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| | Das Gericht versteht die Antragstellung in der mündlichen Verhandlung als teilweise Klagerücknahme, soweit - entgegen den ursprünglich schriftsätzlich angekündigten Anträgen - nun nicht mehr die Verpflichtung zur Erteilung einer Genehmigung nach § 22 Abs. 1, Abs. 5 Satz 1 BauGB begehrt wird. Im Umfang dieser Teilrücknahme ist das Verfahren einzustellen und über die Kosten zu entscheiden (§ 92 Abs. 3 Satz 1 VwGO). |
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| | Soweit anhängig geblieben, ist die Klage in vollem Umfang zulässig (dazu nachfolgend 1.) und mit dem Feststellungsantrag auch begründet (dazu 2.). Mit dem auf Aufhebung des Ablehnungsbescheids vom 28.05.2015 und des Widerspruchsbescheids vom 12.04.2016 gerichteten (Anfechtungs-)Antrag ist sie dagegen unbegründet (dazu 3.). |
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| | 1. Die Klage ist zulässig. |
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| | Der in der mündlichen Verhandlung vom 20.07.2017 geschlossene gerichtliche Vergleich hat die Rechtshängigkeit der Klage nicht beendet. Denn er ist wirksam, insbesondere fristgerecht, widerrufen worden und deshalb als von Anfang an unwirksam anzusehen (vgl. Ortloff, in: Schoch/Schneider/Bier, VwGO, Stand 10/2016, § 106 Rn. 46). Der Vergleich umfasste die Verfahren H. M. (2 K 2234/16) und F. M. (2 K 2235/16). Er enthielt Regelungen zum materiellen und prozessualen Schicksal beider Verfahren und der zugrunde liegenden Rechtsbeziehungen. Nach seinem § 4 war er für „die Beteiligten“ - d.h. die Kläger aus beiden Verfahren, den Beklagten und die Beigeladene - bis zum 30.09.2017 widerruflich. Durch den für den Kläger Friedrich Mayer erklärten Widerruf ist der Vergleich deshalb insgesamt und mit Wirkung für alle Beteiligten beseitigt worden. Die Erklärung des Prozessbevollmächtigten, im Verfahren 2 K 2234/16 erfolge kein Widerruf, geht daher ins Leere. |
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| | Die Klage ist, soweit sie auf die Aufhebung der angegriffenen Bescheide vom 28.05.2015 und 12.04.2016 gerichtet ist, als Anfechtungsklage nach § 42 Abs. 1 VwGO statthaft und auch ansonsten zulässig. Soweit sie auf die Feststellung gerichtet ist, dass die Begründung von Wohnungseigentum keiner Genehmigung nach § 22 BauGB bedürfe, ist sie als Feststellungsklage nach § 43 Abs. 1 VwGO statthaft. Auch die weiteren Zulässigkeitsvoraussetzungen der Feststellungsklage gemäß § 43 Abs. 1 VwGO liegen vor. |
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| | a) Mit der Frage, ob die angestrebte Begründung von Wohnungseigentum eine Genehmigung durch die Baurechtsbehörde nach § 22 Abs. 1, Abs. 5 Satz 1 BauGB erfordert, hat die Klage das Bestehen eines feststellungsfähigen Rechtsverhältnisses zum Gegenstand. |
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| | b) Der Kläger hat auch ein berechtigtes Interesse an der baldigen Feststellung. Der vom Kläger beabsichtigten Aufteilung seines Grundstücks in Wohnungseigentum nach Maßgabe des Teilungsplans (vgl. § 2, § 8 Abs. 1 WEG) steht gegenwärtig die Sperrwirkung des § 22 Abs. 6 Satz 1 BauGB entgegen. Die Aufteilung eines Grundstücks in Wohnungseigentum wird durch die Anlegung der Wohnungsgrundbücher und die Vornahme der Eintragung vollzogen. Das Grundbuchamt hat im Rahmen des formalisierten Eintragungsverfahrens zunächst zu prüfen, ob ein ordnungsgemäßer Eintragungsantrag und eine