Urteil vom Oberlandesgericht Düsseldorf - I-24 U 62/13

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 24.08.2012 verkündete Urteil der 10. Zivilkammer des Landgerichts Duisburg – Einzelrichter – abgeändert und unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 74.790,00 EUR zu zahlen

Zug um Zug gegen Abgabe einer Löschungsbewilligung über die Auflassungsvormerkung des im Grundbuch von Bottrop Blatt …. des Amtsgerichts Bottrop verzeichneten Miteigentumsanteils an der Grundbesitzung Gemarkung Bottrop, Flur…, Flurstück…, Gebäude- und Freifläche, …Str…., groß 638 qm, verbunden mit dem Sondereigentum an allen Räumlichkeiten des mit Nr. 1 bezeichneten Einfamilien-Gruppenhauses sowie dem Sondernutzungsrecht an der im Lageplan rot unterlegten Grundstücksfläche und dem Stellplatz Nr. 1 sowie einen 1/6 Miteigentumsanteil an den im Grundbuch von Bottrop des Amtsgerichts Bottrop Blatt ….. verzeichneten Grundbesitzungen Gemarkung Bottrop, Flur …, Flurstück …, …, …, …, .., … Gebäude- und Freifläche, … Str. …, ….Str. … , zur Größe von 18, 8, 2, 30, 42, 22 qm

sowie Zug um Zug gegen Löschung der auf dem vorbezeichneten Grundbesitz zugunsten der …. Bank … AG eingetragenen Grundschuld über 180.000,00 EUR nebst 15 % Zinsen jährlich seit dem 28.04.2010.

Die Beklagte wird weiter verurteilt, an die Kläger 23.155,20 EUR zu zahlen Zug um Zug gegen Abtretung aller den Klägern gegen die …. GmbH zustehenden Ansprüche aus dem notariellen Bauvertrag vom 07.06.2010.

Die weitergehende Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe leisten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gegenstandswert für das Berufungsverfahren: 60.550,20 EUR

(= 23.155,20 EUR + 37.395,00 EUR [74.790,00 EUR : 2])

G r ü n d e

Die Kläger verlangen von der Beklagten die Rückabwicklung eines Kaufvertrages über ein Grundstück.

Die Beklagte handelte als Inhaberin eines Architektur- und Planungsateliers in Oberhausen, welches sich mit der schlüsselfertigen Errichtung von Einfamilienhäusern im Landhaus- oder Stadthausstil beschäftigte. Zur Realisierung eines solchen Projekts veranlasste die Beklagte, ein Grundstück auf der …Straße …. in Bottrop mit Teilungserklärung vom 26.08.2008 (Anl. K2 zur Klageschrift) in sechs Miteigentumsanteile aufzuteilen. Sie plante hierauf den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit sechs Wohneinheiten und Stellplätzen. Die Baugenehmigung wurde am 07.01.2009 erteilt (Anl. K3 zur Klageschrift).

Die Kläger schlossen mit der Beklagten am 30.03.2010 eine Reservierungsvereinbarung über das „Bauprojekt: Bottrop, …..Straße Haus 1, Typ: Standard“ zum Festpreis von 148.500,00 EUR ab (Anl. K4 zur Klageschrift). Mit notariellem Vertrag vom 28.04.2010 kauften die Kläger von der Beklagten für 74.790,00 EUR einen Miteigentumsanteil von 1/6 an dem bezeichneten Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an einem von sechs auf diesem Grundstück nach der Planung der Beklagten zu errichtenden „Einfamilien-Gruppenhäuser im Landhausstil“. In dem Vertrag verpflichteten sich die Kläger weiter, auf dem Grundstück eine Wohnungseinheit nach Maßgabe der vorliegenden, von der Beklagten zu überlassenden Pläne und der Baubeschreibung zu erstellen. In den Vorbemerkungen zu dem Kaufvertrag ist erwähnt, dass die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes auf die Miteigentumsanteile, die die Kläger erwarben, Anwendung finden; es wird klargestellt, dass die Sondereigentumseinheiten getrennt voneinander errichtet werden können. Ob dem tatsächlich so ist, ist zwischen den Parteien streitig. Jedenfalls verursacht eine getrennte Errichtung Mehrkosten, insbesondere betreffend Dämmung, Dacheindeckung und Hausanschlüsse. In der Folgezeit wurde zugunsten der Kläger im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung eingetragen (Anl. K5 zur Klageschrift).

