Entscheidungsgründe

Der Einspruch ist gem. §§ 339, 340 ZPO zulässig, hat in der Sache aber keinen Erfolg. Die Klägerin hat einen Anspruch wie tenoriert.

I.

Obwohl die Klägerin beantragt hat, die Beklagte zu verurteilen, die lastenfreie Eigentumsübertragung an den streitgegenständlichen Grundstücken zu bewirken, ergibt sich aus ihrem Vorbringen, dass ihr Rechtsschutzziel vorrangig die Herbeiführung der Lastenfreiheit der streitgegenständlichen Grundstücke ist. Maßgeblich für die Auslegung der Anträge ist nicht der bloße Wortlaut, sondern das gesamte Vorbringen der Klägerin und ihr erkennbares Rechtsschutzziel; der Antrag muss so ausgelegt werden, wie ein verständiger Prozessbeteiligter ihn nach Treu und Glauben verstehen muss (§§ 133, 157 BGB analog). Die Klägerin beantragte ursprünglich, die Beklagte zu verurteilen, alles Erforderliche zu tun, um die X. Bank zur Abgabe einer Löschungsbewilligung hinsichtlich der auf den streitgegenständlichen Grundstücken lastenden Grundschuld zu veranlassen. Bereits darin kommt zum Ausdruck, dass die vollständige Erfüllung des Primärleistungsanspruchs nicht das ursprüngliche Rechtsschutzziel der Klägerin gewesen ist. In der eingereichten Klagebegründung legte die Klägerin dar, dass sich die bisherige Korrespondenz der Klägerin sowohl mit der Beklagten als auch mit der X. Bank auf eine Herbeiführung der Löschungsbewilligung beschränkte (Bl. 6, 27 u. 31 d. A.). Auch die Erörterungen in der mündlichen Verhandlung setzten sich nur mit der Frage auseinander, ob eine Löschungsbewilligung oder eine Pfandfreigabe für die Herstellung der Lastenfreiheit geeignet seien (Bl. 196 d. A.). Dieser Auslegung steht auch nicht die Wortlautfassung des Antrags entgegen, dass die Beklagte zu verurteilen sei, "zur Erfüllung ihrer Pflichten aus dem notariellen Kaufvertrag [...] die lastenfreie Eigentumsübertragung der Grundstücke [...] zu bewirken und die Pfandfreigabe der X. Bank zu veranlassen". Ein verständiger Dritter würde in Kenntnis des gesamten Vorbringens der Klägerin nicht davon ausgehen, dass es sich um zwei verschiedene Anträge handelt, sondern dass die Klägerin lediglich die Bedeutung der Pfandfreigabe als Vorrausetzung für die Ermöglichung einer lastenfreien Eigentumsübertragung hervorhebt; der Kern des Antrags bleibt dabei die Herbeiführung der Lastenfreiheit.

II.

Die Änderung des Klageantrags ist zulässig. Es handelt sich um eine sachdienliche Klageänderung gem. § 263 ZPO. Sachdienlich ist diese, wenn eine Entscheidung über die geänderte Klage objektiv prozesswirtschaftlich ist, weil sie den Streitstoff des anhängigen Verfahrens zumindest teilweise ausräumt und einem andernfalls zu gewärtigenden Rechtsstreit vorbeugt. Die Umstellung von der Herbeiführung einer Löschungsbewilligung auf die Herbeiführung einer Pfandfreigabe beruht auf demselben Klagegrund wie der ursprüngliche Klageantrag. Beide Anträge stehen im engen Zusammenhang mit dem notariellen Kaufvertrag über die Grundstücke und unterscheiden sich lediglich in der beantragten Verpflichtung, verfolgen aber beide das Ziel, die Beklagte zur Erfüllung ihrer Mitwirkungspflichten zu bewegen. Würde die Klage im Übrigen unter dem geänderten Klageantrag als unzulässig abgewiesen, bestünde die Möglichkeit der Klägerin, mit dem geänderten Antrag klageweise gegen die Beklagte vorzugehen.