Bewilligung des Verfügungsberechtigten, der die Teilungserklärung und die Abgeschlossenheitsbescheinigung beigefügt ist, in der Form des § 29 GBO vorliegen. Außerdem hat das Grundbuchamt von Amts wegen zu prüfen, ob der Bewilligende Verfügungsbeschränkungen unterliegt. Eine solche Beschränkung liegt vor, wenn die Gemeinde eine Satzung nach § 22 Abs. 1 Satz 1 BauGB erlassen hat, die einen Genehmigungsvorbehalt für die Begründung von Rechten nach dem WEG enthält und die das von der Eintragung betroffene Grundstück erfasst. Über den Satzungsbeschluss hat die Gemeinde das Grundbuchamt gemäß § 22 Abs. 2 Satz 3 BauGB zu informieren. Nachdem dies vorliegend geschehen ist, darf das Grundbuchamt die Eintragung gemäß § 22 Abs. 6 Satz 1 BauGB nur vornehmen, wenn ein Genehmigungsbescheid oder ein Zeugnis gemäß § 22 Abs. 5 Satz 5 BauGB (Genehmigungsfiktion wegen nicht fristgerechter Versagung) vorgelegt wird, oder wenn eine Freistellungserklärung der Gemeinde nach § 22 Abs. 8 Satz 1 BauGB eingegangen ist. Nichts davon ist hier der Fall. Die Grundbuchsperre kann deshalb allein durch die hier begehrte gerichtliche Feststellung überwunden werden, dass die Begründung von Wohnungseigentum keinem Genehmigungsvorbehalt nach § 22 BauGB unterliegt. |
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| | c) Dem Kläger fehlt auch nicht das allgemeine Rechtsschutzbedürfnis. Ein einfacherer und deshalb ggf. vorrangiger Weg zur Erreichung des Rechtsschutzziels ist nicht eröffnet. Insbesondere verspricht ein Vorgehen gegen die Eintragung ablehnende Entscheidungen des Grundbuchamts, etwa im Wege einer Beschwerde nach §§ 71 ff. GBO, keinen Erfolg. Denn die Ablehnung der Eintragung ist rechtmäßig, solange die Grundbuchsperre nach § 22 Abs. 6 Satz 1 BauGB besteht. Auf die Wirksamkeit der Satzungsbestimmung nach § 22 Abs. 1 Satz 1 BauGB kommt es dabei nicht an; das Grundbuchamt hat die Wirksamkeit nicht zu prüfen. Nichts anderes gilt für das Beschwerdegericht (vgl. OLG Rostock, Beschluss vom 31.05.2016 - 3 W 108/13 -, juris). |
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| | Dem Kläger kann weder das Feststellungsinteresse noch das allgemeine Rechtsschutzbedürfnis unter Verweis auf die im Durchführungsvertrag zum Bebauungsplan „K. Ösch“ getroffenen Vereinbarungen abgesprochen werden. Es ist nicht festzustellen, dass der angestrebte Rechtsschutz die Rechtsstellung des Klägers wegen eines schlechthin nicht ausräumbaren Hindernisses nicht verbessern könnte und deshalb nutzlos wäre (vgl. zu diesem Maßstab BVerwG, Beschluss vom 31.07.1992 - 4 B 140.92 -, juris; Ehlers, in: Schoch/Schneider/Bier, VwGO, Stand 10/2016, Vor § 40 Rn. 94 m.w.N.). |
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| | Die in Ziffer 2.2.1.1 des Durchführungsvertrags vom 21.07.2011 enthaltene Verpflichtung des Vorhabenträgers und seiner Rechtsnachfolger, kein Wohnungseigentum an den zu errichtenden Wohngebäuden zu begründen, stellt kein schlechthin nicht ausräumbares Hindernis für die Aufteilung des Grundstücks in Wohnungseigentum dar. Es handelt sich dabei um eine gegenüber der beigeladenen Gemeinde eingegangene vertragliche Unterlassungsverpflichtung, die die nach Überwindung der Grundbuchsperre zivilrechtlich ohne weiteres mögliche Begründung von Wohnungseigentum nicht gleichsam selbst-exekutierend und mit dinglicher Wirkung zu hindern vermag, sondern die bei Nichtbefolgung ggf. ihrerseits gerichtlich durchgesetzt werden müsste. Es liegt deshalb keineswegs auf der Hand, dass der Kläger seine Rechtsstellung mit der begehrten Feststellung nicht verbessern kann. |
