Urteil vom Landgericht Düsseldorf - 1 O 22/12

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

T a t b e s t a n d

Mit notariellem Kaufvertrag vom 09.03.2009 (Anlage K 1) veräußerten die Beklagten das in ihrem Eigentum stehende Grundstück I- Str. 5 in T zu einem Kaufpreis in Höhe von 252.500,- € an die Klägerin. Das Grundstück ist mit einem Mehrfamilienwohnhaus bebaut, die in dem Haus befindlichen Einheiten waren zum Zeitpunkt des Abschlusses des notariellen Kaufvertrages nach Maßgabe der Anlage 1 zu dem Kaufvertrag vermietet.

Unter § 5 Ziffer 2 b übernahmen die Beklagten verschiedene als „unselbstständige Garantien“ benannte Einstandspflichten, unter anderem

„dass

(1) nach Abzug der Betriebskosten … ein Netto-Kaltmietzins bei Vertragsschluss von 28.800,- € p.a. gezahlt wird und dass das Kaufobjekt voll vermietet ist, eine entsprechende Mietaufstellung ist als „Anlage 1“ zu dieser Urkunde genommen,

…“

Unter § 5 Ziffer 3 Satz 3 des notariellen Kaufvertrages vereinbarten die Parteien, dass die Klägerin als Käuferin die von den Beklagten als Verkäufern für das Jahr 2009 noch gezahlten Nebenkosten erstatte.

Unter § 5 Ziffer 4 des notariellen Kaufvertrages trafen die Parteien ferner Vereinbarungen hinsichtlich des Mietverhältnisses betreffend die rechte Wohnung im Erdgeschoss (Mieter C). Danach sollten die Beklagten das Mietverhältnis fristlos kündigen. Den etwaigen Mietausfall, der dadurch entstehe, dass der Mieter die Räumungspflicht verletze, sollte für einen Zeitraum von drei Kalendermonaten ab Besitzübergang von der Klägerin getragen werden, und der darüber hinaus gehende Mietausfall sollte von den Beklagten getragen und gegenüber der Klägerin ersetzt werden.

Unter § 6 Ziffer 1 des notariellen Kaufvertrages schließlich vereinbarten die Parteien den Ausschluss von Sachmängelgewährleistungs- und Schadensersatzansprüchen mit der Ausnahme:

„Der Verkäufer steht aufgrund entsprechender Beschaffenheitsvereinbarung dafür ein, dass das Kaufobjekt in seinem derzeitigen Bestand baurechtlich genehmigt ist.“

Wegen der weiteren Einzelheiten zu dem Inhalt des notariellen Kaufvertrages wird auf die als Anlage K 1 vorgelegte Kopie der Vertragsurkunde nebst deren Anlage 1 Bezug genommen.

Gemäß den zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarungen erfolgte der Besitzübergang mit Kaufpreiszahlung am 17.04.2009. Im Zusammenhang mit dem Grundstückserwerb durch die Klägerin zahlte diese einen Betrag in Höhe von 9.014,25 € als Maklercourtage, Grunderwerbssteuer in Höhe von 8.837,- €, Notargebühren in Höhe von 1.930,95 € sowie Gerichtsgebühren in Höhe von insgesamt 792,25 €.

