Urteil vom Verwaltungsgericht Freiburg - 4 K 3230/20

Tenor

Soweit die Klage zurückgenommen wurde, wird das Verfahren eingestellt.

Die Beklagte wird verpflichtet, die Einzelfragen der Bauvoranfrage vom 14.11.2019 für das Bauvorhaben Neubau einer Wohnbebauung mit Tiefgarage auf dem Grundstück Flst.-Nr. X der Gemarkung der Beklagten mit Ausnahme der Frage 11 auch insoweit positiv zu bescheiden, als sie mit dem Bauvorbescheid vom 18.05.2020 ablehnend beschieden wurden, sowie die Einzelfragen vom 09.07.2020 und vom 08.07.2021 positiv zu bescheiden. Der Bauvorbescheid der Beklagten wird aufgehoben, soweit er dieser Verpflichtung entgegensteht.

Von den Kosten des Verfahrens trägt die Klägerin 1/10 und die Beklagte 9/10.

Tatbestand

Die Klägerin beabsichtigt als Bauherrin die Neubebauung des Grundstücks FlSt. Nr. X (X) der Gemarkung der Beklagten. Das Grundstück befindet sich im Stadtteil X zwischen X und X und ist mit mehreren Betriebsgebäuden einer ehemaligen Glaserei bebaut, die gegenwärtig gewerblich genutzt werden. Die genaue Lage des Grundstücks lässt sich folgender Darstellung entnehmen (FreiGIS):

Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans „X“ vom X. Der Bebauungsplan setzt für die Grundstücke Flst. Nr. X, X, X, X, X und X ein Mischgebiet (MI) und für die nördlich und westlich angrenzenden Flächen jeweils Allgemeine Wohngebiete (WA) fest. Das Plangebiet erstreckt sich wie folgt (FreiGIS):

Nach Ziffer 1 der textlichen Festsetzungen sind in den WA-Gebieten Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe und Anlagen für Verwaltung sowie für sportliche Zwecke allgemein zugelassen. Im gesamten Plangebiet gelten straßenseitige Baugrenzen, im Mischgebiet verläuft die südliche Baugrenze im Abstand von 12 m etwa parallel zum X. Für das Baugrundstück sowie für die Grundstücke Flst. Nr. X und Flst. Nr. X wird eine Traufhöhe von maximal 9 m, für die sonstigen Grundstücke im Plangebiet von maximal 6,5 m festgesetzt. Auf den Grundstücken Flst. Nr. X und Flst. Nr. X sind höchstens drei, im übrigen Plangebiet sind höchstens zwei Vollgeschosse zulässig.

Unter dem 14.11.2019 beantragte die Klägerin die Erteilung eines Bauvorbescheids für die Errichtung von fünf Wohngebäuden mit Attikageschoss und Flachdach. Sie legte zwei Varianten des Bauvorhabens vor, die sich im Wesentlichen nur hinsichtlich der Zahl der Vollgeschosse (Variante 1: zwei Vollgeschosse; Variante 2: drei Vollgeschosse) und der Gebäudehöhen (Variante 1: 9 m; Variante 2: 12 m) unterscheiden. Die bestehenden Gebäude sollen abgerissen werden. In den Bauvorlagen findet sich folgender Lageplan der geplanten Gebäude:

Die Klägerin fragte für beide Varianten an, ob das geplante Bauvorhaben hinsichtlich der geplanten Nutzungsart, der Gebäudehöhen, der Grundflächen, der Geschossflächen, der überbaubaren Grundstücksflächen sowie der Abstandsflächen zulässig ist. Zu der Bauvoranfrage führte die Klägerin aus: Das Bauvorhaben entspreche nach seiner Nutzungsart und der Größe der Gebäude weitgehend dem städtebaulichen Rahmenkonzept „X“ der Beklagten aus dem Jahr 2017. Mit dem bestehenden Bebauungsplan sei das Bauvorhaben nach der Art der baulichen Nutzung vereinbar. Die von der Rechtsprechung für ein Mischgebiet verlangte Nutzungsmischung von Wohnung und Gewerbe sei auch bei Realisierung des Bauvorhabens als Wohnbebauung noch möglich. Dass das Gebäude 1 des Bauvorhabens in Richtung X die festgesetzte straßenseitige Baugrenze überschreite, sei städtebaulich vertretbar. Zwar weiche das Bauvorhaben in Variante 2 nach dem Maß der baulichen Nutzung von den Festsetzungen des Bebauungsplans ab; der Bebauungsplan sei aber unwirksam, da in den als Allgemeines Wohngebiet festgesetzten Teilflächen des Bebauungsplans rechtswidrigerweise gewerbliche Nutzungen allgemein zugelassen worden seien. Gemäß dem städtebaulichen Rahmenkonzept „X“ entspreche es der planerischen Zielsetzung der Beklagten, auf dem Baugrundstück eine Bebauung mit mehr als zwei Vollgeschossen zuzulassen. Auch die nördlich und westlich des Baugrundstücks vorhandene Bebauung weise drei Vollgeschosse auf.

Mit Bescheid vom 18.05.2020 lehnte die Beklagten den beantragten Bauvorbescheid teilweise ab. Folgende Einzelfragen wurden abschlägig beschieden:

- Frage 1: Ist das Bauvorhaben in der Variante 1 als Wohnbebauung nach der Art der baulichen Nutzung zulässig?
- Frage 7: Ist das Bauvorhaben in der Variante 1 nach der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, zulässig?
- Frage 10: Ist das Bauvorhaben in der Variante 2 als Wohnbebauung nach der Art der baulichen Nutzung zulässig?
- Frage 11: Ist das Bauvorhaben in der Variante 2 nach der Höhe der baulichen Anlagen zulässig?
- Frage 12: Ist das Bauvorhaben in der Variante 2 nach der Zahl der Vollgeschosse zulässig?
- Frage 14: Ist das Bauvorhaben in der Variante 2 nach der Geschossfläche zulässig?
- Frage 15: Ist das Bauvorhaben in der Variante 2 nach der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, zulässig?

Zur Begründung wird in dem Bescheid ausgeführt: Eine ausschließliche Nutzung zu Wohnzwecken sei auf dem Baugrundstück nicht zulässig, weil hierdurch die geforderte Gleichwertigkeit und Gleichgewichtigkeit von Wohnnutzung und gewerblicher Nutzung gestört würde. Auch die geplante Überschreitung der südlichen Baugrenze durch das Gebäude 1 sei unzulässig; eine Befreiung sei wegen der negativen Vorbildwirkung städtebaulich nicht vertretbar. Das Bauvorhaben widerspreche in Variante 2 mit Gebäudehöhen von 12 m, drei Vollgeschossen und einer Geschossflächenzahl von 1,44 nach der BauNVO 1977 bzw. 1,17 nach der BauNVO 1990 den Festsetzungen des Bebauungsplans zum Nutzungsmaß, eine Befreiung könne auch insoweit nicht erteilt werden.

Am 19.06.2020 legte die Klägerin Widerspruch ein und begründete diesen wie folgt: Der Bebauungsplan sei unwirksam; das Bauvorhaben füge sich hinsichtlich aller gestellter Einzelfragen gemäß § 34 BauGB in die nähere Umgebung ein. Die textliche Festsetzung in Ziffer 1 des Bebauungsplans verstoße gegen § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauNVO 1977, weil die Zweckbestimmung eines Allgemeinen Wohngebiets nicht mehr gewahrt sei, wenn in dem Gebiet gewerbliche Nutzungen allgemein zulässig seien. Durch diesen Rechtsfehler sei der Bebauungsplan insgesamt unwirksam, weil die Plangeberin bei Unwirksamkeit der Ausweisung der WA-Gebiete ihr Ziel verfehlt hätte, die dort vorhandene Bebauung zu sichern. Wegen des damals auf dem Baugrundstück vorhandenen großen Gewerbebetriebs sei die Plangeberin gezwungen gewesen, in diesem Bereich auf die Ausweisung eines eigentlich angestrebten Wohngebiets zu verzichten und auf die gewerbliche Vorprägung Rücksicht zu nehmen. Deshalb hätte die Plangeberin für das Baugrundstück kein Mischgebiet festgesetzt, wenn ihr die Unwirksamkeit der festgesetzten Wohngebiete bewusst gewesen wäre. Die Höhenfestsetzung des Bebauungsplans sei ebenfalls unwirksam, weil es an einem räumlichen Bezugspunkt für die Bemessung der Traufhöhen fehle. Dies führe ebenfalls zur Gesamtunwirksamkeit des Bebauungsplans. Zudem sei die Festsetzung eines Mischgebiets nicht erforderlich gewesen und damit rechtswidrig, weil auf dem Baugrundstück ein großer, nicht mischgebietsverträglicher Gewerbebetrieb vorhanden gewesen sei.

