Der Antrag der Antragsteller zu 1. und 2. wird abgelehnt.

Der Bebauungsplan Nr. .. „Ortszentrum an der D.straße 1 in C-Stadt “ der Antragsgegnerin wird für unwirksam erklärt.

Die Antragsgegnerin und die Beigeladene tragen die Gerichtskosten zu je einem Viertel sowie die außergerichtlichen Kosten der Antragsteller zu 3. und 4. je zur Hälfte. Die Antragsteller zu 1. und 2. tragen als Gesamtschuldner die Gerichtskosten zur Hälfte sowie ihre außergerichtlichen Kosten selbst.

Das Urteil ist im Kostenpunkt vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Kostenschuldner kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe der vom Gericht festgesetz- ten Kosten abwenden, wenn nicht der jeweilige Kostengläubiger vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Die Antragsteller wenden sich gegen den am 27.01.2011 von der Gemeindevertretung der Antragsgegnerin beschlossenen Bebauungsplan Nr. .. „Ortszentrum an der D.straße 1 in C-Stadt “.

Die Antragsteller zu 1. und 2. sind Miteigentümer des Hauses A. in der S.-straße 3-4 in C-Stadt, welches ein Teil des so genannten S.-schlosses ist. Die Antragsteller zu 3. und 4. sind Miteigentümer der Wohnungseigentumsanlage Seeschloss, S.-straße 2 in C-Stadt, die auf der nordwestlichen Seite unmittelbar angrenzend an der im Plangebiet befindlichen S.-straße liegt.

In einem Integrierten Städtebaulichen Leitbild der Antragsgegnerin aus dem Jahre 2006 wird die Neugestaltung des Zentrums von C-Stadt als die wichtigste Maßnahme der Gemeinde beschrieben. Die Planung weist für das Plangebiet des angefochtenen Bebauungsplanes u.a. die Errichtung von zwei separaten Baukörpern aus, zwischen denen eine terrassenförmige Treppe zur Strandpromenade führt. In den Baukörpern sind in den Untergeschossen Einzelhandelsgeschäfte, Läden sowie gastronomische Einheiten und in den Obergeschossen Dienstleistungsbetriebe und Hoteleinheiten vorgesehen.

In der Sitzung vom 24.05.2007 beschloss die Gemeindevertretung der Antragstellerin die Aufstellung des Bebauungsplanes. Der Plan sollte auf Empfehlung des Bau- und des Hauptausschusses im Verfahren nach § 13a BauGB für Bebauungspläne der Innenentwicklung aufgestellt werden und an dem Standort die planungsrechtliche Voraussetzung für eine touristische Nutzung schaffen, wozu im Geltungsbereich ein Sondergebiet (SO) Fremdenverkehr mit der Zweckbestimmung „Hotel“ sowie ergänzende Nutzungen wie kleinteiliger Einzelhandel, Gastronomie, medizinische und Einrichtungen touristischer Infrastruktur festgesetzt bzw. zugelassen werden sollte. Der Aufstellungsbeschluss wurde im amtlichen Bekanntmachungsblatt der Antragsgegnerin „K-Bote“ vom 04.09.2007 bekannt gemacht.

Unter dem 25.02.2008 erfolgte die Planungsanzeige und eine frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange (TÖB) sowie der Öffentlichkeit. Das Amt für Raumordnung Vorpommern führte an, dass die Planung den Erfordernissen der Raumordnung entspreche. Die Landrätin des Landkreises O. wies auf die Abweichung der Planung vom Flächennutzungsplan hin, der im Wege der Berichtigung anzupassen sei. Sonst bestünden keine Bedenken, soweit kein großflächiger Einzelhandel geplant sei. Die Vorgaben des Kurortgesetzes seien wegen Anerkennung als Kurort zu beachten und die Löschwassersituation sei nicht hinreichend geklärt.

Die öffentliche Auslegung des Entwurfs Stand März 2008 im Rahmen der frühzeitigen Bürgerbeteiligung nach § 3 Abs. 1 BauGB in der Zeit vom 16. bis 27.06.2008 wurde unter Hinweis auf § 13a Abs. 3 Nr. 2 BauGB im amtlichen Bekanntmachungsblatt vom 11.06.2008 bekannt gemacht.

Das Plangebiet des Vorentwurfs vom 19.03.2008 umfasst eine 1,7 ha große Fläche im Ortszentrum zwischen der S.-straße, dem K.-platz, der Promenade, dem Kurhotel und dem F.-platz mit der F.-straße. Das Gebiet ist mit einem 3- bis 4-geschossigen Einkaufszentrum (EKZ) bebaut, das nach der Begründung einen städtebaulichen Missstand darstellt und zu 30% leer steht. Veranlassung der Planung sollte die Verzahnung zwischen Zentrum und Strandpromenade sein. Neben einer Nutzung als Hotelstandort im gehobenen Segment, ergänzt durch Einzelhandel, Gastronomie, Veranstaltungsmöglichkeiten und medizinische Einrichtungen sei insbesondere die Umgestaltung des Umfeldes mit Grünanlagen und öffentlichen Plätzen erforderlich. Städtebauliche Zielsetzung ist die Freihaltung von Sichtachsen vom F.-Platz in Richtung Ostsee durch Errichtung von drei gegliederten Baukörpern mit ca. 17.250 qm Geschossfläche. Zwischen den drei separaten Baukörpern soll eine terrassenförmig angelegte Treppe vom F.-platz zur Strandpromenade führen. Für die Sicherung der Versorgung mit Parkplätzen ist eine Tiefgarage mit privaten und öffentlichen Stellplätzen mit Einfahrten über die S.- und die D.straße und einer Ausfahrt ausschließlich über die D.straße vorgesehen. An Festsetzungen ist u.a. ein SO Hotel und Einzelhandel mit maximal 120 Hotelzimmern und Einzelhandel auf einer maximalen Geschossfläche von insgesamt 3.000 qm bei max. 800 qm für den Einzelbetrieb vorgesehen. Die Höhe der baulichen Anlage soll mit der zulässigen Oberkante des Gebäudes (ohne technische Aufbauten) über den festgesetzten Höhenbezugspunkt von 12,0 m über HN festgesetzt werden. Für die Hotelanlage ist eine Gebäudehöhe von max. 25,0 m und für die Baukörper am K.-platz max. 17,5 m vorgesehen. Von der Promenade ergeben sich dadurch bei einer Zugangshöhe zum Strandgeschoss von 7,5 m über HN eine Gebäudehöhe von max. 29,5 m (Hotelanlage) und max. 22,0 m (Baukörper K.-platz).

Die im Rahmen der frühzeitigen Bürgerbeteiligung ausgelegte Umweltverträglichkeitsvorprüfung (UVP-Vorprüfung) der S./W. und Partner GmbH vom 17.03.2008 kommt unter 2.3 zu dem Ergebnis, dass Denkmale und Denkmalensembles von der Planung „nicht betroffen“ seien. Unter 3.3 wird ausgeführt, dass die Umsetzung der Planung „keine Auswirkungen auf Kultur- und sonstige Sachgüter“ habe; diese werden als „gering“ bewertet. Die Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern seien nicht erheblich.

Hiergegen wurde von privater Seite eingewandt, die Planungen seien einseitig an den Interessen des Investors (der Beigeladenen) ausgerichtet.

Auf den Beschluss der Gemeindevertretung der Antragstellerin vom 16.10.2008 wurde der Entwurf (Stand Oktober 2008) in der Zeit vom 10.11. bis 12.12.2008 öffentlich ausgelegt. Die Bekanntmachung der Auslegung erfolgte im amtlichen Mitteilungsblatt vom 29.10.2008.

In der ausgelegten Begründung wird in den Ausführungen zur Vorprüfung des Einzelfalles gemäß UVPG (Ziff. 9.2 der Begründung) unter 2.2 das Landschaftsbild als durch das Vorhaben nicht betroffen angesehen. Denkmale und Denkmalensembles werden unter 2.3.9 als betroffen gesehen, wobei die Betroffenheit gem. 3.3 als gering eingeschätzt wird. Wechselwirkungen zwischen den betrachteten Schutzgütern seien nicht erheblich.

Die Gemeindevertretung der Antragsgegnerin beschloss in der Sitzung am 07.05.2009 die Abwägung der eingegangenen Stellungnahmen sowie die promenadenseitige Baugrenze im Bereich der oberen Geschosse auf die Fläche B zurückzunehmen und die Übernahme in den Entwurf. Zudem beschloss sie die erneute verkürzte öffentliche Auslage des geänderten Entwurfs gem. § 4a Abs. 3 i.V.m. §§ 13 Abs. 2 und 3, 13a Abs. 2 BauGB. Die Bekanntmachung des Beschlusses sowie der öffentlichen Auslegung (verkürzt auf 14 Tage) in der Zeit vom 25.05. bis einschließlich 08.06.2009 erfolgte im amtlichen Mitteilungsblatt der Antragsgegnerin vom 11.05.2009.

Die Antragsteller zu 3. und 4. erhoben mit Schreiben vom 05.06.2009 als Miteigentümer des Gebäudes S.-straße 2 Einwendungen gegen die Verkürzung der Auslegungsfrist und die Beschränkung der Einwendungen auf die in der Bekanntmachung benannten Änderungen und Aspekte. Die Zahl der Stellplätze sei auf 160 zu begrenzen und die Lage der Zu- und Abfahrt zur Tiefgarage sei verbindlich festzulegen. Die Festsetzung zum Einzelhandel sei zu den Sortimenten zu konkretisieren und in Relation zu der Gesamtfläche des Sondergebiets zu setzen. Die Festsetzungen zum Schallschutz seien zu überarbeiten. Die eingeplante Erhöhung des Verkehrsaufkommens auf der S.-straße um 50% sei nicht hinnehmbar. Es sei sicherzustellen, dass die Anlieger der durch die Planung betroffenen Straßen nicht erneut zu Anlieger- bzw. Ausbaukostenbeiträgen herangezogen würden. Die Bauhöhe sei auf das ortstypische Maß von 17m bei maximal 4- bis 5-geschossiger Bauweise zu beschränken. Mit den festgesetzten Baugrenzen seien die Grenzabstände nicht einzuhalten und das Vorhaben damit nicht realisierbar. Es sei eine UVP-Prüfung erforderlich, die auch die benachbarten Schutzgebiete einbeziehen müsse.

Die Landrätin des Landkreises O., Sachbereich Baudenkmalpflege, wies auf die Lage des Vorhabens im Denkmalbereich C-Stadt hin. Durch die geplante höhen- und breitenmäßige Dimension des Vorhabens gegenüber dem im Umfeld befindlichen Gebäudebestand - ungeachtet des Kurhotels - werde das historische Erscheinungsbild wesentlich nachhaltig beeinträchtigt.

In der Sitzung vom 27.01.2011 beschloss die Gemeindevertretung der Antragsgegnerin die Abwägung der eingegangenen Stellungnahmen, den Abschluss eines städtebaulichen Vertrages zwischen der Gemeinde und der Beigeladenen und schließlich den Bebauungsplan als Satzung. Der Abwägungs- und der Satzungsbeschluss wurden nach Ausfertigung des Planes am 28.01.2011 im amtlichen Mitteilungsblatt der Antragsgegnerin vom 30.03.2011 bekannt gemacht.

Zu den Einwendungen der Antragsteller zu 3. und 4. wird ausgeführt, die erforderliche Zahl von Stellplätzen werde in den bauordnungsrechtlichen Festsetzungen in Punkt 3 geregelt. Die Schallimmissionen würden durch die Verringerung der Stellplatzzahl und die beiden Zufahrten vermindert. Durch die getroffenen Maßnahmen würden Schallimmissionen des zusätzlichen Kfz-Verkehrs in der S.-straße keine unzumutbare Belastung darstellen. Die Festsetzungen zum Einzelhandel seien nicht Gegenstand der erneuten Auslegung und entsprächen den Erfordernissen der Raumordnung. Anlieger- bzw. Ausbaukostenbeiträge seien nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens und würden überwiegend vom Vorhabenträger, teilweise von der Gemeinde übernommen. Abstandsflächen zu Nachbargrundstücken würden eingehalten und diese seien im Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen.