Die Klage ist auch ordnungsgemäß gem. § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO erhoben worden. Der abgeänderte Klageantrag ist hinreichend bestimmt. Die Bestimmtheit setzt voraus, der erhobene Anspruch durch gegenständliche Beschreibung so konkret bezeichnet wurde, dass die gerichtliche Entscheidungsbefugnis gem. § 308 Abs. 1 ZPO klar abgegrenzt ist, Inhalt und Umfang der materiellen Rechtskraft der begehrten Entscheidung (§ 322 ZPO) erkennbar sind, das Risiko des eventuell teilweisen Unterliegens der Klägerin nicht durch vermeidbare Ungenauigkeit auf die Beklagte abgewälzt und eine etwaige Zwangsvollstreckung nicht mit einer Fortsetzung des Streits im Vollstreckungsverfahren belastet wird. Fraglich ist, ob die Beantragung der Verpflichtung der Beklagten, die "Pfandfreigabe der X. Bank zu veranlassen", hinreichend konkret für eine Zwangsvollstreckung ist. Denn es ist nicht klar, durch welche Handlung die Beklagte die X. Bank zur Pfandfreigabe veranlassen soll. Solche auslegungsbedürftigen Begriffe sind nur dann akzeptabel, wenn der Klägerin eine weitere Konkretisierung nicht möglich oder zumutbar ist und die Reichweite des Begehrens außer Frage steht (stRspr. BGH, 02.12.2015 - IV ZR 28/15, Rn. 8 zit. nach juris). Dabei führt nicht jede mögliche Unsicherheit bei der Zwangsvollstreckung zur Unbestimmtheit des Klageantrags (BGH, Urt. v. 10.07.2015 - V ZR 206/14, Rn. 9 zit. nach juris). Ob dies der Fall ist, beurteilt sich nach den Umständen des Einzelfalls unter Abwägung des zu schützenden Interesses der Beklagten, sich gegen die Klage erschöpfend verteidigen zu können, sowie ihres Interesses an Rechtsklarheit und Rechtssicherheit hinsichtlich der Entscheidungswirkungen mit dem ebenfalls schutzwürdigen Interesse der Klägerin an einem wirksamen Rechtsschutz festzulegen (BGH a. a. O.). Zu berücksichtigen ist, dass die Grundschuld zugunsten der X. Bank ein Darlehen besichert, dass diese der Beklagten gewährt hat. Die Begründung der Ablehnung der Pfandfreigabe durch die Bank wurde nicht in den Prozess eingeführt. In der mündlichen Verhandlung wurde jedoch von Beklagtenseite vermutet, dass der Bank ansonsten keine hinreichende Sicherung des Darlehens zur Verfügung steht. Die Einzelheiten dieses Rechtsverhältnisses zwischen der Beklagten und der X. Bank sind der Klägerin nicht zugänglich und durch ihn nicht aufklärbar; die Beklagte hat sich nicht weitergehend dazu eingelassen. Zugleich muss es der Klägerin zur Wahrung des Rechts auf effektiven Rechtsschutz aus Art. 2 Abs. 1 GG i. V. mit Art. 20 Abs. 3 GG möglich sein, eine Leistungspflicht trotz verbleibender Unklarheiten über den Grund der Leistungsstörung geltend zu machen. Daher ist es der Klägerin nicht zumutbar, eine konkretere Fassung des Antrags vorzubringen. Ihr Begehr richtet sich auf die Pfandfreigabe der streitgegenständlichen Grundstücke, dessen Reichweite ist damit hinreichend umgrenzt. Im Übrigen wird auch eine etwaige Zwangsvollstreckung nicht mit einer Fortsetzung des Streits belastet. Dem stehen auch keine überwiegenden Beklagteninteresse entgegen. Dessen Verteidigungsmöglichkeiten wurden nicht beschnitten. Die Handlungsverpflichtung sorgt auch für eine hinreichende Rechtsklarheit. Wie die Beklagte schließlich das Begehren der Pfandfreigabe erreicht, bleibt ihr überlassen; immerhin sind mehrere Möglichkeiten denkbar, etwa durch die Darlehensrückzahlung oder eine anderweitige Besicherung der Darlehensforderung.