Auch bei Wirksamkeit des Bebauungsplans sei das Bauvorhaben insbesondere hinsichtlich der beantragten Wohnnutzung genehmigungsfähig. Das Mischgebiet sei allein wegen des damals vorhandenen Gewerbes und nicht zu dem Zweck festgesetzt worden, eine gleichgewichtige oder gar überwiegende gewerbliche Nutzung zu garantierten. Das geplante Wohnbauvorhaben führe zudem nicht zu einem unzulässigen Überwiegen der Wohnnutzung in dem Mischgebiet, weil das noch unbebaute Grundstück Flst. Nr. X gewerblich genutzt werden könne.

Ergänzend stellte die Klägerin im Widerspruchsverfahren unter dem 09.07.2020 die weiteren Einzelfragen, ob das Bauvorhaben in beiden Varianten mit einer Wohnnutzung nur in den Gebäuden 2 bis 5 nach der Art der baulichen Nutzung zulässig sei.

Am 09.11.2020 hat die Klägerin Klage erhoben. Sie wiederholt ihr bisheriges Vorbringen und trägt ergänzend und vertiefend vor:

Die Festsetzung eines Mischgebiets sei nicht erforderlich gewesen und daher unwirksam, weil ein gleichberechtigtes Nebeneinander von Wohnen und mischgebietsverträglichem Gewerbe aufgrund der damaligen Bebauung ausgeschlossen und von der Plangeberin bei Aufstellung des Bebauungsplans auch gar nicht beabsichtigt gewesen sei. Die X und damit kurz vor Planaufstellung genehmigte Erweiterung des auf dem Vorhabengrundstück vorhandenen Glasbaubetriebs sei zurecht von den Fachbehörden zunächst als nicht mischgebietsverträglich angesehen worden und nur durch Intervention des damaligen Baubürgermeisters zustande gekommen. Bei Aufstellung des Bebauungsplans habe die Plangeberin deshalb nicht mit einer Umsiedlung des Gewerbebetriebs in absehbarer Zeit rechnen können. Vielmehr habe sie ausdrücklich die Zielsetzung verfolgt, den vorhandenen gewerblichen Bestand neben der umliegenden Wohnbebauung abzusichern. Eine wohnbauliche Entwicklung sei das eigentliche Ziel der Plangeberin gewesen, die Festsetzung eines Mischgebiets sei ausschließlich aus Rücksichtnahme auf den vorhandenen Gewerbebetrieb erfolgt. Im Ergebnis habe die Mischgebietsfestsetzung weder Wohnbebauung neben einem erheblich belästigenden Gewerbebetrieb ermöglicht, noch diesen Gewerbebetrieb planungsrechtlich abgesichert.

Die Unwirksamkeit der textlichen Festsetzung Ziffer 1 des Bebauungsplans führe zur Unwirksamkeit der Festsetzung der WA-Gebiete, weil die Plangeberin mit der Festsetzung Ziffer 1 die vorhandene Bebauung habe absichern wollen und dies ohne die Heraufstufung von nur ausnahmsweise zulässiger gewerblicher Nutzung im ausgewiesenen Allgemeinen Wohngebiet verfehlt worden wäre.

Auch die mangels Bezugspunkt unwirksame Höhenfestsetzung führe zur Gesamtunwirksamkeit des Bebauungsplans. Nach § 16 Abs. 2 BauNVO 1977 sei die Festsetzung der Höhe baulicher Anlagen kein zwingender Bestandteil der Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung gewesen. Dementsprechend sei nach § 30 BBauG ein Bebauungsplan auch ohne eine Festsetzung zur Höhe der baulichen Anlagen als qualifizierter Bebauungsplan anzusehen. Da sich im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans ein Bauvorhaben ausschließlich nach dessen Festsetzungen beurteile, könne das Fehlen der von der Plangeberin eigentlich gewollten Höhenfestsetzung nicht über das Erfordernis des Einfügens in die nähere Umgebung nach § 34 BBauG bzw. BauGB korrigiert werden. Etwa wäre - bei unterstellter Wirksamkeit des Bebauungsplans im Übrigen - eine zweigeschossige gewerbliche Lagerhalle zulässig, die bei Geschosshöhen von beispielsweise 6 m eine Gesamthöhe von 12 m erreichen könnte. Auf den Flächen westlich der Straße X, für die der Bebauungsplan maximal drei Vollgeschosse festsetzt, wären Gebäude mit einer Traufhöhe von beispielsweise 3 x 3,5 m = 10,5 m (zuzüglich Sockelhöhe etc.) möglich. Die Zulassung baulicher Anlagen in solcher Höhe entspreche offensichtlich nicht der Zielsetzung der Plangeberin, weshalb eine bloße Teilunwirksamkeit der Höhenfestsetzung ausscheide.

Bei Gesamtunwirksamkeit des Bebauungsplans richte sich die Zulässigkeit des Bauvorhabens nach § 34 BauGB, hiernach seien alle gestellten Fragen positiv zu bescheiden. Ein faktisches Mischgebiet sei nicht gegeben, eine Wohnbebauung entspreche der Umgebungsbebauung. Eine faktische straßenseitige Baugrenze bestehe schon deshalb nicht, weil die vorhandene Bebauung auf dem Grundstück bis an die Straßengrenze reiche. Überdies nehme das Bauvorhaben die straßenseitige Bauflucht der Gebäude auf den Grundstücken Flst. Nr. X bis Nr. X auf. Die Höhe des Bauvorhabens und die Zahl der Vollgeschosse fügten sich auch in Variante 2 in die nähere Umgebung ein. Die Oberkante der obersten Vollgeschosse entspreche den Traufhöhen, die Oberkante der Attikageschosse den Firsthöhen der dreigeschossigen Gebäude auf den Grundstücken Flst. Nrn. X bis Nr. X und Nr. X. Soweit die Traufhöhe des Bauvorhabens durch die Ausführung mit einem Attikageschoss anstelle eines Satteldachs über den gesetzten Rahmen hinausgehe, würden städtebauliche Spannungen hierdurch nicht begründet. Auch die Einzelfrage 14 sei positiv zu bescheiden, weil im Rahmen des § 34 BauGB weder die Geschossflächenzahl noch die absolute Geschossfläche ein maßgebliches Kriterium sei. Ungeachtet dessen entspreche die absolute Geschossfläche der Umgebungsbebauung.

Nach mündlicher Verhandlung am 17.06.2021 hat die Klägerin unter dem 08.07.2021 die Einzelfrage 11 zurückgenommen, soweit sich diese Frage nach der Höhe der baulichen Anlage auf die Oberkante des vierten Geschosses (Attikageschoss) bezog, und damit noch die Frage gestellt, ob das Bauvorhaben in Variante 2 bezogen auf die Oberkante des dritten Vollgeschosses (9,6 m) nach der Höhe der baulichen Anlagen zulässig ist.

Die Klägerin hat zuletzt beantragt,

den Bauvorbescheid der Beklagten vom 18.05.2020 aufzuheben, soweit er die gestellten Einzelfragen ablehnend beschieden hat, und die Beklagte zu verpflichten, die Einzelfragen der Bauvoranfrage vom 14.11.2019 für das Bauvorhaben Neubau einer Wohnbebauung mit Tiefgarage auf dem Grundstück Flst.-Nr. X der Gemarkung der Beklagten mit Ausnahme der Frage 11 auch insoweit positiv zu bescheiden, als sie mit dem Bauvorbescheid vom 18.05.2020 ablehnend beschieden wurden, sowie die Beklagte zu verpflichten, die Einzelfragen vom 09.07.2020 und vom 08.07.2021 positiv zu bescheiden.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie trägt vor: Einer reinen Wohnbebauung auf dem Vorhabengrundstück stünde die dort festgesetzte Nutzungsart eines Mischgebiets entgegen. Dies gelte auch bei Verzicht auf das Gebäude 1. Bei Durchführung des Bauvorhabens wäre in dem festgesetzten Mischgebiet nur noch eine äußerst untergeordnete gewerbliche Nutzung vorhanden. Das Baugebiete drohe in diesem Fall zu „kippen“; jedenfalls bekäme die Wohnnutzung ein zu großes Übergewicht. Das noch unbebaute Grundstück Flst. Nr. X sei nach seiner Grundfläche nicht geeignet, die (dann) beherrschende Wohnnutzung im restlichen Mischgebiet auszugleichen. Dem Grundstückseigentümer des letzten unbebauten Grundstücks in einem Mischgebiet sei es auch nicht zumutbar, allein für die (Wieder-)Herstellung eines ausgeglichenen Mischungsverhältnisses sorgen zu müssen.