Der am 10.02.2011 für die Antragsgegnerin als Gemeinde unterzeichnete städtebauliche Vertrag mit der Beigeladenen besteht aus drei Teilen: dem städtebaulichen Vertrag in Teil I, einem Erschließungsvertrag in Teil II, einem Sondernutzungsvertrag in Teil III und Schlussbestimmungen in Teil IV. Nach Teil I ist Vertragsgegenstand das Plangebiet mit Ausnahme der S.-straße. Der Vorhabenträger verpflichtet sich zur Durchführung von Ordnungsmaßnahmen, zur Erstellung von Erschließungsanlagen, zur Durchführung von Baumaßnahmen und von Ausgleichmaßnahmen im eigenen Namen und auf eigene Rechnung; die Maßnahmen werden i.S.d. § 11 BauGB als Voraussetzung für die angestrebte Bebauung bezeichnet (§ 1 Abs. 3 des Vertrages). Der dem Vertrag zugrunde liegende Bebauungsplanentwurf wird als vorläufig und der kommunalen Planungshoheit unterliegend angesehen; im Falle wesentlicher Abweichungen der späteren Festsetzungen ist der Vertrag anzupassen (§ 2 Abs. 3 Satz 2 des Vertrages; vgl. auch § 15 Abs. 3 des Vertrages). Der Vorhabenträger hat die bisherigen Planungskosten getragen und verpflichtet sich weitere Kosten zu übernehmen. Die Gemeinde räumt dem Vorhabenträger ein Sondernutzungsrecht auf ihren im Bebauungsplan als öffentliche Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung festgesetzten Grundstücksflächen ein (§ 4 Abs. 5 des Vertrages). Kosten des Unterhalt- und Betriebes angeschlossener öffentlicher Anlagen auf gemeindeeigenen Grundstücken trägt die Gemeinde (§ 6 Abs. 2 des Vertrages). Der Vorhabenträger hat für eine ausreichende Löschwasserversorgung Sorge zu tragen. Die Gemeinde beteiligt sich mit einem Pauschalbetrag von 250.000,- € an der Herstellung der öffentlichen Verkehrsflächen (§ 7 Abs. 2 des Vertrages). Für den unterirdischen Teil der Tiefgarage (2 Geschosse) und die Zufahrt räumt die Gemeinde ein unbefristetes Sondernutzungsrecht ein (§ 8 Abs. 2 des Vertrages). Der Vorhabenträger verpflichtet sich zur Einhaltung der Vorgaben aus der schalltechnischen Untersuchung und des Gutachtens der Firma GRI vom Oktober 2010 sowie zur Beachtung der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes. In Teil II, dem Erschließungsvertrag, verpflichtet sich der Vorhabenträger zur Herstellung der Erschließungsflächen, die als öffentliche Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung oder als öffentliche Grünflächen im Bebauungsplan festgesetzt werden. Die Erschließung erfolgt einschließlich insbesondere der Platzflächen, Fahrbahnen, Parkflächen, Geh-/Fuß- und Radwege, Straßenentwässerung, Straßenbeleuchtung, Grünflächen und Bäume. Im Sondernutzungsvertrag, Teil III des Vertrages, räumt die Gemeinde dem Vorhabenträger ein unbefristetes Sondernutzungsrecht an im einzelnen bezeichneten, im Bebauungsplan als „öffentliche Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung“ festgesetzten Flächen ein, die öffentlich gewidmet werden, insbesondere für die Ein- und Ausfahrten sowie Zugänge zur Tiefgarage, wofür vom Vorhabenträger kein Entgelt zu zahlen ist.

Der Bebauungsplan umfasst nach der Planzeichnung Teil A das Plangebiet im Nordwesten einschließlich eines Teils der S.-straße und die Einmündung zur K.-straße, läuft im Nordosten entlang des Gebäudes des M.-Hotels/Forums U./Spielbank (einschließlich Hotelvorfahrt), entlang der Promenade bis zu dem Weg vor dem Konzertpavillon, verläuft im Südosten parallel zum Grundstück des Kurhotels und weiter bis zur F.-straße (einschließlich) und im Südwesten entlang der F.-straße. In der Planzeichnung ist für den Gebäudebestand ein SO „Hotel und Einzelhandel“ mit einer GRZ von 0,7 und einer GFZ von 2,4 festgesetzt. Innerhalb des SO sind Baugrenzen mit unterschiedlichen maximalen Gebäudeoberkanten festgesetzt, für den im Plangebiet südöstlich gelegenen Hotelkomplex maximal 37,9 m ü HN, für das nordwestlich gelegene Gesundheitszentrum und für das Lofthaus jeweils maximal 29,5 m ü HN. Der im Plangebiet gelegene Teil der S.-straße ist als öffentliche Straßenverkehrsfläche und der übrige Bereich außerhalb der Gebäudefläche als private Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung als Fußgängerbereich, in der südwestlichen Ecke als verkehrsberuhigter Bereich und auf dem K.-platz (vor Hotel M.) als „Platz“ festgesetzt. In der nordwestlichen Ecke ist die Tiefgaragenzufahrt von der S.-straße aus festgesetzt. Im südöstlichen (Promenade) und südwestlichen (F.-platz) Bereich sind öffentliche Grünflächen als Parkanlagen, auf dem K.-platz die Erhaltung mehrerer Bäume vorgesehen. Für den K.-platz sind in zwei Nebenzeichnungen mit einem Plan für den „Platz“ und 4 Geländeschnitten mit Höhenangaben enthalten, nach denen der Platz über Treppen und Terrassen/Stufen von Südost in Richtung Nordwest (von der Tiefgarageneinfahrt zum M.- Hotel hin) von 12 m auf 8,39 m (Straße vor dem Kasino) abfällt.

Die textlichen Festsetzungen in Teil B enthalten in I. Ziff. 1 Vorgaben für das SO, welches überwiegend der Unterbringung eines Hotelbetriebes sowie ergänzender touristischer Nutzungen dienen soll. Zulässig sind u.a. nicht störende Dienstleistungsgewerbe, Schank- und Speisewirtschaften, Einzelhandelsbetriebe sowie maximal 6 Wohnungen. Für das Hotel sind maximal 120 Zimmer mit max. 280 Betten sowie Einzelhandelsbetriebe mit einer max. Geschossfläche von insgesamt 3.000 qm und einer max. Verkaufsfläche pro Betrieb von 300 qm zulässig. In Ziff. 2. ist als Höhenbezugspunkt für die baulichen Anlagen 12,0 m ü HN festgesetzt. Nach Ziff. 3. sind im SO abweichend von der offenen Bauweise Gebäudelängen über 50 m zulässig. Die Anlieferzone ist nach Ziff. 8 einzuhausen und die Zufahrten sind mit schallabsorbierenden Wandelementen auszukleiden. Für die Garageneinfahrt sind in Ziff. 11 Lärmrichtwerte festgeschrieben. Die „bauordnungsrechtlichen Festsetzungen“ unter II. sehen in Ziff. 1 Vorgaben für die äußere Gestaltung der baulichen Anlagen und in Ziff. 2 für Werbeanlagen vor. Nach Ziff. 3. gilt die Stellplatzsatzung der Gemeinde nicht für das Plangebiet und es werden Vorgaben für die Stellplatzzahl differenziert nach Nutzungen festgesetzt.

Die Begründung stellt unter Ziff. 3.4 die der- bzw. seinerzeitige verkehrliche Erschließung des Plangebietes über die D.-, F.- und S.-straße dar. Zum Ortsbild wird unter Ziff. 3.5 erwähnt, dass bezüglich der Höhenentwicklung über HN die Gebäude an der S.-straße mit ca. 31 m ü HN sowie die zwei Türme der Reha-Klinik bzw. des Kurhotels mit ca. 46,5 m ü HN am markantesten sind. Unter 3.7 wird die Lage des Plangebiets im Geltungsbereich der Denkmalbereichsverordnung erwähnt. Im städtebaulichen Leitbild unter 5.1 wird u.a. angeführt, dass öffentliche und private Parkplätze weitestgehend unterirdisch zur Verfügung gestellt werden sollen. Das städtebauliche Konzept (5.3) sieht die Errichtung von drei gegliederten Baukörpern mit einer Hotelanlage (ca. 120 Einheiten), einem Gesundheitszentrum, Einzelhandelsflächen, Restaurants sowie einer Wellnessanlage auf ca. 17.500 qm Geschossfläche vor. Die Dominanz des angrenzenden Baukörpers der Kurklinik soll durch den südöstlichen Baukörper relativiert werden. Die Ausführungen zur Verschattung kommen aufgrund einer Simulation zu dem Ergebnis, dass in den Sommermonaten gegenüber der heutigen Situation mit dem EKZ keine Verschlechterung der Belichtungssituation für die Außenterrasse des Bistros im M.-Hotel eintritt, wohl aber im Frühjahr und Herbst. Unter 5.4.2 wird zur verkehrlichen Erschließung des Vorhabens (Erschließungskonzept) ausgehend von einem mehrmals fortgeschriebenen Verkehrsgutachten der G. für den Parkverkehr in der Tiefgarage eine Zu- und Abfahrt in westlicher Richtung über die S.-straße und eine weitere Zu- und Abfahrt in östlicher Richtung über die D.straße dargestellt. Die Erschließung über die D.straße dient dem Auto- und Lieferverkehr, einschließlich Taxen. Zur Zu- und Abfahrt auf der nördlichen Seite (S.-straße/K.-platz) werden 4 Varianten mit Vor- und Nachteilen dargestellt, von denen wegen kürzerer Wege für den Parkverkehr, der Barrierefreiheit des K.-platzes, der geringeren Sichtbarriere durch eine „optimierte“ Einhausung und der weitgehenden Vermeidung der Beeinträchtigung der Blickbeziehung auf das „Seeschlösschen“ die Variante 4 gewählt wurde. Bei den schalltechnischen Betrachtungen unter 5.4.3 werden ebenfalls mehrere Varianten dargestellt. Insgesamt (Ziff. 5.5) geht die Gemeinde von einer Erhöhung des Gesamtverkehrs um ca. 730 Pkw-Fahrten und um 32 Lieferfahrzeug-Fahrten/Tag aus, bei der sich die Verteilung auf die beiden Anbindungspunkte S.- und D.straße als geboten erweise. Hierbei seien – ausgehend von den Richtwerten nach TA-Lärm bzw. den Orientierungswerten nach DIN 18005 für ein Allgemeines Wohngebiet bzw. im Bereich der Reha-Klinik für Krankenhäuser und Pflegeanstalten – innerhalb des Plangebietes lediglich an zwei Immissionspunkten der geplanten Nutzungen oberhalb der Tiefgaragenzu- und -ausfahrt Überschreitungen der Orientierungswerte um bis zu 2 dB(A) am Tag und bis zu 1 dB(A) in der Nacht zu verzeichnen, die jedoch durch eine entsprechende Grundrissanordnung bzw. Fassadengestaltung ausgeglichen werden könnten. Eine Sicherung der Umsetzung der vom Lärmgutachter empfohlenen Maßnahmen sei durch die Festsetzung zur Einhausung sowie die Regelungen im städtebaulichen Vertrag getroffen. Bei der Begründung zu Art und Maß der baulichen Nutzung (Ziff. 6) wird ausgeführt, dass die geplanten Gebäude in ihrer Höhenentwicklung mit Ausnahme des Kurhotels über die meisten Gebäude in der näheren Umgebung ragen würden. Hierbei werde der Schaffung öffentlichen Raums Vorrang gegeben vor dem denkmalschutzrechtlichen Belang der Einfügung des Vorhabens in das vorhandene Erscheinungsbild.

Der Normenkontrollantrag der Antragsteller ist am 01.04.2011 bei Gericht eingegangen.