In dem Dachgeschoss des veräußerten Objektes befindet sich zum einen die an die Mieter C1 zu Wohnzwecken vermietete Einheit mit einer Größe von 43 qm, der monatliche Kaltmietzins beträgt 210,- €. Eine baurechtliche Genehmigung zu Wohnzwecken lag zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses unstreitig nicht vor. Weiter befindet sich in dem Dachgeschoss des Objektes der an den Mieter S zu einem monatlichen Kaltmietzins von 25,- € vermietete Raum mit einer Größe von 12 qm. Auch bezüglich dieser Einheit lag zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses eine baurechtliche Genehmigung zu Wohnzwecken nicht vor. Zu welchen Zwecken dieser Raum von dem Mieter genutzt wurde, ist zwischen den Parteien streitig.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 02.09.2011 (Anlage K 2) rügte die Klägerin gegenüber den Beklagten das Fehlen einer baurechtlichen Nutzungsgenehmigung hinsichtlich der an die Mieter C1 und S überlassenen Einheiten und forderte sie unter Fristsetzung bis zum 23.09.2011 zur Nacherfüllung auf. Mit anwaltlichem Schreiben vom 16.09.2011 (Anlage K 3) erklärten die Beklagten, dass es sich bei der an den Mieter S überlassenen Einheit nicht um eine Wohneinheit handele, der Mieter würde den Raum zum Abstellen alter Möbel nutzen. Ein Mangel könne ihnen nicht angelastet werden. Gleichwohl erklärten sie sich „ohne Anerkennung einer Rechtspflicht“ bereit, hinsichtlich der an die Mieter C1 überlassenen Einheit die für die Erteilung einer Genehmigung für die Nutzung zu Wohnzwecken erforderlichen Schritte einzuleiten. Sie baten um die kurzfristige Aushändigung der sich bei der Klägerin befindlichen Planungsunterlagen. Am 22.09.2011 übersandte die Klägerin den Beklagten die Planunterlagen und forderte sie mit anwaltlichem Schreiben vom 23.09.2011 (Anlage K 4) unter Nachfristsetzung bis zum 14.10.2011 auf, sich zu der Frage der Nacherfüllungspflicht verbindlich zu erklären. Mit weiterem Schreiben vom 18.11.2011 (Anlage K 5) verlangte die Klägerin von den Beklagten unter Fristsetzung bis zum 28.11.2011 im Hinblick auf die fehlende baurechtliche Genehmigung der Dachgeschosseinheiten zu Wohnzwecken die Zahlung einer Kaufpreisminderung und von Schadensersatz. Weiter machte sie erstmals die Erstattung eines ihr entstandenen Mietausfalls im Hinblick auf das Mietverhältnis C geltend. Mit anwaltlichem Schreiben vom 22.11.2011 (Anlage 1 der Beklagten, Bl. 51 f. GA) baten die Beklagten die Klägerin um Gewährung von Zutritt zu den Räumlichkeiten für die von ihnen beauftragte Architektin und wiesen die geltend gemachten Ansprüche zurück. Mit weiterem anwaltlichem Schreiben vom 12.12.2011 (Anlage K 6) wiesen die Beklagten die geltend gemachten Zahlungsansprüche erneut zurück, boten aber wiederum Hilfestellung im Hinblick auf die Herbeiführung der baurechtlichen Genehmigung an und baten insofern um Terminsabsprache.

Die Klägerin ist der Ansicht, das Fehlen einer baurechtlichen Genehmigung zur Nutzung der in dem Dachgeschoss des von ihr erworbenen Objektes befindlichen Einheiten zu Wohnzwecken rechtfertige die Minderung des Kaufpreises. Bei der Berechnung des Minderungsbetrages sei von dem auf die beiden Dachgeschosseinheiten entfallenden jährlichen Mietzins in Höhe von insgesamt 2.820,- € auszugehen. Insoweit drohe ihr eine Mieteinbuße, da der Mietertrag mangels entsprechender Genehmigung der beiden Einheiten nicht durch Wohnraumvermietung erzielt werden könne. Wegen der weiteren Einzelheiten zu der Berechnung des mit dem Klageantrag zu Ziffer 1 geltend gemachten Minderungsbetrages in Höhe von 24.731,40 € wird auf die Darstellung der Klägerin auf S. 7, 8 der Klageschrift (Bl. 30 f. GA) Bezug genommen.

Neben der geltend gemachten Kaufpreisminderung nimmt die Klägerin die Beklagten auf Zahlung von Schadensersatz, nämlich die Erstattung anteiliger Maklercourtage, Grunderwerbssteuer, Notarkosten und Gerichtskosten, in Anspruch. Wegen der Einzelheiten der Berechnung des mit dem Antrag zu Ziffer 2 eingeklagten Schadensersatzanspruchs wird auf die Darstellung in der Klageschrift, S. 8 – 10 (Bl. 31 ff. GA) verwiesen.

Hinsichtlich des mit dem Klageantrag zu Ziffer 3 geltend gemachten Mietausfalls betreffend das Mietverhältnis C behauptet die Klägerin, der Mieter habe die Wohnung am 08.03.2010 geräumt, die auf die Zeit von Juni 2009 bis einschließlich März 2010 entfallende Miete in Höhe von jeweils 400,- € habe der Mieter nicht gezahlt.