Die Festsetzung des Mischgebiets sei wirksam. Ausweislich der Begründung des Bebauungsplans sei das Planungsziel die rechtliche Sicherung der bereits überwiegend bebauten Flächen gewesen. Der Plangeber sei bei Festsetzung des Mischgebiets zurecht davon ausgegangen, dass die damals vorhandene Bebauung als Mischgebiet zu qualifizieren gewesen sei. Der zum Zeitpunkt der Planaufstellung vorhandene Glasereibetrieb sei hinsichtlich seiner Störungsintensität mit dem Charakter eines Mischgebiets vereinbar gewesen. In dem Baugenehmigungsverfahren für die Erweiterung des Betriebes in den Jahren X sei ein Schallimmissionsgutachten erstellt worden, wonach der prognostizierte Beurteilungspegel von 52 dB(A) den Richtwert für allgemeine Wohngebiete um 3 dB(A) unterschreiten werde. Auf den weiteren Grundstücken seien neben Wohnnutzungen kleinere Gewerbebetriebe vorhanden gewesen. Das für ein Mischgebiet erforderliche Nebeneinander von Wohnen und Gewerbe sei damit gegeben gewesen.

Auch die textliche Festsetzung Ziffer 1 des Bebauungsplans sei wirksam. Ob die allgemeine Zweckbestimmung eines Baugebiets durch eine Festsetzung nach § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauNVO 1977 noch gewahrt sei, sei nicht pauschal, sondern anhand einer einzelfallbezogenen Betrachtung der konkreten Situation zu beurteilen. Bei Planaufstellung seien weite Teile des Plangebiets bereits mit Wohnnutzung bebaut gewesen. Für die freie Fläche nördlich des Vorhabengrundstücks zwischen den Straßen X, X und X sei eine Wohnbebauung fest beabsichtigt gewesen. Deshalb sei schon damals absehbar gewesen, dass keine Entwicklung stattfinden werde, die der allgemeinen Zweckbestimmung der festgesetzten WA-Gebiete entgegenlaufen würde. Dies sei im Übrigen bis heute nicht geschehen. Abgesehen davon hätte die Unwirksamkeit der textlichen Festsetzung Ziffer 1 nicht die Unwirksamkeit des gesamten Bebauungsplans zur Folge. Denn es sei davon auszugehen, dass die Plangeberin auf die textliche Festsetzung Ziffer 1 verzichtet und den Bebauungsplan im Übrigen unverändert beschlossen hätte, wenn ihr die etwaige Unwirksamkeit der Festsetzung bekannt gewesen wäre. Für das aus den Unterlagen des Planaufstellungsverfahrens erkennbare Ziel der Plangeberin, die bestehende Bebauung rechtlich abzusichern und im Bereich der WA-Gebiete weitere Wohnbebauung zu ermöglichen, sei die textliche Festsetzung Ziffer 1 nicht erforderlich gewesen. Aus den Verfahrensunterlagen sei erkennbar, dass die Festsetzung kein tragender oder zumindest bedeutsamer Bestandteil der Gesamtkonzeption des Bebauungsplans gewesen sei. In der ursprünglichen Planung, die dem Aufstellungsbeschluss zugrunde gelegen habe, sei die Festsetzung noch nicht enthalten gewesen; sie finde sich erstmals im Offenlagebeschluss, ohne dass die Festsetzung in diesem erwähnt oder gar erläutert werde. Auch in der Begründung zum Bebauungsplan habe die Erweiterung der allgemein zugelassenen Nutzungen keinen Niederschlag gefunden.

Wenn die Höhenfestsetzungen des Bebauungsplans mangels Bezugspunkts unwirksam wären, führe dies gleichfalls nicht zur Unwirksamkeit des gesamten Bebauungsplans. Es sei davon auszugehen, dass der damalige Gemeinderat den Bebauungsplan bei Kenntnis eines solchen Mangels ohne diese Festsetzungen beschlossen hätte. Es sei nicht zu erkennen, dass die Plangeberin die Traufhöhen als bedeutsam angesehen habe. Auch diese Festsetzung bleibe in der Begründung zum Bebauungsplan unerwähnt und sei im ersten Entwurf nicht enthalten gewesen, sondern erst nachträglich in den Plan aufgenommen worden. Zudem erfolge bei Unwirksamkeit der Höhenfestsetzungen durch die Zahl der Vollgeschosse und die Geschossflächenzahl noch eine gewisse Steuerung der Bauhöhen.

Für die Überschreitung der südlichen Baugrenze durch das geplante Gebäude 1 könne keine Befreiung erteilt werden; die Abweichung vom Bebauungsplan sei städtebaulich nicht vertretbar.

Das Bauvorhaben widerspreche in Variante 2 hinsichtlich der Zahl der Vollgeschosse sowie der Geschossflächenzahl den Festsetzungen des auch insoweit wirksamen Bebauungsplans. Auch insoweit könne keine Befreiung erteilt werden. Selbst wenn der Bebauungsplan hinsichtlich der Höhenfestsetzungen unwirksam sein sollte, könne die Einzelfrage zur Höhe des Bauvorhabens in Variante 2 mangels Normverwerfungskompetenz der Beklagten nur auf Grundlage des Bebauungsplans und damit abschlägig beschieden werden. Es sei unklar, wie die im gerichtlichen Verfahren geänderte Frage 11 zu verstehen sei. Über die Zulässigkeit der Höhe des Bauvorhabens unter Verzicht auf das geplante Attikageschoss sei von der Baurechtsbehörde bisher nicht entschieden worden; eine entsprechende Frage müsse selbstständig als Bauvoranfrage formuliert werden. Ohne Verzicht auf das Attikageschoss würde mit der Frage eine Art Zwischenwert beurteilt werden, dies sei unzulässig.

Bei Gesamtunwirksamkeit des Bebauungsplans füge sich das Bauvorhaben gemäß § 34 BauGB nach der Art der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung ein, weil bei der als prägend angesehenen Umgebungsbebauung - X - von einer Gemengelage auszugehen sei, die einer reinen Wohnbebauung des Vorhabengrundstücks nicht entgegenstehe. Auch hinsichtlich der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, wäre das Bauvorhaben zulässig. Die Geschossfläche bleibe bei vergleichbaren Beurteilungen nach § 34 BauGB im Stadtgebiet regelmäßig außer Betracht. Allerdings überschreite die Zahl der Geschosse des Bauvorhabens in der Variante 2 den Rahmen der prägenden Umgebungsbebauung, weshalb die Einzelfrage 12 auch bei Unwirksamkeit des Bebauungsplans abschlägig zu bescheiden sei. Im Rahmen des § 34 BauGB komme es nicht auf die Feinheiten des landesrechtlichen Vollgeschossbegriffs, sondern auf das von außen wahrnehmbare Erscheinungsbild eines Gebäudes an. Die jeweils an drei Seiten nicht bzw. nur leicht zurückspringenden Attikageschosse erzeugten optisch den Eindruck eines weiteren, vierten Vollgeschosses. Dadurch werde der Rahmen der Umgebungsbebauung verlassen, in der sich höchstens drei Vollgeschosse zuzüglich eines (Sattel-)Dachgeschosses fänden. Nur wenn man die Einzelfrage 12 so verstünde, dass lediglich die Zulässigkeit von drei Vollgeschossen i.S.d. § 2 Abs. 6 LBO angefragt sei, stünde dem § 34 BauGB nicht entgegen.

Hierauf erwidert die Klägerin: Entgegen dem Vortrag der Beklagten sei der bei Erlass des Bebauungsplans vorhandene Gewerbebetrieb nicht mischgebietsverträglich und die Festsetzung eines Mischgebiets deshalb nicht erforderlich gewesen. Es sei unerheblich, ob in dem damaligen Baugenehmigungsverfahren durch ein Schallgutachten die Einhaltung der Immissionsrichtwerte eines Allgemeinen Wohngebiets nachgewiesen worden sei. Denn ein Gewerbebetrieb, der innerhalb eines bestimmten Baugebiets typischerweise nicht zulässig sei, werde nicht allein dadurch zulässig, dass bestimmte Immissionsrichtwerte eingehalten würden. Wenn die Beklagte annehme, bei Planaufstellung sei trotz der damals vorhandenen gewerblichen Nutzung auf dem Vorhaben-grundstück im festgesetzten Mischgebiet das gebietstypische Nebeneinander von Wohnen und Gewerbe vorhanden gewesen, obwohl das Grundstück westlich der Glaserei unbebaut und auf den östlichen Nachbargrundstücken neben Wohnnutzung kleinere Gewerbebetriebe vorhanden gewesen seien, dann müsse sie konsequenterweise jetzt auch das geplante Wohnbauvorhaben als mischgebietsverträglich ansehen.