Zur Antragsbegründung wird zunächst angeführt, dass eine Entscheidung möglicherweise nicht nötig sei, da die Antragsgegnerin den angefochtenen Bebauungsplan für den Fall, dass die Beigeladene an dem Vorhaben nicht mehr festhalte, aufheben werde. Dies wurde von der Antragsgegnerin verneint; die Beigeladene will an dem Vorhaben festhalten.

In der Sache wird geltend gemacht, dass die Abstandsflächen zum „Kurhotel“ nicht eingehalten würden und die Antragsteller zu 1. und 2. allein deshalb antragsberechtigt seien, weil die Antragsgegnerin die letzte Auslegungsfrist zu Unrecht auf 14 Tage begrenzt habe. Angesichts der weitreichenden Änderungen, die der letzte Plan gegenüber dem vorangegangenen Entwurf ausweise, habe die Auslegung mindestens einen Monat erfolgen müssen.

Am 02.11.2012 sind Antragsbegründungen getrennt für die Antragsteller zu 1. und 2. sowie zu 3. und 4. mit jeweils 31 Punkten eingegangen. Unter Darlegung der Eigentumsverhältnisse wird u.a. geltend gemacht, die Hauptwohn- und Schlafräume lägen direkt zur S.-straße und zum geplanten Vorhaben hin. Sie seien von dem Bebauungsplan in besonderer Weise betroffen. Der Grundbesitz, der direkt gegenüber der Hauptzufahrt der geplanten Tiefgarage liege, sei bereits jetzt die Grenzwerte für ein Kurgebiet überschreitenden Verkehrsimmissionen ausgesetzt. Diese würden nach Errichtung des Komplexes noch ansteigen. Sie hätten sich zusammen mit anderen Wohnungseigentümern der Anlage während der Auslegungszeit gegen das Bauvorhaben gewandt. Zur „Überprüfung durch den Senat“ wird ohne weitere Begründung gestellt, ob die Bekanntgabe der Satzung den Regelungen der Hauptsatzung entspreche und ob der Bebauungsplan aus dem Flächennutzungsplan abgeleitet sei. Die Antragsgegnerin habe ein Raumordnungsverfahren durchführen müssen. In der „textlichen Fassung“ des Bebauungsplanes seien die überplanten Flurstücke nicht eindeutig festgelegt. Die Gemeindevertreter seien zu Unrecht darauf hingewiesen worden, dass der Bebauungsplan keine finanziellen Auswirkungen für die Gemeinde haben werde. Der Bebauungsplan sei nicht aus dem städtebaulichen Baubild 2006 und dem damit zusammenhängenden Flächennutzungsplan entwickelt worden. Die Antragsgegnerin habe nicht beachtet, dass das Plangebiet im Bereich eines Sanierungsgebietes liege. Weil die überplanten Flächen mit viel zu niedrigen Ansätzen belegt worden seien, seien die anderen Grundstücke außerhalb der Plangebietes zu hoch veranlagt worden und könnten eine nachträgliche Anpassung verlangen. Dies habe die Antragsgegnerin nicht in die Planungen einbezogen. Das Verkehrskonzept, auf das sich der Plan stütze, sei in keiner Weise in die textliche und bildliche Planung eingeflossen. Es sei nicht Bestandteil der Planung geworden und existiere auch gar nicht. Die Zahl der vorhandenen Stellplätze sei zu gering und die der geplanten zu hoch angesetzt. Die Antragsgegnerin wisse, dass die Anzahl der geplanten Stellplätze zu niedrig sei. Bei den Nutzungsbegrenzungen (für Einzelhandel, Gastronomie, medizinische Einrichtungen, Hotel) sei nicht geregelt, auf welches Plangebiet sie sich beziehen. Bei einer Teilerrichtung könne der, der den ersten Teil bebaut, die Gesamtfestsetzungen für sich reklamieren und für einen anderen Bauherrn wäre kein „Nutzungskontingent“ mehr offen. Nach den Regeln der BauNVO dürften derart intensive Nutzungen auf einem verhältnismäßig kleinen Plangebiet nicht genehmigt werden.

Das gesamte Bauvorhaben sei überdimensioniert. Es entstehe eine 100%ige Versiegelung, eine GRZ von annähernd 1,0 und eine die Umgebungsbebauung um ein Vielfaches übersteigende Kubatur sowie Bauwerkshöhen und Stockwerkzahlen. Die Antragsgegnerin habe die Belange des Denkmalschutzes verkannt, bezüglich derer eine Umweltverträglichkeitsprüfung habe durchgeführt werden müssen. Das Seeschloss sei ein besonders schützenswertes Denkmal. Die geplanten Gebäude seien – mit Ausnahme des Kurhotels – 12 m höher als alle ortsprägenden Gebäude. Die Antragsgegnerin habe das Problem der Abstandsflächen nicht gelöst, obwohl sie erkannt habe, dass diese zum Kurhotel hin nicht eingehalten würden. Es müssten rechtmäßige Festsetzungen getroffen werden. Dies gelte auch für die Einhaltung brandschutzrechtlicher Bestimmungen. Durch den städtebaulichen Vertrag habe sich die Antragsgegnerin in besonderer Weise gebunden. Der Vorhabenträger sei seinen daraus resultierenden Pflichten bislang nicht nachgekommen.

Zur weiteren Begründung beziehen sich die Antragsteller auf die Begründungen der Anträge in den Parallelverfahren 3 K 22/11, 3 K 23/11 und 3 K 48/11.

Die Antragsteller beantragen,

den Bebauungsplan Nr. .. „Ortszentrum an der Delbrückstrasse 1 in C-Stadt “ der Gemeinde C-Stadt vom 27.01.2011 für unwirksam zu erklären.

Die Antragsgegnerin beantragt,

den Antrag zurückzuweisen.

Die Antragsteller seien nach § 47 Abs. 2a VwGO präkludiert, da sie weder zum Zeitpunkt der öffentlichen Auslegung noch im Rahmen der Beteiligung der betroffenen Öffentlichkeit Einwendungen geltend gemacht hätten.

Die behaupteten Lärmbeeinträchtigungen seien nicht substantiiert. Der Bebauungsplan sei aus dem integrierten städtebaulichen Leitbild abgeleitet und der Flächennutzungsplan sei geändert worden. Das Amt für Raumordnung habe die Vereinbarkeit der Planung mit den Erfordernissen der Raumordnung bestätigt. Es sei eine Einbindung in die Verkehrsentwicklungsplanung des Ortsteils C-Stadt erfolgt. Es bestehe eine Einheit von Plangebiet, Baugrundstück und Vorhaben, mithin eine Identität der gebiets- und vorhabenbezogenen Flächenbegrenzungen. Die Festsetzungen ließen nur die Errichtung des Gesamtvorhabens zu, nicht jedoch unterschiedlich geprägter Einzelvorhaben. Aufgrund der vorhandenen Bebauung sei der historische Grundriss mit dem alten Kaiserhof nicht mehr erkennbar. Für das Erscheinungsbild seien die angrenzenden sanierten teilweise denkmalgeschützten Gebäude an der F.-straße sowie der S.-straße von Bedeutung. Die Abstandsflächen hätten aus zutreffenden Gründen unterschritten werden dürfen.

Die Beigeladene beantragt,

den Antrag zurückzuweisen.

Zum Ergebnis der mündlichen Verhandlung nimmt sie dahingehend Stellung, die Realisierung der Gefahr eines „Windhundrennens“ wegen der festgesetzten Nutzungskontingente sei für den vorliegenden Bebauungsplan ausgeschlossen, weil die Zuordnung der einzelnen Nutzungen aufgrund der festgesetzten (maximalen) Kubaturen der Baukörper praktisch alternativlos vorgegeben sei. Dies werde auch nicht durch eine –theoretisch nicht ausgeschlossene – Grundstücksteilung in Frage gestellt. Der veräußernde Grundstückseigentümer habe es in der Hand, die bauliche Nutzbarkeit der Baugrundstücke zivilrechtlich durch Eintragung entsprechender Grunddienstbarkeiten abzusichern.

Die Gemeinde habe sich auch mit der – zwar nicht offiziell beschlossenen, jedoch im integrierten städtebaulichen Leitbild 2006 enthaltenen – Lärmminderungsplanung 2004 auseinandergesetzt und dabei einen alternativen Lösungsvorschlag verfolgt. In der Lärmminderungsplanung sei die S.-straße als Erschließungsstraße ausgewiesen, so dass ein Widerspruch nicht bestehe.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte zu diesem und den Parallelverfahren 3 K 22/11, 3 K 23/11 und 3 K 48/11 sowie auf die von der Antragsgegnerin vorgelegten Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

I. Der Antrag der Antragsteller zu 1. und 2. erweist sich als unzulässig, weil sie gem. § 47 Abs. 2a VwGO präkludiert sind.

Hiernach ist ein Normenkontrollantrag u.a. gegen einen Bebauungsplan unzulässig, wenn die den Antrag stellende Person nur Einwendungen geltend macht, die sie im Rahmen der öffentlichen Auslegung oder im Rahmen der Beteiligung der betroffenen Öffentlichkeit nicht oder verspätet geltend gemacht hat, aber hätte geltend machen können, und wenn auf diese Rechtsfolge im Rahmen der Beteiligung hingewiesen wurde.

Die Antragsteller zu 1. und 2. haben im Planaufstellungsverfahren keine Einwendungen erhoben. Ihre Namen befinden sich insbesondere erkennbar nicht auf der Einwenderliste der Miteigentümer des S.-schlosses. Auf die Vorschrift des § 47 Abs. 2a VwGO war sowohl in der Bekanntmachung zur ersten wie auch zur zweiten verkürzten Auslegung hingewiesen worden.

Es reicht auch nicht, dass andere Miteigentümer des Seeschlösschens - wie etwa die Antragsteller zu 3. und 4. - Einwendungen erhoben haben. Die Möglichkeit einer Zurechnung der Einwendungen Dritter auf der Grundlage einer zwischen den Miteigentümern an einem im Plangebiet gelegenen Grundstück kraft Gesetzes bestehenden Bruchteilsgemeinschaft i.S.d. §§ 1008 ff., 741 BGB findet im Wortlaut des § 47 Abs. 2a VwGO keine Stütze und lässt sich auch nicht im Wege einer teleologischen Reduktion der Vorschrift begründen. Gegen eine solche Auslegung spricht schon, dass es im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung für die planende Gemeinde regelmäßig von entscheidender Bedeutung ist, nicht nur möglichst vollständige Kenntnis von allen abwägungserheblichen Belangen, sondern insbesondere auch Klarheit über die Zahl der Einwender und die von ihnen verfolgten - möglicherweise divergierenden – Interessen zu erlangen; denn nur so ist es ihr möglich, die widerstreitenden öffentlichen und privaten Interessen mit dem zutreffenden Gewicht in die Abwägung einzustellen. Könnten Antragsteller im Normenkontrollverfahren die Präklusionsfolge des § 47 Abs. 2a VwGO unter Berufung darauf umgehen, dass ein von ihnen geltend gemachter Belang im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung von in gleicher Weise betroffenen anderen Grundstückseigentümern geltend gemacht worden ist, stünde dies schwerlich in Einklang mit dem vom Gesetzgeber verfolgten Zweck der Präklusionsvorschrift und der Folgeänderungen in § 3 Abs. 2 Satz 2, Halbsatz 2, § 13 Abs. 2 Satz 2 und § 13 a Abs. 2 Nr. 1 BauGB, dass die Betroffenen ihrer Obliegenheit nachkommen, im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung Einwände möglichst frühzeitig zu erheben, und über die Rechtsfolgen einer unterbliebenen Mitwirkung ausreichend informiert sind (vgl. OVG Berlin, U. v. 03.05.2010 - OVG 2 A 18.08 -, zit. n. Juris, unter Hinweis auf die Begründung des Gesetzentwurfs der Bundesregierung, BTDrucks 16/2496 S. 18; BVerwG, U. v. 26.04. 2007 - 4 CN 3.06 -, BVerwGE 128, 382; vgl. auch OVG Münster, U. v. 19.12.2011 – 2 D 14/10.NE -, DVBl. 2012, 520, juris Rn. 39 m.w.N.).