Am Tag der Beurkundung des Kaufvertrages unterzeichneten die Kläger zudem ein Angebot auf Abschluss eines Werkvertrages mit der …. GmbH aus …, welche dieses später annahm. Der Vertrag enthielt neben einem Zahlungsplan für einzelne Abschlagszahlungen auch die Verpflichtung des Bauunternehmens, die Wohneinheit der Kläger auf dem Grundstück innerhalb von sieben Monaten Bauzeit schlüsselfertig zu einem garantierten Festpreis von 73.710 EUR zu erstellen. Nachträglich wurden sowohl das Angebot auf Abschluss des Werkvertrages als auch die darauf bezogene Annahmeerklärung der Kläger notariell beurkundet.

Nachdem mit der Errichtung des Bauvorhabens zunächst begonnen worden war, erklärte die Firma …. am 08.09.2010 gegenüber den Klägern schriftlich, dass sie die Wohneinheit nicht zu dem vereinbarten Festpreis durchführen könne. Bis zu diesem Zeitpunkt hatten die Kläger an die ….GmbH 23.155,20 EUR in drei Abschlägen gezahlt. Die …. GmbH stellte in der Folgezeit die Arbeiten ein. Sie ist mittlerweile insolvent.

Mit Schreiben vom 11.11.2010 erklärten die Kläger gegenüber der Beklagten den Rücktritt vom Grundstückskaufvertrag. Mit anwaltlichem Schreiben vom 14.12.2011 erklärten sie zudem den Rücktritt vom Werkvertrag (Anlage K 34; Bl. 161).

Am 17.10.2011 beauftragte die Beklagte Herrn Dipl.-Ing. W. mit der Begutachtung des Rohbaus, worauf dieser am 21.10.2011 eine gutachterliche Stellungnahme abgab, in der er den Rückbau der stecken gebliebenen Bauarbeiten als sinnvoll erachtete und für den kompletten Abbruch der Häuser vorläufig Kosten in Höhe von circa 20.000,00 EUR exklusive Mehrwertsteuer schätzte.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf den Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils verwiesen.

Die Kläger haben beantragt,

1. die Beklagte zu verurteilen, 74.790,00 EUR an sie zu zahlen, Zug um Zug gegen Abgabe einer Löschungsbewilligung über die Auflassungsvormerkung des im Grundbuch von Bottrop Blatt …. des Amtsgerichts Bottrop verzeichneten Miteigentumsanteils an der Grundbesitzung Gemarkung Bottrop, Flur…, Flurstück …, Gebäude- und Freifläche, …Str. …, groß 638 qm, verbunden mit dem Sondereigentum an allen Räumlichkeiten des mit Nr. 1 bezeichneten Einfamilien-Gruppenhauses sowie dem Sondernutzungsrecht an der im Lageplan rot unterlegten Grundstücksfläche und dem Stellplatz Nr. 1 sowie einen 1/6 Miteigentumsanteil an den im Grundbuch von Bottrop des Amtsgerichts Bottrop Blatt …. verzeichneten Grundbesitzungen Gemarkung Bottrop, Flur …, Flurstück …., …, …, …, …, … Gebäude- und Freifläche, …Str. …, …Str., zur Größe von 18, 8, 2, 30, 42, 22 qm.