Die Unwirksamkeit der festgesetzten Traufhöhen führe zur Gesamtunwirksamkeit des Bebauungsplans. Es seien keine Anhaltspunkte dafür vorhanden, dass der Gemeinderat den Bebauungsplan auch ohne die unwirksame Höhenfestsetzung beschlossen hätte. Vielmehr lasse die differenzierte Höhenfestsetzung von 9 m auf dem Baugrundstück und jeweils 6,5 m auf den anderen Grundstücken des Mischgebiets bei durchgängig zwei zulässigen Vollgeschossen erkennen, dass der Gemeinderat die Festsetzung der Vollgeschosse nicht für ausreichend erachtet habe, um das Ziel einer Höhenbegrenzung zu erreichen. Die Zahl der Vollgeschosse sei gerade bei gewerblich genutzten Gebäuden zur Beschränkung der Gebäudehöhen weitgehend ungeeignet. Wegen der vorgenommenen Differenzierung der Traufhöhen innerhalb des Plangebiets könne ausgeschlossen werden, dass eine weitgehend unbegrenzte Höhenentwicklung der Gebäude dem hypothetischen Willen des Gemeinderats entsprochen hätte.

Für die Frage, ob trotz der textlichen Festsetzung Ziffer 1 die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets i.S.d. § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauNVO 1977 gewahrt bleibt, komme es nicht auf die (damalige) tatsächliche Bebauung, sondern auf die Anzahl und den Umfang der im Bebauungsplan für allgemein zulässig erklärten Ausnahmen an. Die Unwirksamkeit der textlichen Festsetzung Ziffer 1 des Bebauungsplans führe unmittelbar dazu, dass auch die Festsetzung der Allgemeinen Wohngebiete unwirksam sei. Aber selbst wenn nur die Heraufstufung einzelner Nutzungsarten nach § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauNVO als unwirksam anzusehen wäre, seien keine konkreten Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass der Gemeinderat den Bebauungsplan auch ohne diese Feinsteuerung erlassen hätte. Die Tatsache, dass sich der Begründung des Bebauungsplans und den sonstigen Unterlagen des Aufstellungsverfahrens keine Erläuterungen zu der Festsetzung entnehmen ließen, sei nicht geeignet, die für die Annahme einer bloßen Teilunwirksamkeit erforderliche Gewissheit über den hypothetischen Willen der Plangeberin zu erlangen. Der Gemeinderat müsse irgendeine Veranlassung für die Festsetzung gehabt haben.

Hinsichtlich der Einzelfrage 12 sei nur entscheidungserheblich, ob § 34 BauGB der Zulässigkeit von drei Vollgeschossen entgegenstehe. Dies sei nicht der Fall.

Der Kammer liegen die Verfahrensakten der Beklagten und des Regierungspräsidiums Freiburg (jeweils ein Heft), die Akten des Bebauungsplanverfahrens (zwei Hefte) sowie die Bauakte über die X genehmigte Erweiterung des Glasbaubetriebs auf dem Vorhabengrundstück (ein Heft) vor. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird hierauf sowie auf die gewechselten Schriftsätze verwiesen.

Entscheidungsgründe

Soweit die Klage zurückgenommen wurde, ist das Verfahren einzustellen (§ 92 Abs. 3 Satz 1 VwGO). Im Übrigen ist die Klage zulässig und vollumfänglich begründet.

Die Klage ist mit dem zuletzt gestellten Klageantrag zulässig.

Soweit die Klägerin die Einzelfrage 11 der Bauvoranfrage vom 14.11.2019 im gerichtlichen Verfahren auf die Frage beschränkt hat, ob „das Bauvorhaben in der Variante 2 bezogen auf die Oberkante des dritten Vollgeschosses (9,6 m) nach der Höhe der baulichen Anlagen zulässig“ ist, handelt es sich um eine gemäß § 91 Abs. 1, 2 VwGO (vgl. auch § 173 Satz 1 i. V. m. § 264 Nr. 2 ZPO) privilegierte Klageänderung. Der teilweisen Klagerücknahme nach Stellung der Anträge in der mündlichen Verhandlung hat die Klägerin zugestimmt (vgl. § 92 Abs. 1 Satz 2 VwGO).

Hinsichtlich der ursprünglichen Bauvoranfrage liegen die Voraussetzungen des § 75 Satz 1 und 2 VwGO vor. Dass die Beklagte die geänderte Fragestellung nicht förmlich beschieden hat und auch kein Vorverfahren durchgeführt wurde, steht der Zulässigkeit nicht entgegen. Dies zu verlangen wäre eine unnötige Förmelei (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 23.03.1992 - 3 S 3103/91 -, juris Rn. 29; OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 07.06.2019 – 2 A 670/17 –, juris Rn. 42). Die Beklagte hat sich im gerichtlichen Verfahren zu der geänderten Fragestellung äußern können (und dabei von der Möglichkeit eines sofortigen Anerkenntnisses mit der Kostenfolge des § 156 VwGO keinen Gebrauch gemacht), und auch über den Widerspruch vom 19.06.2020 ist bisher nicht entschieden worden.

II.

Die Klage ist auch begründet. Die Klägerin hat gemäß § 57 LBO einen Anspruch auf den begehrten Bauvorbescheid für die von ihr gestellten Einzelfragen. Soweit diese Fragen mit Bescheid vom 18.05.2020 negativ beschieden wurden, ist dieser rechtswidrig und die Klägerin dadurch in ihren Rechten verletzt (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Im Einzelnen:

1. Die Beklagte hat die Erteilung eines Bauvorbescheids für die Einzelfragen 1 und 10 zu Unrecht abgelehnt. Denn das Bauvorhaben ist in beiden Varianten als Wohnbebauung nach der Art der baulichen Nutzung zulässig. Aus Sicht der Kammer spricht bereits Vieles dafür, dass die geplante Wohnbebauung den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht widerspricht (a.). Dies kann jedoch dahinstehen, weil der Bebauungsplan „X“ insgesamt unwirksam ist (b.). Die Zulässigkeit richtet sich demnach nach § 34 Abs. 1 BauGB; das Bauvorhaben fügt sich nach der Art der baulichen Nutzung in die nähere Umgebung ein (c.). Folglich sind auch die unter dem 09.07.2020 gestellten Einzelfragen nach der Zulässigkeit einer Wohnnutzung nur in den Gebäuden 2 bis 5 positiv zu bescheiden.

a. Bei Wirksamkeit des Bebauungsplans wäre das Bauvorhaben in dem festgesetzten Mischgebiet voraussichtlich planungsrechtlich zulässig.

Gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 1 BauNVO sind Wohngebäude in einem Mischgebiet allgemein zulässig. Zwar sind bauliche Anlagen gemäß § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach ihrer Anzahl der Eigenart des Baugebiets widersprechen. Dies dürfte entgegen der Auffassung der Beklagten aber nicht der Fall sein.

Die Eigenart eines Mischgebiets als Baugebietstyp ist gemäß § 6 Abs. 1 BauNVO dadurch gekennzeichnet, dass es sowohl dem Wohnen als auch der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören, dient. Dabei hat der Verordnungsgeber diese beiden Hauptnutzungsarten nicht in ein Rangverhältnis zueinander gestellt, so dass ein Mischgebiet für Wohnen und nicht wesentlich störendes Gewerbe gleichermaßen offensteht. Der Baugebietstyp eines Mischgebiets ist damit im Grundsatz durch die Gleichwertigkeit und Gleichgewichtigkeit von Wohnen und das Wohnen nicht wesentlich störendem Gewerbe bestimmt. Dieses gleichwertige Nebeneinander zweier Nutzungsarten setzt zum einen wechselseitige Rücksichtnahme der einen Nutzung auf die andere und deren Bedürfnisse voraus; es bedeutet zum anderen aber auch, dass keine der Nutzungsarten ein deutliches Übergewicht über die andere gewinnen soll. In dieser sowohl qualitativ als auch quantitativ zu verstehenden Durchmischung von Wohnen und nicht wesentlich störendem Gewerbe liegt die normativ bestimmte besondere Funktion des Mischgebiets, mit der dieses sich von den anderen Baugebietstypen unterscheidet; sie bestimmt zugleich dessen Eigenart (vgl. BVerwG, Urteil vom 04.05.1988 - 4 C 34.86 -, juris Rn. 18f.; VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 08. 07.1993 - 3 S 824/92 -, juris Rn. 4).

Für die hiernach zu beachtende auch quantitative Mischung kommt es - wie gleichzeitig durch § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO bestätigt wird - darauf an, in welchem Verhältnis die dem Wohnen und die gewerblichen Zwecken dienenden Anlagen im Baugebiet nach Anzahl und Umfang zueinanderstehen. Dabei ist einerseits nicht erforderlich, dass die beiden Hauptnutzungsarten zu genau oder annähernd gleichen - wie auch immer rechnerisch zu bestimmenden - Anteilen im jeweiligen Gebiet vertreten sind. Auf der anderen Seite wird jedoch die Bandbreite der typischen Eigenart des Mischgebiets nicht erst dann verlassen, wenn eine der beiden Hauptnutzungsarten als eigenständige Nutzung im Gebiet (quantitativ) völlig verdrängt wird und das Gebiet deshalb in einen anderen Gebietstyp "umkippt" mit der Folge, dass sich die Festsetzung als Mischgebiet letztlich als funktionslos (geworden) darstellt. Um ein solches "Umkippen" des Gebietes zu verhindern und seine Eigenart zu wahren, ist es im Grundsatz erforderlich, dass keine der beiden Hauptnutzungsarten nicht nach Anzahl und/oder Umfang beherrschend und in diesem Sinne "übergewichtig" in Erscheinung tritt (vgl. BVerwG, Urteil vom 04.05.1988 - 4 C 34.86 -, juris Rn. 18f.; Bayerischer VGH, Beschluss vom 26.03.2018 - 1 ZB 16.589 -, juris Rn. 6).

