Tenor

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 13.172,09 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 22. Januar 2011 zu zahlen. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin ein Fünftel und die Beklagte vier Fünftel.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Die Klägerin darf die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

T a t b e s t a n d :

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Die Beklagte errichtete in den 1980er Jahren ein Mehrfamilienhaus in der P-Straße # in C. Das Gebäude sollte zwei Dachgeschosswohnungen haben, von denen, jeweils von der Straße aus gesehen, die Räume der linken Wohnung (jetzt Nr. 7) zur linken Seite und zur Straßenseite, die Räume der rechten Wohnung (jetzt Nr. 8) zur rechten Seite und zur Rückseite des Gebäude hin gelegen waren. Die der Beklagten erteilte Baugenehmigung forderte in einer Nebenbestimmung, dass die rechte Dachgeschosswohnung eine direkte Verbindung zu einem zur Straße gelegenen Abstellraum mit Fenster haben müsse, damit über dieses Fenster eine Anleiterungsmöglichkeit für die Feuerwehr bestehe. In der von der Beklagten abgegebenen Teilungserklärung wurde der genannte Abstellraum stattdessen der anderen Dachgeschosswohnung zugeordnet. Die Beklagte veräußerte die verschiedenen Miteigentumsanteile spätestens 1986; die mit den Erwerbern geschlossenen Bauträgerverträge sahen Gewährleistungsfristen von fünf Jahren ab Abnahme vor. Die Klägerin ist die durch die Veräußerungen entstandene Wohnungseigentümergemeinschaft.

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Unter dem 30. Mai 2008 beanstandete die Stadt C die Zuordnung des Abstellraums und forderte den Verwalter der Klägerin auf, diesen Mangel umgehend zu beheben. Im Auftrag der Klägerin wurde daraufhin im Sommer 2010 ein Fenster in den der Dachgeschosswohnung Nr. 8 zugeordneten, bisher fensterlosen Abstellraum eingebaut. Die Klägerin ließ die Beklagte vor Ausführung der Arbeiten mit anwaltlichem Schreiben vom 8. Juli 2010 dem Grunde nach, nach Ausführung der Arbeiten mit weiterem Schreiben vom 30. Dezember 2010 (Anlage K12, Bl. ## d. A.), auf das wegen der Einzelheiten der Schadensberechnung Bezug genommen wird, in Höhe eines auf 14.879,72 € bezifferten Schadens in Anspruch nehmen.

3

Die Klägerin behauptet, die Eigentümer der Dachgeschosswohnung Nr. 7 hätten einem Tausch der Abstellräume auch gegen eine ihnen angebotene Zahlung in Höhe von insgesamt 10.000,00 € nicht zugestimmt. Dem Anbau einer stationären Notleiter an der Gebäuderückseite habe die Feuerwehr nicht zugestimmt; einer Überfahrt von schweren Feuerwehrfahrzeugen über eine Tiefgaragendecke zur Rückseite des Hauses sei aus statischen Gründen ausgeschieden. Eine Außentreppe hätte rund 26.000,00 €, eine Aufrüstung des Treppenraumes zum Sicherheitstreppenraum noch mehr gekostet. Der Einbau des Fensters sei zur Herstellung eines den bauordnungsrechtlichen Anforderungen entsprechenden Zustandes notwendig gewesen. Die von den beauftragten Firmen abgerechneten Maßnahmen seien ausgeführt worden und notwendig gewesen. Die in Rechnung gestellten und der Schadensberechnung zugrunde gelegten Beträge seien angemessen.

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Die Klägerin beantragt,

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die Beklagte zu verurteilen, an sie

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1) 14.879,72 € und

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2) vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.370,88 €

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jeweils nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 22. Januar 2011 zu zahlen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Die Beklagte erhebt die Einrede der Verjährung.

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Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die von den Parteien eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

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Die Klage ist in Höhe von 13.172,09 € nebst darauf entfallender Zinsen begründet, im übrigen unbegründet.

