unstreitig folgende Teilzahlungen: 1.800,00 DM am 07.05.2000, 2.800,00 DM am 14.05.2000, 4.600,00 DM am 15.05.2000 und 3.000,00 DM am 20.11.2000. Zwischen den Parteien ist im Verlauf des Rechtsstreits unstreitig geworden, nachdem die Beklagten eine entsprechende Zahlungsquittung vorgelegt haben (vgl. AS 249), dass der Zweitbeklagte darüber hinaus am 30.12.1999 weitere 2.000,00 DM geleistet hat. Ob eine weitere Zahlung in Höhe von 2.800,00 DM am 14.03.2000 erfolgt ist, ist zwischen den Parteien nach wie vor streitig.

Im Dezember 2000 räumte der Zweitbeklagte die Kanzleiräume und gab ihm zu Beginn des Mietverhältnisses überlassenen Schlüssel - mit Ausnahme von zwei nicht auffindbaren Schlüsseln für die Generalschließanlage - an die Klägerin heraus, wie innerprozessual zwischen den Parteien unstreitig geworden ist.

Die Klägerin ist nicht mehr Eigentümerin des Anwesens H. Straße 21 in B.; vielmehr wurde am 23.03.2000 eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, bestehend aus der Klägerin und ihrem Ehemann sowie vier weiteren Personen als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen (vgl. AH Bekl. S. 1). Die Mitglieder der Gesellschaft bürgerlichen Rechts haben zuletzt mit Erklärung vom 27.09.2002 (AS. 169) die hier streitigen Forderungen an die Klägerin zurück abgetreten.

Mit Anwaltsschriftsatz vom 06.12.2002 (AS. 243) erklärte der Erstbeklagte den Widerruf des Mietvertrages nach dem Haustürwiderrufsgesetz.

Die Klageansprüche, deren Höhe die Klägerin im Laufe des Rechtsstreits berichtigt hat, setzen sich zuletzt noch wie folgt zusammen:

- Zum einen nimmt die Klägerin mit ihrem Klageantrag zu 1 auch den Erstbeklagten auf Zahlung der Beträge in Anspruch, welche der Zweitbeklagte bereits durch notarielles Schuldanerkenntnis anerkannt hat, abzüglich der nunmehr unstreitig gewordenen Zahlung des Zweitbeklagten von 2.000,- DM vom 30.12.1999. Wegen der Zusammensetzung dieser Forderung (Nachzahlung Nebenkosten 1998, Mietrückstand März bis September 1999, Gerichts- und Anwaltskosten etc.) wird auf die Anlage zum notariellen Schuldanerkenntnis Bezug genommen.

- Mit dem Klageantrag zu 2 nimmt die Klägerin beide Beklagten auf Zahlung weiterer rückständiger Nebenkosten für das Jahr 1999 in Höhe von 343,29 DM, Nebenkostenrückstände für das Jahr 2000 von 1.462,25 DM (Abrechnungsbetrag von 2.382,25 DM - Mietzinsüberzahlung von 920,00 DM, AS. 79) sowie auf Nutzungsentschädigung und Nebenkosten für den Monat Januar 2001 von 940,00 DM + 357.76 DM, zusammen also von 3.103,30 DM bzw. 1.586,64 EUR in Anspruch.

Zur Begründung ihrer Ansprüche trägt die Klägerin insbesondere folgendes vor:

Nach Erlangung des Räumungstitels habe die Klägerin kein neues Mietverhältnis mit dem Zweitbeklagten begründet. Es sei ihr vielmehr nichts anderes übrig geblieben, als den Verbleib des Zweitbeklagten in den Mieträumen hinzunehmen. Da dort die gesamte Büroeinrichtung des Zweitbeklagten einschließlich aller Akten verblieben sei, wäre eine Entfernung im Wege der Zwangsvollstreckung nur gegen einen Vorschuss von 20.0000,- DM möglich gewesen, den sie nicht habe aufbringen können. So habe sie nur auf einen freiwilligen Auszug hoffen können. Zahlungen des Zweitbeklagten habe die Klägerin nur entgegengenommen, um ihren Mietausfall wenigstens teilweise zu decken.