Die Eigenart eines Baugebiets i.S.d. § 15 Abs. 1 BauNVO ergibt sich allerdings nicht allein aus den typisierenden Regelungen der Baunutzungsverordnung. Vielmehr ist maßgeblich auf die jeweilige örtliche Situation abzustellen, in die ein Gebiet „hineingeplant“ worden ist, sowie auf den jeweiligen Planungswillen, soweit er im zeichnerischen und textlichen Teil des Bebauungsplans unter Berücksichtigung der Begründung zum Ausdruck gekommen ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 04.05.1988 - 4 C 34.86 -, juris Rn. 22; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 22.02.2011 - 3 S 445/09 -, juris Rn. 32f.). Bei einer verhältnismäßig geringen Größe des Baugebiets kommen zusätzlich auch noch die örtlichen Verhältnisse in der angrenzenden Umgebung in Betracht, um die besondere Eigenart des konkreten Baugebiets, in dem ein Vorhaben verwirklicht werden soll, genau zu bestimmen (vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 08.07.1993 - 3 S 824/92 -, juris Rn. 5).

Aus den Unterlagen zum Bebauungsplan (siehe hierzu - neben der Begründung zum Bebauungsplan - insbesondere die Protokolle der Bauausschusssitzungen vom X, X und X, sowie den Ergebnisvermerk zum Anhörungstermin vom X) ergibt sich, dass die Plangeberin davon ausging, die festgesetzten Baugebiete entsprächen der vorhandenen Bebauung. Mit der Festsetzung der Allgemeinen Wohngebiete sollte der tatsächlichen Entwicklung im Plangebiet in Richtung Wohnungsbau entsprochen werden. Bereits damals war dort weit überwiegend Wohnnutzung vorhanden. Mit der Mischgebietsfestsetzung sollte die in diesem Teil des Plangebiets vorhandene gewerbliche Nutzung planungsrechtlich abgesichert und die angrenzende Wohnbebauung mit geringeren Abwehransprüchen insbesondere gegen den auf dem Vorhabengrundstück existenten Gewerbebetrieb ausgestattet werden. Einerseits sollte der dortige Glasbaubetrieb weiterhin zulässig sein; andererseits war der Schutz der Anwohner vor betriebsbedingten Störungen ein wesentliches Ziel der Bebauungsplanung. Die Festsetzung des - relativ kleinen - Mischgebiets erfolgte mithin ausschließlich wegen der in dem Gebiet bereits vorhandenen Gewerbetriebe. Eine weitere Ausdehnung des Mischgebiets wurde mit Blick auf die grundsätzlich gewünschte Wohnnutzung ausdrücklich verworfen. Bereits im Bebauungsplanverfahren rechnete die Plangeberin damit, dass sich auch das Mischgebiet tendenziell zu einem Wohngebiet entwickeln werde. Damit dürfte sich der der planerische Wille der Gemeinde bei der Mischgebietsfestsetzung nicht auf die Schaffung eines Gebiets bezogen haben, das qualitativ und quantitativ - annähernd - gleichwertig der Wohnnutzung und der Nutzung durch das Wohnen nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe dienen sollte.

Unter diesen Umständen dürfte - abweichend von dem durch § 6 BauNVO grundsätzlich vorausgesetzten quantitativen Mischungsverhältnis - ausnahmsweise eine Nutzung des Mischgebiets überwiegend für Wohnzwecke zulässig sein (vgl. BVerwG, Urteil vom 04.05.1988 - 4 C 34.86 -, juris Rn. 22; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 14.10.1991 - 8 S 979/91 -, juris). Hierdurch dürfte die Festsetzung eines Mischgebiets nicht funktionslos werden, solange - wie hier - noch gewerbliche Nutzung vorhanden ist oder - wie hier - ein noch unbebautes Grundstück einer gewerblichen Nutzung zugeführt werden kann (vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 04.06.1991 - 8 S 1190/91 -, juris Rn. 5f; Beschluss vom 08.07.1993 - 3 S 824/92 -, juris Rn. 7). Das Wohnbauvorhaben würde damit im konkreten Fall nicht der Eigenart des festgesetzten Mischgebiets widersprechen.

b. Dies braucht jedoch nicht endgültig entschieden werden. Denn der Bebauungsplan ist insgesamt unwirksam. Zwar fehlte es der Mischgebietsfestsetzung nicht an einer städtebaulichen Rechtfertigung i.S.d. § 1 Abs. 3 BBauG (aa.). Auch führt die Unwirksamkeit der textlichen Festsetzung Ziffer 1 nicht zur Unwirksamkeit der Festsetzungen für das Vorhabengrundstück (bb.). Die Unwirksamkeit der Höhenfestsetzungen hat aber die Gesamtunwirksamkeit des Bebauungsplans zur Folge (cc.).

aa. Entgegen dem Vorbringen der Klägerin steht der Wirksamkeit der Mischgebietsfestsetzung § 1 Abs. 3 BBauG nicht entgegen. Nach dieser Vorschrift haben die Gemeinden die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Dies gilt für die Planung insgesamt und für jede ihrer Festsetzungen. Was in diesem Sinne erforderlich ist, bestimmt sich maßgeblich nach der jeweiligen planerischen Konzeption. Welche städtebaulichen Ziele sich eine Gemeinde hierbei setzt, liegt grundsätzlich in ihrem weiten planerischen Ermessen. Eine Planung ist dann gerechtfertigt, wenn sie nach dem städtebaulichen Konzept „vernünftigerweise“ geboten erscheint (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 17.05.2013 - 8 S 313/11 -, juris Rn. 30). Eine Festsetzung ist nicht erforderlich, wenn sie zur Umsetzung der (wirklichen) Planungsziele der Gemeinde nicht geeignet oder rechtlich nicht zulässig ist oder ihrer Verwirklichung im Zeitpunkt seines Inkrafttretens dauerhafte Hindernisse tatsächlicher oder rechtlicher Art entgegenstehen (vgl. BVerwG, Urteil vom 27.03.2013 - 4 C 13.11 -, juris Rn. 9; Beschluss vom 31.07.2014 - 4 BN 12.14 -, juris Rn. 3).

Die Festsetzung eines Mischgebiets ist hiernach städtebaulich nicht gerechtfertigt, wenn der Plangeber die Entstehung eines solchen Gebiets gar nicht anstrebt oder wenn diese Entwicklung wegen der vorhandenen Bebauung oder aufgrund sonstiger Festsetzungen im Bebauungsplan faktisch nicht zu erreichen ist (vgl. Bayerischer VGH, Urteil vom 03.04.2007 - 25 N 03.1282 -, juris Rn. 17; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 17.05.2013 - 8 S 313/11 -, juris Rn. 34). Wenn nach dem wahren Willen der Gemeinde, wie er aus dem Planungsvorgang und dem Planungsergebnis zutage tritt, das Entstehen eines Mischgebiets offensichtlich nicht ernsthaft beabsichtigt ist, ist die Festsetzung zur Umsetzung des wirklichen Planungsziels nicht erforderlich (vgl. Bayerischer VGH, Urteil vom 03.04.2007 - 25 N 03.1282 – juris, Rn. 17; OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 21.10.2009 - 1 C 10150/09 -, juris Rn. 25ff.; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 17.05.2013 - 8 S 313/11 -, juris Rn. 34; OVG Sachsen-Anhalt, Urteil vom 04.09.2019 - 2 K 14/18 -, juris Rn. 71). Ebenfalls nicht erforderlich ist die Festsetzung eines Mischgebiets, wenn auf unabsehbare Zeit aus tatsächlichen Gründen keine Aussicht auf Verwirklichung der Festsetzung besteht oder ihr unüberwindliche rechtliche Hindernisse im Weg stehen. In diesem Fall verfehlt der Bebauungsplan den gestaltenden Auftrag der Bauleitplanung, weil die Festsetzung nicht vollzogen werden kann (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 17.05.2013 - 8 S 313/11 -, juris Rn. 30).