2. die Beklagte habe ihnen die notwendigen Verwendungen in Höhe von 23.155,20 EUR zu ersetzen Zug und Zug gegen Abtretung der Ansprüche, die ihnen noch gegenüber der … GmbH zustehen.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben und zur Begründung ausgeführt, die Kläger könnten von der Beklagten Zahlung von 74.790,00 EUR für den gekauften Miteigentumsanteil Zug um Zug gegen Abgabe einer Löschungsbewilligung über die Auflassungsvormerkung aus §§ 437 Nr. 2, 323, 351, 346 Abs. 1 BGB verlangen, weil sie wirksam von Kauf- und Werkvertrag zurückgetreten seien. Die Wirkung des erklärten Rücktritts erstrecke sich auf beide Verträge, weil diese eine rechtliche Einheit bildeten. Die Gestaltung des Grundstückskaufvertrags zwinge zu der Annahme, dass die beiden Verträge – obwohl in getrennten Urkunden niedergelegt – als Einheit gewollt gewesen seien.

Die Kläger könnten von der Beklagten ferner Zahlung weiterer 23.155,20 EUR aus § 347 Abs. 2 S. 1 BGB Zug um Zug gegen Abtretung der Ansprüche der Kläger gegen die … GmbH verlangen. Die von ihnen erbrachten Zahlungen stellten notwendige Verwendungen im Sinne von § 994 BGB dar.

Gegen dieses Urteil wendet sich die Beklagte mit der Berufung, mit der sie zum einen erstrebt, die Summe von 74.790,00 EUR nur Zug um Zug gegen Löschung der zugunsten der …Bank eingetragenen Grundschuld zahlen zu müssen, und zum anderen die Abweisung der Klage betreffend die Zahlung von 23.155,20 EUR begehrt. Zur Begründung führt sie aus, zur Rückzahlung des Kaufpreises nur verpflichtet zu sein, wenn im Gegenzug auch die von den Klägern bewilligte Grundschuld gelöscht werde. Gegen die titulierte Verpflichtung zur Zahlung von 23.155,00 EUR wendet sie ein, es handele sich bei den von den Klägern aufgewandten Kosten für die Errichtung des Gebäudes weder begrifflich noch nach Sinn und Zweck der Vorschrift um notwendige Verwendungen. Durch die begonnene Baumaßnahme sei sie auch nicht bereichert.

Die Beklagte beantragt,

unter Abänderung des am 24.08.2012 verkündeten Urteils des Landgerichts Duisburg sie zur Zahlung von 74.790,00 EUR nur Zug um Zug gegen Löschung der zugunsten der …Bank eingetragenen Grundschuld über 180.000,00 EUR nebst Zinsen zu verurteilen,

sowie die Klage im Übrigen (Zahlung von 23.155,00 EUR) abzuweisen.

Die Kläger beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigen unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vortrages das angefochtene Urteil.

Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Die zulässige Berufung der Beklagten ist in der Sache nur insoweit begründet, als die Kläger die Rückzahlung der 74.790,00 EUR nur – wie erstinstanzlich tenoriert – Zug um Zug gegen Abgabe der Löschungsbewilligung betreffend die Auflassungsvormerkung sowie – wie nunmehr im Berufungsverfahren von der Beklagten geltend gemacht – Zug um Zug gegen Löschung der zugunsten der …Bank eingetragenen Grundschuld beanspruchen können.

II.

Die Berufung der Beklagten im Übrigen bleibt ohne Erfolg. Das Landgericht hat der Klage auch insoweit zu Recht stattgegeben, wie es die Beklagte zur Zahlung von 23.155,20 EUR verurteilt hat. Die dagegen gerichteten Einwendungen der Beklagten rechtfertigen keine abweichende Entscheidung.

