1. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts Baden-Baden vom 20.01.2010 – 1 O 219/07 – wird zurückgewiesen.
2. Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.
3. Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
4. Die Revision wird nicht zugelassen.
5. Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird auf 84.556,28 EUR festgesetzt.
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| | Der Kläger verlangt von der Beklagten die Rückabwicklung eines zur Finanzierung seines Beitritts zu einem geschlossenen Immobilienfonds aufgenommenen Darlehens. |
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| | Der Kläger, ein damals 46 Jahre alter verheirateter Diplom-Kaufmann mit einem Jahresbruttoarbeitseinkommen von knapp 115.000 DM, wurde im Juni 1993 von einem für die P. C. Vertriebsgesellschaft mbH tätigen Vermittler geworben, sich mit einer Einlage von 100.000 DM zzgl. 3,28 % Finanzierungsaufwand an der Beteiligungsgesellschaft bürgerlichen Rechts Hotelneubau H./R. zu beteiligen. Hierbei handelt es sich um einen am 30.06.1992 gegründeten geschlossenen Immobilienfonds, dessen Gesellschaftszweck darin besteht, mit dem von seinen Gesellschaftern aufzubringenden Kapital in Höhe von 27.500.000 DM ein auf einem Grundstück in R. zu errichtendes Hotel zu erwerben und dieses anschließend gewinnbringend zu vermieten. Der vom Vermittler anhand des Beteiligungsprospekts über die wirtschaftlichen und steuerlichen Auswirkungen, Möglichkeiten und Chancen der Fondsbeteiligung informierte Kläger unterzeichnete am 22.06.1993 eine Beitrittserklärung, in der er sich zum Beitritt zur Gesellschaft und zur Übernahme der genannten Einlage verpflichtete. Außerdem bot er der Gründungsgesellschafterin M. Treuhand- und Steuerberatungsgesellschaft mbH, die nach der (im Gesellschaftsvertrag sowie einer notariell beurkundeten Stammurkunde vom 03.06.1992 niedergelegten) Fondskonzeption als Treuhänderin für die der Fondsgesellschaft beitretenden Kapitalanleger fungieren sollte, den Abschluss eines Treuhandvertrages an, durch den er sie umfassend zu seiner Vertretung beim Vollzug seines Beitritts und dessen Finanzierung sowie bei der Aufnahme weiterer Gesellschafter bevollmächtigte. Am 23.06.2003 ließ er sein Angebot auf Abschluss eines Geschäftsbesorgungsvertrages und die der Treuhänderin erteilte Vollmacht auch noch notariell beurkunden. Die M. Treuhand- und Steuerberatungsgesellschaft mbH, die nicht über eine Erlaubnis nach Art. 1 § 1 RBerG verfügt, nahm dieses Angebot durch notariell beurkundete Erklärung vom 21.07.1993 an und vollzog in der Folgezeit den Beitritt des Klägers zur Beteiligungsgesellschaft Hotelneubau H./R. |
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| | Ebenfalls am 30.06.1992 schlossen die beiden Gründungsgesellschafter der Fondsgesellschaft für diese mit der S. Freie Baugesellschaft mbH & Co. KG (im Folgenden: S.) einen Kaufvertrag, durch den sie das von der S. kurz zuvor erworbene Erbbaurecht an einem Grundstück in R. erwarben und die S. sich verpflichtete, darauf bis Ende März 1993 ein Hotelgebäude mit 118 Zimmern zu errichten. Der Kaufpreis für das Erbbaurecht einschließlich des Hotelgebäudes betrug 19.596.600 DM (inkl. USt.) zzgl. 3.739.200 DM brutto für die Möblierung des Hotels. Um diesen Kaufpreis aufbringen zu können, sollten sich Kapitalanleger wie der Kläger mit Einlagen von jeweils mindestens 100.000 DM an der Fondsgesellschaft beteiligen, wobei die Einlagen nach der – auf die Erzielung möglichst hoher steuerlicher Vorteile ausgerichteten – Konzeption des Fonds überwiegend fremdfinanziert werden sollten. |
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| | Die Rechtsvorgängerin der Beklagten (im Folgenden: Beklagte) hatte den Gründern des Fonds die grundsätzliche Zusage gegeben, bei ausreichender Bonität der Anlageinteressenten diese Fremdfinanzierung der Einlagen zu übernehmen. Zur dinglichen Sicherung dieser Darlehen belastete die Fondsgesellschaft das Erbbaurecht mit Zustimmung der Grundstückseigentümerin am 24.09.1992 zu Gunsten der Beklagten mit zwei Grundschulden in Höhe von 5.000.000 DM und 20.025.000 DM (nebst Zinsen und einmaligen Nebenleistungen). Bezüglich der erstrangigen Grundschuld in Höhe von 5.000.000 DM unterwarf sie den jeweiligen Erbbauberechtigten außerdem der sofortigen Zwangsvollstreckung in das Erbbaurecht. |
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| | Unter Ausnutzung dieser Sicherheit schloss die Treuhänderin in Vertretung des Klägers am 13.07./17.08.1993 mit der Beklagten einen Darlehensvertrag, in dem sich die Beklagte verpflichtete, dem Kläger zur Finanzierung seiner Einlagenverpflichtungen drei Darlehen über 61.430 DM, 53.340 DM und 20.000 DM zu gewähren. Das erste dieser Darlehen (das über 61.430 DM mit der Unterkontonummer 87) sollte zu 90 % ausgezahlt, zunächst mit einem auf fünf Jahre festgeschriebenen Zinssatz von 5,55 % verzinst und vom Kläger während der auf 24 Jahre angelegten Vertragslaufzeit in monatlichen Raten zurückgezahlt werden, wobei eine anfängliche Tilgung von jährlich 2 % vereinbart wurde. Das zweite, ebenfalls nur zu 90 % auszuzahlende und mit demselben Zinssatz zu verzinsende Darlehen über 53.340 DM (Unterkontonummer 88) sollte nach Ablauf einer Laufzeit von 15 Jahren mittels einer vom Kläger während dieses Zeitraums anzusparenden Lebensversicherung, die er mit der D. H. Lebensversicherung AG abschloss, abgelöst werden. Das dritte Darlehen (über 20.000 DM mit der Unterkontonummer 89) diente der kurzfristigen Zwischenfinanzierung des Eigenkapitalanteils der Gesellschaftereinlage des Klägers und sollte nach einem Jahr zurückgezahlt werden, wobei dies nach der Konzeption des Fonds zumindest ganz überwiegend mit Hilfe der im Wege des Vorsteuerabzugs an die Fondsgesellschaft zurückfließenden (und dann an die Gesellschafter auszuschüttenden) Umsatzsteuer auf den Kaufpreis der Immobilie sowie der Einkommensteuererstattung (die im ersten Jahr der Fondsbeteiligung besonders hoch ausfallen sollte, weil mit dem für die beiden anderen Darlehen vereinbarten Disagio besonders hohe Werbungskosten geltend gemacht werden konnten) geschehen sollte. |
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| | Zur Sicherung der Rückzahlungsansprüche der Beklagten aus diesem Darlehensvertrag diente zum einen ein Teilbetrag von 91.000 DM der beiden auf dem Fondsgrundstück lastenden Grundschulden, wobei sich der Kläger in Höhe dieses Betrages zusätzlich in einer notariellen Urkunde der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen unterwerfen musste. Außerdem trat der Kläger seine Ansprüche aus dem Lebensversicherungsvertrag an die Beklagte ab. |
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| | Der Beklagten lag bei Gegenzeichnung des Darlehensvertrages am 17.08.1993 eine Ausfertigung der notariellen Vollmacht des Klägers vom 23.06.1993 vor. Außerdem übersandte sie dem Kläger mit Schreiben vom 24.08.1993 eine Abschrift des Darlehensvertrages mit einer ausführlichen Darstellung der Darlehenskonditionen und bat ihn, sein Einverständnis mit diesen Bedingungen zu erklären. Dieser Aufforderung kam der Kläger mit Schreiben vom 03.10.1993 nach. |
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| | Die Beklagte hat den Nettokreditbetrag von insgesamt 123.293 DM, mit dem der Kläger außer seiner Gesellschaftereinlage in Höhe von 103.280 DM noch ein (als weitere Sicherheit an die Beklagte verpfändetes) Beitragsdepot geleistet hat, am 17.08.1993 über ein von der Treuhänderin für den Kläger eröffnetes Girokonto an die Fondsgesellschaft ausgezahlt und den Gegenwert den ebenfalls von der Treuhänderin im Namen des Klägers eröffneten Darlehenskonten belastet. |