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I. Die Klägerin kann gemäß § 426 Abs. 1 Satz 1 BGB von der Beklagten 13.172,09 € verlangen.

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1. Die Parteien waren gegenüber den Bewohnern der Dachgeschosswohnung Nr. 8 gemäß §§ 823 Abs. 2, 249 Abs. 1, 840 Abs. 1 BGB als Gesamtschuldner verpflichtet, einen bauordnungsgemäßen Zustand herzustellen.

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a) Nach § 62 Abs. 2 Nr. 4 der dem bis zum 31. Dezember 1984 sowie zu Gunsten von Bauherrn in bis zu diesem Zeitpunkt eingeleiteten Genehmigungsverfahren auch darüber hinaus geltenden Bauordnung von 1970 (Gesetz- und Verordnungsblatt des Landes Nordrhein-Westfalen vom 26. Februar 1970, S. 96) mussten Aufenthaltsräume im Dachraum einen zweiten gesicherten Rettungsweg haben oder mit Feuerwehrleitern sicher zu erreichen sein. In diesem Punkt inhaltsgleiche Anforderungen finden sich im Rahmen von § 17 Abs. 3 der Bauordnung von 1984 (Gesetz- und Verordnungsblatt des Landes Nordrhein-Westfalen vom 31. Juli 1984, S. 419) und der folgenden Bauordnungen von 1996 und 2006.

17

b) Die genannten Vorschriften bezwecken ungeachtet ihres öffentlich-rechtlichen Charakters auch den Schutz der Bewohner von Dachgeschosswohnungen vor Tod und Verletzung bei Bränden. Demgegenüber bezwecken sie nicht den Schutz des Gebäudeeigentümers vor einer bauordnungsrechtlichen Inanspruchnahme als Zustandsstörer. Für das Innenverhältnis zwischen dem Bauherrn und späteren Gebäudeeigentümern interessiert sich das Bauordnungsrecht nicht. Deshalb hat die Klägerin aus § 823 Abs. 2 BGB i. V. m. § 62 Abs. 2 Nr. 4 BauO 1970 keinen Anspruch aus eigenem Recht.

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c) Die Parteien haben gegen das Schutzgesetz verstoßen. Die Verletzungshandlung der Beklagten bestand in der Schaffung des baurechtswidrigen Zustandes durch die Teilungserklärung, mit der der mit einem Fenster ausgestattete Abstellraum entgegen den ursprünglichen Plänen nicht mehr der Dachgeschosswohnung Nr. 8 zugeordnet war. Die Verletzungshandlung der Klägerin bestand darin, dass sie den baurechtswidrigen Zustand über Jahre hinweg nicht behob, obwohl ihr dies rechtlich und tatsächlich möglich war (§ 5 Abs. 2 WEG).

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d) Der Beklagten ist das nach § 823 Abs. 2 Satz 2 BGB erforderliche Verschulden der für die Teilungserklärung verantwortlichen Organwalter zuzurechnen (§ 31 BGB). Als Bauherrin musste die Beklagte für den bauordnungsrechtlich geforderten zweiten Rettungsweg Sorge tragen, zumal dieser Punkt durch die Nebenbestimmung in der Baugenehmigung besonders zum Ausdruck gekommen worden war. Falls die Teilungserklärung einem Verrichtungsgehilfen überlassen worden war, haftet die Beklagte nach § 831 Abs. 1 Satz 1 BGB.

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Auch auf Klägerseite fehlte es jedenfalls bei Durchführung der Arbeiten im Sommer 2010 nicht mehr an einem Verschulden. Nachdem die Klägerin bereits im Mai 2008 behördlich zur umgehenden Behebung des Mangels aufgefordert worden war, ist die sich ergebende Verzögerung von etwas mehr als zwei Jahren nicht ohne Verschulden zu erklären.