Mit Schriftsatz vom 29.08.2013, überreicht in der mündlichen Verhandlung vom 13.02.2014, behauptet die Klägerin, beide Dachgeschosseinheiten seien zu Wohnzwecken vermietet gewesen. Weiter vertritt sie die Ansicht, die Beklagten hätten dadurch, dass sie einen Mangel bestritten und die Durchführung des Genehmigungsverfahrens lediglich kulanzhalber angeboten hätten, die Nacherfüllung endgültig und ernsthaft verweigert.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagten zu verurteilen, an sie

1. einen Betrag in Höhe von 24.731,40 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 12.12.2011 zu zahlen,

2. Schadensersatz in Höhe von 1.927,86 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 12.12.2011 zu zahlen,

3. ausgefallene Miete in Höhe von 2.400,- € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 12.12.2011 zu zahlen,

4. vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.159,33 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten behaupten, der Mieter S1 habe die an ihn vermietete Dachgeschosseinheit vereinbarungsgemäß stets nur zur Lagerung von Möbeln genutzt. Die Erteilung einer Baugenehmigung für die zu Wohnzwecken an die Mieter C1 vermietete Dachgeschosseinheit sei unproblematisch. Insbesondere müssten die Dachgeschossfenster aktuellen Brandschutzvorschriften entsprechen. Der insgesamt entstehende Kostenaufwand läge maximal bei 4.000,- €. Die Klägerin habe bei der von ihnen angeboteten Durchführung des baurechtlichen Genehmigungsverfahrens nicht kooperiert. Die am 22.11.2011 von der Klägerin übergebenen Pläne seien untauglich gewesen, wie es die von ihnen beauftragte Architektin festgestellt habe. Die Architektin habe ab Ende November 2011 mehrfach erfolglos versucht, die Klägerin zwecks Vereinbarung eines Termins zur Inaugenscheinnahme der Örtlichkeit zu erreichen. Sie sind hinsichtlich der an die Mieter C1 überlassenen Einheit der Ansicht, trotz der fehlenden Nutzungsgenehmigung zu Wohnzwecken sei der Wert der im Dachgeschoss befindlichen Einheit nicht gemindert, da die Bauaufsichtsbehörde die Nutzung zu Wohnzwecken dulde. Die ihnen mit Schreiben vom 02.09.2011 bis zum 23.09.2011 gesetze Nachfrist sei unangemessen kurz, gleiches gelte für die bis zum 14.10.2011 gesetzte Frist.

Hilfsweise machen die Beklagten gegenüber der Klageforderung ein Zurückbehaltungsrecht geltend. Insofern ist es zwischen den Parteien unstreitig, dass die Klägerin den Beklagten keine Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2009 zur Verfügung gestellt hat und von den Beklagten für das Jahr 2009 noch verauslagte Nebenkosten nicht erstattet hat.

Mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 11.03.2014 behaupten die Beklagten, die Klägerin habe selbst im Hinblick auf die im Dachgeschoss des von ihr erworbenen Hauses befindlichen Räumlichkeiten einen Antrag auf Genehmigung der Nutzung als 3-Zimmerwohnung gestellt. Eine baurechtliche Genehmigung sei am 05.03.2012 mit der Auflage des Einbaus neuer Dachfenster erteilt worden. Der für die Klägerin hieraus resultierende finanzielle Aufwand liege bei höchstens 3.000,- €.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen, § 313 Abs. 2 Satz 2 ZPO.

Das Gericht hat terminsvorbereitend Hinweise erteilt (Bl. 54, 54 R GA), diese in der Sitzung vom 12.09.2013 (Bl. 65 GA) und mit Beschluss vom 07.11.2013 (Bl. 74 GA) wiederholt und in der Sitzung vom 13.02.2014 darauf hingewiesen, dass hinsichtlich des im Termin überreichten Schriftsatzes der Klägerin vom 29.08.2013 die Frage einer Verspätung zu prüfen sei.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

Die zulässige Klage hat in der Sache keinen Erfolg.

Die allein in Betracht kommende Rechtsgrundlage für den von der Klägerin gegenüber den Beklagten mit dem Klageantrag zu Ziffer 1 geltend gemachten Betrag in Höhe von 24.731,40 € wegen fehlender baurechlicher Genehmigung der Dachgeschosseinheiten des Hauses I- Str. 5 in T zu Wohnzwecken sind die Vorschriften der §§ 437 Nr. 3, 441, 433, 434 BGB, die die Minderung des Kaufpreises für eine Sache regeln, sofern diese mangelhaft ist.