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| | Die Fondsgesellschaft hat in den Jahren 1993 bis 2001 durchgängig Ausschüttungen an ihre Gesellschafter geleistet. Die Ertragslage des Fonds war zunächst recht gut, da die S. über das neu errichtete Hotel mit einer Tochtergesellschaft, der A. H.- und I. GmbH, bereits vor Veräußerung des Erbbaurechts einen Mietvertrag mit einer Laufzeit von 15 Jahren (ab Fertigstellung des Hotelgebäudes) abgeschlossen hatte, in den die Fondsgesellschaft an ihrer Stelle eintrat und für dessen Laufzeit die S. im Rahmen einer Patronatserklärung dafür einstehen wollte, dass ihre Tochtergesellschaft A., die das Hotel nicht selbst betrieb, sondern untervermietete, ihre vertraglichen Verpflichtungen erfüllte. Diese Haftungsübernahme wurde allerdings wertlos, als die S. im Jahr 2002 in Insolvenz geriet. Danach wurden die Ausschüttungen des Fonds an die Gesellschafter aufgrund von Zahlungsproblemen des Hotelbetreibers der Höhe nach deutlich reduziert und zeitweise auch vollständig eingestellt. |
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| | Der Kläger hat das Darlehen mit der Unterkontonummer 89 offenbar vereinbarungsgemäß vollständig zurückgezahlt. Zumindest über eines der beiden anderen Darlehen hat er persönlich nach Ablauf der Zinsbindungsfrist am 29.08./09.09.2003 mit der Beklagten eine Prolongationsvereinbarung getroffen, nach der das Darlehen mit der Unterkontonummer 88 mit einem für vier Jahre und zehn Monate festgeschriebenen Zinssatz von 4,9 % fortgeführt werden sollte. Die vereinbarten Zins- und Tilgungsleistungen hat er auch auf das Annuitätendarlehen zumindest bis zur Klageerhebung im Herbst 2007 vertragsgemäß erbracht. Ende 2006 belief sich die Restschuld aus dem Tilgungsdarlehen mit der Unterkontonummer 87 noch auf knapp 19.150 EUR, das zweite Darlehen (Unterkontonummer 88) valutierte hingegen noch in voller Höhe von 27.272,31 EUR. Die Erlebensfall-Leistung aus Lebensversicherung, die zu dessen Ablösung abgeschlossen wurde, betrug 21.623,08 EUR nach dem Stand vom 01.09.2007. |
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| | Der Kläger hat sich in erster Instanz zunächst auf die Unwirksamkeit des in seinem Namen geschlossenen Darlehensvertrages berufen, weil der Treuhandvertrag mit der M. Treuhand- und Steuerberatungsgesellschaft mbH ebenso wie die der Treuhänderin darin erteilten Vollmachten nach § 134 BGB i. V. m. Art. 1 § 1 RBerG nichtig gewesen seien. Da er bei Abschluss des Darlehensvertrages nicht wirksam vertreten worden sei und auch die Darlehensvaluta ohne eine ihm zurechenbare Zahlungsanweisung ausgezahlt worden sei, habe er Anspruch auf Erstattung der von ihm bis Ende 2007 auf die Darlehen geleisteten Zahlungen in Höhe von insgesamt 53.274,47 EUR nebst einer Nutzungsentschädigung auf den rechtsgrundlos an die Beklagte gezahlten Betrag für denselben Zeitraum in Höhe von 5 % über dem Diskontsatz der Deutschen Bundesbank (insgesamt 31.317,49 EUR), so dass sich unter Berücksichtigung der ihm zugeflossenen Ausschüttungen des Fonds in Höhe von insgesamt 27.181,34 EUR und des hierauf entfallenden Nutzungsvorteils im Wert von 19.331,05 EUR ein Betrag von 38.079,57 EUR ergebe, den die Beklagte ihm erstatten müsse. Ferner habe er Anspruch auf Rückabtretung der als Tilgungsersatz an die Beklagte abgetretenen Lebensversicherung, während er nicht verpflichtet sei, die restliche Darlehensvaluta zurückzuzahlen, die sich Ende 2006 auf insgesamt 46.476,71 EUR belaufen habe. |
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| | Der Kläger hat sich außerdem auf den Standpunkt gestellt, die Rückzahlung der von ihm erbrachten Leistungen auch unter Schadensersatzgesichtspunkten verlangen zu können. Insoweit hat er behauptet, von dem für die Vertriebsgesellschaft tätigen Vermittler mit in mehrfacher Hinsicht falschen Zusicherungen zum Fondsbeitritt geworben worden zu sein. So habe der Vermittler die vorhergesagten Mieteinnahmen zu Unrecht als durch den langfristigen Mietvertrag dauerhaft gesichert bezeichnet und die Investition in die angeblich substanzstarke Gewerbeimmobilie als einen wichtigen Baustein der persönlichen Altersvorsorge des Klägers dargestellt, ohne auf die wirtschaftlichen Risiken der unternehmerischen Beteiligung (insbesondere bei ausbleibenden Mieteinnahmen) hinzuweisen. Die Veräußerbarkeit der – tatsächlich praktisch unverkäuflichen – Beteiligung nach der vom Vermittler aus steuerlichen Gründen empfohlenen Haltedauer von zehn Jahren sei als völlig unproblematisch dargestellt worden, ein Hinweis auf die im Gesellschaftsvertrag geregelte Mindestlaufzeit der Fondsgesellschaft von 15 Jahren sei nicht erfolgt. Darüber, dass ein Großteil des Beteiligungskapitals nicht in die Immobilie und die Möblierung des Hotels investiert, sondern für die Emission der Fondsanteile und sonstige „weiche Kosten“ verwendet worden sei, sei er nicht aufgeklärt worden. Der Wert der Immobilie habe bei Baukosten von lediglich 5,6 Mio. DM auch nicht annähernd den im Gesellschaftsvertrag für den Objekterwerb ausgewiesenen Betrag von 17,19 Mio. DM netto erreicht, so dass das Objekt sittenwidrig überteuert gewesen sei. |
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| | Hierüber habe ihn die Beklagte ebenso wenig aufgeklärt wie über die besonderen Risiken der Darlehensfinanzierung der Fondsbeteiligung. Dies gelte zum einen für die mit der Tilgungsaussetzung zu Gunsten der zusätzlich abgeschlossenen Lebensversicherung verbundenen Risiken, nämlich einerseits höhere Darlehenszinsen zahlen zu müssen, als die Lebensversicherung an Kapitalerträgen erwirtschafte, und andererseits die Differenz zwischen der Darlehensschuld und der Ablaufleistung der Lebensversicherung mit eigenen Mitteln ausgleichen zu müssen (falls dieser Tilgungsersatz nicht ein echtes Erfüllungssurrogat darstelle, wovon jedoch auszugehen sei). Vor allem sei er jedoch nicht über die Funktion und die Risiken der beiden Globalgrundschulden aufgeklärt worden, durch die sämtliche von der Beklagten an die Fondsgesellschafter ausgereichten Darlehen abgesichert seien. Diese seien ihm vom Vermittler als besonders positiv für die Anleger dargestellt worden, da dadurch die Finanzierung ihrer Einlagen gesichert sei. Tatsächlich habe die Beklagte durch die Erstreckung der Grundschulden auf die Darlehensrückzahlungsverbindlichkeiten sämtlicher Gesellschafter jedoch ihr Kreditausfallrisiko auf die einzelnen Darlehensnehmer verlagert, die zur Abwendung der andernfalls drohenden Zwangsversteigerung des einzigen Vermögenswertes des Fonds praktisch gezwungen seien, notleidende Darlehensverbindlichkeiten ihrer Mitgesellschafter abzulösen. Ferner werde eine Veräußerung und selbst eine Kündigung der Fondsbeteiligung durch die dingliche Haftung des Anlegers praktisch unmöglich gemacht. |
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| | Da die Beklagte aufgrund einer den Fondsinitiatoren vorab erteilten festen Finanzierungszusage die Einlagen sämtlicher Gesellschafter der Beteiligungsgesellschaft Hotelneubau H./R. finanziert habe, habe sie mit der Vertriebsgesellschaft des Fonds, die auch den Darlehensvertrag vermittelt habe, in institutionalisierter Weise zusammengewirkt. Denn eine Fremdfinanzierung der Einlagen sei nach der steuerlichen Konzeption des Fonds zwingend gewesen. Andere Kreditinstitute hätten den Anlegern zu vergleichbaren Konditionen jedoch keine Darlehen gewähren können, da nur die Beklagte durch die auf der Fondsimmobilie lastenden Grundschulden über eine werthaltige dingliche Sicherheit verfügt habe. Deshalb werde vermutet, dass die Beklagte Kenntnis von den objektiv grob fehlerhaften Angaben des Mitarbeiters der Vertriebsgesellschaft und den schwerwiegenden Fehlern des Prospekts (insbesondere zur Ertragslage des Fonds) gehabt habe, die ihn zum Erwerb der Fondsbeteiligung veranlasst hätten. |
