Tenor

Das Versäumnisurteil vom 10.08.2023 wird insoweit aufgehoben, als die Beklagte verurteilt wird, an den Kläger einen Betrag in Höhe von 479,40 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus je einem Betrag in Höhe von 47,94 € seit dem 15.1.2023, 4.2.2023, 4.3.2023, 6.4.2023, 5.5.2023, 4.6.2023, 6.7.2023, 4.8.2023, 6.9.2023 und 6.10.2023 zu zahlen sowie festgestellt wird, dass die Beklagte seit dem 01.01.2023 verpflichtet ist, eine um 47,94 Euro auf 385,94 Euro erhöhte monatliche Nettomiete an den Kläger zu entrichten.

Im Übrigen wird das Versäumnisurteil vom 10.08.2023 wegen des weitergehenden Zinsanspruches aufrechterhalten und die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte mit Ausnahme der durch die Säumnis verursachten Kosten, die der Kläger trägt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

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Tatbestand

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Der Kläger macht mit der Klage die Erhöhung der Netto-Miete für Wohnraum ab dem 01.01.2023 wegen von ihm behaupteter Modernisierungsmaßnahmen an dem gegenständlichen Mietshaus gegenüber der Beklagten geltend.

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Der Kläger, der der Vermieter der Beklagten betreffend die Wohnung an der Anschrift X in Q ist, führte in der Zeit vom 23.08.2021 bis 22.04.2022 bauliche Veränderungen an dem Mietshaus durch.

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Im Einzelnen entstanden für den Aufbau eines Gerüstes zur Durchführung der Arbeiten dem Kläger insgesamt Kosten in Höhe von 7.520,70 €, wobei er im Hinblick auf die Verzögerung der Arbeiten bei der Berechnung der Modernisierungskosten 5.149,93 € zugrunde legte. Wegen der Einzelheiten wird auf die Rechnung der Firma X Gerüstbau, Anlage K 2, Bezug genommen.

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Weiter entstanden dem Kläger insbesondere für das Anbringen von Fassadendämmplatten aus Mineralwolle abzüglich bei Mietern erbrachter Zusatzleistungen Kosten in Höhe von 76.162,57 €. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Rechnung der Firma X Malerbetrieb, Anlage K 1, Bezug genommen.

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Für den Einbau von neuen Fenstern sowie einer neuen Haustür entstanden dem Kläger Kosten der Firma T Metallbau in Höhe von 22.023,90 €. Wegen der Einzelheiten wird auf die Rechnung der Firma T, Anlage K 3, Bezug genommen.

7

Zudem wurden dem Kläger von dem Betrieb Dachdecker H für Ergänzungen der Dämmung am Dach sowie eine Erneuerung der Abflussrinne mit zwei Rechnungen Kosten in Höhe von 3.644,16 € und 427,98 € berechnet. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Rechnungen der Firma Dachdecker H, Anlage K 4, Bezug genommen.

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Ferner entstanden dem Kläger für Arbeiten der Firma Haustechnik F an der Heizung des Hauses Kosten in Höhe von 230,55 €. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Rechnung der Firma Haustechnik F, Anlage zum Schriftsatz vom 09.08.2023, Bezug genommen.

9

Mit anwaltlichem Schreiben vom 15.09.2022 (Anlage K 7 zum Schriftsatz vom 24.08.2023) forderte der Kläger die Beklagte auf, aufgrund der erfolgten Modernisierungsmaßnahmen eine um 47,94 € pro Monat erhöhte Grundmiete ab dem 01.01.2023 zu zahlen. Dem kam die Beklagte nicht nach, weswegen der Kläger die Mieterhöhung nun im Klageverfahren begehrt.

10

Der Kläger ist der Ansicht, aufgrund der vorgenannten Modernisierungsmaßnahmen sei er zur Erhöhung der monatlichen Grundmiete um 47,94 € berechtigt. Die energetische Modernisierung aufgrund der durchgeführten Arbeiten ergebe sich insbesondere daraus, dass der Energiebedarf des Hauses nunmehr geringer sei.

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Nachdem der Kläger im Termin zur mündlichen Verhandlung am 10.08.2023 nicht aufgetreten ist, ist gegen ihn antragsgemäß am 10.08.2023 ein klageabweisendes Versäumnisurteil ergangen.  Dieses ist beiden Parteivertretern am 14.08.2023 zugestellt worden. Hiergegen hat der Kläger sich mit seinem Einspruch vom 17.08.2023, bei Gericht eingegangen am 21.08.2023, gewendet.

