Urteil vom Oberlandesgericht Stuttgart - 5 U 40/14

Tenor

1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Einzelrichters der 2. Zivilkammer des Landgerichts Hechingen vom 07.02.2014 − Az. 2 O 156/12 −

a b g e ä n d e r t:

Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten beider Rechtszüge trägt der Kläger.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i. H. v. 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Streitwert: 69.615,00 EUR.

Tatbestand

 
1 
Der Kläger macht in seiner Funktion als Zwangsverwalter ausstehende Mietzinszahlungen i. H. v. 69.615,00 EUR für den Zeitraum von Juli 2012 bis Juli 2013 gegen die Beklagte geltend.
2 
Der Kläger wurde mit Beschluss vom 18.06.2012 zum Zwangsverwalter über das streitgegenständliche Gewerbeobjekt, insbesondere eine Halle, bestellt (Anlage K 1, Bl. 11 d. A.).
3 
Die Beklagte schloss mit der Schuldnerin und Zeugin K... am 18.01.2012 nachstehenden Mietvertrag. Der Mietvertrag enthält folgende Klauseln:
4 
㤠1 Mietgegenstand
5 
Die Vermieterin hat auf dem Grundstück R...-Straße X, [+ Ortsname]
(Flurstück Nr. .../X) ein Produktions-, Lager- und Verwaltungsgebäude mit einer Gesamtnutzungsfläche von rund 1.915 m² erstellt.
6 
Gegenstand dieses Mietvertrages sind
7 
a) das vorbezeichnete Gebäude,
b) die dazugehörigen Parkplatz- und Freiflächen laut Flächenplan.
8 
§ 2 Mietdauer
9 
Das Mietverhältnis beginnt am 1. Februar 2012 und wird für 3 Monate fest abgeschlossen. Die angemietete Liegenschaft wird von der Mieterin oder einer ihr nahestehenden Gesellschaft bis spätestens 30.04.2012 käuflich erworben. Sollte es zu keinem Kaufvertragsabschluss kommen, wird das Mietverhältnis auf 5 Jahre fest abgeschlossen. Der Mieterin steht das Recht zu, das Mietverhältnis 3-malig um jeweils weitere 5 Jahre zu verlängern. Will sie von diesem Recht Gebrauch machen, wird sie dies der Vermieterin spätestens 12 Monate vor Ablauf der festen Vertragslaufzeit mitteilen (Datum des Poststempels).
10 
§ 3 Mietzins
11 
Der monatliche Mietzins beträgt bis einschließlich 30. April 2012
12 
8.000,00 EUR (in Worten: achttausend Euro)
13 
und versteht sich zzgl. geltender gesetzlicher Mehrwertsteuer. Die Miete ist im Voraus für jeden Monat, spätestens jedoch bis zum 10. des Monats auf das Konto der Vermieterin zu entrichten. Im Mietzins eingeschlossen sind alle gewöhnlichen Nebenkosten des Grundbesitzes (Grundsteuer etc.) sowie die Mitbenutzung der Fahrhabe (Gabelstapler, Hubwagen, Kran) bis zur kompletten Räumung der Halle durch die Vormieterin. Beim Auszug wird die Fahrhabe mitgenommen - ausgenommen der Hallenkran. Die Verbrauchsnebenkosten (Elektrizität, Wasser/Abwasser, Heizung etc.) werden von der Mieterin direkt übernommen. Der Mietzins unterliegt einer Wertsicherungsklausel (s. Anlage 1 zu diesem Mietvertrag), welche wesentlicher Bestandteil des Vertrages ist.
14 
Sollte es zu einer Verlängerung des Mietvertrags kommen, erhöht sich die monatliche Miete ab 1. Mai 2012 auf 12.000,00 EUR (in Worten: zwölftausend Euro) zzgl. gesetzlicher Mehrwertsteuer, sofern die gesamte Fläche auch der Mieterin exklusiv zur Verfügung steht.
…“
15 
Letztere Klausel versteht sich vor dem Hintergrund, dass die Halle zunächst von der Eigentümerin und von ihr gesteuerten Unternehmen mitbenutzt wurde, die jedoch ausziehen sollten.
16 
Am 08.05.2012 richtete der Geschäftsführer der Beklagten folgendes Schreiben an die Vermieterin und Schuldnerin des zwangsverwalteten Objektes (Anlage B 2, Bl. 39 d. A.):
17 
„Nachtrag zum Mietvertrag
18 
Sehr geehrte Frau K...,
im Mietvertrag für die Immobilie, R...-Straße X in ... S...[Ortsname],
hatten wir vereinbart, dass im Mietvertrag vom 18.01.2012 eine Miete i. H. v. 8.000,00 EUR plus Mehrwertsteuer pro Monat zu zahlen ist. In dem Mietvertrag wurde ebenfalls vereinbart, dass die Nutzung der Krananlage, Stapler, Kompressor und Luftaufbereitung beinhaltet ist. Für den Fall eines späteren Kaufvertrags wird eine Miete i. H. v. 12.000,00 EUR plus Mehrwertsteuer pro Monat vereinbart.