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| | Schließlich weist der Kläger auf die fehlende Angabe des Gesamtbetrages der von ihm zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens zu erbringenden Teilzahlungen (§ 4 Abs. 1 S. 4 Nr. 1 lit. b VerbrKrG) im Darlehensvertrag vom 13.07./17.08.1993 hin, die zur Nichtigkeit des Vertrages, zumindest jedoch dazu führe, dass die Beklagte nach § 6 Abs. 6 S. 2 VerbrKrG maximal 4 % Zinsen von ihm verlangen könne. |
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| | Der Kläger hat deshalb in erster Instanz die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung von 38.079,57 EUR (nebst Verzugszinsen) sowie zur Rückabtretung seiner Lebensversicherung bei der D. H. Lebensversicherung AG beantragt und die Feststellung begehrt, dass der Beklagten aus dem Darlehensvertrag der Parteien keine Ansprüche mehr zustehen, wobei er diese Verurteilung hilfsweise Zug um Zug gegen Abtretung seiner Rechte an der Beteiligungsgesellschaft Hotelneubau H./R. an die Beklagte (bei gleichzeitiger Freistellung von seinen Pflichten gegenüber der Fondsgesellschaft) erstrebt hat. Hilfsweise hat er im Hinblick auf den geltend gemachten Formmangel die Neuberechnung und Fortsetzung des Darlehensvertrages auf der Basis eines Zinssatzes von lediglich 4 % sowie die Erstattung der überzahlten Zinsen und die Rückzahlung des Disagios in Höhe von 5.868,10 EUR (nebst Zinsen) verlangt. Ebenfalls nur hilfsweise hat er (was in den Tatbestand des landgerichtlichen Urteils versehentlich nicht aufgenommen worden ist, obwohl sich die Entscheidungsgründe auch mit diesem Antrag befassen) die Feststellung begehrt, dass alle Forderungen der Beklagten aus dem Darlehen mit der Unterkontonummer 88 durch die Auszahlung der Versicherungssumme aus der als Tilgungsersatz abgetretenen Lebensversicherung erlöschen. |
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| | Die Beklagte hat Klagabweisung beantragt und auf die ihr bei Vertragsschluss vorgelegene Ausfertigung der Vollmacht hingewiesen, aufgrund derer sie von einer wirksamen Bevollmächtigung der Treuhänderin habe ausgehen dürfen. Außerdem habe der Kläger deren Handeln nachträglich genehmigt, weshalb der Darlehensvertrag wirksam zustande gekommen sei. Bereicherungsrechtliche Rückerstattungsansprüche stünden dem Kläger deshalb nicht zu. |
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| | Sie hat außerdem bestritten, dass der Kläger durch fehlerhafte Angaben des Vermittlers zum Fondsbeitritt veranlasst worden sei, und sich auf den Beteiligungsprospekt berufen, durch den der Kläger zutreffend auf die Chancen und Risiken der Fondsbeteiligung hingewiesen worden sei. Kenntnis von irgendwelchen vom Prospektinhalt angeblich abweichenden Erklärungen des Vermittlers habe sie nicht gehabt und auch nicht haben müssen, da sie nie die Rolle einer reinen Kreditgeberin überschritten habe und sich gegenüber den Fondsinitiatoren auch lediglich unverbindlich dazu bereit erklärt habe, Anlageinteressenten mit ausreichender Bonität Darlehen zur Finanzierung ihrer Einlagen zu gewähren. Eigene Aufklärungspflichten habe sie ebenfalls nicht verletzt. Daher stünden dem Kläger auch keine auf Rückabwicklung des Darlehensvertrages gerichteten Schadensersatzansprüche zu. |
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| | Auf eine Neuberechnung der Zinsen habe der Kläger keinen Anspruch, weil es sich um ein Realdarlehen handele, bei dem nach § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG keine Gesamtbetragsangabe vorgeschrieben sei. |
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| | Das Landgericht Baden-Baden hat die Klage durch Urteil vom 20.01.2010, auf das wegen der weiteren Feststellungen zum erstinstanzlichen Sach- und Streitstand Bezug genommen wird, abgewiesen. Bereicherungsrechtliche Ansprüche bestünden nicht, weil sich die Beklagte auf den von der Ausfertigung der notariellen Vollmachtsurkunde, die ihr bei Abschluss des Darlehensvertrages vorgelegen habe, ausgehenden Rechtsschein berufen könne und der Vertrag trotz der Unwirksamkeit der Vollmacht (§ 134 BGB) deshalb wirksam zustande gekommen sei, zumal der Kläger die Handlung der Treuhänderin nachträglich genehmigt habe und es ihm auch nach Treu und Glauben verwehrt gewesen wäre, sich auf die Unwirksamkeit der Vollmacht zu berufen. Schadensersatzansprüche bestünden ebenfalls nicht. Dass die Beklagte die vom Kläger behauptete sittenwidrige Überhöhung des Beteiligungsentgelts zumindest habe erkennen können, habe der Kläger nicht schlüssig dargelegt. Eine Verpflichtung, den Kläger darauf hinzuweisen, dass er das Darlehen mit der von ihm abgeschlossenen Lebensversicherung möglicherweise nicht vollständig werde ablösen können, habe nicht bestanden. Auch durch die Absicherung der den anderen Anlegern gewährten Darlehen durch die zu ihren Gunsten bestellten Globalgrundschulden habe die Beklagte keinen besonderen Gefährdungstatbestand geschaffen; insoweit verwirkliche sich lediglich das allgemeine Haftungsrisiko aller Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, auf das eine Bank ihren Darlehensnehmer nicht gesondert hinweisen müsse. Auch dass er durch den Vermittler mittels objektiv evident fehlerhaften Angaben über das Anlageobjekt arglistig getäuscht und so zum Erwerb der Fondsbeteiligung veranlasst worden sei, habe der Kläger nicht substantiiert dargelegt. Eine Neuberechnung der Zinsen könne der Kläger nicht verlangen, weil es sich um ein Realdarlehen handele, bei der nach § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG keine Gesamtbetragsangabe nach § 4 Abs. 1 S. 4 Nr. 1 lit. b VerbrKrG vorgeschrieben sei. |
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| | Hiergegen wendet sich die Berufung des Klägers, der zwar die Wirksamkeit des Darlehensvertrages (insbesondere seine wirksame Vertretung bei Abschluss des Vertrages) nicht mehr in Frage stellt und deshalb keine bereicherungsrechtlichen Rückforderungsansprüche mehr geltend macht und auch seine Schadensersatzansprüche gegen die Beklagte wegen eines unterlassenen Hinweises auf eine für den Fondsbeitritt relevante arglistige Täuschung des Klägers durch die Fondsinitiatoren bzw. die für diese tätige Vertriebsgesellschaft nicht mehr weiter verfolgt, jedoch nach wie vor der Auffassung ist, die Beklagte habe eigene Aufklärungspflichten über die Risiken der auf dem Fondsgrundstück lastenden Globalgrundschuld verletzt und sich hierdurch schadensersatzpflichtig gemacht. |
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| | Er wiederholt seine bereits in erster Instanz aufgestellte Behauptung, die Beklagte habe nicht nur den von der Fondsgesellschaft an die S. für die Übertragung des Erbbaurechts zu zahlenden Kaufpreis finanziert und sich in diesem Zusammenhang die beiden Grundschulden über insgesamt 25.025.000 DM bestellen lassen, sondern diese dingliche Sicherheiten dann dazu ausgenutzt, sich das „Exklusivrecht“ zu sichern, auch sämtlichen Anlegern Darlehen zur Finanzierung der Einlagen zu gewähren. Deshalb habe sich die Beklagte in einem schwerwiegenden Interessenkonflikt befunden, der besondere Aufklärungspflichten begründet habe. |