Für die Entscheidung des Rechtsstreits kann es dahingestellt bleiben, ob die Klägerin, wie von den Beklagten mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 11.03.2014 behauptet, bereits vor Klageerhebung einen Antrag auf baurechtliche Bewilligung der Nutzung der Dachgeschosseinheiten in dem Haus I- Str. 5 in T als 3-Zimmer-Wohnung gestellt hat, welcher unter bereits unter dem 05.03.2012 positiv beschieden worden sein soll. In diesem Fall wäre die von der Klägerin geltend gemachte Minderung des Kaufpreises wegen fehlener baurechtlicher Genehmigung zu Wohnzwecken gemäß der von der Klägerin gewählten Berechnungsweise bereits deshalb ausgeschlossen, da die fehlene Nutzbarkeit zu Wohnzwecken mangels entsprechender baurechtlicher Genehmigung ein behebbarer Mangel war. Die von der Klägerin eingeklagte Kaufpreisminderung mit der von ihr gewählten Berechnungsweise setzt indes voraus, dass die Nutzung des Dachgeschosses zu Wohnzwecken endgültig nicht genehmigungsfähig ist. Nur in diesem Fall wäre der objektive, geminderte Verkehrswert des streitgegenständlichen Grundstücks unter Berücksichtigung eines geminderten Mietertrages zu bemessen. Kann jedoch eine fehlende baurechtliche Genehmigung nachträglich eingeholt werden, ist eine Kaufpreisminderung anhand der Kosten, die im Zusammenhang mit der nachträglichen Genehmigung und etwa erforderlicher Baukosten entstehen, zu schätzen, §§ 441 Abs. 3 BGB, 287 ZPO. Hierauf hat das Gericht die Klägerin auch wiederholt hingewiesen. Eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung konnte jedoch unterbleiben, denn der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung einer Kaufpreisminderung besteht unabhängig von dem nachträglich von den Beklagten behaupteten Umstand nicht.

Die fehlende baurechtliche Genehmigung für die Nutzung der Dachgeschosseinheiten in dem Objekt I- Str. 5 in T zu Wohnzwecken zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages zwischen den Parteien und dem Gefahrübergang am 17.04.2009 stellt einen Mangel der Kaufsache im Sinne von § 434 Abs. 1 S. 1 BGB dar. Dies gilt jedenfalls hinsichtlich der an die Mieter C1 zu Wohnzwecken vermietete Dachgeschosseinheit.

Dass die an die Mieter C1 zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses und des Gefahrübergangs vermietete Einheit zu Wohnzwecken vermietet war, ist zwischen den Parteien unstreitig. Das Fehlen einer entsprechenden baurechtlichen Genehmigung ist als Sachmangel im Sinne der Vorschrift des § 434 Abs. 1 S. 1 BGB zu qualifizieren. So haben die Beklagten unter § 6 Ziffer 1 des notariellen Kaufvertrages ausdrücklich die Erklärung abgegeben, aufgrund entsprechender Beschaffenheitsvereinbarung dafür einzustehen, dass das Kaufobjekt in seinem derzeitigen Bestand baurechtlich genehmigt ist. Die Formulierung „in seinem derzeitigen Bestand“ kann verständigerweise nur dahin ausgelegt werden, dass damit der Bestand des Hauses mit einer bestimmten Anzahl von Mieteinheiten entsprechend der Nutzung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses gemeint ist.

Hinsichtlich des an den Mieter S1 überlassenen Raumes im Dachgeschoss des streitgegenständlichen Objektes ist für die Entscheidung des Rechtsstreits davon auszugehen, dass der Mieter den Raum in baurechtlich zulässiger Weise als Lager genutzt hat. Entsprechendes haben die Beklagten in der Klageerwiderung vorgetragen. Diesen Vortrag hat die Klägerin erstmals mit Schriftsatz vom 29.08.2013, überreicht in der mündlichen Verhandlung vom 13.02.2014, bestritten und behauptet, der Mieter habe den Raum zu Wohnzwecken genutzt. Das Bestreiten der Klägerin ist wegen Verspätung zurückzuweisen, §§ 296 Abs. 2, 282 Abs. 1 ZPO. Es beruht auf grober Nachlässigkeit und führt zu einer Verzögerung des Rechtsstreits wegen des Erfordernisses einer Beweisaufnahme zu der von der Klägerin behaupteten Wohnraumnutzung, dass die Klägerin auf die Klageerwiderung vom 10.09.2012 erstmals mit Schriftsatz vom 29.08.2013 repliziert hat und ihre Replik darüber hinaus erst in dem Termin vom 13.02.2014 überreicht hat. Ein plausibler, dieses Verhalten entschuldigender Grund ist nicht ersichtlich.