Die Präklusion kann ihrerseits auch nicht mit dem Einwand ausgeschlossen werden, die Antragsteller zu 1. und 2. hätten wegen der aus ihrer Sicht unzulässiger Weise auf zwei Wochen verkürzten zweiten Auslegung keine Möglichkeit zur Erhebung von Einwendungen gehabt. Dabei kann an dieser Stelle offen bleiben, ob die Antragsteller überhaupt von den Änderungen, die Anlass für die zweite Auslegung waren, betroffen sind und ob von einer Beschränkung der Einwendungen in der zweiten Auslegung auf die Änderungen auszugehen ist. Denn die Beschränkung der Frist der zweiten Auslegung des geänderten Entwurfs gem. § 4a Abs. 3 i.V.m. §§ 13 Abs. 2 und 3, 13a Abs. 2 BauGB auf zwei Wochen erweist sich als rechtmäßig.

Nach § 4a Abs. 3 Satz 3 BauGB kann die Dauer der Auslegung, die nach § 3 Abs. 1 Satz 1 BauGB einen Monat beträgt, angemessen verkürzt werden. Welcher Zeitraum angemessen ist, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalles. Die Frist muss unter Berücksichtigung der Bedeutung der Planung so bemessen werden, dass die Beteiligung der Öffentlichkeit ihren Zweck erfüllen kann. Der Öffentlichkeit muss ausreichend Zeit verbleiben, auf die vorgesehenen Änderungen und Ergänzungen zu reagieren. Dabei kann die Gemeinde berücksichtigen, wie weit das vorangegangene Verfahren bereits das wesentliche Abwägungsmaterial vermittelt hat (Krautzberger in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger BauGB § 4a Rn. 28; Jäde in: Jäde/Dirnberger/Bauer/Weiß BauGB-BauNVO 5. Aufl. § 4a Rn. 9 ff; BayVGH U. v. 05.02.2009 - 1 N 07.2713 u.a. -, juris). Eine Dauer von zwei Wochen dürfte das Minimum darstellen (Reidt in: Gelzer/Bracher/Reidt, Bauplanungsrecht, 7. Aufl. Rn. 485). Ein Vergleich mit der Monatsfrist des § 3 Abs. 2 Satz 1 BauGB ergibt, dass eine Zwei-Wochen-Frist regelmäßig ausreicht, wenn es um Detailänderungen geht (vgl. Senat, U. v. 27.05.2009 – 3 K 24/08 -, juris Rn. 107).

Die in der Gemeindevertretersitzung am 07.05.2009 beschlossene erneute Auslegung war wegen der Planänderungen erforderlich angesehen worden, um die im Rahmen der Beteiligung erhobenen Einwendungen umzusetzen. Geändert bzw. ergänzt wurde die Verlegung der Tiefgarageneinfahrt an der S.-straße/K.-platz, die textliche Festlegung der Art der baulichen Nutzung des Erdgeschosses, die Festsetzung eines Geh- und Fahrrechts vor der Spielbank, textliche Festsetzungen zur Gestaltung der Gebäude sowie zur Größe und Gestaltung der Tiefgarageneinfahrt an der S.-straße und schließlich die Reduzierung des Maßes der baulichen Nutzung im promenadenseitigen Bereich der Fläche B.

Bei dieser Sachlage, bei der es sich lediglich um Detailänderungen handelt, ist die von der Antragsgegnerin gewählte Frist für die Auslegung nach § 4a Abs. 3 BauGB im Aufstellungsverfahren bei Anwendung der o.g. Grundsätze nicht unangemessen kurz. Von diesen abzuweichen und eine längere Frist für angemessen zu halten bietet der zu entscheidende Fall keine Veranlassung: die Änderungen sind in der öffentlichen Bekanntmachung genau beschrieben und das Aufstellungsverfahren ist intensiv betrieben worden.

II. Der Antrag der Antragsteller zu 3. und 4. ist zulässig.

Er wurde innerhalb der Jahresfrist des § 47 Abs. 2 S. 1 VwGO gestellt und die Antragsteller haben als Miteigentümerin eines unmittelbar an das Plangebiet angrenzenden Grundstücks im Sinne der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (vgl. U. v. 24.09.1998 – 4 CN 2.98 -, DVBl 1999, 100) hinreichend substantiiert Tatsachen vorgetragen, die es zumindest als möglich erscheinen lassen, dass sie durch Festsetzungen des angegriffenen Bebauungsplans in einem Recht verletzt werden. Bereits ihr ausführlich dargelegtes Interesse, von erhöhtem Verkehrslärm verschont zu bleiben, begründet die Antragsbefugnis (vgl. zu der Beachtlichkeit dieses Belangs: BVerwG, B. v. 10.11.1998 - 4 BN 45.98 -, ZfBR 1999, 106). Anders als die Antragsteller zu 1. und 2. haben die die Antragsteller zu 3. und 4. auch Einwendungen im Planaufstellungsverfahren erhoben, nämlich im Rahmen der 2. Auslegung des Bebauungsplanentwurfs, so dass sie mit ihrem Vorbringen nicht nach § 47 Abs. 2a VwGO präkludiert sind.

III. Der Antrag der Antragsteller zu 3. und 4. ist auch begründet.

Hierbei ist vorab festzustellen, dass eine Reihe der von den Antragstellern erhobenen Einwendungen gem. § 215 Abs. 1 BauGB unbeachtlich sind, da sie nicht innerhalb eines Jahres seit Bekanntmachung des Bebauungsplanes schriftlich gegenüber der Gemeinde geltend gemacht worden sind. Die Einwendungen gegen den am 30.03.2011 bekannt gemachten Bebauungsplan wurden erstmals von den Antragstellern zu 3. und 4. mit der Antragsbegründung vom 29.10.2012, eingegangen bei Gericht am 02.11.2012 geltend gemacht, so dass die Antragsgegnerin im Rahmen der Gewährung rechtlichen Gehörs durch Übersendung des Schriftsatzes erstmals nach Ablauf der Jahresfrist hiervon schriftlich in Kenntnis gesetzt wurde. Die Antragsteller können sich damit aufgrund der dem Senat obliegenden objektiven Kontrolle des Bebauungsplanes nur auf die Einwendungen stützen, die auch in den Parallelverfahren 3 K 22/11, 3 K 23/11 und 3 K 48/11 (fristgerecht) geltend gemacht wurden.

Nach dieser Maßgabe leidet der Bebauungsplan an einem beachtlichen Verfahrensfehler (1.). Er enthält zudem unzulässige Festsetzungen (2.) und leidet unter Abwägungsfehlern (3.), die zur Unwirksamkeit des Planes insgesamt führen.

1. Der Bebauungsplan leidet an einem beachtlichen Verfahrensfehler, weil die Voraussetzungen für die Aufstellung im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB nicht vorlagen.

Nach § 13a Abs. 1 S. 1 und S. 2 Nr. 1 BauGB kann ein Bebauungsplan der Innenstadtentwicklung im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden, wenn in ihm eine zulässige Grundfläche i.S.v. § 19 BauNVO oder eine Größe der Grundfläche festgesetzt wird von insgesamt weniger als 20.000 qm. Mit einer Plangebietsfläche von insgesamt 1,7 ha (und einer entsprechend geringeren Grundfläche) und dem Planziel der Neugestaltung des Ortszentrums liegen diese Voraussetzungen vor.

Nach § 13a Abs. 1 S. 4 BauGB ist das beschleunigte Verfahren ausgeschlossen, wenn durch den Bebauungsplan die Zulässigkeit von Vorhaben begründet wird, die einer Pflicht zur Durchführung einer UVP nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) bzw. dem Landesrecht unterliegen.

Das durch den Bebauungsplan ermöglichte Vorhaben fällt, soweit es die Errichtung eines Hotelkomplexes mit einer Größe von max. 280 Betten in max. 120 Zimmern ermöglicht, unter Nr. 18.1.2 der Anlage 1 zum UVPG und wegen der Einzelhandelsbetriebe mit max. 3.000 qm unter Nr. 18.6.2, bei denen in Spalte 2 eine allgemeine Vorprüfung nach § 3c UVPG vorgesehen ist. Allerdings gelten die Regelungen der Nr. 18.1.2 und 18.6.2 unmittelbar nur für Vorhaben im bisherigen Außenbereich, für die ein Bebauungsplan aufgestellt wird. Vorliegend betrifft der Bebauungsplan jedoch ein Gebiet, welches sich offensichtlich nach § 34 BauGB beurteilt. Eine allgemeine Vorprüfungspflicht nach § 3 c Satz 1 UVPG ergibt sich damit aus Nr. 18.8 der Anlage 1 zum UVPG, bei der in Spalte 2 eine allgemeine Vorprüfung des Einzelfalles für Vorhaben i.S.v. Nr. 18.1.2 und 18.6.2 vorgesehen ist.

Nach § 214 Abs. 2a Nr. 3 BauGB gilt im beschleunigten Verfahren die Vorprüfung als ordnungsgemäß durchgeführt, wenn nach den Kriterien des § 13a Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BauGB geprüft wurde und ihr Ergebnis nachvollziehbar ist. Nachvollziehbar ist das Ergebnis der überschlägigen Prüfung, wenn ein die Vorgaben des § 13a Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BauGB beachtender Entscheidungsprozess belegt und die Argumentation in sich schlüssig ist, auch wenn einzelne Annahmen, die der Begründung der Vorprüfung zugrunde liegen, nicht unumstößlich sind (OVG Münster, U. v. 09.08.2006 – 8 A 1359/05 -, UPR 2007, 37).

Bei der Nachvollziehbarkeit des Ergebnisses der Vorprüfung hat die Gemeinde einen gerichtlich nur beschränkt überprüfbaren Beurteilungsspielraum im Sinne einer Einschätzungsprärogative (vgl. BVerwG, U. v. 07.12.2006 – 4 C 16.04 -, UPR 2007, 187). Die Gemeinde muss somit ihre Entscheidung, der Bebauungsplan habe voraussichtlich keine erheblichen abwägungsrelevanten Umweltauswirkungen, in sich schlüssig und methodisch korrekt begründen, insbesondere auf Leerformeln, die Wiederholung des Gesetzeswortlauts oder für die Öffentlichkeit oft unverständliche fachwissenschaftliche Ausführungen verzichten (Krautzberger in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 13a Rn. 93).

Diese Voraussetzungen sind nicht erfüllt. Die Vorprüfung hat u.a. gem. Nr. 2.3.11 der Anlage 2 zum UVPG standortbezogen das Kriterium des Denkmalschutzes in den Blick zu nehmen. Das Gutachten zur UVP-Vorprüfung der S./W. und Partner GmbH vom 17.03.2008 kommt unter Ziff. 2.3 zu dem Ergebnis, dass Denkmale und Denkmalensembles von der Planung nicht betroffen seien. Unter Ziff. 3.3 wird ausgeführt, dass die Umsetzung der Planung keine Auswirkungen auf Kultur- und sonstige Sachgüter habe; diese werden als „gering“ bewertet. Die Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern seien nicht erheblich. In der sodann im Juni 2008 ausgelegten Begründung wird in den Ausführungen zur Vorprüfung des Einzelfalles gemäß UVPG (Ziff. 9.2 der Begründung) unter Ziff. 2.2 das Landschaftsbild als durch das Vorhaben nicht betroffen angesehen. Denkmale und Denkmalensembles werden unter Ziff. 2.3.9 als betroffen gesehen, wobei die Betroffenheit gem. Ziff. 3.3 als „gering“ eingeschätzt wird. Wechselwirkungen zwischen den betrachteten Schutzgütern seien nicht erheblich. In der Begründung der Satzung schließlich wird das Erscheinungsbild der denkmalgeschützten Gebäude an der F.-straße zwar als betroffen gesehen, wobei aufgrund der geplanten gestalterischen Maßnahmen eine erhebliche Betroffenheit nicht zu erkennen sei (Ziff. 10.2 der Begründung, dort Ziff. 2.2). Sodann wird unter Ziff. 3.3 die Betroffenheit als „mittel“ eingeschätzt, wobei bezüglich der Auswirkungen auf das Seebäderensemble entlang der F.-straße lediglich festgestellt wird, dass die maximal zulässigen Gebäudehöhen die Firsthöhen der Gebäude entlang der F.-straße überragen würden.