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| | Das Bestehen der Globalgrundschulden sei dem Kläger (ebenso wie den anderen Anlegern) als für ihn besonders vorteilhaft dargestellt worden, weil hierdurch die Finanzierung seines Anteilserwerbs gesichert sei. Nicht aufgeklärt worden sei er hingegen über die spezifischen Haftungsrisiken, die mit der Absicherung sämtlicher von der Beklagten ausgereichten Erwerberdarlehen durch die beiden Globalgrundschulden verbunden seien. Denn da die Gesellschafter nicht riskieren könnten, das belastete Grundstück, das den einzigen wesentlichen Vermögenswert des Fonds darstelle und für dessen Fortbestand unverzichtbar sei, durch eine von der Beklagten veranlasste Zwangsverwaltung oder gar Zwangsversteigerung zu verlieren, seien sie faktisch gezwungen, die Darlehensverbindlichkeiten eines zahlungsunfähigen Mitgesellschafters zu übernehmen, um die Beklagte von der Verwertung der auch diese Darlehensrückzahlungsansprüche sichernden Grundschulden abzuhalten. Dies führe zu einer faktischen Mithaftung des Klägers für die Privatverbindlichkeiten aller seiner Mitgesellschafter gegenüber der Beklagten, die keine typische Folge der Beteiligung an einer BGB-Gesellschaft sei, sondern ausschließlich aus dem besonderen Gefährdungstatbestand folge, den die Beklagte durch die zu ihren Gunsten erfolgte Bestellung der beiden Globalgrundschulden sowie durch die von ihr übernommene Finanzierung sämtlicher Anteilserwerber geschaffen habe. |
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| | Über die Gefahr, dass der Kläger selbst nach vollständiger Rückzahlung seines eigenen Darlehens noch für die Darlehensverbindlichkeiten seiner Mitgesellschafter einstehen müsse, hätte die Beklagte ihn vor Abschluss des Darlehensvertrages deshalb aufklären müssen. Dies nicht getan zu haben, begründe ihre Verpflichtung zum Schadensersatz, zumal mit den Globalgrundschulden noch weitere Gefahren verbunden seien. Denn da die Grundschulden für die Verbindlichkeiten sämtlicher Fondsgesellschafter hafteten, könne sich die Beklagte weigern, eine Teilfreigabe der Grundschulden für die Verbindlichkeiten eines Gesellschafters zu erklären, der seine Fondsbeteiligung lastenfrei veräußern oder von seinem Recht zur Kündigung seiner Beteiligung Gebrauch machen wolle. Da die Fondsgesellschaft die Auszahlung des Auseinandersetzungsguthabens davon abhängig mache, dass die Grundschulden aus der Haftung für das Darlehen des kündigenden Gesellschafters freigegeben werden, die Beklagte hierzu aufgrund der Haftungserstreckung auf die Verbindlichkeiten aller anderen Darlehensnehmer jedoch nicht bereit sei, sei der Kläger selbst bei vollständiger Rückzahlung seines eigenen Darlehens noch an die Gesellschaft gebunden und könne weder seine Beteiligung kündigen und sein Auseinandersetzungsguthaben realisieren noch seine Fondsbeteiligung lastenfrei veräußern, solange die Beklagte auch nur gegen einen Mitgesellschafter noch Rückzahlungsansprüche habe. Über diese massive Einschränkung seiner Beteiligungsrechte und der Fungibilität seiner Beteiligung habe ihn die Beklagte ebenfalls pflichtwidrig nicht aufgeklärt. |
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| | Der Kläger beantragt deshalb, das landgerichtliche Urteil aufzuheben und – jeweils hilfsweise Zug um Zug gegen Abtretung seiner Rechte und Freistellung von seinen Pflichten an der Beteiligungsgesellschaft Hotelneubau H. GbR mit einem Nominalwert von 100.000 DM – |
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| a) zur Zahlung von 38.079,57 EUR zzgl. Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit
und
b) zur Rückübertragung der Rechte und Ansprüche aus der für ihn bei der D. H. Lebensversicherung AG unter der Versicherungsnummer 2 DL-9864033 abgeschlossenen Kapitallebensversicherung zu verurteilen sowie |
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| | 2. festzustellen, dass die Beklagte weder aus dem Darlehensvertrag mit der Stammnummer 150524 und den ursprünglichen Unterkontonummern 87, 88 und 89 bzw. den prolongierten Verträgen noch aus Bereicherungsrecht oder sonstigen Rechtsgründen irgendwelche Rechte herleiten könne. |
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| | Die Beklagte beantragt die Zurückweisung der Berufung und verteidigt das angefochtene Urteil. Sie bestreitet, durch die zu ihren Gunsten bestellten Grundschulden einen Gefährdungstatbestand geschaffen zu haben, der besondere Aufklärungspflichten begründet habe. Auch in irgendwelchen Interessenkonflikten habe sie sich nicht befunden. Dass die Grundschulden auch Ansprüche der Beklagten gegenüber anderen Darlehensnehmern sicherten, sei unvermeidliche Folge einer Sicherung dieser Darlehen durch die zu Lasten des Fondsgrundstücks bestellte Grundpfandrechte, worauf im Beteiligungsprospekt jedoch hingewiesen worden sei. Durch diese dingliche Sicherung habe sich auch für den Kläger die Möglichkeit einer Finanzierung seiner Einlage zu – im Vergleich zu einem reinen Personalkredit – günstigeren Konditionen ergeben. Die Reichweite dieser Sicherung sei für den Kläger ohne Schwierigkeiten erkennbar gewesen und ergebe sich letztlich aus dem Gesetz. Einschränkungen der Veräußerbarkeit oder Kündbarkeit der Fondsbeteiligungen ergäben sich hieraus nicht. |
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| | Wegen der weiteren Einzelheiten des beiderseitigen Vorbringens wird auf die Schriftsätze der Parteien Bezug genommen. |
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| | Die Berufung ist zulässig, hat in der Sache jedoch keinen Erfolg. Die Beklagte ist dem Kläger nicht zum Schadensersatz wegen der Verletzung vorvertraglicher Hinweispflichten (wie sie seit dem Inkrafttreten des – nach Art. 229 § 5 S. 1 EGBGB auf den vorliegenden Fall allerdings noch nicht anwendbaren – Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes in §§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB geregelt sind) verpflichtet. Zu einer über den Inhalt des Beteiligungsprospekts hinausgehenden Aufklärung des Klägers über die rechtlichen und wirtschaftlichen Auswirkungen der dinglichen Sicherung der nicht nur ihm, sondern daneben jedenfalls einer Vielzahl von weiteren Fondsgesellschaftern gewährten Darlehen durch die beiden auf dem Erbbaurecht lastenden Grundschulden war die Beklagte nicht verpflichtet. |
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| | 1. Dass der Kläger der Fondsgesellschaft wirksam beigetreten ist und auch die Wirksamkeit des am 30.12.1992 in seinem Namen von der Treuhänderin mit der Beklagten geschlossenen Darlehensvertrages nicht daran scheitert, dass die der Treuhänderin erteilte Vollmacht gegen die Bestimmungen des Art. 1 § 1 RBerG verstieß und deshalb nach § 134 BGB nichtig war, stellt der Kläger mittlerweile nicht mehr in Frage. Vielmehr akzeptiert er, dass die Beklagte aufgrund der ihr bei Vertragsschluss unstreitig vorliegenden Ausfertigung seiner notariell beurkundeten Vollmacht vom 23.06.1993 nach §§ 171, 172 BGB von einer wirksamen Bevollmächtigung der Treuhänderin ausgehen durfte und dass er den von der Treuhänderin geschlossenen Vertrag im Übrigen auch durch seine Erklärung vom 03.10.1993 genehmigt hat (§§ 177, 184 BGB), aufgrund dieses Bestätigungsschreibens aber jedenfalls nach Treu und Glauben daran gehindert wäre, sich auf eine Unwirksamkeit der Vollmacht zur berufen, wie der Senat bereits in zahlreichen denselben Fonds betreffenden Urteilen (z. B. vom 30.10.2007 – 17 U 60/07 –, vom 09.11.2007 – 17 U 418/06 –, vom 01.02.2008 – 17 U 124/07 – und vom 24.06.2008 – 17 U 202/07 –) entschieden hat. Bereicherungsrechtliche Rückforderungsansprüche macht der Kläger in zweiter Instanz deshalb ausdrücklich nicht mehr geltend. Dies gilt auch unter dem Gesichtspunkt des in erster Instanz noch behaupteten Verstoßes des Darlehensvertrages gegen die Bestimmung des § 4 Abs. 1 S. 4 Nr. 1 lit. b VerbrKrG. Auch diesen vermeintlichen Formmangel macht der Kläger in zweiter Instanz nicht mehr geltend. |
|