19 
Die Finanzierung des Objekts scheint nun größere Schwierigkeiten zu bereiten. Wie können wir uns vergleichen, ohne dass die Liquidität auf unserer Seite gefährdet ist?“
20 
Hierauf antwortete die Vermieterin, die Zeugin E... K..., der Beklagten am 12.5.2012 wie folgt (Anlage B 3, Bl. 40 d. A.):
21 
„Nach langem Überlegen schlagen wir Ihnen Folgendes vor:
22 
1. Die Miete wird vorübergehend auf 3.500,00 EUR zzgl. Mehrwertsteuer reduziert.
2. Alle Nebenkosten gehen, wie bisher, zu Ihren Lasten (Wasser, Abwasser, Strom, Gas usw.).
3. Die bezahlte Miete i. H. v. 3.500,00 EUR plus Mehrwertsteuer wird nicht vom künftigen Kaufpreis abgezogen (keine Rückvergütung).
4. Die Nutzung der Betriebseinrichtungen wird nicht mit der Miete verrechnet.
5. Die Rückerstattung der bisher bezahlten Miete (EUR 8.000,00) ohne Mehrwertsteuer wird, wie vereinbart, in voller Höhe vom zu zahlenden Kaufpreis abgezogen.
23 
Damit dürfte Ihnen bei der derzeit angespannten Finanzlage geholfen sein. Wir hoffen auf einen baldigen positiven Abschluss.“
24 
Die Beklagte leistete im Zeitraum vom 01.08.2012 bis 04.07.2013 jeweils einen Mietzins von 3.500,00 zzgl. Umsatzsteuer, insgesamt 54.150,00 EUR (Bl. 130 d.A.).
25 
Nachdem der Kläger zum Zwangsverwalter über das streitgegenständliche Objekt am 18.6.2012 bestellt worden war, unterrichtete er die Beklagte mit Schreiben vom 25. Juni 2012 hiervon und forderte sie auf, die monatliche Miete in Höhe von 8.000,00 EUR zzgl. Umsatzsteuer ausweislich des Mietvertrages vom 18.01.2012 ab sofort an den Kläger zu bezahlen.
26 
Der Kläger hat vorgetragen, dass von der Beklagten anstelle des geschuldeten Mietzinses in Höhe von 8.000,00 EUR zzgl. Umsatzsteuer lediglich ein monatlicher Mietzins in Höhe von 3.500,00 EUR zzgl. Umsatzsteuer im Zeitraum Juli 2012 bis Juli 2013 entrichtet worden sei. Er sei als Zwangsverwalter nicht von der Schuldnerin des Zwangsverwaltungsverfahrens, der Zeugin E... K..., im Zeitpunkt der Inbesitznahme des Objekts darüber unterrichtet worden, dass letztere mit der Beklagten eine Mietreduktion auf 3.500,00 EUR vorübergehend ab Juni 2012 reduziert worden sei. Den Schriftwechsel zwischen der Beklagten und der Vermieterin vom 08.05.2012 und vom 12.05.2012 habe der Kläger erstmals im Gerichtsverfahren zur Kenntnis erhalten. Unabhängig davon könne die Beklagte sich für den streitgegenständlichen Zeitraum nicht auf eine Reduzierung stützen, da diese nur vorübergehend gewährt worden sei und von ihm jedenfalls von Beginn der Zwangsverwaltung an die volle Miete verlangt werden könne.
27 
Der Kläger hat im erstinstanzlichen Verfahren wie folgt beantragt (Bl. 128 d.A.):
28 
Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 69.615,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz
29 
aus   9.520,00 EUR für die Zeit vom 11.07.2012 bis 01.08.2012 und
aus   5.355,00 EUR vom 02.08.2012 bis 10.08.2012 und
aus 14.875,00 EUR vom 01.08.2012 bis 10.09.2012 und
aus 24.395,00 EUR vom 11.09.2012 bis 19.09.2012 und
aus 20.230,00 EUR vom 20.09.2012 bis 10.10.2012 und
aus 29.750,00 EUR vom 11.10.2012 bis 05.11.2012 und
aus 21.420,00 EUR vom 06.11.2012 bis 10.11.2012 und
aus 30.940,00 EUR vom 11.11.2012 bis 03.12.2012 und
aus 35.105,00 EUR vom 04.12.2012 bis 20.12.2012 und
aus 32.130,00 EUR vom 21.12.2012 bis 03.01.2013 und
aus 41.650,00 EUR vom 04.01.2013 bis 04.02.2013 und
aus 51.170,00 EUR vom 05.02.2013 bis 08.02.2013 und
aus 47.005,00 EUR vom 09.02.2013 bis 04.03.2013 und
aus 56.525,00 EUR vom 05.03.2013 bis 14.03.2013 und
aus 48.195,00 EUR vom 15.03.2013 bis 04.04.2013 und
aus 57.715,00 EUR vom 05.04.2013 bis 04.05.2013 und
aus 67.235,00 EUR vom 05.05.2013 bis 29.05.2013 und
aus 58.905,00 EUR vom 30.05.2013 bis 04.06.2013 und
aus 68.425,00 EUR vom 05.06.2013 bis 12.06.2013 und
aus 64.260,00 EUR vom 13.06.2013 bis 03.07.2013 und
aus 69.615,00 EUR seit 04.07.2013
30 
zu zahlen.