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e) Damit stellte sich der bauordnungswidrige Zustand unmittelbar vor seiner Beseitigung im Sommer 2010 als Folge schuldhafter Verstöße gegen das bauordnungsrechtliche Schutzgesetz, aus Sicht der geschützten Bewohner der Dachgeschosswohnung Nr. 8 mithin als Schaden dar. Der aus § 823 Abs. 2 BGB folgende Schadensersatzanspruch war gemäß § 249 Abs. 1 BGB darauf gerichtet, den ohne den Schutzgesetzverstoß bestehenden, also einen bauordnungskonformen Zustand herzustellen. Ob die Parteien hierzu bereits im Rahmen eines verschuldensunabhängigen Beseitigungsanspruchs verpflichtet waren, kann dahinstehen.

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f) Der Schadensersatzanspruch gegen die Beklagte war zum Zeitpunkt seiner Erfüllung durch die Klägerin nicht verjährt.

23

Eine einschlägige vertragliche Verjährungsvereinbarung hat die Beklagte nicht dargetan. Die vertraglichen "Gewährleistungsfristen" erfassen nicht ohne weiteres den hier in Rede stehenden deliktischen Anspruch aus § 823 Abs. 2 BGB. Die werkvertragliche Verjährungsfrist nach § 638 BGB a. F. wurde nicht auf konkurrierende deliktische Ansprüche erstreckt (BGHZ 55, 392; hier liegt ein entscheidender Unterschied zu der auf § 558 BGB a. F. gestützten Entscheidung des BGH NJW 1987, 187 f.). Dass in den Bauträgerverträgen vereinbart gewesen sei, dass mit etwaigen Gewährleistungsansprüchen auch konkurrierende deliktische Ansprüche verjähren sollten, behauptet die Beklagte nicht. Es kommt daher nicht darauf an, ob die geschädigten Bewohner der Dachgeschosswohnung Nr. 8 diese unmittelbar von der Beklagten erworben haben oder als Rechtsnachfolger der Käufer im Eigentum (nicht etwa in die Käuferstellung) eine vertragliche Regelung der Verjährung gegen sich gelten lassen müssten.

24

Ob die Verjährungsfrist des deliktischen Anspruchs bereits vor dem 1. Januar 2002 begonnen hat, richtet sich gemäß Art. 229 § 6 Abs. 1 Satz 2 EGBGB nach § 852 Abs. 1 BGB a. F. Danach wurde durch den Schutzgesetzverstoß der Beklagten zwar eine dreißigjährige Verjährungsfrist in Gang gesetzt. Eine dreijährige Verjährungsfrist hätte erst ab Kenntnis der Geschädigten von Schaden und Person des Ersatzpflichtigen begonnen. Daran fehlte es. Den Geschädigten mag bewusst gewesen sein, dass die zugehörigen Räume einschließlich der Abstellkammer keine Fenster zur Straßenseite hatten. Ein auch nur laienhaftes Verständnis, dass diese Situation einen Schaden darstellte, für den es einen Ersatzpflichtigen geben könnte, war damit nicht verbunden.

25

Ab dem 1. Januar 2002 genügte für den Beginn der kurzen Verjährungsfrist die grob fahrlässige Unkenntnis der anspruchsbegründenden Tatsachen (Art. 229 § 6 Abs. 1 Satz 1 EGBGB, § 199 Abs. 1 BGB). Auch für den Vorwurf der groben Fahrlässigkeit besteht indessen in der Zeit vor der behördlichen Beanstandung im Mai 2008 kein Anhaltspunkt. Die dreijährige Verjährungsfrist begann daher frühestens mit dem 1. Januar 2009 und war im Sommer 2010 ebensowenig abgelaufen wie die durch Art. 229 § 6 Abs. 4 Satz 1 EGBGB, § 199 Abs. 3 Nr. 1 BGB auf 10 Jahre, berechnet ab dem 1. Januar 2002, verkürzte kenntnisunabhängige Verjährungsfrist.