Derartige Unwirksamkeitsgründe sind nicht gegeben. Den Unterlagen des Bebauungsplanverfahrens lässt sich entnehmen, dass die damalige Plangeberin der Überzeugung war, mit der Festsetzung eines Mischgebiets die bestehende Bebauung abzubilden. Mithin kann keine Rede davon sein, dass eine mischgebietstypische bauliche Struktur nach dem wahren Willen der Gemeinde gar nicht beabsichtigt war. Es lässt sich auch nicht feststellen, dass im Zeitpunkt der Planaufstellung wegen der damals vorhandenen Bebauung oder aus sonstigen Gründen auf absehbare Zeit keine Aussicht auf Verwirklichung eines Mischgebiets bestand.

Entgegen den Ausführungen der Klägerin kann der damalige Glasbaubetrieb - auch in dem durch die Baugenehmigung vom X genehmigten Umfang - jedenfalls nicht eindeutig als wesentlich störender Gewerbebetrieb und damit als mischgebietsunverträglich angesehen werden. Glasbaubetriebe zählen zu denjenigen Gewerbebetrieben, die ihrer Art nach zu wesentlichen Störungen führen können, aber nicht zwangsläufig führen müssen (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 19.08.1992 - 5 S 403/91 -, juris Rn. 21; Bayerischer VGH, Urteil vom 29.07.2015 - 1 B 11.2468 -, juris Rn. 15). Bei solchen Betrieben, deren übliche Betriebsformen hinsichtlich des Störgrades eine große Bandbreite aufweisen, die von nicht wesentlich störend bis störend oder sogar erheblich belästigend reichen kann, verbietet sich eine typisierende Betrachtungsweise (vgl. BVerwG, Beschluss vom 27.06.2018 - 4 B 10.17 -, juris Rn. 8f.). Ob sie in einem Mischgebiet zugelassen werden können, hängt von ihrer jeweiligen Betriebsstruktur ab. Je nach Größe und Umfang des Betriebes, der technischen und der personellen Ausstattung, der Betriebsweise und der Gestaltung der Arbeitsabläufe kann dies unterschiedlich zu beurteilen sein. Maßgeblich ist, ob sich die Störwirkungen, die die konkret genehmigte Anlage bei funktionsgerechter Nutzung erwarten lässt, innerhalb des Rahmens halten, der durch die Gebietseigenart vorgegeben wird (vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 15.04.2014 - 8 S 2239/13 -, juris Rn. 7).

Zwar weisen die noch heute vorhandenen Betriebshallen eine erhebliche Größe auf. Auch lässt sich der Akte des Baugenehmigungsverfahrens (AS. 137f.) entnehmen, dass die Glastafeln in dem damaligen Betrieb an mehreren Schneide- und Brechtischen sowie mittels einer maschinenbetriebenen Säge bearbeitet wurden. Der Großteil der Hallen diente aber als Lagerfläche für die in großer Stückzahl gelieferten Glastafeln. Zudem umfasste der damalige Betrieb auch Verwaltungs- und Ausstellungsräume. Ausweislich der im Baugenehmigungsverfahren erstellten Geräuschimmissionsprognose vom X hielt der Betrieb auch nach seiner Erweiterung sogar die Immissionsgrenzwerte für Wohngebiete ein (AS. 179ff.). Der Baugenehmigung war dementsprechend die Auflage beigefügt, 0,5 m vor dem geöffneten Fenster des nächstgelegenen Hauses einen Beurteilungspegel der Geräuschimmissionen von tagsüber 55 dB(A) und nachts 40 dB(A) nicht zu überschreiten (AS. 393).

Es braucht indes nicht abschließend geklärt werden, ob der damalige Glasbaubetrieb in dem bei Planaufstellung vorhandenen bzw. genehmigten Umfang noch als mischgebietsverträglich angesehen werden kann. Denn auch wenn dies nicht der Fall wäre, würde der Mischgebietsfestsetzung nicht die Erforderlichkeit fehlen. Der Plangeberin war ausweislich der Verfahrensunterlagen bei Aufstellung des Bebauungsplans die Konfliktlage zwischen dem Glasbaubetrieb einerseits und der im Baugebiet sowie in den angrenzenden Gebieten vorhandenen Wohnnutzung andererseits bewusst. Mit der Mischgebietsfestsetzung sollte der vorhandene gewerbliche Bestand gesichert, zugleich aber die gewerbliche Nutzung beschränkt werden. Jedenfalls bei Gewerbebetrieben, die nicht bereits nach dem Betriebstyp allgemein als wesentlich störend und damit als mischgebietsunverträglich anzusehen sind, ist die Vollziehbarkeit der Mischgebietsfestsetzung nicht dauerhaft ausgeschlossen. Denn eine gebietsverträgliche Betriebsweise kann sich bei solchen Betrieben bereits durch betriebliche Veränderungen einstellen, und jede genehmigungspflichtige Änderung des Betriebes wird an der Gebietsverträglichkeit gemessen. Eine derartige Steuerung der vorhandenen gewerblichen Nutzung bei gleichzeitiger Förderung der Wohnbebauung durch Festsetzung eines Mischgebiets ist vom gemeindlichen Planungsermessen gedeckt. Im Übrigen entsprach (auch) die sonstige Bebauung einem Mischgebiet: Im Zeitpunkt der Planaufstellung war dort sowohl Wohnnutzung als auch gewerbliche Nutzung vorhanden, ein Grundstück war (und ist) noch unbebaut.

bb. Die Unwirksamkeit der Mischgebietsfestsetzung ergibt sich auch nicht aus der (voraussichtlichen) Unwirksamkeit der textlichen Festsetzung Ziffer 1 des Bebauungsplans.

(1) Zwar dürfte die textliche Festsetzung Ziffer 1 des Bebauungsplans, wonach in den WA-Gebieten Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe und Anlagen für Verwaltung sowie für sportliche Zwecke allgemein zugelassen sind, unwirksam sein. Denn eine solche Festsetzung setzt nach § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauNVO 1977 voraus, dass die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt. Jedes der in §§ 4 bis 9 BauNVO bezeichneten Baugebiete dient einer auf den Gebietstypus zugeschnittenen und insofern allgemeinen Zweckbestimmung, die durch die planerischen Festsetzungen nicht verlorengehen darf. Anderenfalls würde die Pflicht des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauNVO verletzt, im Bebauungsplan eines der in § 1 Abs. 2 BauNVO bezeichneten Baugebiete festzusetzen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 06.05.1996 - 4 NB 16.96 -, juris Rn. 8). Mit der allgemeinen Zulassung von nicht störenden Gewerbebetrieben wird faktisch ein Mischgebiet festgesetzt, die Zweckbestimmung eines Allgemeinen Wohngebiets als vorwiegend dem Wohnen dienend geht hierdurch verloren. Auch die Heraufstufung von Beherbergungsbetrieben führt dazu, dass die allgemeine Zweckbestimmung des Allgemeinen Wohngebiets nicht mehr gewahrt ist, denn der Aufenthalt in Beherbergungsbetrieben ist kein Wohnen im Sinne der BauNVO (vgl. BVerwG, Urteil vom 18.10.2017 - 4 CN 6.17 -, juris Rn. 24).

Entgegen dem Vorbringen der Beklagten kommt es für die Wahrung der Zweckbestimmung auch nicht entscheidend darauf an, dass das festgesetzte Allgemeine Wohngebiet im Zeitpunkt der Planaufstellung bereits weit überwiegend mit Wohngebäuden bebaut war und deshalb von der textlichen Festsetzung Ziffer 1 kaum noch Gebrauch gemacht werden konnte. Nach der Begründung zur Änderung der BauNVO 1977 kommt es im Rahmen des § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauNVO 1977 auf die konkrete Eigenart eines bestimmten Gebiets entsprechend der vorhandenen Bebauung nicht an (BR-Drs. 261/77). Allein maßgeblich ist der Vergleich zwischen der Baugebietsnorm und der allgemein zulässigen Nutzungen in dem Gebiet aufgrund der Festsetzung des Bebauungsplans (vgl. Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauNVO, Februar 2021, § 1 Rn. 82ff.).

(2) Die voraussichtliche Unwirksamkeit der textlichen Festsetzung Ziffer 1 führt aber jedenfalls nicht zur Gesamtunwirksamkeit des Bebauungsplans.

Die Unwirksamkeit einzelner Festsetzungen führt - ausnahmsweise - dann nicht zur Gesamtnichtigkeit eines Bebauungsplans, wenn die übrigen Festsetzungen auch ohne den unwirksamen Teil eine den Anforderungen des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB gerecht werdende, sinnvolle städtebauliche Ordnung bewirken können und anzunehmen ist, dass die Gemeinde nach ihrem im Planungsverfahren zum Ausdruck gekommenen Willen im Zweifel auch einen Plan dieses eingeschränkten Inhalts beschlossen hätte. In dem Fall muss vermieden werden, dass in die kommunale Planungshoheit mehr als nötig eingegriffen wird. Von Gesamtunwirksamkeit ist stets dann auszugehen, wenn einzelne unwirksame Festsetzungen mit dem gesamten Bebauungsplan in einem untrennbaren Regelungszusammenhang stehen (vgl. BVerwG, Urteil vom 23.04.2009 - 4 CN 5.07 -, juris Rn. 29, und Urteil vom 05.05.2015 - 4 CN 4.14 -, juris Rn. 19; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 17.05.2013 - 8 S 313/11 -, juris Rn. 35).