Miet- und Nebenkostenzahlungen für den Monat Januar 2001 seien geschuldet, obwohl in der Tat die Räumung der Büroräume schon im Dezember 2000 erfolgt sei, weil beim Herausräumen eines Kopiergeräts der Bodenbelag in einem der Räume beschädigt worden sei und weil der Beklagte nicht alle Schlüssel zurückgegeben habe. Die Räume hätten erst nach Behebung der Schäden und Nachbesorgung von Schlüsseln frühestens im Februar 2001 weitervermietet werden können. Der Zweitbeklagte habe dem Ehemann der Klägerin gegenüber anerkannt, für die damit verbundenen Nachteile der Klägerin aufzukommen.

Die behauptete Zahlung vom 14.03.2002 in Höhe von 2.800,- DM habe die Klägerin nicht erhalten. Es sei nur auf ein Büroversehen im Büro der Klägervertreter zurückzuführen, dass in einer vorprozessualen Zahlungsaufstellung (vgl. Anlage B 6, AH Bekl. S. 8 ff) dieser Betrag als Zahlungsbetrag gutgeschrieben worden sei.

Der Erstbeklagte sei nicht berechtigt, das Vertragsverhältnis nach dem Haustürwiderrufsgesetz zu widerrufen. Nachdem der Mietvertrag mit dem Zweitbeklagten am 14.10.1997 zustande gekommen sei und die Beklagten die Kanzleiräume bezogen hätten, sei die Klägerin von Mieterseite aufgefordert worden, auch den Erstbeklagten in das Mietverhältnis aufzunehmen. Der Zweitbeklagte habe die Klägerin bzw. deren Ehemann davon informiert, dass der Erstbeklagte nach erfolgreichem Examensabschluss in die Kanzlei eintreten solle.

Der Erstbeklagte sei daher der Klägerin gegenüber nicht als "Verbraucher" aufgetreten. In einem nach Schluss der mündlichen Verhandlung eingegangenem Schriftsatz (AS. 349 ff), in dem sie an ihr Vorbringen auf AS. 289 und 335 anknüpft, hat die Klägerin ferner vorgetragen, dass schon, bevor der Ehemann der Klägerin die Beklagten am 17.11.1997 in den Mieträumen aufgesucht und die Unterschrift des Erstbeklagten unter den Mietvertrag erhalten habe, der Erstbeklagte das Schreiben der Klägerin vom 12.11.1997 unterzeichnet habe, worin es u.a. heißt: "... (der Erstbeklagte) wird in den Mietvertrag als Mieter mit aufgenommen .... . Die Unterschrift unter den mit ... (dem Zweitbeklagten) abgeschlossenen Mietvertrag wird nachgeholt ... ." Nach Gegenzeichnung des Schreibens vom 12.11.1997 durch die Beklagten habe der Ehemann der Klägerin den Zusatz auf Seite 11 des Mietvertrages angebracht und die Beklagten mit der so ergänzten Vertragsurkunde am 17.11.1997 aufgesucht.

Die Klägerin, die zunächst mit ihrem Klagantrag zu 1 die Zahlung von 3.463,82 EUR und mit ihrem Klagantrag zu 2 von 4.993,53 EUR begehrt hatte, hat ihre weitergehenden Zahlungsansprüche zurückgenommen und zuletzt beantragt:

1. Der Beklagte zu 1 wird verurteilt, an die Klägerin 3.463,82 EUR abzüglich 1.022,58 EUR, also von 2.441,24 EUR nebst Zinsen von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

2. Die Beklagten zu 1 und 2 werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 1.586,64 EUR nebst Zinsen von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagte beantragen, die Klage abzuweisen.

Der Erstbeklagte trägt im Wesentlichen vor, wobei sich der Zeitbeklagte seinem Vortrag angeschlossen hat:

Die Klägerin könne den Erstbeklagten schon deshalb nicht auf Mietzinszahlungen für die Zeit ab Januar 2000 in Anspruch nehmen, weil sie sich mit dem Zweitbeklagten nach Ergehen des Räumungsurteils darüber verständigt habe, dass er in den Büroräumen verbleiben könne, wenn er die Mietzinszahlungen wieder aufnehme. Nur deshalb habe sie es unterlassen, aus dem erwirkten Räumungstitel zu vollstrecken. Einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltung der Mietsachen habe der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses nur, solange das Unterlassen der Rückgabe seinem Willen widerspreche (vgl. BGH NJW 1983, 112). Der Klägerin habe hier der erforderliche Rücknahmewille gefehlt, weil sie sich mit dem Zweitbeklagten über die weitere Nutzung der Mieträume verständigt und das Mietverhältnis mit ihm allein fortgesetzt habe. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses könne sie nicht auf den Erstbeklagten bezogen haben, weil dieser seine Gegenstände aus den Räumen herausgenommen und ihr seinen Willen zum Ausscheiden aus dem Vertrag kundgetan habe.