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| | Darüber hinaus stellt die Verpflichtung aber auch deshalb kein schlechthin nicht ausräumbares Hindernis im oben genannten Sinne dar, weil sie nicht zweifelsfrei wirksam ist. Die Wirksamkeit des Durchführungsvertrags im Ganzen (nachfolgend aa) begegnet, wie auch die Wirksamkeit der hier in Rede stehenden Ausschlussklausel im Besonderen (nachfolgend bb), rechtlichen Bedenken. |
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| | Gemäß § 56 Abs. 1 Satz 1 LVwVfG kann ein öffentlich-rechtlicher Vertrag im Sinne des § 54 Satz 2 LVwVfG, in dem sich der Vertragspartner der Behörde zu einer Gegenleistung verpflichtet, geschlossen werden, wenn die Gegenleistung für einen bestimmten Zweck im Vertrag vereinbart wird und der Behörde zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben dient. Nach Satz 2 muss die Gegenleistung den gesamten Umständen nach angemessen sein und im sachlichen Zusammenhang mit der vertraglichen Leistung der Behörde stehen. Die für städtebauliche Verträge geltende Vorschrift des § 11 Abs. 2 Satz 2 BauGB stellt klar, dass die Vereinbarung einer vom Vertragspartner zu erbringenden Leistung unzulässig ist, wenn er auch ohne sie einen Anspruch auf die Gegenleistung hätte. Das in diesen Vorschriften zum Ausdruck kommende Koppelungsverbot besagt damit u.a., dass hoheitliche Entscheidungen ohne entsprechende gesetzliche Ermächtigung nicht von wirtschaftlichen Gegenleistungen abhängig gemacht werden dürfen, es sei denn, erst die Gegenleistung würde ein der Entscheidung entgegenstehendes rechtliches Hindernis beseitigen. Zweck des Koppelungsverbots ist es insoweit, den Verkauf von Hoheitsrechten zu verhindern (vgl. allgemein BVerwG, Urteil vom 16.05.2000 - 4 C 4.99 -, BVerwGE 111, 162; Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn u.a., BauGB, Stand 05/2017, § 11 Rn. 168 m.w.N.). Ein danach unzulässiges Koppelungsgeschäft liegt grundsätzlich vor, wenn eine Gemeinde eine wirtschaftliche Gegenleistung für die Aufstellung eines Bebauungsplans fordert. Unzulässig ist insbesondere, die Aufstellung des Plans davon abhängig zu machen, dass die Grundstückseigentümer für die damit verbundenen Bebauungsvorteile, den „Planungsvorteil“, einen Geldausgleich zahlen (vgl. VG Stuttgart, Urteil vom 09.10.2002 - 2 K 5118/01 -, juris, m.w.N.). Die Verknüpfung des Erwerbs eines Grundstücksteils durch die Gemeinde zur Realisierung eines sog. „Einheimischenmodells“ mit der Ausweisung des restlichen Grundstücks als Bauland wird als im Grundsatz unbedenklich angesehen (vgl. BGH, Urteil vom 02.10.1998 - V ZR 45/98 -, NJW 1999, 208); an einer - unzulässigen - wirtschaftlichen Gegenleistung soll es dabei fehlen, wenn für den Verkauf des Teilgrundstücks ein marktgerechter Preis vereinbart wird (BGH a.a.O.). |
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| | So verhielte es sich vorliegend indes nicht, wenn die Darstellung des Klägers zu den Hintergründen der Planaufstellung zuträfe. Träfe es nämlich zu, dass die beigeladene Gemeinde die Überplanung des ursprünglich ungeteilten Grundstücks gegen den Verkauf einer mit zwei Häusern bebauten Teilfläche zu einem fünfzig Prozent unter dem Verkehrswert liegenden Preis vorgenommen und den Durchführungsvertrag im Hinblick auf diese Abrede geschlossen hat, wäre ein Verstoß gegen das Koppelungsverbot wohl gegeben; der der Gemeinde gewährte „Rabatt“ von 2.100.000,- EUR dürfte als unmittelbare wirtschaftliche Gegenleistung für die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans anzusehen sein. Die dem Abschluss des Durchführungsvertrags - nach dem Klägervortrag - vorgelagerte Abrede (Verkauf des Grundstücksteils gegen Aufstellung des Bebauungsplans) wäre in diesem Fall nach § 59 Abs. 2 Nr. 4 LVwVfG nichtig, die im Vertrag selbst begründeten Rechtspositionen wären rechtsgrundlos erlangt. |