31 
Die Beklagte hat beantragt,
32 
die Klage abzuweisen.
33 
Die Beklagte hat erwidert: Es sei vereinbart worden, dass die Beklagte das Grundstück erwirbt, der Mietvertrag sei lediglich für die Zeit geschlossen worden, bis der Kauf über die Bühne gehe. Deshalb habe die vereinbarte Miete von 8.000,00 EUR auch auf den Kaufpreis angerechnet werden sollen. Die Vereinbarung über die Mietreduzierung sei dann geschlossen worden, als sich der Kauf verzögert habe. Sie habe dauerhaft gelten sollen bis zum Abschluss des Kaufvertrages, der dann schließlich gescheitert sei. Die Zeugin E... K... habe mit der Beklagten am 12. Mai 2012 vereinbart, dass die Miete ab Mai 2012 dauerhaft auf monatlich 3.500,00 EUR zzgl. MwSt., also 4.165,00 EUR reduziert werde und die monatliche Miete i. H. v. 3.500,00 EUR nicht auf den künftigen Kaufpreis angerechnet werde.
34 
Das Landgericht hat Beweis erhoben durch Einvernahme des Zeugen W... und der Zeugin E... K... Das Landgericht hat der Klage des Zwangsverwalters stattgegeben. Dem Kläger stünde als Zwangsverwalter ein Anspruch auf den Mietzins nach § 535 Abs. 2 BGB i. V. m. § 148 Abs. 1 ZVG zu. Eine Anpassung der monatlichen Mieten - wie sie die Beklagte behauptet - sei nicht erfolgt. Da die Schuldnerin an einem Verkauf des Grundstücks und nicht an einer dauerhaften Vermietung interessiert gewesen sei, sei die Vermieterin damals auf Drängen des Geschäftsführers der Beklagten bereit gewesen, den Mietpreis kurzfristig zu mindern, verbunden mit der Vorgabe, zeitnah den von Beginn der Vertragsverhandlungen an zwischen der Beklagten und der Schuldnerin beabsichtigten Verkauf des Grundstücks zu realisieren. Laut der Zeugenaussage K... sei mit der vorübergehenden Reduktion des Mietzinses ein Zeitraum von drei Monaten beabsichtigt gewesen. Nach Auffassung des Landgerichts sei die vereinbarte Mietvergünstigung im August 2012 hinfällig geworden. Die vereinbarte Mietvergünstigung sei bereits dadurch weggefallen, dass der Kläger zum Zwangsverwalter bestellt worden sei. Zum einen habe der Zwangsverwalter die Vergünstigung wieder aufheben können und zum anderen sei die zwischen der Schuldnerin und dem Geschäftsführer der Beklagten geschlossene Vereinbarung vom 12.05.2012 in analoger Anwendung des § 313 Abs. 1 BGB anzupassen gewesen.
35 
Mit der Berufung rügt die Beklagte die vom Landgericht vorgenommene Beweiswürdigung in Bezug auf die Aussage der Zeugin E... K... Bei der Zeugin handele es sich letztendlich um eine sog. Lagerzeugin, die vom Ausgang des Prozesses profitiert habe, was bei der Auslegung der Vereinbarung vom 12.05.2012 zu berücksichtigen sei.
36 
Des Weiteren bringt die Beklagte im Rahmen der Berufung vor, dass ihr von der Gesamtnutzfläche von ca. 1.915 m² lediglich eine Teilfläche, nämlich ca. 100 m² Bürofläche, welche zu 85 m² gemeinschaftlich genutzt werde, eine abgegrenzte Produktionsfläche im Umfang von 200 m² und eine Lager- und Abstellfläche im Außenbereich von insgesamt 105 m² überlassen worden sei. Die restlichen Flächen würden von verschiedenen Unternehmen der Familie der Schuldnerin weiterhin genutzt. Insofern stünde der Beklagten ein Mietminderungsrecht zu, weil ihr nur weniger als 20 % der vermieteten Fläche zur Verfügung stehe.
37 
Die Beklagte beantragt daher wie folgt zu erkennen:
38 
1. Das Urteil des Landgerichts Hechingen vom 07.02.2014, Az. 2 O 156/12, wird aufgehoben.
39 
2. Die Klage wird abgewiesen.
40 
Der Kläger beantragt,
41 
die Berufung zurückzuweisen.
42 
Die Beklagte schulde für den Zeitraum Juli 2012 bis Juli 2013 monatlich einen Mietzins i. H. v. 8.000,00 EUR zzgl. Umsatzsteuer. Soweit die Beklagte in der Berufung eine Mietminderung geltend mache, sei der Vortrag verspätet und nach § 531 ZPO zurückzuweisen.
43 
Es wird Bezug genommen auf die gewechselten Schriftsätze und das Protokoll der mündlichen Verhandlung.

Entscheidungsgründe

 
I.
44 
Die Berufung ist form- und fristgerecht eingelegt. Sie hat in der Sache Erfolg.