| | Ferner stützt er den Schadensersatzanspruch, den er gegen die Beklagte noch geltend macht, (offenbar im Hinblick auf die genannten Entscheidungen des Senats, in denen eine daraus ableitbare Haftung der Beklagten stets verneint wurde) nicht mehr auf die in erster Instanz noch behauptete Täuschung durch den Vermittler oder die Herausgeber des Beteiligungsprospekts über die Werthaltigkeit der von ihm erworbenen Fondsbeteiligung (unter den Gesichtspunkten des Wertes der Fondsimmobilie und des auf „weiche Kosten“ entfallenden Anteils an dem von der Fondsgesellschaft für die Übertragung des Erbbaurechts und die Errichtung des Hotels an die S. gezahlten Kaufpreis), über die Rentabilität des Fondskonzepts (insbesondere die Richtigkeit der in der Investitionsrechnung prognostizierten Mieteinnahmen) und über die generelle Veräußerbarkeit seiner Beteiligung. Auf die Frage, ob die Beklagte mit den Verkäufern und Vermittlern der Fondsbeteiligungen in institutionalisierter Weise zusammengewirkt hat (was zur Folge hätte, dass für eine Kenntnis und damit für einen – eine Aufklärungspflicht begründenden – Wissensvorsprung der Beklagten bezüglich solch einer arglistigen Täuschung des Klägers durch den Vermittler oder den Prospekt jedenfalls bei objektiv evident unrichtigen Angaben eine tatsächliche Vermutung spräche), kommt es deshalb auch nach Auffassung des Klägers im Berufungsverfahren nicht mehr an. |
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| | Vielmehr stützt er seinen Schadensersatzanspruch nur noch auf den Vorwurf, die Beklagte habe eigene Aufklärungspflichten hinsichtlich der spezifischen Gefahren des ihm gewährten Darlehens verletzt, nimmt hiervon allerdings die in erster Instanz noch problematisierte Frage, ob die Beklagte ihn gesondert auf eine mögliche finanzielle Mehrbelastung durch die bezüglich des Teildarlehens mit der Unterkontonummer 88 vereinbarte Tilgungsaussetzung zu Gunsten einer bis zum Ablauf der Darlehenslaufzeit anzusparenden Lebensversicherung hätte hinweisen müssen, ausdrücklich aus. Ferner akzeptiert er, dass die zur Ablösung dieses Teildarlehens dienende Ablaufleistung aus dem Lebensversicherungsvertrag nur erfüllungshalber (§ 364 Abs. 2 BGB) an die Beklagte abgetreten worden ist und er eine Deckungslücke zwischen dieser Ablaufleistung und der insoweit noch offenen Darlehensschuld deshalb mit anderen Eigenmitteln ausgleichen muss. |
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| | Zu entscheiden ist daher ausschließlich die Frage, ob die Beklagte den Kläger vor Abschluss des Darlehensvertrages ausdrücklich über die rechtlichen und wirtschaftlichen Folgen der Absicherung der ihm gewährten Darlehen durch die beiden Grundschulden über 5.000.000 DM und 20.025.000 DM, mit denen die Fondsgesellschaft am 24.09.1992 das kurz zuvor von ihr erworbene Erbbaurecht zu Gunsten der Beklagten belastet hat und die mit ihrer Eintragung im Grundbuch am 05.01.1993 entstanden sind, hätte aufklären müssen und sich durch die Verletzung dieser Aufklärungspflicht schadensersatzpflichtig gemacht hat. |
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| | 2. Dies ist jedoch nicht der Fall. Die Beklagte hat weder hinsichtlich spezifischer Gefahren des dem Kläger gewährten Darlehens noch des damit finanzierten Geschäfts irgendwelche Aufklärungspflichten verletzt. |
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| | Bei der Gewährung eines Kredits muss eine Bank ihren Kunden nur dann über die Vor- und Nachteile der in Betracht kommenden Finanzierungsmodelle beraten, wenn der Darlehensnehmer dies ausdrücklich wünscht. Dies gilt jedenfalls dann, wenn nicht sie eine bestimmte Finanzierungsform empfiehlt, sondern der Kunde mit einer bestimmten Finanzierungskonzeption (insbesondere zur Ausnutzung besonderer steuerlicher Vorteile) an sie herantritt (vgl. BGH WM 2004, 172). Genau dies war jedoch der Fall, als die für den Kläger handelnde Treuhänderin am 13.07.1993 die von ihr selbst und den übrigen Fondsinitiatoren konzipierte Kombination einer kurzfristigen Eigenkapitalzwischenfinanzierung mit zwei langfristigen festverzinslichen Darlehen (einem endfälligen und einem Annuitätendarlehen) umgesetzt hat. Irgendwelche Hinweispflichten traf die Beklagte gegenüber der Vertreterin des Klägers dabei nicht. Ansprechpartner des Klägers war vielmehr ausschließlich der Mitarbeiter der Fondsvertriebsgesellschaft, der insoweit jedoch in erster Linie im Pflichtenkreis der Fondsinitiatoren tätig war. |
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| | Das Risiko einer sachgerechten Verwendung des Kredits trägt grundsätzlich nicht die Bank, sondern der Kreditnehmer. Ungefragt muss die Bank ihren Kunden deshalb in der Regel nicht über die Risiken der Verwendung eines von diesem bei ihr aufgenommenen Darlehens aufklären. Selbst einen geschäftlich erkennbar unerfahrenen Kunden muss die Bank ohne Hinzutreten besonderer Umstände nur dann über die Vor- und Nachteile des finanzierten Geschäfts aufklären, wenn er eine dahingehende Beratung wünscht. Dass er diesen Wunsch geäußert hat, trägt der Kläger jedoch nicht vor. |
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| | Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine kreditgebende Bank auch bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf regelmäßig davon ausgehen, dass ihr Kunde entweder über die für die Beurteilung der Vor- und Nachteile solch einer Kapitalanlage notwendigen Kenntnisse und Erfahrungen verfügt oder sich jedenfalls der Hilfe hierfür kompetenter Fachleute bedient. Aufklärungs- und Hinweispflichten bezüglich des finanzierten Geschäfts können sich daher nur aus den besonderen Umständen des Einzelfalles ergeben, wobei der Bundesgerichtshof vier einschlägige Fallgruppen herausgearbeitet hat. Eine Aufklärungspflicht kann danach bestehen, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, Durchführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als reine Kreditgeberin hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken des Anlagegeschäfts hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für ihren Kunden schafft oder dessen Entstehung zumindest begünstigt, wenn sie sich – etwa im Zusammenhang mit einer Kreditgewährung sowohl an den Bauträger als auch an die einzelnen Erwerber – in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann (vgl. z. B. BGHZ 168, 1). |
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| | a) Seine Behauptung, die Beklagte habe bezüglich der von ihm in erster Instanz dargelegten Risiken des Fonds (und seiner Beteiligung an diesem) über einen konkreten Wissensvorsprung verfügt, hat der Kläger in der Berufungsbegründung fallen gelassen. Die Rolle der Kreditgeberin hat die Beklagte im Zusammenhang mit der Realisierung des Hotelprojekts in R. unstreitig nie überschritten. Dass sie an der Konzeption des hierfür gegründeten geschlossenen Immobilienfonds in anderer Weise als durch die Gewährung von Darlehen beteiligt war, behauptet auch der Kläger nicht. |
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| | Der Kläger meint zwar, einen schwerwiegenden Interessenkonflikt der Beklagten damit begründen zu können, dass sie vor der Finanzierung der Einlagen der Kapitalanleger auch „den ursprünglichen Kaufpreis für das Erbbaurecht zwischen der S. und den Gründungsgesellschaftern finanziert“ habe. Unabhängig davon, dass die Beklagte bestritten hat, der Fondsgesellschaft solch ein Darlehen gewährt zu haben, und im Hinblick auf die Fälligkeitsregelungen in § 3 des von ihr als Anlage B 10 vorgelegten Kaufvertrages vom 30.06.1992 auch allenfalls für einen Teilbetrag des vereinbarten Kaufpreises von insgesamt 23.335.800 DM brutto eine Notwendigkeit für eine Zwischenfinanzierung ersichtlich ist, da der überwiegende Teil der vereinbarten Raten erst zu einem Zeitpunkt an die S. zu zahlen war, als die Anleger, die den Kaufpreis letztlich aufbringen sollten, ihre Einlagen bereits geleistet haben dürften, ließe sich hieraus aber ohnehin kein schwerwiegender Interessenkonflikt herleiten. Denn hierfür reicht es entgegen der Auffassung des Klägers nicht aus, dass die Bank auch Kreditgeberin des Bauträgers oder – wie hier vom Kläger behauptet – der Fondsgesellschaft ist. Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagte das Risiko eines notleidenden Kreditengagements auf die der Fondsgesellschaft beitretenden Kapitalanleger abwälzen wollte, gibt jedoch es nicht. Dies liegt bei der kurzfristigen Zwischenfinanzierung einer Fondsgesellschaft im Zeitraum von der Zahlung des Kaufpreises für den Erwerb der Fondsimmobilie bis zu dessen Refinanzierung durch die Einlagen der Gesellschafter auch nicht auf der Hand. Dass die Fondsgesellschaft Probleme mit dem Vertrieb der Fondsbeteiligungen und der Schließung des Fonds hatte, behauptet auch der Kläger nicht. Die Voraussetzungen dieser Fallgruppe sind deshalb selbst unter Zugrundelegung des Vortrags des Klägers nicht erfüllt. |