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2. Im Innenverhältnis der Parteien haftet die Beklagte allein.

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a) Dem steht nicht entgegen, dass die Stadt C nicht die Beklagte, sondern die Klägerin in Anspruch genommen hat. Das Gesamtschuldverhältnis zwischen den Parteien gründet sich nicht unmittelbar auf deren bauordnungsrechtliche Haftung als Verhaltens- bzw. Zustandsstörer. Auf das Innenverhältnis zwischen verschiedenen Störern als solchen findet § 426 BGB keine entsprechende Anwendung (BGH NJW 1981, 2457 f. (2458)). Eine Gesamtschuld besteht im vorliegenden Fall nur deshalb, weil § 17 Abs. 3 BauO bzw. § 62 Abs. 2 Nr. 4 BauO 1970 Schutzgesetzcharakter haben, § 823 Abs. 2 BGB daran eine eigenständige zivilrechtliche Haftung knüpft und diese durch § 840 Abs. 1 BGB als Gesamtschuld ausgestaltet wird. Für das auf dieser Grundlage in direkter Anwendung von § 426 BGB zu regelnde Verhältnis zwischen den Parteien ist das von öffentlich-rechtlichen Gesichtspunkten geprägte Auswahlermessen der Stadt C ohne Bedeutung, wie auch das Belieben eines Gläubigers nach § 421 Satz 1 BGB für das Innenverhältnis der Schuldner keine "Bestimmung" im Sinne von § 426 Abs. 1 Satz 1 BGB treffen kann.

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b) Daraus, dass vertragliche Gewährleistungsansprüche gegen die Beklagte verjährt sein mögen, lässt sich ebenfalls keine Bestimmung des Innenverhältnisses zwischen den Prozessparteien zu Gunsten der Beklagten herleiten. Da, wie gezeigt, die in den Bauträgerverträgen vereinbarte Gewährleistungsfrist schon nicht auf mit der vertraglichen Haftung konkurrierende deliktische Ansprüche zu erstrecken ist, lässt sie sich auch nicht auf einen Gesamtschuldnerausgleich wegen solcher Ansprüche ausdehnen. Es kann deshalb dahinstehen, ob die Bauträgerverträge der Klägerin, die als solche nicht Vertragspartei war, sondern nur eine Gemeinschaft der Erwerber bzw. von deren Rechtsnachfolgern im Wohnungseigentum ist, überhaupt entgegengehalten werden können.

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c) Der Ausgleich zwischen den Parteien richtet sich in Ermangelung speziellerer Regelungen nach dem Rechtsgedanken des § 254 BGB, der im Falle der Gesamtschuld hinsichtlich einer Schadensersatzforderung eine "andere Bestimmung" im Sinne von § 426 Abs. 1 Satz 1 BGB ist. Danach haftet die Beklagte allein, weil sie den bauordnungswidrigen Zustand durch die Teilungserklärung geschaffen hatte.

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3. Der ursprünglich auf Freistellung gerichtete Anspruch der Klägerin aus § 426 Abs. 1 Satz 1 BGB hat sich dadurch, dass die Klägerin in Erfüllung der gesamtschuldnerischen Schadensersatzpflicht einen baurechtkonformen Zustand hergestellt hat, in einen Ausgleichsanspruch in Höhe von 13.172,09 € verwandelt.

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Nach § 426 Abs. 1 Satz 1 BGB ist nicht ein durch die Inanspruchnahme entstandener Schaden der Klägerin, sondern das auf Grund der Gesamtschuld Geleistete, d. h. das auszugleichen, was auch die Beklagte hätte leisten müssen, wenn sie anstelle der Klägerin die Schadensersatzleistung erbracht hätte. Wird Schadensersatz wie hier im Wege der Naturalrestitution nach § 249 Abs. 1 BGB geleistet, so kommt es darauf an, ob die durchgeführten Maßnahmen und die dafür entstandenen Aufwendungen zur Befriedigung des Restitutionsinteresses erforderlich waren.