Mit ihrem Einwand, der von den Klägern erklärte Rücktritt sei nicht wirksam gewesen, vermag die Beklagte nicht durchzudringen. Dass der Kaufvertrag rückabzuwickeln ist, steht aufgrund der Beschränkung der Berufung rechtskräftig fest. Wegen der von dem Landgericht zutreffend festgestellten Einheit der beiden Verträge ist schon deshalb ohne weiteres davon auszugehen, dass der Rücktritt vom Grundstückskaufvertrag auch den Werkvertrag erfasst. Liegt wie hier ein einheitliches Rechtsgeschäft vor, kann das Rücktrittsrecht nur einheitlich ausgeübt werden (§ 351 Satz 1 BGB; vgl. hierzu BGH, NJW 1976, 1931, bei Juris Rz. 14). Die Wirkung des Rücktritts erstreckt sich somit auf beide Verträge.

Ist der Kaufvertrag rückabzuwickeln, entfällt zudem jedes Interesse der Kläger an der Durchführung des Werkvertrages; auch die erbrachte Teilleistung hat für die Kläger kein Interesse. Die Kläger waren mithin berechtigt, von dem gesamten (einheitlichen) Vertragsverhältnis zurückzutreten, § 323 Abs. 5 BGB.

Der Senat geht mit dem Landgericht davon aus, dass es sich bei den Zahlungen der Beklagten an die … GmbH um notwendige Verwendungen handelt, die die Beklagte gemäß § 347 Abs. 2 Satz 1 BGB zu ersetzen hat.

a) Verwendungen sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes Vermögensaufwendungen, die der Sache zugutekommen sollen, ohne sie grundlegend zu verändern. Um notwendige Verwendungen handelt es sich bei solchen Maßnahmen, die erforderlich sind, den Bestand der Sache als solcher zu erhalten oder wiederherzustellen oder deren ordnungsgemäße Bewirtschaftung sicherzustellen, und die nicht nur Sonderzwecken des Besitzers dienen (vgl. BGH, NJW 2002, 3478; NJW 1996, 921 = BGHZ 131, 220). Um eine Verwendung auf ein Grundstück soll es sich unter Umständen auch bei dessen Bebauung handeln können; so soll etwa die Anlegung eines Stalles auf einem landwirtschaftlichen oder eines Kesselhauses auf einem industriellen Grundstück eine Verwendung darstellen können (BGH, WM 1964, 456 = BGHZ 41, 157). Werde aber ein bisher unbebautes Grundstück bebaut, soll es sich nicht um eine Verwendung handeln, weil das Grundstück durch den Bau nicht in seinem Bestand verbessert, sondern verändert werde, indem es fortan für einen Zweck benutzt werde, dem es bisher nicht gedient habe (vgl. BGH, aaO; BGHZ 10, 161, 176; offen gelassen in BGH, NJW 2002, 3478; vgl. auch OLG Hamm, NJW-RR 1997, 847; OLG Rostock, Urteil vom 13.09.2007, 7 U 96/06, bei Juris; a.A. die h.M. in der Literatur, etwa MüKo/Baldus, BGB, 6. Auflage, § 994 Rn. 13 ff., m.w.N. zum Meinungsstand).