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| | b) Folglich ließe sich eine Aufklärungspflicht der Beklagten lediglich damit begründen, dass sie im Zusammenhang mit der Finanzierung der Gesellschaftereinlagen einen besonderen Gefährdungstatbestand geschaffen oder ausgenutzt hat, den der Kläger ohne besondere Hinweise nicht erkennen konnte. Hauptsächlich hierauf stützt der Kläger seinen in der Berufungsinstanz noch geltend gemachten Schadensersatzanspruch auch und verweist insoweit auf die besonderen Gefahren, die mit der Sicherung der nicht nur ihm, sondern nach seiner Darstellung sämtlichen Gesellschaftern gewährten Darlehen durch die zu Gunsten der Beklagten bestellten Globalgrundschulden verbunden seien. Auch diese Begründung trägt den geltend gemachten Ersatzanspruch jedoch nicht. Denn ein Teil der Gefahren, die der Kläger mit den beiden Grundschulden verbindet, existiert in Wahrheit gar nicht, und im Übrigen enthält der Beteiligungsprospekt, der Grundlage der Anlageentscheidung war, ausreichende Hinweise zu den Risiken dieser Finanzierungsform. |
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| | (1) Die Auffassung des Klägers, durch die grundpfandrechtliche Sicherung seiner beiden noch offenen Darlehen werde er sowohl an einer Kündigung des Gesellschaftsvertrages gehindert als auch in seiner Möglichkeit zur lastenfreien Veräußerung seiner Fondsbeteiligung unangemessen eingeschränkt, ist falsch. Beides ist nicht der Fall. |
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| | Die Möglichkeit zur Kündigung des Gesellschaftsvertrages durch den einzelnen Gesellschafter ist in § 6 des Gesellschaftsvertrages geregelt. Gemäß § 6 Nr. 2 war solch eine Kündigung erstmals zum 31.12.2007 möglich und hätte nach § 6 Nr. 4 nicht die Auflösung der Gesellschaft, sondern lediglich das Ausscheiden des Kündigenden aus der – dann nach § 20 Nr. 3 unter den verbleibenden Gesellschaftern fortgesetzten – Gesellschaft zur Folge. |
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| | Zwar ist in § 6 Nr. 5 des Gesellschaftsvertrages geregelt, dass mit der Kündigung des Gesellschaftsvertrages durch den einzelnen Gesellschafter dessen Berechtigung entfällt, das von ihm aufgenommene Darlehen durch die auf dem Beteiligungsobjekt lastende Globalgrundschuld zu besichern. Dies stellt jedoch keine grundlegende Beschränkung des Kündigungsrechts dar, sondern setzt im Gegenteil eine wirksame Kündigung voraus. |
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| | Ob die Regelung in § 6 Nr. 5 S. 2, nach der die Gesellschaft „im Verhältnis zum ausscheidenden Gesellschafter berechtigt“ sein soll, „von der Grundpfandrechtsgläubigerin“, also der Beklagten, „die Entlassung des Gesellschaftsgrundbesitzes aus der Pfandhaft“ für die Darlehensverbindlichkeiten des ausscheidenden Gesellschafter zu verlangen, wirksam ist, ist zwar fraglich, denn einen dahingehenden Anspruch können die Gesellschafter zu Lasten der Beklagten ohne deren Zustimmung nicht begründen. Sollte die Beklagte dieser Regelung zugestimmt haben (etwa im Zusammenhang mit der vom Kläger behaupteten festen Finanzierungszusage gegenüber der Fondsgesellschaft), wäre allerdings bereits hierdurch die Gefahr gebannt, die der Kläger wegen der Besicherung einer Vielzahl von Gesellschafterdarlehen durch die beiden Grundschulden sieht, nämlich dass er wegen der Haftung der Grundschuld auch für die Darlehensverbindlichkeiten der verbleibenden Gesellschafter an einer Beendigung seiner Beteiligung an der Gesellschaft gehindert ist. Vielmehr wäre die Beklagte in diesem Fall gegenüber der Gesellschaft verpflichtet, die Haftung der Grundschulden auf die Darlehensverbindlichkeiten der übrigen Gesellschafter zu beschränken und auf die Sicherung des dem Kläger gewährten Darlehens durch die Grundschulden zu verzichten. Damit wäre exakt der Zustand erreicht, den sich der Kläger für den Fall einer Kündigung wünscht, nämlich sich ohne Rücksicht auf die Verbindlichkeiten der übrigen Gesellschafter von der Gesellschaft und deren Vermögen lösen zu können. |
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| | Da durch solch eine voraussetzungslose Pfandfreigabe jedoch berechtigte Sicherungsinteressen der Beklagten beeinträchtigt würden, ist nicht davon auszugehen, dass sie sich gegenüber der Fondsgesellschaft verpflichtet hat, im Falle einer Kündigung der Gesellschaftsbeteiligung auf die dingliche Haftung der beiden Grundschulden für die bestehenden Darlehensrückzahlungsansprüche gegen den ausscheidenden Gesellschafter zu verzichten. Auch hierdurch wird die Kündigungsmöglichkeit jedoch nicht eingeschränkt. Denn dies bedeutet lediglich, dass die Beklagte auch im Falle einer Kündigung des Gesellschaftsvertrages die vollständige Rückzahlung des Darlehens verlangen und im Falle der Nichterfüllung dieses Zahlungsanspruchs die Grundschulden verwerten kann. Um der Gesellschaft, die ein Interesse daran haben muss, mit ihrer Immobilie nicht länger für Verbindlichkeiten außenstehender Dritter zu haften, die Möglichkeit einer beschleunigten Rückführung der Darlehensverbindlichkeiten zu geben, sieht § 21 Nr. 4 S. 2 des Gesellschaftsvertrages zwar vor, dass sie das dem ausscheidenden Gesellschafter zustehende Auseinandersetzungsguthaben, dessen Höhe sich gemäß § 21 Nr. 1 und 2 nach dem Wert des Gesellschaftsanteils im Zeitpunkt des Ausscheidens (also des Wirksamwerdens der Kündigung, vgl. §§ 6 Nr. 2, 20 Nr. 1 lit. a) richtet, zunächst zur Rückzahlung des zur Finanzierung der Einlage aufgenommenen Darlehens verwenden darf. Nach dem Gesellschaftsvertrag, dessen Einhaltung der Klägers notfalls klagweise durchsetzen könnte, darf die Gesellschaft jedoch nicht die Auszahlung des Auseinandersetzungsguthabens unter Hinweis auf eine zunächst vom kündigenden Gesellschafter zu beschaffende Pfandfreigabeerklärung der Beklagten zurückhalten und verringert sich insbesondere der Wert seines Auseinandersetzungsguthabens nicht in Abhängigkeit vom Zeitpunkt einer Pfandfreigabeerklärung der Beklagten. Die Gesellschaft ist lediglich berechtigt (und zumindest gegenüber ihren verbleibenden Gesellschaftern wohl auch verpflichtet), mit dem – der Höhe nach durch den Zeitpunkt des Ausscheidens festgelegten – Auseinandersetzungsguthaben zunächst die offenen Darlehensverbindlichkeiten des ausscheidenden Gesellschafters abzulösen und nur den danach noch verbleibenden Restbetrag an den Kündigenden auszuzahlen. Hierdurch wird die Kündigungsmöglichkeit des Klägers jedoch nicht unangemessen eingeschränkt. Vielmehr hält er die Ablösung der restlichen Darlehensverbindlichkeiten des ausscheidenden Gesellschafters durch die Gesellschaft selbst für sachgerecht. |