Nach diesen Maßgaben ist nicht von der Gesamtunwirksamkeit des Bebauungsplans auszugehen (vgl. zu einem ähnlichen Fall BVerwG, Urteil vom 23.04.2009 - 4 CN 5.07 -, juris Rn. 30); Das ergibt sich aus Folgendem:

Der Bebauungsplan ist objektiv teilbar. Auch ohne die auf das Allgemeine Wohngebiet bezogenen Festsetzungen erfüllt der Bebauungsplan seine städtebauliche Steuerungsfunktion hinsichtlich der Mischgebietsflächen. Nach der Begründung des Bebauungsplans ist ferner mit der gebotenen Sicherheit davon auszugehen, dass die Plangeberin den Bebauungsplan im Zweifel auch ohne die textliche Festsetzung Ziffer 1 bzw. ohne das WA-Gebiet beschlossen hätte. Planungsziel war ausweislich der Unterlagen die rechtliche Sicherung der vorhandenen Bebauung. Dieses Ziel wird für das Mischgebiet auch bei Teilunwirksamkeit der WA-Festsetzung uneingeschränkt erreicht.

cc. Die zeichnerischen Festsetzungen der Traufhöhen baulicher Anlagen in den Baunutzungsschablonen des Bebauungsplans sind nicht hinreichend bestimmt und damit unwirksam. Dies hat die Gesamtunwirksamkeit des Bebauungsplans zur Folge.

(1) Um als ausreichende Berechnungsgrundlage dienen zu können, müssen textliche Festsetzungen zur Höhe eindeutig sein. Die in die Höhenberechnung einzustellenden Parameter sind klar und unmissverständlich zu benennen (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 15.02.2012 – 10 D 46/10.NE –, juris Rn. 70ff.). Bei der Festsetzung der Höhe baulicher Anlagen in der hier gewählten Form relativer Höhenangaben (in Metern) sind zwingend feste Bezugspunkte zu bestimmen. Veränderungen, die die Geeignetheit der Bezugspunkte beeinträchtigen, dürfen nicht zu erwarten sein. Die Bezugspunkte müssen auch begrifflich eindeutig bestimmt oder bestimmbar sein (vgl. VG München, Beschluss vom 27. Mai 2010 – M 1 SN 10.1526 –, Rn. 27, juris; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 19.04.2018 - 8 S 2573/15 - juris Rn. 70; Urteil vom 09.05.2019 - 5 S 2015/17 - juris Rn. 166; Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauNVO, § 18, Februar 2021, Rn. 3f.). Da es in dem Bebauungsplan an einem solchen Bezugspunkt fehlt, ist nicht klar, wie bzw. von welchem Punkt aus die festgesetzten Traufhöhen zu bemessen sind.

(2) Die Unwirksamkeit der Höhenfestsetzung führt zur Gesamtunwirksamkeit des Bebauungsplans. Dass die Gemeinde nach ihrem im Planungsverfahren zum Ausdruck gekommenen Willen im Zweifel auch einen Plan dieses eingeschränkten Inhalts beschlossen hätte (vgl. BVerwG, Urteil vom 23.04.2009 - 4 CN 5.07 -, juris Rn. 29, und Urteil vom 05.05.2015 - 4 CN 4.14 -, juris Rn. 19; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 17.05.2013 - 8 S 313/11 -, juris Rn. 35), kann nicht mit der erforderlichen Sicherheit festgestellt werden.

Zwar werden die Festsetzungen zur Traufhöhe in der Begründung zum Bebauungsplan nicht erwähnt, und auch die sonstigen Unterlagen zum Planaufstellungsverfahren geben keine Hinweise darauf, inwiefern die Höhenfestsetzung für die planerische Konzeption der Satzungsgeberin von Bedeutung war. Hinsichtlich des Nutzungsmaßes werden lediglich Aussagen zur Geschossigkeit und zur Geschossflächenzahl getroffen (vgl. die Begründung zum Planaufstellungsbeschluss, X). Auch ist die Festsetzung erst mit dem Offenlagebeschluss in den Planentwurf aufgenommen worden (X). Hieraus kann aber nicht ohne weiteres geschlossen werden, dass die Plangeberin im Zweifel auf die Festsetzung der Traufhöhen verzichtet hätte. Bereits die Differenzierung bei den Traufhöhen - teils 6,5 m, teils 9 m - spricht dafür, dass mit der Festsetzung ein spezifisches, eigenständiges städtebauliches Ziel umgesetzt werden sollte. Aus den Unterlagen des Baugenehmigungsverfahrens für die Erweiterung des Glasbaubetriebs lässt sich entnehmen, dass die neue Betriebshalle eine Traufhöhe von 8,80 m haben sollte und eine Reduzierung dieser Höhe trotz eingehender Prüfung nicht möglich war (AS. 359ff.). Aus der Bauakte ist zudem ersichtlich, dass die damaligen Gebäude südlich des X eine Traufhöhe von 6,50 m aufwiesen (AS. 409). Dies deutet darauf hin, dass mit der Höhenfestsetzung zumindest teilweise der Bestand abgebildet werden sollte. Die rechtliche Absicherung - und Beschränkung - der vorhandenen Bebauung war indes ein erklärtes Ziel der Plangeberin und einer der Hauptgründe für die Aufstellung des Bebauungsplans.

Dass die Plangeberin den Bebauungsplan im Zweifel auch ohne die unwirksame Höhenfestsetzung aufgestellt hätte, kann auch deshalb nicht angenommen werden, weil die Teilunwirksamkeit nur der Höhenfestsetzung zur Folge hätte, dass Gebäude mit deutlichen größeren als den festgesetzten Traufhöhen möglich wären. Denn bei Unwirksamkeit nur der Höhenfestsetzung würde sich die Zulässigkeit von Vorhaben im Plangebiet nach dem Maß der baulichen Nutzung ausschließlich nach den übrigen Festsetzungen des Bebauungsplans richten. Gemäß § 16 Abs. 2 bis 4 BauNVO 1977 war zur Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung - im Regelfall - die Festsetzung entweder der Zahl der Vollgeschosse oder der Höhe baulicher Anlagen erforderlich. Nachdem der Bebauungsplan Festsetzungen zur Zahl der höchstens zulässigen Vollgeschosse enthält, wären auch bei Wegfall der Höhenfestsetzungen hinreichende Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung getroffen. Dadurch wäre die Höhe baulichen Anlagen im Plangebiet keinen unmittelbaren Einschränkungen unterworfen, insbesondere müsste sich das Vorhaben insoweit nicht gemäß §§ 30, 34 BBauG in die nähere Umgebung einfügen. Die Gebäudehöhe wäre allenfalls mittelbar durch die Zahl der höchstens zulässigen Vollgeschosse beschränkt. Je nach Höhe der einzelnen Geschosse könnten die von der Plangeberin gewollten Höhenbeschränkungen dadurch deutlich überschritten werden. Insbesondere in dem festgesetzten Mischgebiet, in dem nichtstörende gewerbliche Nutzungen allgemein zulässig sind, wäre auch konkret mit großen Geschosshöhen zu rechnen. Dass die Plangeberin diese Folge in Kauf genommen hätte und den Bebauungsplan ohne die unwirksame Höhenfestsetzung aufgestellt hätte, kann zur Überzeugung des Gerichts nicht angenommen werden. Vielmehr lässt sich aus der differenzierten Höhenfestsetzung schließen, dass die Plangeberin die Zahl der Vollgeschosse für die Begrenzung der Gebäudehöheren nicht für ausreichend erachtet hat.

c. Ohne einen wirksamen Bebauungsplan richtet sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit nach § 34 BauGB. Hiernach ist das Bauvorhaben als Wohnbebauung nach der Art der baulichen Nutzung zulässig.

Dabei kann dahinstehen, ob die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der Baunutzungsverordnung entspricht und sich die Zulässigkeit der Nutzungsart daher nach § 34 Abs. 2 BauGB allein danach beurteilt, ob das Vorhaben in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre, oder ob sich das Bauvorhaben gemäß § 34 Abs. 1 BauGB in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Denn in der näheren Umgebung (X) - ist weit überwiegend Wohnbebauung vorhanden, sodass in beiden Fällen für die Einzelfragen 1 und 10 sowie für die unter dem 09.07.2020 gestellten Einzelfragen ein positiver Bauvorbescheid zu erteilen ist.