III.

Die Klage ist begründet.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen fälligen und einredefreien Anspruch auf die Herbeiführung der Pfandfreigabe durch die X. Bank.

Klägerin und Beklagte schlossen am 21.07.2023 einen notariell beurkundeten Kaufvertrag über die streitgegenständlichen Grundstücke. Dieser Kaufvertrag enthält in Ziff. 3.2.2. eine Verpflichtung zur Einholung einer Löschungsbewilligung der von der Käuferin nicht zu übernehmenden Gesamtgrundschuld, die Voraussetzung für die Fälligkeit der Kaufpreiszahlung ist. Vorliegend kommt es nicht entscheidend darauf an, dass der notarielle Kaufvertrag eine Löschung der Gesamtgrundschuld beinhaltet, obwohl aufgrund lediglich eines Teilkaufs der einbezogenen Grundstücke nur eine Pfandfreigabe in Betracht kommt. Legt man den Vertrag gem. §§ 133, 157 BGB nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte aus, soll durch die benannte "Löschungsbewilligung" dem Grunde nach die Lastenfreiheit der kaufgegenständlichen Grundstücke bewirkt werden, sodass eine Teillöschung durch Pfandfreigabe der X. Bank ausreichend ist.

Die Bewirkung der Lastenfreiheit durch Pfandfreigabe der streitgegenständlichen Grundstücke ist ein wesentlicher Teilschritt zur Erfüllung der Primärleistungspflicht: einer lastenfreien Übereignung der Kaufsache (BGH, Urt. v. 20.12.2024 - V ZR 41/23, Rn. 17 zit. nach juris) und kann selbstständig klageweise geltend gemacht werden. Nach § 433 Abs. 1 Satz 2, § 435 BGB trifft den Verkäufer die Pflicht, rechtsmangelfreies und damit lastenfreies Eigentum zu verschaffen. Hängt die Fälligkeit des Kaufpreises in einem Grundstückskaufvertrag davon ab, dass der Verkäufer die Lastenfreistellung sichergestellt hat (sog. Direktzahlungsmodell), müssen die entsprechenden Unterlagen (hier die Pfandfreigabe) dem Notar in angemessener Frist vorgelegt werden; da es sich um eine erfolgsbezogene Pflicht handelt, genügt es nicht, wenn der Verkäufer zwar alles tut, um die Vorlage der Unterlagen herbeizuführen, diese aber gleichwohl unterbleibt. Wird dieser Erfolg nicht herbeigeführt, handelt es sich um die Nichterfüllung einer vertraglichen Primärpflicht. (Endgültig) erfüllt ist die Pflicht zur Lastenfreistellung zwar erst mit der Löschung des Grundpfandrechts im Grundbuch. Diese ist aber nicht möglich, wenn bereits die Löschungsunterlagen nicht vorgelegt werden. Nähme man insoweit eine bloße Bemühenspflicht des Verkäufers an, würde der mit dem sog. Direktzahlungsmodell bezweckte angemessene Ausgleich des Interesses des Käufers, keine ungesicherte Vorleistung zu erbringen, mit dem Interesse des Verkäufers, den Kaufpreis für die Ablösung der Belastungen verwenden zu können, verfehlt.