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Der Kläger beantragt nunmehr,

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1.       das Versäumnisurteil vom 10.08.2023 aufzuheben und die Beklagtenpartei zu verurteilen, der Klägerpartei einen Betrag in Höhe von 479,40 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen,

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2.       festzustellen, dass die Beklagtenpartei seit dem 01.01.2023 verpflichtet ist, eine um 47,94 Euro auf 385,94 Euro erhöhte monatliche Nettomiete an die Klägerpartei zu entrichten.

15

Die Beklagte beantragt,

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das Versäumnisurteil vom 10.08.2023 aufrechtzuerhalten und die Klage abzuweisen.

17

Die Beklagte ist der Ansicht, der Kläger lege nicht substantiiert dar, in welchem Umfang die Beklagte durch die etwaige Modernisierung profitiere. Insofern sei insbesondere zu beachten, dass die Beklagte eine innengelegene Wohnung gerichtet zum Garten bewohne. Deswegen fehle es an konkreter Darlegung, welche Vorteile durch die Außendämmung für die konkrete Wohnung entstanden sein sollen. Zudem sei im Hinblick auf die Erneuerung der Haustür zu beachten, dass der Schließmechanismus der vorhandenen Tür desolat gewesen sei.

18

Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

19

Das Gericht hat die Parteien im Termin zur mündlichen Verhandlung am 02.11.2023 persönlich angehört. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Sitzungsniederschrift vom 02.11.2023 Bezug genommen.

20

Die Klage ist der Beklagten am 14.01.2023 zugestellt worden.

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Entscheidungsgründe

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Durch den zulässigen Einspruch (§§ 338 ff. ZPO) ist der Prozess in die Lage vor Säumnis zurückversetzt worden, § 342 ZPO. Danach ist das Versäumnisurteil vom 10.08.2023 überwiegend aufzuheben, weil die zulässige Klage mit Ausnahme eines Teils der Zinsforderung begründet ist.

23

I.

24

Die Klage ist zulässig, weil der Kläger neben der begehrten Leistung durch Verurteilung zur Zahlung der erhöhten Miete von Januar 2023 bis Oktober 2023, zugleich eine Feststellungklage nach § 256 ZPO erheben konnte.

25

Insofern besteht hier das berechtigte Interesse des Klägers an Feststellung der bestehenden Mieterhöhung seit Januar 2023 fortlaufend für die Zukunft, weil die Beklagte die Erhöhung vorgerichtlich nicht akzeptiert hat.

26

Ein Vorrang der Leistungsklage ist indes insoweit nicht gegeben. Die Erhebung einer Klage auf künftige Leistung kommt für den Kläger nach §§ 257 und 258 ZPO nicht in Betracht, weil dies nur bei einseitiger Leistungspflicht – wie hier im Mietvertrag nicht gegeben – möglich wäre. Soweit § 259 ZPO dem Kläger die Möglichkeit einräumt, jenseits der engen Voraussetzungen der §§ 257, 258 ZPO Klage auf künftige Leistungen zu erheben, besteht lediglich ein Wahlrecht und keine Verpflichtung des Klägers zur Erhebung einer Leistungsklage, wenn erwartet werden, dass die Beklagte einem Feststellungsurteil nachkommen wird. Dies gilt insbesondere auch hinsichtlich bereits fällig gewordener Teile eines einheitlichen Anspruches (vgl. dazu nur: BeckOK ZPO/Bacher, 49. Ed., Stand: 01.07.2023, ZPO Rn. 26 m.w.N.). Da vorliegend davon auszugehen ist, dass die Beklagte der feststellenden Verurteilung nachkommen wird, konnte der Kläger daher zugleich auch den Feststellungsantrag erheben.

27

II.

28

In der Sache steht dem Kläger gegen die Beklagte die begehrte Zahlung der erhöhten Miete in Höhe von 479,40 Euro für die Zeit von Januar 2023 bis Oktober 2023 zu. Zugleich ist der Feststellungsantrag im Hinblick auf die seit Januar 2023 bestehende fortlaufende Mieterhöhung begründet, weil die Miete gemäß § 559 Abs. 1 S. 1 BGB seit Januar 2023 um 47,94 € ordnungsgemäß erhöht werden durfte.

29

Die Beklagte schuldete gemäß § 559 b Abs. 2 S. 1 BGB die erhöhte Miete ab Januar 2023, nachdem ihr die Erhöhung mit Schreiben vom 15.09.2022 erklärt worden war.

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Nach § 559 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Vermieter nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555 b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Dabei sind gemäß § 555 b Nr. 1 BGB bauliche Veränderungen dann Modernisierungsmaßnahmen, wenn durch sie in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung).

31

So liegt der Fall hier.