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| | Ob der Vortrag des Klägers in tatsächlicher Hinsicht zutrifft, ist nicht geklärt. Das LG R. hat im Verfahren ... ... .../... in seinem Erledigungsbeschluss Folgendes ausgeführt: |
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| | „Bei streitigem Verfahrensausgang hätte zunächst in jedem Fall Beweis erhoben werden müssen durch Einholung eines Sachverständigengutachtens zum Verkehrswert des Vertragsgegenstandes, d.h. des Grundstücks mit den beiden Mehrfamilienhäusern. Denn nach der Rechtsprechung dürfen Gemeinden die ihnen obliegende Bauleitplanung nicht an den Bauwilligen „verkaufen“ in dem Sinne, dass sie sich einen Preis hierfür bezahlen lassen; sie dürfen nur in sehr eingeschränktem Maße darauf hinwirken, dass ihr eigener mit der Planung verbundener oder durch die Bebauung bewirkter Aufwand kompensiert wird. Dementsprechend wäre es für eine streitige Entscheidung auf den von den Parteien (unter Vorlage von Parteigutachten) unterschiedlich vorgetragenen Wert angekommen. Gegebenenfalls hätte es dann auch noch einer Beweisaufnahme zu den zwischen den Parteien geführten Gesprächen bedurft; hierzu hatten beide Parteien jeweils Zeugenbeweis angetreten.“ |
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| | Eine weitergehende Klärung kann auch im vorliegenden Verfahren nicht erfolgen, da hier lediglich zu prüfen ist, ob die vertragliche Bindung ein schlechthin nicht ausräumbares Hindernis für die Begründung von Wohnungseigentum darstellt. Dies ist - auch - wegen der dargestellten rechtlichen Zweifel an der Wirksamkeit des Vertrages nicht der Fall. |
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| | bb) Die hier in Rede stehende Vertragsklausel wäre schließlich auch für sich betrachtet jedenfalls nicht zweifelsfrei und offenkundig wirksam. Es ist in der Rechtsprechung - soweit ersichtlich - ungeklärt, ob die Begründung von Wohnungseigentum in einem Durchführungsvertrag ausgeschlossen werden kann, obwohl die Festsetzungsermächtigung des § 22 Abs. 1 BauGB (Genehmigungsvorbehalt) im Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschließungsplans - wie noch auszuführen ist - keine Anwendung findet. In der Kommentarliteratur wird diese Frage bejaht (vgl. Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn u.a., a.a.O., § 12 Rn. 26; Mitschang, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 13. Aufl. 2016, § 12 Rn. 30; Bank, in: Brügelmann, BauGB, Stand 07/2016, § 12 Rn. 91), teilweise allerdings mit dem einschränkenden Hinweis, dass derartigen Vereinbarungen, die kraft Gesetzes nicht anwendbare städtebauliche Vorschriften ersetzen sollen, durch § 11 Abs. 2 BauGB (Angemessenheitsvorbehalt) inhaltliche Grenzen gesetzt seien; der Vorhabenträger dürfe nicht stärker belastet werden, als dies nach den gemäß § 12 Abs. 3 Satz 2 BauGB unanwendbaren Vorschriften der Fall wäre (so Bank a.a.O.). Außerdem bedürften solche Vereinbarungen zur Grundstücksnutzung in städtebaulichen Verträgen einer hinreichenden städtebaulichen Rechtfertigung, weil es andernfalls am erforderlichen Sachzusammenhang fehle (vgl. Reidt, BauR 2008, 1541 <1543>). Ob und inwieweit diesen Bedenken letztlich beizutreten ist, bedarf hier keiner Entscheidung. |