Im Streitfall haben die Kläger die geltend gemachten Vermögensaufwendungen zwar im Zusammenhang mit der Bebauung eines bisher nicht bebauten Grundstückes gemacht. Die Aufwendungen stellen sich aber gleichwohl als notwendige Verwendungen dar, und zwar nicht unmittelbar auf das Grundstück, sondern als solche auf den von den Klägern vertraglich erworbenen Miteigentumsanteil. Denn der rückabzuwickelnde Kaufvertrag bezog sich nicht nur auf diesen, sondern zudem auf das Sondereigentum an dem nach der Planung der Beklagten zu errichtenden „Einfamilien-Gruppenhaus“. Die Bebauung war somit objektiv erforderlich, um den wirtschaftlichen Wert der erworbenen Sache – Miteigentum nebst Sondereigentum – zu realisieren und zu erhalten; sie war zudem auch im Sinne des von der Beklagten verfolgten Zwecks notwendig, was sich an der vertraglich vereinbarten Bauverpflichtung der Kläger zeigt. Der Zustand der Sache ist durch die Aufwendungen mithin nicht im Sinne der vorstehend skizzierten Rechtsprechung geändert worden, durch die Bebauung ist der Miteigentumsanteil weder einer anderen Zweckbestimmung unterworfen worden als bisher noch diente die Maßnahme allein Sonderzwecken der Kläger, sondern es ist die durch die Planungen der Beklagten bereits bei Abschluss des Kaufvertrags konkretisierte Zweckbestimmung umgesetzt worden. Die Vermögensaufwendungen der Kläger waren notwendig zum Erhalt des Bestandes des erworbenen Mit- und Sondereigentums, zudem innerhalb der von der Beklagten initiierten Gesamtbaumaßnahme erforderlich, und sind damit als notwendige Verwendungen zu qualifizieren. Eine Wertsteigerung, ein fortdauernder Nutzen oder ein Erfolg der Maßnahme ist für einen Verwendungsersatzanspruch nicht erforderlich (vgl. Palandt/Bassenge, BGB, 72. Auflage, § 994 Rdnr. 5).

b) Im Übrigen ist auch nicht erkennbar, dass die Kläger eine etwaige Verschlechterung oder Wertminderung des Grundstücks bzw. der darauf bereits realisierten Bebauung zu vertreten haben. Die Kläger haben bereits mit Schreiben vom 11.11.2010 (Anlage K10) die Rückabwicklung der Verträge angeboten; da die Beklagte hierauf nicht eingegangen ist, hat sie durch den weiteren Zeitablauf eingetretene Verschlechterungen selbst zu verantworten. Vor diesem Hintergrund gibt es auch für einen Anspruch der Beklagte gegen die Kläger auf Wertersatz aus § 346 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB keine Grundlage, § 346 Abs. 3 Satz 1 Ziffer 2. BGB.

Ob die Kläger Erstattung des an die … GmbH gezahlten Betrages von der Beklagten auch als Schadensersatz aus dem Gesichtspunkt der Verletzung vorvertraglicher Nebenpflichten (§§ 311 Abs. 2, 241 Abs. 2, 280 Abs. 1, 249 Abs. 1 BGB) verlangen können – Verletzung von Aufklärungspflichten/Erteilung unrichtiger, unvollständiger oder irreführender Informationen -, bedarf nach dem Vorstehenden keiner Entscheidung.

In jedem Fall stünde den Klägern, folgte man der Rechtsauffassung der Beklagten, schließlich ein Bereicherungsanspruch aus § 347 Abs. 2 Satz 2 BGB zu, für dessen Höhe auf den Zeitpunkt abzustellen wäre, in dem der Anspruch entstanden ist (Palandt/Sprau, BGB, 72. Auflage, § 818 Rn. 20). Auf einen zwischenzeitlich eingetretenen Wertverlust käme es mithin auch insoweit nicht an.

III.

Die Kosten des Berufungsverfahrens hat insgesamt die Beklagten zu tragen, § 97 Abs. 2 ZPO (vgl. Zöller/Herget, ZPO, 29. Auflage, § 97 Rn. 13 m.N.). Der Einwand, dass Zug um Zug gegen die begehrte Zahlung die Löschung der Grundschuld zu bewilligen ist, war gemäß §§ 348 Satz 2 i.V.m. §§ 320, 322 BGB nur auf Einrede des Rückgewährschuldners zu berücksichtigen (vgl. BGH, WM 2010, 275); diese hätte die Beklagte bereits erstinstanzlich erheben können.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Es besteht kein Anlass, die Revision zuzulassen, § 543 Abs. 2 ZPO.

Urteil vom Oberlandesgericht Düsseldorf - I-24 U 62/13

Tenor

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