32

Nach Anhörung der Parteien in der durchgeführten mündlichen Verhandlung ist das Gericht davon überzeugt, dass dem Kläger aufgrund der durchgeführten Renovierung Kosten für die Modernisierung in Höhe von insgesamt 107.854, 17 € entstanden sind.

33

Diese Gesamtkosten setzen sich aus Kosten in Höhe von 5.149,93 € betreffend den X Gerüstbau, 76.377,65 € aus der Rechnung des Malerbetriebes X, 22.023,90 € betreffend Kosten der Firma T Metallbau, Kosten von 3.644,16 € und 427,98 € betreffend Rechnungen der Firma H Dachdecker sowie 230,55 € für die Rechnung der Firma Haustechnik F zusammen. Betreffend die Berechnung der berechtigten Mieterhöhung errechnet sich diese zunächst aus 8 % der Gesamtkosten in Höhe von 107.854,17 €, woraus sich ein Wert von 8.628,33 € pro Jahr ergibt. Angesichts der Gesamtfläche des gegenständlichen Mietshauses von 780 Quadratmetern ergibt sich eine Erhöhung um 11,06 € pro Quadratmeter und Jahr. Bezogen auf die Größe der Wohnung der Beklagten von 52,00 Quadratmetern ergibt sich eine monatliche Erhöhung der Grundmiete auf 47,94 € (11,06 € x 52 qm = 575,22 € pro Jahr : 12 Monate = 47,94 €).

34

Die Berechtigung der im Einzelnen geltend gemachten Modernisierungskosten ergibt sich dabei zur Überzeugung des Gerichts aus den nachstehenden Erwägungen:

35

Soweit es die Kosten der X Gerüstbau in Höhe von 5.149,93 € betrifft, ist glaubhaft und nachvollziehbar dargelegt, dass die Einrüstung des Hauses zur Durchführung insbesondere der Dämmungsarbeiten, die eine energetische Modernisierungsmaßnahme darstellen, notwendig war. Insofern ist auch nachvollziehbar dargelegt, dass die von der Klägerseite vorgenommenen Abzüge wegen Verzögerungen bei dem Bau die fortlaufenden Positionen 1.1., 1.2., 2.1., 2.2.,3.1. ff. der Rechnung betreffen.

36

Gleiches gilt für die veranschlagten Kosten des Malerbetriebes X in Höhe von 76.377,65 €, die die energetische Modernisierung durch Anbringen der Fassadendämmung aus Mineralwolle betreffen. Gleichfalls sind insofern nachvollziehbar Abzüge von den Gesamtkosten erfolgt, die die Ziffer 3 der Rechnung und die dort aufgeführten Zusatzleistungen für namentlich aufgeführte Mieter betreffen.

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Ebenfalls ist eine energetische Modernisierung durch Einbau der Isolierfenster und der neuen Haustür erfolgt, wodurch Kosten der Firma T Metallbau in Höhe von 22.023,90 € entstanden sind. Soweit die Beklagte meint, die Erneuerung der Haustür sei keine Modernisierungsmaßnahme, sondern eine hier nicht anrechenbare Erhaltungsmaßnahme im Sinne des § 559 Abs. 2 BGB, ist dies nicht zutreffend. Soweit die Beklagte schriftsätzlich zunächst hat vortragen lassen, die Erneuerung der Haustür sei aufgrund des desolaten Schließmechanismus dieser Tür erfolgt, hat die Beklagte im Termin erklärt, die Haustür habe über ein kaputtes Schloss verfügt, das jedoch zwischenzeitlich auch repariert worden sei. Der Defekt habe sich so ausgestaltet, dass durch Andrücken der Tür deren Schließen zwar erreichbar gewesen sei, diese aber nicht von allein in das Schloss gefallen sei. Sie, die Beklagte, wisse noch, dass das Schloss mehrfach ausgetauscht worden sei. Ob es zum Zeitpunkt der Umbauarbeiten defekt gewesen sei, könne sie nicht erinnern.

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Dazu hat vielmehr die Klägerseite erklärt, dass im Zuge der Umbauarbeiten sie wieder von einem Defekt des Türschlosses erfahren habe. Es sei dann während der laufenden Arbeiten nicht noch einmal das Schloss getauscht worden, sondern dann im Zuge der Umbauarbeiten die Tür erneuert worden.

39

Zum Einen ergibt sich bereits aus dem Vortrag der Beklagten, dass die alte Haustür, sofern es Beanstandungen gab, auch repariert worden ist. Zum Anderen hat der mögliche Defekt des Türschlosses an der alten Haustür zum Zeitpunkt der Umbauarbeiten lediglich - wie bereits zuvor erfolgt - die Reparatur des Schlosses, nicht aber den Einbau einer neuen Haustür erforderlich gemacht. Die Erneuerung der Haustür geht daher über eine bloße Erhaltungsmaßnahme hinaus und ist der Modernisierung des Gebäudes zuzurechnen.