Die fehlende baurechtliche Genehmigung Nutzung zu Wohnzwecken der an die Mieter C1 überlassenen Wohnung im Dachgeschoss des streitgegenständlichen Objektes führt gleichwohl nicht dazu, dass der von der Klägerin entrichtete Kaufpreis zu mindern ist.

Ein Käufer kann gegenüber dem Verkäufer wegen eines Sachmangels der Kaufsache zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs grundsätzlich nur dann die Minderung des Kaufpreises geltend machen, wenn er zuvor dem Verkäufer erfolglos eine Frist zur Nacherfüllung gesetzt hat, §§ 441 Abs. 1, 440, 439 BGB (vgl. Palandt-Weidenkaff, BGB, 73. Aufl., § 437 Rn. 4, 30, 24). Hinzu kommt, dass der Käufer bereit sein muss, die Kaufsache zur Überprüfung der Mangelrügen zur Verfügung zu stellen (Palandt-Weidenkaff, aaO., § 437 Rn. 10). Auch muss der Käufer dem Verkäufer die verlangte Nachbesserung ermöglichen. Im Gegenzug hat der Verkäufer sämtliche Aufwendungen der Nacherfüllung zu tragen, § 439 Abs. 2 BGB. Weiter muss die dem Verkäufer gesetzte Frist muss angemessen sein. Die Länge richtet sich nach den tatsächlichen Umständen des Einzelfalls und ist so zu bemessen, dass der Verkäufer die Nacherfüllung rechtzeitig vornehmen kann. Ist die gesetzte Frist zu kurz und damit nicht angemessen, wird regelmäßig eine angemessene Frist in Gang gesetzt.

Vorliegend scheitert die von der Klägerin geltend gemachte Kaufpreisminderung daran, dass sie den Beklagten nicht ausreichend Gelegenheit zur Nachbesserung eingeräumt hat.

So war bereits die mit Schreiben vom 02.09.2011, in welchem die Klägerin die Beklagten erstmals über die ihrer Ansicht nach fehlende Nutzungsgenehmigungen hinsichtlich der im Dachgeschoss des Hauses I- Str. 5 befindlichen Wohnungen informiert hat und die Beklagten zur Nacherfüllung aufgefordert hat, bis zum 23.09.2011 gesetzte Frist unangemessen kurz. Es liegt auf der Hand und ist allgemein bekannt, dass eine baurechtliche Genehmigung keinesfalls innerhalb des hier den Beklagten zur Verfügung gestellten Zeitraumes von drei Wochen eingeholt werden kann. Neben der Vorbereitung des zu stellenden Bauantrages durch einen Architekten ist ein behördliches Verfahren durchzuführen, welches erfahrungsgemäß nicht innerhalb von nur drei Wochen positiv abgeschlossen wird und dessen Laufzeit zudem außerhalb des Einflussbereiches des Antragstellers liegt.

Zu keinem anderen Ergebnis führt die Berücksichtigung des Inhaltes des Schreibens der Klägerin vom 23.09.2011, mit welchem sie die Nacherfüllungsfrist bis zum 14.10.2011 verlängert hat. Dies ist eine Verlängerung um weitere drei Wochen. Die Klägerin hat indes erst am 22.09.2011 die von den Beklagten erbetenen Baupläne abgesandt. Dies ergibt sich aus dem weiteren Inhalt des Schreibens der Klägerin vom 23.09.2011. Vor Erhalt dieser Pläne konnten die Beklagten die erforderlichen Schritte zur Erwirkung der Baugenhmigung gar nicht einleiten. Die ab Erhalt der Pläne von der Klägerin gesetzte Frist von knapp drei Wochen ist aus den vorstehend dargestellten Gründen erneut unangemessen kurz.

Das Erfordernis, die Beklagten zunächst auf Nacherfüllung in Anspruch zu nehmen, um nach fruchtlosem Fristablauf die Minderung des Kaufpreises geltend machen zu können, ist auch nicht entfallen. Entgegen der Auffassung der Klägerin ist die den Beklagten gesetzte Frist nicht fruchtlos abgelaufen.