Über die von der Klägerin berücksichtigten Zahlung hinaus sei eine weitere Zahlung vom 14.03.2000 in Höhe von 2.800,- DM zu berücksichtigen. Es sei nicht nachzuvollziehen, wie die Klägerin vortragen könne, dass die vorprozessual erteilte Abrechnung über die Zahlungen auf einem Missverständnis beruhe.

Die Nebenkostenabrechnungen der Klägerin hat der Erstbeklagte zunächst in Zweifel gezogen, an seinem Bestreiten aber nach Zugänglichmachung der kompletten Abrechnungsunterlagen aber nicht mehr festgehalten.

Hinsichtlich des Klagantrags zu 1 sei zu bemängeln, dass dieser auch bereits titulierte Forderungen (Vollstreckungs- und Anwaltskosten) enthalte.

Die Klägerin habe auch die aufgelaufenen Kautionszinsen (38,03 EUR bzw. 74,38 DM s. Anl. K 9, AH Kl. S. 31) von ihren offenen Forderungen abzuziehen.

Hinsichtlich der Forderungen der Klägerin für den Monat Januar 2001 sei die Verjährungseinrede zu erheben. Der Sache nach handele es sich hierbei nicht mehr um Mietzinszahlungen, sondern um Schadensersatzleistungen, welche die Klägerin begehre. Hier greife zugunsten der Beklagten die Verjährungsregelung in § 548 BGB a.F. ein.

Der vom Erstbeklagten mit Schriftsatz vom 06.12.2002 erklärte Widerruf des Mietverhältnisses sei wirksam erfolgt, weil die Voraussetzungen des Haustürwiderrufsgesetzes hier gegeben seien. Die Klägerin habe bei Abschluss des Mietvertrages geschäftsmäßig im Sinne der in der Rechtsprechung zu § 6 Nr. 1 des Haustürwiderrufsgesetzes (vgl. BayObLG NJW 1993, 2121) gehandelt, weil sie eine Vielzahl von Wohnungen im Hause H. Straße 21 in B. vermietete. Die Beklagten seien nicht von sich aus an die Klägerin herangetreten, mit der Bitte, auch den Erstbeklagten in den Vertrag aufzunehmen. Der Erstbeklagte erfülle auch die persönlichen Voraussetzungen für die Anwendbarkeit des Haustürwiderrufsgesetzes, weil schon seit Oktober 1997 festgestanden habe, dass er das zweite juristische Staatsexamen endgültig nicht bestanden habe.

Der Zweitbeklagte wurde am 13.11.2002 und der Erstbeklagte am 13.05.2003 angehört. Wegen der Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf die Sitzungsprotokolle und auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Der Zeuge D. ist in den Terminen vom 13.11.2002, 10.12.2002 und vom 13.05.2003 jeweils als Zeuge vernommen worden (AS.179 ff, 225 und 339 ff). Die Klägerin wurde als Partei auf Antrag der Beklagten am 10.12.2002 (AS. 223 f) vernommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage der Klägerin hat keinen Erfolg, soweit sie sich gegen den Erstbeklagten richtet. Der Zweitbeklagte ist der Klägerin dagegen in vollem Umfang zur Erfüllung der gegen ihn gerichteten Klagforderungen verpflichtet.

Lediglich ein Teil des Zinsanspruchs ist nicht gerechtfertigt.

1. Die Klägerin ist aktivlegitimiert, um die Klagansprüche geltend zu machen.

Zwar mögen restliche Ansprüche aus dem Mietverhältnis gemäß § 571 BGB a.F. durch die Veräußerung des Eigentums an den vermieteten Räumen auf die insofern nunmehr berechtigte Gesellschaft bürgerlichen Rechts übergegangen sein. Durch innerprozessual erteilte Erklärung vom 27.09.2002, die auch die Beklagten inhaltlich nicht mehr angegriffen haben, haben die Mitglieder der BGB-Gesellschaft jedoch die umstrittenen Ansprüche wirksam an die Klägerin zurück abgetreten.