45 
Dem Kläger steht kein Anspruch gegen die Beklagte i. H. v. 8.000,00 EUR zzgl. Umsatzsteuer aufgrund des geschlossenen Mietvertrages zu. Denn der Mietvertrag ist nach § 311 b Abs. 1 S. 1 i. V. m. § 125 S. 1 BGB nichtig (vgl. unten 1.). Infolge der Nichtigkeit des Mietvertrages schuldet die Beklagte nach § 812 Abs. 1 S. 1 BGB lediglich die Herausgabe der gezogenen Nutzungen (§ 818 Abs. 1 BGB). Diesen Kondiktionsanspruch hat die Beklagte durch Leistung der monatlichen Mieten i. H. v. 3.500,00 EUR zzgl. Umsatzsteuer erfüllt (§ 362 Abs. 1 BGB).
46 
1. Zu Unrecht hat das Landgericht angenommen, dass dem Kläger ein Mietzinsanspruch gegen die Beklagte i. H. v. 8.000,00 EUR zzgl. Umsatzsteuer aufgrund der Mietvereinbarung zusteht.
47 
Die geschlossene Vereinbarung vom 18.01.2012 ist mangels Einhaltung der notariellen Form unwirksam (§ 311 b Abs. 1 S. 1 i. V. m. § 125 S. 1 BGB). Grundsätzlich bedürfen Geschäftsraummietverträge zu ihrer Wirksamkeit keiner Form. Mietverträge bedürfen jedoch ausnahmsweise dann einer notariellen Beurkundung, wenn in einem einheitlichen Vertrag neben den rein mietrechtlichen Vereinbarungen auch die Verpflichtung zum Erwerb eines Grundstücks enthalten ist (BGH NJW 1987, 1069; Ludwig in: jurisPK, § 311b BGB Rdn. 241). Ein Mietvertrag ist daher insbesondere dann notariell zu beurkunden, wenn er mit einem Grundstückskaufvertrag rechtlich zusammenhängt. Dies ist i. d. R. der Fall, wenn die Vereinbarungen über Kauf und Miete nach dem Willen der Parteien derart voneinander abhängig sind, dass sie miteinander „stehen und fallen sollen“ (BGH, NJW 1987, 1069, juris Rz.19). Dabei werden an diese Voraussetzung keine übermäßig hohen Anforderungen gestellt. Es genügt bereits, wenn nur einer der Vertragspartner einen solchen Einheitswillen erkennen lässt und der andere diesen Willen anerkennt oder zumindest hinnimmt.
48 
Aus der Vertragsurkunde lässt sich entnehmen, dass die Parteien ein kurzfristiges Mietverhältnis angedacht haben, das lediglich der Überbrückung dienen sollte, bis die Beklagte das Grundstück erworben hat.
49 
Die enge Verbindung und Abhängigkeit zwischen dem Mietvertrag und dem geplanten Erwerb des Objekts durch die Beklagte kommt insbesondere auch in den vom Landgericht verfahrensfehlerfrei getroffenen Feststellungen, hier der Zeugenaussage K..., zum Ausdruck; an diese Feststellungen ist das Berufungsgericht nach § 529 ZPO gebunden.
50 
Die Zeugin hatte im Rahmen ihrer Vernehmung angegeben, dass der vereinbarte Mietzins so hoch angesetzt worden sei, weil er auf den Kaufpreis habe angerechnet werden sollen. Die Miete sei deshalb der Beklagten im Grunde egal gewesen, die Vermietung habe nur eine vorübergehende Lösung dargestellt. Der vereinbarte Mietpreis war deshalb gar nicht am Mietmarkt orientiert, sondern sollte eine Anzahlung auf den Kaufpreis darstellen. Dem steht auch nicht die seitens der Vermieterin und Schuldnerin später gewährte Mietreduzierung entgegen, insbesondere nicht, dass diese nur vorübergehend geltend sollte, wobei die Zeugin von etwa 3 Monaten sprach. Hintergrund dessen war nach Angaben der Zeugin auch hier, dass binnen drei Monaten alles erledigt sei und der Kauf sodann über die Bühne gegangen sein würde.
51 
Die Vertragsurkunde und der Parteiwille beider Vertragspartner zeigen, dass der Mietvertrag und der Erwerb des Grundstücks nicht nur in einem wirtschaftlichen Zusammenhang stand, sondern dass beide Verträge miteinander stehen und fallen sollten. und vor allem auch die Mietpreisabreden ganz am geplanten Verkauf ausgerichtet waren. Es wurde somit durch das Vertragswerk auch ein indirekter Zwang zum Abschluss des Kaufvertrags bewirkt (OLG Karlsruhe ZMR 2010, 680).
52 
2. Aufgrund der Nichtigkeit des geschlossenen „Mietvertrages“ schuldet die Beklagte dem Kläger für den Zeitraum Juli 2012 bis Juli 2013 Wertersatz nach §§ 812 Abs. 1 S. 1, 818 Abs. 1, Abs. 2 BGB. Danach hat die Beklagte für die Vorteile, welche der Gebrauch des Mietobjekts gewährt (§ 100 BGB), Wertersatz zu leisten, der mit der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für ein derartiges Objekt zu bemessen ist.