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a) Nach diesem Maßstab sind die klägerseits geltend gemachten Kosten der Eigentümerversammlung vom 24. September 2009 (243,37 € Vergütung des Verwalters, 70,00 € Saalmiete) nicht nach § 426 Abs. 1 Satz 1 BGB zu ersetzen, weil sie kein Teil der auszugleichenden Leistung sind. § 426 Abs. 1 Satz 1 BGB gewährt dem ausgleichsberechtigten Gesamtschuldner keinen Schadensersatzanspruch.

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b) Planung und Ausführung des Fenstereinbaus und die damit verbundenen Kosten in Höhe von insgesamt 13.072,09 € (Rechnung des Brandsachverständigen über 2.270,52 € (Anlage K6), Rechnung des Ingenieurbüros über 518,84 € (Anlage K7), Rechnung des Bedachungsunternehmens über 10.075,77 € (Anlage K9), Rechnung des Malermeisters über 206,96 € (Anlage K10)), waren erforderlich, um einen baurechtsgemäßen Zustand herzustellen. Der klägerseits veranlasste Fenstereinbau war die kostengünstigste der verschiedenen Möglichkeiten zur Beseitigung der Bauordnungswidrigkeit.

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(1) Die naheliegende Lösung, der Tausch der Abstellräume zwischen den Eigentümern der beiden Dachgeschosswohnungen scheiterte an der fehlenden, aber erforderlichen Zustimmung der Sondereigentümer der Wohnung Nr. 7. Diese waren auf Grund ihres Sondereigentums nicht für die Brandsicherheit der Nachbarwohnung verantwortlich und daher nicht verpflichtet, dem Tausch zuzustimmen. Umstände, die ihre Weigerung als geradezu treuwidrig erscheinen lassen, sind nicht ersichtlich. Von der Weigerung, die Zustimmung zu erteilen, die beklagtenseits zulässigerweise mit Nichtwissen bestritten wird, ist das Gericht auch ohne Beweisaufnahme auf Grund der Ausführungen des Verwalters der Klägerin in der mündlichen Verhandlung, auf Grund des das Vorbringen der Klägerin indiziell stützenden Protokolls der Eigentümerversammlung vom 24. September 2009 und auf Grund des Umstands überzeugt, dass die Klägerin auch gegen ihre eigenen Interessen gehandelt hätte, wenn sie trotz bestehender Tauschmöglichkeit den teureren Weg einer baulichen Veränderung gegangen wäre.

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(2) Von den in Betracht kommenden Möglichkeiten, durch bauliche Änderungen einen baurechtsgemäßen Zustand herzustellen, schieden zwei (Notleiter an der Fassade, Verwendung einer dreiteiligen Schiebeleiter der Feuerwehr) aus, weil sie von der Feuerwehr aus nachvollziehbaren einsatztaktischen Erwägungen abgelehnt wurden. Dies wird durch ein an die Feuerwehr gerichteten Schreiben des klägerseits beauftragten Brandschutzingenieurs Q vom 22. Juni 2009 (Anlage K2, Bl. ## ff. d. A.) belegt, in dem dieser auf ein bei der Berufsfeuerwehr C geführtes Gespräch Bezug nahm und dessen Ergebnisse zusammenfasste. Das Schreiben ist ein aussagekräftiges Indiz für die darin wiedergegebene und inhaltlich plausible Position der Feuerwehr.

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(3) Zwei weitere Optionen, die Einrichtung eines Sicherheitstreppenraums, der das bauordnungsrechtliche Erfordernis eines zweiten Rettungsweges hätte entfallen lassen, und die Herstellung einer Spindeltreppe, waren nach dem insoweit unbestrittenen Vorbringen der Klägerin möglich, aber mit Kosten von mindestens 26.000,00 € deutlich teurer als der Fenstereinbau.