2. Der Klägerin stehen keine restlichen Ansprüche aus dem Mietverhältnis gegen den Beklagten zu 1 zu.

a) Hinsichtlich des Klagantrages zu 1, der die vom Zweitbeklagten mit notariellem Anerkenntnis anerkannten Ansprüche zum Gegenstand hat, begehrt die Klägerin auch vom Erstbeklagten - gegen den Zweitbeklagten liegt schon die notarielle Unterwerfungserklärung vor - die Zahlung von 3.463,82 EUR abzüglich der - inzwischen unstreitig - am 30.12.1999 gezahlten 2.000,00 DM bzw. 1.022,58 EUR. Sie nimmt den Erstbeklagten mithin noch auf Zahlung von 2.441,24 EUR in Anspruch.

aa) Da zwischen den Parteien Einigkeit darüber besteht, dass von diesen Forderungen die Kaution abzuziehen war, wären wohl auch die aus der Kaution erwachsenen Zinsansprüche von 38,03 EUR von dieser Position abzuziehen gewesen. Nachdem der Erstbeklagte die Klägerin zu Protokoll ermächtigt hat (vgl. 187), auch diesen Zinsanspruch bei der Bank geltend zu machen, ist zwischen den Parteien unstreitig, dass dieser Betrag der Klägerin zugute kommen kann und demnach von der Klageforderung abzuziehen ist. Die Parteien streiten allenfalls darüber, ob die Klägerin sich insofern schon früher mit der Bank hätte auseinandersetzen müssen oder ob dieser Teilbetrag in der Tat erst durch die Erklärung des Erstbeklagten frei geworden ist. Die Formulierung im Vertragszusatz vom 12.11.1997, wonach die Zinsen der Kaution dem Erstbeklagten zustünden, spricht an sich für die Sicht der Klägerin. Da dieser Punkt jedoch allenfalls für die Kosten im Zusammenhang mit einer Heranziehung von § 91 a ZPO hätte Bedeutung erlangen können, der Betrag jedoch im Verhältnis zur Klagforderung ohne Belang ist (§ 92 Abs. 2 ZPO), braucht dies nicht vertieft zu werden.

bb) Dem an sich wohl sogar die Zulässigkeit der Klage betreffenden Einwand des Erstbeklagten, wonach in der Klageforderung zu 1 auch bereits titulierte Forderungen enthalten seien, folgt das Gericht nicht. Es geht vielmehr davon aus, dass die bereits titulierten Positionen durch die unstreitig erfolgten Gegenleistungen der Beklagtenseite bereits getilgt sind, wie auch die Beklagten unter Heranziehung von § 367 BGB a.F. selbst annehmen (vgl. AS. 49). Dies gilt jedenfalls nach der Auslegungsregel des § 366 BGB a.F. und zwar unter dem Gesichtspunkt, dass die Kostenforderungen für den Zweitbeklagten lästiger waren, weil sie doppelt tituliert waren. Die damit nur noch offen stehenden Forderungen, welche noch die Klageforderung ausmachen, sind dagegen nicht tituliert. Die Beklagten sind auf diesen Gesichtspunkt auch im späteren Prozessverlauf nicht mehr zurückgekommen.

b) Hinsichtlich der zweiten Klageforderung, welche ebenfalls unter anderem auch gegen den Erstbeklagten geltend gemacht wird, ist nach der Teilklagerücknahme durch die Klägerin die Zusammensetzung der verbleibenden Positionen im Wesentlichen nicht mehr streitig. Insbesondere versteht das Gericht das Prozessverhalten des Erstbeklagten dahin, dass er seine Einwendungen gegen die in die Klageforderungen eingegangenen Nebenkostennachzahlungen fallengelassen hat, nachdem er Gelegenheit zu ihrer Überprüfung erhalten hatte.