53 
a) Der vom Landgericht vernommene Zeuge M..., welcher mit der Objektbewertung des streitgegenständlichen Grundstücks vom Amtsgericht im Rahmen der Zwangsversteigerung beauftragt war, hat angegeben, dass ein Mietzins i. H. v. 7.409,00 EUR für die Anmietung des streitgegenständlichen Gewerbeobjekts angemessen sei. Der Betrag stelle eine Nettokaltmiete ohne Betriebseinrichtungsgegenstände dar, wobei sich dieser Mietzins auf die komplette Liegenschaft, ohne parallele Nutzung durch einen anderen, beziehe.
54 
Diese sachverständige Einschätzung des Zeugen M... erscheint dem Senat plausibel. Das Objekt verfügt entgegen den Angaben im Mietvertrag tatsächlich über eine Gesamtfläche von 2.195 m² (vgl. klägerseits vorgelegte unbestrittene Verkehrswertgutachten der Gutachterin V..., Bl. 121 d.A.). Diese Gesamtfläche teilt sich auf in eine Fläche für das Bürogebäude von 375 m², eine Fläche für die Produktionshalle von 1.150 m² und eine überdachte Lagerfläche von 670 m². Setzt man die vom Beklagten zitierten Mittelwerte der Industrie- und Handelskammer Bodensee-Oberschwaben für Gewerberaummieten 2011 in der Region Bodensee-Oberschwaben für S... an, so ergeben sich folgende Werte: Für das Bürogebäude (6,50 EUR/m²: 2.437,50 EUR), für die Produktionshalle (3,30 EUR/m²: 3.795,00 EUR) sowie für die überdachte Lagerfläche (2,00 EUR/m²: 1.340,00 EUR). Danach beliefe sich die Gesamtmiete nach kalkulatorischer Überprüfung auf ca. 7.572,00 EUR. Insofern ist die sachverständige Einschätzung des Zeugen M..., dass ein angemessener Mietzins für die Liegenschaft sich auf 7.409,00 EUR belaufe, für den Senat plausibel. Die seitens der IHK ermittelten Werte sind für den Senat Richtwerte, anhand derer die Richtigkeit der sachverständigen Zeugenaussage M... überprüft wurde.
55 
b) Soweit die Berufung erstmals vorträgt, dass der Beklagten lediglich 20 % der Fläche durch die Vermieterin und Schuldnerin des Zwangsverwaltungsverfahrens überlassen worden und dies der Bewertung des Wertersatzes zugrunde zu legen sei, kann die Beklagte hiermit nicht gehört werden. Dieser Vortrag ist gemäß §§ 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht worden. Die Beklagte hätte jedoch ohne weiteres diesen Tatsachenvortrag in I. Instanz halten können. Allerdings war stets unstreitig und ist zu berücksichtigen, dass die Gewerbeeinheit von der Eigentümerin und ihren Unternehmungen mitbenutzt wurde, nur der Vortrag zum Umfang ist in der Berufung neu.
56 
c) Der Senat kann die gezogenen Nutzungen der Beklagten ohne weitere Beweiserhebung nach § 287 ZPO frei schätzen. Als Schätzgrundlage dient dabei zum einem der im Mietvertrag zum Ausdruck gekommene Parteiwille, wonach es zu einer Erhöhung von 8.000,00 EUR auf 12.000,00 EUR des Mietzinses nur dann kommen sollte, wenn die gesamte Fläche auch der Mieterin exklusiv zur Verfügung steht. Damit lässt sich das Äquivalenzverhältnis auf die vom sachverständigen Zeugen M... ortsübliche erzielbare Miete übertragen. Zum anderen ist bei der Schätzung der Umstand, dass die Liegenschaft nicht über abtrennbare Produktionsbereiche verfügt, die der Beklagten überlassene Teilfläche als solche nicht abgeschlossen und für Dritte frei zugänglich ist, mit zu berücksichtigen.
57 
Berücksichtigt man den im Mietvertrag zum Ausdruck gekommenen Parteiwillen bei der Bestimmung der gezogenen Nutzungen der Beklagten, dann bedeutet dies, dass bei nicht vollständiger Übergabe der Liegenschaft an die Beklagte ein Abschlag von 1/3 auf den Mietzins vorzunehmen ist. Dies folgt aus der vertraglichen Bestimmung, wonach eine erhöhte Miete von EUR 12.000,00 zzgl. Umsatzsteuer nur bei vollständiger Überlassung geschuldet werden sollte. Bezogen auf die vom sachverständigen Zeugen M... ermittelte ortsübliche Miete in Höhe von 7.409,00 EUR bedeutet dies, dass die Beklagte lediglich 4.939,33 EUR zzgl. Umsatzsteuer schulden würde.