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(4) Eine Feuerwehrzufahrt zum Garten entlang der Grundstücksgrenze schied nach dem Vorbringen der Klägerin aus, weil die die Kraftfahrdrehleiter hierzu gartenseitig die Decke der Tiefgarage befahren müsste und dies aus statischen Gründen nicht möglich sei. Diesem, teilweise auch durch das bereits erwähnte Schreiben des Brandschutzingenieurs Q belegten Vorbringen tritt die Beklagte nicht in erheblicher Weise entgegen. Sie behauptet zwar pauschal, eine Feuerwehrzufahrt sei möglich gewesen, ohne dies näher zu erläutern. Insbesondere lässt sich die Beklagte nicht dazu ein, ob eine Befestigung der auf die Tiefgaragendecke erstreckten Ausstellfläche nötig gewesen wäre und wieviel diese Maßnahme gegebenenfalls gekostet hätte. Ohne eine entsprechende Einlassung ist ihre Einlassung unerheblich, weil sich daraus nicht ergibt, dass die Anlage einer Feuerwehrzufahrt eine gegenüber dem Fenstereinbau kostengünstigere Lösung gewesen wäre.

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(5) Der verbleibende und damit nicht nur zur Befolgung der Ordnungsverfügung, sondern auch zur Erfüllung der privatrechtlichen Verpflichtung aus § 823 Abs. 2 BGB notwendige Einbau des Fensters erforderte nach dem schlüssigen Vorbringen der Klägerin die von dieser in Auftrag gegebenen und von den beauftragten Unternehmen für insgesamt 13.072,09 € abgerechneten, aus den Rechnungen ersichtlichen Maßnahmen. Diesem Vorbringen tritt die Beklagte, indem sie die Notwendigkeit der ausgeführten Maßnahmen und des Zeitaufwands sowie die Üblichkeit der angesetzten Preise bestreitet, ohne sich dazu erklären, welche Kosten tatsächlich notwendig waren, nicht in erheblicher Weise entgegen.

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Nach § 138 Abs. 2 ZPO hat sich eine Partei zu den vom Gegner behaupteten Tatsachen zu erklären. Diese Einlassung ermöglicht nicht nur die Feststellung, welche Tatsachen zwischen den Parteien streitig sind. Sie dient auch der Vervollständigung des Sachverhalts der nicht darlegungsbelasteten Partei, dessen Erheblichkeit vom Gericht vor der Durchführung einer Beweisaufnahme ebenso rechtlich zu würdigen ist wie die Schlüssigkeit des Vorbringens der Gegenseite. In der Regel genügt einfaches Bestreiten, weil auch dadurch ein subsumtionsfähiger Sachverhalt entsteht, in dem der streitige Umstand eben fehlt. Hinsichtlich der Höhe einer Forderung ist dies anders. Das Vorbringen einer Partei, die die für die Höhe einer Forderung maßgeblichen Tatsachen bestreitet, ohne dazu eine eigene Gegendarstellung abzugeben, ist einer rechtlichen Würdigung hinsichtlich der Forderungshöhe nicht zugänglich. Das Gericht kann nicht entscheiden, in welchem Umfang die Klage auch nach dem Vorbringen dieser Partei begründet ist, in welchem Umfang der Rechtsstreit gegebenenfalls durch Grund- und Teilurteil bereits entscheidungsreif ist und ob hinsichtlich des streitigen Teils der Forderung eine vollständige Aufklärung im Sinne von § 287 Abs. 2 ZPO unwirtschaftlich wäre. Auch eine sachgerechte Anwendung von § 96 ZPO zu Gunsten eines Beklagten, der sich ohne Erfolg gegen die Forderung als solche, aber erfolgreich gegen die Forderungshöhe in einer allein dazu durchgeführten Beweisaufnahme verteidigt, setzt Klarheit darüber voraus, in welcher Höhe die Forderung überhaupt streitig war.