Hiervon ausgehend und unter Zugrundelegung der o.g. Grundsätze kann die durchgeführte UVP-Vorprüfung, wie sie von der Antragsgegnerin in der Begründung des Bebauungsplanes angeführt wird, nicht als nachvollziehbar angesehen werden. Ungeachtet des Umstandes, dass die inhaltlich voneinander abweichenden Bewertungen zeitlich erst nach der bereits mit dem Aufstellungsbeschluss gefassten Entscheidung der Antragsgegnerin für das Verfahren nach § 13a BauGB vorlagen und ungeachtet der Frage, auf welcher Grundlage die Entscheidung getroffen wurde, greift diese Einschätzung zu kurz und lässt wesentliche Aspekte des Denkmalschutzes unberücksichtigt.

Zunächst zutreffend geht die Begründung davon aus, dass das Plangebiet innerhalb des Geltungsbereichs der Denkmalbereichsverordnung des Landkreises O. vom 23.02.1999 liegt. Diese stellt in § 3 Abs. 1 das historische Erscheinungsbild unter Schutz, welches wiederum gem. § 3 Abs. 3 b) bestimmt wird durch die Maßstäblichkeit der Bebauung, die in der Gemeinde – bis auf das Gebiet des überproportionierten Kurhotels – mit zwei bis dreigeschossigen, seltener ein- und viergeschossigen Gebäudevolumen als ausgewogen proportioniert angesehen wird. Zwar wird erkannt, dass die maximalen Firsthöhen des geplanten Vorhabens die der Gebäude entlang der F.-straße überragen. In Anbetracht des Umstandes, dass der Bebauungsplan eine maximale Gebäudehöhe von bis zu 25 m über der festgesetzten Bezugshöhe von 12 m ü HN und damit eine die denkmalgeschützte Umgebung um mehrere Geschosse überragenden Bebauung zulässt, ist die Einschätzung, die Auswirkungen der ermöglichten Bebauung sei nicht erheblich, nicht nachvollziehbar. Die Denkmalbereichsverordnung geht in § 3 Buchst. b) Satz 1 selbst davon aus, dass „C-Stadt ausgewogen proportioniert bebaut ist bis auf das Gebiet des überproportionierten Kurhotels“, das dadurch den Schutzzweck der Unterschutzstellung erheblich beeinträchtigt, der vor allem auch in der Maßstäblichkeit der Bebauung mit zwei- bis dreigeschossigen, seltener ein- und viergeschossigen Gebäudevolumen und der sich daraus ergebenden Silhouette der Bäderarchitektur liegt. Es ist nicht nachvollziehbar, dass die Beeinträchtigung dieses Schutzzwecks durch die Verstärkung der schon bestehenden negativen Auswirkungen der Gebäude des Kurhotels und der Reha-Klinik, soweit bewertet, nur als „mittel“ eingeschätzt und damit die Notwendigkeit einer UVP mit der weiteren Einschätzung verneint wird, die Beeinträchtigung sei nicht „erheblich“ (§ 3c S. 1 UVPG). Zudem werden die Auswirkungen des geplanten Vorhabens auf die denkmalgeschützte Bebauung entlang der F.-straße zwar gesehen, jedoch nicht bewertet. Auch insoweit fehlt es an der Nachvollziehbarkeit des Ergebnisses.

2. Der Bebauungsplan enthält unzulässige Festsetzungen, die zur Unwirksamkeit des gesamten Planes führen. Dies gilt jedenfalls für die Festsetzung so genannter Nutzungskontingente (a.). Ob die übrigen, in diesem sowie in den Parallelverfahren gerügten Festsetzungen zulässig sind, kann offen bleiben (b.)

a. Die Baugebietsvorschriften der §§ 2 bis 9 BauNVO bestimmen die zulässige Art der Nutzung nicht nach Merkmalen, die vorhabenunabhängig auf das Gebiet als solches bezogen sind, sondern danach, welche Vorhaben auf den überplanten Flächen allgemein und ausnahmsweise zulässig sind. Die sonstigen Sondergebiete sind zwar dadurch gekennzeichnet, dass sie sich von den Baugebieten nach den §§ 2 bis 10 BauNVO wesentlich unterscheiden. Auch für sie ist aber neben der Zweckbestimmung die Art der Nutzung darzustellen und festzusetzen, § 11 Abs. 2 Satz 1 BauNVO. Hierfür wird die anlagen- und betriebsbezogene Typisierung, die den §§ 2 bis 10 BauNVO zugrunde liegt, fortgesetzt. Die Gemeinde kann auf der Grundlage von § 11 Abs. 2 BauNVO die Art der baulichen Nutzung über die Möglichkeiten hinaus, die § 1 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 und Abs. 9 BauNVO bieten, näher konkretisieren und zu diesem Zweck die Merkmale bestimmen, die ihr am besten geeignet erscheinen, um das von ihr verfolgte Planungsziel zu erreichen. Eine vorhabenunabhängige Kontingentierung von Nutzungsoptionen ist der Baunutzungsverordnung aber grundsätzlich fremd. Dort, wo die Verordnung die Festlegung von Nutzungsanteilen (Quoten) und die Quantifizierung einer Nutzungsart zulässt (§§ 4a Abs. 4 Nr. 2, 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2, 13 BauNVO), wird dies ausdrücklich geregelt. Eine Kontingentierung etwa der Verkaufsfläche, die auf das (Sonder-)Gebiet insgesamt bezogen ist, öffnet das Tor für sog. "Windhundrennen" potentieller Investoren und Bauantragsteller und schließt die Möglichkeit ein, dass Grundeigentümer im Fall der Erschöpfung des Kontingents von der kontingentierten Nutzung ausgeschlossen sind. Dieses Ergebnis widerspricht dem der Baugebietstypologie (§§ 2 bis 9 BauNVO) zugrunde liegenden Regelungsansatz, demzufolge im Geltungsbereich eines Bebauungsplans im Grunde jedes Baugrundstück für jede nach dem Nutzungskatalog der jeweiligen Baugebietsvorschrift der Baunutzungsverordnung bzw. nach dem festgesetzten Nutzungskatalog eines ausgewiesenen Sondergebiets zulässige Nutzung soll in Betracht kommen können (vgl. BVerwG, U. v. 24.03.2010 - 4 CN 3.09 -, BauR 2010, 1051 = juris Rn. 23, und v. 03.04.2008 - 4 CN 3.07 -, BVerwGE 131, 86 = BRS 73 Nr. 77 = juris Rn. 17, B. v. 09.02.2011 - 4 BN 43.10 -, juris Rn. 6; OVG Münster U. v. 04.10.2010 - 10 D 30/08.NE -, NWVBl. 2011, 141 = juris Rn. 37; hierzu auch Uechtritz, BauR 2008, 1821 ff, sowie Kuschnerus, Der sachgerechte Bebauungsplan, 4. Auflage, 2010, Rn. 831 f.). Für die Zulässigkeit einer Kontingentierung von Nutzungsoptionen, wie die Verkaufsflächenbegrenzung, lässt sich auch nicht ins Feld führen, dass nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO bauliche Anlagen im Einzelfall unzulässig sind, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen. Diese Regelung zielt allein darauf ab, unter Berücksichtigung der konkreten örtlichen Verhältnisse bei singulären Vorhaben gebietsunverträgliche Auswirkungen zu vermeiden, entscheidet jedoch nicht, ob sich ein Vorhaben überhaupt (generell) mit der Eigenart eines Gebiets verträgt (vgl. BVerwG, B. v. 13.05.2002 - 4 B 86.01 -, BRS 65 Nr. 66 = juris Rn. 10). Auf Letzteres zielt aber eine in einem Bebauungsplan festgesetzte starre gebietsbezogene Nutzungskontingentierung, wie eine vorhabenunabhängige Verkaufsflächenobergrenze. Sie kommt von daher in ihren Auswirkungen nicht dem auf den Einzelfall zugeschnittenen Korrektiv des § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO gleich. Entsprechend lassen sich auch aus diesem Korrektiv keine Rückschlüsse auf die Zulässigkeit einer planerischen Festsetzung gebietsbezogener Nutzungskontingente ziehen (vgl. BVerwG, U. v. 24.03.2010, a.a.O.).

Danach erweist sich zunächst die Festsetzung einer maximalen Verkaufsfläche von insgesamt 3.000 qm für Einzelhandelsbetriebe für das gesamte SO als unzulässig.

Die gleichen Grundsätze gelten für die Festsetzung von maximal 6 Wohnungen und „einem“ Hotel, gerade wenn man dem Verständnis der Antragsgegnerin und der Beigeladenen folgt, dass nur ein einziges Hotel zulässig sein soll.

Die o.g. Grundsätze gelten auch dann, wenn das Grundeigentum im Plangebiet zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses über den Bebauungsplan in einer Hand liegt (vgl. BVerwG, B. v. 11.11.2009 – 4 BN 63.09 -, DVBl. 2010, 124). Es genügt auch nicht, dass die Gemeinde im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses – z.B. weil sie mit einem Vorhabenträger einen entsprechenden städtebaulichen Vertrag geschlossen hat – davon ausgehen kann, dass im Sondergebiet tatsächlich nur ein einziger Handelsbetrieb verwirklicht werden wird. Gebiets- und vorhabenbezogene Verkaufsflächenbegrenzungen sind nur dann identisch, wenn die Festsetzungen des Bebauungsplans nur die Errichtung eines einzigen Einzelhandelbetriebes zulassen (BVerwG, B. v. 09.02.2011 – 4 BN 43.10 -, ZfBR 2011, 374).

Daher ändert an der Unzulässigkeit der Verkaufsflächenbegrenzung weder der zwischen der Antragsgegnerin und der Beigeladenen abgeschlossene städtebauliche Vertrag etwas, wonach die Zuordnung des einzig zulässigen Hotelbetriebes für das südöstlich (zum Kurhotel) gelegene Baufeld vorgesehen ist, noch das (derzeitige) Alleineigentum der Beigeladenen an dem bzw. den Grundstücken, auf denen die Baufelder vorgesehen sind. Gleiches gilt für die Festsetzung von maximal 6 Wohnungen und eines Nutzungskontingents für den Einzelhandel vom maximal 3.000 qm, die ebenfalls auf das gesamte Plangebiet verteilt werden können.

Entsprechendes gilt für die textliche Festsetzung unter I. 1, wonach nur die Unterbringung „eines“ im Sinne eines einzigen Hotelbetriebes im Sondergebiet zulässig ist. Denn es besteht nach den Festsetzungen die Möglichkeit, dass in jedem der insgesamt drei Baufelder für höhere Gebäude das Hotel errichtet werden könnte mit der Folge, dass das Kontingent von einem Hotelbetrieb mit der Errichtung in einem Baufeld ausgeschöpft ist und damit das in der o.g. Rechtsprechung beschriebene „Windhundrennen“ zwischen Investoren entstehen kann.

Dass – wie die Beigeladene meint - die Zuordnung der einzelnen Nutzungsarten aufgrund der Kubaturen der Baukörper alternativlos sei, vermag der Senat nicht zu erkennen. Auch wenn es aus wirtschaftlichen Gründen naheliegend erscheint, dass ein Investor das festgesetzte Maß der baulichen Nutzung auszuschöpfen versuchen wird, ist dies nach den Festsetzungen nicht zwingend. Es handelt sich vielmehr um Festsetzungen zur maximalen Nutzung, die unterschritten werden können mit der Folge, dass etwa in dem nach der Planung als Gesundheitszentrum vorgesehenen Gebäude ein (das) Hotel errichtet wird, welches möglicherweise weniger als die höchstzulässigen 120 Hotelzimmer mit maximal 280 Betten ausweist. Auch die von der Beigeladenen angeführte zivilrechtliche Sicherung der geplanten Nutzung gegenüber einem möglichen Rechtsnachfolger hindert nicht daran, dass die Festsetzungen eines Angebotsbebauungsplanes entsprechend ausgenutzt werden können.