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| | d) Schließlich steht der Zulässigkeit der Klage auch die durch § 43 Abs. 2 Satz 1 VwGO vorgegebene Subsidiarität der Feststellungsklage gegenüber einer - hier nicht in Betracht kommenden - Gestaltungs- oder Leistungsklage nicht entgegen. Ein Normenkontrollantrag nach § 47 Abs. 1 Nr. 1 VwGO (vgl. Rieger, in: Schrödter, BauGB, 8. Aufl. 2015, § 22 Rn. 30) ist ebenfalls nicht vorrangig. Zum einen ist die Jahresfrist des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO mittlerweile verstrichen, zum anderen entspricht es ersichtlich nicht dem Rechtsschutzziel des Klägers, die Gültigkeit des vorhabenbezogenen Bebauungsplans insgesamt in Frage zu stellen. |
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| | Die Feststellungsklage ist mithin zulässig. |
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| | 2. Die Feststellungsklage hat auch in der Sache Erfolg. Die Begründung von Wohnungseigentum bezüglich des klägerischen Grundstücks bedarf vorliegend keiner Genehmigung der Baurechtsbehörde gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1, Abs. 5 Satz 1 BauGB. |
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| | Gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB können Gemeinden, die oder deren Teile überwiegend durch Fremdenverkehr geprägt sind, in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung bestimmen, dass zur Sicherung der Zweckbestimmung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nach § 1 WEG der Genehmigung unterliegt. Die Genehmigung darf nur unter den in § 22 Abs. 4 BauGB geregelten Voraussetzungen versagt werden. Über die Genehmigung entscheidet nach § 22 Abs. 5 Satz 1 BauGB die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde. |
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| | Einen wirksamen Genehmigungsvorbehalt enthält der vorhabenbezogene Bebauungsplan „K. Ösch“ nicht. Die Bestimmung in § 4 des Bebauungsplans ist - soweit es sich dabei überhaupt um eine Festsetzung handelt - unwirksam. Denn das Instrumentarium des § 22 BauGB einschließlich der darin enthaltenen Festsetzungsermächtigung findet auf vorhabenbezogene Bebauungspläne im Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans keine Anwendung (§ 12 Abs. 3 Satz 2 Halbsatz 2 BauGB). Die Gültigkeit der Festsetzung kann sich auch nicht aus den Planerhaltungsvorschriften der §§ 214 ff. BauGB ergeben. Denn der Verstoß gegen § 12 Abs. 3 Satz 2 Halbsatz 2 BauGB gehört nicht zu den Mängeln eines Bebauungsplans, die nach diesen Vorschriften unbeachtlich sind oder werden (können). |
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| | Die beantragte Feststellung ist daher auszusprechen. |
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| | 3. Soweit der Kläger die Aufhebung der die Genehmigungserteilung ablehnenden Bescheide begehrt, hat die Klage keinen Erfolg. Die Bescheide sind rechtmäßig und verletzen den Kläger nicht in seinen Rechten (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). |