58 
Diesen monatlichen Mietzins hält der Senat jedoch nur für angemessen, wenn es sich bei der durch die Beklagte genutzte Liegenschaft um abgeschlossene bzw. abtrennbare Raumteile handeln würde. Nur für diesen Fall kann der ortsübliche angemessene Mietzins anhand von Mietzinstabellen und Sachverständigenschätzungen erfolgen. Soweit dagegen die Produktionshalle für die Beklagte nicht teilweise räumlich von den anderen Nutzern der Halle abgeschlossen ist, stellt dies einen die Miete auf dem Markt mindernden Faktor und für die Beklagte im Produktionsprozess einen erheblichen wirtschaftlichen Nachteil dar. Die Beklagte hat in der Produktionshalle eine sensible CNC-Sägemaschine aufstellen lassen, um Ringe, Rohre und Wellen hochqualitativ zu trennen. Durch die gleichzeitige Benutzung der Produktionshalle durch einen Steinmetzbetrieb wird die Justierung der CNC-Säge beeinträchtigt, wie der Geschäftsführer der Beklagten im Termin zur mündlichen Verhandlung unwidersprochen erläuterte. Im Blick auf die fehlende Abgeschlossenheit der Produktionshalle für die Beklagte als alleinige Nutzerin und durch die Zutrittsmöglichkeit weiterer Personen des Steinmetzbetriebs in der Produktionshalle erscheint dem Senat es angemessen, einen weiteren Abschlag in Höhe von 30% auf den gezogenen Vorteil - bestimmt durch die ortsübliche Miete - zu gewähren. Demzufolge schuldet die Beklagte unter Berücksichtigung dieses Faktors lediglich 70% des oben ermittelten Mietzinses aus 4.939,33 EUR zzgl. Umsatzsteuer, d.h. 3.457,53 EUR zzgl. Umsatzsteuer.
59 
d) Da die Beklagte im Zeitraum Juli 2012 bis Juli 2013 monatlich einen Mietzins in Höhe von 3.500,00 EUR zzgl. Umsatzsteuer entrichtet hatte, ist der Kondiktionsanspruch des Klägers vollumfänglich erfüllt (§ 362 Abs. 1 BGB) und die Klage daher abzuweisen.
60 
Auf die Frage, ob sich die Vertragsparteien seinerzeit dauerhaft auf eine Miete von 3.500,00 geeinigt haben, kommt es daher nicht an, so dass es einer Beweisaufnahme hierüber nicht bedarf. Dies wäre nur erheblich, wenn der bereicherungsrechtliche Wertersatzanspruch höher als die vereinbarte Miete wäre.
II.
61 
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO; die übrigen Nebenentscheidungen ergeben sich aus §§ 708 Nr. 10 S. 1, 711 S. 2 ZPO.
III.
62 
Die Voraussetzungen der Zulassung der Revision (§ 543 Abs. 2 S. 1 ZPO) liegen nicht vor. Weder besitzt die vorliegende Rechtssache grundsätzliche Bedeutung noch erfordern die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts.

Gründe

 
I.
44 
Die Berufung ist form- und fristgerecht eingelegt. Sie hat in der Sache Erfolg.
45 
Dem Kläger steht kein Anspruch gegen die Beklagte i. H. v. 8.000,00 EUR zzgl. Umsatzsteuer aufgrund des geschlossenen Mietvertrages zu. Denn der Mietvertrag ist nach § 311 b Abs. 1 S. 1 i. V. m. § 125 S. 1 BGB nichtig (vgl. unten 1.). Infolge der Nichtigkeit des Mietvertrages schuldet die Beklagte nach § 812 Abs. 1 S. 1 BGB lediglich die Herausgabe der gezogenen Nutzungen (§ 818 Abs. 1 BGB). Diesen Kondiktionsanspruch hat die Beklagte durch Leistung der monatlichen Mieten i. H. v. 3.500,00 EUR zzgl. Umsatzsteuer erfüllt (§ 362 Abs. 1 BGB).
46 
1. Zu Unrecht hat das Landgericht angenommen, dass dem Kläger ein Mietzinsanspruch gegen die Beklagte i. H. v. 8.000,00 EUR zzgl. Umsatzsteuer aufgrund der Mietvereinbarung zusteht.
47 
Die geschlossene Vereinbarung vom 18.01.2012 ist mangels Einhaltung der notariellen Form unwirksam (§ 311 b Abs. 1 S. 1 i. V. m. § 125 S. 1 BGB). Grundsätzlich bedürfen Geschäftsraummietverträge zu ihrer Wirksamkeit keiner Form. Mietverträge bedürfen jedoch ausnahmsweise dann einer notariellen Beurkundung, wenn in einem einheitlichen Vertrag neben den rein mietrechtlichen Vereinbarungen auch die Verpflichtung zum Erwerb eines Grundstücks enthalten ist (BGH NJW 1987, 1069; Ludwig in: jurisPK, § 311b BGB Rdn. 241). Ein Mietvertrag ist daher insbesondere dann notariell zu beurkunden, wenn er mit einem Grundstückskaufvertrag rechtlich zusammenhängt. Dies ist i. d. R. der Fall, wenn die Vereinbarungen über Kauf und Miete nach dem Willen der Parteien derart voneinander abhängig sind, dass sie miteinander „stehen und fallen sollen“ (BGH, NJW 1987, 1069, juris Rz.19). Dabei werden an diese Voraussetzung keine übermäßig hohen Anforderungen gestellt. Es genügt bereits, wenn nur einer der Vertragspartner einen solchen Einheitswillen erkennen lässt und der andere diesen Willen anerkennt oder zumindest hinnimmt.
48 
Aus der Vertragsurkunde lässt sich entnehmen, dass die Parteien ein kurzfristiges Mietverhältnis angedacht haben, das lediglich der Überbrückung dienen sollte, bis die Beklagte das Grundstück erworben hat.