Auch dieser Mangel führt – neben dem Verfahrensfehler - zur Unwirksamkeit des Bebauungsplanes insgesamt; eine Teilunwirksamkeit kommt nicht in Betracht.

Die Nichtigkeit einzelner Festsetzungen eines Bebauungsplans führt nur dann nicht zur Gesamtnichtigkeit des Plans, wenn die übrigen Festsetzungen für sich betrachtet noch eine den Anforderungen des § 1 BauGB gerecht werdende, sinnvolle städtebauliche Ordnung bewirken können (Grundsatz der Teilbarkeit) und wenn zusätzlich die Gemeinde nach ihrem im Planungsverfahren zum Ausdruck gekommenen Willen im Zweifel auch einen Plan dieses eingeschränkten Inhalts beschlossen hätte (Grundsatz des mutmaßlichen Willens des Normgebers). Dieser Rechtssatz stellt die bauplanungsrechtliche Konkretisierung eines allgemeinen Rechtssatzes dar, der auch in anderen Rechtsgebieten gilt (vgl. § 139 BGB). Er bewirkt, dass nicht jeder Planungsfehler zur Nichtigkeit des gesamten Bebauungsplans führen muss, so lange der fehlerfreie Teil des Plans noch (objektiv) sinnvoll bleibt und (subjektiv) vom Planungswillen der Gemeinde getragen wird (BVerwG, B. v. 06.04.1993 – 4 NB 43.92 – UPR 1993, 274; B. v. 08.08.1989 - 4 NB 2.89 – NVwZ 1990, 159).

Im vorliegenden Fall ist der Plan zwar objektiv teilbar, weil der von dem Fehler nicht unmittelbar erfasste Teil des Plans - nämlich alle Festsetzungen ohne die Nutzungskontingente in Ziff. I.1 des Textteils - für sich betrachtet eine den Anforderungen des § 1 BauGB gerecht werdende sinnvolle städtebauliche Ordnung bewirken könnte. Hingegen kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Gemeinde nach ihrem im Planungsverfahren zum Ausdruck gekommenen Willen im Zweifel auch einen Plan dieses eingeschränkten Inhalts beschlossen hätte.

Die Bedeutung bestimmter geplanter Nutzungen kommt bereits in Ziff. 4. der Planbegründung ("Planungsziele") zum Ausdruck, wo die Stärkung der touristischen Infrastruktur sowie des Einzelhandels und die Errichtung eines Hotelneubaus sowie gastronomischer Einrichtungen genannt wird. Dieser unter Ziff. 5.1 und 5.2 der Begründung aus dem städtebaulichen Leitbild und dem integrierten städtebaulichen Leitbild hergeleitete und unter Ziff. 5.3 der Begründung im städtebaulichen Konzept dargelegte „Nutzungsmix“ ist ein wesentliches Element der Planung zur Neugestaltung der Ortsmitte für die Gemeinde. Im Hinblick auf die damit dokumentierte Bedeutung von bestimmten, mit der unwirksamen Festsetzung abgesicherten Nutzungen für den Plangeber geht der Senat davon aus, dass er durch eine Feststellung der Teilunwirksamkeit des Planes dessen Willen verfälschen würde.

b. Wegen der oben dargelegten Gesamtunwirksamkeit des Planes bedarf es keiner Festlegung des Senates, ob die übrigen, in diesem sowie in den Parallelverfahren gerügten Festsetzungen, die der Senat wegen der gebotenen objektiven Kontrolle zu berücksichtigen hat, zulässig sind. Im Hinblick auf eine mögliche zukünftige Planung der Antragsgegnerin sieht sich der Senat jedoch zu den nachfolgenden Hinweisen veranlasst.

aa. Zunächst bestehen keine durchgreifenden Bedenken gegen die festgesetzten Grund- und Geschossflächenzahlen. Sie halten sich in dem für sonstige Sondergebiete nach § 17 Abs. 1 BauNVO vorgesehenen Rahmen. Mit der erstmalig gesonderten Ausweisung von Obergrenzen für sonstige Sondergebiete in der BauNVO vom 27.01.1990 (BGBl. 1990 I S. 132) dürfte die nach der alten Rechtslage noch gebotene Ausrichtung des Nutzungsmaßes an dem Zweck des Gebietes (vgl. BVerwG, U. v. 18.08.1989 – 4 C 12.86 -, NVwZ 1990, 362) deshalb nicht mehr erforderlich sein, weil die für eine abweichende Betrachtung in Frage kommenden Sondergebiete wie etwa Wochenendhaus- und Ferienhausgebiete gesondert ausgewiesen sind. Erweist sich damit die Festsetzung als zulässig, hat die Gemeinde im Rahmen der Abwägung zu berücksichtigen, ob im konkreten Einzelfall im Hinblick auf die Besonderheiten des Gebiets geringere Obergrenzen für das Maß der baulichen Nutzung geboten sind.

bb. Die Festsetzung einer Ausnahme von der zulässigen Gebäudeoberkante für technische Aufbauten in Ziff. I.2 Satz 2 der textlichen Festsetzungen begegnet bei der gebotenen planerhaltenden Auslegung jedenfalls dann im Hinblick auf deren Bestimmtheit (vgl. hierzu Senatsurteile vom 05./06.06.2012 – 3 K 31/11 u.a.) keinen Bedenken, wenn hier von der üblichen Auslegung des Begriffs der Höhe der baulichen Anlage und der davon erfassten Bauteile ausgegangen wird. Bauteile, auf die sich eine Höhenregelung bezieht, können – anders als die Bestimmung der Höhe der baulichen Anlage durch Bezugspunkte bzw. Bezugslinien - nicht festgelegt werden. Während etwa bei einem Flachdachgebäude die Oberkante des Gesimses maßgeblich ist, sind höher geführte Schornsteine, Antennen, Entlüftungsrohre und andere schlanke Bauteile, die über die Bezugslinie hinausragen, nicht Bezugspunkt der Höhenfestsetzung. Verallgemeinernd ist davon auszugehen, dass die Gebäudehöhenfestsetzung auf die oberste substantielle Kante einer baulichen Anlage Bezug nimmt und nicht auf darüber hinausragende technische Zubehöranlagen sehr untergeordneter Dimensionen (vgl. Schwier, Handbuch der Bebauungsplanfestsetzungen, 2002, S. 1351). Dieses Maß der zulässigen Aufbauten wird bei der Ausführungsplanung und –genehmigung zu beachten sein.

cc. Hinsichtlich der Festsetzung zur Überschreitung der für die offene Bauweise vorgesehenen Gebäudelänge von 50 m nach Ziff. I.3 der textlichen Festsetzungen ist zunächst von § 22 Abs. 2 Satz 2 BauNVO auszugehen, wonach die Länge von Gebäuden in den in Satz 1 beschriebenen Hausformen in der offenen Bauweise höchstens 50 m betragen darf. Auch wenn der Bebauungsplan keine bestimmte Bauweise i.S.v. § 22 Abs. 1 BauNVO festlegt, ergibt diese sich mittelbar aus den ausgewiesenen Baufeldern, die eine offene Bauweise zulassen.

Ob die unter Berufung auf Bielenberg (in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, § 22 BauNVO Rn. 29) dargelegte Auffassung zutrifft, bei der offenen Bauweise greife die Regelung des § 22 Abs. 4 BauNVO nicht mit der Folge, dass eine Überschreitung der Gebäudelänge von 50 m nach Abs. 2 Satz 2 bei der offenen Bauweise generell unzulässig ist, kann offen bleiben. Teilt man die Auffassung, dass § 22 Abs. 2 Satz 2 BauNVO nur die Ausdehnung des Baukörpers entlang der Verkehrsfläche und nicht die Ausdehnung in das Grundstück hinein begrenzen soll (König in König/Roeser/Stock, BauNVO, 2. Aufl. § 22 Rn. 13 unter Hinweis auf VGH Kassel, B. v. 22.01.1996 – 4 TG 1675/95 -, BRS 58 Nr. 37), würde sich die fehlerhafte Festsetzung nicht auswirken, da die Gebäudelänge nicht entlang einer Verkehrsfläche entstehen würde. Jedenfalls bestünde die Möglichkeit der Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB, die im Bebauungsplan mit der textlichen Festsetzung unter Ziff. I.3. nach Art und Umfang (hinreichend) bestimmt ist. Zum einen bezieht sie sich auf die Gebäudelänge (Art) und zum anderen auf den Umfang (über 50 m). Letzteres ist wiederum in Zusammenhang mit § 22 Abs. 2 BauNVO zu sehen. Nach oben hin ist das Maß durch die Baufelder begrenzt, für die eine Bauweise (offen oder geschlossen) nicht festgesetzt ist.

3. Der Bebauungsplan unterliegt schließlich Abwägungsfehlern, die zu dessen Unwirksamkeit führen. Zwar teilt der Senat die im Planaufstellungsverfahren geäußerten Bedenken nicht, es liege eine alternativlose Ausrichtung der Planung auf die Interessen der Beigeladenen vor (a.). Ein Abwägungsfehler wird dagegen dadurch begründet, dass die Antragsgegnerin den so genannten Sozialabstand zum Grundstück der Antragstellerin nicht angemessen berücksichtigt hat (b.) und die Festlegung der erforderlichen Stellplätze allein von städtebaulichen Erwägungen getragen ist (d.). Darüber hinaus hat die Antragsgegnerin den Belang des (städtebaulichen) Denkmalschutzes nicht mit dem entsprechenden Gewicht in die Abwägung eingestellt (e.). Diese Abwägungsmängel sind beachtlich und führen zur Gesamtunwirksamkeit des Bebauungsplanes (f.). Ob die im Übrigen geltend gemachten Abwägungsfehler zur Unwirksamkeit des Bebauungsplanes führen, kann offen bleiben (g.).

Nach §§ 1 Abs. 7, 2 Abs. 3 BauGB sind bei der Aufstellung von Bauleitplänen die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Dieses Abwägungsgebot wird verletzt, wenn (1.) eine sachgerechte Abwägung überhaupt nicht stattfindet, (2.) in die Abwägung an Belangen nicht eingestellt wird, was nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden muss, (3.) die Bedeutung der betroffenen Belange verkannt oder (4.) der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten Belangen in einer Weise vorgenommen wird, der zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht (BVerwG, U. v. 12.12.1969 - 4 C 105.66 -, BVerwGE 34, 301; U. v. 14.02.1975 - 4 C 21.74 -, BVerwGE 48, 56). Für die Rechtmäßigkeit der Abwägung ist nach § 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Bebauungsplan maßgeblich.