Soweit noch Streit besteht, gilt hier:

aa) Das Gericht geht nicht zugunsten der Beklagten davon aus, dass der Zweitbeklagte eine weitere Zahlung von 2.800,- DM erbracht hat. Den Nachweis hierfür konnten die Beklagten nicht führen; insbesondere war sich auch der Zweitbeklagte in diesem Punkt bei seiner Parteianhörung gemäß § 141 ZPO nicht mehr sicher. Ein Irrtum einer Bürokraft in einer vorprozessualen Zahlungsaufstellung kann den Nachweis der erfolgten Zahlung nicht ersetzen. Allein der Umstand, dass der Zeuge D. bei seiner ersten Vernehmung am 13.11.2002 den Zahlungsvorgang vom 30.12.1999 nicht bestätigen konnte, während seine diesbezügliche Erinnerung nach Vorlage der Quittung im Termin vom 10.12.2002 wieder auflebte, besagt nicht zwingend, dass sich die Klägerseite auch hinsichtlich des zweiten behaupteten Zahlungsvorgangs vom 14.03.2000 geirrt haben muss.

bb) Nicht gegeben wären allerdings im Verhältnis zum Erstbeklagten die Ansprüche der Klägerin auf Mietzinszahlung und Nebenkostenerstattung für den Monat Januar 2001. Der Sache nach handelt es sich hierbei nicht mehr um eine Mietzinsforderung, sondern um einen Schadensersatzanspruch, welcher gemäß § 548 BGB a.F. innerhalb von sechs Monaten nach Rückerhalt der Mietsache verjährte.

Dass der Beklagte zu 2 diese Forderung anerkannt und damit die Verjährung unterbrochen hat, wie später noch näher ausgeführt werden wird, wirkt nicht zu Lasten des Erstbeklagten (§ 425 Abs. 1 und 2 BGB). Die Unterbrechung der Verjährung betrifft hier nur den Zweitbeklagten.

c) Soweit die Klageforderungen gemäß Klageantrag zu 1 und 2 somit mit den vorgenannten Einschränkungen an sich gegen den Erstbeklagten gerechtfertigt gewesen wären, stehen sie der Klägerin deshalb im Ergebnis gleichwohl nicht zu, weil der Erstbeklagte während des Rechtsstreits den Widerruf des Rechtsstreits nach dem Haustürwiderrufsgesetz erklärt hat.

aa) Die innerprozessual abgegebene Widerrufserklärung, die der Prozessbevollmächtigte des Erstbeklagten "namens und in Vollmacht seines Mandanten" in dem - auch zur Übermittlung an die Gegenseite bestimmten - Schriftsatz vom 06.12.2002 abgegeben hat, ist wirksam. Es ist grundsätzlich möglich, eine materiell-rechtliche Erklärung mit einer Prozesshandlung zu verbinden. Nach dem eindeutigen Wortlaut des Schriftsatzes ist auch aus Sicht der Klägerin als Erklärungsempfängern davon auszugehen, dass der Beklagtenvertreter beim Verfassen des Schriftsatzes das erforderliche rechtsgeschäftliche Erklärungsbewusstsein zur Abgabe der Widerrufserklärung hatte. Auch von einer Wahrung der Formerfordernisse ist auszugehen, da dem Klägervertreter eine beglaubigte Abschrift des Schriftsatzes zuging und die Widerrufserklärung nicht gemäß § 174 BGB zurückgewiesen wurde (vgl. zum Ganzen: z.B. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., V. Rdn. 38 - 40). Die Klägerin ist bei jeder Betrachtungsweise auch die richtige Adressatin für die Widerrufserklärung, weil sie bei Abschluss des Vertrages "andere Vertragspartei" war und in der vorliegend interessierenden Mietangelegenheit durch die Abtretungserklärung vom 27.09.2002 auch als durch die jetzige Vermieterseite umfassend bevollmächtigt anzusehen ist.

cc) Vom Vorliegen der rechtlichen und tatsächlichen Voraussetzungen für einen Widerruf nach dem Haustürwiderrufsgesetz ist auszugehen.