Die Fristsetzung ist nur dann entbehrlich, wenn der Verkäufer die Nacherfüllung verweigert, §§ 441 Abs. 1 S. 1, 440 S. 1 BGB. Es gelten insofern die Vorschriften der §§ 281 Abs, 2, 323 Abs. 2 BGB, die eine Fristsetzung dann für entbehrlich erklären, wenn der Verpflichtete die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert. Für das Vorliegen einer endgültigen und ernsthaften Erfüllungsverweigerung gelten strenge Anforderungen. Die Weigerung des Schuldners muss als sein letztes Wort anzusehen sein. Entsprechend genügt es nicht, wenn er rechtliche Zweifel äußert, wenn er erklärt, zu Verhandlungen bereit zu sein oder den Mangel bestreitet (vgl. Palandt-Grüneberg, aaO., § 281 Rn. 14 m.w.N.; Palandt-Weidenkaff, aaO., § 439 Rn. 16).

Die Beklagten haben auf den ihnen gegenüber erhobenen Nacherfüllungsanspruch mit Schreiben vom 16.09.2011 reagiert. In diesem Schreiben haben sie den von der Klägerin geltend gemachten Mangel der fehlenden baurechtlichen Genehmigung von zwei Dachgeschosswohnungen bestritten und ihre Nacherfüllungspflicht zurückgewiesen. So haben sie es ausdrücklich verneint, dass ihnen die geltend gemachten Mängel anzulasten seien, und ausgeführt, ohne Anerkennung einer Rechtspflicht zur Einleitung eines Baugenehmigungsverfahrens bereit zu sein. In einer zugesagten Nacherfüllung auf Kulanz liegt ein Bestreiten der Pflicht zur Nacherfüllung (Palandt-Weidenkaff, aaO., § 439 Rn. 22 a).

Dass es sich bei diesen Ausführungen der Beklagten mit Schreiben vom 16.09.2011 zugleich um deren letztes Wort in der Angelegenheit handelte, mithin dass sie die Erfüllung des Nachbesserungsanspruchs der Klägerin endgültig und ernsthaft abgelehnt haben, kann damit aber nicht angenommen werden. Wie vorstehend bereits ausgeführt, liegt in dem schlichten Bestreiten eines Mangels und einer Nachbesserungspflicht keine endgültige Weigerung. Im Gegenteil haben die Beklagten durch die Erklärung ihrer Bereitschaft, das Baugenehmigungsverfahren durchzuführen, zu erkennen gegeben, dass sie gegenüber der Klägerin gesprächsbereit und kooperationswillig sind. Auch haben sie der Klägerin in ihrem Schreiben vom 16.09.2011 die aus ihrer Sicht erforderlichen Schritte aufgezeigt und diese um Stellungnahme gebeten. Anlass für die Klägerin, an dem Inhalt dieses Schreibens und der Nacherfüllungsbereitschaft der Beklagten zu zweifeln, bestand nicht. Soweit die Klägerin die Beklagten mit Schreiben vom 23.09.2011 zur Abgabe einer rechtsverbindlichen Erklärung über die Nachbesserungspflicht aufgefordert hat, besteht eine entsprechende Erklärungspflicht der Beklagten nicht. Dies liefe auf ein Anerkenntnis, §§ 780, 781 BGB, hinaus. Eine Rechtsgrundlage für einen entsprechenden Anspruch der Klägerin gegen die Beklagten ist nicht ersichtlich.

Zu keiner anderen rechtlichen Bewertung führt die von der Klägerin in Bezug genommene Entscheidung des OLG Saarbrücken vom 22.02.2011 (vorgelegt als Anlage zu dem Schriftsatz der Klägerin vom 29.08.2013, Bl. 94 ff. GA). Auch in dieser Entscheidung wird für die Frage einer endgültigen und ernsthaften Erfüllungsverweigerung darauf abgestellt, ob der Verkäufer das Vorhandensein eines Mangels nachhaltig leugnet. Es sei auch zu würdigen, ob der Verkäufer zu erkennen gebe, auch auf der tatsächlichen Ebene zu einer erneuten Überprüfung der Mängelrüge nicht bereit zu sein (vgl. die Ausführungen unter II. A. 2. a) cc)). Verliegend enthält indes weder das Schreiben der Beklagten vom 16.09.2011 noch das vom 12.12.2011 ein nachhaltiges Bestreiten des von der Klägerin gerügten Mangels und ein endgültiges Zurückweisen ihres Nachbesserungsanspruchs. Anders als in dem Fall, der der Entscheidung des OLG Saarbrücken zugrunde lag, haben die Beklagten der Klägerin von vornherein und stets die Durchführung einer Nacherfüllung angeboten. Dass sie das Vorliegen eines Mangels bestritten haben und die Nacherfüllung „ohne Anerkennung einer Rechtspflicht“ angeboten haben, ist vor dem Hintergrund, dass die Beklagten – insofern ebenfalls im Unterschied zu dem von dem OLG Saarbrücken entschiedenen Fall – keine eigene Möglichkeit der Überprüfung des von der Klägerin geltend gemachten Mangels hatten, als zulässiges (vor-)prozessuales Verhalten zu bewerten.