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| | Der gerichtlichen Aufhebung unterliegen gemäß § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO rechtswidrige Verwaltungsakte. Zu den formellen Rechtmäßigkeitsvoraussetzungen gehört, dass schriftliche Verwaltungsakte mit einer Begründung zu versehen sind (§ 39 Abs. 1 Satz 1 LVwVfG). Dabei sind nach § 39 Abs. 1 Satz 2 LVwVfG die wesentlichen Gründe mitzuteilen, die die Behörde zu ihrer Entscheidung bewogen haben. Für den Widerspruchsbescheid ergibt sich das Begründungserfordernis aus § 73 Abs. 3 Satz 1 VwGO. Zu den formellen Anforderungen gehört dabei nicht, dass die Begründung objektiv richtig ist. Eine sachlich unzutreffende Begründung führt, jedenfalls soweit es sich um eine gebundene Entscheidung handelt, auch nicht zur materiellen Rechtswidrigkeit eines im Verfügungssatz dem Gesetz entsprechenden Verwaltungsakts (vgl. Sachs, in: Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 8. Aufl. 2014, § 39 Rn. 30 und § 45 Rn. 46 mit Nachweisen aus der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts). |
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| | Nach diesen Maßstäben sind die angefochtenen Bescheide formell und materiell rechtmäßig. Sie sind den gesetzlichen Anforderungen entsprechend begründet worden. Der ausdrücklich auf Erteilung der Genehmigung gerichtete Behördenantrag des Klägers ist auch im Ergebnis zu Recht abgelehnt worden, da mangels wirksamen Genehmigungsvorbehalts nach § 22 Abs. 1 BauGB kein Anspruch auf die Genehmigung besteht. Dass die Begründung in der Sache fehl geht, weil darin im Ausgangspunkt ein Genehmigungserfordernis angenommen wird - obwohl der Widerspruchsbescheid die „Unanwendbarkeit“ der Bestimmung im Bebauungsplan letztlich konzediert - ist nicht von Bedeutung. |
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| | Das Erfordernis einer Aufhebung lässt sich hier auch nicht mit Blick auf einen durch die fehlerhaften Begründungselemente ggf. erzeugten Rechtsschein zu Lasten des Klägers begründen. Denn die erstrebte Eintragung des Wohnungseigentums kann dem Kläger nach dem Feststellungsausspruch nicht mehr unter Verweis auf ein Genehmigungserfordernis nach § 22 Abs. 1 BauGB verwehrt werden. Zur Frage der Wirksamkeit des Durchführungsvertrags - auf diesen stützen die angegriffenen Bescheide maßgeblich die Annahme eines fehlenden Sachbescheidungsinteresses - verhält sich die hier zu treffende Entscheidung nach dem Vorgesagten gerade nicht. |
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| | Insoweit unterliegt die Klage deswegen der Abweisung. |
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| | Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 1, Abs. 3, § 155 Abs. 1, Abs. 2 VwGO. Nach § 155 Abs. 2 VwGO trägt der Kläger die Kosten des Verfahrens, soweit die Klage als zurückgenommen anzusehen ist. Der Kostenanteil der verdeckten Teilrücknahme wird mit einem Drittel der Verfahrenskosten bemessen. Im Übrigen sind die Kosten wegen des Obsiegens des Klägers dem Beklagten und der beigeladenen Gemeinde aufzuerlegen, § 154 Abs. 1 und Abs. 3 VwGO. Dabei bleibt außer Betracht, dass der Kläger mit seinem Anfechtungsantrag erfolglos bleibt; denn es handelt sich dabei gemessen am materiellen Klageziel um ein geringfügiges Unterliegen (§ 155 Abs. 1 Satz 3 VwGO). Ein Ausspruch über die Notwendigkeit der Zuziehung des Bevollmächtigten des Klägers im Vorverfahren gemäß § 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO erübrigt sich mit Blick auf die Abweisung des Anfechtungsantrags. |
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