aaa) Das Haustürwiderrufsgesetz ist auf einen Sachverhalt wie den vorliegenden anwendbar. Die in der Rechtsprechung ergangenen Entscheidungen, insbesondere der Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Koblenz (NJW 1994, 1418 ff), betreffen zwar Wohnraummietverhältnisse; die darin angestellten Erwägungen gelten aber auch für die Geschäftsraummiete. Der sachliche Anwendungsbereich des Haustürwiderrufsgesetzes ergibt sich aus § 1 Abs. 1 HWiG a.F. Erfasst werden die auf den Abschluss eines Vertrages über eine entgeltliche Leistung gerichteten Willenserklärungen, die auf einer der in § 1 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 genannten Verhandlungssituationen beruhen, so dass vom Gesetzeswortlaut grundsätzlich alle Vertragsarten erfasst werden. Der Streit über die Anwendbarkeit des Haustürwiderrufsgesetzes auf Mietverhältnisse resultierte daraus, dass in der den Regelungsgehalt des Haustürwiderrufsgesetzes betreffenden Richtlinie des Rates 85/577/EWG vom 20.12.1985 insofern eine abweichende Regelung getroffen wurde, als dort die Anwendbarkeit der Richtlinie auf Mietverträge über Immobilien ausgeschlossen wurde. Dies gilt aber nicht auch für das nationale Recht, weil die Richtlinie es den einzelnen Vertragsstaaten auch freistellte, für die Verbraucherseite günstigere Regelungen zu schaffen (s. dazu: OLG Koblenz, a.a.O., LG Karlsruhe WuM 1992, 363 = NJW-RR 1992, 973; Staudinger/Werner, BGB, Neubearbeitung 2001, § 1 HwiG Rdn. 64; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II 334). Diese Überlegung ist auf Mietverhältnisse und Geschäftsraummietverhältnisse in gleicher Weise anzuwenden.

bbb) Der Widerruf konnte noch im Dezember 2002 wirksam erklärt werden, weil der Erstbeklagte bei Abschluss des Mietvertrages nicht über das Widerrufsrecht belehrt wurde und der Vertrag auch noch nicht beiderseits vollständig erfüllt war (§ 2 HWiG a.F.).

ccc) Das Gericht geht davon aus, dass der Erstbeklagte, wie er geltend macht, den Mietvertrag in der Haustürsituation am Arbeitsplatz unterzeichnet hat. Dies haben der Erstbeklagte wie auch der Zeuge D. im Termin vom 13.05.2003 so geschildert.

Ein Recht zum Widerruf hätte in dieser Ausgangssituation nur dann nicht bestanden, wenn die mündlichen Verhandlungen, auf denen der Abschluss des Vertrages beruhte, auf vorhergehende Bestellung des Kunden geführt worden wären (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 HwiG). Bei seiner Zeugenvernehmung am 13.05.2003 hat der Zeuge D. nur ausgeführt, dass ihn der Zweitbeklagte ersucht habe, einen Zusatz zum Vertrag zu machen, wonach auch der Erstbeklagte in den Vertrag eintreten werde; dieser wolle nach erfolgreichem Abschluss seiner Ausbildung als Anwalt in seine Kanzlei eintreten. Er habe daraufhin die Mietvertragsurkunde wieder mitgenommen und habe den entsprechenden Zusatz eingefügt. Als er dann das Kautionssparbuch vom Erstbeklagten erhalten habe, habe dieser auch den Mietvertrag unterzeichnet. Das ergänzte Mietvertragsformular habe er schon einige Tage zuvor wieder dem Zweitbeklagten ausgehändigt. Er könne nicht mit Sicherheit angeben, ob der Erstbeklagte mitbekommen habe, was ihm der Zweitbeklagte hinsichtlich des geplanten Eintritts in die Anwaltspraxis mitgeteilt habe. Der Erstbeklagte hat, als Partei angehört, in sich stimmig und spontan, die Vorgänge dahin geschildert, er habe keine Kenntnis davon gehabt, dass er in den Mietvertrag als Mieter eintreten solle, bevor der Ehemann der Klägerin das Kautionssparbuch bei ihm abgeholt habe. Bei diesem Termin habe er die Unterschriften geleistet. Ein Eintritt als Sozius sei seinerzeit schon nicht mehr in Betracht gekommen; er habe demgemäß im Vorfeld des Besuchs auch nicht gehört, dass der Zweitbeklagten den Zeugen gebeten habe, ihn als Vertragspartei mit in den Vertrag aufzunehmen.