Der Anspruch ist mit Ablauf des 21.09.2023 fällig geworden. Die Fälligkeit der Herbeiführung der Pfandfreigabe richtet sich mangels ausdrücklicher vertraglicher Vereinbarung gem. § 271 Abs. 1 BGB nach den Umständen des jeweiligen Schuldverhältnisses und tritt dementsprechend mit Ablauf des Zeitraums ein, der typischerweise für die Bewirkung der Leistung erforderlich ist. Dafür ist bezüglich der Besorgung der Lastenfreiheit ein Zeitraum von zwei Monaten zu veranschlagen (LG Saarbrücken 07.03.2016 - 9 O 99/15, Rn. 64 zit. nach juris).

Die Beklagte hat den Anspruch auch nicht durch die bloße Anfrage bei der X. Bank zur Löschungsbewilligung - die unstreitig deren Ablehnung mit Schreiben vom 15.04.2023 vorausgegangen sein muss - gem. § 362 BGB erfüllt. Es handelt sich nicht um eine bloße Bemühungspflicht, sondern um eine erfolgsbezogene Leistungspflicht, für die eine bloße Bemühung ohne tatsächlichen Erfolgseintritt nicht genügt (BGH a. a. O.).

Die Leistung ist gem. § 275 Abs. 1 BGB auch nicht unmöglich. Unmöglichkeit setzt entweder das Unvermögen von jedermann oder nur durch den Schuldner voraus, die Leistung zu erbringen. Mit Schreiben vom 15.04.2024 verweigerte die X. Bank die Freigabe der Grundstücke aus der an ihnen bestellten Sicherheit. Hängt die Leistungserbringung von einem Verhalten Dritter ab, besteht ein Unvermögen zur Leistung nur dann, wenn der Schuldner nicht materiell-rechtlich die Mitwirkung des Dritten erwirken kann (BGH, Urt. v. 21.06.1974 - V ZR 164/72, Rn. 10 und BGH, Urt. v. 26.03.1999 - V ZR 368/97, Rn. 11 jeweils zit. nach juris). Die Beklagte kann einen Freigabeanspruch bezüglich der auf den streitgegenständlichen Grundstücken liegenden Belastungen herbeiführen, der sich aus der fiduziarischen Natur der zugrundeliegenden Sicherungsabrede ergibt (stRspr. BGH, Urt. v. 02.06.2022 - V ZR 132/21, Rn. 22 zit. nach juris). Dafür müsste sie die nachträgliche Übersicherung in hinreichender Höhe durch Begleichung des besicherten Anspruchs herbeiführen. Hinsichtlich einer bloßen Teilfreigabe der bestellten Sicherheiten liegt das Wahlrecht dafür zwar gegebenenfalls durch vertragliche Vereinbarung bei der X. Bank; allerdings ist eine vollständige Ablösung der Gesamtgrundschuld durch die Beklagte grundsätzlich möglich. Einwendungen gegen diesen Anspruch, die sich auf das zwischen X. Bank und Beklagter bestehende Vertragsverhältnis stützen, wurden weder festgestellt noch von der Beklagten behauptet. Ob die Beklagte finanziell zur Ablösung der Gesamtgrundschuld in der Lage ist, ist unerheblich, da sie für die Bewirkung eigener auf Geld gerichteter Leistungspflichten jedenfalls verschuldensunabhängig einzustehen hat (BGH, Urt. v. 04.02.2015 - VIII ZR 175/14, Rn. 9 zit. nach juris).