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Die für die materiell-rechtliche Würdigung und die darauf aufbauenden prozessualen Entscheidungen notwendige und dementsprechend von § 138 Abs. 2 ZPO über ein einfaches Bestreiten hinaus geforderte Einlassung ist auch der Beklagten zuzumuten. Welche Maßnahmen für den Einbau des Fensters erforderlich waren und was solche Maßnahmen üblicherweise kosten, hängt nicht von nur der Klägerin zugänglichen Wahrnehmungen, sondern von Fach- und Marktkenntnissen ab. Von der Beklagten, die als Haus- und Städtebauunternehmen jedenfalls nicht völlig fachfremd ist, kann zumindest eine schlichte Angabe der Höhe der nach ihrer eigenen Einschätzung notwendigen Kosten verlangt werden.

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Da die Beklagte eine entsprechende Einlassung trotz entsprechender Nachfrage des Gerichts in der mündlichen Verhandlung entgegen § 138 Abs. 2 ZPO verweigert, gilt das Vorbringen der Klägerin zur Höhe der notwendigen Kosten des Fenstereinbaus als zugestanden (§ 138 Abs. 3 ZPO). Dies gilt auch für die von der Bedachungsfirma abgerechneten Kosten für Gerüst und Mobilkran, deren Notwendigkeit die Beklagte bestreitet, ohne sich dazu zu erklären, welche anderen Kosten (etwa an zusätzlichem Arbeitsaufwand) statt dieser Positionen angefallen wären, wenn das notwendige Material über das Treppenhaus ins Dachgeschoss getragen und alle Arbeiten auf dem Dach ohne Gerüst hätten ausgeführt werden müssen.

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c) Die Abweichungsentscheidung und die dafür erhobene Gebühr von 100,00 € (Bescheid vom 28. April 2010, Anlage K8, Bl. ## d. A.) waren erforderlich, um eine formellen Baurechtswidrigkeit durch die Abweichung vom ursprünglich genehmigten Bauplan zu vermeiden.

43

d) Vorbereitung, Planung, Beaufsichtigung und Abrechnung der baulichen Maßnahme durch den Verwalter der Klägerin waren kein Bestandteil der auf Grund der Gesamtschuld erbrachten Leistung. Die dem Verwalter dafür gezahlte Gebühr (1.594,26 €) ist daher nicht Gegenstand des Ausgleichsanspruchs aus § 426 Abs. 1 Satz 1 BGB.

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4. Der Ausgleichsanspruch als solcher ist selbst dann nicht verjährt, wenn man davon ausgeht, dass der Anspruch als Freistellungsanspruch bereits seit dem Entstehen der Klägerin besteht und durch seine Umwandlung in einen Ausgleichsanspruch unter dem Gesichtspunkt der Verjährung nicht neu entstanden ist. Die ursprünglich kenntnisunabhängig in Gang gesetzte dreißigjährige Verjährungsfrist wurde durch Art. 229 § 6 Abs. 4 Satz 1 EGBGB, § 199 Abs. 4 BGB auf 10 Jahre verkürzt, die ab dem 1. Januar 2002 liefen und bei Klageerhebung im Dezember 2011 noch nicht abgelaufen waren. Die kürzere Verjährungsfrist von drei Jahren wurde erst durch die kenntnisbegründende Beanstandung der Stadt C im Mai 2008 ausgelöst. Sie begann gemäß § 199 Abs. 1 BGB mit dem 1. Januar 2009 und war bei Klageerhebung ebenfalls noch nicht abgelaufen.

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II. Eine Erstattung der von § 426 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht erfassten Positionen der Hauptforderung sowie der vorgerichtlichen Anwaltskosten kann die Klägerin nicht auf Grund anderer Vorschriften verlangen.

46

1. Ein Schadensersatzanspruch aus § 823 Abs. 1 BGB wegen Eigentumsverletzung besteht nicht. Die Wohnungseigentümer haben das Gebäude bereits in einem bauordnungswidrigen Zustand erworben. Das schließt zwar nicht Ansprüche aus unerlaubter Handlung schlechthin, wohl aber eine Eigentumsverletzung aus.