Bei dieser Beweislage kann nicht davon ausgegangen werden, dass der Besuch des Vertreters der Klägerin auf einer dem Erstbeklagten zuzurechnenden Bestellung beruhte:

Der Zweitbeklagte mag den Besuch des Zeugen D. zwecks Mitunterzeichnung des Mietvertrages bestellt haben - dies kann zu Gunsten der Klägerin - ohne den Zweitbeklagten hierzu anzuhören - einmal unterstellt werden. Diese Bestellung wäre dem Erstbeklagten aber nicht zuzurechnen. Die vorhergehende Bestellung hat noch dem eindeutigen Gesetzeswortlaut vom späteren Verbraucher auszugehen. Die Bestellung durch einen Dritten ist ihm nur zuzurechnen, wenn er diesen zur Bestellung ermächtigt hat (vgl. z.B. Staudinger/ Werner, a.a.O., Rdn. 124). Dass der Zweitbeklagte insoweit vom Erstbeklagten ermächtigt war, wurde von diesem gerade in Abrede gestellt und auch vom Zeugen D. nicht bekundet.

Von einer unmittelbaren eigenen Bestellung des Zeugen D. durch den Erstbeklagten wäre allerdings dann auszugehen, wenn mit hinreichender Gewissheit davon auszugehen wäre, dass die Klägerin tatsächlich das von beiden Beklagten gegengezeichnete Schreiben vom 12.11.1997 bereits von diesen zurückerhalten hatte, als ihr Ehemann zwecks Unterzeichnung des Mietvertrages in der Kanzlei vorsprach. Dies ist jedoch nach dem bisherigen Beweisergebnis nicht der Fall.

Der Zeuge D. hat sich bei seiner Vernehmung im letzten Termin hierzu nicht mit der Klarheit geäußert, mit der die zeitliche Abfolge jetzt nach dem Termin im Schriftsatz vom 23.05.2003 dargestellt wurde. Vielmehr hat er bekundet, er habe das ergänzte Mietvertragsformular dem Zweitbeklagten schon einige Tage (vor dem 17.11.1997) ausgehändigt, während jetzt in sein Wissen gestellt werden soll, er habe das ergänzte Vertragsformular an diesem Tage erst mitgebracht. Dass er bzw. die Klägerin den Zusatz vom 12.11.1997 damals schon wieder in Händen hatten, hat er nicht ausgesagt. Die glaubhafte Schilderung des Erstbeklagten, am fraglichen Tag erstmals von dem Plan, dass auch er Mieter werden sollte, erfahren zu haben, spricht eindeutig dagegen. Hinzukommt ohnehin, dass die fraglichen Daten (12.11. bis 17.11.1997) sehr nah beisammen liegen und der Zeuge D. auch schon bei früheren Vernehmungen einräumen musste, was angesichts des Zeitablaufs auch nahe liegt, keine ganz präzise Erinnerung mehr zu haben. Selbst wenn der Zeuge den nunmehr klargestellten Vortrag der Klägerin bestätigt hätte, wäre dem nicht ohne weiteres zu folgen gewesen; spontan hat er sich in diesem Sinne aber auch gar nicht erklärt. Für die Tatsache einer Bestellung, die die an sich gegebene Haustürsituation wieder aufhebt, ist die Klägerin beweisbelastet.

Zu erörtern bleibt, ob die mündliche Verhandlung wiederzueröffnen gewesen wäre, um dem Zeugen den Vortrag der Klägerin hinsichtlich des Zeitpunkts der Gegenzeichnung des Schreibens vom 12.11.1997 vorzuhalten (§ 156 ZPO). Das Gericht hielt dies nicht für geboten. Es ist zu sehen, dass die Schilderung der zeitlichen Abfolge, wie sie jetzt nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung gehalten wurde, schon in den Schriftsätzen der Klägerin vom 12.03.2003 (As 289) und vom 02.05.2003 (AS. 335) zum Ausdruck gebracht wurde. Wenn die Klägerin die Befragung des Zeugen D. zu diesem Punkt nicht als ausreichend ansah, hätte sie im Termin auf eine Klärung dringen müssen. Nunmehr die Wiederholung der Vernehmung des Zeugen zu beantragen, steht nicht in Einklang mit der ihr obliegenden Prozessförderungspflicht, war also verspätet.