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| | Die Beklagte müsste solch eine Zahlung zwar nur entgegennehmen, wenn der kündigende Gesellschafter seine Darlehensrückzahlungsverpflichtung erfüllen dürfte. Dies hängt jedoch nicht von einer Pfandfreigabeerklärung der Beklagten, sondern ausschließlich davon ab, ob der Darlehensrückzahlungsanspruch fällig ist, weshalb die als Anlage K 21 vorgelegte Anfrage der Bevollmächtigten des Klägers weitgehend unverständlich ist. Denn die Erfüllbarkeit des Darlehensrückzahlungsanspruchs der Beklagten hängt nicht von der hierfür bestellten Sicherheit, sondern ausschließlich von der vereinbarten Laufzeit des Darlehensvertrages ab. Zur vollständigen Rückzahlung beider Darlehen wäre jedenfalls der Kläger trotz der vereinbarten Vertragslaufzeiten im Hinblick darauf, dass er bezüglich des Annuitätendarlehens seit dem Vertragsschluss im Jahr 1993 offenbar keine weitere Konditionenanpassung vereinbart hat und die im September 2003 geschlossene Prolongationsvereinbarung hinsichtlich des Tilgungsaussetzungsdarlehens im Sommer 2008 abgelaufen ist, nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB jedoch bereits Ende 2007, spätestens jedoch seit Mitte 2008 berechtigt gewesen und ist dies auch heute noch. Gleiches dürfte auch für andere kündigungswillige Gesellschafter gelten, zumindest wären diese grundsätzlich nach § 490 Abs. 2 BGB zu einer außerordentlichen Kündigung ihrer Darlehensverträge berechtigt. Eine Beschränkung der Kündigungsmöglichkeiten der Gesellschafter ist daher auch mit der Regelung des § 6 Nr. 5 S. 1 nicht verbunden. |
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| | Die dingliche Sicherung der Erwerberdarlehen ist für die Kündigung des Gesellschaftsvertrages vielmehr ohne Bedeutung. Auch die dingliche Haftung der Fondsimmobilie für die Darlehensverbindlichkeiten der verbleibenden Gesellschafter beträfe den Kläger ab dem Wirksamwerden seiner Kündigung bereits deshalb nicht mehr, weil er ab diesem Zeitpunkt nicht mehr gesamthänderisch gebundener Mitinhaber des belasteten Erbbaurechts wäre. Denn sein Anteil am Gesellschaftsvermögen wächst mit seinem Ausscheiden den übrigen Gesellschaftern an (vgl. § 20 Nr. 3). Da nicht ersichtlich ist, welches Interesse an einem Fortbestand der Gesellschaft er nach einer Kündigung des Gesellschaftsvertrages noch haben sollte, bestünde ab diesem Zeitpunkt auch kein mittelbarer Zwang mehr, eine Verwertung der Grundschulden durch die Beklagte zu verhindern. Eine unmittelbare persönliche Haftung für die Darlehensverbindlichkeiten seiner Mitgesellschafter hat er gegenüber der Beklagten jedoch zu keinem Zeitpunkt übernommen. Für die Möglichkeit einer Kündigung der Fondsbeteiligung des einzelnen Gesellschafters kommt es darauf, ob die Beklagte bereit ist, ihm gegenüber eine Teilfreigabe oder Teillöschung der Grundschuld zu erklären (wozu sie jedoch nicht verpflichtet ist bzw. was rechtlich gar nicht möglich ist, weil die Grundschulden nicht auf einem ideellen Bruchteil des Erbbaurechts lasten), deshalb nicht an. Sofern die Fondsgesellschaft ihn dennoch nur gegen eine Pfandfreigabeerklärung der Beklagten aus der Gesellschaft entlassen sollte, widerspräche dies dem Gesellschaftsvertrag. Der Kläger müsste sein Ausscheiden aus der Gesellschaft und seinen Anspruch auf Auszahlung seines Auseinandersetzungsguthabens dann zwar notfalls klagweise durchsetzen. Es ist jedoch nicht erkennbar, dass er dies nicht erfolgreich tun könnte. Dass die Geschäftsführerin der Fondsgesellschaft sich fünfzehn Jahre später nicht an den Gesellschaftsvertrag halten werde, konnte die Beklagte bei Gewährung des Darlehens aber nicht vorhersehen. Hierüber aufklären musste sie den Kläger deshalb nicht. |
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| | Die Darstellung des Klägers, die Veräußerbarkeit seines Gesellschaftsanteils werde durch die Globalgrundschuld eingeschränkt, ist ebenfalls nicht zutreffend. Nach § 18 Nr. 1 des Gesellschaftsvertrages kann jeder Gesellschafter jederzeit seinen Kapitalanteil abtreten. Voraussetzung hierfür ist zwar, dass der Erwerber in vollem Umfang in die Rechte und Pflichten des Veräußerers aus dem Gesellschaftsvertrag eintritt und auch dessen Verpflichtungen gegenüber den Gläubigern der Gesellschaft und gegenüber der dessen Einlage finanzierenden Beklagten übernimmt. Eine Pfandfreigabeerklärung oder irgendeine andere Mitwirkungshandlung der Beklagten ist hierfür jedoch nicht erforderlich, denn veräußern kann der Kläger ohnehin nur seine Mitgliedschaft im Ganzen, nicht jedoch einen Anteil an den einzelnen Vermögensgegenständen der Gesellschaft (§ 719 Abs. 1 BGB), also insbesondere nicht einen Anteil an dem Fondsgrundstück bzw. dem daran bestehenden Erbbaurecht. Die dingliche Belastung des gesamthänderisch gebundenen Vermögens geht mit der Abtretung des Gesellschaftsanteils zwar auf den Erwerber über. Nur auf dem der Gesellschaft zustehenden Erbbaurecht lasten aber auch die beiden Grundschulden, während der Gesellschaftsanteil des Klägers für sich genommen frei von dinglichen Belastungen ist. Die Regelung des § 18 Nr. 1 S. 1 bedeutet zwar, dass ein Erwerber des Gesellschaftsanteils des Klägers entweder in den Darlehensvertrag mit der Beklagten eintreten (was selbstverständlich nur mit deren Zustimmung der Beklagten möglich ist) oder das Darlehen vor der Abtretung vom Veräußerer zurückgezahlt werden muss. Sobald der Kläger sein Darlehen zurückgezahlt hat, wozu er nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB berechtigt ist, kann er seinen Gesellschaftsanteil jedoch ohne Mitwirkung der Beklagten abtreten. Irgendwelche Verfügungsbeschränkungen hinsichtlich der Gesellschaftsanteile der einzelnen Gesellschafter sind mit den auf der Fondsimmobilie lastenden Grundschulden somit nicht verbunden. Wenn ein Gesellschafter seine Fondsbeteiligung nicht nach § 1273 BGB verpfändet hat, kann er diese stets lastenfrei veräußern. Er ist lediglich nicht in der Lage, dem Erwerber einen lastenfreien Anteil an dem zum Fondsvermögen gehörenden Erbbaurecht zu verschaffen, aber eine Übertragung eines Anteils an einzelnen Vermögensgegenständen des Fonds wäre ihm nach § 719 Abs. 1 BGB auch dann nicht möglich, wenn diese nicht dinglich belastet wären. Die Aussage des Klägers, er könne aufgrund der Haftung der beiden Grundschulden für die Verbindlichkeiten sämtlicher Darlehensnehmer der Beklagten nicht lastenfrei über seinen Fondsanteil verfügen, ist daher letztlich irreführend. |
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| | (2) Richtig ist hingegen, dass die von der Fondsgesellschaft zu Gunsten der Beklagten an dem der Gesellschaft zustehenden Erbbaurecht bestellten Grundschulden auf diesem Teil des Fondsvermögens auch dann noch lasten, wenn der Kläger sein Darlehen vollständig zurückgezahlt hat, solange die Beklagte zu diesem Zeitpunkt nur noch gegen einen seiner Mitgesellschafter Rückzahlungsansprüche hat. Denn die dingliche Haftung der Fondsimmobilie erstreckt sich auf sämtliche hierdurch gesicherten Darlehensrückzahlungsansprüche. Im Hinblick darauf, dass es zur steuerlichen Konzeption des Fonds gehörte, die Einlagen aus Fremdkapital aufzubringen, die hierfür aufzunehmenden Darlehen naturgemäß gesichert werden mussten und als Sicherheit in erster Linie die hierfür von der Fondsgesellschaft ausdrücklich zur Verfügung gestellten Grundschulden zur Verfügung standen, dürfte die Behauptung des Klägers, die Beklagte habe sämtlichen Anlegern Darlehen gewährt, wohl richtig sein. Jedenfalls kann davon ausgegangen werden, dass zumindest der weit überwiegende Teil der Anleger zur Finanzierung ihrer Einlagen mit der Beklagten Darlehensverträge geschlossen hat. |