Die Klägerin hat zudem gem. §§ 280 Abs. 1, 2, 286 BGB einen Anspruch auf den Ersatz ihrer außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 6.340,92 EUR. Die Beklagte erfüllte die von ihr geschuldete Mitwirkung an der Erfüllung des notariellen Kaufvertrags vom 21.07.2023 zum Ablauf der Fälligkeit am 21.09.2023 nicht. Indem die Klägerin die Beklagte mit Schreiben vom 13.01.2025 zur Beibringung der Löschungsunterlagen bis zum 27.01.2025 aufforderte, mahnte sie diese zur Leistungserbringung. Nach diesem Verzug zahlte die Klägerin an ihre Prozessbevollmächtigte für eine erneute Mahnung mit Schreiben vom 30.01.2025 gem. der Nrn. 2300 zu einem Faktor von 1,5 sowie 7002 und 7008 VV RVG insgesamt 6.340,92 EUR, sodass ihr durch den Verzug der Beklagten ein Schaden in dieser Höhe entstand. Eine Bestimmung des Faktors der Geschäftsgebühr in Höhe von 1,5 durch die Prozessbevollmächtigte der Klägerin ist nicht zu beanstanden. Gem. § 14 Abs. 1 S. 1 RVG bestimmt der Rechtsanwalt die Gebühr im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände, vor allem des Umfangs und der Schwierigkeit der anwaltlichen Tätigkeit, der Bedeutung der Angelegenheit sowie der Einkommens- und Vermögensverhältnisse der Auftraggeberin, nach billigem Ermessen. Begehrt wird ein Ersatz der Kosten durch die Beklagte, sodass die Festsetzung nur bei Unbilligkeit nicht verbindlich ist. Sie hält sich jedoch im Rahmen der Toleranzgrenze von 20 % (BGH, Urt. v. 08.05.2012 - VI ZR 273/11, Rn. 4 zit. nach juris); im Übrigen ergeben sich mit Blick auf die wirtschaftliche Bedeutung des Grundstückserwerbs für die Klägerin und des damit einhergehenden erheblichen Streitwerts keine Anhaltspunkte für eine unterdurchschnittliche Tätigkeit.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO. Eine Quotelung der Kosten war nicht vorzunehmen, da nach Auffassung des Gerichts bei Auslegung des Klagantrags keine teilweise Klagrücknahme anzunehmen ist.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 S. 1 ZPO.

Hinsichtlich des Antrags zur Herbeiführung der Löschungsbewilligung ist das Versäumnisurteil vom 04.04.2025 gegenstandslos und daher aufzuheben; im Übrigen ist es aufrechtzuerhalten, § 343 ZPO.

Der Streitwert einer Pfandfreigabe richtet sich nach dem finanziellen Interesse des Klägers an der Freigabe des Pfandes und dem Wert der Grunddienstbarkeit, die durch die Pfandfreigabe beseitigt werden soll. Er wird gemäß § 3 ZPO geschätzt und kann sich, abhängig von der Situation, an dem Kaufpreis oder am Wert des Grundstücks orientieren. Die Klägerin hat zwar ursprünglich - augenscheinlich in der Annahme, dass die Gesamtgrundschuld nur (noch) auf den vom Kaufvertrag umfassten Grundstücken lastet - eine Löschung der Gesamtgrundschuld beantragt, deren Streitwert grundsätzlich mit dem Wert der Gesamtgrundschuld zu bemessen ist, hier 6.000.000,00 €. Im Laufe des Verfahrens stellte sich indes heraus, dass die Gesamtgrundschuld auch auf nicht dem Kaufvertrag unterfallenden Grundstücken lastet, so dass von der Bank lediglich eine Pfandfreigabe in Bezug auf die streitgegenständlichen Grundstücke erforderlich war, um der Beklagten zur lastenfreien Übertragung zu verhelfen. Das Gericht orientiert sich daher an dem Kaufpreis des Grundstücks, da ohne Pfandfreigabe eine Eigentumsübertragung nicht erfolgen kann, worin das Interesse der Klägerin liegt.

Der Streitwert war nicht gestaffelt festzusetzen, weil die Klägerin bei richtiger Auslegung des Klagantrags von vornherein die Mitwirkung der Beklagten an der lastenfreien Eigentumsübertragung begehrt hat, vorliegend aufgrund des Vorliegens einer sich über die streitgegenständlichen Grundstücke hinaus erstreckenden Gesamtgrundschuld die Mitwirkung zur Erklärung der Pfandfreigabe.