a. Die Einwendung, die Antragsgegnerin habe sich bei der Planung allein an den Interessen des beigeladenen Investors orientiert und keine Alternativen in Erwägung gezogen, begründet keinen Abwägungsfehler. Es ist insbesondere nicht festzustellen, dass die Planung der Antragsgegnerin als alternativlos behandelt worden ist und damit ein Abwägungsausfall begründet wäre. Im Rahmen ihrer Planungshoheit kann die Gemeinde ein eigenständiges städtebauliches Konzept entwickeln, was grundsätzlich nicht zur Überprüfung durch das Gericht steht. Im städtebaulichen Leitbild 2006, welches Grundlage auch für die Aufstellung des vorliegenden Bebauungsplanes war, wurden Alternativnutzungen für den Standort erwogen. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass – anders als im Fachplanungsrecht – eine Alternativplanung in der Bauleitplanung nicht zwingend vorgesehen ist (vgl. BVerwG, B. v. 28.08.1987 – 4 N 1.86 -, NVwZ 1988, 351). Soweit auf die enge Bindung der Planung an das Vorhaben der Beigeladenen abgestellt wird, ist zu berücksichtigen, dass eine reine Angebotsplanung eher unrealistisch erscheint und mit der Möglichkeit des Abschlusses von städtebaulichen Verträgen nach § 11 BauGB sowie von Erschließungsverträgen nach § 124 BauGB eine Verbindung zwischen konkreten Planungsvorstellungen der Gemeinde und eines Investors geschaffen werden kann. Unter bestimmten Voraussetzungen kann auch der auf Grundlage eines vom künftigen Bauherrn vorgelegten Projektentwurfs aufgestellte Bebauungsplan unbedenklich sein (vgl. BVerwG, B. v. 28.08.1987, a.a.O., Krautzberger in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, § 1 Rn. 113). Die Grenze für eine solche Verbindung ist im – hier vorliegenden – Fall einer Angebotsplanung in der unzulässigen Vorabbindung der Gemeinde zu sehen, bei der diese sich zu einer bestimmten Bauleitplanung verpflichtet. Hierzu stellt § 1 Abs. 3 Satz 2 BauGB klar, dass kein Anspruch auf die Aufstellung von Bauleitplänen besteht und ein solcher auch nicht durch Vertrag begründet werden kann. Dass diese Grenze vorliegend überschritten wäre, vermag der Senat nicht zu erkennen. Insbesondere wurde der städtebauliche Vertrag seitens der Antragsgegnerin erst nach der Beschlussfassung über den Bebauungsplan unterzeichnet. Schließlich bestimmt der städtebauliche Vertrag in § 15 Abs. 3, dass die Gemeinde nicht zu einer bestimmten Planung verpflichtet wird und sich die Vertragspartner im Falle wesentlicher Abweichungen des zukünftigen Bebauungsplanes um eine Anpassung bemühen.

b. Zutreffend wird geltend gemacht, dass der private Belang der Einhaltung der Abstandsflächen zwischen der durch den Bebauungsplan zugelassenen Bebauung und dem benachbarten Grundstück, hier insbesondere zum Gebäude des Kurhotels, und die daraus resultierenden Beeinträchtigungen wie Verschattung und der Entstehung eines Windkanals sowie der gebotene Sozialabstand bei der Abwägung durch die Antragsgegnerin nicht hinreichend berücksichtigt wurde.

Hierbei ist zunächst festzustellen, dass die nach § 6 LBauO M-V erforderlichen Abstandsflächen der im Plangebiet maximal möglichen Bebauung zur Grundstücksgrenze der Antragstellerin hin erkennbar eingehalten werden, wodurch dem Rücksichtnahmegebot grundsätzlich Rechnung getragen wird. Eine Unterschreitung der erforderlichen Abstandsfläche zwischen den Gebäuden entsteht jedoch dadurch, dass das auf dem Grundstück der Antragstellerin aufstehende 11-geschossige Kurhotel zu dicht an der Grundstücksgrenze steht. Denn gem. § 6 Abs. 2 Satz 1 LBauO M-V müssen die Abstandsflächen auf dem Grundstück selbst liegen und sie dürfen sich gem. § 6 Abs. 3 Satz 1 LBauO M-V nicht überdecken. Diese durch eine – aufgrund der geschilderten Rechtslage wohl bauordnungsrechtswidrig – erfolgte Grundstücksteilung entstandene Situation ist Ausgangspunkt der Abwägung der Antragsgegnerin, in der sie ausführt, dass das Kurhotel die Abstandsflächen selbst nicht einhalte und daher ein Zurücktreten des hier geplanten Vorhabens weder erforderlich noch angemessen sei.

Dieser Ansatz mag zwar unter bauordnungsrechtlicher Sichtweise zutreffend sein (vgl. insoweit OVG Münster, B. v. 20.01.2000 – 7 B 2103/99 -, BauR 2000, 866, Rn. 25 in juris) mit der Folge, dass ein Abwehranspruch eines Nachbarn gegen eine heranrückende Bebauung nicht besteht, wenn dessen Gebäude die Abstandsflächen auf dem eigenen Grundstück nicht einhält.

Im Rahmen der Abwägung hat die Antragsgegnerin jedoch (auch) den städtebaulichen Belang der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse i.S.v. § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB zu berücksichtigen (BVerwG, B. v. 01.09.1999 – 4 BN 25.99 -, NVwZ-RR 2000, 146). Diese allgemeinen Anforderungen konkretisieren nicht nur die allgemeinen Aufgaben der Bauleitplanung und in der Abwägung zu berücksichtigenden Belange, sondern stellen einen allgemeinen städtebaulichen Grundsatz dar. Die Berücksichtigung dieses Belangs geht insbesondere über die allgemeine Gefahrenabwehr und –vorsorge hinaus und umfasst das grundsätzlich weite Anliegen der Gestaltung der städtebaulichen Zukunft, eine lebenswerte Umwelt zu gewährleisten. Diese Anforderungen umfassen auch die Verpflichtung, schon auf der Ebene der Bauleitplanung Gefahrensituationen zu ermitteln und in die planerische Abwägung einzustellen, die als Folge der Bauleitplanung entstehen oder verfestigt werden können. Sie können sich u.a. aus dem Bauordnungsrecht der Länder ergeben (vgl. Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 1 Rn. 114 f. m.w.N.). Dabei ist im Zusammenhang mit der Einhaltung von Abstandsflächen im Hinblick auf das Rücksichtnahmegebot auf den objektiven Abstand der Gebäude abzustellen.

Dieser Belang verliert nicht dadurch seine Bedeutung, dass die Situation durch ein baurechtswidriges Handeln entstanden ist. Die planende Gemeinde darf zwar bei der Abwägung diejenigen privaten Belange außer acht lassen, die nicht schutzwürdig sind. Hierzu sind alle Positionen zu zählen, denen der Schutz durch die Rechtsordnung versagt ist. Eine Grundstücksnutzung, die nicht genehmigt ist und auch nicht genehmigt werden kann, da sie dem materiellen Baurecht widerspricht, braucht die Planungsbehörde - von Ausnahmen abgesehen (z.B. Duldung) - nicht in ihre planerischen Erwägungen mit einzubeziehen, auch wenn offensichtlich ist, dass sich das Planvorhaben nachteilig auf sie auswirkt (für eine Planfeststellungsbehörde: BVerwG, B. v. 20.10.1993 - 4 B 170/93 -, NVwZ-RR 1994, 373 m.w.N.).

Hier ist aber Zweierlei zu berücksichtigen: Zum einen haben die zuständigen Behörden dies erkennbar hingenommen, ohne bauaufsichtlich einzuschreiten. Zum anderen handelt es sich nicht um einen einseitigen Verstoß eines Nachbarn gegen Bauordnungsvorschriften, denn auch der Eigentümer der im Plangebiet belegenen Flächen hat an dem Verstoß als Erwerber der abgeteilten Grundstücksfläche (bzw. dessen Rechtsnachfolger) teil.

Hiervon ausgehend hätte sich die Antragsgegnerin unter Beachtung des Gebots der Konfliktbewältigung durch die Bauleitplanung nicht auf die o.g. rein bauordnungsrechtliche Argumentation beschränken dürfen, sondern hätte Möglichkeiten der Konfliktlösung etwa durch eine beschränktere Ausweisung von Baufeldern oder maximalen Gebäudehöhen zumindest erwägen müssen. Daran fehlt es erkennbar in der Begründung und der Abwägung, so dass insoweit ein Abwägungsausfall besteht.

c. Die Reduzierung der Abstandsflächen zwischen dem geplanten Gesundheitszentrum und dem Lofthaus durch die textliche Festsetzung unter Ziff. I.9., wonach zwischen den Punkten „nk“ und „op“ mit der maximalen Gebäudehöhe an die Baugrenze gebaut werden darf, dürfte dagegen unter hinreichender Berücksichtigung der Belange einer abwägungsgerechten Entscheidung zugeführt worden sein. Die Begründung des Bebauungsplanes (S. 61) stützt die Ausnahme auf § 9 Abs. 1 Nr. 2a BauGB und führt aus, sie sei zur Vermeidung eines geschlossenen Gebäuderiegels zum K.-platz und einer zu großen Gebäudelänge gegenüber dem denkmalgeschützten S.schloss erforderlich und sichere einen Durchgang zwischen der Passage und dem K.-platz. Die maximal zulässigen Gebäudehöhen seien zur Umsetzung eines wirtschaftlich tragfähigen Gesamtkonzepts auf beengten Grundstücksverhältnissen erforderlich; gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse würden nicht beeinträchtigt. Zwar findet die zulässige Festsetzung ihre Grundlage nicht in § 9 Abs. 1 Nr. 2a BauGB sondern in der spezielleren Regelung des § 86 Abs. 1 Nr. 6, 2. Halbsatz LBauO M-V, wonach die Gemeinde (auch) regeln kann, dass (der das allgemeine Maß der Abstandsflächen bestimmende) § 6 Abs. 5 keine Anwendung findet, wenn durch die städtebauliche Satzung Außenwände zugelassen oder vorgeschrieben werden, vor denen Abstandsflächen größerer oder geringerer Tiefe als nach diesen Vorschriften liegen müssten. Ungeachtet dieser Falschbezeichnung und des Umstandes, dass im Bebauungsplan keine konkreten Zahlen für die Abweichung festgesetzt sind, ergibt sich aus der Planbegründung, dass die Antragsgegnerin den Belang erkannt und einer planerischen hinreichend abgewogenen Entscheidung zugeführt hat.

d. Mit den gegen die Außerkraftsetzung der Stellplatzsatzung der Gemeinde und die Ausweisung des Stellplatzbedarfs in Ziff. II 3. der textlichen Festsetzungen erhobenen Einwendungen wird zu Recht ein weiterer Abwägungsfehler geltend gemacht.

Dabei handelt es sich um eine grundsätzlich zulässige Festsetzung. Das Satzungsrecht der Gemeinde für Stellplätze besteht nach § 86 Abs. 1 Nr. 4 LBauO M-V. Nach § 86 Abs. 3 Satz 1 LBauO M-V können örtliche Bauvorschriften auch durch Bebauungsplan erlassen werden. Nach Satz 2 sind dann u.a. die Vorschriften des Ersten Abschnitts des Ersten Teils, also auch § 1 Abs. 7 BauGB entsprechend anzuwenden, so dass die Festsetzung der Abwägung bedarf. Die Gemeinde kann auch eine Regelung nur für Teile des Gemeindegebietes treffen und darf unterschiedliche Kriterien zugrunde legen. Sie kann für Teile auch von anderen Teilen abweichende Regelungen treffen, ohne dass etwa eine für das gesamte Gemeindegebiet geltende Satzung wegen eines durch einen späteren Bebauungsplan für einen bestimmten Teil anders geregelten Inhalts geändert werden müsste (vgl. zu einer Sanierungssatzung: OVG Koblenz, B. v. 15.03.2010 – 1 B 11357/09 -, BauR 2010, 1195 m.w.N. zur Rspr. des BVerwG).

Hiervon ausgehend ist zunächst festzustellen, dass der durch die Festsetzungen ausgewiesene Stellplatzbedarf für alle genannten Nutzungsarten geringer ist als nach der Stellplatzsatzung. Die Planung geht für die geplanten Nutzungen ausweislich der Begründung (S. 42) auf Grundlage des Verkehrsgutachtens der GRI von September 2008 und Oktober 2010 von einem Bedarf von 200 Stellplätzen aus. Dazu sollen ca. 40 Stellplätze der Reha-Klinik zur Anmietung zur Verfügung gestellt werden. Insgesamt wird ein Stellplatzbedarf von 240 gesehen, wovon 104 frei zugänglich und ca. 140 fest vermietet sein sollen. Nach der weiteren Begründung (S. 65) sollen aufgrund der besonderen städtebaulichen Situation (Ortszentrum, Grundstückszuschnitt) gesonderte Regelungen getroffen werden. Diese berücksichtigten den Stellplatzbedarf nach Verkehrsaufkommen zzgl. öffentlicher Stellplätze und vermieteter Stellplätze an die Reha-Klinik/Kurhotel. Die Gemeinde beabsichtige durch die gesonderte Regelung, die Anzahl der Stellplätze auf das erforderliche Maß zu beschränken. Die Anzahl entspreche den Anforderungen, die für die Funktion eines Ortszentrums erforderlich seien. Die ursprünglich vorgesehene Stellplatzzahl von 290 wurde ausweislich der Abwägung allein aus Lärmschutzgesichtspunkten bzw. aus Gründen der Verkehrsreduzierung auf 240 verringert.