Entsprechend der obigen Ausführungen wird durch das von der Klägerin geltend gemachte Nachbesserungsverlangen eine angemessene Frist in Gang gesetzt. Keiner Entscheidung bedarf, wie diese angemessene Frist zu bemessen ist, denn die Klägerin hat die ihrerseits geschuldeten und erforderlichen Mitwirkungshandlungen im Nachbesserungsverfahren nicht erbracht. Sie hat den Beklagten bzw. der von ihnen beauftragten Architektin nicht den erforderlichen Zutritt zu den Räumlichkeiten ermöglicht. Ohne jedoch die Räumlichkeiten in Augenschein nehmen zu können und insbesondere vermessen zu können, ist es einem Architekten nicht möglich, einen Bauantrag in planerischer Hinsicht vorzubereiten.

Die Beklagten haben insofern vorgetragen und dies durch ihre Anlagen 1 und 2 zu der Klageerwiderung (Bl. 51 ff. GA) belegt, dass die von der Klägerin zur Verfügung gestellten Pläne untauglich gewesen seien, da sie die Räumlichkeiten spiegelverkehrt gezeigt und die vorhandenen Fenster nicht ausreichend zeichnerisch dargestellt hätten. Es sei erforderlich gewesen, dass die von ihnen beauftragte Architektin Zutritt zu den Räumlichkeiten erhalte. Unstreitig haben die Beklagten die Klägerin mit Schreiben vom 22.11.2011 (Anlage 1 der Beklagten) und mit Schreiben vom 12.12.2011 (Anlage K 6) um einen Termin für den Zutritt zu den Räumlichkeiten gebeten. Nach dem weiteren Vorbringen der Beklagten, der im Einklang mit dem Inhalt der Anlage 2 der Beklagten (Bl. 53 GA) steht, hat auch die von den Beklagten beauftragte Architektin wiederholt versucht, die Klägerin zwecks Terminsvereinbarung telefonisch, per Fax und per E-Mail zu erreichen. Eine Reaktion der Klägerin hierauf erfolgte indes nicht, den Beklagten bzw. der von ihnen beauftragten Architektin wurde von Seiten der Klägerin zu keinem Zeitpunkt der für die Durchführung des Baugenehmigungsverfahrens erforderliche Zutritt zu den Dachgeschossräumlichkeiten gewährt.

Diesen Vortrag der Beklagten hat die Klägerin nicht bestritten. Soweit sie in ihrem Schriftsatz vom 29.08.2013 ausführt, innerhalb offener Nacherfüllungsfristen habe sich die von den Beklagten beauftragte Architektin nicht bei ihr gemeldet, sie habe sich erstmals gemeldet, als die Beklagten mit der Nacherfüllung in Verzug gewesen seien, verfängt dies nicht. Wie vorstehend bereits ausgeführt, war die von der Klägerin gesetzte Nacherfüllungsfrist unangemessen kurz. Die durch ihr Nachbesserungsverlangen in Gang gesetzte angemessene Nacherfüllungsfrist war zu den Zeitpunkten, als die Beklagten die Klägerin um Zutritt gebeten haben, nicht abgelaufen.

Hat demnach die Klägerin die geschuldete Mitwirkung bei der der zunächst den Beklagten zu ermöglichenden Nachbesserung nicht erbracht, kann sie von den Beklagten wegen der Vorrangigkeit des Nachbesserungsverfahrens nicht die Minderung des Kaufpreises verlangen. Auf die Fragen, ob die Klägerin den Beklagten die Nachbesserung unmöglich gemacht hat, da sie vor Klageerhebung eine baurechtliche Genehmigung erwirkt hat, so die Beklagten mit nicht nachgelassenem Schriftsatz, und ob die Klägerin den geltend gemachten Minderungsbetrag in rechtlicher Hinsicht zutreffend ermittelt und ausreichend unter Beweis gestellt hat, kommt es nicht mehr an.