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| | Dies hat zwar keine unmittelbare persönliche Haftung des Klägers für die privaten Darlehensverbindlichkeiten seiner Mitgesellschafter zur Folge. Denn die beiden Grundschulden begründen lediglich die dingliche Haftung des mit ihnen belasteten Erbbaurechts, in das die Beklagte bei Eintritt des Sicherungsfalles die Zwangsvollstreckung betreiben dürfte (§§ 1191, 1192, 1147 BGB). Da dem Fonds durch eine Versteigerung seines wesentlichen Vermögensgegenstandes die wirtschaftliche Grundlage seines Fortbestands entzogen würde und die Fondsgesellschafter deshalb ein massives wirtschaftliches Interesse daran haben müssen, eine Zwangsversteigerung oder -verwaltung ihres Erbbaurechts zu vermeiden, resultiert hieraus aber eine „globale dingliche Mithaftung indirekter Art“ sämtlicher Gesellschafter dafür, dass die einzelnen Mitgesellschafter ihre Kredite vertragsgemäß tilgen und die vereinbarten Zinsen an die Beklagte zahlen (vgl. Strohm in Assmann/Schütze, Handbuch des Kapitalanlagerechts, 3. Aufl. 2007, § 21 Rdnr. 174). Hierin kann eine spezifische Gefahr dieses Finanzierungsmodells gesehen werden, auf die die Darlehensnehmer hingewiesen werden mussten (so auch OLG Dresden WM 2002, 1881; a. A. OLG Frankfurt OLGR 2009, 328). Zwar ist ein zur Aufklärung verpflichtender besonderer Gefährdungstatbestand nur dann anzunehmen, wenn das Kreditinstitut das eigene wirtschaftliche Wagnis auf den Kunden verlagert und diesen bewusst mit einem Risiko belastet, das über die mit dem zu finanzierenden Vorhaben normalerweise verbundenen Gefahren hinausgeht (BGH NJW 2007, 2396). Dies ist hier jedoch durchaus der Fall. Denn auch wenn der für die Gemeinschaft der Gesellschafter geschaffene mittelbare Zwang, notfalls auch persönlich für eine Ablösung der Darlehensverbindlichkeiten eines zahlungsunfähigen Mitgesellschafters zu sorgen, typische Folge einer Sicherung der Individualverbindlichkeiten der Gesellschafter mittels eines zu Lasten des Fondsvermögens bestellten Pfandrechts ist, stellt dies doch eine nicht auf den ersten Blick durchschaubare faktische Erweiterung der Einstandspflichten des einzelnen Darlehensnehmers dar, auf den die Gesellschafter, die ihre Einlagen mittels so gesicherter Darlehen aufbringen wollten, hinzuweisen waren. |
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| | Der Fondsprospekt, der unstreitig Grundlage der Anlageentscheidung des Klägers war, enthält jedoch an verschiedenen Stellen Hinweise, denen sich dieses Haftungsrisiko entnehmen lässt. So wird auf S. 27 des ersten Prospektteils darauf hingewiesen, dass die Gesellschaft allen Gesellschaftern zur Absicherung ihrer zur Anteilsfinanzierung aufzunehmenden Darlehen als Sicherheit eine Globalgrundschuld über 25 Mio. DM zur Verfügung stellt. Ferner findet sich dort der Hinweis, dass für den Fall, dass einzelne Gesellschafter ihren Zahlungsverpflichtungen gegenüber der finanzierenden Bank nicht nachkommen, über diese Grundschuld eine Haftung der übrigen Gesellschafter, allerdings nur quotal, eintreten kann. Auf S. 36/37 des Prospekts wird darauf hingewiesen, dass der Grundbesitz der Gesellschaft dinglich für die Darlehensverbindlichkeiten der Gesellschafter haftet, denen die Gesellschaft zur Finanzierung ihrer Einlagen das Beteiligungsobjekt zur Besicherung einer Gesamtgrundschuld zur Verfügung stellt. Darauf, dass durch die Inanspruchnahme der an der Fondsimmobilie bestellten Grundschulden eine zumindest dingliche Mithaftung des gemeinsamen Vermögens aller Gesellschafter für Privatverbindlichkeiten der einzelnen Gesellschafter eintritt, wird auch in § 4 Nr. 2 Abs. 2 S. 1 und § 7 Nr. 2 S. 2 des Gesellschaftsvertrages (der im zweiten Prospektteil auf S. 1 ff. abgedruckt ist) ausdrücklich hingewiesen. So heißt es in § 4 Nr. 2, dass „durch die zur Besicherung der Finanzierung der Gesellschaftereinlage an dem Beteiligungsobjekt bestellte Globalgrundschuld von 25,1 Mio. DM zzgl. Zinsen und Nebenleistungen der Grundbesitz der Gesellschaft und damit jeder Gesellschafter mit seinem gesamthänderisch in der Gesellschaft gebundenen Vermögen für diese Darlehen dinglich haftet, und zwar auch für die Erfüllung der Teilschulden eines Mitgesellschafters“, und wird in § 7 Nr. 2 S. 2 ausdrücklich auf die insoweit (anders als bei der nach § 7 Nr. 1 nur anteiligen Haftung für rechtsgeschäftlich begründete Verbindlichkeiten der Gesellschaft) eintretende gesamtschuldnerische dingliche Haftung für die Erfüllung der durch die Grundschulden gesicherten Teilschulden der Mitgesellschafter hingewiesen. |
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| | Diese Hinweise geben die Rechtslage zutreffend wieder. Die Beklagte kann zwar wegen ihrer Rückzahlungsansprüche gegen sämtliche Darlehensnehmer auf die ihr von der Fondsgesellschaft bestellte Sicherheit zugreifen, einen durchsetzbaren Rechtsanspruch auf Ablösung eines notleidenden Darlehens durch die anderen Gesellschafter hat sie jedoch nicht. Einen ausdrücklichen Hinweis auf den nur mittelbar, also nicht kraft Gesetzes, sondern nur aus wirtschaftlichen Erwägungen der Gesellschafter folgenden Druck, sich auch mit ihrem persönlichen Vermögen für eine Ablösung notleidender Kredite anderer Mitgesellschafter einsetzen zu müssen, enthält der Beteiligungsprospekt zwar nicht. Dies war jedoch auch nicht erforderlich, da dieser wirtschaftliche Druck allein Folge der dinglichen Haftung des gesamthänderisch gebundenen Fondsvermögens ist, die im Prospekt zutreffend beschrieben wird. Die Nachteile, die die Gesellschafter aufgrund einer Zwangsvollstreckung in die einzige Immobilie des Fonds erleiden würden, ergeben sich jedoch einerseits aus dem Gesetz bzw. sind aus wirtschaftlicher Sicht so offenkundig, das hierauf nicht ausdrücklich hinzuweisen ist (ebenso OLG Frankfurt a.a.O.). |
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| | Dies gilt auch deshalb, weil der Gesellschaftsvertrag gewisse Vorkehrungen enthält, um die individuelle Inanspruchnahme der übrigen Gesellschafter für die Darlehensverbindlichkeiten ihrer Mitgesellschafter zu vermeiden. So enthält § 4 Nr. 2 Abs. 2 S. 2 des Gesellschaftsvertrages die Verpflichtung sämtlicher Gesellschafter, die von ihnen zur Finanzierung ihrer Einlagen aufgenommenen Darlehen mit jährlich mindestens 2 % zu tilgen, und wird die Verletzung dieser Pflicht in § 20 Nr. 1 lit. d durch eine Möglichkeit zum Ausschluss des hiergegen verstoßenden Gesellschafters sanktioniert und durch die Regelung in § 21 Nr. 4 S. 2, nach der der Fonds das dann entstehende Auseinandersetzungsguthaben vorrangig zur Ablösung der durch die Grundschulden gesicherten Darlehen einsetzen darf, auch finanziell abgesichert. Ferner hatten die Fondsinitiatoren eine gewisse Liquiditätsreserve eingeplant, die ausdrücklich dazu dienen sollte, notleidende Gesellschafterdarlehen abzulösen (vgl. auch § 9 Nr. 6 des Gesellschaftsvertrages). Hierdurch wird das Haftungsrisiko des einzelnen Gesellschafters deutlich reduziert. |
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| | Dass sich dieses Risiko in der Vergangenheit schon irgendwann einmal realisiert hat, behauptet allerdings auch der Kläger nicht. Dies spricht für die weitgehend gute Bonität der Gesellschafter, die dazu führt, dass die beschriebenen Risiken der grundschuldgesicherten Einlagenfinanzierung eher theoretischer Natur sind. Auch aus diesem Grund waren Warnhinweise, die über die Erläuterungen der Haftungssituation im Beteiligungsprospekt hinausgingen, nicht erforderlich. Diese Warnhinweise wurden durch die Äußerung des Vermittlers, die Existenz der Grundschulden sei für den Anleger vorteilhaft, weil er hierdurch ohne eigene Mühen einen vergleichsweise günstigen Realkredit erlangen könne, auch nicht entwertet. Denn diese Äußerung ist wirtschaftlich korrekt, verharmlost das – allgemein bekannte – Risiko einer Verwertung dinglicher Kreditsicherheiten jedoch nicht. |
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| | Die Beklagte hat sich dadurch, dass sie den Kläger nicht noch deutlicher über die mit den Globalgrundschulden verbundenen Haftungsrisiken informiert hat, deshalb nicht schadensersatzpflichtig gemacht. |
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| | Gemäß § 63 Abs. 2 GKG war der Streitwert des Berufungsverfahrens festzusetzen, der dem erstinstanzlichen Streitwert entspricht. |
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