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2. Einen eigenen Schadensersatzanspruch aus § 823 Abs. 2 BGB hat die Klägerin ebenfalls nicht, weil sie, wie bereits ausgeführt (s. o. unter I. 1. b)), mit ihrem durch die ordnungsbehördliche Inanspruchnahme entstandenen Vermögensschaden nicht in den Schutzbereich der von der Beklagten verletzten Vorschrift von § 62 Abs. 2 Nr. 4 BauO 1970 bzw. § 17 Abs. 3 BauO fällt.

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3. Der auf die Klägerin nach § 426 Abs. 2 BGB übergegangene Anspruch von § 62 Abs. 2 Nr. 4 BauO 1970 bzw. § 17 Abs. 3 BauO geschützten Bewohner der Dachgeschosswohnung Nr. 8 betrifft deren Schaden; er erfasst keine in der Person der Klägerin entstandenen Schäden.

49

4. Die in Rede stehenden Positionen (Eigentümerversammlung, Verwaltervergütung, vorgerichtliche Anwaltskosten) sind von der Beklagten auch nicht als Verzugsschaden (§§ 280 Abs. 1 und 2, 286 BGB) zu ersetzen. Die Klägerin hat die Beklagte vor Entstehung dieser Kosten nicht wegen des zunächst bestehenden Freistellungsanspruchs durch Mahnung in Verzug gesetzt. Selbst das erst kurz Beginn der baulichen Maßnahme veranlasste anwaltliche Schreiben vom 8. Juli 2010 enthält eine Aufforderung zur Stellungnahme, nicht zur Leistung. Eine Mahnung war nicht entbehrlich. Insbesondere lag vor Entstehung der Kosten keine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung vor (§ 286 Abs. 2 Nr. 3 BGB).

50

5. Ein Anspruch aus §§ 677, 683 BGB besteht nicht. Es fehlt bereits der Wille, das Geschäft auch für die Beklagte zu führen. Bei dem objektiv beiden Parteien obliegenden Geschäft ("auch fremdes Geschäft") wird der Fremdgeschäftswille zwar in der Regel vermutet. Diese Vermutung wird im vorliegenden Fall aber durch das Verhalten der Klägerin widerlegt. Die Klägerin war von der Stadt C und der Eigentümerin der Wohnung Nr. 8 in Anspruch genommen worden. Sie handelte in Erfüllung eigener Pflichten, ohne sich zugleich als Geschäftsführerin für die Beklagte zu sehen. Das zeigt sich etwa darin, dass sie die "Übernahme der Geschäftsführung" entgegen § 681 BGB nicht angezeigt hat, sobald es tunlich war. Selbst das vorgerichtliche Schreiben vom 8. Juli 2010 versteht sich nicht als eine solche Anzeige, sondern dient, was in der Konsequenz des Rechtsstandpunkts der Klägerin liegt, der Geltendmachung eigener Schadensersatzansprüche. Nichts deutet darauf hin, dass die Klägerin auch die Beklagte als im Außenverhältnis verantwortlich und die beabsichtigte Maßnahme daher auch als Geschäft der Beklagten angesehen hat. Die gut dokumentierte Absicht, die Beklagte in Regress zu nehmen, ist insofern ohne Aussagekraft, weil dies auch mit einem Schadensersatzanspruch im Verhältnis der Parteien vereinbar ist. Es kann daher dahinstehen, ob die geltend gemachten Kosten als erstattungsfähige „Aufwendungen“ im Sinne von § 683 BGB anzusehen wären.

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III. Der zuerkannte Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO. § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO findet keine Anwendung, weil die Zuvielforderung unter Berücksichtigung auch der Nebenforderung nicht nur geringfügig ist.

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Streitwert: 14.879,72 €