49 
Die enge Verbindung und Abhängigkeit zwischen dem Mietvertrag und dem geplanten Erwerb des Objekts durch die Beklagte kommt insbesondere auch in den vom Landgericht verfahrensfehlerfrei getroffenen Feststellungen, hier der Zeugenaussage K..., zum Ausdruck; an diese Feststellungen ist das Berufungsgericht nach § 529 ZPO gebunden.
50 
Die Zeugin hatte im Rahmen ihrer Vernehmung angegeben, dass der vereinbarte Mietzins so hoch angesetzt worden sei, weil er auf den Kaufpreis habe angerechnet werden sollen. Die Miete sei deshalb der Beklagten im Grunde egal gewesen, die Vermietung habe nur eine vorübergehende Lösung dargestellt. Der vereinbarte Mietpreis war deshalb gar nicht am Mietmarkt orientiert, sondern sollte eine Anzahlung auf den Kaufpreis darstellen. Dem steht auch nicht die seitens der Vermieterin und Schuldnerin später gewährte Mietreduzierung entgegen, insbesondere nicht, dass diese nur vorübergehend geltend sollte, wobei die Zeugin von etwa 3 Monaten sprach. Hintergrund dessen war nach Angaben der Zeugin auch hier, dass binnen drei Monaten alles erledigt sei und der Kauf sodann über die Bühne gegangen sein würde.
51 
Die Vertragsurkunde und der Parteiwille beider Vertragspartner zeigen, dass der Mietvertrag und der Erwerb des Grundstücks nicht nur in einem wirtschaftlichen Zusammenhang stand, sondern dass beide Verträge miteinander stehen und fallen sollten. und vor allem auch die Mietpreisabreden ganz am geplanten Verkauf ausgerichtet waren. Es wurde somit durch das Vertragswerk auch ein indirekter Zwang zum Abschluss des Kaufvertrags bewirkt (OLG Karlsruhe ZMR 2010, 680).
52 
2. Aufgrund der Nichtigkeit des geschlossenen „Mietvertrages“ schuldet die Beklagte dem Kläger für den Zeitraum Juli 2012 bis Juli 2013 Wertersatz nach §§ 812 Abs. 1 S. 1, 818 Abs. 1, Abs. 2 BGB. Danach hat die Beklagte für die Vorteile, welche der Gebrauch des Mietobjekts gewährt (§ 100 BGB), Wertersatz zu leisten, der mit der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für ein derartiges Objekt zu bemessen ist.
53 
a) Der vom Landgericht vernommene Zeuge M..., welcher mit der Objektbewertung des streitgegenständlichen Grundstücks vom Amtsgericht im Rahmen der Zwangsversteigerung beauftragt war, hat angegeben, dass ein Mietzins i. H. v. 7.409,00 EUR für die Anmietung des streitgegenständlichen Gewerbeobjekts angemessen sei. Der Betrag stelle eine Nettokaltmiete ohne Betriebseinrichtungsgegenstände dar, wobei sich dieser Mietzins auf die komplette Liegenschaft, ohne parallele Nutzung durch einen anderen, beziehe.
54 
Diese sachverständige Einschätzung des Zeugen M... erscheint dem Senat plausibel. Das Objekt verfügt entgegen den Angaben im Mietvertrag tatsächlich über eine Gesamtfläche von 2.195 m² (vgl. klägerseits vorgelegte unbestrittene Verkehrswertgutachten der Gutachterin V..., Bl. 121 d.A.). Diese Gesamtfläche teilt sich auf in eine Fläche für das Bürogebäude von 375 m², eine Fläche für die Produktionshalle von 1.150 m² und eine überdachte Lagerfläche von 670 m². Setzt man die vom Beklagten zitierten Mittelwerte der Industrie- und Handelskammer Bodensee-Oberschwaben für Gewerberaummieten 2011 in der Region Bodensee-Oberschwaben für S... an, so ergeben sich folgende Werte: Für das Bürogebäude (6,50 EUR/m²: 2.437,50 EUR), für die Produktionshalle (3,30 EUR/m²: 3.795,00 EUR) sowie für die überdachte Lagerfläche (2,00 EUR/m²: 1.340,00 EUR). Danach beliefe sich die Gesamtmiete nach kalkulatorischer Überprüfung auf ca. 7.572,00 EUR. Insofern ist die sachverständige Einschätzung des Zeugen M..., dass ein angemessener Mietzins für die Liegenschaft sich auf 7.409,00 EUR belaufe, für den Senat plausibel. Die seitens der IHK ermittelten Werte sind für den Senat Richtwerte, anhand derer die Richtigkeit der sachverständigen Zeugenaussage M... überprüft wurde.
55 
b) Soweit die Berufung erstmals vorträgt, dass der Beklagten lediglich 20 % der Fläche durch die Vermieterin und Schuldnerin des Zwangsverwaltungsverfahrens überlassen worden und dies der Bewertung des Wertersatzes zugrunde zu legen sei, kann die Beklagte hiermit nicht gehört werden. Dieser Vortrag ist gemäß §§ 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht worden. Die Beklagte hätte jedoch ohne weiteres diesen Tatsachenvortrag in I. Instanz halten können. Allerdings war stets unstreitig und ist zu berücksichtigen, dass die Gewerbeeinheit von der Eigentümerin und ihren Unternehmungen mitbenutzt wurde, nur der Vortrag zum Umfang ist in der Berufung neu.