2. Auch für die Einzelfragen 7 und 15 hat die Beklagte die Erteilung eines Bauvorbescheids zu Unrecht abgelehnt. Denn das Bauvorhaben ist in beiden Varianten nach der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, zulässig. Aufgrund der Gesamtunwirksamkeit des Bebauungsplans beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nicht nach den festgesetzten Baugrenzen, sondern gemäß § 30 Abs. 3, § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB danach, ob sich das Vorhaben nach der überbaubaren Grundstücksfläche in die nähere Umgebung einfügt. Dies ist auch nach Auffassung der Beklagten der Fall. Dabei kann dahinstehen, ob die Bauflucht der Gebäude auf den Grundstücken Flst. Nr. X bis X auf dem Vorhabengrundstück eine faktische Baugrenze (vgl. § 23 BauNVO) bilden. Denn eine solche Baugrenze würde das geplante Vorhaben offensichtlich einhalten.

3. Soweit die Klägerin zuletzt die Frage gestellt hat, ob das Bauvorhaben in Variante 2 bezogen auf die Oberkante des dritten Vollgeschosses (9,6 m) nach der Höhe der baulichen Anlagen zulässig ist, kann sie ebenfalls einen positiven Bauvorbescheid verlangen.

Nachdem die Klägerin die Einzelfrage 11 nach der Zulässigkeit der Höhe der baulichen Anlagen am 08.07.2021 insoweit zurückgenommen hat, als sie sich auf die Oberkante des vierten Geschosses (Attikageschoss) bezieht, ist die verbliebene Einzelfrage dahingehend zu verstehen, ob das Bauvorhaben in Variante 2 bei drei Vollgeschossen unter Wegfall des Attikageschosses nach der Höhe der baulichen Anlagen zulässig ist. Die 9,6 m hohe Oberkante des dritten Vollgeschosses stellt damit bei dieser Einzelfrage nicht nur - als eine Art Zwischenwert - die Höhe eines einzelnen Geschosses, sondern den höchsten Punkt der hierfür zu beurteilenden baulichen Anlagen dar.

Ein solches Bauvorhaben fügt sich nach der Höhe der baulichen Anlagen gemäß § 34 Abs. 1 BauGB in die nähere Umgebung ein. Denn nach der Darstellung der Beklagten weisen die Gebäude auf dem Grundstück Flst. Nr. X (X) Traufhöhen von 9,6 m und Firsthöhen von 12 m auf. Der von der Umgebungsbebauung gesetzte Rahmen wird damit von 9,6 m hohen Flachdachgebäuden auf dem Vorhabengrundstück nicht überschritten.

4. Entsprechendes gilt für die von der Klägerin gestellten Frage, ob das Bauvorhaben in der Variante 2 nach der Zahl der Vollgeschosse zulässig ist (Einzelfrage 12).

Nach dem eindeutigen Wortlaut - sowie dem erklärten Willen der Klägerin - bezieht sich die Frage darauf, ob die drei Vollgeschosse der baulichen Anlagen in Variante 2 zulässig sind. Hiervon umfasst ist weder die Frage, ob das Vorhaben nach der Zahl der Geschosse insgesamt (also aller Geschosse einschließlich der Attikageschosse) zulässig ist, noch die Frage nach der optischen Wirkung der geplanten Gebäude als solche bzw. ihrer „Geschossigkeit“ (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 17.03.2021 – 5 S 1032/20 –, juris Rn. 48). Ob sich das Bauvorhaben nach seinem Nutzungsmaß, also der sichtbaren absoluten Größe der baulichen Anlagen nach ihrer Grundfläche, Geschosszahl und Höhe sowie ihrem Verhältnis zur Freifläche bei kumulativer Betrachtung (vgl. BVerwG, Urteil vom 8.12.2016 - 4 C 7.15 - juris Rn. 17; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 17.03.2021 – 5 S 1032/20 – juris Rn. 41) in die nähere Umgebung einfügt, ist damit nicht Gegenstand dieser (oder einer anderen) Einzelfrage.

In der Rechtsprechung ist geklärt, dass für das Einfügen nach dem Maß der baulichen Nutzung im Rahmen des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB mangels anderer allgemein anerkannter Anhaltspunkte auf die in der Baunutzungsverordnung verwendeten Begriffsmerkmale zurückgegriffen werden kann (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 14.07.2000 - 5 S 418/00 -, juris Rn. 19). Gemäß § 20 Abs. 1 BauNVO i.V.m. § 2 Abs. 6 Satz 1 LBO (nicht: LBO 1985, mangels eines wirksamen Bebauungsplans ist allein die aktuelle Rechtslage maßgeblich) werden Vollgeschosse definiert als Geschosse, die mehr als 1,4 m über die im Mittel gemessene Geländeoberfläche hinausragen und, von Oberkante Fußboden bis Oberkante Fußboden der darüberliegenden Decke oder bis Oberkante Dachhaut des darüberliegenden Daches gemessen, mindestens 2,3 m hoch sind. Keine Vollgeschosse sind nach § 2 Abs. 6 Satz 3 LBO oberste Geschosse, bei denen die Höhe von 2,3 m über weniger als drei Viertel der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses vorhanden ist.

Hieran gemessen sind die obersten (Attika-)Geschosse des Bauvorhabens ausweislich des im Verwaltungsverfahren vorgelegten Nachweises der Geschossigkeit, deren Richtigkeit nicht in Zweifel gezogen wurde und auf deren Unrichtigkeit auch nichts hindeutet, keine Vollgeschosse. Das Bauvorhaben weist damit in Variante 2 drei Vollgeschosse auf. Einem Bauvorhaben mit drei Vollgeschossen steht § 34 Abs. 1 BauGB nicht entgegen. Dabei kann dahinstehen, ob die Zahl der Vollgeschosse i.S.d. § 20 Abs. 1 BauNVO i.V.m. § 2 Abs. 6 Satz 1 LBO neben der absoluten Geschosszahl bei der Beurteilung des Einfügens überhaupt eine eigenständige Bedeutung hat. Denn ein insoweit von der Umgebungsbebauung gesetzter Rahmen wäre durch die drei Vollgeschosse der geplanten Gebäude nicht überschritten. Auch aus Sicht der Beklagten ist allein fraglich, ob sich das Bauvorhaben in Variante 2 mit seinen vier Geschossen, also einschließlich der obersten, vierten (Attika-)Geschosse, in die nähere Umgebung einfügt. Dies ist indes nicht Gegenstand der gerichtlichen Entscheidung.

5. Schließlich kann die Klägerin für die Einzelfrage 14 einen positiven Bauvorbescheid verlangen; denn das Bauvorhaben ist in der Variante 2 nach der Geschossfläche zulässig. Auch insoweit steht dem Bauvorhaben § 34 Abs. 1 BauGB nicht entgegen.

Bedeutsam für das Einfügen in die Eigenart der näheren Umgebung nach dem Maß der baulichen Nutzung sind (nur) solche Maße, die nach außen wahrnehmbar in Erscheinung treten und anhand derer sich die vorhandenen Gebäude in der näheren Umgebung leicht in Beziehung zueinander setzen lassen, insbesondere die absolute Größe nach Grundfläche, Geschosszahl und Höhe, bei offener Bebauung zusätzlich auch ihr Verhältnis zur Freifläche (vgl. BVerwG, Urteil vom 08.12. 2016 – 4 C 7/15 –, juris Rn. 17; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 17.03.2021 – 5 S 1032/20 – juris Rn. 41). Die (absolute) Geschossfläche als Produkt aus Geschosszahl und Grundfläche und die Geschossflächenzahl als Verhältnis der absoluten Geschossfläche zur umliegenden Freifläche gehen in diesen Kriterien auf und sind im Rahmen des § 34 BauNVO keine maßgebenden Gesichtspunkte. Insbesondere kommt es auf die Feinheiten der Berechnungsregeln der Geschossflächenzahl nach der BauNVO nicht an (vgl. VG Karlsruhe, Urteil vom 12.12.2019 - 1 K 5728/18 -, juris Rn. 43).

Mithin braucht nicht ermittelt werden, welche (absoluten) Geschossflächen die Gebäude in der näheren Umgebung aufweisen. Ob sich die Gebäude nach ihrer sichtbaren Größe im Verhältnis zur umliegenden Freifläche in die nähere Umgebung einfügen, ist nicht Teil der Einzelfrage 14.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1, § 155 Abs. 2 VwGO. Sie berücksichtigt den wirtschaftlichen Wert der von der Klägerin im gerichtlichen Verfahren teilweise zurückgenommenen Einzelfrage 11 nach der Zulässigkeit der Gebäudehöhen des Bauvorhabens in der Variante 2.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Berufung durch das Verwaltungsgericht (vgl. § 124a Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 124 Abs. 2 Nr. 3 und 4 VwGO) liegen nicht vor.

Beschluss

Der Streitwert für das Verfahren wird gemäß § 52 Abs. 1 GKG auf 50.000,- Euro festgesetzt (vgl. Ziffern 9.1.1.3 und 9.2 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit 2013).

Gründe