Diese Abwägung wird den wesentlich bauordnungsrechtlich zu berücksichtigenden Belangen etwa unter dem Gesichtspunkt, ob eine gebietsbezogene Betrachtung überhaupt erforderlich und warum ein Abweichen von der Stellplatzsatzung gerechtfertigt ist, nicht gerecht.

Nach § 86 Abs. 1 Nr. 4 LBauO M-V sind Stellplatzregelungen der Gemeinde in Satzungen unter Berücksichtigung der Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs, der Bedürfnisse des ruhenden Verkehrs und der Erschließung durch Einrichtungen des öffentlichen Personennahverkehrs zu treffen. Bereits nach diesem Wortlaut gibt es eine Abwägungsvorgabe, wonach wesentlich bauordnungsrechtliche Belange maßgeblich sind. Die Regelung erfolgt zur näheren Ausgestaltung der bauordnungsrechtlich geregelten Pflicht des Grundstückseigentümers und Bauherrn, bauliche Anlagen in Einklang mit ihrer Umgebung zu bringen (vgl. zu § 88 LBauO RP, der den Zusatz … soweit städtebauliche Gründe dies erfordern … enthält: OVG Koblenz, U. v. 03.11.2011 – 1 A 10417/11 –, BauR 2012, 235).

Indem die Antragsgegnerin ausweislich der Begründung, wonach durch die gesonderte Regelung die Anzahl der Stellplätze auf das den Anforderungen an ein Ortszentrum entsprechende erforderliche Maß beschränkt werden soll, allein städtebauliche Erwägungen bei der Ausweisung des Stellplatzbedarfs anstellt, wird sie dem o.a. bauordnungsrechtlichen Abwägungsvorrang nicht gerecht.

Zudem bestehen bei den vom Gutachten zugrunde gelegten Erwägungen Bedenken gegen die Gesamtkalkulation. Selbst wenn man davon ausgeht, dass die Gesundheitseinrichtungen vorwiegend von Hotelbesuchern genutzt werden und deshalb kein voller Stellplatzbedarf hierfür in Ansatz zu bringen ist, rechtfertigt dies nicht auch die Herabsetzung (gegenüber dem Bedarf nach der Stellplatzsatzung) für Hotelgäste. Die dort angeführten Erwägungen dürften im Übrigen auch für die anderen umliegenden Hotelbetriebe der Antragsteller in diesem und den Parallelverfahren gelten, so dass hätte erwogen werden müssen, diese in die Regelung mit einzubeziehen. Damit konnte sich die Regelung nicht auf das Plangebiet beschränken. Insgesamt ist der Einwand der Antragsteller nicht ausgeräumt, dass der der Planung zugrunde gelegte Stellplatzbedarf zu niedrig ist. Wenn sich der höhere Bedarf auf die Umgebung verteilt, kann die Problematik des ruhenden Verkehrs nicht im Plangebiet mit der der Planung zugrunde liegenden Stellplatzzahl bewältigt werden.

Diese Bedenken können auch nicht mit einem Verweis auf die Zulassung von Abweichungen nach § 6 der Stellplatzsatzung bzw. der Festsetzung unter Ziff. II.3.4. ausgeräumt werden. Die Bewältigung des ruhenden Verkehrs ist jedenfalls bei der hier gewählten Form der Regelung in einer Satzung Aufgabe der Bauleitplanung und kann nicht der Einzelgenehmigung überlassen bleiben.

e. Der Denkmalschutz als Belang wurde von der Antragsgegnerin zwar gesehen, indem in der Begründung (S.70) ausgeführt wird, die geplante Bebauung begründe einen Maßstabsbruch, dieser sei aber gewollt. Indem dem gem. § 1 Abs. 6 Nr. 5 BauGB zu berücksichtigenden Belang des Denkmalschutzes allein der planerische Wille der Antragsgegnerin gegenüber gesetzt wurde, ohne konkret die Auswirkungen auf das denkmalgeschützte Ortsbild abzuwägen, bestehen Zweifel an der ordnungsgemäßen Gewichtung dieses Belangs auch vor dem Hintergrund dessen Einordnung in der Landes- und Regionalplanung (vgl. zur Berücksichtigung dieses Belangs auch Senatsurteil v. 27.05.2009 – 3 K 24/08 -, BRS 74 Nr. 53 (2009)). Denn gem. Ziff. 4.2 Abs. 1 des Landesraumentwicklungsprogramms Mecklenburg-Vorpommern 2005 (LEP M-V, festgestellt durch die Landesverordnung über das LEP M-V vom 30.05.2005, GS Meckl.-Vorp. Gl. Nr. 230 -1 -10, abgedr. in Amtsbl. M-V 2005, S. 797) sollen Städte und Dörfer in ihrer Funktion, Struktur und Gestalt erhalten und behutsam entwickelt werden. Städtebau und Architektur haben sich u.a. dem Ortsbild anzupassen und das Erscheinungsbild historisch wertvoller Gebäude und Ensembles soll erhalten bleiben. Gem. Ziff. 3.1.3 Absatz 11 des Regionalen Raumordnungsprogramms Vorpommern 2010 (RREP VP, festgestellt durch die Landesverordnung zum RREP VP vom 19.08.2010, GVOBl. M-V 2010, 453, Volltext unter http://www.rpv-vorpommern.de/regionalplanung.html) soll der kulturhistorische Wert von Gebäuden im Zusammenhang mit ihrer Einbindung in die Landschaft erhalten bleiben und gem. Ziff. 4.2 Absatz 1 sollen sich Städte und Dörfer entsprechend ihrer Funktion, Struktur und Gestalt behutsam weiterentwickeln. Städtebau und Architektur sollen u.a. das Ortsbild berücksichtigen. Gem. Absatz 6 sind denkmalgeschützte und städtebaulich wertvolle Stadt- und Dorfanlagen, Ensembles und Gebäude in der Regel zu erhalten und aufzuwerten. Diese Vorgaben finden in der Abwägung der Antragsgegnerin keine hinreichende Berücksichtigung.

f. Diese Abwägungsmängel führen – neben der unter 2. genannten unzulässigen Festsetzung von Nutzungskontingenten - ebenfalls zur Feststellung der Unwirksamkeit des Bebauungsplans insgesamt. Sie sind nach § 214 Abs. 3 BauGB beachtlich, weil sie offensichtlich und auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen sind; sie sind auch gemäß § 215 BauGB fristgerecht geltend gemacht worden.

Offensichtlich sind Mängel, wenn sie die "Zusammenstellung und Aufbereitung des Abwägungsmaterials, die Erkenntnis und Einstellung aller wesentlichen Belange in die Abwägung oder die Gewichtung der Belange betreffen und sich aus Akten, Protokollen ... oder sonstigen Unterlagen ergeben" (BVerwG, U. v. 21.08.1981 - 4 C 57.80 -, BVerwGE 63, 33, 38). Nach diesem Maßstab ist der angeführte Mangel offensichtlich. Er lässt sich aus den vorgelegten Verwaltungsvorgängen ersehen und gehört nicht zur inneren Seite des Abwägungsvorgangs.

Die dargelegten Mängel sind auch auf das Ergebnis von Einfluss gewesen. An dieses gesetzliche Kausalitätserfordernis sind strenge Anforderungen zu stellen (Battis in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB 11. Aufl. 2009, § 214 Rn. 18). Es genügt nicht die bloße Annahme, die Vermeidung des Fehlers hätte zu einem anderen Ergebnis führen können (BVerwG, B. v. 20.01.1992 - 4 B 71.90 -, NVwZ 1992, 662). Nicht gefordert werden kann aber, dass konkrete oder gesicherte Anhaltspunkte dafür bestehen, dass bei Kenntnis des gesamten erforderlichen Abwägungsmaterials oder der ordnungsgemäßen Gewichtung einzelner Belange tatsächlich anders abgestimmt worden wäre. Eine solche Anforderung wäre in der Praxis kaum zu erfüllen. Das Kausalitätserfordernis ist dann erfüllt, wenn nach den Umständen des jeweiligen Einzelfalles die konkrete Möglichkeit besteht, dass ohne den Mangel die Planung anders ausgefallen wäre (BVerwG, B. v. 09.10.2003 - 4 BN 47.03 -, BauR 2004, 1130; grundlegend: BVerwG, U. v. 21.08.1981 - 4 C 57.80 -, BVerwGE 64, 33, 38).

So liegt der Fall hier. Ungeachtet der Frage, ob jeder der festgestellten Abwägungsfehler für sich genommen kausal war, ist jedenfalls aus der Summe der Abwägungsfehler - unbeschadet der unwirksamen Festsetzungen - im Hinblick auf deren Auswirkung auf das geplante Vorhaben von der konkreten Möglichkeit auszugehen, dass die Planung der Antragsgegnerin anders ausgefallen wäre. Die festgestellten Abwägungsfehler, betreffen zum einen die Bebaubarkeit des Grundstücks unter Beachtung des Sozialabstandes, zum anderen mit der von der Stellplatzsatzung abweichenden Festsetzung von Stellplätzen die Regelung des ruhenden Verkehrs und schließlich mit dem zu berücksichtigenden Belang des Denkmalschutzes die Dimensionierung des Vorhabens insgesamt.

Die Mängel sind auch gemäß § 215 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB fristgerecht binnen eines Jahres schriftlich gegenüber der Gemeinde geltend gemacht worden. Die Begründungen der gestellten Normenkontrollanträge im vorliegenden sowie in den Parallelverfahren, in denen die genannten Abwägungsfehler geltend gemacht wurden, sind (auch) der Antragsgegnerin innerhalb der Jahresfrist zugegangen.

g. Ob die Übrigen in dem vorliegenden Verfahren wie auch den Parallelverfahren geltend gemachten Abwägungsmängel zur Unwirksamkeit des Bebauungsplanes führen, kann nach den oben festgestellten Mängeln offen bleiben. Auch hier sieht sich der Senat im Hinblick auf zukünftige Planungen der Antragsgegnerin zu den nachfolgenden, die Erörterung in der mündlichen Verhandlung ergänzenden Hinweisen veranlasst.

Im Zusammenhang mit der abwägungsgerechten Bewältigung der aus der Verkehrsplanung resultierenden Konflikte, insbesondere der Lärmbelastung, wird die Antragsgegnerin die Lärmminderungsplanung zu berücksichtigen haben, die auf eine Verringerung des motorisierten Verkehrs setzt und ein nächtliches Fahrverbot in der S.-straße vorsieht. Soweit die Antragsgegnerin der Planung eine Verkehrsentwicklungsplanung zugrunde legt (S.34 f der Begründung), ist zum einen zu berücksichtigen, dass diese Planung nach den Angaben der Vertreter der Antragsgegnerin in der mündlichen Verhandlung bislang nicht verbindlich beschlossen ist, die Lösung des von ihr gesehenen Problems auf die mittelfristige Umsetzung einer anderen Planung verschoben und damit die gebotene Abwägung und Konfliktbewältigung in der vorliegenden Bauleitplanung selbst vermieden wird (vgl. Senaturteil vom 27.05.2009 – 3 K 24/08 -, a.a.O.). Zum anderen legt die Planung mit dem Verweis auf die Verkehrsentwicklungsplanung eine Reihe von Maßnahmen wie etwa verkehrsrechtliche Anordnungen oder die Neuplanung von Lichtsignalanlagen zugrunde (vgl. Ziff. 4 der Verkehrsentwicklungsplanung Teilkonzept Ortszentrum C-Stadt, Fortschreibung vom 13.08.2010, Beiakte O), die offensichtlich nicht in der Zuständigkeit der Antragsgegnerin liegen und für die es an der Abstimmung mit der zuständigen (Straßenverkehrs-)Behörde des Landkreises erkennbar fehlt.

4. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 und 3, 155 VwGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil keiner der Gründe des § 132 Abs. 2 VwGO vorliegt.