56 
c) Der Senat kann die gezogenen Nutzungen der Beklagten ohne weitere Beweiserhebung nach § 287 ZPO frei schätzen. Als Schätzgrundlage dient dabei zum einem der im Mietvertrag zum Ausdruck gekommene Parteiwille, wonach es zu einer Erhöhung von 8.000,00 EUR auf 12.000,00 EUR des Mietzinses nur dann kommen sollte, wenn die gesamte Fläche auch der Mieterin exklusiv zur Verfügung steht. Damit lässt sich das Äquivalenzverhältnis auf die vom sachverständigen Zeugen M... ortsübliche erzielbare Miete übertragen. Zum anderen ist bei der Schätzung der Umstand, dass die Liegenschaft nicht über abtrennbare Produktionsbereiche verfügt, die der Beklagten überlassene Teilfläche als solche nicht abgeschlossen und für Dritte frei zugänglich ist, mit zu berücksichtigen.
57 
Berücksichtigt man den im Mietvertrag zum Ausdruck gekommenen Parteiwillen bei der Bestimmung der gezogenen Nutzungen der Beklagten, dann bedeutet dies, dass bei nicht vollständiger Übergabe der Liegenschaft an die Beklagte ein Abschlag von 1/3 auf den Mietzins vorzunehmen ist. Dies folgt aus der vertraglichen Bestimmung, wonach eine erhöhte Miete von EUR 12.000,00 zzgl. Umsatzsteuer nur bei vollständiger Überlassung geschuldet werden sollte. Bezogen auf die vom sachverständigen Zeugen M... ermittelte ortsübliche Miete in Höhe von 7.409,00 EUR bedeutet dies, dass die Beklagte lediglich 4.939,33 EUR zzgl. Umsatzsteuer schulden würde.
58 
Diesen monatlichen Mietzins hält der Senat jedoch nur für angemessen, wenn es sich bei der durch die Beklagte genutzte Liegenschaft um abgeschlossene bzw. abtrennbare Raumteile handeln würde. Nur für diesen Fall kann der ortsübliche angemessene Mietzins anhand von Mietzinstabellen und Sachverständigenschätzungen erfolgen. Soweit dagegen die Produktionshalle für die Beklagte nicht teilweise räumlich von den anderen Nutzern der Halle abgeschlossen ist, stellt dies einen die Miete auf dem Markt mindernden Faktor und für die Beklagte im Produktionsprozess einen erheblichen wirtschaftlichen Nachteil dar. Die Beklagte hat in der Produktionshalle eine sensible CNC-Sägemaschine aufstellen lassen, um Ringe, Rohre und Wellen hochqualitativ zu trennen. Durch die gleichzeitige Benutzung der Produktionshalle durch einen Steinmetzbetrieb wird die Justierung der CNC-Säge beeinträchtigt, wie der Geschäftsführer der Beklagten im Termin zur mündlichen Verhandlung unwidersprochen erläuterte. Im Blick auf die fehlende Abgeschlossenheit der Produktionshalle für die Beklagte als alleinige Nutzerin und durch die Zutrittsmöglichkeit weiterer Personen des Steinmetzbetriebs in der Produktionshalle erscheint dem Senat es angemessen, einen weiteren Abschlag in Höhe von 30% auf den gezogenen Vorteil - bestimmt durch die ortsübliche Miete - zu gewähren. Demzufolge schuldet die Beklagte unter Berücksichtigung dieses Faktors lediglich 70% des oben ermittelten Mietzinses aus 4.939,33 EUR zzgl. Umsatzsteuer, d.h. 3.457,53 EUR zzgl. Umsatzsteuer.
59 
d) Da die Beklagte im Zeitraum Juli 2012 bis Juli 2013 monatlich einen Mietzins in Höhe von 3.500,00 EUR zzgl. Umsatzsteuer entrichtet hatte, ist der Kondiktionsanspruch des Klägers vollumfänglich erfüllt (§ 362 Abs. 1 BGB) und die Klage daher abzuweisen.
60 
Auf die Frage, ob sich die Vertragsparteien seinerzeit dauerhaft auf eine Miete von 3.500,00 geeinigt haben, kommt es daher nicht an, so dass es einer Beweisaufnahme hierüber nicht bedarf. Dies wäre nur erheblich, wenn der bereicherungsrechtliche Wertersatzanspruch höher als die vereinbarte Miete wäre.
II.
61 
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO; die übrigen Nebenentscheidungen ergeben sich aus §§ 708 Nr. 10 S. 1, 711 S. 2 ZPO.
III.
62 
Die Voraussetzungen der Zulassung der Revision (§ 543 Abs. 2 S. 1 ZPO) liegen nicht vor. Weder besitzt die vorliegende Rechtssache grundsätzliche Bedeutung noch erfordern die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts.

Zitiert von

Bislang zitiert keine andere Entscheidung dieses Urteil.

Referenzen