Auch der mit dem Klageantrag zu Ziffer 2 geltend gemachte Anspruch auf Schadensersatz besteht nicht.

Rechtsgrundlage für einen Anspruch auf Schadensersatz wegen Mangelhaftigkeit der Kaufsache sind die Vorschriften der §§ 437 Nr. 1, 440, 280, 284, 434, 433 BGB.

Ein Anspruch der Klägerin auf Ersatz des behaupteten Schadens, da sie wegen des zu mindernden Kaufpreises überhöhte Maklercourtage, Grunderwerbssteuer sowie Notar- und Gerichtsgebühren gezahlt habe, besteht indes nicht, denn auch der Anspruch auf Schadensersatz wegen Mangels einer Kaufsache setzt voraus, dass dem Verkäufer zunächst erfolglos eine angemessene Nacherfüllungsfrist gesetzt wurde (Palandt-Weidenkaff, aaO., § 437 Rn. 4). Daran fehlt es aus den vorstehend bereits angeführten Gründen.

Auch in diesem Zusammenhang bedarf es keiner Entscheidung mehr, ob der Klägerin die geltend gemachten Schadenspositionen endgültig entstanden sind, oder ob wegen nachträglicher Genehmigungsfähigkeit der Räumlichkeiten zu Wohnzwecken der von der Klägerin gezahlte Kaufpreis angemessen und die an der Höhe des Kaufpreises orientierten Folgekosten der Klägerin der Höhe nach zu Recht gezahlt worden sind. Unabhängig von der von den Beklagten mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vorgetragenen Erteilung einer entsprechenden Genehmigung bereits am 05.03.2012 hat die Klägerin eine Nichtgenehmigungsfähigkeit der Dachgeschossräumlichkeiten zu Wohnzwecken nicht ausreichend vorgetragen. An einem Beweisantritt fehlt es. Auf diese Punkte wurde die Klägerin ebenfalls durch das Gericht mehrfach hingewiesen.

Soweit die Klägerin mit ihrem Klageantrag zu Ziffer 3 einen Schadensersatzanspruch wegen eines ihr im Hinblick auf den Mieter C entstandenen Mietausfalls geltend macht, ist auch dieser Antrag abzuweisen, denn er ist derzeit unbegründet.

Rechtsgrundlage für den gegenüber den Beklagten geltend gemachten Zahlungsanspruch ist § 5 Ziffer 4 des notariellen Kaufvertrages vom 12.03.2009. Insofern haben die Parteien vereinbart, dass die Beklagten als Verkäufer den der Klägerin entstehenden Mietausfall tragen, sofern der Mieter C die an ihn vermietete Wohnung nicht rechtzeitig räumt, beginnend ab dem vierten Monat seit Verletzung der Räumungspflicht durch den Mieter.

Einer Beweisaufnahme zu dem von der Klägerin behaupteten Zeitpunkt der Räumung der Wohnung durch den Mieter C und den behaupteten Zahlungsrückständen dieses Mieters bedurfte es nicht. Den Beklagten steht gegenüber einer etwaigen Zahlungsverpflichtung gegenüber der Klägerin das von ihnen im Prozess geltend gemachte Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 Abs. 1 BGB zu. Sie haben gegenüber der Klägerin einen fälligen Anspruch auf Abrechnung der Nebenkosten, § 259 BGB, die von den Beklagten für das Jahr 2009 noch verauslagt wurden, und einen Anspruch auf Erstattung eines ihnen zustehenden Guthabens. Einen entsprechenden Zahlungsanspruch der Beklagten gegen die Klägerin haben die Parteien unter § 5 Ziffer 3 Satz 3 des notariellen Kaufvertrages vereinbart. Eine Abrechnung über die Nebenkosten aus dem Jahr 2009 hat die Klägerin den Beklagten unstreitig bislang nicht zur Verfügung gestellt, Rückzahlungen hat sie ebenfalls nicht geleistet.

Die prozessualen Nebenentscheidungen ergehen gemäß §§ 91, 709 S. 1 und 2 ZPO.

Streitwert: 29.059,26 €

Urteil vom Landgericht Düsseldorf - 1 O 22/12

Tenor

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