ddd) Der Erstbeklagte fällt auch in den persönlichen Anwendungsbereich der Bestimmung. Er war objektiv gesehen nicht selbständig tätig und auch nicht im Begriff, eine selbständige Erwerbstätigkeit aufzunehmen. Darauf, welche Vorstellungen sich die Klägerin eventuell anhand möglicherweise unrichtiger Aussagen des Zweitbeklagten gemacht haben mag, kommt es nicht an.

eee) Es ist ferner davon auszugehen, dass die Klägerin ihrerseits die persönlichen Voraussetzungen des § 6 Nr. 1 , 2. Mod. HWiG a.F. erfüllt hat. Nach dieser Bestimmung finden die Vorschriften des Haustürwiderrufsgesetzes keine Anwendung, wenn "die andere Vertragspartei nicht geschäftsmäßig handelt". Der Erstbeklagte hat unbestritten vorgetragen, dass die Klägerin als Vermieterin einer "Vielzahl von Wohnungen" die Anforderungen erfüllt habe, welche beispielsweise nach der Rechtsprechung des Bayerischen Obersten Landesgerichts an ein geschäftsmäßiges Handeln zu stellen seien. Nach der zitierten Entscheidung handelt derjenige geschäftsmäßig, der unabhängig von den Einkünften, die er damit erzielt, beabsichtigt, eine Tätigkeit gleicher Art zu wiederholen und dadurch zu einem dauernden oder wiederkehrenden Bestandteil seiner Beschäftigung zu machen. Wer nur zwei Wohnungen in größeren zeitlichen Abständen vermietet, handelt dagegen nicht geschäftsmäßig (BayObLG a.a.O., S. 2122, re. Sp., Werner/Machunsky, Haustürwiderrufsgesetz, 1990, § 6 Rdn. 25; enger wohl: Bub/Treier, a.a.O., II 335 - keine Anwendbarkeit auf eine Vermietung ohne ein Überschreiten der Grenzen privater Vermögensverwaltung). Für das Nichtvorliegen der persönlichen Voraussetzungen des Haustürwiderrufsgesetzes wäre die Klägerin darlegungs- und beweisbelastet gewesen.

2. Die Ansprüche gemäß Klageantrag zu 2 gegen den Zweitbeklagten sind dagegen begründet und zwar - mit Ausnahme der Zinsforderung - in voller Höhe.

Dies gilt insbesondere auch für die Zahlungen für den Januar 2001. In der Person des Zweitbeklagten ist keine Verjährung eingetreten, da er die Forderung anerkannt hat. Der Zeuge D. hat dies bei seiner letzten Zeugenaussage - und zwar hinsichtlich aller durch die Verletzung der Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Rückgabe ausgelösten Schäden - überzeugend bekundet.

Der Widerruf des Mietvertrages durch den Erstbeklagten kommt dem Zweitbeklagten nicht zugute (§ 139 BGB). Dafür, dass der Mietvertrag mit dem Zweitbeklagten von den Vertragsparteien als rechtlich selbständig gewollt war, spricht bereits, dass er zunächst mit ihm als alleinigem Vertragspartner geschlossen und der Erstbeklagte erst nachträglich in das Vertragsverhältnis aufgenommen wurde.

Der Zahlungsanspruch der Klägerin von 343,29 DM bzw. 175,52 EUR ist allerdings nur mit dem früher geltenden gesetzlichen Zinssatz von 4 % ab Rechtshängigkeit zu verzinsen. Nach der gesetzlichen Überleistungsvorschrift bleibt es für den Verzugszins bei den vor dem 01.05.2000 entstandenen Forderungen bei dem alten Zinssatz (vgl. z.B. Palandt/Heinrichs, BGB, 61. Aufl., § 288 Rdn. 1). Dies gilt auch für die Prozesszinsen, welche solche Forderungen betreffen.

Der weitergehende Anspruch ist dagegen mit Zinsen von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz zu verzinsen, da sowohl der Anspruch aus der Nebenkostenabrechnung für 2000 wie auch der Anspruch für den Monat Januar 2001 nach dem Stichtag für die Geltung der neuen Zinsregelung entstanden bzw. fällig geworden sind.

II.

Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92, 100, 269, 709, 108 ZPO.

Gründe