40

Auch die Kosten der Firma H Dachdecker in Höhe von 3.644,16 € und 427,98 € betreffend Dämmungsarbeiten und die damit einhergehende Erneuerung der Abflussrinne sind als Modernisierungsmaßnahmen der Mieterhöhung zugrunde zulegen.

41

Gleiches gilt zuletzt auch für die Kosten der Firma Haustechnik F in Höhe von 230,55 €. Insofern hat die Klägervertreterin im Termin zur mündlichen Verhandlung glaubhaft und nachvollziehbar erklärt, dass in Folge des Aufbringens der Dämmung der Außenfühler der Heizung habe abmontiert werden müssen. Auf Grund der dann bestehenden Dämmung habe der Außenfühler im Ergebnis verlängert werden müssen. Diesem qualifizierten Vorbringen der Klägerseite ist die Beklagte nicht ausreichend entgegen getreten.

42

Im Ergebnis konnten deshalb die vorgenannten Kosten der Modernisierung anteilig entsprechend der vorstehenden Berechnung aufgrund des Verteilerschlüssels der Wohnungsgröße auf die Beklagte umgelegt werden. Insofern ist zwischen den Parteien unstreitig, dass zwei Außenfassaden des Gebäudes vollständig gedämmt worden sind, während eine dritte Außenfassade aufgrund der direkt angrenzenden Nachbarbebauung nicht gedämmt werden konnte sowie die vierte Außenfassade des Hauses nur bis zum Beginn der Balkone gedämmt worden ist. Die vorgenannten Kosten zur Dämmung des Hauses und Einbau neuer Fenster nebst Haustür sind dem gesamten Mietshaus zugute gekommen und damit anteilig auch der Wohnung der Beklagten. Der Kläger durfte – wie erfolgt – diese Kosten auf die Beklagte anteilig gemessen an der Größe ihrer Wohnung umlegen.

43

Der ausgeurteilte Zinsanspruch ergibt sich gemäß §§ 280 Abs. 1 und 2, 286, 288 Abs. 1 BGB aus Verzug, weil die erhöhte Miete gemäß § 556 b Abs. 1 BGB jeweils zum dritten Werktag eines jeden Monats fällig wird, wobei Verzugszinsen nach § 187 Abs. 1 BGB analog ab dem Folgetag geschuldet sind. Hinsichtlich des Monats Januar besteht – ne ultra petita – angesichts der beantragten Rechtshängigkeitszinsen der Zinsanspruch erst ab dem 15.01.2023.

44

Die beantragten Rechtshängigkeitszinsen konnten jedoch nicht auf den gesamten Betrag bereits ab Januar 2023 zugesprochen werden, weil zu diesem Zeitpunkt die Mieten ab Februar 2023 nicht fällig waren. Deswegen unterlag die Klage insoweit der Abweisung.

45

III.

46

Die Nebenentscheidungen beruhen hinsichtlich der Kosten auf §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 344 ZPO und hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO.

47

IV.

48

Die Berufung war nicht zuzulassen, weil die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert (§ 511 IV 1 ZPO).

49

V.

50

Der Streitwert für den Rechtsstreit wird auf 575,28 € (= 12 x 47, 94 €), § 41 Abs. 5 S. 1 GKG festgesetzt.

51

Soweit hier neben der Leistungsklage auch Feststellungsklage erhoben worden ist, waren die Anträge nach §§ 48 Abs. 1 GKG, 5 ZPO nicht zusammenzurechnen, weil aufgrund gleichen Interesses des Klägers ein Additionsverbot wegen wirtschaftlicher Identität besteht (vgl. dazu nur Herget in: Zöller, Zivilprozessordnung, 35. Auflage 2024, § 5 ZPO Rn. 8 ).

52

Rechtsbehelfsbelehrung:

53

Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Paderborn statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Paderborn, Nebenstelle,  Am Turnplatz 31, 33098 Paderborn, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.

54

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

55

Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:

56

Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Auf die Pflicht zur elektronischen Einreichung durch professionelle Einreicher/innen ab dem 01.01.2022 durch das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten vom 10. Oktober 2013, das Gesetz zur Einführung der elektronischen Akte in der Justiz und zur weiteren Förderung des elektronischen Rechtsverkehrs vom 5. Juli 2017 und das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten und zur Änderung weiterer Vorschriften vom 05.10.2021 wird hingewiesen.

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Weitere Informationen erhalten Sie auf der Internetseite www.justiz.de.